采薇古诗

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇采薇古诗范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

采薇古诗范文第1篇

所以，让爱打扮的妈妈，在为自己打扮的故事里表现自己，自然是今天这篇作文的要求。

其实，小学生作文，大致可以分成写人、写事这两大类。写人吧，必须要在故事里写人物；叙事吧，必须要让人物来表现故事。

爱打扮，是妈妈们的天性。爱美之心，人皆有之。写出来的爱打扮的妈妈，会不会都大同小异，差不多模样。如果真是这样，这作文还真“老掉了牙”。

为什么不在故事上下功夫呢？故事有所不同，妈妈形象的差异也出来了。

那么，怎么才能编出与众不同的故事，写出与众不同的妈妈？柳老师告诉你们一个好办法，那就是来个“错位”。

妈妈一般什么时候需要打扮？早上起床后，梳洗打扮，才能光彩照人。所以，编故事选在妈妈应该打扮的时候，肯定徒劳无益。选择在她不该打扮的时候，却拼命梳妆打扮，这才与众不同，这就是“错位”。

想一下，你认为什么时候，妈妈最不应该打扮？去看电影或者去开家长会，眼看就要迟到了，妈妈还在磨磨蹭蹭。对，选这种时间编点故事，就对了。

在不恰当的时间段，做不应该做的事，故事就会与众不同。

比如：“‘妈妈，快点！开家长会，千万别迟到！’我看看钟，急得直嚷嚷。”一开头，就借助语言，直接进入故事。简洁明快，不仅告诉读者发生的事，而且直接引出爱打扮的妈妈。

好，说说怎么开头吧！古人说，文章开头要像凤凰，又小又美丽。凭柳老师的经验，最好的开头，应当直接进入故事，直接让人物动起来。

妈妈怎么出场？还是让她说话呗！

“催什么催，总不能丢人现眼，像个黄脸婆，再说，还不是为你？"

人物的语言很重要，既能强化人物性格，又有助于叙事，并让文章有节奏感。

妈妈还真会说，为开家长会打扮，是为你好。可你怎么想？哼，是出席家长会，不是时装秀。迟到了才丢人现眼！

注意，心理活动描写，会让文章细腻生动，熠熠生辉。

家里还有什么人？爸爸。他会有什么反应？会不会朝你眨眨眼？

适当多加一个人物，也是让文章写长、写生动的妙法。当然，这个人物不能在出现一次后，就不见影踪。

接下来呢？走出化妆室，妈妈该换衣服了吧？她换了一件又一件，对着镜子，左看右看。

这种地方，可以来点细节描写，既绘声绘色，又能让妈妈的个性更加张扬。

当然，最后你当机立断，中止了她的没完没了。接下来又干吗？换鞋？这也是必不可少的。还得讲搭配。妈妈鞋子多不多？她怎么挑，你怎么来个了结，然后是不是把她给推出门？这是只有在错位的时间点里，才会有的故事吧？

妈妈被“撵”出了门，她该去开会了吧？不过，为了突出妈妈爱打扮，还能不能再加―个情节？对，她还需要配个包包，那是爱美女士必需品。她是不是敲门了？让爸爸传个最贵的包给你，你再从门缝里塞出去，然后“砰”地关上门。

看，这就是选择一个错位的时间点，引出的与众不同的故事。从我喊话，到妈妈应答，更衣、换鞋，最后被我推出家门，情节在不断变化，人物语言、动作、神态各有不同。当然，因为是错位，故事特揪心，连读者也会着急。

爱打扮的妈妈终于出发了吧？故事好像差不多了？可是，想想看，她一走，你是不是又心神不宁起来？担心什么？担心妈妈迟到呗！至于家长会本身，你不在场，只能一笔带过。所以，接下来，可以写家长会结束后回来的妈妈。

妈妈回来，你最想知道的是什么？你问她，她有没有回答？她心不在焉，会不会是为什么事在臭美？是不是在回顾推开教室门那一刻，所有家长齐刷刷把眼光对准她。而且，她回家后的第一件事，就想和你们一起分享？瞧，这才是最爱打扮的妈妈！

妈妈还仿佛在梦幻中，让谁来点破？对，爸爸。他在文章中只是点缀，戏不多，可是，让他在这里来个画龙点睛，人物乃至文章就更出彩了。

“其实，他们是用眼光在责问，哎，连家长会都迟到！”

好好思量一下：听了这话，你和妈妈，各自会有怎样的反应？把神态、动作写下来！惟妙惟肖，绝对精彩。

故事编完了，柳老师还意犹未尽，再想来个“错位”：把今天的作文题改成“家长会之夜”。怎么？有点不可思议？明明是写入的题目，怎么一下子改成了记事？对了，这也是一种“错位”！妙不可言的错位。

爱打扮的妈妈

上海外国语大学松江外国语学校四（5）班周h言

放学回家，我一进家门，就对妈妈说：“今天晚上6点半开家长会，―定不能迟到！”

“放心吧，宝贝，老师在微信群里早通知了。我得好好打扮一下。”

我想：唉，妈妈怎么就想着打扮？千万别磨磨蹭蹭迟到了。

妈妈洗完澡，钻进她的房间，也不知她在干什么。二十分钟过去了，还不见她出来，我等不及了，轻轻推开门，她竟然还穿着浴衣，不紧不慢地照着镜子吹头发。

我着急地对妈妈说：“要开家长会，你怎么还慢吞吞的？”

“急什么。还早着呢。”我看了看手表，妈呀！都5点半了，还不急！ “行了，行了，就这样吧。”

可妈妈却慢条斯理地说：“衣服总要穿好看的吧！”说完从衣柜里挑出了七八件衣服，一件件往身上比试，对着镜子左照照右照照。我忍不住又开始催：“好，就这件红的，喜庆点儿。”

“红的好是好，可惜不好搭配。”

唉，还要什么搭配，什么时候才能出门呀。我心急如焚，耳边回响起老师千叮咛万嘱咐“不要迟到”的话。我又看了一下手表。天啊，都6点了！

终于，妈妈穿好衣服，走到鞋柜前。她翻箱倒柜地拿出一堆鞋子，试完这双试那双，看到这情景，我忍无可忍，用脚一甩，把鞋子弄到了一边，斩钉截铁地说：“今天就穿这双红色的。最搭配。"

等她穿好鞋，我积极慢慢推着妈妈就往门口走。

“别急，别急，我的包还没拿呢……”听了这话。我飞快地跑进妈妈的房间拎起她的包，迅速心递到她手里。

终于把妈妈送出了家门。我才长舒了口气。可一转眼，又揪心了：妈妈，千万别迟到了！

当妈妈刚回到家，我迫不及待地问她有没有迟到。妈妈并不回答我的问题，只是得意洋洋地说：“今天幸亏打扮得好，我一进教室，所有人的眼睛。都齐刷刷地看着我。”

我还不懂妈妈的意思，爸爸却忍不住笑了，说：“有没有听到有人在说：家L会居然也有人迟到！”

采薇古诗范文第2篇

总统之子马尔科·阿赫蒂萨里

微软刚刚收购了诺基亚的手机业务，在所有VP级别的高管中，只有设计部门负责人马尔科·阿赫蒂萨里选择离职。阿赫蒂萨里是一个显赫的姓氏，马尔科的父亲马蒂·阿赫蒂萨里在1994到2000年担任芬兰总统，由于调解科索沃危机获得了2008年的诺贝尔和平奖。

马尔科和艾维·乔纳森有很多共同点，这两个人都剃光了头发、喜欢纯色的T恤。从经历上来看，两人都来自欧洲北部，年轻时到美国，并在音乐上有所尝试。区别是艾维直接到硅谷闯荡，而马尔科在哥大修了三个专业甚至一度留校当起了讲师。马尔科在音乐上的成就远远高过艾维，前者发行了多张专辑并染指格莱美奖的一个奖项，后者不过在教堂和酒吧混迹过。

艾维只浪费了一年时间就加入了苹果，三年之后他等到了乔布斯的回归。而马尔科的经历相当坎坷，02年第一次加入诺基亚，06年离职，09年诺基亚收购了他的公司并任命他为产品设计副总裁，包揽软件和硬件的全部设计，他负责的N9和Meego被视为诺基亚的救命稻草。一年半的时间后，诺基亚N9惊艳亮相。人们第一次看到，诺基亚也可以如此优雅简洁。全新的Meego系统配合N9光洁的机身，正面没有任何实体按键。解锁、返回主页、任务切换、通知中心全部通过屏幕操作完成。N9的手势操作、色彩运用和多年后的iOS7产生了不少共鸣。

然而此时的诺基亚CEO埃洛普已经下定决心要转投微软，N9发售前Meego已经被确定停止软件支持与硬件更新。之后马尔科能做的就是把WP系统移植到N9的躯体上，软件在与他无关。Meego上的通知中心、滑动操作和无实体按键理念被彻底抛弃。之后每一次马尔科·阿赫蒂萨里的出现，只能一遍遍强调Lumia光洁多彩的机身，对软件不置一词。

花蝴蝶马蒂亚斯·杜阿尔特

Android的设计师杜阿尔特和前面提到的两个人来自不同星球，这个智利人喜欢穿俗艳的衬衫，Quartz曾揶揄道“只有杜阿尔特的花衬衫比Nexus更漂亮”。杜阿尔特毫不避讳地承认Android的界面很“庸俗”，但是这毫不影响他对自己作品的信心。他握着Nexus7向Verge主编Topo炫耀“看这金属质边框和皮革质的后背”，“都是塑料的吗？我还以为真是金属呢？”Topo回答，“是塑料，但是非常舒服”杜阿尔特笑着说。

杜阿尔特有自信的资本，WebOS的多任务卡片曾让他出尽风头，后来iOS和HTC Sense对这一理念多有借鉴。他来到谷歌的第一件作品Android 3.0就比之前的2.X系列提升了一个档次。他从来不追求极简风，也没有什么“扁平化”或者“拟物化”喜好。他表示Android UI的哲学就是用简单的轮廓让用户明白这是什么，然后往里面填充内容。成功的范例比如Google Now，不太成功的比如Android的菜单。

和温文尔雅的马尔科或者艾维相比，杜阿尔特强势不少，他面对质疑总有理由，批评别人毫不客气。8月份他在Google 上撰文批评雅虎天气悖离Android风格：“规则是为了连贯性和便利性，特别是你对此一无所知的情况下”。意气风发的杜阿尔特已经完全了忘记了在Palm的伤痛。当年Verizon背信弃义，放弃他的沥血之作Pre，选择了摩托罗拉Droid和iPhone 3GS竞争。

简志霖：第一位设计师，第一设计师

如果马尔科·阿赫蒂萨里生不逢时的话，HTC前设计副总裁简志霖的命运就更让人叹息了。HTC One正是出自此人之手。2001年简志霖受周永明亲自邀请来到进入宏达电，那时候他是公司的第一位工业设计师。但是HTC并不是一家以设计为导向的公司，HTC的基因是合作，只要运营商需要，宏达就会更改方案，这和孤芳自赏的苹果形成了鲜明的对比。

简志霖在HTC内步步高升，但是他并未获得外界足够的重视。HTC第一部设计出彩的“钻石”是来自旧金山的设计团队，“第一部摆脱后头丑”的“蝴蝶”则是日本团队操刀设计的。直到HTC One的出现，让这位首席设计师扬眉吐气并为外界所知。HTC One被视为翻身之作，简志霖也多次在公开场合表示HTC One是最好的安卓手机。这一观点虽有自夸之嫌，但在很多业内人士看来并不夸张。

简志霖在接受采访时表示“我觉得终有一天会让外界所欣赏，德不孤必有邻。”这句话用来形容他和HTC都很贴切。他更是透露由于自己设计HTC One的不妥协，产品良品率开始只有40%。然而正在简志霖踌躇满志之时，他冒领设计费和下载HTC Sense 6资料被HTC察觉。在离职准备自立门户的当天，王雪红亲自布置抓捕了自己的“第一设计师”。

采薇古诗范文第3篇

1、将猴头菇用清水洗净放入盆内，加入沸水上笼蒸几个小时，直至用手捏猴头菇无硬疙瘩时即可；

2、将猴头菇洗净，放入清水锅中，用小火慢慢煮焖几个小时，直至发透即可；

3、将猴头菇洗净，放入沸水锅中，加入适量食用碱，用小火慢慢焖煮，直至将猴头菇发透，之后用清水冲洗，直至去净碱味；

采薇古诗范文第4篇

精彩纷呈的古诗是我国文学宝库中的一颗颗璀璨的珍珠。那些脍炙人口的名诗佳句意境深远，蕴含着诗人心灵深处的情感。它读起来琅琅上口，意境优美，思想深刻，不仅能使学生开拓美的视野，陶冶美的情操，还能培养学生的审美情趣和欣赏能力。但由于小学生知识面狭窄，生活阅历浅，对诗歌中所描绘的社会时代、人物思想、风土人情感到疏远，因而古诗教学一直是小学语文教学中的一大难题。随着电教手段在课堂上的普及，古诗的教学有了一番新气象。教学中，恰当运用电教手段，可以渲染课堂气氛，激发学生学习兴趣，发展学生想象力，促进学生对古诗的学习理解，还能有效地培养学生的审美情操。

一、运用电教手段，创景设境，感受古诗意境美

古诗不是儿歌，学生不能一读即懂。因此，有的学生对古诗望而生畏，还没学首先就有了畏惧心理。在这种情况下，如果巧妙地运用电教手段，激起学生学习的兴趣，就能变畏学为乐学了。

如在教《咏柳》时，课始，我点击视频动画，随即在学生眼前出现了一幅幅动态画面：在清清的小河边，一排婀娜多姿的垂柳倒映在水中，柳叶翠绿翠绿的，把水面染绿了。一阵微风徐徐吹来，柳条儿迎风飞舞。学生在悠扬的古筝曲中仿佛来到河边，与诗人共赏美丽青翠的柳树。他们激情高涨，思维活跃，已经自然而然地进入到课文的意境中了。当教师板书课题“咏柳”时，学生情不自禁地说，柳树好美，值得人们去歌颂、赞美。学生强烈的求知欲望已呼之欲出，在这种状态下学习无疑会收到事半功倍的效果。

二、借助现代技术品词析句，体味语言美

古诗用词非常精炼，一字一词都经过作者的千锤百炼所至，因此，抓住重点字词分析理解句意是古诗教学的重点，也是难点。电教媒体能将抽象的语言文字转化为直观、形象、具体的视觉，能帮助学生理解古诗中的字、词、句，化难为易。

如在教学古诗《泊船瓜洲》“春风又绿江南岸”一句时，为了使学生更好地领悟“绿”字的精妙，可通过课件展示江南春日美景，那一幅幅花红柳绿，草长莺飞的江南春色画面将学生带入特定的语言环境中，细细地品味了诗中的语言美，很快领悟到了“绿”字的神韵。“绿”字既涵盖了“满”、“入”、“过”的意思，又突出了东风催春势不可挡的盎然生机。实践证明，在古诗教学中多媒体课件发挥了它独特的优势，使学生加深了对词语的理解。

三、运用电教手段，指导朗读，感受古诗情感美

朗读是教学中不可缺少的一个环节，古诗虽然短小精悍，可是意境深远，音韵和谐，读起来琅琅上口，让人回味悠远。在反复的诵读中，学生会对古诗的含义有更深一步的理解和领悟。恰当地利用电教手段，能有效地指导学生在感情朗读古诗的基础上，熟读成诵。

如我在教完《望庐山瀑布》后，播放了一段庐山瀑布的录像，让学生亲眼目睹了庐山瀑布的雄伟气势，产生了身临其境的感受，然后再让学生听配乐的课文录音，跟着录音练读。这样，学生读起来既感情真挚，又抑扬顿挫。最后，我把学生的朗读录下来，再放给他们听，让他们跟课文录音比一比，自己评一评。学生找到了差距，练得更欢了。而学生对这首诗的气势和内涵也在一遍遍的诵读中得到了更深刻的领会。

四、运用电教手段，进行口语表达能力的训练

古诗的语言非常简练，相对现在的语言省略了很多。教师要在学习古诗时能引导学生充分发挥想象，把诗叙述出来，则不仅能加深对诗的理解，对学生的说话也是一个极好的训练。运用电教手段体现古诗所描绘的意境，就为学生进行说话练习提供了依据。

采薇古诗范文第5篇

【关键词】 财务报告;投资性房地产;评估实务

随着《国际财务报告准则(国际会计准则)》在世界范围内的应用,公允价值计量及其他非历史成本的会计计量模式被越来越多地使用。我国新的《企业会计准则》也引入了公允价值的概念和计量,因此,我国评估服务领域中新增了一项业务内容,即以财务报告为目的的评估。

一、以财务报告为目的的评估及其作用

(一)以财务报告为目的的评估的定义

以财务报告为目的的评估,是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求,运用评估技术,对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。由此可知,以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类资产和负债,如资产减值、投资性房地产、金融工具等涉及会计核算事项的资产,以及非同一控制下的企业合并中取得的被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等。价值类型是公允价值或特定价值,它对评估技术(评估方法)具有一定的约束。评估技术(评估方法)是确定资产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。

由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关会计核算、披露的要求,因此,在遵循评估准则的基础上,还要参照相关会计准则的规定,以满足财务报告披露的要求。

(二)以财务报告为目的的评估的作用

对于财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值的计量,国际上较通行的做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见,保障会计信息的客观和独立,其作用具体体现在以下三个方面。

1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。新会计准则体系引入公允价值计量以后,一些资产或负债并无活跃的市场,会计人员无法观察到这种由市场机制决定的金额,从而不能直接用市场价格来对公允价值进行计量,一些无形资产、投资性房地产和金融工具公允价值的确定需要运用很强的专业性理论和评估技术,而外部的专业评估机构能够运用评估技术,为会计公允价值计量提供专业支持。

2.评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。资产评估是一种专业行为,是建立在专业技术知识和经验基础上的一种专业判断。会计信息的这种客观性要求,能够通过评估过程中严格遵循相关的方法和程序取得充分的依据。

3.评估的独立地位能够强化公允价值的公正性。独立性是资产评估的基本特征,在市场经济条件下,由专业化的资产评估机构依据相关评估法规、准则、规范和行业惯例,提供现时的价值尺度,对于政府监管部门、会计信息使用方和社会公众是一种具有较强公信力的信息服务,有利于形成公正的会计信息,特别是关于公允价值的信息。

二、以财务报告为目的的评估适用范围和特点

(一)以财务报告为目的的评估的规范体系

与传统资产评估业务相比,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象更加多元化并且更加复杂。一般意义上,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象不仅有各类单项资产、负债,也有资产组或资产组组合(对资产组或资产组组合的分析应当符合会计准则的要求)。表1 为一般常见的以财务报告为目的的评估所涉及的评估对象。

(二)以财务报告为目的的评估的特点

以财务报告为目的的评估相对于其他评估业务,具有以下特点:

1.以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务,会计计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值类型的确定及评估方法的选择。注册资产评估师应当理解会计计量模式的概念,知晓企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具等会计核算方法,根据会计准则的要求,合理确定评估对象,选择与会计计量模式相符的价值类型和评估方法,更有效地服务于会计计量的特定要求。

2.以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性。以财务报告为目的的评估涉及企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具、股份支付等多项会计核算业务,每项会计核算业务不同,其所对应的评估对象、价值类型、评估方法均不同。比如固定资产,为资产减值事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是可回收金额,对应的价值类型为公允价值减去处置费用的净额和资产预计未来现金流量的现值;为企业合并事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是公允价值,对应的价值类型是市场价值。

3.以财务报告为目的的评估所采用评估方法的多样性。根据评估对象的特点和应用条件,可以采用现金流量折现法、增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益法等对无形资产进行评估,也可以采用以现值为基础的远期定价和互换模型、期权定价模型等对金融工具进行评估,这些评估方法结合了以财务报告为目的的评估需要,借鉴了国际上目前常用的评估方法。

三、以财务报告为目的的评估在投资性房地产评估中的应用

(一)投资性房地产与公允价值计量

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售,主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;但是,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

(二)投资性房地产评估中的评估对象

投资性房地产的具体范围包括:

1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物,是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中,用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权;用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

3.某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产。

4.企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。

自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动,其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去,通过销售商品或者提供服务为企业带来经济利益,在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。例如,企业出租给本企业职工居住的宿舍,虽然也收取租金,但间接为企业自身的生产经营服务,因此具有自用房地产的性质。又如,企业拥有并自行经营的旅馆饭店,经营者在提供住宿服务的同时,还提供餐饮娱乐等服务,其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入,因此,企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所,应当属于自用房地产。

作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货,其生产、销售构成企业的主营业务活动,产生的现金流也与企业的其他资产密切相关。因此,具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权属于房地产开发企业的存货,即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地,也不得将其确认为投资性房地产。

在评估实务中,存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的,应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。例如,甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘,一层出租给一家大型超市,其余楼层均为普通住宅,在这种情况下,如果一层商铺能够单独计量和出售,应当确认为甲企业的投资性房地产,其余楼层为甲企业存货,即开发产品。

需要注意的是,投资性房地产通常附带有租约,业主在拥有房地产的同时也拥有该租约的未来收益,因而在进行评估的时侯,评估对象应为附带有租约的房地产。

(三)投资性房地产评估的收益乘数法及评估参数

在实务中,投资性房地产可采用市场比较法、直接资本化法、收益乘数法、现金流折现法和租期及回收金额折现法。

收益乘数法是房地产的价格除以某种年收益所得的倍数,即收益乘数=价格/年收益

利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为:房地产价值=年收益×收益乘数

比较常见的收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地,收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

1.当采用月租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以月租金求得毛租金乘数;当采用年租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以年租金求得毛租金乘数。

2.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入,包括了除租金以外的收入。与毛租金乘数法相比,潜在毛收入乘数法相对全面一些,它考虑了房地产租金以外的收入,但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。

3.有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置率和收租损失等以后的收入。

4.净收益又称净营运收益,是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后得到的净营运收益归属于房地产的收人。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必须的费用。净收益乘数通常能够提供更可靠的价值计算。由于净收益乘数与前文所属的资本化率互为倒数,通常很少直接采用净收益乘数法的形式,而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。

(四)投资性房地产评估案例分析

以下用一个案例来说明实务中评估投资性房地产通常所采用的收益乘数法 。

1.基本情况。某房地产开发公司,拟于2008年底于中国内地A股市场首发上市。该公司拥有的房地产中,有一项房地产项目根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》可以确认为投资性房地产。公司管理层选择公允价值模式对该类投资性房地产进行后续计量。

该投资性房地产位于广东省S市中心城区的某购物广场,建成于2007年3月。该购物中心为地上2层,建筑面积共16 000平方米,目前大部分已出租。根据会计准则,需在2007年12月31日确认房地产的公允价值。

2.评估对象分析。管理层委托了某评估机构根据会计准则的要求评估该投资性房地产于2007年12月31日的公允价值。评估师根据与管理层签订的业务约定书,在2008年×月5日到×月8日对该房地产进行了现场勘察,并收集了房地产权属证书,房地产租赁合同等信息;同时还对同一商圈的房地产出租情况,租金水平进行了市场调查。

根据管理层提供的资料,评估师了解到管理层委托某著名中介机构代为招租,并提供房地产管理服务。目前:

第一层4 000平方米和第二层6 000平方米出租给某家电连锁超市,租金为80元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长3%,租期为10年,租金按季支付,装修免租期为5个月,假设租期开始日为2007年7月1日。

除租给某家电连锁超市外,其余的6 000平方米分割为50平方米到300平方米不等的单元出租给小商户。第一层其他4 000平方米基准日时点已出租2 000平方米,平均月租金200元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。

第二层剩余的2 000平方米的基准日时点已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。

各商户按20元/月・平方米缴纳房地产管理费,由各商户每月直接支付给房地产管理公司。除非特别说明,案例中所有租金为不含房地产管理等杂费的税前租金。

3.市场信息收集。评估师根据委估房地产的租赁情况,对周边房地产的市场租金售价进行了调查,同时也从公司的数据库中获得了部分市场租金售价信息。评估师根据委估房地产的特征,选取了5项房地产进行了租金售价信息调查,调查结果如下:(1)大面积租赁案例。收集到有三项房地产有部分面积租赁给大中型超市或家电连锁店:第一项房地产于2007年10月15日第一个租期为5年的租约到期,以月租金100元/月・平方米续租,租赁面积为10 000平方米; 第二项于2007年6月建成并开始招租,以月租金75元/月・平方米租赁给一大型超市,租赁面积共15 000平方米;第三项于2005年签订了8年期的租约,每年租金增长2%,2007年的续租租金为96元/月・平方米。(2)小面积租赁案例。收集到大量的租赁案例,底层商铺的租金范围为160元/月・平方米-300元/月・平方米,二层租金范围为120元/月・平方米-240元/月・平方米,租期大多数为3-5年,年租金增长率为4%-10%。

4.评估方法的选取。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》第十条规定“采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”。

由于该准则并没有对活跃的房地产交易市场进行详细描述,因此参考国际会计准则的要求,对应该投资性房地产交易市场为带租约出售的房地产交易市场和房地产租赁市场。由于S市目前带租约出售的房地产项目较少,尤其是大面积租赁租约的房地产项目几乎没有成交案例;而类似商业房地产租赁市场非常活跃,因此考虑采用收益法来评估该房地产于2007年12月31日的公允价值。

5.评估参数的确定。(1)房地产客观市场租金确定。1)大面积租赁单元。根据市场信息的收集,了解到第二项以大面积租赁的房地产与委估房地产类似,处于招租阶段,目前以较低于市场租金的价格出租,以该房地产作为确定委估房地产的市场客观租金的案例不太合适。因此,选取第一项和第三项房地产作为可比案例,以该两项的租金为基础,在分析租约条款、区位因素和个别因素的基础上,根据评估师的现场勘察和经验判断,对上述因素进行相应的调整。确定客观市场租金为110元/月・平方米。2)小面积租赁单元。与大面积租赁单元一致,从市场调查信息中选取合适的可比案例,确定地上1层的客观市场租金为250元/月・平方米,地上2层的客观市场租金为190元/月・平方米。(2)空置与收租损失的确定。根据市场调查,同类房地产目前市场平均空置率为7%,根据历史信息,市场平均空置率为5%-12%。因此,取市场平均空置率为8%。同时考虑2%的收租损失,确定空置与收租损失比率为10%。(注:为简便起见,假设自2008年12月31日起至现有租约到期日,该房地产小面积单元出租率一直保持在95%以上。同时假设在空置与收租损失比率为10%中已考虑了承租人流动的因素。(3)税费的确定。根据税法规定,房产税适用税率为12%,营业税及附加适用税率为5.5%。(4)成本费用的确定。1)管理费用。根据历史财务信息和评估师的经验判断,假设该房地产的管理费为年租金的3%。2)重置提拨款。根据评估师的经验判断,假设该房地产的重置提拨款为年租金的2%,主要用于重大机电设施的大修或重置。3)市场推广费。根据市场调查信息和评估师的经验判断,假设市场推广费(含中介费)为年租金的5%。(5)折现率的确定。根据2007年的无风险利率水平,通过风险因素分析,采用风险累加法确定租期内与净营运收益对应的要求回报率(或称折现率)为10%,并确定用于对租期外净营运收益进行资本化的要求回报率(或称资本化率)为7%。(6)收益年限的确定。根据房地产权证,该房地产土地使用权终止日期为2045年12月30日。因此,剩余收益年限确定为38年。此处假设不考虑土地使用权终止日时点建筑物的残值。

6.评定估算过程简单示例(见表2,表3)。

综上所述,以财务报告为目的的投资性房地产评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类投资性房地产,如已出租的土地使用权和已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权、某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分、企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大等确认为投资性房地产。价值类型是公允价值或特定价值,它对房地产评估方法具有一定的约束。评估方法是确定投资性房地产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。

【参考文献】

[1] 资产评估[M].经济科学出版社,2009.