房屋抵押贷款
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房屋抵押贷款范文第1篇
关键词：KMV模型，住房抵押贷款，风险监控
1引言
2010年，国家出台一系列政策抵制市场过热，警惕房地产市场的泡沫，但是销量仍呈现上升之势，个人住房抵押贷款在商业银行总贷款中所占的比例急速上升[1]。本文结合中国的现行的住房贷款执行流程分析各种风险的形成过程，并且借用国际先进的信用风险监测模型KMV模型监测房贷的违约风险。
2 KMV信用监测模型
KMV模型诞生于1989年美国旧金山的KMV公司（现已被世界著名信用评级机构一穆迪投资服务公司收购）。1974年，默顿开始论述他把期权定价理论运用到风险贷款和债券的估价思想之后，默顿的思想也沿着许多方向发展开来[2]。到了80年代初期，KMV模型的创始人McQuown和Vasieek改进了计算违约距DD（Distance-to-Default）的方法，建立了KMV模型 [3]。随后他们通过KMV公司收集了数千家公司的资料，验证KMV模型对信用风险监测的有效性，研究结果表明KMV模型能预测到信用质量的变化[4]。
根据B-S模型的假设条件，公司资产价值的变化可以表示为：
3基于KMV模型的住房贷款风险评估
3.1参数的设定
假设一套住房的初始价值是V，贷款比例是k，首付款的金额就是V（1一k）。贷款总额为L（L=V*k）。贷款期限为T（月），贷款利率为r，贷款每月偿还一次。按照每月等本息还款方式，每个月的还款额X应为：
这样经过了t个月后贷款的余额为：
我们设定在t时刻Lt为一笔房贷的违约临界点，即DPT。
3.2影响因素分析
根据EDF计算公式，可以发现，影响因素主要包括：房价波动率，贷款利率r，贷款与房屋价值比k（贷款成数）和贷款期限T。EDF预期违约概率与贷款利率r（r为月利率=年利率/12）、贷款成数k、贷款期限T以及房价波动率之间的变化关系如下：
（1）贷款利率r直接影响还款额度。利率上调时，借款人每月偿还额就会增多。这会直接影响借款人的还款意愿，进而影响预期违约率。
（2）贷款期限T是影响预期违约率的重要因素。贷款期限延长时，意味着借款人会在更长的时间跨度内分期还款，借款人生活不确定性增加，预期违约率就会上升。
（3）贷款额度与住房价值比k也是影响因素之一，银行一般会制定贷款限额，这是根据借款人信用情况和收入水平制定的，可以保证银行安全回收资金。
（4）房价的波动率。是影响违约概率的最主要因素，房价波动意味着住房价值的变化，波动率越大，说明房产价值越不稳定。
综上所述，预期违约率EDF与各影响因素之间的关系满足现实中的变化情况，并且EDF能动态的反映出一笔贷款风险的变化情况。
4结论
1预期违约率EDF能预示未来房贷所面临的风险，以房地产市场与利率的变化为依据，在房市震荡时能够第一时间能判断出风险，代表出住房贷款在未来所面临的风险。
2对房地产市场进行合理假设时，运用KMV模型对现在几种主要形式的住房贷款度量其违约率。得出结论当房价和利率出现动时，EDF变化明显，风险的变化程度大得多。■
参考文献
[1] 张莹洁，马英娟，房地产抵押率确定对抵押贷款理性违约的风险分析.甘肃农业， 2014，7（5）：38-41
[2] 凌江怀，刘燕媚，基于KMV模型的中国商业银行信用风险实证分析――以10家上市商业银行为例[J].华南师范大学学报，2013，5：142-148
[3] 曾诗鸿，王芳，基于KMV模型的制造业上市公司信用风险评价研究[J].预测， 2013，32（2）：60-69
[4] 王露溪，商业银行个人房屋抵押贷款的信用风险KMV模型实证分析[J].经济研究导刊，2013，23：210-212
[5] Constantinos Lefcaditis，Anastasios Tsamis，John Leventides， Concentration risk model for Greek bank's credit portfolio[J]. The Journal of Risk Finance， 2014，15 （1）：71 - 93
房屋抵押贷款范文第2篇
1、房屋产权证是房子的产权证明，可以用来办理抵押贷款。
2、办理房产抵押要求房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押。
3、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。也就是说即使房产证不是自己的，只要经过他人同意并且有同意抵押的证明材料，也可以用别人的房子申请抵押贷款。
（来源：文章屋网 ）
房屋抵押贷款范文第3篇
抵押房屋贷款实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。 抵押房屋贷款要求的资料一、身份证明（夫妻双方）；二、婚姻证明；三、户口本；四、收入证明以及近半年的银行流水；（或其他资产证明）五、房产证；（或复印件）六、贷款用途证明；七、收款方的身份证明以及收款帐号；八、近一期的房产的水电费单。另外，抵押房屋贷款客户的信用记录很重要，是反映客户的还款意愿的历史证据，如果，信用不好，房产再足值，银行也不会受理抵押房屋贷款的，也就是说一分钱不接。
(1)借款人贷前咨询：填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。(2)银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。(3)借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。(4)借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。(5)贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
1.房产证2.权利人及配偶的身份证3.权利人及配偶的户口本4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)5.收入证明6.如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证7.如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单8.为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)
（来源：文章屋网 ）
房屋抵押贷款范文第4篇
无抵押贷款当天放款是真的，这种贷款一般指信用贷款，不用抵押和担保，只要信用好就能借钱，而且放款速度快，当天放款是很容易做到的。
申请无抵押贷款时，找正规机构的贷款比较好，例如支付宝的借呗，微信的微粒贷，招联好期贷等，这些贷款的利率低、放款快、背景大，不用担心被骗。
（来源：文章屋网 ）
房屋抵押贷款范文第5篇
住宅反向抵押贷款是指抵押人将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，抵押人无需支付任何利息
和偿还本金，直到房屋所有权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款后的剩余部分再由其子女继承。
住宅反向抵押贷款的主要特征包括：
（1）对象是拥有房屋产权的老年人，对其年龄有一定规定；
（2）抵押人去世或者永久搬离，贷方就有权出售房屋；但即使贷款额度超过了房屋的市场价值，贷方也不能要求抵押人搬离或者出售；抵押人在贷款期间，可以出售或者转让房屋，但是必须偿还从贷方获得的金额，包括利息以及其他费用；
（3）反向抵押贷款是无追索权的，即贷方不能要求抵押人用其他资产来抵偿贷款。
2住宅反向抵押贷款的风险分析
2.1老年人预期寿命风险
住宅反向抵押贷款的还款期分为三种情况：自然死亡、永久搬离、房屋出售。其中，后两种情况不存在预期寿命的风险，预期寿命风险对第一种情况有较大影响。借款方寿命越长，贷款方最终出售房屋所得收入不足以弥补支付给借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的寿命存在一个信息不对称的问题。例如有些老年人虽然体弱多病，但寿命却很长。反向抵押贷款申请人的实际寿命与预期寿命相差越大，贷款方面临的风险就越大。
2.2贷款利率风险
利率风险是指由于贷款利率的波动，使资产的收益和价值相对于负债的成本和价值发生非等量变化而造成贷方损失的风险。利率风险的成因与宏观经济走向、通货膨胀的压力以及贷款利率的调整息息相关。宏观经济走向的不确定性直接导致反向抵押贷款利率的不确定；通货膨胀会导致银行发放住房反向抵押贷款时面临更大的利率风险；由于在反向抵押贷款中，房屋的价值较大，抵押时间较长，因此贷款利率的调整关系到未来贷款方的收益合理性。
2.3房屋价值波动及评估风险
反向抵押贷款必须对房屋的价值进行评估。房屋价值评估涉及的范围较广，内容复杂，评估对象的异质性决定了评估存在一定的风险。反向抵押贷款的房地产评估，不仅要对房屋的现价进行估算，还要对房屋的未来收益进行预测，抵押期限越长，房屋价值波动风险越大。在反向抵押贷款评估过程中，需要考虑房屋的物理性折旧、功能性折旧以及经济性贬值等问题。房屋价值评估风险还存在评估专业风险、操作风险、道德风险以及制度风险等问题。
2.4流动性风险
流动性风险具体表现为银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。住房反向抵押贷款是一种长期性消费贷款，客观上要求银行有稳定的资金来源与其相匹配。多数反抵押贷款计划期限长，而回收却要在借款人死亡、搬迁、出售房屋之后。这个时间是不确定的，抵押贷款机构的资金周转很容易陷入困境。房产变现的容易与否也是影响流动性的很大因素。
3住宅反向抵押贷款的风险防范
3.1合适的贷款一房价比（LTV）
合适的贷款一房产价值比例是降低风险的最有效手段。反抵押贷款不同于抵押贷款，房主的负债是不断累积的，而且贷款期限是不确定的。反抵押贷款机构定期为抵押人发放年金，一直到其死亡为止。对于反抵押贷款机构来讲，这时面临的风险是当房主死亡时累计的贷款额及应计利息可能超过其死亡时的房产价值。为了避免这种情况，只有控制定期发放的贷款额，使最终累计的贷款数额控制在到期时的房产价值之内。
3.2资产组合分散化
资产组合起到了分散风险的作用。就单个反抵押贷款项目来说，潜在的风险，以及风险造成的损失是很难预测的，而当数量足够多，分布足够广泛的贷款组合在一起，“大数定理”就起作用，这些风险被分散化。道德风险、寿命风险、房产价值波动风险这些非系统性风险在反抵押贷款数量足够多，分布足够广泛的情况下，风险可以被分散。
反抵押贷款要有足够数量的贷款数目，因此要尽可能地扩大反抵押贷款的市场。此外反抵押贷款也要有跨地区的分布。房地产的价格很大程度上取决于地段，因此地区的关联度比其他商品要小，这就为分散风险提供了有效的途径。通过建立跨地区的分支机构，吸引各个地区的反抵押贷款，可减少房产价格波动风险。
3.3住房反抵押贷款证券化
住房反抵押贷款证券化是以一系列住房反抵押贷款为标的资产，并以其未来所产生的现金流为担保，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。售房养老计划中，购房机构虽然取得住房的产权，但是最后的现金流入要等到售房养老者死亡或者搬迁，期限太长，流动性不足。资产证券化有效地解决了这个问题，一方面增强了资产的流动性，另一方面分散了风险，吸引了更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。
3.4房产价值保险
