季羡林语录

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇季羡林语录范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

季羡林语录范文第1篇

关键词：房屋租赁；百度地图；路线规划；系统设计

中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2016）15-0091-03

Abstract： Due to urbanization and growing demand for rental housing， through the information platform that allows landlords and tenants more convenient and timely access to required information. This paper designs and implements a housing rental system with SSH framework and B/S structure， and with use of Baidu Maps API， to achieve housing location information display， automatic route planning and tips for best showings. Compared to the current widespread use of the Ganji， 58 city platform， the system with more convenient and intelligent.

Key words： house rental； baidu map； route planning； system design

1 背景

随着国家经济水平的迅速发展，住房紧张问题在人们的日常生活中显得尤为突出。尤其是北上广等一线城市，大部分人其实都没有能力购买房屋，尤其是刚毕业的大学生想要留在城市发展必须要有落脚处，因此租房是个合适的选择，但是目前房屋中介市场鱼龙混杂，存在很多不可靠因素，对于租房者来说就需要通过便捷的租房网站获取到当地可靠的一手房源信息，以便顺利地租到自己想要的房子。

移动互联网扩展了租房场景，让互联网企业瞄准房产中介O2O，重塑房东、租客和经纪人关系，形成便捷高效的信息流与服务流，大幅提升了行业效率。未来以门店为中心的传统房产中介模式，将迅速让位于以用户体验为中心的网络服务平台，开启线上下单、线下看房的“新租房时代”[1]。出租房是流动人口的主要落脚点，与社会治安治理、社会公共管理密切相关，因而加强出租房综合服务管理研究已成为外来人口管理的关键[2]。

本系统主要提供一个网上的平台，房东可以在网站上自己需要出租的房源，可以对的房源进行及时、方便的管理，想找寻房源的用户可以在网站上搜索符合自己需求的房源，无论是求租方还是出租方都可以占据主动权，根据自己的需求进行信息的，实现双方消息实时共享。

同时本系统创新性地集成了百度地图的API，实现百度地图的部分功能，利用百度地图进行线路规划，实现看房路线的自动规划。

2 系统分析和设计

2.1 开发环境

本系统在windows系统下进行开发，使用MyEclipse作为开发工具、oracle数据库作为数据库管理系统、免费的开源web容器tomcat作为服务器。

本系统采用B/S架构实现[3]，用java语言进行开发，后台用Spring、SpringMVC、MyBatis框架[4]作为整体架构进行搭建，利用注解减少xml文件的配置，提高开发效率。视图层用JSP和JSTL技术进行展示，布局和展示效果用DIV+CSS技术进行修饰，前端动态效果用jQuery[5]实现。

2.2 需求分析

普通用户访问本网站可以进行房源的浏览和求租信息的浏览，浏览房源的时候可以根据不同的搜索条件进行查找，未登录的用户不能够直接进行房源的和求租信息的，只有登录过的用户才能够对此进行操作，未注册的用户须先进行注册才能够登录。管理员用户可以登录系统的后台并对网站的所有信息进行维护，拥有最高的权限。

2.3 系统设计

根据前面的需求分析，可将其划分成前台和后台两部分，系统前台包括浏览房源模块、出租模块、求租模块、租房知识模块、个人中心模块，后台模块是由管理员来操作，对前台的模块信息和数据进行维护管理。

3 看房路线自动规划

目前市场上也有不少流行的房屋租赁网站，如赶集网、58同城等都包含二手房及租房模块，但它们的租房模块只进行了房源位置显示，并没有对路线进行规划，下图4显示了一个示例：

缺乏路径自动规划显然会增加看房者的额外操作，因此本文系统集成百度地图功能，充分利用其API对房源路线进行详细的自动规划[6]，以方便用户使用。集成步骤如下：

Step1：从百度地图官网上下载web开发中的JavaScript API；

Step2：选择获取秘钥选项，通过手机或邮箱注册之后会生成一个访问应用的密钥；

Step3：获取完秘钥后，根据其提供的示例DEMO，把需引入的JS代码复制到本系统中jsp页面中即可，ak换成自己所申请的密钥：

Step4：通过transit.search（""，""）方法查询路线，参数分别为起点和终点，终点即是房源位置，起点为用户注册时填写的地址，设置之后便可进行地图路线的搜索，如下图5所示：

4 系统实现

系统利用JAVA语言开发。在进入登录页面的同时会加载验证码，验证码生成后是存放在会话session中的，当页面重新加载、鼠标点击验证码或者验证码输入错误的情况下都会对验证码进行刷新。验证码一般是用来防止批量注册的，还可以有效防止SQL攻击，本系统用kaptcha生成验证码[7]，kaptcha是一个非常实用的验证码生成工具，为谷歌的一个开源工具包com.google.code.kaptcha，把它集成到spring的配置文件中，在项目的lib库中加入对应的jar包并在配置文件中进行相应的配置后，便可以进行调用访问，根据配置文件中属性参数的不同可以改变验证码的生成样式规则。

首页下方有一个搜索框，可以输入关键字对房源信息进行搜索查找。主界面的左右两侧会有最新房源和最新求租信息的推荐，显示时按照时间倒序进行排列。为使得网站的访问速率加快，只显示前十几条数据，减轻网站访问的压力，同时提供优质房源的推荐。页面刷新方式为AJAX异步刷新以减轻服务器压力[8]，提高用户体验。

系统实现了多样化的搜索条件，根据搜索条件的不同，所展示的房源信息也会随之而变化，始终保证房源信息分页显示。点击房源信息后，系统会自动进行房源路线规划并加载房源路线信息，如下图7和图8所示：

5 结束语

本文基于SSM框架和B/S架构设计和实现了房屋租赁系统，并指出了市场现有软件在易用性方面存在的问题，通过实验证明了可以利用百度地图的开放API为用户提供更简便的租房服务。

参考文献：

[1] 邓薇. 2015，移动互联网开启新租房时代[J]. 互联网经济， 2015（3）： 20-23.

[2] 陈伟锋. 城镇居住出租房综合服务与管理模式分析[J]. 文摘版：经济管理， 2015（3）： 29-29.

[3] 郭涛， 曹建， 安晨光，等. 基于BS架构的DGA在线监测数据平台设计与实现[J]. 计算机应用与软件， 2014， 31（8）： 82-85.

[4] 薛峰， 梁锋， 徐书勋，等. 基于Spring MVC框架的Web研究与应用[J]. 合肥工业大学学报： 自然科学版， 2012（3）： 337-340.

[5] 周玲余. 基于jQuery框架的页面前端特效的设计与实现[J]. 计算机与现代化， 2013（1）： 61-63.

[6] 付林， 闫强， 李祥. 基于百度地图的小区域导航实现方案研究[J]. 计算机技术与发展， 2014（5）： 223-226.

季羡林语录范文第2篇

关键词：系杆拱桥；临近既有线；门式支架；设计

Abstract: through the door type bracket design, solve the existing road near across bowstring arch support the problem of door type construction. Door type stents mainly includes: 12 m multiply one m x 0.5 m bar foundation concrete, phi 351 (δ = 8 mm) steel tube column, 2 I32a shuangpin beams, I40a range type longitudinal range, [12 channels scissors to hold out. Based on the finite element analysis of door type of stent design and calculation for the existing road near across bowstring arch support door type construction to provide the theory basis for the similar bridge construction to provide the reference.

Key words: Bowstring arch；Near existing lines ；Door type stents；design

中图分类号：U445.466 文献标识码：A

工程概况

镇海支线特大桥跨越宁波东外环延伸线采用一跨96m下承式钢管系杆拱桥结构，与公路夹角为70o，该段位于宁波镇海区蛟川街道，桥下净高5.5m，满足公路通行要求。该桥在线路左侧紧邻既有镇海支线，支架外缘轮廓线与既有铁路建筑界限距离仅为30cm。

该桥结构体系为刚性梁刚性拱，拱桥钢管及钢板主要采用Q345q-D桥梁结构专用钢材，钢板厚度为16mm，钢管直径为1000mm。钢管内用C55无收缩混凝土填充，预应力混凝土系梁采用C50混凝土。吊杆采用91根Φ7高强低松弛镀锌平行钢丝束，冷铸镦头锚，索体采用PES(FD)低应力防腐，并外包不锈钢防护，间距8m，按尼尔森体系布置。拱肋截面型式为哑铃型截面，拱高3m，每榀拱肋的两钢管之间用16mm厚腹板连接，上、下管为钢-混组合结构。系梁为单箱双室预应力混凝土箱梁截面，宽度11m，高2.5m。桥跨L=96m，矢高f=19.2m，矢跨比f/L=1/5，悬链线系数m=1.167。

门式支架设计

针对镇海支线特大桥1-96m系杆拱桥的地理环境和结构特点，研究临近既有线门式支架施工技术，基于有限元计算，设计了一种门式支架。

2.1 材料设计参数

材料设计参数见表2.1。

2.2 门式支架构造

门式支架由条形基础、钢管立柱、横向分配梁、纵向分配梁、剪刀撑等组成，门式支架正面图及侧面图分别见图2.2-1和图2.2-2。

1) 条形基础

门式支架底部采用12m×1m×0.5m混凝土条形基础，混凝土顶面设置400×400×10mm钢板做为钢管立柱与条形基础的固结件。

2) 钢管立柱

门式支架立柱采用φ351×8mm螺旋钢管，钢管横向水平间距260cm，钢管底部与条形基础顶面预埋钢板进行固结。

3)纵、横向分配梁、剪刀撑

门式支架顶设置砂筒，砂筒顶部采用双拼I32工字钢做为横向主梁，主梁上部纵向分配梁采用I40工字钢，腹板处间距60cm，底板处间距90cm。门式支架钢管立柱采用[12槽钢做为立柱剪刀撑及横向平联型钢。

门式支架计算

利用有限元软件 MIDAS将门式支架I40a型工字钢纵梁上方每根15cm×15cm方木大楞的支反力值，作为集中荷载施加到I40a型工字钢纵梁上，采用整体建模对门式支架进行计算分析，有限元模型见图3。

3.1 I40a型工字钢纵梁受力分析

1) 强度分析

经分析，最大组合应力 ，满足要求。

经分析，最大剪应力 ，满足要求。

2) 刚度分析

，满足要求。

3.2 支架立柱受力分析

门洞处支架采用φ351×8mm钢管做立柱，双拼32a工字钢做分配梁，[12槽钢做剪刀撑。

1) 强度分析

经分析，I32a最大组合应力，满足要求；[12槽钢剪刀撑最大组合应力，满足要求；φ351mm(δ=8mm)钢管最大组合应力，满足要求。

经分析，I32a最大剪应力 满足要求；[12槽钢剪力撑最大剪应力 满足要求；φ351mm(δ=8mm)钢管最大剪应力 满足要求。

2)刚度度分析

经分析支架最大变形为，满足要求。

3.3 支架基础受力分析

钢管支柱安装在12m×1m×0.5cm混凝土条形基础，基础自重150KN。由于基础位于宁波东外环延伸线主干道上，查《公路工程技术标准》（JTG B01-2003 ）表6.0.4 车辆荷载主要技术指标，得I级公路路面地基承载力为。

条形基础下路面能承受最大支反力

条形基础传递到路面荷载值：N＝（490.4+642.1+725.2+642.1+490.4）+150＝3140.2KN

，安全

通过有限元软件 MIDAS计算，门式支架I40a工字钢纵向分配梁强度、刚度，支架钢管立柱强度、刚度及条形基础承载力计算分析均满足施工需求。

结语

通过门式支架设计，解决临近既有线跨路系杆拱桥施工的难题。门式支架构造简单、施工方便，基于有限元分析的门式支架设计与计算为临近既有线跨路系杆拱桥施工提供了理论基础和参考依据。

参考文献：

陈明宪. 建筑结构静力计算手册.中国建筑工业出版社1998.

周水兴. 路桥施工设计计算手册.人民交通出版社,2001.

季羡林语录范文第3篇

关键词：交通规划；交通影响评价；建设项目；显著性影响；影响系数

中图分类号：U491文献标识码：A

The Significance impact analysis of the Urban Road based on the Adjacent construction projects

Gu Chao Ran

（Anyang Institute of Urban Planning&Design, Anyang, 455000）

ABSTRACT: With the acceleration of urbanization, urban traffic problems caused by land development is becoming more and more prominent. In order to promote the coordinated development of land use and transport system and ease traffic pressure caused by urban construction, traffic impact analysis gradually develops in China. It develops countermeasures by analyzing and evaluating the transport needs of the extent of the impact on the surrounding transportation system after the new projects putting into use, so as to abate the impact of projects on the transportation system within acceptable range. During the process of evaluating traffic impact ,when there are projects that the time of under construction is approximating and entrance adjacent construction is similar or shared ,there may be different conclusions to traffic impact analysis whether to combine the projects. In this paper, we target the adjacent construction projects which can meet above criteria. They are being evaluated both individual evaluation and combined evaluation to analyze the significant impact on the roads.

KEYWORDS: Transportation Planning；Traffic Impact Analysis；Construction Project；Significance impacting；Influence coefficient

0 引言

《建设项目交通影响评价技术标准CJJ/T 141-2010》规定：当相邻建设项目开发建成时间接近，出入口相近或者共用时，会对周围的交通系统产生叠加的交通影响，为真实反映这种影响的结果和程度，可根据实际情况将符合上述条件的多个相邻建设项目合并进行交通影响评价[1]。

目前，在进行交通影响评价的过程中，当存在符合上述合并条件的多个相邻建设项目时，一般都是将与委托项目相邻的建设项目作为背景，将委托项目单独进行交通影响评价。这就有可能存在将各个项目单独进行交通影响评价时对交通系统均无显著影响，但是项目全部建成并投入使用后，周边交通较为拥堵的状况。这是因为在合并评价时有可能对交通系统有显著性影响，而在单独评价时对交通系统无显著影响，从而忽略了有效的交通改善措施，导致项目全部建成并投入使用后新增交通需求对交通系统产生的压力不能得到消除与缓解。鉴于此，本文对相邻建设项目分别进行单独评价与合并评价，来分析相邻建设项目合并与否进行交通影响评价对交通系统的显著性影响。

1 交通影响程度评价

交通影响评价（Traffic Impact Analysis，简称TIA）是促进城市开发建设合理化，土地开发利用与交通协调发展的一种重要方法[2]，它通过分析和评价建设项目建成并投入使用后，新增交通需求对周围交通系统的影响程度，在满足一定服务水平的条件下提出交通改善措施和建议，从而把项目建设对交通系统的影响消减到可接受的范围之内[3]。

交通影响程度评价是建设项目交通影响评价的关键环节。通过比较建设项目建成并投入使用前后交通系统的运行指标，确定建设项目建成并投入使用前后交通系统服务水平的变化程度，以此来评价建设项目交通增加对于原有交通系统的影响是否显著，项目建设对交通系统的影响程度是后续交通改善措施的依据。交通影响程度评价的对象主要分为机动车交通、公共交通、慢行交通和停车四大类，本文以相邻建设合并与否进行交通影响评价对机动车交通中的道路显著性影响为研究对象。

2 道路显著性影响分析

为反映建设项目建成并投入使用后对道路的影响，需要通过选取一定的指标来评价影响程度的强弱。在实际中，许多项目根据使用的便利性，评价建设项目对道路的影响程度可以选择项目建设前后的饱和度变化情况、服务水平变化情况、项目交通量占背景交通量（或通行能力）的比例等指标[4]。一般选用的指标为建设项目新生成高峰小时交通量占道路通行能力的比例，当建设项目新生产高峰小时交通量占道路通行能力的比例大于或等于道路显著性影响的限定比例时对道路有显著性影响，当建设项目新生产高峰小时交通量占道路通行能力的比例小于道路显著性影响的限定比例时对道路无显著性影响。

道路显著性影响限定比例用Jmn表示，其中m代表道路等级，m=1、2、3、4，分别表示快速路、主干路、次干路与支路四个等级；n代表服务水平等级，n=1、2、3、4、5、6分别表示A、B、C、D、E、F六个服务水平等级。

目标年建设项目i（i=1~n）建成并投入使用后，道路的饱和度为

V/C=(Q0+∑Qi)/C

式中：V/C表示目标年道路饱和度；

C表示道路的通行能力；

Q0表示道路背景交通量；

Qi表示项目i分配到道路上的高峰小时交通量。

根据道路等级以及饱和度V/C对应的道路服务水平等级可以得到道路显著性影响的限定比例Jmn。

2.1 各项目单独进行交通影响评价

目标年项目i分配到道路上的高峰小时交通量占通行能力的比例为Ji=Qi/C。

（1）若Ji

（2）若Ji>Jmn，则项目i的开发对道路有显著影响。

2.2 各项目合并进行交通影响评价

目标年项目∑i分配到道路上的高峰小时交通量占通行能力的比例为J∑i=∑Qi/C。此时，以道路显著性影响修正限定比例(Jmn)i作为项目i对道路的显著性影响限定比例。

(Jmn)i=Ii*Jmn=Qi/∑Qi*Jmn

式中：Ii为项目i对道路的影响系数，即项目∑i建成并投入使用后对道路的影响中项目i所占的比例，可以作为道路改善措施费用的分摊依据。

J∑i-Jmn=∑Qi/C-Jmn

=∑Qi/Qi*(Qi/C-Qi/∑Qi*Jmn)

=∑Qi/Qi*(Ji-Ii*Jmn)

=∑Qi/Qi*(Ji- (Jmn)i)

（1）若Ji

（2）若Ji>(Jmn)i，则项目i的开发对道路有显著影响。

3 实例分析

项目1与项目2为相邻建设项目，研究范围内某条主干路的背景交通量Q0=1300pcu/h，该道路的通行能力C=2000pcu/h，项目1分配到该道路上的高峰小时交通量Q1=110 pcu/h，项目2分配到该道路上的高峰小时交通量Q2=130pcu/h，则目标年该道路的服务水平V/C=(Q0+∑Qi)/C=0.77，由表1道路服务水平等级划分[5]可知：该道路的服务水平等级为D。由表2道路显著性影响限定比例[6]可知：该主干路显著性影响的限定比例J24=7%。

表1 服务水平等级划分

表2 道路显著性影响限定比例（%）

（1）项目1与项目2单独进行交通影响评价时

项目1分配到道路上的高峰小时交通量占通行能力的比例为J1=Q1/C=5.5%；

项目2分配到道路上的高峰小时交通量占通行能力的比例为J2=Q2/C=6.5%。

由于J1

（2）项目1与项目2合并进行交通影响评价时

项目1对道路的影响系数I1=Q1/（Q1+Q2）=45.8%；

项目2对道路的影响系数I2=Q2/（Q1+Q2）=54.2%；

此时，项目1对该道路的显著性影响限定比例(J24)1=I1*J24=3.2%；项目2对该道路的显著性影响限定比例(J24)2=I2*J24=3.8%。

由于J1>(J24)1且J2>(J24)2，则项目1与项目2合并进行交通影响评价时对该道路有显著影响。项目1所占的影响比例分别为45.8%，项目2所占的影响比例分别为54.2%。

4 结论

从以上分析可以看出：相邻建设项目合并与否进行交通影响评价可能得到完全不同的道路显著性影响结论，单独进行评价时对道路无显著性影响的项目在合并进行评价时可能对道路有显著性影响。因此，在进行交通影响评价的过程中，应将开发建成时间接近、出入口相近或者共用的相邻建设项目合并进行交通影响评价。

参考文献：

[1] CJJ/T 141-2010 建设项目交通影响评价技术标准[S].

[2] 张星星.城市建设项目交通影响评价[J].交通科技与经济,2008,3:106-108.

[3] 《建设项目交通影响评价技术标准》编制组.建设项目交通影响评价技术手册[M].北京:中国建筑工业出版社,2011.

[4] 郑连勇.城市交通影响评价[M].北京:中国建筑工业出版社,2006.

[5] 王炜等.城市交通规划理论及其应用[M].南京:东南大学出版社,1998.

季羡林语录范文第4篇

〔关键词〕REITs；公共租赁住房；动力机制

〔中图分类号〕D293.3　〔文献标识码〕A　〔文章编号〕1008-9187-（2013）01-0108-05

一、将REITs运用于公租房的动力机制：供需双方的契合

房地产信托投资基金（Real　Estate　Investment　Trust，REITs）是一种筹集众多投资者的资金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并按比例（多数国家规定分配比例为不低于90%）分配净收益给广大投资者的一种信托制度、基金形态和中长期投资形式。REITs　起源于20世纪60年代的美国，90年代后逐步扩展到英国及亚洲的日本、香港等地。在公租房中运用REITs，既能够解决公租房供给中的资金难题，提高供给的效率，减轻中低收入群体住房难的困境，解决我国房地产市场的结构性矛盾，又能够为中小投资者提供一条投资于房地产市场的便捷途径。

（一）资金需求方——在诸多方面匹配

从资金需求方来讲，REITs自身特点与公租房供给相适应。

1.期限匹配：满足公租房投资回报周期长的需要。

在公租房供给中运用REITs，可以满足公租房投资回报周期长的需要。按目前公租房租金收益水平，靠租金收回建房成本至少需要20-30年。而商业银行的负债来源多为5年期以下的存款，短借长贷，利率风险无法对冲。面对公租房如此长的投资回报周期，资金需要长期沉淀，风险和不确定性较高，房地产企业和金融机构均不愿参与。如在公租房开发模式中，如果房地产企业完全用债权方式融资，将明显提高企业账面资产负债率，降低其资信等级，减弱在其他业务上的融资能力和规模。而按照目前的制度安排，企业在开发过程中如遇到不顺利的情况，也没有任何退出渠道或救济机制。当房地产企业完成建设，地方政府回购时也面临资金难题。公租房REITs　资金用途主要有两种：一是对承担公租房BT及　BOT　项目建设机构发放贷款；二是在建设项目竣工后，为政府回购提供资金支持。REITs通过资产证券化，投资者可以随时在市场上交易，提高了公租房项目的流动性，为公租房提供中长期资金来源，化解其投资回报周期长的难题。

2.规模匹配：满足公租房建设的资金缺口。

“十二五”期间我国将建设1280万套公租房，资金需求达1.5万亿。在我国目前的土地制度下，地方政府缺乏持续供给公租房的能力和动力，现阶段更面临着财政资金约束下建设资金筹集及后期本息偿付的资金压力问题，因而地方财政在公租房投资方面严重短缺，地方政府融资存在着很大的局限性。尽管地方政府通过发行企业债券、银行贷款等方式进行融资，但成本高、风险大且不稳定。在财力有限的情况下，为了满足保障房建设质量和速度的要求，地方政府需要尝试拓宽融资渠道，弥补公共部门资金不足。REITs作为一种证券化的产业投资基金，提供持续资金支持，既可以减轻地方财政负担，又为银行体系解压，解决公租房长期、大规模的资金缺口。

3.风险匹配：促进房地产业和房地产金融健康发展。

我国房地产企业融资以间接融资为主，融资渠道单一。据统计，全国房地产开发资金中，约有70%来源于银行贷款，造成金融风险集中、融资效率低下。构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。REITs连接房地产市场与资本市场，作为一种直接融资方式，拓宽房地产企业的融资渠道，从而改善资产负债表及增强资金的流动性，降低对银行贷款的依赖度，是对以银行为手段的间接金融的极大补充，将大大地提高房地产金融的完备性，有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。

（二）资金供给方——增加投资渠道

作为资金供给方，投资者面对疲软的股市和尚欠发达的债市，寻找资金出路是首要考虑的问题。首先，储蓄存款存量巨大。2011　年底居民储蓄存款达35万亿，REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势，为中小投资者间接投资房地产提供良好的途径。房地产投资属于大额投资，中小投资者受资金限制，没有机会参与。REITs将集合的资金投资于公租房，将经营过程中所产生的持续、稳定的租金用于分配红利，让中小投资者通过　REITs这一方式投资于房地产业。投资者可以通过披露的运营信息，分析运作过程中存在的风险，作出理性的投资决策。在红利分派方面，只会在个人层面征税，在公司层面不征收所得税，投资者可以获得较多的红利。如果能够进行合理的产品设计，这些优势会吸引中小投资者的充分参与，将扩大我国房地产财富的社会占有基础，有深远的社会意义。〔1〕其次，保险公司、社保基金、银行基金、养老基金等机构投资者经过多年的发展，已颇具规模和实力，投资需求旺盛。公租房收益稳定，较易受到社会资金中尤其是基金、险资等机构投资者的青睐。另外，金融市场的发展壮大也为投资于REIT创造了条件。银行间债券市场和证券交易市场不断发展壮大。2011　年，全国各主要债券市场合计发债总量（不含央行票据）为6.4万亿元，股票总市值全球排名第三，公司信用类债券余额也位居世界第三，债券市场托管量达到23万亿元。经过多年努力，覆盖股权和债权的多层次资本市场已经初步形成，市场功能日益增强，资本市场的发展拓宽了储蓄转化为投资的渠道，市场秩序趋于规范。

（三）实现公共政策目标——提高公租房的供给效率

2011年，我国的城镇化率为51.3%，官方预计2030年中国的城镇化率将达到65%，将有4亿的农业人口转化为城市人口，每年平均至少有2000万农村人口变为城市人口。这会产生大量的住房需求。同时，城镇户籍人口占总人口的比例只有约33%。这意味着有13.6%即1.28亿生活在城镇里的人没有真正城市化，没有获得市民应有的公共服务，也没有获得相应的住房保障。在目前的房价水平下，这些群体不具备商品房购买力，只能求助于保障房。在我国快速推进城市化的进程中，这些长期稳定的需求，能够为REITs带来稳定的现金流。

目前，我国房地产市场存在结构性矛盾，市场潜在需求与有效供给不匹配，造成房价过度上涨，不仅威胁房地产行业的可持续发展，而且严重影响我国经济的健康运行。中低收入群体住房供求矛盾日益突出，对公租房的需求不断增长，将REITs引入到公租房建设，可以为在更长的时间内融入更多的建设资金，将加快公租房的建设速度，将加快保障房建设的步伐，实现保障房和商品房双轨运行，减轻我国房地产市场的结构性矛盾。另外，REITs　将会有严格的信息披露机制和监管制度，资产管理人必须定期披露运营信息，REITs　的经营情况要受内部监督及外部审计、政府部门的监督，透明度高，有利于提高公租房的效率和透明度。

（四）外部环境——管理层的支持

2008　年12　月，国务院出台“金融国九条”，其中第五条明确：创新融资方式，通过房地产信托投资基金等多种形式，拓宽企业融资渠道，为REITs打开了政策通道。随后的“金融国30条”提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。2009年下半年，央行召集成立REITs试点协调小组，成员主要有发改委、银监会、证监会、保监会、财政部、国家税务总局等部门。2009　年11月，国务院批准北京、上海、天津三城市为REITs试点城市。天津的操作模式是将天房集团保障性住房的物业资产打包抵押给信托公司，设计金融产品后在银行间市场流通。此方案经由人民银行通过后上报国务院。上海由张江集团、金桥集团、外高桥集团、陆家嘴集团试点为保障房设立房地产投资信托。北京试点房地产信托投资基金支持保障房，首批试点项目或将落户朝阳区的部分公租房项目。〔2〕2010年5月，央行出台《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》。〔3〕6　月，住建部等七部门联合了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出　“探索运用房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道”，为公租房通过　REITs　进行运作提供了政策上的支持。

二、公租房REITs　项目的盈利能力分析

REITs　产品虽然风险较小、收益稳定，但风险始终是高于银行存款和国债的。通常情况下，要按照10年期国债再上浮150～200个基点，作为REITS投资人的回报率。REITs产品每年还需要按资产净值的1%以上向信托公司或基金管理公司缴纳管理费。因此，只有达到一定的收益率，才能吸引社会资金参与。

公租房REITs　的收入来源主要包括三项：一是租户所缴纳的租金。二是小区配套商业设施的租金收入，三是政府给予的各项税收减免。同时，公租房所使用的地块免征城镇土地使用税、房地产开发商涉及的印花税以及租金所涉及到的营业税和房产税。

（一）公租房项目的建设成本

根据统计年鉴，2010年全国房地产开发企业竣工房屋造价为2228元/　m2。综合考虑公租房的税费减免，〔4〕将建设成本定为全国商品房平均造价的70%，考虑通胀因素，成本每年上涨4%。

（二）租金收入水平

目前公租房的租金水平多在当地市场租金水平的六到八成，因而假设公租房的租金水平为市场租金水平的70%。易居报告研究显示，2000-2009年我国房产复合租金回报只有5.05%。〔5〕考虑到2009年以来的房价再次上涨，本文将市场租金率设为　4%。

（三）计算公租房项目的内部报酬率

内部报酬率法是目前项目投资决策最主要的方法之一。内部报酬率是使投资项目的净现值等于零的贴现率，根据贴现率对投资项目每年净现金流量进行贴现，未来收益总现值正好等于该项目原始投资额时，此时的贴现率即为内部报酬率。它实际上反映了投资项目的真实报酬。

∑nt=0COFt（1+k）t=∑nt=0CIFt（1+k）n-t（1+IRR）n

式中，IRR　为内部报酬率；COF为现金流出，t为年份；CIF为现金流入，代表租金；k为资本成本率，表示为银行的利率；n为投资寿命。〔6〕利用此公式，计算出不同地区房价所对应的内部报酬率。

目前中国30年期续发国债收益率4.53%，　10年期企业债收益率为5.2%—7.2%。而公租房以REITs融资，每年向公司缴纳的1%以上的管理费，因此，从理论上讲，目前房价在全国均价以上的地区具备相应的盈利能力。

三、运行模式

（一）设立机制

1.组织形式——契约型REITs。

按组织形式分，REITs可以分为契约型和公司型。契约型是指由发起人、保管机构、投资者以设立信托的方式，通过契约发行受益凭证募集资金成立的REITs，公司型是指通过发行股份的方式募集资金并投资于房地产，投资者每年享受公司的分红。从我国目前的法律和金融环境情形来看，选择契约型比较合适。

表2　契约型与公司型的比较

因素契约型REITs公司型REITs

法律环境有《信托法》、《银行业监督管理法》做依据，实践中也有类似的案例，并且可借鉴现行成熟的信托公司集合资金信托计划运作模式。我国目前还没有引入美国和日本的投资公司制度，设立公司型　REITs的立法成本、制度设计难度与经济成本都较高。

金融环境具有所有权和收益权相分离的特点，信托财产具有其独立性，基金收益较有保障，设立也较为简单易行。公司管理和房地产项目管理混杂容易出现潜在的利润冲突。

2.资金投向——权益型REITs。

按照资金的投向，REITs有权益型、抵押型和混合型三类，其中权益型直接拥有所投资的房地产产权，以租金收入和出售房地产获得的资本利得为收入来源。这与公租房依赖租金收入的特点一致。该种REITs受利率的影响较小，可以更好地规避利率风险，〔7〕有利于吸引稳健投资者的积极投入。在目前保障房建设任务重、资金需求大的背景下，权益型是合理的选择。

3.交易方式——封闭型。

封闭型REITs　发行规模固定，投资人不得申请赎回，基金成立后不再进行资金的募集。开放型REITs的发行规模不固定，投资者可随时进行购买和赎回，这就容易受到房地产市场以及证券市场的波动影响，由于其部分变现需求需要多次对现存资产进行评估以确定股价，评估成本高且难度较大。作为一种长期投资，公租房投资估价具有系统性，不可能随时变动，采用封闭型可以较好的规避外部环境的负面影响，保证基金的相对稳定，鼓励并满足了投资者追求长期稳定收益的需求。

4.发行方式——公募与私募相结合。

以公募方式发行的金融产品在国内已经初具规模，分类监管、信息披露要求、资产第三方托管制度等相关监管措施都已提上议事日程，部分措施已经进入了正式的立法程序。〔8〕因而可以通过定向募集方式优先引入结构投资者，辅之以一定的向社会公开募集资金。

（二）运作方式

在运作中，政府可以成立一个专门机构（基金管理公司）持有公租房项目，该机构作为发起人，将项目交给受托机构，受托机构向社会发行信托投资计划，筹资资金。投资人与受托机构签订信托合同，并将租金收入及政府的租金补贴交给基金托管机构（银行）进行管理。受托机构委托独立的物业管理公司负责对公租房项目进行运营和维护，将出租收入作为信托单位的利息收入，按时分配给投资者。为提高项目收益率，可以将公租房配套的商业设施一起打包计算租金出租收入。基金管理公司在整个运行过程中将受到政府的监督并对政府负责（参见下图）。

图1　REITs运作方式

四、REITs运用于我国公租房的政策完善

（一）完善针对REITs的相关法律法规

目前在我国推行REITs，只有《信托法》和《投资基金法》可以参考，没有专门针对REITs的法律法规。为保证REITs的规范发展，应该出台相应的专项法律，为　REITs　的发展创造一个良好的法律环境。一是在完善当前《公司法》、《信托法》、《投资基金法》的基础上出台有关REITs的法律法规，对REITs　的组织结构、设立条件、经营运作、税收制度、产权转移或变更登记等进行规定。二是规范配套管理措施。规定REITs　的发起设立、组织结构、交易流程和收入分配等事项，明确房地产信托投资关系中各主体的权利、义务、准入资格。三是明确分红比例。在扣除管理公司及受托人的运营管理费用后，收益应当全部分配给投资者，保证投资者的利益。

（二）　税收优惠减免政策要进一步明确

REITs的优势之一是税收优惠政策，国际上通行惯例是免征受托机构的营业税，无资本利得税，给予投资者税收优惠。按照我国现行的税收体系，获得租金收入应缴纳5.5%的营业税，12%的房产税，然后要缴纳25%的企业所得税，收入分红后还要缴纳个人所得税，出现双重征税。公租房REITs的目的是为中低收入群体提供具有住房保障性质的住房，具有良好的社会效益，合理的税收优惠政策是必要的。我国应健全相关的税收体系，明确与REITs相关的税收减免政策。首先是参照国际通行的惯例制定相关税收政策，避免　REITs　出现重复征税，如在发行、交易以及分红派息中如何征税，对个人投资者、机构投资者、基金公司等如何征税。其次可参照国债投资的税收减免政策，明确公租房　REITs　产品的利息收入免征所得税。在REITs存续期间，免征租金收入相关的营业税、印花税、房产税等流转税。

（三）完善信托财产登记制度

信托财产登记制度是通过法定的登记或公示程序，对信托法律关系所指向的信托财产予以确认。按照2001年出台的《信托法》，信托财产需要办理信托登记，否则该信托将不产生效力。2010年征求意见的《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》中也提出，被委托的地产物业应当已经投入使用，具有稳定现金流，并按照住房和城乡建设主管部门的有关规定办理房地产信托登记。因此，公租房REITs项目作为信托财产应该按照住建部的有关规定办理房屋信托登记，而目前相关法律法规仅为原则性的表述，没有具体规定信托登记的主管部门或受理机构，以及如何办理信托登记，造成信托登记在实践中面临　“有法可依，无法操作”的难题。目前，不同财产主管机关对于信托法中关于信托登记的理解程度、执行效果千差万别，甚至存在明显的法律隐患。由于没有法定的登记程序对信托财产进行确认，致使汇集在信托财产上的当事人的利益很难有效保障，信托所具有的权利重构、破产隔离、财产管理等功能没有发挥，信托金融创新遭遇阻碍。在实践中，各信托公司采取了一些变通措施，但都具有明显的有限性与阶段性，一些措施甚至本身的没有合法性不足，存在较大的法律风险。建立信托财产登记制度已经成为一个十分迫切的任务。

（四）土地支持政策要进一步明晰

从前文分析来看，土地供应方式对提高公租房REITs项目的收益率至关重要。在公租房的供地方面，2010年出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》指出，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。如果能以按年征收土地出让金方式供应公共租赁房用地，大幅度降低出让用地成本，那么将显著提高REITs项目的收益率。

为保证REITs　的顺利实施和规范运行，建议先由人民银行、银监会、证监会、住房建设部等政府牵头制定关于公租房REITs　试点的指导意见，制定规范　REITs　市场操作的法规和指导方针，对符合条件的　REITs　产品在银行间债市进行交易试点，吸引机构投资者参与。同时，在银行间债市试点成功的基础上，探索证券交易所上市交易的相关法律法规。

〔参考文献〕

〔1〕杨绍萍.运用REITs模式发展我国公共租赁住房的路径研究〔J〕.中国金融，2010，（7）.

〔2〕齐琳.北京最快年内试点房产信托基金〔N〕.北京商报，2012-06-28.

〔3〕央行版房地产投资信托基金准备就绪〔EB/OL〕.http：//，2010-06-23.

〔4〕赵以邗.廉租住房和公共租赁住房实行REITs融资的可行性探讨〔J〕.武汉金融，2010，（9）.

〔5〕吴丽红.基于REITs的公共租赁住房融资模式研究〔D〕.华南理工大学硕士论文，2011.

〔6〕李忠富，何伟明.REIT在我国廉租房工程中应用研究〔J〕.工程管理学报，2011，（2）.

季羡林语录范文第5篇

【关键词】 急诊输液；护理风险；临床护理

doi：10.3969/j.issn.1004-7484（x）.2012.08.398 文章编号：1004-7484（2012）-08-2730-01

门诊输液有着用药多、用药杂的特点，输液存在着一定的风险，而急诊输液又因其特殊性更应加以重视。为了进一步提高治疗效果，确保输液的安全性，我们对急诊输液时潜在的护理风险因素进行了总结，并针对此制订了一套高效的临床护理方法。本研究对2011年6月-2011年12月间我院收治的160例急诊输液患者进行了回顾分析，现将结果整理如下。

1 资料与方法

1.1 一般资料 将2011年6月-2011年12月间我院收治的160例急诊输液患者随机均分为观察组与对照组。观察组80例患者中男53例，女27例，平均年龄55岁，实施临床护理。对照组80例患者中男51例，女29例，平均年龄57岁，实施常规护理。两组患者在年龄、性别、病程等一般资料的比较上差异无统计学意义（p>0.05）。

1.2 治疗方法 急诊时两组患者均采取常规输液治疗，对照组患者实施常规护理。观察组患者的具体临床护理措施如下：①输液前期护理。护理人员要以热情的态度细心询问患者的病情、过敏史，先简单为其制定输液方案。耐心为患者讲述有关输液的知识和输液时要注意的相关事项。认真检查输液用具和药品的质量，执行好“三查七对”制度[1]。多与患者进行交流，对其进行心理支持，减轻患者的心理负担，帮助其树立对治疗的信心，消除患者恐惧、焦虑等不良情绪，进而积极地配合治疗。②输液期间护理。输液时要严格执行无菌操作，做到一人一带一巾。选择好血管，操作时要沉稳，进针准确、快速，输液时要按时巡视并记录好患者的情况，发现问题要及时反应并解决。③输液后期护理。输液器只可使用一次，当为多位患者输液时要做到每次输液后都认真洗手。每2d对输液室内进行一次消毒。输液结束后要认真执行医嘱，记录好患者情况，发现问题及时向医生反应。

1.3 观察指标 治疗结束后对患者进行1-2个月的随访，采用SAS与SDS量表评估患者的心理状况[2]，并采用本院自定的标准评估护理效果。①显效：治疗结束后输液效果明显，患者恢复正常，病情解除；②显效：治疗结束后收到输液效果，患者病情得到控制，基本恢复正常；③无效：治疗结束后输液效果轻微，患者病情未改善或者恶化。总有效率=有效+显效。

1.4 统计学方法 使用SPSS19.0软件对数据进行分析处理，计量资料采用t检验检验，以p

2 结果

2.1 两组患者治疗总有效率对比 观察组患者实施临床护理后，57例显效，20例有效，3例无效，治疗的总有效率为96.25%，明显高于对照组的78.75%（p

2.2 两组患者治疗后SAS、SDS评分对比 两组患者治疗前的SAS、SDS评分的差异无统计学意义，治疗后实验组患者的评分均明显下降，改善情况明显好于对照组，详细结果，见表2。

3 讨论

对于急诊患者，在给予及时的输液治疗的同时也要注意对患者的心理护理与安全护理，以确保收到预期的疗效，降低急诊输液时出现风险的几率，提高护理质量[3]。在急诊输液时潜在的护理风险因素主要包括以下几项：①输液用具与药物。即便是一次性的输液用具也有可能被污染，其污染几率和存储时间为正相关关系，一些用具在运输过程中即被污染。②操作不规范。一些护理人员不按照规定操作，注射器不消毒甚至多次使用。未做到认真消毒，不按照规定带口罩等现象也较多见。③个体差异。不同患者的免疫能力与营养状况不同，对输液造成一定影响。

针对以上急诊输液时存在的护理风险，本研究制定了如下护理防范措施：①提高护理人员的服务意识，为患者提高更好的服务。②严格执行医嘱，熟练掌握药物配伍的禁忌，加强对患者的巡视，及时发现并处理异常。③严格执行“三查七对”制度和无菌操作制度。本研究中，实施临床护理的观察组患者的治疗总有效率明显高于实施常规护理的对照组患者（p

总的来说，实施临床护理能够降低急诊输液时出现风险的几率，可以稳定患者的心理状态，是一种良好的护理措施，值得临床推广。

参考文献

[1] 邵桂芳.门急诊静脉输液治疗中潜在的护理风险因素分析及对策[J].医学信息（中旬刊），2011（06）：123-124.