资产置换

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资产置换范文第1篇

(1)甲方：_________。

(2)乙方：_________。

第二条　合同订立之目的

2.1　甲方为_________，乙方为_________，为使甲乙双方能更好的规范发展，甲乙双方经协商同意对双方的资产和业务进行整合，甲方以其部分资产与乙方的部分资产进行置换。

2.2　就上述事宜，甲乙双方经友好协商达成一致并签署本协议。

第三条　资产置换

3.1　甲方用于置换之财产：

(1)甲方以其_________亩耕地及其相关的配套经营性资产转让予乙方(具体资产清单待中介机构评估后确定)。

(2)该等资产以_________年_________月_________日为基准日经中介机构评估确认的资产净值为准。

3.2　乙方用于置换之财产：

(1)乙方以其与甲方耕地相配套的辅生产设施、水利调度设施、棉纺设备、厂房、工业用地转让予甲方(具体资产清单待中介机构评估后确定)。

(2)该等资产以_________年_________月_________日为基准日经中介机构评估确认的资产净值为准。

3.3　甲乙双方同意本协议项下用于置换的资产在评估基准日至资产置换日期间所产生的利润或亏损分别由资产受让方享有或补足。

第四条　置换原则

4.1　置换后，甲乙双方置换资产所有的义务仍归原资产所有方。

4.2　本协议所涉及之置换资产及长期投资(包括但不限于固定资产、流动资产、递延资产等)，均以评估后的价值进行置换。

第五条　资产及业务、合同的划分

5.1　甲乙双方进行置换的有形资产以评估后的价值为准。

5.2　自置换日起，甲乙双方相互置换以后的资产及相关的业务和合同权利均转移给协议另一方。

5.3　若有任何依本协议4.1条规定之置换原则应转移于对方之资产及相关的所有业务、合同、财产、权利、义务、利益在转移予对方之资产及清单中没有包括但经证实应属另一方享有或承担，则应由协议另一方享有或承担。

第六条　资产置换日

甲乙双方同意，本协议生效日为资产置换日，即甲乙双方同时办理产权过户手续等有关的资产置换事宜。

第七条　声明和承诺

7.1　甲乙双方用以置换之资产，在置换日之前均完全处于甲乙双方的经营管理和控制之下，且甲乙双方对其用于置换的资产各自均有合法所有权、使用权或/和股权。

7.2　如有任何资产或权利之转让必须事先取得第三者的审批、同意或允许才能按本协议和其他条件进行置换的，应取得第三者的审批、同意或允许后才能按本协议进行置换;而该等审批、同意或允许尚未在置换日前取得的，则该置换日应自动推延至取得该审批、同意或允许日。

7.3　在本协议签署之日及置换日，甲乙双方用以置换之资产及转移予对方的业务并无任何正在进行或可能发生的重大诉讼、仲裁、指控或处于任何与此有关的其他法律程序;在置换日前甲乙双方用以置换之资产及转移于对方的业务若有正在进行或可能发生重大诉讼、仲裁、指控或处于任何与此有关的其他的法律程序中，本协议的置换日期将自动推延，直至上述之法律事实消除;在置换日自动推延期间该等资产及业务所产生的权利、义务均由甲乙双方各自承担。

7.4　甲乙双方转移予对方的业务，其经营和运作所需的所有许可、同意、批准在置换日和本协议签署之日均是合法的并在置换日后继续有效。

7.5　甲乙双方签定并转移予对方的未执行完毕的合同均是在正常情况下依正常途径签定的。

7.6　上述声明和保证如有不正确之处而令对方受到损失，甲乙双方同意向对方做出充分的赔偿。

第八条　因置换而产生之相互补偿或赔偿

8.1　因本协议，甲乙双方各自在协议中所列的置换资产，分别由原资产所有方承担。

8.2　当被置换之资产涉及的第三方义务人未向本协议约定之权利人一方而是向非权利人一方履行时，非权利人一方应在合理时间内及时将该履行之标的返还给约定之权利人。

资产置换范文第2篇

关键词：土地资产；劳动力迁移；户籍制度；城市化

中图分类号：F301.24 文献标识码：A 文章编号：1003—0751（2013）09—0036—07

在农民工市民化问题上，不少学者都将研究视角定位在城市户籍制度的简单废弃上，而没有进一步思考为什么现行制度下城市户籍的福利制度不仅没有废止，反而日益凸现。其实，农民工迁移和户籍制度改革必须思考两个问题：第一，城市经济的运行离不开对公共产品的供给，在我国目前经济的转轨过程中，公共产品提供的缺口巨大，但地方政府财力有限，怎么解决？第二，在一个土地资源十分稀缺的国家，如果仅强调对土地财产的占有权，而不强调土地的利用效率、社会外部效应以及社会公平等问题，是否更加有利于中国经济的发展？我们认为，这两个问题必然涉及到土地资产的处置问题，即房地产税和土地资产置换。房地产税收可以为城市政府解决公共产品供给的资金来源，土地资产的置换能够解决农村劳动力城市化的安置成本，降低城市化移民的门槛。同时，城乡土地财产税的设置还能促使人们提高对土地的利用效率，将沉淀的土地财富转化为运行的社会资本。本文将从这一角度探讨土地资产置换与农村劳动力城市化迁移以及中国城市化的健康发展。

一、是户籍还是资产阻隔了劳动力的迁移

从社会经济发展的过程来看，城市化与人口的迁移相联系，城市空间扩张、人口积聚与城市经济发展是一个同步过程，而且，三者之间共同决定了城市的边界和规模效应。但目前中国的城镇化是一种不协调的城镇化：一是城市建设用地过度扩张，人口积聚相对不足，土地城镇化快于人口城镇化；二是人口

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收稿日期：2013—05—05

*基金项目：国家社会科学基金项目《差异化视角下农村土地承包经营权流转市场形成机理及其政策分类设计研究》（11BJY085）、《城镇化进程中农地非农化问题研究》（10BJY071）、河南省哲学社会科学重大招标项目《现代农业发展与新型农村社区建设：中原经济区加快城乡一体化发展研究》（2012A007）的阶段性成果。

作者简介：程传兴，男，河南农业大学经济与管理学院教授（郑州 450002）。

张良悦，男，河南农业大学农业经济与管理学院副教授（郑州 450002）。

赵翠萍，女，河南农业大学经济与管理学院副教授（郑州 450002）。

与产业集聚不协调，产业城镇化快于人口城镇化；三是城乡发展不协调，城乡居民收入差距呈扩大趋势。同时，中国的城镇化又是一种典型的不完全城镇化：一方面，农民工“被城市化”，“迁而不转”；另一方面则是“转而不迁”，大量农民工虽然到城市就业，但其身份、社保、住房等生活方式没有发生根本性变化，不能享受城市提供的基本公共产品。从本质上说，房产是一个社会公民财产的基础，住房的空缺必然限制人们的消费和相关投资，进而严重阻碍城市化的进程以及城市劳动力的供给。所以，农民工不能享受城市经济适用房和廉租房待遇，无异于将农民工的生活排斥在城市经济社会之外，形不成城市化的内需。这些情况表明，中国的城镇化在空间区域上没有边界约束，而在城市化的内容上（人口的城市化）却有严重的隐性制约，农村劳动力的城市化移民已成为中国城市化健康发展的一个瓶颈。

人口城市化的隐性约束与户籍制度有着重要的联系。现行的二元户籍制度将居民的迁徙自由、接受教育和享受社会福利等方面的基本权利限定在户籍所在地的区域内，将大量有落户要求的外来人口阻隔在城市之外。在这种情况下，如果外来人员迁入城市，则增加了其安置成本，包括私人消费成本、住房成本和享受公共产品如教育等方面的成本。为此，不少学者认为，户籍制度改革的取向应该是取消它与社会公共产品之间的联系，赋予城乡居民同等的福利待遇。然而，在实际中我们却看到，城乡户籍制度与社会公共产品分享数量和质量上的差别，某种程度上是政府在供给不足条件下的无奈选择。所以，尽管大家都认识到户籍制度的“阻隔”，但到目前阶段，户籍制度改革基本没有改变其“高门槛、高待遇”特征，尤其是教育资源和住房保障成为城市化移民的最大瓶颈。

上述分析表明，表面上户籍制度阻碍了人口的自由迁移，但要从根本上解决这一问题，则城市化的人口迁移就由户籍制度转化为土地财产问题。第一，城市化的扩张必须为积聚的城市人口提供必需的基础设施，必须为积聚的人口提供必要的就业和社会保障，才能保证城市经济和生活的正常运转。第二，迁移人口如何将自己的资产进行置换，如果迁移的劳动力不能将自己在农村中的土地资产顺利地转入城市，就会有退出成本。这种制度安排使农民既不愿种地，也不愿放弃土地，无法彻底脱离农村土地到城市生活，特别是普遍的“空心村”和“闲置住宅”已经造成了严重的资源浪费，并固化了城乡之间的二元特征。

如果跳出户籍制度的视野从发展的角度去认识，则需要在发展战略和政策设计上加以反思。首先，在劳动力的迁移上，目前的政策还是基于农民工只是暂时地在城市工作、生活而设计的，没有将农民工城市生活的融入作为城市化的根本内容，城市政府自然不会去考虑农民工享受的社会保障，尤其是保障性住房。这可以说是户籍福利制度的问题。其次，与此相适应，唐茂华和黄少安认为，均分化的农地制度使得中国劳动力的迁移决策，有别于其他国家无地或少地农民的“受迫型”迁移，而是有地农民的“自主型”迁移；有别于他国农地经营和进入工资经济的替代性决策，而是将二者互补，共同维持生活。这表明没有将农村人口的减少作为经济发展的重要内容，仍然是基于城乡二元的格局去推动城市化的发展。这应该说是发展战略问题，有悖于经济发展是不断减少农民过程的基本规律。再次，张良悦认为，在考虑户籍制度的福利时，不仅要看到城市户籍的公共福利，也要认识到农村户籍的公共资源，如社区农民无偿地对土地的占有权和使用权，农村劳动力的城市化移民需要户籍对价。这说明在城市化的发展中没有充分地考虑到资源约束的困难，没有重视土地资产存量的运作，涉及到城市化的发展对土地资源社会总体利用的问题。最后，在中国的劳动力跨区域流动中，真正因为户籍、基本公共服务和社会保障的歧视而受到流动限制的是技能较低的劳动者，而恰恰是这一部分才是城市化进程中所要解决的移民问题，这是城市化的工作重心。

总之，从根本上说是土地资产而不是户籍阻碍了农村劳动力的迁移。城市化的健康发展、农民工市民化、地方政府资源配置与土地资产的有效处置才是解决问题的根本出路。

二、土地财产置换与农村劳动力的城市化迁移

如何为城市政府寻找一种对外来移民提供城市住宅的解决方法和激励措施，是农村劳动力城市化移民的关键环节。我们的基本思路是，将农村劳动力移民的土地资产进行置换来解决移民的城市住宅，对城市居民的所有住宅实施房产税收作为城市公共产品供给的基础。我们首先从产权的角度对土地财产的置换进行理论分析；之后对农村劳动力迁移的启动条件加以分析。

（一）土地产权及其资产处置①

某种意义上说，房地产资源不仅仅是一个物质产出，而是自然资源与人类社会制度的完美结合。人们对土地资源有一种贪婪，并希望自己占有和享用。为了限制这一行为，便设计出了制度安排，允许个人和集团实施某一特定的具有排他性的房地产资源的所有权、占有权和使用权，从而为土地资源的利用和配置提供了一个标准和基础。但是，这并不表明财产所有者在土地资源利用上的“为所欲为”，而仍要受到财产制度、土地利用规划和资源稀缺的外部性约束。

1.政府政策对土地资源利用的制约

通常意义上的财产被界定为对某一事物排他性的占有、使用和处置，但从土地政策和管理上看，土地产权却十分“残缺”。某种程度上说，几乎土地资源的所有和使用都会受到公共政策的制约和土地管理的限制。总的来看，基于公共利益的性质，有四个重要的权利束从来不包括在完全的所有权中，它们是税收的公共权力、公共使用的征收权、管制的权利和无继承人的国家转归权。特别是，土地税可用来鼓励对土地更广泛和有效地利用，达到土地保护和环境保护的目标，提高作为私人占有的所有权的保护，引导某一类型的投资，或者提升产权价值。同样，税收也可以作为大棒和处罚措施使人放弃或禁止与上述目标相反情况的土地开发。

2.政府在土地资源管理和开发上的警察权

在今天，土地利用的政治经济学问题正变得越来越重要。随着人口的增加和经济的发展，越来越多的人“被迫”从他们的土地上分开，土地潜在的利用者和现有使用者之间的竞争越来越激烈，且导致土地利益上的冲突。显然，其结果是对土地利用“公共利益”导向的需求越来越多；同样，也会出现这样的趋势，随着公共利益实施的扩展，政府对土地私有利用的约束会带来土地财产权的明显改变，因为绝大多数的公共土地利用规划，规划者很少涉及自己的土地资源。所以在这种情况下，有效地按规划实施就会受到“公共权力”指导的约束：开发者在土地资源的利用上受到规划措施的影响、指导或者对决策的控制。特别是，在土地的开发和利用上，如果不能由市场规则达成协议，国家就会动用至高无上的“警察权”，直接进行征收和处置。警察权是政府为了土地改善、土地保护和对公共卫生、安全、道德、福利等公共利益而由立法赋予的内在权力②。

3.土地资源稀缺性及其公共利用的最大福利

在土地资源的利用上，公共和私人的目标是多元的，但对共同使用的追求是长期的。如果我们想要享受对土地的各种开发带来的利益和产出，对我们的土地资源有序、高效和有成果的利用感到满足，那么，共同体和其土地拥有者的公民就必须为了共同的目标而一同承担责任。所以，为了使土地最有效地利用和社会福利最大化，对公众进行教育强调人类与土地之间的重要关系，强调土地财产权以社会为基础的法律权利的性质，就成为一个重要的内容。这在我国经济转轨过程中显得尤为重要，因为人们往往在土地产权上“各持一束”而相互冲突。无论土地政策的内容是什么，必须确定这样一个原则，即对土地资源的开发、管理、使用和保护的方式对于国家、社区和全体公民的福利有着重要的意义。社会授予其公民确定的私人财产所有权是非常重要的，但对这些权利的拥有并不仅仅代表一种优先使用权，它还涉及到责任，这种责任不仅是个人所有者，也同样在社区和社会对土地的利用上。

以上三方面的内容表明：土地财产涉及一系列社会制度规则，国家有责任保护公民和团体的土地财产；对土地资源的利用和开发必须兼顾效率和社会公共福利，不能对稀缺的土地资源造成浪费。在对土地的利用开发上，土地财产税收是促使土地资源集约利用的一种有效的经济方式，警察权是对土地管理的一种重要手段。基于这样的认识，中国城市化的健康发展在推进城市化的移民过程中应该对土地资产进行合理的制度安排与处置。首先，赋予农村居民“宅基地财产权”，通过产权的界定结束农村居民宅基地“无偿取得、无期限使用、无成本持有”的模糊状态，从而使农村居民“沉淀”于土地资源的投资显现出“财富效应”。其次，基于中国土地稀缺的现实背景，城乡所有土地的使用都应设置财产税收；城市房地产税收的设置，应提高对城市土地的有效利用和更好地对城市公共产品的供给；农村房地产税收的设置，除提高和改善农村公共产品的供给外，还可以从根本上遏制“一户多宅”和超标准住宅问题。再次，必须对城市化移民的农村居民的土地财产进行合理的资产置换，使其主动退出农村宅基地及其房产，从而有效地解决农村的“空置住宅”问题。

（二）土地资产的置换与城市化移民

1.农村劳动力城市化迁移的分层及资产置换模型

托达罗在对发展中经济城乡劳动力迁移的分析中认为，只要迁移者城市的工资性收入高于农村的农业收入，就会导致农村劳动力向城市的迁移。但在中国，这种启动条件还有许多制度性的障碍，需要不断地去调适。由于各种制度因素的制约，目前中国的城市移民仅仅表现为一种工作场所的变化，而不是生活方式的转变，所以，他们被称之为农民工，而不是城市居民。但在这些农民工中，有些已经具备城市居民的资格，而有些仍是处于兼职化的状态。如果能够消除一些制度因素，一些农民工就会举家迁入城市，融入城市社会，成为城市居民。所以，对城市化的移民应该给予分层次、有序迁移的制度安排。为了分析问题的方便，我们这里仅仅分析那些具备城市化移民的农民工的迁移情况，并作如下假设：（1）在城市有稳定的就业，家庭主要依靠工资性收入，有条件进行举家城市化迁移的农村移民；（2）城乡户籍福利制度保持不变，即城市户籍可以获得城市公共产品，农村户籍能够保障对所在社区土地的占有和使用；（3）由于土地资源稀缺，城乡土地资源都给予一定的财产税收；城市土地财产税主要用于城市公共产品的供给，农村土地财产税收主要用于对土地有效利用的激励；（4）城市生活优越于农村生活，城市生活效用大于农村，主要的移民趋势是农村转入城市；（5）为了分析问题的方便，不考虑城乡居民生活水平和房地产资产价值的差异。在上述假设条件下，我们借鉴托达罗模型建立如下农民迁移的资产置换模型：

设t时期农民农村劳动的收入为：

VR（0）=∫nt=oYR（t）e-ndt

（1）

其中，VR（0）代表t时期内期望的从事农业生产的实际收入现值，YR（t）为t时期内土地带给农民的收入，r为贴现因子。

设t时期农民农村宅基地的资产为：

VRP（0）=∫nt=oYRP（t）e-ndt

（2）

其中，VRP（0）代表t时期内市场化条件下农村居民住宅带来的预期收入现值，YRP为t时期内农村居民住宅在市场化条件下带给农民的资产预期收入，这一收入反映农民对土地资产的拥有。

设t时期内城市就业的农民工可支配的净收入为：

Vu（0）=∫nt=oP（t）Yu（t）e-ndt-C（0）

（3）

其中，Vu（0）代表t时期城市净实际收入的现值，为从事非农就业的工资期望收入，Yu（t）表示由农村迁往城市的资产置换成本，即将农村的土地资产转换为城市资产的成本。P（t）是农民能够获取城市工作的就业概率。

2.农村劳动力城市化迁移的启动分析

比较（1）、（3）式，我们可以发现：按照一般的发展经济学的迁移理论，只要Vu（0）VR（0），就会顺利实现农村居民向城市的迁移，我们称之为农村劳动力城市化移民的一般启动条件。但是，在我国由于制度的约束，农村土地的资产从法律上只有使用的权利，没有资产置换的诉求。这就是说，如果农村劳动力移民到城市，那么农村的土地经营权和宅基地资产就必须放弃。如果说农村土地承包经营权可以流转的话，那么，农村居民的宅基地资产则是完全被沉淀的，居民在农村居住只能显示出其建设成本，而在迁移时则显示不出其资产的价值。这样，作为一个理性的农村居民，这一块资产就成为其转移到城市的退出资本。由此我们得出如下结论。

结论1：在现有制度约束下，由于农民工城市化迁移有退出成本，即使在城市就业获取的现值收入大于在农村从事农业生产获取的现值收入，也不会正常迁入城市。

由于农村居民住宅资产不能被置换到城市去，这样，农村移民到城市的安置成本就会大大提升，不再表现为资产置换的成本，而是表现为对城市住宅的重新购置。

设t时期内移民城市住宅的资产价值为：

VCP（0）=∫nt=oYCP（t）e-ndt

（4）

其中，VCP（0）代表t时期内农村移民城市购置住宅的现值，YCP（t）为t时期内农村移民城市对住宅的现金支出，这一价值反映农村移民对城市住宅资产拥有的购置成本。

如果将这些因素考虑进去，则农村劳动力向城市移民的启动条件就变为：Vu（0）-VCP（0）VR（0）+VRP（0）。这个启动条件表明，农村向城市移民增加了城市房地产的购置，同时，又有了农村土地资产的退出成本。从而增加了农村劳动力迁入城市的困难，也增加了农村劳动力退出农村的困难。显然，非常不利于农村劳动力的迁移，即使能够长期在城市打工，也不会改变农村的生活方式。另一方面，从土地资源的利用效率上看，一个农村劳动力到城市打工或者移民便拥有了城市和农村两处土地资产，增加了对房产投资的持有成本，无论是对个人，还是社会都是一种土地资源的低效利用。在这一分析的基础上，我们得到如下结论：

结论2：农民工在其土地资产不能置换的情况下，大大增加了其迁入城市的安置成本，且由于农民工在城乡两处拥有土地（房产）资产，造成土地资源的低效利用。

当然，从上面的启动条件分析来看，如果鼓励农村劳动力向城市移民，则必须首先将农民的住宅资产进行置换。如果能够进行资产置换，则农村劳动力向城市移民的启动条件就回到正常的状态，即VU（0）VR（0）。但另一方面，城市政府是否愿意提供这种置换条件？在现有的财政制度下，让城市政府为农村移民提供城市住宅并提供相应的公共产品很难满足，也不乐意为移民创造条件。所以，在对低收入阶层提供住房保障上一般不把农民工纳入覆盖范围。这也是为什么城市户籍福利制度不可能取消，即使“单方面取消”也不能带来大规模城市移民的真正原因之所在。

现在的问题是，如何激励地方政府为农村移民提供住宅产品及相应的公共服务。从目前的城市政府来看，缺少的是提供城市移民的住房保障和公共产品的资金来源，而不是土地空间，土地只是预算外收入的主要来源。在住房保障建设上，现在的政策是，土地出让收入的10%要用于保障房建设，为筹集更多的建设资金，政府还会求助于“土地财政”，继续扩张土地，导致城市空间的扩张。所以，要解决这一问题是，必须改变城市保障房的受益主体和城市公共产品资金的来源方式。

经过十多年的城市住房改革，应该说城市居民的住房已经有了很大的改观，目前的城市商品房的空置率相对较高，即使保障性住房也出现空置现象。如果再将保障性住房局限于城市低收入阶层，帕累托效率改进的空间不大，所以，应该将受益对象主要给予城市低收入移民阶层。另一方面，随着城市居民的增加，城市公共产品的供给必然增加，如果仍然让所有居民享受几乎免费的城市公共产品，将会严重增加城市政府的财政负担，其结果是公共产品的供给要么短缺，要么限制消费主体。所以，要保障城市公共产品的有效供给，必须实行居民的付费制，即房地产税。

根据上面的分析，我们认为，住宅权的解决可以将农村移民对农村土地资产的使用权转换为城市保障房住宅的使用权和城市土地的发展权，并且要与城市低收入住房的建设相挂钩。移民退出农村宅基地的资产，可以相应地获取城市住宅的置换权，其权证价值依据不同的城市规模设置不同的价值等级，让移民自由选择城市。移民退出农村宅基地的土地发展权要与城市建设开发相结合，只有接纳城市移民，才能获取相应的城市土地的发展权，进行城市建设和开发③。这就为城市土地的开发设置了城市移民的约束条件，要比单纯的城乡建设用地挂钩更具有针对性和城市化的实质内容，也有利于对土地更有效地利用。城市公共产品供给应该采用财产税的方法。采用财产税之后，一方面可以为城市政府提供公共产品的财政来源，从而减少地方政府对土地财政的过度依赖；另一方面，随着城市政府对土地出让收入依赖的减少，加之房地产税对房产投机的抑制，城市房产的价格就会相应地回落，从而进一步降低城市移民的门槛。

当然，也有这样的情况，即使在：Vu（0）-VCP（0）VR（0）+VRP（0）移民启动条件下，也有一部分农村劳动力成功移入城市。在这样的情况下，城市移民就会占有城乡两处地产，导致土地资源的低效利用，目前农村大面积的空心村就反映了这一状况。甚至还有一种情况是，一些农村居民在城市购置房产，一些城市居民在农村购置别墅，例如小产权房。尽管在一定程度上反映出房地产的市场价值，但对稀缺的资源却不是有效地利用。因此，我们主张对农村的土地财产也应该设置财产税，尤其是对闲置的宅基地可以设置惩罚性税收。这样，就会迫使有能力移民城市的劳动力放弃农村土地资产，完全融入城市。这时城市移民的启动条件就会变为：Vu（0）-[VCP（0）+TC]VR（0）+[VRP（0）-TR]，其中，TC表示城市房地产税收，TR表示农村房地产税收。在这样的条件下，城市房产的持有成本增加，可以减少对房产的投机需求，一定程度上会促使房产价格回落。农村房产的持有成本使其退出成本减少，直至VRP（0）-T趋于零甚至为负资产。从而，迫使移民“主动”放弃农村土地资产，尽快进行资产置换。综合以上分析可得出如下基本结论：

结论3：城市化移民中对农民土地财产的置换有利于农民有序地分化、退出土地和城市迁移，有利于城市土地资产有序、合理地开发，有利于城市政府税收来源的合理过度和公共产品的有效供给，进而促使城市化的健康发展。

（三）土地资产化还是农地非农化的政策工具：有关试点地区的辨析

在中国土地所有权和土地利用管理制度未根本变化的大制度背景下，在城乡统筹的发展过程中，为了取得更多的建设用地、促进城市人口的增长以及对“空心村”的有效治理，部分地区依据各自的情况出台了相关措施进行试验。例如，成都、重庆的“地票”交易制度、嘉兴、苏州的“土地换保障”制度、天津的“宅基地换房”制度、以及全国更广范围内的“城乡建设用地增减挂钩”等措施。其共性的特点是：（1）农村居民放弃农村土地资产；（2）城市移民获取城市保障住房；（3）城市移民获取城市相应的社会保障（公共产品）。应该说这些都是城市化推进的重要尝试，其基本思路值得肯定，但在一些具体操作上确有许多不妥之处，应进一步加以改进和制度完善。首先，改革设计的目的是人口的城市化，还是农地非农化的政策工具？如果改革设计的目的是为了更好地推进人口的城市化，则可能在土地资产的处置上更加注重市场化的原则，注重城市移民的能力和条件，比如能否在城市实现完全的工资性收入，应该是有选择地进行，而不是强制性的被迫城市化。再如，成都城乡一体化对农民土地财产进行的“还权赋能”，重庆的“地票”交易制度都是为农民土地资产的置换创造条件，值得进一步探索。如果改革的目的是为了另辟蹊径寻找农地非农化的工具，则这些操作就会压低农民的土地资产，不去充分考虑农民城市化的就业能力。因为政策的目的主要是为了获取农民的建设用地，进行资产的置换和再开发，进而获得土地收入，所以农民的资产可能只是名义上的城市社保和公共产品。其次，城市化的财政来源是土地增量，还是土地存量？从目前的情况看，各地在对城市移民的住房保障和公共产品的提供上，仍然依赖土地开发的增量收入，而不是城市已有土地的存量资产（财产税）。这样的方法和操作是不可持续的，也不具有进一步推广的借鉴意义。因为，这种发展方式仍是城市蔓延，没有对城市发展的边界约束，到头来会进一步增加城市运行的负担。第三，城市移民的生活方式有没有转变？如果仅仅是为了获取建设用地，仅仅是将农村人口转变为城市人口，但没有相应的产业发展，没有带来城市集聚效应，不考虑农村移民的分层问题，那么，这些移民的就业如何解决？其生活来源如何保障？如果仅仅靠城市救济保障措施，则无疑是将农村原有的生活方式转变为城市的“贫困”生活方式。此外，这种置换仅仅是考虑城市建设用地，没有考虑原有土地的复耕和相应的土地流转，偏离了城市化与农业现代化的协调发展。

四、结论与启示

中国城市化的健康发展必须以农村劳动力的城市化迁移为突破点，并围绕劳动力的迁移进行相应的制度建设。本文研究的基本结论是：（1）中国城市公共产品的供给没有解决好财政来源问题，导致了中国城市化空间的无边界约束和城市人口的增长滞缓及公共产品供给的不足，进而形成城市户籍的福利价值。（2）农村劳动力城市化迁移的主要障碍并不是城市户籍的福利制度，而是迁移者城市住宅获取的困难及其土地资产置换的困难。单靠废除城市户籍的福利制度并不能有效解决农村劳动力的城市化迁移，必须从土地资产的置换上降低城市移民的进入门槛，减轻城市政府的财政负担。（3）城市化的健康发展和劳动力的城市化迁移需要与土地资产制度有效地结合。中国目前土地十分稀缺，在土地的利用上必须兼顾效率和社会公平，无论是城市土地，还是农村土地都大量存在着低效利用和闲置现象，应该尽快设置土地财产税提高土地的利用效率。房地产税是城市公共产品供给的财政来源，必须尽快实施；城市化农村移民的土地财产必须给予保障，并通过资产置换的方式加以合理解决。

本文的研究带给我们如下的启示和思考：（1）城市化的健康发展必须考虑其约束条件。经济学最一般的哲学意义告诉我们：人们的经济活动是约束条件下的最大化。中国加速城市化的一个最大问题是没有考虑其约束条件（资源和人口），从而在城市化的推进中，将土地作为城市化的发展工具，而将人口作为城市化的一种“负担”。这是中国目前城市化不健康发展的根源所在，所以，未来城市化发展的所有措施必须充分考虑资源和人口的约束条件。（2）城市化的主要内容是人口的城市化。城市化与农业现代化同步发展的本质在于促进农村劳动力的城市化移民，通过城市化来形成真正的内需市场，进而促进经济的进一步发展；通过现代农业的发展来缩小城乡之间的差距，进而取得城市化移民的一个平衡点。（3）城市移民住宅的解决是人口城市化的关键。城市化的住房保障必须尽快取消城市化偏向，主要面向城市移民的低收入阶层；城市移民住宅的获取应以农村土地资产的退出为前提，城市保障房的建设应以城市宅基地的发展权为基础，将城市移民和城市空间的开发结合起来，真正做到城乡建设用地增减挂钩，并在此基础推动土地流转，促进现代农业的发展。

基于以上的分析，我们给出如下的政策建议：（1）应加快对农民土地资产的确权，特别是农民“宅基地财产权”的确权，便于农民“土地财富”的显现和“土地资产”的运作；（2）以农村集体为实施主体，尽快制定农民土地资产置换的交易规则，鼓励有条件的农民彻底脱离土地，完全融入城市；（3）在全国范围内实施“土地发展权证”的交易制度，做到土地资产的置换必须将农村移民宅基地的退出与城市土地的开发相结合，城市空间的扩张必须与人口的集聚相结合。（4）在全国城乡范围内尽快实施房地产税制度，提高土地的利用效率，并为城乡公共产品的供给提供财税来源。

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注释

①这一部分主要参考了Barlowe Raleigh，“ Land Resource Economics”相关内容。②这是政府独特的功能，即在其由立法给予的支配中，为了保护和推进公共福利可以实施的权力。但这一权力必须是合理的，不能没有法律程序或者是平等的法律保护就剥夺他人的权力，法律程序和平等保护限制了其实施的“随意性”。③某种程度上说，相当于土地发展权的转让和购买。土地发展权是发达国家，特别是美国在土地利用上的一种制度安排。土地发展权是对土地开发的一种限制，某一宗地想进行开发，即使符合土地规划，但是没有得到开发权也不能进行开发。设置开发权的目的主要是为了提高土地的利用效率以及平衡地区间土地开发的利益分配。

参考文献

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资产置换范文第3篇

矿产资源开发过程中常见的一种地质灾害主要是地面沉降和地面塌陷，同时地面滑坡、泥石流和地裂缝以及瓦斯爆炸等也是其主要的地质灾害，进而对当地居民带来了巨大的财产损失和生命威胁。比如说云南省矿山地质灾害多人死亡和失踪，并造成经济损失高达10亿元。总而言之，矿产资源开发中常见的主要环境地质问题并不仅仅局限于以上几点，在实际的矿产资源开采过程中还存在更多潜在形式上的环境地质问题亟待发现和解决，需要更多相关人士的共同参与。

二、矿产资源开发中环境地质问题的防治对策

做好矿产资源开发中的环境地质问题的防治，就要立足于当前，对矿产资源开发和环境保护之间的问题正确的处理好，并将矿产资源开发利用中的可持续发展全面实现，进而国民经济的可持续健康发展。首先就要对有关矿产资源开发和环境保护的相关政策法规加以制定和健全，并将环境保护的宣传教育和学习加强，对环境监督管理机制进行强化，相关领导更要清醒的认识矿业开发中环境保护和我国资源可胡兴旺中国建筑材料工业地质勘查中心吉林总队吉林长春130033持续发展的重要性，进而主动的形成一种对资源和环境保护的主动意识，做好开发中环境保护的相关工作。其次就要始终坚持预防为主和防治相结合的基本原则，保证各级领导和相关的矿管部门始终坚持依法办事，禁止对国家矿产资源的滥挖和滥采，尽可能的对已经开采的矿区进行植树种草，做好植被的绿化保护，及时的清理堆放的尾矿，加强泥石流、滑坡和崩塌灾害地区的治理，对谁开矿谁保护的基本制度加以建立。最后就要对矿产资源开采中引起的环境地质问题进行全面的调查分析，及时的检测环境资源的保护情况和水资源的污染情况，加强环保部门、有关分析测试研究部门和地质部门的联合工作，进而将其工作开展出来，对相关的防治措施和建议加以提出。并在调查的基础上，借助于现代化先进的技术，做好矿山环境地质动态监控以及相关预报系统的安装，对矿山环境地质问题进行随时的掌握，并对其未来的发展趋势进行预测，进而为现代化矿山环境的恢复做好相关的预防保护措施。总而言之，矿产资源开发中环境地质问题的防治过程中，更要始终坚持环境保护的基本原则，对资源进行节约，对地质环境进行全面的检测和保护，总体上做好矿产资源开开采过程中环境地质保护的基础工作。

三、结语

资产置换范文第4篇

[关键词]商业实质；关联方关系；视同销售；公允价值计量

一、商业实质的界定及判断标准

“商业实质”的这一提法，是2003年才首次出现在国际会计准则中，国际会计准则第16号中提供了判断一项交易是否具有“商业实质”的参照标准，这项参考标准主要考虑由于该项交易的发生预期使企业未来现金流量变动的程度。新准则借鉴这一概概念，规定当换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同之时；或者，换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，并且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比又是重大之时，才可以认定一项非货币性资产交换具有商业实质。只有当换出资产和换入资产预计未来现金流量或其现值两者之间的差额较大时，才能表明交易的发生使企业经济状况发生了明显改变时，非货币性资产交换因而具有商业实质。

商业实质判断条件：企业发生的非货币性资产交换，符合下列条件之一，视为具有商业实质：(1)未来现金流量的风险、金额相同，时间不同。此种情形是指换入资产和换出资产产生的未来现金流量总额相同，获得这些现金流量的风险相同，但现金流量流入企业的时间明显不同。(2)未来现金流量的时间、金额相同，风险不同。此种情形是指换入资产和换出资产产生的未来现金流量时间和金额相同，但企业获得现金流量的不确定性程度存在明显差异。(3)未来现金流量的风险、时间相同，金额不同。此种情形是指换入资产和换出资产产生的未来现金流量总额相同，预计为企业带来现金流量的时间跨度相同，风险也相同，但各年产生的现金流量金额存在明显差异。(4)通过计算换入资产和换出资产的预计未来现金流量现值进行比较后判断。换入资产产生的现金流量的现值要大大超出换出资产在本企业的使用预计将来能够产生的现金流量的现值，且超出数与交换时换入、换出资产的公允价值相比，占有较大的比例，则该项资产交换才具有商业价值。

二、正确把握非货交易中的商业实质必须正确区分以下三个关系

(一)商业实质与关联方关系

商业实质是指，必须是换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同，或者是换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一控制、共同控制或重大影响的，构成关联方。新准则规定在确定是否具有商业实质时，企业应当关注交易各方之间是否存在关联方关系。关联方关系的存在可能导致发生的非货币性资产交换不具有商业实质。这些前提条件，将有效制约以非货币性资产交换的方式操纵收益的行为。从这些规定中，公允价值的应用是有严格的限制条件，公允价值不允许被滥用。关联方关系的存在可能导致发生的非货币性资产交换不具有商业实质，这些前提条件，将有效制约以非货币性资产交换的方式操纵收益的行为。从这些规定中，公允价值的应用是有严格的限制条件的，公允价值不允许被滥用。在确定非货币性资产交换是否具有商业实质时，企业应当关注交易各方之间是否存在关联方关系。关联方关系的存在可能导致发生的非货币性资产交换不具有商业实质，因为关联方可通过内部关系进行资产转让，这种交易不具有市场交易特征，将这种交易与不具商业实质非货币性资产交换按换出资产账面价值之间的差额计入当期损益。由此可见，非货币性资产交换是否具有商业实质，是换入资产能够采用公允价值计量的重要条件。在确定非货币性资产交换是否具有商业实质时，企业应当关注交易各方之间是否存在关联方关系。关联方关系的存在可能导致发生的非货币性资产交换不具有商业实质。

(二)商业实质与视同销售的关系

所谓视同销售是参考了《增值税暂行条例实施细则》的规定一企业将自产、委托加工或购买的货物作为投资。提供给其他单位或个人等行为，视同销售货物，需要交纳增值税，这里的“等行为”包含了非货币易，而具有商业实质是非货币交易是按换出资产公允价值入帐的基础。两者是不同范畴，一个是税收上的概念，一个是会计准则上的概念。两者有共同点就是公允价值。视同销售就是说这种非货币交易资产在计算增值税是应按市价或公允价计算，并不规范资产本身是按公允价还是按帐面价计量。商业实质是指非货币交易双方没有以货币作为支付对价，但这种资产交易实际上同货币交易一样具有市场交易的特征，交易是公平的，是有一定风险性，交易还具有满易双方不同使用需要。

(三)商业实质与实质重于形式原则的关系

根据实质重于形式原则，在处理非货币换时分析交换的目的、原因，把握交换的实质是否具有商业性尤其重要。具有商业性顾名思义就是公平交易，就可以按公允价值计量，确认交换损益。企业应当重点关注的是换入资产和换出资产为同类资产的情况。同类资产产生的未来现金流量既可能相同，也可能显著不同，因而同类资产交换可能具有商业实质，也可能不具有商业实质。比如其中一项资产立即可供出售且企业管理层也打算将其立即出售，另一项难以出售或只能在一段较长的时间内出售，从而表明两项资产未来现金流量流入的时间明显不同，在这种情况下，该两项资产的交换应视为具有商业实质我国非货币换准则也具体规定了商业实质的判断标准，规定满足下列条件之一的非货币性资产交换具有商业实质：一是换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同；二是换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。

三、我国会计中引入商业实质及其判断标准是经济全球化的要求

我国属于新兴市场经济国家，具有自身特定的政治氛围、经济环境、法律基础和人文思想，有自己的国情，不能像其他市场经济发育成熟的国家和地区那样选择直接采用国际财务报告准则的趋同模式，并且力争在国际会计准则趋同的背景下获得更多的话语权，最大限度地维护国家利益和企业利益。会计准则国际趋同乃至等效是我国会计准则制定原则和发展方向，也是世界各国会计准则制定机构为了实现自身利益而正在努力的方向。我国充分地借鉴国际会计准则，另一方面也应清醒地认识到，会计准则趋同与等效是一个渐进过程，是一个世界利益分配重新布局的过程，趋同并不意味着要完全走向对方。即便是像美国这样会计准则体系较为完善的国家，在走向国际会计准则时，也要掌握主导权，充分考虑美国企业的支持与鼓励及管制俘获所造成的相对权力；同时将美国外交政策“美国例外主义”作为一种手段，以维护美国的问题。

我国会计准则所涉及的非货币性资产交换是企业之间主要以非货币性资产形式的互惠转让，即企业获得一项或若干项非货币性资产，必须按照等价交换原则，以付出自己所拥有的非货币性资产作为代价，不是单方面的非互惠转让；美国的准则既涉及互惠性的交换，也涉及非互惠转让，适用一切非货币性资产交换。我国之所以将非互惠转让排除在非货币性资产交换准则核算范围之外，主要是考虑到非互惠转让性质比较特殊，与非货币性资产交换性质差异较大，没有纳入非货币性资产交换准则中。由于非货币性负债和劳务交换在我国并不多见的情况，暂时没有必要对对涉及非货币性负债和劳务的非货币换进行规范，待时机成熟时再做出规范。我国准则核算对象只涉及非货币性资产，不涉及非货币性负债和劳务，美国准则两方面均涉及。

参考文献

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资产置换范文第5篇

【关键词】非货币性资产交换；商业实质；会计职业判断

中图分类号：F81文献标识码A文章编号1006-0278（2013）06-041-01

财政部于2006年了新的企业会计准则，与以前及修订的准则在定义及判断非货币易事项的标准上是一致的，主要的不同在于新准则引入公允价值以及是否同时满足“具有商业实质”和“换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量”而采取不同的会计处理方法。文章就非货币性资产交换的会计处理中商业性质的确认与辨别标准、原则、方法作了一个详细的探讨。

一、“商业实质”的经济内涵

（一）商业实质的涵义

非货币性资产交换是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。这种交换不涉及或只涉及少量的货币性资产。新准则引入了“商业实质”的概念，企业应当遵循实质重于形式的要求判断非货币性资产交换是否具有商业实质。

何谓“商业实质”？――根据换入资产的性质和换入企业经营活动的特征等，换入资产与换入企业其他现有资产相结合能够产生更大的效用，从而导致换入企业受该换入资产影响产生的现金流量与换出资产明显不同，表明该项资产交换具有商业实质。即商业实质是指：必须是换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同，或者是换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。

二、“商业实质”的引入对企业的影响

（一）企业纳税方面的影响

新准则规定，如果某项交换不具有商业实质，或者换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量，就应以换入资产或换出资产的帐面价值加支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认任何损益。在会计按帐面价值确定换入资产成本的情况下，税收却仍然以换出资产的公允价值与相关税费之和作为换入资产的成本，换出资产公允价值与其帐面价值的差额计入当期损益，当期所得税费用和应交税（应交所得税）将产生差异。

（二）会计实务方面的影响

第一，换出资产的公允价值与账面价值有较大差距时将直接影响上市公司的当期损益。当交换的资产应以公允价值计量时，换入资产公允价值与换出资产成本（包括补价对账面价值的调整）的差额直接计入当期损益，亦即换出资产公允价值与换出资产账面价值及收、支补价调整后的差额计入损益。公司利润有可能通过公允价值的计量人为操纵，需要加强这方面的审计和社会监督。

第二，提高了对上市公司会计人员职业判断能力的要求。《非货币性资产交换》具体准则更加强调双方的充分交换性。是否具有商业实质，换入、换出资产能否可靠地以公允价值计量，成为选用以公允价值计量或以账面价值计量的关键所在，这就要求会计人员必须以良好的职业道德和对交换事项的专业判断为基础，正确进行会计处理。

三、新准则中商业实质判断的局限性思考

（一）商业实质――“显著”、“重大”判断标准模糊

非货币性资产按照流动性分析，主要产生以下两种交易类型。1.流动非货币性资产与非流动非货币性资产的交换。一般情况下，这两类资产之问发生的非货币性资产交换，其未来现金流量在风险、时问和金额方面具有显著不同，可认定为具有商业实质。“显著”这个范畴过于宽泛，无法量化，即无法用一个准确的标准或指标进行比较判断，这样给了企业做账，尤其上市公司出具报表，虚构或夸张非货币易操纵利润留下了较大的空间。2.流动非货币性资产之间，非流动非货币性资产之间的交换。这时的交换往往会出现换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产并无显著不同，这就必须考察换入、换出资产的未来现金流量的现值，并比较其差额，当其与换入和换出资产的公允价值相比是重大的，可认定该交换具有商业实质。但是，对于“重大”的比例是多少，准则并未给出判断标准。这样模糊不确定的判断标准，将容易导致企业偷漏税行为，对纳税金额会产生直接影响。

（二）商业实质――关联方关系的确定模糊

对于商业实质的判断，虽然新准则有特别提请关注，关联关系的存在可导致发生的非货币性资产交换不具有商业实质，此时企业就应以账面价值作为换入资产的计价基础，不确认损益。但企业如果有操纵利润的动机，它会想方设法予以规避，将关联交易非关联化，而企业的外部信息使用者有时是无法分辩的。

关联方关系的存在可能导致发生的非货币性资产交换不具有商业实质。1.如果是流动性非货币性资产与非流动性非货币性资产的交换，显然，后者的风险远高于前者，并可在较长的时间内提供更多的现金流量。因此，一般情况下，这两类资产之间发生的交换，可以认定其具有商业实质。（2）但流动性非货币性资产之间、非流动性非货币性资产之间的交换，其未来现金流量在风险、时间及金额上往往不是显而易见的。指南对此种情况进行阐述，却也没有进一步将其具体化。因此，要判断这两类交换是否具有商业实质，就需要可操作的判断方法。

四、结语

非货币性资产交换准则在实施过程中还会不断地暴露出一定的局限性甚至不足。文章在阐述我国非货币性资产交换商业实质的问题上，仅仅是一种思路，仍存在一些不足。这些都是在后续研究中需要解决的。

参考文献：