房地产设计
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产设计范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房地产设计范文第1篇
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
标杆设计管理内容与应用
1.房地产标杆设计管理的内容
房地产企业应用标杆设计管理方法过程可以大致分为四个阶段，即规划阶段、数据收集及分析阶段、实践阶段、提升阶段。目前，在房地产市场项目中被广泛地使用。我们这里说的房地产设计，是一种房地产开发者与房地产设计者的思想交流的结晶，是具有极高准确度与精确度的。
目前，我国的房地产企业为适应世界潮流，真正的将自己融入到全球经济一体化的大潮中去，已经有相当多的企业运用了标杆管理，经济效益的提高也是非常显著的。以我国为例，根据已经公布的资料显示，我国的“十大标杆房企”在2013年上半年的销售将近四千亿，业绩普遍增长了三成。如果下半年楼市继续维持上半年情形，2013年全年，千亿房企将再次扩容。依据，这样的一个大的背景下，我们可以清晰的看到标杆设计管理在房地产企业中的实践，明确的了解，这样的管理模式是健康的、有意义的。
2.房地产标杆设计管理的实际应用
房地产标杆设计管理是一种新型的管理模式，房地产企业能够在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。根据房企中的实际情况，在实际的操作中，房地产项目的标杆设计主要包括成立房地产标杆管理小组和确定标杆管理内容，选择房地产标杆管理的“基准企业”，并收集与其有关的材料内容，之后再建立房地产企业竞争力评价指标体系，标杆管理的前提是了解企业本身状况。总的来讲，必须选择对利益影响重大的部分进行标杆管理，在房地产企业中，房屋整体的质量是影响企业品质与企业形象的关键环节。因此，在房地产企业中必须要根据企业的实际情况选择标杆管理的内容，这就涉及到选择一个房地产企业标杆管理的“基准”目标。对于选择房地产企业标杆管理的“基准”目标，在完善确立指标体系内容的时候，应该突出房地产企业服务的重中之重，尽量精辟，使工作量尽量减少。另外，标杆的意义不仅仅在于一个城市中人民的居住水平，也体现着一个城市的经济发展水平。
二、房地产标杆设计管理的流程
1.怎样选取房地产标杆
对于房地产这一特殊项目来说，选取标杆并不是根据其自身的价值链的所有为标杆进行设计学习，而是要结合自身的发展。房地产企业在某一个竞争优势上，通过自身的资源实施标杆管理，达到最后理想的效果。
房地产选取好标杆后，还需要进行相关的设计。设计的好与坏，不仅仅影响着消费者对其的购买力，还代表着房地产企业整体的品质优劣，因此，制定良好的房地产标杆设计管理是非常重要的。房地产标杆设计管理的目的是为了在满足消费者需求的基础上，设计出来符合房地产企业自身发展的项目，能够在众多的房地产企业中通过设计标杆管理，达到一种“鹤立鸡群”的效果。
2.房地产标杆设计管理组织的建立
建立房地产标杆设计管理，第一是管理架构的建立。我们从以下架构组织图分析不同的架构设置的利弊，以求能得到合适的架构制度建设。
房地产项目公司设计管理部门架构一
房地产项目公司设计管理部门架构二
作为一般中小型房地产项目公司而言，同一时间管理的项目数量不多，“架构一”是常用而直观的设计管理部门设计，有利于专业对口管理，弊端是设计管理部门的人员容易进行只管设计出图即可的思路，如果选择“方案一”作为设计管理部门的架构组织设计，则需要管理者在工作制度制定方面有加强与其它部门的沟通和联系的流程设计，并作为日常管理工作的必要环节执行，尽量避免特别同营销和工程方面的管理脱节。所有的设计管理结果必需得到营销、物业、工程、开发、成本等各相关部门的认可。
“架构二”通常是相对大型的房地产项目公司采用多，同一时间管理的项目数量较多，通常这些公司的制度和流程都十分完善，为避免犯错误而造成大量的损失，一个设计成果的产生，通常是多部门协作的结果。缺点是效率不高，因为各部门为了推卸责任而互相扯皮推诿的情况容易发生，采用“架构二”，需要对工作流程的时间节点进行控制，对责任的表决进行硬性规定，避免拖延、态度模糊而使到负责下一阶段工作的其它部门有难以执行情况出现。
有了企业标杆设计管理，可以在项目扩展时进行复制，避免在新项目中要重新规划，不断用经验教训来调整设置，增加大量的重复工作。另外，总部和项目公司，项目公司和项目公司之间，可以有共同的节奏和步伐，工作上可以互相监督和促进。
3.房地产标杆设计工作流程的建立
房地产标杆设计管理流程，在外部建设管理部门日趋完善的管理程序前提下，不同项目之间的房地产项目公司内部工作容是基本相同，因此，我们可以建立标杆设计工作流程让各方负责执行，可以保证工作不出现漏项，同时，完善的标杆设计工作流程可以让下一阶段工作的执行部门对上一阶段工作的执行部门进行监督，例如设计部的单体方案不符规范，重新修改的时间就会影响开发部门单体报建的时间进度，因此，为了不影响本部门的工作业绩，开发部门会自发对设计部门的工作过程进行的监督。这是标杆设计工作流程建立的其中好处之一。
三、结束语
房地产市场是我国国民经济的重要组成部分之一，经过多年快速发展，作为国民经济的支柱型产业，房地产业在我国经济中已占有举足轻重的地位。通过房地产标杆设计管理，企业可以设计符合自身发展的企业规划以及发展战略，摆脱传统的企业发展模式，制定相应改善方案，吸取一些已经成功的“标杆管理”企业，并结合实际，运用到企业自身的发展中。房地产企业要坚持依据可持续发展原则，只有这样才能保证自己屹立在长期的竞争环境中并且处于不败的地位。
参考文献：
［1］李惠玉，房地产市场呼唤“标杆企业”［J］，特区实践与理论，2006（06）
［2］周海娟，中美“房地产标杆”比较价值分析——万科VS普尔蒂［J］，新会计，2009（09）
房地产设计范文第2篇
关键词：EPC模式；整体观念；复合型人才
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2014年6月30日
一、房地产设计管理问题分析
设计管理是房地产开发企业针对建设项目设计工作的管理和控制，而设计单位的选择和工作质量对开发商设计管理工作的影响至关重要，目前开发商的设计管理工作普遍存在以下问题：
（一）设计院选择局限性，技术优势无法集合发挥。目前，多数开发商倾向于选择大型设计院，而小型设计院只能承揽一些边缘业务。以重庆为例，多数开发商选择市院、机三院、煤院、钢院等大型设计院，他们包揽了重庆市几乎所有知名楼盘的设计。而小型设计院只能承接区县的小型业务。不可否认，大设计院并非样样俱强，而小型设计院也并非无其所长。但现状是各家设计院各自为阵，甚至是恶性竞争，不能发挥集合优势，难以设计出全面的精品，对设计市场健康发展极为不利，同时也给房地产企业的设计管理工作带来很大难度。
（二）设计单位对项目前期工作参与不够
1、设计单位在项目前期的工作缺乏系统性，工作时间和内容不能完全满足国家在建设方面对设计的要求，一般是根据投资方的需要分项分阶段参与工作。
2、项目前期工作一般由开发商委托专业机构或专业咨询单位承担，设计单位一般不会介入，设计工作缺乏连续性。
3、项目可行性研究往往拘泥于经济分析和技术分析，而对环境的调查和分析不足，导致项目定位和实施战略决策存在一定的不足。
（三）设计单位相对独立，管控不易
1、设计组织不稳定。因设计院内部管理体制问题，人员流动性较强，项目负责人频繁更换或设计人员经常变动。新来的负责人对项目情况不熟悉，不能很好地把控项目的目标，也就不能很好地与房企设计管理人员进行沟通，对项目设计目标达不成共识。新加入的设计人员不熟悉项目，处理问题粗糙，设计质量没有保证。对此，甲方不能强行否决，只能提要求，反复沟通，逐渐达成共识，不仅工作量大，而且要花大量时间。
2、设计人员水平有限。目前设计人员年轻化，对规范不够熟悉，工作时间短，经验不足。①对现场实地调查工作不到位，特别是对地下管线的管位、标高、地形地貌、周边市政公用设施、相邻建（构）筑物保护等情况调查研究工作不足，导致在施工阶段难以实施而进行设计变更；②规划、设计深度不够，相关因素考虑不足，致使初步设计概算数据较大，加之方法粗略，导致投资概算偏低。如在前期土建概算中多采用估算的方法，与现场实际有很大出入，且对原材料、人力价格上涨、通货膨胀因素考虑不足等。由于概算偏低，在项目实施后实际发生费用易超过概算批复金额，不得不重新申请调整概算。
3、多数设计单位存在重主体工程设计而轻附属工程设计的思想，导致附属工程设计进度和内容不能与主体工程同步和匹配。再加上设计院内部审图把关不严，就不能及时形成完善的整体项目设计。
4、服务意识不强，态度欠佳。项目实施过程中，设计、施工、监理单位都受聘于开发商，对开发商负责。其中，设计院处于相对独立的地位，其与施工、监理单位的关系不很融洽。多数设计单位未树立设计工作涵盖项目整个寿命周期的观念。未摆正自己与其他参建单位平等的关系，整体观念不强，配合意识不够。往往只注重设计，认为拿出图纸后任务就算完成。缺乏良好的后续服务意识，对正在施工的项目不够上心，对甲方的一些要求置若罔闻，例如交底不清、不按时出席现场例会、不能有效管控设计变更和及时地处理施工中有关设计的问题等，造成施工延误。更有甚者与甲方、施工单位经办人员发生争吵。
二、EPC模式下的设计管理
EPC工程总承包是目前国际上科学规范的工程项目管理模式，由总承包企业受业主委托，按照合同负责对工程总承包项目的设计、采购、施工等阶段实施全过程的动态、连续与合理交叉相结合的管理和控制。设计被纳入总承包管理模式中，不再是独立单一的工作，它不仅贯穿整个项目的实施过程，而且与采购、施工单位组成一个有机整体。在项目实施的各阶段相互交叉，相互支撑，高效率、高质量地建成项目。
（一）设计与采购的关系。设计与采购同属EPC模式中，在相关环节协调配合、不可分割。设计向采购提供设备材料请购单及询价技术文件，由采购加上商务文件后组成完整的询价文件。采购负责组织询价，设计负责对制造厂商的报价进行技术评审；供采购确定供货厂商，设计负责对供货厂商提供的技术文件及图纸进行审查与确认。在设备制造过程中，设计协助采购处理有关设计技术问题，必要时设计参加由采购组织的关键设备材料的检验工作。
（二）设计与施工的关系。工程设计完成后，设计向施工方提供工程项目设计图纸、文件。在参建各方审图的基础上及时进行图纸会审设计交底，向EPC工程总承包项目的施工方和监理方说明设计意图，解释设计文件，明确设计要求。根据施工需要及时提供设计服务，解决施工中出现的有关设计问题，并对设计变更进行有效管理和控制。施工方应参与设计可施工性的分析论证，参加重大设计方案讨论。
（三）设计与试运行的关系。在EPC工程总承包项目试车调试阶段，设计提出必要的试运行操作原则和技术要求，配合项目业主对工程的试车调试给予必要的技术指导与服务，针对工程试运行过程中的问题，由设计提出处理方案并及时解决。
三、基于EPC的设计管理思考
EPC模式很好地解决了当前设计管理中的问题，这种模式的优势在于：（1）设计、采购、施工均由总包单位负责，统筹协调非常方便，可以很快地解决项目建设中出现的问题，提高了效率；（2）有利于设计、采购、施工的整体方案优化。合同承包商在设计的早期阶段已介入项目，能把自己在施工工艺、降低成本、缩短工期等方面的技术知识体现在设计文件中，减少施工中出现问题的可能性；（3）有利于实现项目目标，能有效地对项目全过程进行进度、费用和质量的综合控制；各合同承包商在控制成本、工期、质量等方面都有独特的优势，总承包商可以集这些优势于一身，使固定价格合约的实现成为可能；（4）业主只与一个单位打交道，便于合同双方协调，避免了多头协调产生的障碍。总承包方不仅提供设计、采购和施工统筹服务，也提供建设项目的融资、项目建成后的使用培训和维修等全过程服务。
鉴于目前EPC模式还是一个新兴的工程管理模式，市场上采用还不广泛，为此本文提出如下建议：
（一）转变观念意识。从根本上转变传统的设计观念和意识，树立工程项目建设全局统筹协调思想，建立适应EPC工程总承包项目特点的新型设计管理体制，逐步实现由过去传统的设计管理体制向总承包设计管理方向的转化，使工程设计逐步纳入EPC工程总承包项目管理中，成为其中一部分，充分发挥设计的核心作用和优势，使工程设计更好地为EPC工程总承包项目服务。
（二）设计文件的质量和深度。在EPC模式下，工程项目对设计质量要求更高、设计深度要求更细。设计质量是决定工程质量、控制工程费用的主要因素，是决定工程项目成败的关键。高度重视工程项目可行性研究报告、初步设计、施工图设计工作，切实提高可研报告和各阶段设计文件的质量和深度，确保其可行性、先进性、合理性。
可行性研究报告是确定工程项目投资的依据，也是工程设计的重要文件。企业必须投入足够的时间和精力到可行性研究中，对工程项目市场、技术、生产、经济等方面进行全面论证。得出的可研报告内容要全面、详细、准确、适用，技术方案先进可行、经济合理，避免因投资估算不准而产生偏差。
初步设计是施工图设计的依据，在编制初步设计文件时，其内容与深度应按照EPC工程总承包项目的要求进行。设计方案和设备选型明晰合理、初设概算完整准确，确保初步设计文件内容的完整性、准确性，确保初步设计文件的深度满足施工图设计的要求。避免因初步设计文件编制深度不够、初步设计概算不准而产生设计偏差。
施工图设计作为项目实施的依据，必须做到内容全面，表达清晰，预算准确。避免出现无谓的错误和不必要的变更，保证项目实施流畅，节约成本。
（三）组织、管理措施
1、单位之间的战略合作关系。总承包单位根据项目需要和市场状况，进行优质资源整合，尽可能将各家优势结合为本项目服务。具体做法是对各设计单位的情况进行了解，根据专业强弱进行分类，如A设计院的方案和建筑专业是强项，B设计院的结构或安装专业是强项，C设计院的室内或景观专业是强项。在此基础上，总承包单位就可同时选择多家设计单位，分别为项目的各专业进行设计，各取所长，并由总包单位进行总体协调，使各专业密切配合，这样设计出来的产品肯定是精品。在项目建设过程中，各设计单位在总包单位统筹下与采购部门、施工单位进行密切配合，及时解决各种问题，保证项目建设顺利实施。
2、精良设计组织、文件、变更管理
（1）组织。根据设计院科室业务划分的特点，EPC项目启动实施后，可以从专业科室里面抽调合适的人员，成立相应的项目组。项目（设计）经理、总工程师、专业负责人、专业工程师、项目文秘、合同经营及外事联络等是项目组应该有的各种单元。项目组一旦成立，各个组成单元必须按时、按要求执行并完成相应工作任务。
（2）文件传递。EPC模式文件传递量大、反复性多、周期长。在文件传递管理上要有一套专门的办法。一般可以归结为进度周报月报、设计问题咨询及答疑、设备采购技术规格书及数据表、采购评标、会议纪要、施工图设计图纸、竣工图设计图纸、设计联络单及变更单、试车操作手册以及员工培训讲义等。
（3）设计变更。在EPC模式合同条件下，除了不可抗力、法律变化和业主要求的改变，合同总价和工期都不可以改变，也就是可索赔的设计变更必须要在以上3个条件之一发生时才能成立。任何一个设计变更，都会引起一系列的工作量改变，甚至会导致施工工期延误。在EPC模式下，设计人员必须重视设计变更，总承包方也需要详细分析设计变更给工程造价和工期所带来的影响。如果变更内容较多，涉及许多新的工作量，总承包方新增投资，势必会影响到整个项目的最终收益。
房地产设计范文第3篇
关键词：房地产项目；规划设计；出新机制；设计方式
前言：房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败。房地产市场需求的变化导致了不同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。在房地产发展初期，房建单位在设计上主要关注的是房型，考虑如何改变过去住宅设计上的不合理因素。比如何把厅做大，如何考虑动静分区，改变小居室，小客厅式的住宅等等。后来，关注的重点又在环境方面，于是出现了大广场，大绿地，河南周口市的许多项目都是这样的。因此说，规划设计始终是在围绕市场需求而发展的。随着房地产市场的成熟和规范，开发商越来越重视前期的规划设计，作为管理规划部门，要有明晰的设计程序，应重点围绕以下三个要点进行控制。
1规划的调查和研究
一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，它包含了房建单位最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，项目产品将来的顾客对象的特征，地区、年龄、收入、工作、性别等。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，规划设计也就如无源之水。作为房建设计者，要做好当地房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。
1.1规划要具备专业知识土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持亲密的关系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，比如，公司要树形象，先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，因为是城市鼓励优先发展的地段，而且可能较多的地产公司聚集在一起，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。当然，如果有好的市场追捧，选择在城市的边区进行开发，也未必不可，只要踏准了市场的节奏，有鲜明的主题和优秀的规划设计，再加上优质的施工建设必会赢得消费者的青睐。项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待政府大规模开发带来的商机。
1.2规划必须符合项目定位规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。楼盘建成是让人住的，设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。背离定位就会做出完全不能用的方案。另外，在进行规划时，要避开规划的细节和争议地，从规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，几年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出，寻找市场的价值和投资点。所以，地产单位在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。为此，一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。
2房地产项目规划应具备的标准
一个项目的成功标准应该包括以下几个方面：
2.1首先要满足感官的舒适性，包括建筑外檐立面，园林规划等方面；其次是便利性。配套设施的实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些都是开发商应该重点考虑的问题。房建设计过程中，对比较复杂的问题要与设计人员进行面对面的沟通和商量，必要时，房建单位要派驻工程师与设计人员一起参与设计，对设计中出现的问题，房建工程师可及时向领导汇报寻求解决方案或意见，就设计规划中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。在中标设计方案调整过程中，需重新研究和确定这些概念，如总体人口规模、交通方式选择、停车比、人车分流、容积率、建筑层高及分期建设等。项目的商业设施摆在什么位置，要让住户感觉到便利，使小区居民在购物出行等方面享受了到便利；第三，是园林的趣味性和参与性。国外有些小区做的就比较好，绿地可以随便进入，参与性强。第四，配套设施的经济性，实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些规划都是房建单位应该重点考虑的。
2.2高水平、善沟通的设计规划对于规划设计，房建单位从市场的角度考虑的事情比较多，而政府主管部门更多地是从社会、生态、经济、环境等因素来考虑。在双方关系的协调上，政府部门应明确哪些是应该管的，而且必须要管好。而房建单位在规划设计上也要有更多的自，房建单位必须清楚自己能在一个什么样的范围内对规划设计可以做出调整。同时，要相信市场力量会促使开发商拿出更好的产品来。开发商在追求利润的同时，必须符合市场的要求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下建造更多的多姿多彩的建筑。
3规划出新的机制和设计方式
房地产设计范文第4篇
1.推行设计招标，择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
2.开展限额设计，有效控制造价
积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
房地产设计范文第5篇
【关键词】房地产项目；建筑设计；完善管理
房地产行业作为国民经济的重要行业，涉及了国家政策、项目投资、市场营销、产品规划、物业经营及物业管理等多个专业。但归根结底，房地产还是属于产品范畴（即房地产商提供满足市场需求的产品），面临着激烈的市场竞争，为此，房地产行业需要加强自身的市场竞争力，其核心竞争力在产品，而产品优劣其关键在“设计管理”，下面就房地产项目建筑设计管理进行阐述与分析。
一、房地产项目建筑设计管理的概念
“设计管理”，简单来说就是设计管理者的工作内容。在房地产方面的设计管理，要针对设计效果，兼顾项目进度管理、资源管理以及质量管理的管理工作。房地产项目建筑设计管理需要在前期项目的策划基础上，明确具体项目的内容。房地产项目建筑设计管理贯穿于项目开发建设的所有阶段与过程，设计管理的任务由产品的市场定位、设计进度规划、规划与单体方案、扩初图与施工图设计、设计图纸的优化与审查、施工过程中设计的管理控制等构成。要完成房地产项目的投资、进度、质量的目标控制，需要通过建筑设计管理，把各个层次的资源整合起来，协调管理一切与设计相关的活动，找到最佳解决问题办法，使房地产企业可以完成更高质量的产品。
二、房地产项目建筑设计进度控制方面
1．设计进度控制的意义
房地产设计进度管理，是房地产设计管理的主要内容。房地产项目设计进度完成后，才能够对项目的施工等内容进行管理。如果设计进度无法获得有效的控制，则无法设计出科学的设计图纸，施工单位也无法根据计划进行施工。要想科学的缩短项目施工周期，就需要设计单位进行合理的进度设计。此外，设计进度控制是对施工材料、设备控制的基础，在进度设计过程中要考虑到材料采购周期的长短、防止施工材料、设备供不上等因素，这些因素是阻碍房地产项目的总进度的主要影响因素。
2．影响进度控制的因素
设计单位水平的高低是影响房地产项目的进度控制的主要因素。房地产项目的开发商一般都想请设计水平高的单位来对房地产项目进行规划。开发商可以通过公司内部部门推荐的设计单位，进行实地考察选择、公平打分，找出适合自己项目的设计师。此外，设计意图不明显、设计审批时间不充分、不同施工专业之间的协调设计、施工材料进行更换等因素也会对项目进程控制造成影响。
3．完善设计进度控制的方法
首先设计者需要根据房地产项目总进度确定出进度控制目标，可以参考的内容有：房地产类似项目的设计时间、房地产可以使用的技术标准。通过明确各个设计阶段的进度控制内容，可以形成一个良好的设计控制体系。在前期准备阶段，通过对原始资料的整理收集，确定出房地产项目设计的条件，选择设计单位以及签订相应的设计合同，对房地产项目产品进行市场定位。初步设计时期可以进行编制设计任务书，制定出相应的设计标准，对设计理念进行交底、汇报等。施工图的设计需要在初步设计的基础上再进行详细的设计。要对施工图进行详细的预算编制，制作出施工材料、设备的订货标准。要想确保工程项目可以顺利实施，还要根据专业划分出进度控制目标。例如建筑设计进度控制的目标、园林工程设计进度控制的目标、小市政工程设计进度控制的目标，智能化设计进度控制的目标、大市政项目设计进度控制的目标等。房地产开发商要选择技术水平高的设计单位进行下一步的进度控制。如果在项目设计阶段没有选择合适的设计单位，会使工作交接变的繁琐，使房地产开发商很被动。开发商前期设计思想的经常变动也会造成设计方案的反复修改，不能很快的进入实质性的设计过程。
4．设计单位的设计控制
对于合约中规定的设计文件，要明确设计具体交付时间。例如，规划设计、园林工程设计、小市政工程设计，智能化设计，大市政项目设计等。通过建立合同实施台账，可以很好的协调好各个设计院的设计进程，划分清楚各个设计院的工作范围，也能方便的了解到各个设计院的合同执行情况。通过进度控制跟踪系统，可以很好的保证项目实施按照计划进行。房地产项目的管理功能需要对当前项目有深入的、准确的了解，然后提取进度控制的相关信息。
5．主体设计院与专业设计院进度的协调工作
房地产项目的设计过程，主体设计院需要和专业的设计院配合，防止出现某个环节的设计滞后而影响了工程进度。专业的设计院有装修、消防、小市政、大市政、景观、幕墙等专业设计院。主体设计院与专业设计院保持配合练习，还要签署合同约定，按照整体开发计划，保证各个进度控制环节顺利衔接。
三、房地产项目建筑设计质量控制方面
1．建筑设计质量控制的意义及途径
房地产工程项目的合理设计可以保障工程项目的建设质量，预期的投资回报以及项目工程的经济效益。通过以下四点进行房地产项目的设计质量控制。一是制定好项目工程总规划体系，项目设计人员要注重设计质量和功能。对于设计质量控制方案要做到严格审查，必须懂技术、有实际经验的专业人员进行审核。通过可行的目标规划，让项目工程设计人员既注重了工程项目的设计质量和功能，也考虑到了设计对工程总费用的影响。二是进行经济分析，合理设计好工程投资。三是实行竞争制度，在设计上实行招标和监理，优化设计的方案，达到项目工程的要求。四是对于审核预算提出改进意见，概算和施工预算内容要求正确无误，不能遗留相关内容。通过加强设计时的工程概算和预算审核，保障设计时概算和施工预算可以科学、准确的完成。
2．设计好施工图纸，选择合适的施工材料
首先要保证设计单位设计图纸的深度，还要成立评审小组，对设计图纸进行评审，搞清楚设计图纸的意图和房地产项目的要求。例如审查总图上的地形、地面标高是否正确、管线与建筑物是否符合规范标准。加大设计图纸的会审工作，使施工单位可以了解房地产项目的设计意图，找出技术难题所在，制定出解决方法。图纸会审完成后，需要开发商督促监理完成会审问题清单，然后做出相应的调整，防止出现设计不合理造成经济损失。在开工前，还要对设计图纸进行交底工作，防止设计环节交代不清，项目施工人员不能很好的理解而造成施工延误问题。加大技术管理力度和质量监督力度，施工时发现的设计图纸问题由设计单位及时有效地进行解决，不能因为图纸和现场操作不符而影响到项目的施工建设，避免出现不必要的损失。注重施工质量控制，施工需要的原材料和机器设备，由具有资格的单位进行质量检验，防止用在施工项目上的原材料不过关。机器设备和原材料还要在使用中保管好，使原材料和机器设备在使用时有一个良好的质量保证。
总结：
房地产项目建筑在设计管理时要注重其对房地产企业的影响，对建筑工程进行有效的设计管理可以为施工企业带来较好的经济效益和社会效益。加强对建筑工程设计的管理，从进度控制方面，先制定出总目标体系，然后做好前期工作，选择合适的设计单位；从质量控制方面，要加强图纸的审查，做好施工材料的选择。这样一来，可以使房地产项目各个部门进行相互协调，也使房地产企业充分认识到设计管理的重要性，促进房地产企业的持续发展。
参考文献
[1] 张淑贞.浅谈建筑设计与物业管理的关系[J].广东建材,2009(07).
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[3] 徐志军.通过设计管理控制房地产项目工程造价的探讨[J].广东科技,2009(06).
