商业地产策划
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇商业地产策划范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
商业地产策划范文第1篇
商业地产从外观来看是一个单一的产品，其实不然，商业地产不仅包括了地产本身，还包括商圈环境、品牌层级及业态分布等多个方面，因此，商业地产营销不仅仅在于推出一个楼盘产品，而应该是从影响人们生活方式、商业环境塑造及追求共生商业利益等多方面来推进。商业地产营销的构成要素主要包括以下几点：1.营销需求：即商业地产开发商营销的需求，从追逐短期现金流开始，升华为打造品牌强势，最终为追求商业利润。2.营销主体：不仅仅报告商业地产开发商，还包括入驻的商家。3.目标客户：商业地产的目标客户一般分为两个阶段。初期的目标客户为商铺投资者及商铺租用者等；后期的目标客户一般为普通的消费者及游客等。4.产品定位：商业地产的定位不仅仅包括位置及外观的选择，还包括业态分成、商圈环境等选择。5.营销策略：商业地产的营销策略应该把握位置营销及内容营销两大重点，多渠道、多角度、多层次的实施营销策略。6.营销价值：商业地产的营销价值在于既能实现开发商的经济利润和品牌强势等显性价值，又能实现促进商圈共赢、推动城镇化建设及改善人们生活方式等隐性价值。
二、商业地产营销策划的意义
近年来，我国城镇化的脚步不断在加快，商业地产也呈现出了蓬勃发展的态势，商业地产营销的策划和策略也出现在了人们的视野中，众多的开发商也把营销策划看作经营的重点。营销策划的方向及营销策略的选择直接决定了一处商业地产最终的销售效果，也影响所在城市的营销形象。1.商业地产营销策划对其自身销售的意义。一个好的营销策划应该从客户的需求出发，从设计、推广、管理等多个方面推出有差别化的服务，展示独立、完整的价值理念，最大化的服务客户。一个好的商业地产营销策划也不例外，商业地产营销策划是从设计、环境、区位、户型、价格等多个方面对商业地产项目进行整合，对销售目标有明确的定位，针对消费者多样化的需求提供差别化的服务，以此促进商业地产的销售。总体来说，商业地产营销策划是商业地产的价值实现的过程。好的商业地产策划从了解市场开始，了解需求市场中的细节、细分每一份客户的需求，然后针对差别化的客户需求进行精准定位，不再是提高大众化的商品、而是推出个人化的服务，最后是收集客户反馈、分析潜在需求及待改善细节。好的商业地产策划可以充分满足客户多样化的需求，有利于树立品牌形象，增加客户好感度和粘合度，对自身的商业地产营销形成良性循环，产品越来越精准化、服务越来越贴心化，取得经济利益与品牌强势的双赢。2.商业地产营销策划对城市生态的影响。商业地产的快速发展是我国城镇化不断推进的结果，商业地产的区位选择往往基于城市规划和市场导向的双重要求。好的商业地产营销策划往往与城市的发展规划相得益彰，商业地产形象的塑造可以打造标志性的城市建筑，而有效的城市规划可以促进商业地产营销的推广实施。商业地产的营销很多都打出城市地标的旗号，既提高了商业地产本身的品味和影响力，也给城市树立了景观特色，塑造城市视觉美感。有效的商业地产营销的推广往往也带动了所在地城市的营销推广，多重的业态模式引进有利于改善城市居民生活环境，多样的价值观宣传有利于打造丰富的城市文化，更能扩张城市的商业类型、推进城市的综合发展。
三、我国商业地产营销过程中存在的问题
1.从营销策划上看。商业地产营销策划应该是挖掘客户的潜在需求，通过树立品牌形象、推出差别化的产品来满足不同的市场的过程。我国现阶段的商业地产营销策划主要存在以下几个问题：（1）品牌意识薄弱商业地产一种地产与商业结合的复合商品，因此，我国的商业地产开发均是从一线城市的密集市场扩展到空间广阔的二三线城市，很多开发商将一线城市的营销策划复制到二三线城市确遭遇了滑铁卢，就是因为品牌意识淡薄、忽视了品牌建设。个别开发商忽视了整体品牌打造，而是针对个别特色进行大肆宣传，虽然会收到短期效益，确无法增加顾客粘性。有的开发商给商业地产取了一个新颖的名字，虽然会让顾客眼前一亮，但是确无法深入到客户心中。以上两种都是缺乏品牌建设的结果。（2）市场调研不够充分我国商业地段的同质化越来越严重，就是因为市场调研不够充分，开发商盲目自信的建设商业地产。气候特点不一、文化形态不同、经济发展速度不同等多种元素，都决定了商业地产的建设和营销必须从充分的市场调研开始，差别化的区分市场情况，才能满足消费者多样化的需求。（3）市场定位不够清晰对商业地产项目定位的不够清晰是我国大部分商业地产项目失败的原因。我国商业地产进行定位时，第一没有弄明白有什么特色吸引顾客、第二没有弄明白自身的优势在哪里、第三是没有将客户需求与自身优势做有效衔接。市场定位不够准确的后果就是盲目的进行楼盘开发，结果消费者并不买账，导致项目失败。2.从营销策略选择上看。（1）定价相对盲目我国的商业地产开发商在巨大的资金压力下，对商业地产的定价往往仓促而盲目，仅仅是只看短期利润而进行定价，而忽视了成本加成和长远收益等多重因素对定价的影响。我国多数的房地产开发商没有清晰的定价策略，而是缺乏深入调研的盲目跟从。（2）促销手段单一我国目前的商业地产营销策略多是选择传统的广告促销和人员促销，向消费者大批量的推广信息，而忽视了消费者接受信息的效率和效果。商业地产是一种特殊的商品，如果仅仅信息推广，那么消费者只是被动接受，而不会产生购买欲望，单一的促销模式并不适合商业地产营销。
四、如何提升我国商业地产营销策划的效果
1.加强品牌建设。商业地产的外在价值在于外观、地址及商圈环境等，内在价值在于客户在使用该商业地产后所享受的服务。如今社会，商业地产竞争越来越激烈，各个商业地产的外在价值既外观和商圈等越来越同质化，内在价值的塑造既品牌形象的建设是现在的商业地产营销取胜的关键。商业地产的不可移动性决定了商业地产营销必须注重品牌的打造，重视顾客口碑和美誉度，这样才能为商业地产保持着忠实的顾客群体，才能获得经济效益。2.加大市场调研。明确消费者的需求，是任何一个项目营销的前提。我国的商业地产开发商应该广泛的进行市场调研、通过各种渠道收集需求信息，对客户的需求信息进行分析、整理，寻找消费者的真实需求，这样才能开展有针对性的营销活动。商业地产开发商还应注重消费者的用户反馈，了解消费体验，这样才能减少信息不对称，才能进一步提升客户消费动力和满意度。3.拓宽营销渠道。我国的商业地产营销应该从传统的推广式营销中走出来，拓宽营销渠道、丰富营销方式。通过间接营销、网络营销等多种方式拉动消费者的消费动机。可以组织丰富多样的体验活动、团购活动、咨询活动等，拉近开发商与消费者的距离，创造和谐、温馨的销售氛围，提升消费体验。商业地产是一个从地域到业态、从楼盘到顾客、从城市到商圈的复合形态，又有着不可移动性，因此，商业地产营销的策划和策略选择更应该从提供差异化的产品出发。多种因素的差异决定了我国的商业地产营销从深入的市场调研开始，在挖潜客户需求、找准清晰定位、拓宽营销渠道、注重品牌建设等多个方面都不能简单的复制粘贴，而是应该全方位、多角度的开展商业地产营销策划，这样才能收到预期的营销效果，才能获得经济利益与城市发展的双赢。
作者:杨沛林 胡健健 单位:北京建筑大学
参考文献：
[1]姜新国.商业房地产开发经营与管理[M].中国建筑工业出版社,2011.
商业地产策划范文第2篇
“营改增”，简单说就是原来按营业税征收的行业，现改为按增值税征收。“营改增”对大多数企业来说是减的是企业纳税负担，增的是企业发展底气。商业地产业实施“营改增”后，对地产企业会有两方面的内容变化。第一，企业管理模式的转变，是商业地产企业的减轻税负的时代，通过“营改增”政策的落实，加上一些业务操作规范、各类收支票据齐全、财务健全的商业地产企业，容易享受到“营改增”带来的益处。而一些包括供应商的材料采购、成本核算不清晰的房企，反而会税负增加。所以这个政策会使得房企有动力去改进企业管理模式和财务核算模式。第二，企业产品开发模式的转变。从商业地产企业避税的角度看，后续精装修住房的投资力度或加大。因为进项税额的抵扣可以减轻企业纳税负担，而精装修住房能够扩大抵扣额度，这使得企业对传统的毛坯房的投资规模会减少。假设商业地产企业在销售房屋100万时，由于土地成本、建筑成本、装修成本等大约占了70万，也就是说房屋的增值部分大概只有30万，而增值税是按照增值部分进行征税的，也就是30万×11%=3.3万；如果是按营业税来征税的话，也就是100万×5%=5万，也就是说，“营改增”后该房地产企业税负减少了1.7万元。
一、商业地产企业增值税纳税筹划现状研究
2015年，全国营业税收入1.9万亿元，其中房地产业占的比重最大，占比31.6%。由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担。2016年5月1日，全面“营改增”后，房地产业从原来缴纳营业税的税率5%变更为增值税税率11%，且税改前是按企业的销售收入来计征营业税，税改后是按增值部分征税的。据国家税务总局相关报道，2016年5月-11月，房地产业减税111亿元，税负下降7.9%。对于增值税，符合抵扣条件的，企业就有一定可抵扣的进项税额，税负便不会上升，这是房地产业税负下降的主要原因。目前商品房库存巨大，有增无减，各企业应制定相应的策略，特别“营改增”后，开发企业的成本会有所增加，在选择施工合作企业的时候，除了企业资质外，还要将增值税发票的出具作为重要的问题来考量。
二、商业地产企业增值税纳税筹划问题分析
营业税改增值税是我国结构性减税的一项重要举措，其目的在于完善我国流转税制度，减轻企业纳税人的税负并促进第三产业的融合发展。但并不是所有房地产业在“营改增”中都能减轻税负，如对于房地产企业自身无法解决且有行业共性的问题，如土地成本抵扣、销项进项不匹配等，都会增加企业纳税负担。商业地产企业的实际税负，由于业务模式、成本构成的不同，存在不同程度的差异。房地产业对于材料、劳务费等可能无法获得增值税发票或发票抵扣等的问题存在，也会增加企业纳税负担。因为行业中许多原材料可能由小规模纳税人、个体户、个人等供应商提供的，增值税专用发票几乎很难拿到。我国商业地产业全面推行“营改增”后，有些商业地产企业依旧不重视寻找与一般纳税人资质企业的合作，这将会失去可以在税前抵扣的机会。同时，商业地产项目分布的广泛性，也加大了发票收集管控的难度。商业地产投入项目的周期较长，大多数成本与收入周期背离，如固定资产等，容易导致“营改增”实施过程中销项税额与相应的进项税额匹配不上。有些商业地产业所需劳务人员多，但流动性也很大，没有与资质好的劳务公司合作，没有取得劳务服?赵鲋邓胺⑵保?也就不能在税前抵扣，导致劳务成本也很高。没有取得合法的材料增值税发票、劳务增值税发票，以及固定资产的购买或租赁发票等，都会导致商业地产项目成本不断增加，最终影响房地产项目的定价，使商业地产企业在同地段地产项目中的销售价格处于弱势地位。
此外，“营改增”后商业地产企业可能会出现税收风险大过于减税的机会。由于商业地产产业增值税税率11%比原营业税5%高，而土地成本也不一定能抵扣，这些因素极有可能增加企业的税负；若土地成本无法作为进项税额抵扣，开发商会因为建造成本、安装成本占的比重大，也会面临税负增大的风险；若开发商的毛利越大，增值部分大，税收负担越大；有些企业有可能出现未能及时确认销售收入，导致大量的留抵税无法抵扣，这也是房地产行业要面临的一大税收风险。
在土地成本上，按照《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。有些房地产企业没有理解透彻该政策，所以在土地增值税方面出现纳税筹划失败的问题。
三、商业地产企业增值税纳税筹划的对策和建议
商业地产行业在进行纳税筹划时，应全面贯彻“有效税收筹划”这一理论，企业的其他非税成本和隐性成本等指标也要进行纳税筹划。对于如何解决当前商业地产企业增值税纳税筹划存在的问题提出了以下几点对策。
第一，“营改增”的政策给企业带来了新的机遇与挑战，商业地产企业财务人员不仅要熟悉和掌握“营改增”政策及征管操作流程，也要根据“营改增”政策和自身涉及的具体“营改增”涉税业务，做好税收筹划。“营改增”将成为企业发展壮大的契机，充分运用增值税可进项税额抵扣的特征，逐渐扩大业务范围，加快其业务的转型升级。
第二，加强财务人员财务管理与管理会计的运用。“营改增”改革对商业地产企业的财务管理与具体会计处理的影响是非常明显的。所以，要求财会人员要加强对财务管理和管理会计的运用，多与内部采购、销售人员沟通，了解各方面的信息，思考并运用具体措施达到合理降低税负与经营成本的目的。同时还必须提高企业全体人员的法律意识，不要被纳税筹划风险的突袭打得措手不及，应当随时能应对风险以及充分了解和掌握现有的法律知识，谨慎选择税收政策，尽可能的避免风险。还得提高财务人员的综合能力，全面掌握各种相关的税收信息，选择科学恰当的纳税筹划政策。
第三，企业应选择能够提供合法增值税专用发票的一般纳税人的供应商，取得可抵扣的合法增值税专用发票，从而降低税负。
第四，制定合理的销售价格，增加销售量有利于降低税负。较低的价格，销售数量的增加，有时会使营业收入减少，但销售利润可能会增多。
商业地产策划范文第3篇
新的市场蓝海，应加以重视并从各方面作好准备。
关键词：商业地产 加固改造设计市场机会
一、市场背景
在多项调控政策的组合发力下，住宅市场日显冷清，全国多个主要城市楼市成交量出现大幅滑坡，于是“转型”成为地产圈的热门话题。而商业地产是最热点的转型方向，正成为房企和民间资金的避风港，受到房企和投资者前所未有的关注，本轮调控后期，商业地产投资占比达38.2%，住宅投资占比12.3%，股市占比8.5%，显示目前国内房地产资金
流向出现转舵迹象，主要去向即商业和写字楼市场。
二、瓶颈与挑战
商业地产投资由于不受调控限制，吸引了大量资金产，一些大中型房企纷纷做出结构调整，增加商业地产项目，加大商业土地储备，布局二三线城市。但是商业地产和住宅地产不一样，总体上还是供大于求， 竞争非常激烈，已有多位专家提醒要慎入商业地产领域，如果
一哄而上、过于超前发展，将导致供应过剩，投资者风险随之增加。
其实，很多开发商心里都清楚，商业地产运作是另外一套游戏
规则，不仅要建，建成后还要花大力气运营管理。商业运营才是做商业地产核心竞争力之所在。可真正能驾驭商业地产开发运营的职业经理人和团队十分稀缺，由此造成的高薪挖人现象也直接影响了项目的服务品质，出现竞争同质化，不仅增加了招商难度也减少了项目收益。
除此之外，商业地产项目还必须面对另一个强大对手―――互联网电子商务的考验。有资料显示，到2015年，网络零售交易额将轻松超过
2万亿元，占消费品零售总额的7%。不难预测，网上购物的
发展将不可避免地减少人们在线下实体空间内的购物活动。
三、馅饼与陷阱
在人们更多关注商业地产过热的同时，“过剩”现象当为投资者所警惕。首先，地段理论遭到罔顾。目前，在各大城市一些不合理地段出现大量商业地产项目，没有人流，没有便捷交通，更没有区域辐射力，成为“人气孤岛”在所避免。各区县各自为政建设购物中心、商业街，多以政府形象工程为主导，离开了市场的实际需求，往往是超前开发，过度开发。其次，开发模式理念迥异。商业地产资金投入大，回报周期长，需要通过长期经营收益和物业增值来实现投资收益，关系到投资人、运营方、经营者和消费者等多方关系，需要通过调研选址、营销策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等各环节统一的经营理念，
对开发商的资金状况和经营能力都是一种挑战。
一旦发展不好很容易出现如下结果：第一步，竞争加剧造成价值稀
释；第二步，商业和人口配比倒挂，经营靠贴钱维持；第三步，商业资源鱼龙混杂，最终出现大量商业烂尾楼。有关机构预测，未来1-2年时间很多商业地产项目将陆续出现问题，3年左右一批商业地产或将出现倒闭现象，引发并购潮。而九十年代初动工的成都“熊猫城”以50万方规模号称建设亚洲最大shopping mall，由于政府规划与企业战略失误，导致该项目一直烂尾，被喻为史上“最难地产项目”，近年才易主富力地产并改名为“富力天汇MALL”重新打造，就是我们眼前的前车之鉴。
四、市场机会
1.介入时机：当相当一部分商业地产出现烂尾，落入被商业地产大鳄收购或无奈转让的命运之时，我们的设计机会就来临了。
2.经济对比：商业项目烂尾，只要不是年久失修，接手方一般不会炸掉重建，为避免高昂的重建成本，很多项目可以选择加固改造，就能满足新的使用功能。
3.工作内容：商业用房是商业活动的重要载体，不同的业态对商业用房的要求大相径庭。有的项目存在基本设计层面的错误需要改正，比如柱距、层高、承重等要素不符合商业业态的要求；有的项目被收购后市场定位和使用功能发生重大变化，这些都不能靠营销策划公司的表面包装就能解决，而需要建筑设计师根据经营者要求重新设计立面风格、重新划分店面分隔、重新组织交通动线，需要结构设计师根据平面布置和业态功能重新计算荷载、对原有结构构件进行加固改造，需要设备设计师重新计算水电流量、重新布置管井洞口、重新排布水电管线，只有专业的设计机构才能完成这样的综合设计工作。
4.专业准备：上述设计工作中，建筑和设备专业的设计工作相对容易，最难的是结构专业。加固改造只能在旧有结构框架内进行增减修补，与新建项目完全不同。这项工作只有一般性原则可供遵循，很少有完全相同的情况可供类比。因此对结构设计人员的专业知识和经验水平要求比较高，不仅要熟悉普通设计规范，也要根据现有设计结果对原有结构采取粘贴钢板、粘贴碳纤维、加大截面、化学植筋、增设支点、钢结构夹层等各种不同的处理方式，还要对相关工程材料与
施工工艺有所了解，这些都需要我们对这方面的理论知识进行必要储备，对这方面的技术设计进行预备学习。
5.市场营销：一般来说，商业地产项目出现上述需求，并非出自专业设计机构的建议，而是来自于营销策划公司根据市场调研、前沿预测、政策法规等各方面的信息综合而起来向建设单位提出的策划报告。因此要想在这一块市场上获得先机，最好与各大营销策划公司建立起良好的合作关系。一方面设计机构可以为策划公司提供专业规范的建议，另一方面策划公司可以为设计机构提供及时可靠的市场信息，双方合作可以将市场与规范紧密结合、相得益彰。
商业地产策划范文第4篇
商业地产，相对于住宅等其他类型的房地产产品来说，是一种用于商业用途，并以盈利为目的的房地产产品，包括了购物中心、标准超市、综合超市（大卖场）、折扣店、工厂直销店、Shopping Mall、百货商场、商业（步行）街区、商品交易市场、住宅和写字楼的底层商铺、娱乐类商业地产、写字楼、餐饮店等非住宅形态在内的商业用的房地产产品。
这类地产通常具有地产、商业与金融的三重特性，它既区别于单纯的证券投资和商业投资，又有别于传统意义上的房地产行业。同时，这三方面的特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征――环环相扣，系统性极强。所以商业地产的开发和运营是个系统，长期的过程，贯串了拿地、定位、规划、策划，包装、招商、经营各个环节，只有通过每一个环节严密，科学的运作才能创造出一个商业地产的成功：长期稳定的投资收益。
2006年商业地产回顾
（一）“国六条”促投资者转向商业地产，限外令难挡外资热情
“国六条”和九部委15条细则的政策出台抑制了住宅投机和炒房行为，从中撤出的资金开始关注具有收益稳定、长期的商业地产。一方面，政府对住宅项目的监管力度的加大和调控住宅市场的决心，使住宅房地产开发商意识到利润空间的压缩，资本的逐利性使一些房地产开发商开始将目光转向商业地产的开发；另一方面，政策规定要加大廉租房以及经济适用房的建设，对整个市场的房价起到平抑的作用，在一定程度上降低住宅开发的利润回报。而这一轮房地产宏观调控对商业地产和写字楼基本上没什么影响，这也使一些大型的房地产开发商开始将开发重点偏向商业地产的开发。例如，作为北京一家以住宅开发为主的中新集团，也开始在商业地产业务上开始走向全国，比如在重庆已有一个大的项目，打造重庆都市复合中心。房地产开发商潘石屹也在2006年宣布未来三年内将退出住宅产品市场专心做商业地产开发。12月12日，黄光裕耗资38亿元投资兴建的鹏润国际时尚交易中心正式揭盘，该项目负责人、黄光裕的“得力干将”鹏润地产CEO童渊宣称，要将此项目打造成中国最高端的、最专业的服装、时尚产品旗舰展示中心和品牌运营中心，全球服装时尚品牌采购基地，并进一步全国复制从而终结国内服装零售商场和批发市场的格局。
（二）商业全面开放2周年，政策利好刺激商业地产发展
2006年是中国加入世界贸易组织5周年，同时中国商业全面对外开放2周年，内资和外资的零售企业展开了激烈的竞争。
2005年，商务部共批准1027家外商投资商业企业，是1992年到2004年12年期间国家批准外资商业投资企业总数的3倍左右。截至2006年底，沃尔玛在中国内地的店铺已达68家，家乐福在中国内地的店铺总数为88家，易初莲花74家店、百安居58家店等。并且，外资零售企业正从一线城市，向二线、三线城市延伸。而从2006年3月1日起,绝大部分外商投资商业企业的审批权已从国家下放到地方,又进一步降低了外资零售企业进入中国商业领域的门槛。内资方面，为打造本土“商业航母”，2004年6月份，商务部颁布《流通业改革发展纲要》，提出要培育具有国际竞争能力的大型流通企业的阶段性目标，即在2007年有1家至2家内贸流通企业进入世界500强，在2010年有2家至4家内贸流通企业进入世界500强。虽然商业地产的开发属于高风险，高收益的行业，但整个零售业的发展增加了对商业地产的需求，刺激商业地产的开发。
（三）空置率高与国内外著名企业难寻合适的商业地产项目并存，商业地产开发呈现结构性过剩
2005年，全国商业营业用房空置面积达3872万平方米，比上年增长23.2%；2006年上半年，全国商业地产空置面积高达2878万平方米，较上年同期增长了21%，比商品房空置率高出18%还多。据有关部门测算，目前全国空置商业营业用房中沉淀的资金达1000亿元以上，且浪费了大量的土地资源。而另一方面，大量的国内外著名企业都在为自己的在华业务寻找商业地产，但是难以找到适合自己要求的商业物业，部分外资的投资和投机资金频繁接触具有全球业务的房地产中介了解国内各大城市的商业物业情况。其中50％以上进入北京、45％左右进入上海。
这就说明我国开发的商业地产项目距离国际化的标准仍然存在距离，比如说项目的建筑布局不合适商业，项目经营管理混乱，产权分散等。所以商业地产开发商在房地产开发过程中应按照国际同业发展规律，顺应以资本为主导、以开发为组织、职业化以及交易专业化的大趋势。只有掌握了投资的通用语言，才能缩短与投资者对话的距离，从而大大提高商业交易的成功几率。
（四）商业地产开发专业性差异――赢利能力参差不齐
一方面，一些商业地产开发商在项目开发过程中引入国际化的专业物业顾问或进行专业的咨询，使项目全程都得到专业的规划和科学的定位，同时在运营中依据消费者实际需求和市场情况不断调整、不断变化，逐渐寻找自己的特色，形成了自己的核心竞争力，并在有效辐射范围内，形成品牌效应和品牌价值。例如，王府井商业街上的东方新天地SHOPPING MALL平均租金水平已经由2005年第四季度的150美元/平方米/月上升到2006年第四季度的200美元/平方米/月，增长率达33%。
另一方面，一些商业地产开发商盲目跟风，随意的经验决策方式往往取代了对于项目盈利可行性的理性分析和论证，特别是国内大多数商业地产开发商大多是开发住宅起家，照搬住宅的开发模式应用到商业地产项目的开发。造成了大家蜂拥而上争相投资一类项目，出现了恶性竞争无人得利的状况，况且相对于住宅开发，商业地产的开发模式则显得复杂得多。它不但要求能销售出去，而且要售后不乱，保证项目能持续成功经营。例如，投资6亿人民币，拥有4000个商铺的北京市的碧溪家居广场项目开发的失败不仅导致数百名中小业主血本无归，并且成为北京甚至整个中国房地产市场最大的产权投资陷阱案件。
这就要求开发商除了具备拿地、建造、销售等经验外，还必须符合商业规划、商业招商、商业运营等方面的规律，以及这方面的专业人才。
2007年商业地产发展趋势展望
（一）我国经济的持续高位增长，银行业的全面开放和奥运效应助力商业地产发展
一个城市的商业地产发展与该地区的GDP的变化规律具有正相关的关系，也就是说城市至整个国家的经济发展将推动商业地产的发展。2004-2006年我国GDP连续3年以高于10%的速度增长，预计在未来两三年内，我国经济持续高位增长仍将推动我国各个地区商业地产，特别是特大城市和大城市的商业地产发展。
2006年12月11日后，银行业的人民币市场完全放开，外资银行也必将大量扩充各自的网点，同时经济各行业存在奥运推动力，这些因也将形成了商业物业的需求，刺激了商业地产的发展。
（二）商业网点规划促进商业地产规范发展，社区商业成为商业地产开发的重点
2006年商业网点规划进展较快，截至11月30日，38个重点城市已全部编制完成商业网点规划，这将使我国的商业地产开发更加规范，也将推动商业地产的持续，健康发展。
2006年来，我国城市化进程加快，和大规模住宅小区的投入使用，为商业地产的开发提供了广阔的空间。现阶段，我国的城市化水平略高于40%，但低于世界平均水平9-10个百分点。未来15年-20年内，中国的农村城市化进程仍将以无可阻挡的势头迅猛发展，成为拉动经济增长的又一个龙头，而这对于商业地产行业来说也是一个很好的机遇！城市化将从供给与需求的两个方面，扩大对城市商业的需求，促进流通规模的扩大，增强商业地产的投资。另外，随着大部分中心城市的新城建设，形成了大量的郊区居住区，而居住区完善商业配套通常有一段时间的滞后。因此在住宅投资高峰期后，在未来几年内将逐渐进入商业地产开发和整合阶段。 2005年商务部了《社区商业指导意见》，社区商业将成为商业供应模式的重点，预计2007年以提供社区配套服务为主要形态社区商业将是商业地产的主要发展方向。
（三）外资地产转战二三线城市，加速布局商业地产领域，全面渗透产业链各个环节
外资的投资原则是选择优质，升值潜力大的商业地产项目。目前一二线城市的商业地产已经趋于饱和状态，市场发展己日趋成熟，竞争也越来越激烈，令相对的投资风险上升，回报下降。但是一些二三线城市经济以超出全国平均水平增长，例如重庆、武汉、成都等城市。经济的高速发展为本地区的商业地产的开发带来的机遇，投资回报率高出全国平均水平，很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30%这就吸引了大量的外资企业进入。例如，香港传统的商业地产巨鳄恒隆地产2007年以前在上海以外的内地其他10个城市，每年购入3块-4块大型土地，共建约10个购物商场，投资金额预计将达200亿-250亿港元；新加坡凯德置地也于2006年4月在宁波拿下一地块，开始了二线城市攻略。这种趋势将在2007年更加明显，而且二线以及其他中小城市监管力度小，缺乏本土竞争，外资侵入遇到的阻力更小。
另外，外资开始全面渗透产业链各环节。我们可以看到一些外资巨头在全面的通过资本和管理上的优势全面进入我们的商业地产领域。外资进入的商业地产开发企业和项目都是我国商业地产产业链中的优质资源，这将为其带来丰厚的回报。
（四）商业地产融资渠道单一，亟待突破
据统计，商业地产商的筹资渠道主要来源于自有资金和银行贷款，其中银行信贷比重约占70%～80%。为了规避风险，国家银根紧缩，大部分商业地产开发商都面临资金压力，一方面容易形成烂尾项目，另一方面也容易诱发开发商的短期套现行为。
为了缓解这种局面，商业地产开发亟待扩宽自身的融资渠道，针对商业地产自身特点进行融资方式的多种金融创新，例如资产证券化，利用信托基金等金融创新手段。
我国的保险基金，养老基金机构投资者，以及大量的中小投资者正在寻找合适的投资渠道，而商业地产收益稳定，如果能使两者得到很好的对接，将会对商业地产开发提供可持续稳定的基础。
（五）商业地产开发应以商业为核心，并进入品牌策划阶段
商业地产的核心性质在于其的商业性质，在品牌策略中各个流程都应围绕提升物业价值来开展，包括科学定位，突出特色，与城市规划相适应，提高消费者忠诚度，强调赢利，资产优质化，注重品牌的维护和推广。
因此，在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败。所以其地产和金融运营都应为商业服务，围绕着商业运营展开。但是目前的商业地产开发商大多停留在住宅开发水平，而住宅开发则不需要考虑项目的商业策划，长期的品牌运营，因此拿开发住宅的方式来开发商业地产必定达不到预期的目的。像产权零售的做法固然资金回收较快，但没有很好的挖掘物业的潜力。
商业地产策划范文第5篇
《今日楼市》杂志近期策划的《中国商业地产冷思考》系列报道，将对上述问题进行研究和思考，敬请读者关注。
进入2011年，住宅市场的调控政策进一步升级，而种种调控举措均指向住宅市场，商业地产处于政策的相对真空期。随着住宅市场调控力度的加大，很多企业都在转战商业地产。
如一直以来只做住宅开发的万科去年在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元；金地集团也表示，将不再单纯从事住宅开发，商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划，在今年的土地投入计划中有20％的资金会投向商业项目；保利计划到2012年，商业地产方面的投资占到总投资额的30％，并持有部分核心地段的高品质物业。与此同时，新加坡嘉德置地、美国西蒙、菲律宾SM集团等更多国际商业地产企业也开始直接或间接进入或加大在中国的商业地产投入。
数据显示，今年一季度，全国写字楼和商业用房新开工面积分别同比增长62％和19.8％，高于住宅市场。而监测的120个城市土地市场，一季度住宅用地成交890l万平方米，同比下降12.3％，而商办用地成交2378万平方米，同比大幅增长37.7％，显示出房地产开发商对商业地产市场的信心，加大了对商业地产市场的投资力度。
