房地产行业培训

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房地产行业培训范文第1篇

【关键词】房地产行业总包单位建筑劳务公司管理主要问题应对措施

一、房地产行业总包单位对建筑劳务公司的管理所存在的问题及原因分析

现阶段我国房地产行业总包单位对建筑劳务公司的管理体系以及相关的政策文件还不完善，房地产行业总包单位对建筑劳务公司的管理的实践还存在一些问题，这些问题主要有以下几点：

1、建筑劳务公司自行采购的材料、设备等的质量不符合房地产行业总包单位与建筑劳务公司的合同规定甚至有的还未按合同规定的期限进行施工。这是一个比较严重的问题，如果采购的材料、设备等的质量不合格，对于房地产行业总包单位来说是很致命的，这关系到房屋的质量问题，房地产行业总包单位是要对此负法律责任的。这主要是由于建筑劳务公司为了从中谋取利益，减少其成本而在自行采购的材料、设备等不注意质量问题。

2、建筑劳务公司施工的质量不符合技术规程、规格及设计文件的要求；工地的管理人员和技术工人的素质不高。造成这个问题的原因有以下两个方面：一方面，从房地产行业总包单位来说，这主要是由于房地产行业总包单位对建筑劳务公司的管理监督不到位，合同定了之后，就没有及时去监督工地的施工情况；另一方面，从劳务建筑公司来说，主要是因为劳务建筑公司不愿意花更多的钱去请一些高级技术师或花时间精力自己培养技术人员。

3、建筑劳务公司拖延工期。有时候劳务公司为了向房地产行业总包单位提出增加资金的问题，有时甚至是漫天要价而未被房地产行业总包单位所接受时，就会故意拖延工期。出现这个管理问题的原因在于双方没有协商妥当并及时形成书面文字。

4、建筑劳务公司只顾自身的施工，没有考虑到整个项目的整体性。出现这种问题主要在于劳务公司只着眼于自身利益，盲目施工，没有一定的规划性，而房地产行业总包单位对此又缺乏整体的工作协调和定期的监督。

5、建筑劳务公司缺乏职业道德，拖欠农民工工资，引起纠纷不断。出现此问题原因主要在于建筑劳务公司没有制定相应的政策来规范农民工的出勤情况，建筑劳务公司也不重视农民工的劳动成果，缺乏必要的职业道德。

6、房地产行业总包单位的自有施工管理人员缺乏成长，培训不到位。其主要原因在于，随着房地产行业中，劳务建筑公司的引入，房地产行业总包单位刚毕业的大中专生没有经过相应的培训就直接进入了管理岗位，而没有参与到工地施工人员的具体的工作中去，从而造成了房地产行业总包单位的自有施工管理人员的经验欠缺，也缺乏必要地磨练。

二、针对房地产行业总包单位对建筑劳务公司的管理所存在问题的应对措施。

1、对于建筑劳务公司自行采购的材料、设备等的质量不符合房地产行业总包单位与建筑劳务公司的合同规定甚至有的还未按合同规定的期限进行施工的问题，可以从以下方面着手处理：首先，在房地产行业总包单位与建筑劳务公司的合同中要对建筑物的辅助材料的品牌、性能、材质、参数以及交货的时间和地点等等作出明确要求，在施工场地严格把守材料验收关；其次，对于主要的建筑物的材料与设备应该有房地产行业总包单位负责采购，而建筑劳务公司仅负责一些常用的器具和零星材料；再次，对于建筑劳务公司每个工程所用的材料必须按照合同上规定的数量领取和定额盖章，以防止建筑劳务公司多领取造成浪费，增加成本，或者是少领取材料而偷工减料，从而造成不必要的施工技术问题。

2、对于建筑劳务公司施工的质量不符合技术规程、规格及设计文件的要求；工地的管理人员和技术工人的素质不高的问题。我们房地产行业总包单位对建筑劳务公司的施工质量要进行监督检查，对其所雇用的农民工一定要监督建筑劳务公司对农民工的教育与培训，提高农民工的实际的动手操作技能，从而确保工程的质量和安全施工，禁止未经过必要的实际操作的技能培训和安全施工的知识培训就直接上岗的，这必须在合同中明确规定，并且在平时施工过程中，房地产行业总包单位得适时地进行监督，以免到时候出现什么安全问题，就都由我们房地产行业总包单位所承担，只有明确规定之后，建筑劳务公司才会注重施工的质量及农民工的实际操作技能和安全施工的知识培训，以免出现不必要的过失。

3、针对建筑劳务公司拖延工期的问题，房地产行业总包单位必须善于平衡施工的力量，掌握潜在的、必要的应急预备成员，这样可以预防突发事件的发生而延误工期，以确保我们的工程能按计划的期限保质保量地完成。

4、针对建筑劳务公司只顾自身的施工，没有考虑到整个项目的整体性的问题，为了解决好这个问题，在房地产行业总包单位与建筑劳务公司的合同中要明确规定建筑劳务公司必须主动和全权协调配合房地产行业总包单位的义务以及在工地管理中采取奖惩制度的措施，以强化建筑劳务公司主动协调配合房地产业总包单位对其的管理的行为，从而保证整个工程项目的整体性。

5、对于建筑劳务公司缺乏职业道德，拖欠农民工工资，引起纠纷不断的问题，这个问题不仅是影响了房地产行业对建筑劳务公司管理的秩序，而且对建筑劳务公司自己的信誉也不好，因此，为了长期的愉快合作，在房地产行业总包单位与建筑劳务公司的合同中要规定建筑劳务公司必须具备一定的职业道德，不然会对建筑劳务公司所对其造成的影响要求予以一定的赔偿。

6、针对房地产行业总包单位的自有施工管理人员缺乏成长，培训不到位的问题，这个问题是好办的，为了给建筑劳务公司做一个好的榜样，我们房地产行业总包单位对自有施工管理人员要进行定期培训与教育，特别是对于刚招进来的管理人员必须进行岗前培训，使房地产行业总包单位的自有施工管理人员快速成长，掌握基本的建筑的实际操作技能，并且提高他们的素质，只有这样才对建筑劳务公司放到管理更有说服力，更具有管理的权威性。

三、总结

近年来，随着我国的房地产行业的迅猛发展，我国的房地产行业也在进行改革，初步形成了以施工总承包为龙头、以专业施工企业为骨干力量、以劳务作为主要依托的企业型组织结构形式。不过，这种理想的组织结构形式并没有达到我们预期的效果，仍然存在一定的问题，因此，为了更好地促进房地产行业总包单位对建筑劳务公司的管理，我们必须重视这些问题，而我们相信，只要经过我们的努力，房地产行业总包单位对建筑劳务公司的管理的发展会越来越好。

参考文献：

房地产行业培训范文第2篇

关键词：房地产管理；创新；项目开发；人才培养

随着城市的进步，人们生活水平的提高，建筑行业飞速发展，房地产行业也得到快速发展，城市人口的增多，建筑楼房价格的攀升，也导致房地产行业成为人们关注的焦点。目前，房地产的发展仍存在一些问题，要想在市场竞争中立于不败之地，房地产管理必须创新，以适应社会发展的形式进行改革，寻找可持续发展的道路。

1 房地产管理和管理创新的涵义

管理，就是以人为核心，在特定的环境中，由各种设施、资源（包括人力、物力、财力资源）等支持，进行策划、实施、检查与改进的活动，为了达到共同的目标，所进行的协调管理活动。管理离不开管理组织和管理规范的要求，管理规范是管理组织实施管理的手段或措施。在房地产产业发展进程中，管理占有重要地位，房地产管理是一个体系，需要科学合理的应用，才有利于房地产行业的发展。通过管理，即可以完成预定的计划，也可以通过不断的检查与改进，使房地产行业更快更好的发展。

房地产管理中，有管理还不够，还需要有创新。创新实际就是使用新的方法或借鉴独特的手段进行管理，使用新方法解决老问题，充分利用人们的创新能力，发挥人才的创造性思想，使产品与服务都上一新台阶。要想更好的进行管理创新，必须从三方面入手，三方面都有创新，才能促进管理创新的发展。这三方面是指，管理思想的创新，管理制度的创新和技术方法的创新。

2 房地产管理创新的必要性和重要性

2.1 房地产管理创新的必然性

目前的房地产管理虽然同其他行业一样，通过不断的运行取得了很好的发展与完善，但是在发展过程中，依然存在很多问题，在一定程度上阻碍了房地产的发展，使其发展速度减慢。因此，要提升房地产的发展，就需要不断的进行创新，引入新的管理理念，通过新的管理方式和方法，为房地产发展注入新的力量。

在房地产管理和发展过程中，人才培养是制约管理发展很大的一个难题。随着市场经济的发展，城市建设的加快，房地产产业的发展不再像过去靠丰厚的资金支撑以使发展壮大，而是注重了人才在房地产管理中的作用，利用人才管理、宣传甚至销售，使房地产产业得以快速健康发展。当前，很多房地产产业缺乏高素质人才，人才储备量少，或由于竞争激烈、福利待遇等各方面的不适宜，导致大量的人才跳槽严重，人才流失量大，给房地产产业发展造成了一定的影响。因此，做好房地产人才培养与储备工作对房地产发展有着重要的作用，是亟待解决的一大难题，尤其是高级管理人才，房地产管理的发展需要在这方面进行适当的创新。

除了注重人才培养，在新的房地产市场专业化与集中度不断提高的今天，房地产项目开发的成本加大，利润降低，要使房地产经济效益最大化，就需要房地产管理人员加强项目开发管理，在开发上创新，努力降低开发成本，提高综合效益，使房地产管理创新再上新高。

2.2 房地产管理创新的重要性

房地产的管理创新不是一个人、一个部门或一个领导者的事，它在房地产管理发展中起着积极的作用，它可以带动整个房地产行业的各环节不断开展创新与改革。鼓励各部门积极想点子，提高效率、充分利用资源，使利益最大化。这样的创新活动，可以有效的改革房地产行业弊端，使使房地产行业更好的发展。

3 房地产管理实践创新

3.1 管理模式的探索和创新

在信息技术飞速发展的今天，房地产产业要顺应信息技术的要求，不断的对房地产进行管理的创新。管理模式的创新是是进行房地产管理创新的第一步，是房地产发展的基础。因此，房地产行业要用知识管理来提高管理模式的创新水平。例如，在管理模式的改进和创新中，可以建立相应的激励机制和奖惩制度，使房地产的发展和员工个人的利益挂钩，进而调动企业员工的积极性。

3.2 人才培养模式的创新

如今的经济社会是拼人才、拼知识、拼技能的社会，各行各业的发展都离不开人才的作用，故对于房地产行业，也要注重人才的培养，充分发挥人在房地产管理中的作用，建立完善的培训机制，培养人才，为企业发展创造价值，使企业在房地产管理行业脱颖而出。

建立适合房地产行业发展的培训管理系统，确定培训项目与内容，使受训者了解其在房地产管理中发挥的作用，使应用到实际工作中。培训管理系统的建立，首先从建立培训管理制度与流程入手，再将培训内容细化。很多从事房地产工作的人员都不是进修房地产专业的人员，大多数人员都由各行各业的专业人员跨行进入，专业技能相对薄弱，专业知识差。所以，在培训前，需针对不同的人员制定不同的培训方案，摸清每一个员工掌握技能的情况，在哪方面的知识缺乏，再针对不同的情况，进行分类、排班，确定不同的培训内容，以使培训效果达到最好。在房地产管理过程中，吸引高素质的管理人员固然重要，对于基层员工的人才培养出很重要，因为只有通过不断的学习，人员素质才会整体提高，房地产业绩才会整体提高，管理得到提升。

3.3 进行项目管理的创新、项目的管理是推进当前房地产管理创新的重要形式之一，在新的市场形势下，为了扩大自身的生存和发展的空间，取得稳定的发展，就需要对项目管理进行创新。房地产的开发范围广，周期长，因此房地产只有不断扩大自身的经营规模，实行多个项目的共同开发，进而提高房地产的抗风险的能力，实现资源的优化配置，进而实现房地产的长足发展。

3.4 信贷政策的创新

由于信贷体系的不完善，使房地产的发展的资金不流通，阻碍了房地产发展的步伐。因此，需要对信贷政策进行创新。例如国务院新出台的调节政策中，要求购买第二套住房的家庭，首付款必须高于百分之六十，贷款的利率是基准利率的1.1倍。这样，就限制了投机购房和房价的过分增长，减少了金融风险，进而促进了房地产的健康发展。

3.5 土地市场管理的创新

对房地产的管理创新还需要从基础上着手，即对土地市场的管理进行改革和创新，不断完善土地的供应方式。同时，进一步提高对闲置土地的利用率，加大对其的处理力度，进而盘活建设用地，这样很大程度上节约了土地资源。为了防止投资商的投机行为，国家需要采取相应的措施，加强对土地的管理，切不可任由发展，不加限制。

3.6 城市发展模式的创新

城市的发展进步离不开房地产行业的发展支持。随着人们生活水平的提高，居住条件越来越好，房地产开发的要求就越来越高，以适应城市发展的要求，与城市环境相协调。在这种情况下，房地产的发展模式要不断创新，需要政府各个部门的协调与配合，改变管理模式，探索新的管理方法与发展道路，以促进房地产行业健康平稳的发展，使房地产产业走可持续发展的道路，发展越来越好。

参考文献

[1]蒋黎 .经济全球化背景下房地产专业人才培养模式的变革[J].高等建育，2007，16（4）.

房地产行业培训范文第3篇

[关键词]房地产；经纪公司；员工流动

[DOI]1013939/jcnkizgsc201705086

1引言

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、等经纪业务的经济活动。为降低企业运营成本，扩展销售渠道，许多房地产开发企业都已经不再自己成立售楼经营部，而是专项委托房地产经纪公司进行专业策划、宣传、销售等业务。房地产经纪公司经验相对比较丰富，对市场脉搏把握比较准确清晰，且拥有快捷量大的信息源，房地产经纪公司已成为我国地产开发的一个全新概念。

近年来，随着经济的发展和社会导向的变更，房地产行业发展速度和发展方式出现转变，由飞速发展向理性发展转变，面对人才的需求与流失不成正比及其给企业带来的自身竞争力降低等问题，房地产经纪公司开始思考员工流动过大的问题。本文针对出这些问题进行分析和研究，探讨房地产经纪公司员工流动受哪些因素影响，为降低流动性，吸引和留住人才，稳定员工队伍，有哪些策略可以实施，这对房地产经纪公司具有重要的现实意义。

2房地产经纪公司人员流动现状分析

在我国，房地产经纪行业起步较晚，从员工的工作内容和工作方式来看，对专业要求并不高，这就导致了人员进入门槛低，可能会出现人员高度流失、频繁换岗等现象。

通过调研发现，该行业的销售及技术类人才年龄普遍偏低，主要以26～45岁为主，而管理层主要集中在41～60岁这个年龄阶段。流动最为明显的就出现在经营类人员中。傅玳在研究中对249名房地产经纪公司工作人员进行了调查，其中127名工作人员在1年内有过跳槽现象。同时，各大招聘网站上常年可以看到房地产经纪公司及房地产中介服务企业的招聘信息。由此可见，一线销售人员处于长时间缺乏和补充的状态。

房地产经纪公司人员的高流动性使得该行业各类公司里的“老人”很少，大部分经纪人的年龄都在20～30岁。从长期来看，对于一个年轻人和新人占很大比重的公司，如不能在人力资源管理方面做到有效的培训、激励和日常管理，进而降低人员流动性，则公司整体的人力资源水平必将受到影响。

3房地产经纪公司员工流动的影响因素分析

31房地产经纪公司员工流动的宏观因素

311社会因素

社会因素主要表现在宏观调控政策方面，宏观调控政策影响房地产行业，进而影响房地产经纪公司，最终影响员工的流动性。比如，房地产行业在国家宏观调控的作用下，投资减缓、开发用地的增长势头得到遏制、信贷投放得到有效控制、开发贷款增速持续下降等政策都使得房地产市场的发展受到了限制，此时，很多从事房地产工作的人们会选择转向其他行业，而其他找工作的人们也对房地产行业望而却步。行业景气时，由于进入门槛低，许多年轻人便会很轻易地进入。

312行业因素

不同于国外的房地产经纪行业，他们的行业进入门槛较高，经纪人的学历也高，上岗之前要经过严格的培训。而我国，房地产经纪公司在国内的发展时间较短，行业进入门槛也比较低，从业人员的文化素质和年龄不是很高，在他们上岗之前专门的培训也不够，更没有把这种工作当成毕生的事业去做。这三个现象是目前行业自身的问题，它们的存在决定了人员的不稳定性，导致了人员比较高的流失率。

313文化因素

在国外，有些房地产经纪公司的员工在从事房地产行业后基本上就都当成了终生的事业，而在中国，受传统思想观念的影响，一些经纪人认为自己所从事的中介工作低人一等，因而，一旦有机会，他们就会想方设法地到其他行业中工作。

32房地产经纪公司员工流动的微观因素

321企I角度

第一，招聘环节存在疏漏。房地产经纪公司的兴起和发展受行业因素影响较大，行业特点使得该行业无法在招聘环节仔细规划和认真选拔。在行业内竞争日益激烈的环境下，为了抢夺人才，许多房地产经纪公司选择降低招聘条件和用人标准，甚至会向应聘者隐瞒岗位信息。新职员入职后发现实际情况与期望不符，就会在很短的时间内离职。

第二，缺乏相应的岗位培训。房地产经纪公司员工招聘进来后，急于让员工上岗以快速增加业务量，因此，都没有充足的时间对员工进行岗前培训，公司不能帮助新员工更好更快地适应工作。深圳，很多企业主观上就不愿意在员工培训上下功夫，这对于有些想在公司内长期发展的员工来说，很难形成归属感。同时，对于想在企业内部转换岗位的员工，也容易选择离职而投奔其他公司。

第三，激励体制不完善。房地产经纪公司属于服务型企业，其业务的好坏随地产行业而波动，自主发展的可能性很小，这就导致了很多公司只讲求眼前的经济效益，而忽略了对于员工的长期激励。在这样的环境下，员工对企业的前途和自己的发展目标一片茫然，工作成果得不到肯定，基层员工得不到尊重，企业新人不被信任等情况就会出现，这都会造成员工因为心理压力过大而选择离职。

322员工角度

第一，一线销售人员方面。房地产经营企业对销售人员的专业要求不高，所以用工要求也在逐渐降低。但门槛降低的同时却没有做好岗位培训、团队建设等工作，使得员工对集体的认同感不强，群体凝聚力不高，所以在出现相同的机会时，员工跳槽的想法便可能增强。此外，对于在房地产经纪公司基层工作的年轻人，大多数把所得的工资报酬当作衡量自身价值的标尺，把获取更高的报酬当作自己工作的目标，因此，当有公司能提供更高报酬时，他们通常会选择跳槽，这样必然会导致较高的流动性。

第二，技术类员工方面。随着房地产行业竞争的日益激烈，房地产经纪公司的竞争也随之变得更加激烈。有些房地产经纪公司逐渐意识到，从技术角度提高公司管理水平，扩大房屋销售量，对公司来说具有更加重要的意义，而不仅仅是靠经纪人的能力和水平。而在房地产经纪行业，几个主要公司之间的信息传递壁垒较低，也便于人才抢夺。因此，它们有可能会不惜一切代价从其他同行业使用高薪挖走技术类员工，这一方面有利于自己公司技术水平的提升，同时，又会给对方带来一定的损失。

4房地产经纪公司防止人员流失的对策研究

41调整国家政策，利用政策规范雇用行为

房地产行业是受宏观政策影响较大的行业，房地产经纪公司业务是热还是冷也受政策影响比较大。首先，健全房地产经纪专项配套法规。一方面，通过健全的房地产经纪法律法规体系来规范经纪公司的服务行为；另一方面，通过法律法规对房地产经纪的服务方式、服务内容以及服务收费做出全面的规定，使经纪行为的每一个细节都有章可循。其次，严格推行房地产经纪从业人员的认证管理。根据房地产经纪公司的发展水平，现阶段该方面的管理重点应放在坚决取缔一切非法从业人员上，严格管理注册人员的经纪行为，建立健全奖惩和退出机制。

42重视招聘环节，挑选合适的人才

房地产经纪公司的用人机制使得其没有充足的时间在招聘进员工后进行系统的培训，因此，招聘环节就变得更为重要。企业在向应聘者呈现完整清晰的应征条件、细致的岗位描述、企业的历史文化及前景展望的同时，也要严格地筛选最适合企业的人才，房地产经纪行业的特点使得其在选择人才方面有自己的特点，比如要更加关注是否具有良好的沟通和协作能力，与企业的发展目标是否重合等。

43开设培训课程，注重员工能力的培养

房地产公司不仅要对刚进入企业的员工进行相应的岗位培训，提升个人能力和自身素质，同时也要给予现有员工感兴趣并愿意参与某些专业技能的培训机会，既满足了员工的需求，也为企业培养了更多方面发展的人才。加大人才培养力度，为员工提供更大的发展空间，不仅体现了公司的理解和信任，也充分体现了对员工能力的认可，这样更能提升员工工作的积极性和干劲。

44完善激励体制，提升员工福利待遇

相比于普通的服务业，由于房地产经纪服务的商品标的价值相对较高，房地产经纪公司的员工的激励体制更加需要完善。企业除了要千方百计地创造经济利益以外，还要注重调动员工的主观能动性、积极性和创造性，通过建立科学合理的激励机制，来增强员工对企业的认同感和忠诚度，提高员工对企业的忠诚度和归属感。房地产经纪公司中的员工按照他们从事职业的不同性质，基本可划分为管理人员、专业技术人员和一线人员。根据不同类型员工的不同需求，采取不同的激励措施，可以更好地达到调动他们积极性的效果。

45改善工作氛围，增强员工凝聚力

良好的工作氛围也是增强员工凝聚力的重要方式。房地产经纪公司需要更加活跃的工作氛围，公司应定期在工作之余组织员工进行各种活动，形成和谐向上、朝气蓬勃的工作氛围，使员工能更加主动积极地参与到每天的工作当中，能快乐地工作，减少工作带来的压力，这样更加有利于工作任务的完成。企业主管要经常与基层员工进行沟通，及时了解员工个人及家庭情况，给予适当的帮助；化解员工之间的矛盾，培养员工的团结合作精神；根据员工的不同情况，不断完善企业管理体制。

46健全人才储备机制，满足企业长期用人需求

由于房地产经纪公司的员工流动性较大，企业应该运用战略的眼光进行人力资源规划。避免在无法降低高流动性的情况下也不至于因此受到很大影响。公司应在准确把握企业的战略目标和人力资源规划后，通过对人才的层次、数量、结构进行设计优化，健全人才储备机制，致力于长期性、持久性、针对性的人才库存与培养，从而保证企业人才能够满足企业的长远发展目标的需求。

参考文献：

[1]傅玳房地产经纪人员流失现象调查及对策分析――以杭州为例[J].住宅与房地产，2015（21）

[2]石付宜，张文娟浅析如何提高房地产经纪从业人员素质[J].现代物业：中旬刊，2015（4）

[3]晓俐房地产经纪行业从业人员稳定性提高对策浅析[J].生产力研究，2012（8）

[4]北京仁达方略管理咨询公司中国房地产行业人力资源管理现状调查研究报告[R].2009-12

[5]周中江工作满意度和员工绩效的关系研究[D].青岛：中国海洋大学，2012

[6]陆静某房地产公司核心员工激励机制研究[D].昆明：云南大学，2011

房地产行业培训范文第4篇

关键词：营改增 房地产企业 内部控制 保证措施

在我国的税收制度中，营业税和增值税是两个十分重要的部分，税收体制的不完善、不合理造成我国增值税在流通等环节无法形成完整的、合理的、科学的链条。为了适应新经济发展形势和市场经济的要求，我国开始实施“营改增”税制改革。随着我国营改增在各行业中的稳步推进，房地产行业实施营改增也已全面铺开。从具体的实施情况来看，房地产行业不论是在税率方面，还是在进项税额的抵扣方面都发生了重大变化。可见“营改增”的实施对于房地产行业而言正面临着重大的挑战，房地产企业的财务管理工作也将会由此而受到巨大影响。内部控制作为房地产企业财务管理中的重要环节必须与时俱进、审时度势，认真研究房地产企业在实施“营改增”后的变化，加强内部控制工作，以此来保证房地产企业各项工作的顺利、健康、有序开展，为促进房地产企业进一步发展奠定基础。

一、房地产企业内部控制现状及问题分析

我国在借鉴西方经济发达国家关于内部控制框架的基础上，结合我国的基本国情设置了适合中国经济发展的《内部控制规范――基本规范（试行）》，这也是我国最权威、最具影响力的内部控制标准，更是我国上市公司进行内部控制活动的基本依据。随着经济的发展，我国又出台并颁布了《企业内部控制应用指引》《企业内部控制评价指引》《企业内部控制审计指引》等三大配套指引措施。房地产行业作为一个高风险、高收益的行业，国家十分重视其内部控制及发展状况，并先后多次采取宏观调控政策。可见，房地产业在多重危机面前面临着高利率、难贷款、资金流断裂等风险，这就要求房地产企业内部必须通过完善的、良好的内部控制、风险管理措施以保证企业的正常运营。

（一）房地产企业内部控制环境令人担忧

良好的内部控制环节是企业的相关人员防范风险、处理风险的基础环节，它不仅对企业战略发展目标的制定、业务活动的组织、风险的识别评估及处理等有着重要影响，更是对房地产企业的控制活动、各职能部门之间的信息沟通、监控活动的设计与执行等产生着重要影响，亦是保证房地产企业内部控制顺利实施的基本要素。但是，就目前我国大部分房地产企业的内部控制环境的营造来看，问题还十分明显，例如：有的企业过分信赖职工自身的高素质，对员工缺乏道德风险的培训与教育，对企业内部目前的管理现状盲目自信，最终导致房地产企业内部组织结构不完善、一些必要的部门缺乏设置、缺乏内部控制活动；再例如：有的房地产企业在人力资源管理上存在问题，员工晋升空间少、激励机制匮乏，这不利于员工的自我提升、不利于员工工作效率的提升；还有的房地产企业文化建设不到位，上至单位的领导层、下至普通员工都缺乏企业文化意识，单纯依靠制度进行企业治理。

（二）房地产企业内部风险评估机制不健全

随着近年来我国对房地产采取的多重宏观调控政策的实施，我国房地产行业所面临的行业环境、市场环境、政策环境等呈现出多样化的发展和变化趋势，很多企业在应对风险与把握机遇之间难以平衡，使得管理者面临新的问题。再加上我国房地产行业属于资金密集型行业，每一项目都涉及巨额资金，而这些巨额资金基本都来源于各种金融资本市场，这也就对我国房地产行业的资金内部控制、资本结构风险内部控制等提出了较高的要求。另外，房地产的建造过程专业技术性很强，房地产建造的价值计量极端复杂并需要具备专业的造价人员操作，这也对房地产企业的内部控制能力提出了较高的要求。风险评估量化指标难以制定，定性方式的模型难以准确选取及应用也是房地产企业面临的主要问题。而且，面对企业面临的风险，很多房地产企业的领导层并未加强风险防范意识，对各部门经理的考核机制尚不健全，这些都为经营风险的产生提供了机会。

（三）房地产企业内部控制活动有待完善

内部控制活动是保证房地产企业内部控制实施的重要手段，更是控制风险的最佳操作手段。但是，就目前房地产企业内部控制活动的现状来看，还存在明显漏洞。例如：房地产企业的员工严重缺乏不相容职务分离意识，对企业内部业务活动的规范性还缺乏管理机制；对企业内部的固定资产处理不及时，这不便于企业内部资产信息的及时更新；企业在制定全面预算制度时并未将企业所面临的实际问题考虑在内，并缺乏预算变动的空间，特别是在预算的执行中更是缺乏有效的激励与考核机制；业务流程虽然较为完善，但是在实际工作中缺乏严格执行，为风险的发生提供了温床。

（四）房地产企业内部监督缺失

目前我国房地产企业内部审计监督部门不健全，有的房地产企业虽然建立了内部审计监督部门，但是在执行过程中却流于形式例如：有的房地产企业的整体监督活动基本是由各部门的负责人通过零散的方式展开的，监督与控制活动缺乏整体性、系统性、科学性、规范性；有的房地产企业缺乏对管理层的监督导致管理层营私舞弊现象严重；有的房地产企业以结果导向作为监督的主要方式，导致企业的监督活动明显滞后。

二、“营改增”后房地产企业内部控制的加强与优化措施

2016年5月1日起，我国“营改增”扩大了试点范围，并将房地产行业涵盖其中，这一举措全面推动了我国房地产行业正式迈入增值税时代。“营改增”后我国房地产行业应从以下几个方面采取措施加强内部控制。

（一）加强对员工的培训，完善房地产行业的内部控制环境

一直以来，我国房地产行业执行的是营业税，因此，房地产企业内部财务内人员、领导者、普通员工等对增值税相关的法律法规、会计处理等工作还认识不足。因此，这就要求各房地产企业必须根据自身的实际情况，加强对本企业内部员工的培训，要求相关人员尽快掌握增值税的计算、账务处理、纳税申报和相关的税务筹划等知识和理论，为内部控制的实施营造良好的内部控制环境。例如：可以组织企业内部人员进行集中学习、自学，组织相关人员对所学知识进行考核，使相关人员尽快熟练掌握相关的知识，并能够与企业内部的实际情况进行正确地、合理地、综合地运用，从而为避免企业内部可能出现的财务核算风险、行政事务风险、经济业务风险、承担法律后果风险等奠定基础。

（二）树立风险防范意识，加强对纳税风险的控制

增值税业务是一项较为复杂的业务，对于增值税专用发票的领取、保管、使用等环节都必须严格按照相关法规的规定执行，特别是针对进项税额抵扣环节，一定要满足抵扣的要求，一定要杜绝偷税漏税行为的发生，为房地产企业避免承担法律风险提供保障。例如：加强对增值税专用发票的领用、保管、使用等环节的控制，严格按照增值税专用发票的使用规定执行。再例如：房地产企业还必须加强对员工风险防范意识的提升，要求相关员工必须严格遵守法律制度，坚决杜绝出现虚开、伪造、非法出售、非法购买增值税专用发票等事件的发生。

（三）加强业务流程控制，完善房地产企业内部控制机制

在实施“营改增”后，房地产企业的相关业务流程发生了转变，为了确保房地产企业各项业务的顺利实施，各房地产企业就必须根据增值税管理的相关要求不断加强对业务流程的完善和控制，以实现内部控制机制的完善。例如：为保证事先控制环节的顺利实施就必须尽快完善企业内部的会计制度；为保证事中控制完善性，就必须尽快改进、完善房地产企业内部的信息化处理系统和流程，通过程序化设计保证会计处理的严格、规范、科学；为保证事后控制的完善性，房地产企业应按照相关规定加强事后监督与审核，以此来保证每一笔业务、每项工作都有专人负责，避免各种差错的出现。

（四）加强制衡与监督机制的构建，完善房地产企业的内部监督环节

在实施“营改增”后，房地产行业的很多上下游行业都有所涉及，形成了完整的增值税抵扣链条，为确保企业确实降低税负，在制衡及监督机制构建上，企业各业务部门既要协同合力，又要不相容岗位相分离，业务发生后取得增值税专用发票，财务部确实负担起审核职责，同时，加强内部审计机构的建设，并保证内部监督机构的独立性、权威性；房地产企业还应该不断拓宽内部监督举报的渠道，为广大群众提供举报的途径。

总之，“营改增”为我国房地产企业的发展带来了新的机遇和挑战。我国房地产企业必须紧跟时展步伐、与时俱进，以此为契机，加强内部控制制度的建设与完善，加强企业文化建设，提升企业风险管理能力，为保证房地产企业的健康、稳定、可持续发展保驾护航。

参考文献：

[1] 张伟巍.营改增后房地产企业的税务筹划[J].当代经济，2015（17）：26- 27.

[2] 吕连菊.浅析营改增对企业财务管理的影响[J].会计之友，2015（16）： 89- 91.

房地产行业培训范文第5篇

一批举足轻重的客户开始应用CRM

中国房地产的高速发展始于1997年，当时，国家决定进一步深化城镇住房制度改革，在全国范围内停止住房的实物分配。这项改革是对近50年计划经济体制下的实物分房体制的革命，是具有划时代的意义。从此，由运行了50年的单一的实物分配住房供应体系，转变为高收入者购买市场价商品房、中低收入家庭购买经济适用住房、最低收入家庭租赁廉租房的新的住房供应体系。从以往的依赖单位分房到如今的个人买房，人们的住房观念在这短短的五年间发生了深刻的嬗变。

几年来，全国各地商品住宅销售中，个人购房比重逐年提高，全国个人购房比重达到93.6%，曾因住房紧张而闻名全国的上海，个人购房比重更是高达95.6%，越来越多的普通居民圆了自己的住房梦。全国商品住宅竣工面积达38.25亿平方米，是此前将近40年的总和，相当于为5400多万个家庭提供了新居。中国住宅建设以每年20%的速度递增，是世界各国增幅最快的。

据国家统计局最新数据显示，目前全国房地产开发企业已近3万家，其中，资质等级二级以上的企业为3151家，比上年减少259家，平均企业资产总值由上年的2.7亿元增加到3.2亿元。这些企业完成的房地产开发投资占全部投资的近三分之一。从深圳招商地产实施应用CRM解决方案算起，至今不过是一年多的时间。根据来自媒体的报道统计，在短短的一年时间里，应用CRM解决方案的房的产企业目前只有12家，在整个房地产企业中占的比例很小，但是由于他们基本上都是成长性的企业，其中一半的企业又都是上市公司，因此，他们的成功应用CRM将对这个行业有着灯塔效用。

招商地产是国内房地产行业最先吃螃蟹的，他们的CRM是从2002年初拉开序幕的，至今已经有1年多的时间。招商地产CRM项目的一期工程已经完成，现在正在紧锣密鼓的进行一期项目的扩展工作，将关注的重点集中在前台销售人员，使一线的销售人员能够获得直接的价值。通过一年多来的学习和实践，招商地产也深深地感到，一个适合房地产企业应用的CRM系统，必须具有鲜明的行业特征，符合房地产行业自身的业务逻辑。数据结构设置要合理、线索简单，同时要与相关管理制度的必要的量化评估指标，对于使用人员进行考评。

应用CRM的企业分布在房地产市场发达的地区

从全国的角度来分析，我们看到，2002年初的时候，CRM的应用仅仅是深圳招商地产一家房地产企业，我在深圳招商地产做CRM培训的时间是2002年1月10日。我写的介绍深圳招商地产CRM的文章，“卖房子的第四板斧”，发表于《IT经理世界》2002年2月5日，引起了国内房地产业内很多人的关注。后来我又于2002年3月2日在深圳中海地产做了CRM的培训（华侨城地产、金地地产的相关人员都参加了这次培训）。到2002年中的时候，中海地产、金地地产、华侨城地产都相继开始启动了自己的CRM项目。我将中海地产导入CRM的前因后果整理成文，以“房地产的IT兴奋剂”发表于《IT经理世界》2002年9月20日。从此，深圳招商地产开始的房地产CRM的“星星之火”开始形成“燎原之势”。

到2003年3月，CRM在房地产行业的应用已经初见格局，由2002年的一个城市发展到6个城市。我们也看到，这些应用CRM解决方案地企业都集中在房地产比较发达，房地产价位比较高的地区。北京：北京城开、华润地产（2家）；上海：万兆地产、瑞安新天地、上海协和（3家）；杭州：金都房产（1家）；深圳：招商地产、华侨城地产、中海地产、金地地产（4家）；广州：广州城建（1家）；郑州：河南建业（1家）。

与此同时，我们也了解到内地的一些省会城市、直辖市、计划单列城市的房地产企业也纷纷表示出对CRM的极大热情，他们都相继派出考察队伍前往深圳，了解CRM的应用情况。

CRM解决方案厂商在这个行业都有硕果