房地产策划案例

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房地产策划案例范文第1篇

关键词: 土地资源管理专业培养方案修订与改革

一、我校土地资源管理专业培养方案修订的意义

我校的土地资源管理专业是由原来的房地产经营与管理专业演变而来的,房地产经营与管理专业在1993年开始招收本科生,当时在房地产专业领域有“五朵金花”之称,在全国处于领先地位。我校土地资源管理专业是在2001年才开始招收本科生,目前在校生达300多人,已有毕业生近千人。尽管土地资源管理专业培养方案进行了几次调整,但仍存在人才培养目标不明确、特色不鲜明、优势不突出等问题,因此,进一步探索土地资源专业课程体系的设置,既突出我校的专业特色、满足社会对人才的需求,又符合土地资源管理专业学科委员会对土地资源管理专业的课程设置要求非常有必要。现在又面临新一轮教学计划的调整,该课题的研究将为新一轮教学计划的调整提供一套切实可行的方案,有力推动我校的教学改革。

二、各高校土地资源管理专业课程体系现状

据不完全统计,全国已有60多所高校开设了土地资源管理专业。由于不同高校土地资源管理专业发展背景不同,各类院校在专业定位和人才培养目标上各有侧重,但大致可分为偏重技术型人才培养和偏重管理型人才培养两大类。其中农业类、经济类院校多偏重于管理型人才培养;理工类、地质类院校多偏重于技术型人才培养。

(一)各高校土地资源管理专业课程体系设置现状

1.中国地质大学

中国地质大学的土地资源管理专业培养方案中课程体系的基本结构为“公共基础课―专业基础课―专业主干课―实践必修课―选修课”的分段组合模式,构建了公共基础类课程模块、土地资源类课程模块、信息技术类课程模块、土地经济类课程模块、工程技术类课程模块和土地管理类课程模块六大课程模块。

土地资源类课程模块课程设置有:土地资源学、土壤学、景观生态学、土地评价等课程。

信息技术类课程模块课程设置有:土地信息系统、测量学、土地资源遥感、GIS原理与应用、GPS原理与应用等。

土地经济类课程模块课程设置有:土地经济学、不动产估价、房地产开发与经营、城市土地经济学、物业管理等。

工程技术类课程模块课程设置有:地籍测量、农田水利、土地利用规划和土地整理复垦等。

土地管理类课程模块课程设置有:土地管理概论、地政学、土地政策与法规、地籍管理和国土资源管理学等。

2.中国人民大学

中国人民大学的土地资源管理专业课程设置如下:

主干学科:公共管理学、应用经济学。

主要课程:微观经济学、宏观经济学、管理学原理、公共管理学、管理信息系统、公共政策、城市经济学、城市经营与管理、城市规划、不动产管理概论、不动产经济学、房地产开发与经营、房地产市场营销、不动产估价、不动产政策与法规、不动产投资分析、不动产金融、不动产市场分析、土地资源管理、土地利用规划、土地行政学、土地资源评价、土地信息系统、土地政策与评价、地籍管理、统计学、测量学。

3.广西师范学院

广西师范学院的土地资源管理专业课程设置如下:

专业必修课程:土地管理学、土地经济学、土地法学、土地资源学、土地规划学、土地信息系统、土地利用管理、地籍管理学、不动产评估。

专业必选课程:西方经济学、管理学、自然地理学、地图学、测量学、地籍与房产测量、遥感概论。

专业选修课程分为土地资源管理、房地产经营与管理、不动产评估和资源环境管理四个方向。(1)土地资源管理方向的专业选修课程:土地行政管理、土地整理与耕地保护、数据库技术、地图制图技术、专业软件操作及应用、城镇规划、土地可持续利用;(2)房地产经营与管理方向的专业选修课程:建筑识图与房屋构造、房地产投资分析、房地产营销与策划、物业管理、房地产开发与经营、房地产市场学;(3)不动产评估方向的专业选修课程:房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价实例分析、资产评估学、建筑工程概论;(4)资源环境管理方向的专业选修课程:可持续发展引论、环境学概论、土壤地理学、矿产资源管理、资源环境经济学、区域分析与规划。

实践类课程:测量学实习、地籍与房产测量实习、地图学实习、设计、土地资源学实习、地籍管理实习与设计、土地规划学设计、不动产评估实习、土地信息系统设计、毕业论文、综合实习。

4.山东农业大学

山东农业大学的土地资源管理专业课程设置如下:

主干学科:土地资源学、土地管理学、土地规划学、土地经济学。

主要课程:管理学原理、地学基础、地籍测量、土地资源学、土地资源调查、土地制图学、土地制图技术、土地信息系统、土地资源评价、土地管理学、土地政策与法规、土地经济学、土地利用工程、土地规划、水资源与农田水利、不动产评估、测量学计算机应用、专业英语、应用写作。

(二)启示与借鉴

从各高校土地资源管理专业的课程体系设置来看,各高校的课程设置都是根据自己的特点和优势设置课程,没有统一的课程体系,因此培养方案的修订关键是发挥自己的优势和特色。

三、我校土地资源管理专业培养方案修订与改革思路

经过与专家、教师、已毕业学生及在校学生研讨,我校的土地资源管理专业培养方案修订与改革思路确定为:突出自己的优势与特色,为首都服务。根据该思路,制定了2008版我校土地资源管理专业的培养方案。要点如下:

(一)人才培养目标的定位

本专业培养为首都经济服务,掌握城市土地管理、房地产管理等相关基础知识和专业技能,能够从事土地管理、土地利用规划、房地产开发经营管理、房地产项目投资分析、房地产市场研究、物业管理等相关工作的能力强、素质高,富有创新精神的应用型、复合型高级专门人才。

(二)课程体系的修订与改革特点

1.专业特色

以土地管理为专业基础,以房地产经营管理为专业特色,突出城市土地开发与利用,结合房地产业运作结点,将知识体系、课程体系、产业运作体系和就业岗位体系相互贯通。

2.人才培养特色

倡导理论联系实际,使课程设置与就业充分链接;通过案例教学和实践教学,强化专业技能的训练;通过考察、实习、实验课等环节,整合专业知识并与操作实践紧密衔接。

3.课程特色

本专业包含“土地资源管理模块”、“房地产开发经营模块”、“城市经济与管理模块”和“工程与技术”四大课程模块,四大模块都设置了基础性课程和专业性较强的深化课程,既考虑了课程设置的规范化要求,同时又强化了房地产经营管理的专业特色与优势。

(三)我校土地资源管理专业培养方案课程体系

2008年起新实施的土地资源主要培养方案课程体系由“公共基础课、学科基础课、专业课、专业选修课、通选课、实践教学”组成。

其中,学科基础课有:经济学原理、会计学、公共经济学、管理学、管理信息系统、财务管理学、经济法、市场营销学、统计学、城市经济学。

专业课有:土地资源学、土地经济学、土地管理学、房地产开发经营、住宅经济学、房地产金融、房地产估价理论与方法、土地利用规划学、地籍管理、土地信息系统、物业管理理论与实务。

专业选修课:城市规划与管理、资源与环境经济学、城市生态学、房地产投资分析、建筑工程识图与应用、北京城市规划理论与实践、遥感技术概论、不动产制度分析、房地产市场理论与实务、建筑工程概论、房地产企业融资筹划、国外不动产理论与实践(双语)、房地产信息管理与应用、城市管理制度与政策、房地产估价案例、城郊土地流转与管理、智能建筑管理、房地产税收、城市基础设施经营管理、房地产策划案例、建筑工程造价。

该课程体系凸显了“土地资源管理”、“房地产开发经营”、“城市经济与管理”和“工程与技术”四大课程模块,既考虑了土地专业管理专业课程设置的规范化要求,同时又强化了我校房地产经营管理的专业特色与优势。

“土地资源管理”模块的主要课程有:土地资源学、土地经济学、土地管理学土地利用规划学、地籍管理、土地信息系统、城郊土地流转与管理。

“房地产开发经营”模块的主要课程有:房地产开发经营、住宅经济学、房地产金融、房地产估价理论与方法、房地产投资分析、不动产制度分析、房地产市场理论与实务、房地产企业融资筹划、国外不动产理论与实践、房地产信息管理与应用、房地产税收、房地产估价案例、房地产策划案例。

“城市经济与管理”模块的主要课程有:城市经济学、城市规划与管理、资源与环境经济学、城市生态学、北京城市规划理论与实践、城市管理制度与政策、城市基础设施经营管理。

“工程与技术”模块的主要课程有:建筑工程识图与应用、遥感技术概论、建筑工程概论、建筑工程造价、智能建筑管理。

通过这次课程体系调整,更加明确了我校土地资源管理专业定位和专业特色,既贯彻了2004年全国土地资源管理院长系主任联谊会会议精神,把土地资源学、土地经济学、土地利用规划学、地籍管理、不动产估价和土地信息系统6门课程作为核心课程,又体现了我校房地产经营管理的鲜明特色;进行了课程体系的优化,使课程的先后顺序更加合理;为学生自由发展提供了较大空间,专业选修课给出了46学分的课程,学生在其中选购30学分即可;重视实践教学,增加了实践环节,增设了实操性很强的一些课程,如房地产企业融资筹划房地产估价案例、房地产策划案例等。

参考文献:

[1]周伟等.土地资源管理专业培养方案修订与特点[J].中国地质教育,2004,(4).

[2]王永东等.构建土地资源管理专业新型复合型人才培养体系的探索[J].中国农业教育,2007,(3).

[3]袁春等.土地资源管理专业实践教学体系改革研究[J].中国地质教育,2007,(1).

房地产策划案例范文第2篇

关键词：旧有住宅、更新改造、拆落地、平改坡

Abstract:This article unifies the Shanghai city to the transformation of the old residential characteristics, according to transform strength newlier from big to small order, summarizes the change of original living function transformation, reconstruction of a massive transformation, discounted landing transformation, retain traces the history of the reformation, partial renovation of facilities in six modes, and the advantages and disadvantages of summary.

Key words:The old houseRenewal and transformationDiscounted landingPing changed slope

中图分类号：[F287.8]文献标识码：A文章编号：

随着城市化的发展和用地集约化，城市旧有住宅的改造成为必然的趋势。在上海这样城市化发展后期的城市，已有住宅的量大面广，类型多样，面临的问题更为突出。本文正是对上海各种实践进行归类，并进行分析，并对适用性和优劣总结，期望对今后的改造能有所帮助。

1.上海市需改造旧有住宅的特点

1.1旧区改造的住宅主体逐步发生变化

随着两轮旧区改造的逐步展开和深入，上海市的棚户简区基本消灭，可改造的二级旧里弄建筑也越来越少。于是，一大批建国初期和上世纪七十年代建造的老公房、老小区逐渐成为下一步旧区改造的重点，其中不乏大量的高层住宅。

据房管部门统计，上海1990年前建造的房屋约有1亿,2500万房屋房龄在50至70年以上； 8000多万售后公房中有2500万存在不同程度的需要维修问题，还有近500万不成套房屋使用倒便器和马桶，还有200多万联建房屋、物业难以接轨。这些状况已影响到居民正常生活[ 顾振远・关注民生改善旧房居住条件・上海房地，2007（7）：P20~21]。

由于当时的经济水平和标准等原因，这些房屋设计简单、设施不齐，配套标准较低。问题主要集中在屋面外墙渗漏、隔热、保温性能差、缺乏公共设施等。由于长期处在低租金运行状态，房屋维修周期长，房屋和辅助设施得不到及时修理和养护，失修失养现象较为普遍;部分上世纪七八十年代的高层住宅电梯还存在着产品能级低、运行状况差、故障率较高、能耗较大的现象，居民反响也较强烈。

1.2旧有住宅的区位优势极为明显

随着上海级差地租的明显加大，基本上集中于中心城区附近的旧有住宅具备极为明显的区位优势。

1.2.1丰富的优质公共服务设施

从量化指标上分析，中心城区的公共服务设施如医院的千人床位指标、学校班级教师数量要高于周边区域，而在所谓的“优质公共服务设施”.(指三级甲等医院、市重点中小学、幼儿园等)更是在人均数量上远远优于其它区域。以医院为例，仅静安区就拥有华山医院、华东医院、儿童医院等多家三级甲等医院，而较为偏远的闽行区却一座三级甲等医院也没有。

这些小区周边的公共交通系统比较发达，而且这些小区与规划的上海轨道交通站点联系紧密，出行的时间与经济成本都很低。

同时，中心城区已经建成了一大批服务功能集聚、种类较为齐全、服务水平较高、规模较大、服务对象范围较广、影响力强的高等级商业商务服务区域，如黄浦区的南京东路步行街、人民广场、豫园商圈；卢湾区的淮海路、新天地；静安区的南京西路、静安寺，虹口区的四川北路商业街；浦东新区的陆家嘴CBD；杨浦区的五角场商圈等。

而这些丰富而优质的公共服务资源，也是原有居民不愿意搬离中心区域的重要因素。以黄浦区为例，有许多老黄浦居民在外迁的时候坚持要求保留户口，就是为了小孩能够在黄浦区上学[ 於晓磊・上海旧住宅区更新改造的演进与发展研究・同济大学硕士学位论文，2008：P26]。

1.2.2更强的增值能力

由于城市土地的稀缺性，中心城区地价的整体上升是总的趋势。另一方面，中国的大城市并没有出现西方城市在1960~1970年代郊区化进程中经历的内城衰落。相反，城市综合交通体系的建立，交通状况的改善以及中心城生态环境品质的提高，使得中心城区始终是大多数居民钟情的居家宝地。因此，随之而来的住宅价格的上升也在情理之中。

就新建住宅而言，同样建筑标准与质量的住宅，价格表现为随着离市中心距离的增加而不断递减，并且以环线作为价格等高线:2000年，内环线内的住宅价格大多在4000元/以上，至外环线附近的价格则在2000元/左右。2003年，有研究者将上海各环线价位与档次大致地总结为“4―6―8―10”，即外环外地区4000元/(低档)、外环至中环地带6000元/(中档)、中环至内环区域8000元/(中高档)、内环以内地段l万元/以上(高档)。2004年甚至出现了“3―2―1”的说法，即楼市均价会达到内环3万元/、中环2万元/、外环1万元/[ 黄怡・城市居住隔离的模式―兼析上海居住隔离的现状・城市规划学刊・2005(2):P31-37]。从2012年初来看，这个当初耸人听闻的说法已经部分称为现在的实际情况了。

同时，拥有丰富的不可复制的历史文化资源也是旧有住宅升值的一个重要因素。历史文化资源与一般物质资源不同，随着时间的流逝和城市的发展这种类型的资源有明显的增值性。而且这种增值性在城市发展进入后工业化的阶段以后，表现的尤其突出。具有历史文化特征的城市区域在社会对文化重新回归的潮流下，成为某些第三产业的处所和一些特定的高等级社会阶层的理想居住地。上海新天地的改造就生动地诠释了发掘历史文化资源的价值。

1.3旧有住宅居民的改造要求也是迫切的:

上海的人均GDP早己经迈进中等发达国家水平，经济社会的全面均衡发展成为重点。因此不管是因为社会发展所产生的与现实标准存在的绝对反差，还是因为社会分层所产生的相对反差，对旧住宅区居住的原住民来讲，改造是极为迫切的。特别是对于那些住房面积低下的居民来讲，从他们因为住房条件而所反映出的较为极端的不满情绪的背后，体现出对改造的渴望。

2.旧有住宅改造的不同方式

本文按照更新改造力度从大到小的次序排列，对上海住宅改造的实例加以分析。新天地的案例虽然外观基本维持原状，属于保护性再开发，但由于原有的居住功能完全改变，可以看作更新改造力度最大，因而放在首位。

2.1改变原有的居住功能的改造（以上海新天地为例）

新天地位于上海的太平桥地区[ 其大致范围在南路以西、马当路以东、兴安路、太仓路以南，合肥路以北。]，它始建于1900年，是大量中下层华人家庭居住的社区，并于1930年代起逐渐沦为 “下只角”。至1990年代，太平桥地区除了极少数新式里弄和新公房外，绝大部分是旧式里弄，建筑陈旧，公建配套不足，市政设施和绿化缺乏，属于卢湾区旧区改造的范围。根据1996年的太平桥地区改造规划，该地区将成为现代化的国际性商住园区。

新天地广场属于历史保护区，保留原有旧石库门里弄格局，并对建筑外观进行保护性改造。地块功能由原来的居住转为开发公共性的商业和文化活动，充分利用毗邻淮海中路商业街的独特区位优势，最大限度地发掘地段的潜在价值（图5.2.1.1）。

太平桥公园也在拆除旧式里弄街坊的基础上得以实施，建有l公顷的人工湖和3公顷的公共绿地。太平桥公园北侧是商务区，南侧是住宅区，其中紧邻太平桥绿地定为外销住宅区。

109和112街坊的修建性详规由SOM公司完成。第二阶段的设计及实施方案由Nikken Sekkei InternationalLtd. (Singapore)与Wood &Zapata Inc. (USA)联合承担。其中, Wood &Zapata Inc. (USA)主要是提出设计概念及整体规划思路,由Nikken Sekkei完成方案的发展及深化过程，整个项目历经两年多[ 乔晓红・历史地段建筑环境的再生与创新――记上海太平桥地区新天地广场旧城改建项目・建筑学报， 2001（3）：P12~15]。

罗小未先生曾在文章中对新天地的改造过程作过生动的描述[ 罗小未・上海新天地广场――旧城改造的一种模式・时代建筑，2001（4）：P25~26]：

“整个保护、改造与开发是一个挑战。以新天地北里为例，在这个面积不到2公顷的地块上原先建有15个纵横交错的里弄密布着约3万m2的危房旧屋。其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。它们中有的有能直达马路的弄堂口，有的则要借道其它里弄才能进出。因此在规划上首先要读懂它们之间的关系。要在密密麻麻的旧屋中“掏空”出一些公共空间;在“掏空”的同时还要把一切能为广场增色的、具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。

新天地广场在建筑的改造与修整方面曾经历了很大的困难。本来要在石库门房子中塞进现代的休闲生活内容就够困难了，何况这些房子大多为危房，没有卫生设备、上下水道陈旧不足、基础与地板均已腐烂，只要稍微一动便有散架的可能。结果做了很多试验，付出了昂贵的代价才得以完成。特别是象Ark和La Maison那些兼有演出的餐厅内部需要宽敞与能承受大荷载的空间和供演出用的机电设施。因而建筑除了外墙之外，里面的基础、上下水道到屋顶全部是重新建造的。而且外墙有些已经酥松，只好对之进行修补与加固并注射了一种进口的防湿药水。事实上几乎所有的旧屋均要大兴土木与脱胎换骨才能更新使用，因而其费用每平方米高达二万元。”

新天地在建筑设计方面无疑是成功的。从商业开发的角度看，新天地改造也取得了辉煌的成功，为香港瑞安集团赢得了滚滚财源和良好的口碑。胡庆庆从商业策划的角度对新天地的成功作了描述和分析[ 胡庆庆・上海太平桥地区开发与“新天地”的诞生――房地产策划的成功范例・城市开发，2002.06.P55~56]：

“在各种刊物上‘新天地’成为‘出现率’最高的评论焦点，从《城市规划汇刊》到《新民周刊》，从《建筑学》到《时代建筑》、《室内设计与装修》等，都有大篇幅的重头文章，从不同角度评述、赞扬。甚至日本《新建筑》杂志也有专文评论、褒扬。同时，新天地广场已成为上海旅游的重要景点之一，尤其是国外的旅游团队，对此有浓厚的兴趣。”

“保留、改造、新建（新天地地块）5.7万平方米的建筑，以致每平方米建筑面积综合费用高达2.28万元。在此粗略估算一下，若设贷款年利率为9%，13亿元投资，分20年清偿的话，每年还款额为1.4241亿元。我们再粗略估算一下租金收入，……租金年收入为1.4315亿元，收支基本持平。若还款期缩短的话，本项目还是一个亏损项目。”

“为何瑞安集团公司要花大精力来搞一个并不十分有利可图的项目呢？……太平桥绿地、湖泊与新天地的人文环境大大提升了其周围的房地产的品位和价值，……以目前已经开始销售的小高层楼盘为例，其房价已达2万到2.5万元/平方米，而在其邻近相同类型的住宅楼宇只售1万元/平方米,高出整整1-1.5万元/平方米。太平桥地区开发的新楼宇估计总量可达2 0 0万平方米，如果每平方米售价均能比其他地区楼盘高出1万元，那将获得丰厚的收益。其次由于新天地广场的改建成功，已对瑞安集团公司产生了一个极好的广告效应，已使“瑞安”成为沪上高档房地产的知名品牌，获得购房者的高度信任。”

至此，太平桥公园和新天地广场形成了太平桥地区的一颗磁石，在它的周边吸聚和簇集了一批高收人阶层和富裕阶层的住宅区，2008年初上海市中心6万元/以上的住宅大多集中在新天地地区。但是，相对于其周边尚未改造的广大旧式里弄来说，居住隔离与社会阶层的分化程度是令人触目惊心的[ 黄怡・城市居住隔离的模式―兼析上海居住隔离的现状・城市规划学刊・2005(2):P31-37]。

新天地作为上海历史建筑改造与开发的标杆性实例，可以带给我们以下一些启示：

旧有住宅改造除了“推倒重建”和“原状保护”之外还有第三条路，就是新旧交融的“新天地式”改造。由于新旧建筑和生活方式的戏剧性对比，很容易引人注意，取得良好效果。在这方面新天地取得了轰动效应，起到了很好的宣传示范作用。

新天地的成功是上海的成功，背后有着海外人士的上海怀旧情结，老上海里弄生活的鲜活记忆和上海转型国际性大都市的历史机遇作为支撑；新天地的成功也是瑞安集团的成功，前瞻性的眼光、巨额的资金、胸有成竹的耐心和超强的招商运作能力是这个特殊的地产项目成功的基础。从这两个角度来说，新天地模式是很难被大量复制的。

新天地每平方米改造费用极高，将住宅改为盈利性商业建筑在经济方面勉强可行，但对于大量性旧有住宅的改造，难具推广价值。

2.2大规模重建的改造（以中远两湾城为例）

中远两湾城位于上海中山北路以南，苏州河以北，光新路以东，恒丰路以西。属普陀区潘家湾、潭子湾和王家宅地区，简称“两湾一宅”，是有名的“365”棚户区，俗称“上海最后一条‘穷街’”，该地区范围约有63公顷地区内原有居民1万户,各级工厂300多家.内区河道纵横,街道狭窄,居民密集,生活混杂,治安混乱，社会问题日益严重,社会矛盾非常突出[ 黄秋平・两湾理想・时代建筑，2004（1）：P130~133]。

改造后的总建筑面积达到160万平方米，预计总投资将达60多亿元人民币。多年来，上海历届市委、市政府想着手改造，都因种种原因而搁浅[ 开启广告・讲求战略求胜强化过程控制――中远两湾城策划案[J]・中国广告，2001（12）：P38~40]。于是能不能成功改造“两湾一宅”地区，成为了上海能否在20世纪末完成365万平方米危棚简屋改造的关键。开发商中国远洋运输集团（简称“中远”）最终承担了这一地块的开发。

中远两湾城规划占地49. 51公顷，规划总建筑面积160万m2。毛容积率3.2净容积率5.0，住宅建筑面积140万m2，规划居住人口为3.58万人。 50公项的土地一次性拆迁完成（图5.2.2.1）。

规划中注重建筑所勾勒的空间形态和接近自然的生活品质。根据特定的基地环境将基地划分3个区：北部的嘈杂区、中部安静的景观区、南部亲和的河滨区。规划首先在基地北侧布置了5栋长板式住宅，有效阻隔了北面高架环线、轻轨明珠线和沪杭铁路线噪声的叠加影响，同时在其间穿插布置了3栋点式住宅，有效地减少板式建筑组合所带来的冗长感，活跃了北部的建筑形态，突出入口的空间形象并反映出内外空间的渗透性。

南部则以点式和小板式住宅沿河岸布置，强调区内绿化景观和河滨景观空间的连贯性，提升住宅区品位[ 庄斌・中远两湾城，上海，中国[J]・世界建筑・2006(3):P94]。

设计中采用了建筑底部架空1层或几层(挑高4.2米，局部架空至7米，总计面积近5万m2)，来保证视觉空间的通透感和连贯性；还将1.8公里宽的苏州河亲水岸线向小区外公众开放，营造出一个优美的居住绿化环境[ 沈迪，黄秋平・“两湾一宅”旧区改造规划设计[J]・1999.06:P7~8]。

伴随着1990年代苏州河水质与环境的综合治理初见成效，经过大规模的改造，原有居民动迁了，除了少量回迁户外，新建的中远两湾城成为中高收人住宅区。从1999年10月一期开盘至2003年10月三期开盘，其间价格由3200~4200元/升至12000~l4000元/，翻了3~4倍，涨幅惊人。通过住宅次级市场的转让，在中、高收入阶层之间产生了二次甚至多次替代现象，例如一期购买的住户将已经升值的房产以高于当初购进的价格转手[ 黄怡・城市居住隔离的模式―兼析上海居住隔离的现状[J]・城市规划学刊，2005(2):P31-37]，两次替代的结果使得该住宅区居住人群的阶层发生了很大的转变，与周边城市住宅区的隔离程度也不断加强。

然而在2006~2007年，中远两湾城又发生了大规模的群租现象，居住人群再次发生转变。据上海市消防部门的统计，中远两湾城内共有“群租”和“居改非”965套，其中“群租”683套，分为纯“群租”576套，公司集体宿舍96套，旅馆经营11套。 “居改非”282套，分为开公司265套，做仓库14套，做盒饭3套。集中在中远四期29个门楼，总建筑面积104451.60平方米，平均每户108.24平方米。每套“群租”房平均分割7间，就有4032小间，按每套平均10人计算，增加流动人口近万人，被称为“沪上第一群居小区”。[ 郭长洪，张羽龙・迈向和谐的“第一群租小区”――记中远两湾城群租整治[J]・检查风云，2008(7):P30-31]

2007年2月7日中远两湾城97弄8号31楼一群租房内因电器短路突然起火，所幸当时屋内并无租客，没有造成人员伤亡。“原本建筑面积为104平方米的两室两厅房屋被二房东用三夹板和细木工板隔成了7个独立的小房间，摆放了12张床位，房门口杂乱地堆放着堆积的生活垃圾，隔出的小房间外，仅留下一条容一人通过的狭窄走廊，走廊地板上还堆放着两个电饭煲和一台微波炉，并且都插在同一个拖线板上。”这就是失火群租房里面的情景。群租现象从一个侧面反映出了上海生活成本直线上升，和低收入群体的尴尬境地。“周先生2007年7月从山东某高校毕业，来上海闯荡的他每个月就靠1500元的工资度日。他与朋友合租在中远两湾城。‘如果有钱的话，谁愿意住这种地方。’他说，‘中远两湾城一套面积80多平方米的装修房，月租在3000元左右。群租房便宜很多，不到4平方米的小隔间，价格700元。我的月收入是1500元，交通费每天6元，吃饭每月350元，再加上水电费、通讯费基本上分文不剩。’” [ 同23]

由于群租造成居住单元人口密度增加，使单位公共资源分摊比例降低，更造成卫生、扰民等多种问题。不少业主都抱怨“我们的生活品质明显受到‘群租’的影响。”可见，如此规模巨大的群租让中远两湾城存在严重的治安、消防、传染疾病隐患，影响了周边业主的正常生活，造成来访不断，投诉不断，公共设施也超负荷运行。最后由政府出面进行治理整顿，才使中远两湾城内的群租问题得以基本控制。

通过中远两湾城的案例我们可以得到以下启示：

大规模推倒重建对危棚简屋的改造是最有效率的途径，通过精心的设计可以营造良好的居住环境。

目前，上海中心区改造后的大型社区居住由于区位优势，吸引了大量中、高收入阶层入住。但如回迁户很少，容易形成居住隔离。

工作在中心区的低收入阶层，由于无法负担远途通勤的时间与金钱成本，往往选择就近、廉价的出租房源居住。如果他们的需求得不到有效疏导，会产生畸形居住形态，影响社会和谐。

随着郊区环境的改善，交通的发展，私家轿车的普及，上海市中心城区人口密度已初步呈现降低的趋势[ 李健，宁越敏・1990年代以来上海人口空间变动与城市空间结构重构・城市规划学刊，2007（2）：P20~24]；低收入者的住房需求如无法疏导，会导致中心区环境恶化，加速郊区化进程，有重蹈美国恶性郊区化覆辙的危险。

2.3拆落地[ 里弄住宅拆落地更新是静安区结合自身特点对成套更新方式的一种大胆创新，它的主要做法是在保持原有建筑占地基本不变的基础上，将原有的旧住宅拆除，并按照原有风格进行重建。]的改造（以新福康里为例）

新福康里小区（图5.2.3.1），南临新闸路，北至武定路，西起泰兴路，东靠石门二路。项目总占地面积37886平方米，项目在成套率更新前就叫做福康里，是一片建设于1927年的旧式里弄住宅小区。小区原有居民约2600户，户内大都无卫生设施，厨房为多户共用，每户居民的平均住房面积只有35平方米（图5.2.3.2）。

原地新建的新福康里小区总建筑面积108936平方米，由2幢高层住宅、16幢多层住宅及6幢联排别墅组成。自1998年9月启动至2001年底建成，建设总周期为3年半，项目总投资约5亿人民币。

全部建成后可居住1504户居民，其中回搬居民近800户，平均每户的住房面积达70平方米，并有独用的煤、卫设施。另有可销售近400套住房，异地动迁了1800户居民。在建筑风貌上既保留了传统民居特色，又融入了现代海派风格，是静安区第一个成片、整街坊旧住房成套改造项目。

在市、区两级政府政策向旧里成套改造倾斜和聚集下，新建房屋成本大为降低，原来居住在福康里的居民，平均每户只要出资12万元就可回搬，这样既满足了居民住房改造的需求，又符合居民的实际承受能力，深受大家的欢迎[ 高鹏・上海市中心城旧居住区更新方式比较研究――以静安区为例・上海交通大学硕士论文・2007・P52]。

新福康里是静安区第一个成片、大规模的成套率更新项目，在许多方面值得借鉴的方面。

例如，完全商品化的开发模式，通过商品化的运作方式实现了项目整体的资金平衡，减轻了政府资金上的压力，同时提高了住宅建筑品质和居住区的整体人员素质。

一系列的政府优惠政策也保障了项目的成功。资金方面，由于被列入旧城改造的试点地块，土地在协议出让的时候免去了土地出让金；动拆迁的环节，由于推出了“区内回搬”、“16平方保底”等全面兼顾居民利益的动迁办法[ 愿回搬的居民可在本区范围内专为动迁户建造的商品房享受市场价的7折优惠；户口较多而实际住房面积较少的困难动迁户则可享受每人16平方米的“保底政策”。]，才确保动拆迁工作的顺利实施；在规划指标上，对于小区中心6000平方米的架空层不计算容积率，使小区在延续原有的里弄住宅所特有的空间尺度的同时，保留了适当的开发强度，并增加了相应的配套设施。

合理调整利益分配，让利于民是项目取得成功的基础。较为合理的原有居民安置方案, 原有居民根据自身的经济和居住条件，通过原地回搬、异地安置和货币安置三种方式实现居住的成套率，三种方式的安置方案相对透明和公平，加上政府和开发商的共同让利于民，使原有居民在该项目的更新过程中充分受益。

新福康里小区的建设为上海市静安区树立了一个旧有住宅大规模、整街坊改造的成功个案，社会影响非常良好，并带动了其后的一系列改造建设，。

王佳宁通过对新福康里小区的实证研究，比较了它与丰裕里[ 丰裕里地处上海市卢湾区的中心地块，属淮海街道复四居委，与新天地、太平桥绿地仅相隔两个小街区。丰裕里约建于20世纪20年代，其空间构造为标准的后期石库门里弄。东、北两面临街，由一条南北向的主弄贯穿全弄，串连两侧的12条支弄，一侧的支弄为封闭的尽端式，另一侧通达一条狭窄的辅弄。该里弄占地近1公顷，登记在册人口有1716人，共608户，其中约有1/4~1/3的人口属于流动人口，其构成由前来上海务工暂住的人员为主，其余的常住人口基本上都有很长的上海居住史，其中的老年人约在上世纪中叶之前就来到上海，而中青年人群基本是这些前移民的后代，整体社会结构与现今上海一般里弄街道的构成相近。]的邻里交往状况，发现新福康里的邻里认知和交往状况在许多方面并不亚于传统的里弄社区。

“第一，在邻里熟识的数量上，丰裕里和新福康里都有较高的估计，绝大多数居民至少认识“一些”邻居。

第二，在邻里关系亲密度上，丰裕里居民的亲密表现不如新福康里，反而倾向于维持较浅薄的联结形式。

第三，在邻里关系健康度的评价上，丰裕里和新福康里的认可情况都较好，少有负面评价。然而，新福康里有更多居民作出了积极的正面评价，说明在良好度的感知上新福康里更胜于丰裕里。

第四，在邻里关系重要性方面，绝大多数受访者都意识到部分邻里联结对他们“很重要”，但是在两地的比较中，丰裕里的重要性评价仍低于新福康里，对邻里联结及其情谊的依赖度不如想象中的高。

第五，在个人支持获得方面，两地都有较好的获得支持的信心，而丰裕里比新福康里有更大比例的居民对此持高度肯定的判断，说明丰裕里居民确实具有较高的邻里支持和互助保障。在忠告类支持和日常帮助类支持间，虽然两地对前者的确定程度略低，但整体差距不大。

第六，在邻里整体关照的判断上，两地的肯定判断更胜个人支持，说明不论在丰裕里还是新福康里都相信邻里中存在普遍的互助规范。

第七，在生活氛围舒适性的评价中，丰裕里表现一般，而新福康里却呈现很高的正面评价。说明在生活氛围的适意度上，里弄式居住方式并不存在优势，反而可能是一种缺陷。

第八，在邻里责任感方面，丰裕里的居民有较广的警觉意识，整体所关注的范围比新福康里大许多。在新福康里，多数居民的警觉心理严格限制在与自家直接相关的区域，而丰裕里的居民较能为邻里共有的空间担负责任。[ 王佳宁・上海传统社区邻里环境研究―基于石库门里弄的实证研究・同济大学硕士学位论文・2007・P113]”

分析“新福康里”的实例，并与中远两湾城进行比较，我们可以得到下面的结论：

与“推倒重建”的方式相比较，“拆落地”同样是在相同的地块上全部新建住宅与配套设施，不同点在于：其一，“拆落地”的新建住宅在空间布局、建筑造型、装饰细节等方面尽量做到按照原有风格重建；其二，“拆落地”的新建住宅中以就地回搬的原有居民为主。

就地回搬的居民背景差异不大，很多人都是改造前多年的老邻居，对维持社会的稳定、延续的城市文脉都是有利的。同时，部分新搬入的居民进行适度混合，增加了区域的活力。

由于“新福康里”的建设年限较早，高层住宅较少，加之原有居民居住密度极高，所以有三分之二的居民没能做到就地回搬。如果加大高层住宅的比例，可能会缓解这一现象。

政府的优惠政策和开发商平和的心态是这类“拆落地”项目成功的保障。因此有必要就此类项目的地价、架空层面积计算、开发商的补偿机制等多方面政策做出比较明确的规定，这样才能平衡各方利益，切实有力地发掘“拆落地”这一改造方式的巨大潜力。

2.4保留历史痕迹的改造（以复城国际为例）

复城国际位于虹口区东北部的曲阳中心商务圈，西临曲阳路，东至伊敏河路，东北角与腾克路相接其南面为一建于上世纪六、七十年代的居住小区。复城国际总建筑面积约15万平方米，是一个集住宅、办公、酒店式公寓、休闲、商业为一体的综合小区，其中包括7万平方米的住宅，6万平方米的办公以及1.4万平方米的商业。该项目由上海复地与荷兰ING[ ING是全球排名前三的房地产投资管理公司，管理的地产总值超过840亿美元，旗下还拥有荷兰唯一一个历史保护建筑投资基金―荷兰国际历史保护建筑投资基金，在历史建筑保护和旧城改造方面有着丰富的经验。]携手打造。

基地原址为中国鼎鼎大名的八一电影机械厂所在地。这里曾经辉煌一时，从1952年建厂开始这里出品了大量电影放映设备和照相机械产品，16毫米移动式电影放映机、35毫米固定式电影放映机、16毫米印片机、印片缩片机等。

复城国际的绿地占地面积为15120平方米，绿地率为35.5%，集中绿地面积为6624平方米，集中绿地率为15.3%。这样的指标其实并不是特别优秀，但是，基地原有绿化保护率却高达80%，另外的20%进行了就地迁移。

在最终的规划中，基地上这条60多米长、有近百棵上百年树龄的香樟木的林荫大道得以完整的保留，成为社区的中心景观大道。该景观道的端头是一个5米多高的喷泉，也是保留下来的。正对着喷泉的是一栋建筑建于上世纪的30年代，这栋日伪时期日本人所造的老洋房在战火中幸运不倒，动荡中依然屹立，今日亦获得了新生。

复城国际的中心区域以2幢保留老建筑带领另2幢新建建筑，构成大面积的商业共享区域为核心。该老厂房是八一电影机械厂兴建的第一批建筑，迄今已有50多年的历史了。

厂房恰好位于基地的中心位置，建筑面积约900平方米，单层钢排架结构。复地集团耗资600万元改造，设计邀请了在历史建筑保护再利用方面有着丰富经验的日本HMA建筑设计公司，该公司曾完成了上海新天地，建国中路8号桥，杭州UME电影城的众多改造项目，在业内有着良好的声誉[ 高洪构・上海新兴楼盘中的历史建筑・同济大学硕士学位论文，2008（3）：P24~26]。

复城国际的售楼处就设在老厂房内，里面除了刻意砖块的墙和经过修缮的拱顶，其余全都打上了现代化的烙印:用彩色厚玻璃铺就的走道、造型奇异的沙发，以对比的手法，在历史和现实之间取得平衡。

复城国际的案例可以改变我们的一些思路：

大规模的重建也可以保留历史的痕迹、延续时代的文脉，尽管这种延续只是历史建筑的片段。

保留的旧建筑面积所占的比例不一定很大（复城国际的案例中不足1%），但由于处在中心位置，并改造为公共设施，位置和功能的特殊性使区域的历史氛围得到延续。

原汁原味的老建筑，通过对比手法可以产生强烈的戏剧效果，加上一些文化积淀、历史传奇，给人的印象十分深刻。

2.5局部设施的更新改造（以平改坡为例）

所谓“平改坡”的“平”是指平屋顶的多层住宅，而“坡”则是指更新后的坡屋顶状态。根据上海市房屋土地资源管理局解释：“平改坡”是指在建筑结构许可条件下，将多层住宅平屋面改建成坡屋顶，并对外立面进行整修，达到改善住宅性能和建筑物外观视觉效果的房屋修缮行为[ 见上海市房屋土地资源管理局网站shfdz.省略/gzbh/zhgz/zyp/200411/t20041109_53457.htm]。此工程四次列入市政府实事项目。自1999年～2006年已累计完成2870万平方米，计13009幢，受益居民达55万户[ 顾振远・关注民生改善旧房居住条件・上海房地，2007（7）：P20~21]。

在“十五”期间，除了针对旧式里弄的大规模商业开发的更新方式和成套更新方式外，一种新崛起的更新方式在上海中心城区的城市建设与发展中发挥了重要的作用，特别是当大规模更新因为动拆迁问题陷入困境，成套更新方式也因为政策执行上的问题放缓进程时，“平改坡”却产生了良好的社会反响，积极的推动了中心城区的旧居住区更新工作。

“平改坡”更新方式，因为其单位投入量较少，单纯“平改坡”每平方米80元，综合改造不超过140元/平方米。对应目前中心城因为商业商务功能的拓展而不断增长的经济实力，政府完全有能力承担起这样的更新开支。“平改坡”更新方式的出现和成功为中心城区的旧居住区更新拓展了思路，并极大的缓和了当前的社会矛盾。

平改坡从1999年第一幢试点成功至今，仅有8年的历史，但在这期间，“平改坡”这种更新方式其内涵和外延都得到了不断的发展，按照其发展可以分为以下三个阶段[ 高鹏・上海市中心城旧居住区更新方式比较研究――以静安区为例・上海交通大学硕士学位论文・2007・P47]：

第一阶段为探索期（1999――2000年），1999年8月开始沿延安路高架试点，完成改造13幢，并在试点成功的基础上，2000年扩大试点至全市重要景观周边的1000幢。在这一阶段，“平改坡”改造内容主要是以整修屋面和外立面为主，简称 “穿新衣、戴新帽”。

第二阶段为拓展期（2001――2003年），改造范围扩大到各区高架道路沿线和重要景观道路沿线区域，三年内完成改造4648幢。改造的内容也随着两个平改坡综合改造的试点，深化为结合平改坡，对整个小区的形态、功能、环境进行综合改造，简称“穿新衣、戴新帽、换内胆、整环境”。

第三阶段为深化期（2004年――至今），这一阶段时间内，改造的对象从景观道路沿线进一步扩展为成规模的小区，在第二阶段综合改造试点取得成功经验的基础上，逐渐将更新重心调整为旧小区平改坡综合改造。同时，根据2005年上海市建设环境友好型、资源节约型城市的要求，把降低能耗增添为新的改造内容。至此，平改坡的综合改造内容扩展为“穿新衣、戴新帽、换内胆、整环境、降能耗、节资源”。

张金秀在文中对第三阶段的“平改坡”工程作了以下描述[ 张金秀・平改坡:旧区改造的新路子――关于上海旧区改造工程的思考・上海房地，2006（9）：P49~51]：“仙霞物业管理的威宁小区成为申城新一轮首批旧小区"平改坡"综合改造试点之一。……这里实现变频供水、垃圾生化处理，安装了智能化的红外线报警系统、电子公告牌、太阳能路灯、发光门牌，绿化将得到合理布置，小区道路将变成静音的柏油路，拆掉多余围墙后腾出的空间可以增加40多个车位，居民们不用把车停在马路上了。扩建后，每户增加的5到20个平方米面积，仅以较低的成本价出售给居民，这样，居民不用搬离原地，就可以花小钱改善居住条件。在这新一轮的旧区改造中，结合“平改坡”工程，本市还开始了住宅综合改造试点，延长住宅使用期。比如，在基础加固的基础上，将底楼居民上搬至实行“平改坡”后的住宅顶层，腾出底楼空间，用作社区图书室、健身室、活动室、保健室等社区服务公共设施；在部分多层住宅中加装电梯等。”

透过“平改坡”现象我们可以发现：

满足旧有住宅居民的需求并不并不需要投入巨大，100元/平方米左右的造价，增加一些小的配套设施就可以达到较高的满意度。

在级差地租极为显著的上海，保证旧有住宅居民利益，很大程度上是保证他们居住的区位优势。