第九放映室

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第九放映室范文第1篇

关键词：房地产 土地供应量 影响因素 衢州市

土地政策作为房地产调控政策工具的重要组成部分，自2003年以来日益受到学界重视。现有研究主要集中在大、中城市[1-3]，较少关注沿海二线城市；多从影响机制、调控模式等领域展开[4，5]。针对衢州市土地供应与房地产发展现状、特征与问题，尝试运用相关分析与多元线性回归模型，解析衢州土地供应与房地产间的影响，为促进衢州科学确定房地产市场土地供应规模提供参考。

一、衢州市房地产发展特征

1.衢州市经济发育程度

衢州市位于浙江西部，钱塘江上游，是浙西的交通枢纽和政治、经济、文化中心，素有“四省通衢、五路总头”之称。2006年以来地方生产总值年均增长8%，地方财政收年均增长8%，城镇居民人均可支配收年均增长5%，农民人均纯收入年均增长5%。较高的经济发展速度带动了衢州市房地产业发展。数据显示，衢州房地产开发投资额占固定资产投资额比重一直比较稳定，维持在9-15%，与衢州地方生产总值增速几乎同步，房地产保持着强劲的增长态势。

2.衢州市土地供应与房地产总体走势

2007-2011年衢州市房地产市场升温较快，市区累计出让房地产用地4556亩，年均910亩，其中2009、2010年出让土地均超过1200亩，五年来房屋开发建筑面积约484万平方米，开发投资约130亿元，销售面积约380万平方米，房地产出让金约85亿元（表1）。但是，衢州市2011年城市化率达到44.1%，与到2016年底十二五规划全市城市化率52%尚有很大差距，因此，城市建设步伐仍将大幅度提速，土地出让会比往年有所提高。

3.衢州房地产市场变化特征

衢州房地产总体来说在稳步发展，衢州市市区近年新开工和施工面积及其比值的统计如图1，发现：①2007-2009年施工面积基本持平，说明衢州房地产处于快速发展时期，市场投资活跃；②新开工面积与施工面积的比值看，从2002年的22.2%到2008年的12.3%再到2009年的53.0%，波动大，说明衢州房地产市场政策敏感度高，市场安全度较脆弱；③施工面积与销售面积的比值看，从2007、2008年的4.62到2009年的2.20再到2010年的8.82，说明近年房地产市场供求关系极不协调，常处于供过于求的状态。表2显示2005-2010年衢州商品房销售均价和商品住宅销售均价的变化，表明房地产历年价格走势平稳，市场运行正常，然而2008-2010年市场价格经历了一个爆发式增长的时段，居民收入与房价比迅速拉大，房地产市场风险系数增大。

二、衢州市土地供应量与房地产市场的关联因素判识

城市土地供应与房地产有着紧密的联系，土地供应影响房地产价格，影响房地产开发结构和开发规模。

1.指标选取

城市土地的需求受多种因素影响，主要包括人口、居民消费水平、政策导向、经济状况等。其中，人口和居民消费水平共同构成住房消费的有效需求，即为影响土地需求的内因；政府宏观调控因素则是影响土地需求的外因。由此，拟选人口密度作为人口增量的指标、人均可支配收入和人均GDP同比增长两个指标来代表居民购买力。房地产开发和土地供应是两个互为因果的关系，房地产投资额和房地产竣工面积分别从不同层次代表了房地产业的开发力度；人均居住面积代表了一定时期居民的居住消费水平，与未来对居住面积的改变有很大关系。

2.相关分析

据衢州市2004―2010年七年间的人口密度、市民人均可支配收入、人均GDP同比增长率、人均居住面积、房地产投资额、房地产竣工面积的增长变化情况建立相关性分析的指标体系。首先对土地供应量各相关性指标进行统计（表3），然后采用Pearson相关分析法对指标体系进行相关分析，结果见表4。

表4显示六个指标都为正值，说明与土地供应量都是正相关性，都是正向驱动和刺激土地供应量增加。其中人口密度和市民人均可支配收入相关性非常明显，在0.01的显著水平上，人均GDP同比增长率、人均居住面积、房地产竣工面积的相关性相对较低，在0.05的显著水平上，而房地产投资额的相关性最弱。可以看出衢州市在城市化的进程中，人口密度的增加，经济的发展促进了市民人均可支配收入的增加带来了土地需求量的增大，即房地产市场的土地刚性需求，而房地产的投资额的增加并不能明显带来土地供应量的加大，说明单纯的投资而没有有效需求对土地供应扩大化、房地产发展的拉动作用就不强[7]。

三、基于关联因素预测衢州土地供应量与房地产市场发展态势

1. 模型建立

据多个自变量的最优组合建立回归方程来预测因变量的回归分析，其模型为：y=b0+b1x1+b2x2+…+bnxn，式中y为根据所有自变量x计算出的估计值，b0为常数项，b1， b2，…， bn成为y对应x1， x2，…， xn的偏回归系数。偏回归系数表示假设在其他自变量不变的情况下，某一个自变量变化引起因变量变化的比率。

基于前述关联因素判识，以2004-2010年共7年的样本进行回归分析。模型以土地供应量作为目标函数，参考土地供应与各因素的相关性[8]，选取市民人均可支配收入、房地产竣工面积、房地产投资额三个因素为影响因子，采用完全回归的方法建立多元线性回归函数，得到如下公式：

y=-531.243+0.058 x1 +7.125 x2 -18.312 x3 （x1 为市民人均可支配收入，x2 为房地产竣工面积，x3 为房地产投资额，R2=0.995；F=220.850）

2.土地供应量模拟

据前述模型分别预测模型中3个因素在未来3年内的变化趋势，代入土地供应量决策模型得到未来3年衢州市区土地合理供应量。市民人均可支配收入、房地产竣工面积、房地产投资额的预测趋势如下：

市民人均可支配收入的预测模型为：y=1694.393x-3.384E6 （其中自变量x代表年份，下同）

房地产竣工面积的预测模型为：y=6.159x-12171.789

房地产投资额的预测模型为：y=1.262x-2491.165

上述预测趋势带入预测模型得出各项指标的预测值，从而得出未来三年土地供应量的预测值，见表5。

四、 结论与讨论

研究表明，衢州土地供应与房地产市场存在高度正相关，主要关联因素是市民人均可支配收入、人口密度，而房地产投资影响较小。并以此进行多元回归模拟发现（表5），衢州市区土地供应量与房地产市场在未来几年会有稳步的提升，但是提升幅度不会很大，即只能通过合理引导满足市民的刚性需求。

参考文献：

[1]张远索. 从我国房改历程解读北京市土地供应计划[J]. 改革与战略， 2012（4）

[2]张家瑞. 北京市房地产空间布局现状及成因分析[J]. 城市发展研究， 2011（7）

[3]张娟锋， 虞晓芬. 土地资源配置体制与供给模式对房地产市场影响的路径分析[J].中国软科学，2011（5）

[4]任超群， 张娟锋. 土地供应量对新建商品房市场的影响：基于35个大中城市的实证研究[J]. 软科学，2011（5）

[5]张勇. 改革开放后土地使用制度的重要成果：土地政策调控房地产市场的机理分析与评价[J]. 北京社会科学，2008（5）

[6]衢州市统计局衢州市统计年鉴2010[Z]，北京：中国统计出版社，2010

[7]衢州市调分析 [OL].

[8]濮励杰， 黄贤金， 周寅康等， 等.城市土地供应与房地产市场运行研究[M]， 科学出版社， 2008

第九放映室范文第2篇

关键词：个人住房贷款；房地产市场；影响效应

由于房地产行业投资规模大、需求资金多，故而信贷的介入对房地产而言是必需的；对购房者来言，由于受“居者有其屋”的传统思想影响和近年来投资、投机意识的强烈诉求，房屋作为市场经济社会中家庭最主要的财产，所以住房贷款是必不可少的；对于商业银行来说，房地产市场的发展，也为金融业的繁荣创造了条件，拓宽了盈利来源。在高度发达的市场经济条件下，住房贷款与房地产业相互作用、相互渗透，二者密不可分。

一、房地产市场及住房贷款的羊群效应

羊群效应是指由于对信息不充分和缺乏了解，投资者很难对市场未来的不确定性做出合理的预期，往往是通过观察周围人群的行为而提取信息，在这种信息的不断传递中，许多人的信息将大致相同且彼此强化，从而产生从众行为。

由于房地产的虚拟资产特性，带来供求条件及其影响因素的复杂性，房地产自身的产品特性如多重异质性，即购房人无法连接产品的每个特性从而不能准确的估计产品的真实价值，使房地产市场具有极大的不确定性。另一方面，房地产市场的信息传播机制也使羊群行为容易被不断强化。

房地产市场存在羊群行为的同时，住房贷款行为也存在羊群行为。首先，体现在房地产开发的投资层面，近几年加入房地产开发方面的资金增长得相当快，超过了大多数行业；另一方面体现在购买者这个群体里，无论是自住购买，还是投资购买，处处都有跟风；而在舆论方面也存在羊群效应的表现，主要表现在银行信贷政策收紧或放松，利率执行水平、首付比例等话题方面，经常将同业政策对比分析，部分不切实信息的密集报道，易诱发购房人做出不理智的贷款行为。

因此，不同的市场参与者扮演着不同的角色，表现出不同的羊群行为，促使羊群效应在这个经济利益同盟中传递。

二、购房者的贷款决策变化

购房者在预付首付款后，余款多是选择银行按揭贷款来支付。在购房者申请个人住房贷款时，首要考虑的是家庭收入情况，收入水平越高， 对住房贷款的经济承受能力也越大。其次是贷款期限和利率、月供还款金额，要结合自身实际，通过贷款期限的调整，选择合适的月供还款金额，避免影响家庭生活水平的质量。

在楼市利好的情况下，购房者的消费心理也在逐渐发生转变，以往“无债一身轻”的传统消费观念占主导地位，大部分居民的投资意识淡薄，其购房是为了解决住所或者改善居住条件，随着房地产市场的高速发展，人们的消费观念已逐渐转变为“量入为出”，习惯用自己的储蓄和银行贷款来达到购房的目的，从而使自己的资产增值。

三、商业银行的信贷文化体制

个人住房贷款被商业银行视为优质贷款资源，近几年来，各商业银行争抢个人住房贷款市场已经达到白热化的程度，股份制商业银行甚至不惜降低门槛，这在一定程度上也助推了炒房热，在某种程度上化解了国家对房市调控的部分努力。

商业银行自身经营导向所趋，必然以追逐自身利益最大化为根本出发点。个人住房贷款的资产质量相对其他类贷款较为优良，商业银行必然会加大信贷资源配置力度，优先满足个人住房贷款的需求。

四、住房贷款与房地产市场的关系及相互作用

（一）住房贷款对房地产市场的支持和限制作用

“得金融者得天下”，房地产业的建设离不开房地产开发贷款的支持，房地产业的销售离不开个人住房贷款的支持。居民通过住房贷款实现安居梦想，带动了房地产市场的有效需求，销售的增长加大了住房贷款的投放，信贷的扩张使得房地产开发公司资金充裕，再次购置土地，酝酿下一轮的开发、销售。

同时，住房贷款作为房地产业的“调解器”，被政府频繁用于房地产市场调控中，通过控制住房贷款总规模、提高贷款基准利率、利率浮动比例、首付成数等方式，稳定房地产市场需求，从而达到限制房地产业发展的势头。通过放宽住房贷款政策，如利率优惠、降低首付等方式，鼓励居民购房消费，促进房地产市场快速发展。

（二）房地产对住房贷款的促进和风险积累作用

房地产市场兴荣，则住房贷款发展迅速，反之，房地产市场低迷，则住房贷款发展迟缓。从国内外房地产市场以及住房贷款市场的发展经验来看，两者之间是一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的关系。但是，随着房地产市场的快速发展，泡沫成分的积累，将使得住房贷款的风险隐患加剧，一旦房地产市场泡沫破灭，将给商业银行带来致命的危害。

（三）个人住房贷款与房地产市场供求关系

一方面，在房地产繁荣景象的引导下，居民购房需求的增加，将直接导致房地产销售的增长，商业银行住房贷款投放也随之增加，同时，贷款投放的无序和无节制，也助长了居民的投资、投机类购房需求，房地产开发企业的销售进程加快，资金迅速回笼，使得房地产开发商觉得有利可赚，从而加大对房地产项目的开发投资，再次酝酿新一轮的开发建设。在需求不断增加的情况下，根据经济学供需理论，需求增加会促使价格上涨，而房价的上涨会给消费者产生一种心理预期，即未来的房价还会上涨，从而再次放大了居民的购房需求，形成恶性循环。

从另一个方面来讲，国家为保持房地产业健康发展，势必要打压房价，近几年来，国家频繁使用信贷工具，提高居民贷款成本，抑制投资、投机类需求。银行通过提高首付比例、利率执行水平等政策措施，收缩信贷规模，减少个人住房贷款供给，导致居民购房负担加重。对房地产开发商而言，银行惜贷停贷，使得房地产开发商资金链趋紧，甚至无法维持正常运转，必然导致部分中小开发企业挤出市场，大型开发企业采取降价方式筹措资金，房地产业利润减少，开发投资趋缓，导致房地产项目供给减少。

五、实证分析

本文回归分析中所涉及到被解释变量有住宅均价、住宅消费，即住宅销售面积；解释变量主要有个人住房贷款。住宅均价为住宅销售总额与销售面积之比所得，个人住房贷款用每月新增个人住房贷款余额表示。本文以南京市为例，选取南京市2007年6月到2012年上半年的月度数据分析金融变量对房地产市场的影响。住宅销售总额和销售面积月度数据来自于南京市统计局网站，南京市个人住房贷款余额月度新增数据来自于人民银行。为了减少回归结果的偏误，本文在利用EViews6.0软件进行实证之前，对各变量的时间序列数据进行季节调整，消除季节性因素。变量的描述性统计如表1。

（一）单位根检验

为了避免回归中的伪回归，保证回归结果的无偏性和有效性，需要确定各变量之间的平稳性。本文利用ADF检验方法检验本文所用样本数据的时间序列特征，所得结果如表2所示。除了HCA之外，HP和PC变量的水平值均接受存在单位根的原假设。而各变量的一阶差分体现出稳定性，由此可以进行协整检验。

（二）协整检验

在进行平稳性检验基础上，本文采取Johansen协整检验方法对多变量之间均衡关系进行检验，结果如表3所示。从表3中可以看出，在5%的显著水平上，解释变量与被解释变量之间存在1个协整关系，即各变量之间存在长期稳定的均衡关系。

如表4所示，在5%的显著水平上，PC与HP之间存在1个协整关系，即房价与个人住房贷款之间存在长期稳定的均衡关系。

（三）VAR模型的估计

为了进一步分析个人住房贷款对房地产市场的影响，本文分别建立PC和HP，PC和HCA的VAR模型，回归结果如表5所示。

（1）对房价的影响

从表5可以看出，滞后一期和滞后二期的个人住房贷款对房价的影响为正，总体上看，个人住房贷款对房地产价格存在显著的正向影响。

（2）对住宅需求的影响

由表5可知，滞后一期个人住房贷款对住房需求的影响为负，但不显著。滞后二期个人住房贷款对住房需求的影响为正，从影响系数上看个人住房贷款对住房需求的影响为正。产生以上两种影响主要是因为住房是生活必需品，需求弹性较小，当货币当局调整信贷投放量时，消费者短期内调整购买决策具有一定难度，但长期内消费者可以根据住房贷款从容调整购买决策，增加住房需求，推高房价。因此，长期内个人住房贷款对房价和住房需求产生较大的正向影响。同时，根据表5可以得到HCA、HP和PC之间的向量自回归模型：

（四）脉冲响应函数

图1和图2是基于VAR模型的脉冲响应函数曲线，横轴代表冲击作用的滞后期（单位：月度），本文将滞后期定为10，纵轴代表房地产价格和房地产需求对个人住房贷款的响应程度。

从图1可以看出，给个人住房贷款正的一单位标准差冲击，对房价的影响较小；从第1期开始冲击效应为正，到第5期正的冲击效应最大。也就是说，从第2期开始个人住房贷款对房价波动的解释力逐渐增强，并且在一个较长时期内维持在较高的水平。

从图2可以看出，给个人住房贷款正的一单位标准差冲击，在滞后的1-3期内冲击效应为负，即个人住房贷款对居民的住房需求产生负向影响。到第4期正的冲击效应最大，然后逐渐减小，并且在一个较长时期内维持个人住房贷款对住房需求保持正向的影响。总体而言，个人住房贷款对房地产需求在长期内产生正向的影响。

（五）结论

通过对个人住房贷款与房价、住房需求变量之间进行协整检验、VAR模型估计、脉冲响应分析，本文得到以下结论：（1）个人住房贷款对住宅价格具有显著的正向影响，短期内这一影响较小，但长期内将保持一个较大的影响；（2）短期内，个人住房贷款对住宅需求的影响为负，且不显著，但长期内，将对住宅需求产生正向影响。因此，要控制个人住房贷款的发放规模，必须要首先降低住房的销售价格；要控制房地产市场的发展速度，也可以通过采取限制个人住房贷款投放总规模的措施来达到调控效果。

参考文献：

[1] 段忠东、曾令华、黄泽先，《房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究》，《金融论坛》，2007.2。

[2] 高波，2010：《现代房地产经济学》，南京大学出版社。

[3] 李勇刚、李祥《房价波动与金融支持的关联效应研究》，《统计与决策》，2011年第7期。

[4] 易宪容，2007：《房地产与金融市场》，社会科学文献出版社。

第九放映室范文第3篇

关键词：高铁 泰安市 房地产市场 影响 对策

1.引言

2011年6月30日京沪高铁（北京-上海）正式开通。泰安正好处于京沪高铁线的中点位置，从泰安出发北上到北京、南下到上海两个小时左右即可到达，使泰安与外地的联系越来越方便、越来越紧密。高铁的修建对泰安房地产市场的发展带来前所未有的机遇，高铁片区（围绕泰安高铁站半径2公里范围内，占泰安城区总面积的11%）成为泰安城市发展的又一方热土，高铁新城的概念已经被广大泰城人民所接收，道路、广场的市政基础配套设施逐步完善，大量房地产开发项目落户高铁新城，区域快速发展[1]。

2. 高铁建设对泰安市房地产业的影响

京沪高铁泰安站新区位于泰城西区，距离城市中心区不足10公里，与岱岳区行政中心毗邻，紧靠京沪高速公路泰安西出口。东起大河路，西至正在建设中的京沪高速铁路，南起泮河大街、北至泰山大街，东西宽0.9到1.9公里，南北长3.1公里，规划建设用地368.66公顷。京沪高铁泰安站的建立，对泰安产生了积极深远的影响。

高铁的开通，加速了人口流动。高铁建成后，将吸引周边城市人口，人口增加是推动经济和房地产市场升温的根本因素[2]。增强了泰安城市积聚辐射功能，促进了房地产开发投资较快增长。泰安进入高铁时代，缩短了城市之间的距离，城市的聚集辐射功能进一步凸显，泰安房地产市场对外来投资吸引进一步增强。近年来，全国知名企业纷纷布局泰城，抢占房地产开发的制高点，比如恒大、碧桂园、大连万达等外地开发企业在泰安市竞相拿地进行投资，带动泰安市房地产业的快速发展[3]。

3.高铁对泰安房地产市场的影响

高铁的建设对泰安市房地产市场产生了积极深远的影响，尤其是房地产一级市场和房地产二级市场。我们通过对泰安市房地产一级市场和二级市场的调查，发现高铁的修建对房地产的市场供应起到了一定的影响。

3.1房地产一级市场――土地市场的反应

3.1.1土地供应情况

2010年，泰安市供应居住与商服用地55宗，供应面积263.55万平米。其中高铁片区5宗，面积30.53万平方米。

2011年，泰安市供应居住与商服用地74宗，供应面积343.97万平米。其中高铁片区15宗，面积90.53万平方米。

2012年，泰安市整体土地供应有所下降，供应住宅和商服用地32宗，但其中高铁片区6宗，总供应面积136.6万平米，高铁片区面积30.58万平方米。

2013年，泰安市供应住宅和商服用地83宗，268.7万平米。其中高铁片区15宗，面积103.26万平方米。

表1：2010-2013年泰安市土地供应情况

年份 土地供应宗数 土地供应面积

全市（宗） 高铁片区（宗） 占比（%） 全市 （万平米） 高铁片区（万平米） 占比（%）

2010 55 5 9.09 263.55 30.53 11.58

2011 74 15 20.27 343.97 90.53 26.32

2012 32 6 18.75 136.6 30.58 22.39

2013 83 15 18.07 413.58 103.26 24.97

3.1.2土地成交情况（详情见表2）

表2：2010-2013年泰安市土地成交情况

年份 土地成交宗数 土地成交面积

全市（宗） 高铁片区（宗） 占比（%） 全市 （万平米） 高铁片区（万平米） 占比（%）

2010 46 5 10.87 197.83 30.53 15.43

2011 51 14 27.45 241.81 85.12 35.20

2012 22 4 18.18 89.22 30.58 34.27

2013 72 15 20.83 383.48 103.26 26.93

通过数据分析发现，在一级房地产市场，全市的土地供应宗数、土地供应面积、土地成交宗数、土地成交面积与高铁区的土地供应宗数、土地供应面积、土地成交宗数、土地成交面积成相同趋势，并且高铁区在土地供应宗数、土地供应面积、土地成交宗数、土地成交面积在与全市呈相同趋势的前提下所占比例呈逐年递增趋势。

3.2房地产二级市场――商品房一手市场的反应

3.2.1商品住宅供应情况

2010年，泰安市商品住宅总供应量为10550套，118.1万平米。其中高铁片区1103套，面积10.15万平米。

2011年，泰安市商品住宅总供应量为10464套、115.6万平米。其中高铁片区3289套，面积30.47万平米。

2012年，泰安市商品住宅总供应量为15212套、170.3万平米。其中高铁片区4917套，面积50.78万平米。

2013年，泰安市商品住宅总供应量为15728套、173.98万平米。其中高铁片区5191套，面积55.36万平米。

表3：2010-2013年泰安市商品住宅供应情况

年份 住宅供应套数 住宅供应面积

全市（套） 高铁片区（套） 占比（%） 全市 （万平米） 高铁片区（万平米） 占比（%）

2010 10550 1103 10.45 118.1 10.15 8.59

2011 10464 3289 31.43 115.6 30.47 26.36

2012 15212 4917 32.32 170.3 50.78 29.82

2013 15728 5191 33.00 173.98 55.36 31.82

3.2.2商品住宅成交情况（详情见表4）

表4：2010-2013年泰安市商品住宅成交情况

年份 住宅成交套数 住宅成交面积

全市（套） 高铁片区（套） 占比（%） 全市 （万平米） 高铁片区（万平米） 占比（%）

2010 7854 1103 14.04 89.65 9.85 10.99

2011 5888 1826 31.01 62.2 18.26 29.36

2012 8631 2649 30.69 91.45 27.01 29.54

2013 12214 3895 31.89 135.18 45.28 33.50

通过数据分析发现，全市的住宅供应套数、住宅供应面积、住宅成交套数、住宅成交面积与高铁区的住宅供应套数、住宅供应面积、住宅成交套数、土地成交面积成相同趋势，并且高铁区在住宅供应套数、住宅供应面积、住宅成交套数、住宅成交面积在与全市呈相同趋势的前提下所占比例呈逐年递增趋势。

4.高铁开通对泰安市房地产市场带来的挑战

通过以上调查研究及数据分析，高铁开通对泰安市房地产市场带来的很大的正面推动作用，，但同时也为房地产市场的发展带来了一定的挑战。

4.1商品房价格面临上涨的压力。

泰安高铁的正式通车，一方面带来了旺盛的市场人气，活跃了市场，促进了泰安市房地产业的发展；另一方面，也推动了泰安住房价格的上扬。

4.2高铁站周边配套设施不够成熟。

由于目前高铁概念刚刚显露，高铁站附近基础配套设施尚不成熟，相应的服务措施也有所滞后，道路、交通、市容市貌等外部环境还需要进一步改善。

4.3市场供应类别及品种亟需改善。

随着泰安市圈建设的不断深入，高铁周边地区来购房可供选择的房源仍然有限，受土地资源稀缺、拆迁成本上扬、需求持续旺盛等因素影响，高铁区供应量明显不足。而高铁区配套设施不齐全，难以形成有效供应，市场供求紧张的局面还难以从根本上缓解。同时，大量的外地企业进驻泰安，相应的商业地产、工业地产、酒店式公寓等项目的规划和开发建设还跟不上形势发展的需要。

4.4中小型开发企业竞争压力加大。

高铁时代的来临，泰安作为旅游城市，其聚集辐射功能的逐步增强，吸引了全国越来越多的知名大型地产企业入驻，使本土的中小开发企业面临较大的竞争压力。

5.应对高铁对房地产市场带来的机遇与挑战的对策

5.1继续发挥规划的引导作用，结合我市城市发展进行全面规划。

针对泰安市“高铁时代”带来的影响，充分发挥城市规划的作用，积极引导和发展泰安房地产市场新的布局，加快房地产产业结构的调整，加大商业地产、工业地产、休闲旅游地产和物流地产等非住宅项目的开发规模，进一步完善高铁项目周边配套设施的建设。坚持长期开发策略，避免低水平的短期开发带来土地价值下降[4]。

5.2 大力发展企业总部区，进一步推动泰安市房地产业的发展。

按照差异化发展区域经济的要求，结合泰安的实际情况，建设发展泰安公司总部区，大力引进一些国际、国内有影响力的大型企业，逐步形成一批金融楼、科研楼、中介楼、现代物流楼等特色产业集群，积极引进制造企业的营销总部、研发总部、财务总部以及现代服务业企业总部，增强区域经济辐射力，促进和发展区域经济，进一步推动泰安市房地产业的发展。

5.3调整产业结构，稳步推进商业、工业、服务业等房地产项目。

一是合理调整产业结构，完善与公司总部区的功能和资源整合，通过引进建设总部企业，开发工业园、产业园区以及配套的住宅建设，进行产业结构的转换[5]。二是大力发展服务业，发展中高档连锁超市，引进五星级以上酒店，发展大型特色餐饮企业等等，以提升城市的服务功能，提升市场消费能级，为各层次消费搭建平台，并积极促进旅游文化及旅游地产发展。

5.4进一步合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。

面对“高铁时代”所带来的投资投机性购房行为，泰安应通过加大信贷、税收等方面手段，抑制投资投机性购房需求。与此同时，应倡导理性消费、科学消费、适度消费、节约消费的住房消费观念。

5.5正确认识与评估高铁对房地产业带来的影响。

高铁，对我国经济社会发展的影响，对房地产业的影响，对人们生活方式、工作方式、居住方式和出行方式的影响，都将是渐进的、长期的、深远的，值得我们持续地密切关注，深入观察，认真研究。既不能过分夸大高铁的作用，也不能缩小其作用，做到客观、公正地评估其利弊得失。应针对高铁运作中出现的新情况、新问题，及时研究出台新的举措，扬长避短，趋利避害，充分利用“高铁时代”带来的发展机遇，不断促进泰安房地产业持续、健康、稳定发展[6]。

5.6规范和强化舆论引导。

面对“高铁时代”的来临，我们要加大“高铁时代”房地产业舆论的引导力度，充分发挥社会各界和新闻媒体的作用，及时让社会准确理解相关的房地产市场调控措施。同时，加强对“高铁时代”房地产领域的宣传规范和舆论引导，新闻媒体要注重正面引导，以稳定市场为基调，全面、客观、准确报道房地产市场状况，不要过分渲染个别的、局部的问题，理性引导房地产消费和投资。

6.结语

对于具有特色旅游资源的泰安市来说，高铁建设的机遇十分难得，也必将对房地产的空间格局和发展建设产生重大影响。然而，对于城市发展所起到决定作用的毕竟是城市自身的发展决策。面对高铁机遇，保持清醒的认识积极提出政策支持，保障提供足够的土地供应，并在交通网络、城市结构、产业发展、旅游体系等方面积极采取对策，才能充分发挥高铁的催化作用，带动城市房地产发展建设。

主要参考文献：

[1]孙婷.高速铁路对城市发展的影响[J].现代城市研究，2008（7）： 82-87.

[2]段进.国家大型基础设施建设与城市空间发展应对――以高铁与城际综合交通枢纽为例[J].城市规划学刊，2009（1）：33-37.

[3]徐浩程.高铁改变城市竞争[J].决策，2010（12）.

[4]陈昕.高速铁路站点周边城市建设与发展研究[D].天津： 天津大学.

[5] 帅斌.以集聚效应为导向的综合交通枢纽规划方法研究[D].重庆： 西南交通大学.

第九放映室范文第4篇

地方经济年鉴特点分析

地方经济年鉴具有年鉴的一般特征，如资料性、连续性、年度性、检索性、工具性等，也可归类为经济类的专业性连续出版物。其兼具内容范围固定、发行方式多样、延伸领域广阔等特质，同时也有以下较为独特的特点。

“乡土特性”的个性特色。地方经济年鉴在框架结构、总体设计上强调记载当地党和政府制定的方针政策，突出反映地方经济建设的成就。“乡土气息”、“乡土特性”是地方经济年鉴的个性特色，它往往选取最具有当地特色的内容，如当地重要产业、工业成就等内容。地方经济年鉴具有全面反映地域经济发展演进的功能，有利于人们了解、认识一个地域经济社会，并帮助解决地方经济问题。

读者群相对较窄。地方经济年鉴的读者群主要为行业机构读者，包括地方政府机构及相关管理部门、研究机构、图书馆、当地大专院校，以及涉及本地区经贸活动的企业及相关行业团体、研究本地区经济的机构等。地方经济年鉴对地方经济发展的研究有参考作用，地方经济年鉴反映当地的经济建设成就、经验和问题，发挥着服务现实、指导未来的作用。

内容综合翔实。地方经济年鉴特点是点面结合，要考虑地域的覆盖面和部分行业等内容的覆盖面。在此基础上，选取有代表性的典型事件、成果、经验和人物，进行重点介绍，做到主从适度。同时，在内容方面，其资料一般较为权威、系统。地方经济年鉴多是由政府经济部门或其下设事业单位主管主办，其中的统计数据也多来源于政府统计部门或由相关行业企业提供。

经营模式单一。地方经济年鉴是地方经济知识高度密集的工具书，是反映当前地方经济信息的图书，可以起到宣传地方经济发展成就、加强横向联系的作用。但是地方经济年鉴的发行量均不大，主要以机构购买为主；收入来源主要包括财政拨款和广告收入，延伸领域开发不多。负责编辑出版地方经济年鉴的编辑，大多为地方政府内的工作人员，一般都有公务员或类似于公务员的身份和待遇。在年鉴的发行方面依托当地的政府部门，一般不开展过多的市场开发和营销运作活动，使地方经济年鉴的经营模式比较固定和单一。

地方经济年鉴的现状及问题

目前我国地方经济年鉴基本上都是处于政府财政补贴出版发行的状况，其真正面向市场销售的年鉴数量仅占出版总量的30%，其余的70%左右的年鉴基本上都是摊派或免费赠送到有关机构。一般而言，地方经济年鉴的需求者有个人和机构两类市场，而且机构购买和使用的年鉴占绝大多数。相比之下，国外经济年鉴的主要使用者则是个人。国内一家调查机构对年鉴出版发行的统计数据显示，我国目前92%以上的年鉴主要是销售给单位机构，最终的结果导致总体发行规模比较小，没有充分发挥地方经济年鉴应有的作用。地方经济年鉴出版发行方面存在的问题，其原因是多方面的，总结起来有以下几个方面。

出版发行过于依赖政府。地方经济年鉴的编辑出版虽逐渐走出政府出资的圈子，但很大程度上还是离不开政府部门所提供的内容资源和带来的影响力。年鉴发行还过于依赖政府，一定程度上影响了地方经济年鉴的扩大发展。

市场开拓意识不强。地方经济年鉴发行人员和部门存在着坐等上门的思想。实际上地方经济年鉴发行渠道比较单一，主要靠单纯的“官道”，即由年鉴编辑单位直接发放到各单位办公室，再由各办公室分配或向下摊派发行。这样的发行渠道不仅狭窄，还会导致一些需要年鉴的读者根本接触不到年鉴，直接影响到年鉴使用价值和经济效益的发挥。

宣传力度不够。地方经济年鉴由于读者群和宣传费用有限，以及长期以来受“官书”定位主导思想的束缚，宣传力度远远不够，未能吸引更多目标客户和潜在读者。一些年鉴编辑部只重视年鉴的编纂出版，而忽视年鉴的发行营销、宣传推广等环节，致使一些地方的普通百姓不但不知道地方经济年鉴是何物，更有甚者连本地区一直在编辑出版地方经济年鉴都不清楚，可见年鉴宣传工作的不到位。

内容与市场需求结合不紧。某些地方经济年鉴的编辑工作还存在闭门造车等现象。在计划经济体制下，我国地方经济年鉴的编纂和出版一般都是政府机构包办的，年鉴的编纂机构一般无需考虑其市场环境和发行营销等问题。在这样相对封闭的环境下，年鉴搜集和刊登内容往往过于宏观，与实际经济活动脱节，一些经济信息和市场需求也由于年鉴出版的时效性不强，对当地经济社会的支撑作用并没有发挥出来，也就很难为广大读者所接受。如此造成了国内许多地方经济年鉴在编纂和出版以后，销售不出去，导致其经济效益和社会效益都得不到有效体现。

对地方经济年鉴的创新赢利方式思考

地方经济年鉴要实现可持续发展，除了不能过度依赖政府外，可以考虑在突出区域经济特色的基础上走市场化运作的道路，通过进一步强化赢利方式的创新研究，以良好的经济效益，促进社会效益的提升。

以市场化为导向，提升年鉴市场知名度。地方经济年鉴在保持内容导向正确性和权威性的同时，进一步增强地方经济年鉴的实用性。增加地方经济年鉴的实用性，首先要不断完善地方经济年鉴的框架设计，精炼选题，增加有效信息的含量，特别是要适当提高二次文献比重，要大量增加对读者具有实用功能的指南性信息，如年度政策法规条目、重要信息索引、年度重要数据等。其次是地方经济年鉴在编纂过程中，可以考虑穿插一些实用性的知识类小信息，增强其便民性。比如在补白、附录中可以设置和刊载一些老百姓喜闻乐见的便民性和服务性内容，以增强实用性。

构建年鉴检索体系，提升检索功能是提升年鉴知名度的有效途径。地方经济年鉴是反映本地区经济发展现状的重要信息资源，年鉴检索系统是开发年鉴信息资源的重要手段。地方经济年鉴作为信息密集型工具书，编纂者为其构建检索系统十分重要，这不仅可为读者提供多种检索途径，方便其查找年鉴信息内容，从而达到多层次、多角度对文献信息进行有效的组织和传播，同时也是年鉴出版机构进行年鉴信息网络化和数字化建设的重要基础。例如《张家口经济年鉴》、《山西经济年鉴》等均建立了各自的检索系统并纳入到CNKI数据库跨库检索系统，不仅方便用户查找年鉴信息，还有效地塑造了年鉴品牌。

地方经济年鉴要提高市场目标读者的需求针对性，使内容策划与营销策略相呼应。地方经济年鉴应针对其读者多为研究机构、政府部门、企业的特点，提升年鉴文献资料的政策解读功能；对涉及本地区的最新动态与经济热点做深入分析，并大量刊载地区内的经济发展成就，招商引资信息，企业发展介绍，经济流通资讯等内容，吸引国内外的机构和经济客户来关注年鉴，查阅年鉴，从而使地方经济年鉴的内容策划和营销策略之间互为依存，相得益彰，真正成为一个地方经济发展的信息平台。创新年鉴的市场营销模式，注重广告客户的开发与培育。地方经济年鉴的编纂和出版属于文化范畴，其主要功能是对信息的和传播，可视为地方文化产业的一个重要内容。既然是一个文化产业范畴的内容，就需要按照市场规律办事，用做产业的眼光来对地方经济年鉴的市场营销模式加以创新和完善。要进一步研究并细分年鉴市场，建立客户档案，有针对性进行经济年鉴的编纂工作，提高年鉴的针对性和时效性。

年鉴出版后，可以在当地的互联网、广播电视、各类报纸期刊上出版信息。年鉴部门还可以通过媒体制作专栏或专题节目介绍年鉴功能，组织学生在假期开展读年鉴、用年鉴知识竞赛等活动，将年鉴推向社会。作为年鉴专业工作人员，应走出办公室，面对面地和读者沟通，宣传介绍年鉴，使读者和编者形成良好互动。年鉴编纂单位可以每年召开年鉴发行会和读者座谈会，与读者一起探讨年鉴的作用、特点和不足，既宣传了年鉴，又可以得到改进年鉴编纂工作的有效信息，获得更有价值的稿件。

广告营销作为地方经济年鉴最为有效和最直接的促销方式，在实际工作中应受到广泛重视并力争取得良好的经济效益。一般而言，地方经济年鉴的广告与普通商业广告具有较大的区别，主要在于其区域特征更明显，读者较为固定，因此广告也具有较强的针对性。例如《内蒙古年鉴》就利用多种途径创新广告业务，曾以“中国改革开放30年成就”为契机，大力宣传地方企业为地方经济的繁荣发展做出的突出贡献，不仅使年鉴的版面内容看起来更为活跃，而且打破了传统硬性广告宣传的窠臼，还获得了非常可观的广告收入，赢得了良好的经济和社会效益。

依托年鉴资源优势，多渠道多层次提升年鉴功能。年鉴事业要长期发展，必须坚持改革创新。地方经济年鉴的编辑、出版、发行工作要用全新的形式、全新的内容，提高各方面读者的关注度。在持续中发展，在发展中求新，推动地方经济年鉴事业不断前进发展是地方经济年鉴发展壮大的第一要务。

推进地方经济年鉴出版发行模式的创新。可以考虑将地方经济年鉴内容制作成光盘，甚至增加一些招商引资、广告宣传等信息内容，实现年鉴的数字化。目前，一些年鉴已经开始把其年鉴内容制作成光盘，向读者和潜在客户发放，例如《河北经济年鉴》、《重庆经济年鉴》均制作了光盘，年鉴销售时附赠光盘，增加年鉴的附加值。年鉴光盘作为印刷版年鉴的衍生物，具有较强的搜索优势，可以方便读者使用和保存，特别是在数字时代的今天，年鉴光盘可以成为地方经济年鉴一个重要的宣传营销手段。

推进地方经济年鉴传播模式的创新。一方面，地方经济年鉴编纂机构要建立并完善年鉴网站，作为年鉴自我宣传的平台和客户服务的内部网站，提升地方经济年鉴传播的质量，使年鉴网站成为一个地方经济发展的重要平台，经济社会信息的节点；另一方面，年鉴要强化与本地经济行政部门和企业的信息交流，增加与其他地区的横向交流与合作。按区域经济和行业特点，编辑人员还应加强与相关的地方经济年鉴和行业年鉴的合作，增强横向沟通和信息共享，使年鉴办出水平，突出地方经济特色。

第九放映室范文第5篇

【关键字】绿色建材；北方地区施工；可持续发展

1.绿色建材的发展趋势

改革开放以来，我国建材工业通过研究、开发、引进、吸收国外先进技术、设备，获得了较快的发展。

国家科委、国家建材局等有关单位组织编写的“生态建筑材料研究”已经被列入“国家863计划纲要”。90年代初在北京和上海相继召开了第一次环保材料言谈会和“绿色建材”主体研讨会，2000年10在天津市举行了“WTO与中国建材世界论坛会”和“中国绿色建材产品推荐会”。

目前正在发展的绿色建筑有太阳能建筑、生态建筑、健康建筑、资源保护屋、植物建筑等。采用清洁生产技术少用天然资源和能源，大量使用废弃物生产的利于环境保护和人体健康的绿色建材正在积极开发，“以人为本、天人合一”正是现代建筑追求的目标。如有代表性的绿色建筑是2000年悉尼奥运会场馆，它具有超前的环保意识，太阳能技术，水资源保护和污水，垃圾处理技术等环保科技得到了大范围的应用。清华大学设计中心楼是北京首座绿色建筑，也是我国较早的绿色建筑之一。该建筑采用了缓冲层策略——以减少采暖能耗和增加空气流通；利用自然能源策略——采用太阳能光电板发电技术：健康化，无害化策略——采用低放射性污染建筑材料和再生材料等

2.北方地区应用绿色墙体材料的必要性和可能性

北方地区冬季非常寒冷，民用建筑和工业建筑中采暖成为最主要的能耗形式。随着建筑业的迅速发展，建筑用能已占全社会终端能耗的1/4以上。墙体材料改革最显著的意义就是建筑节能以及环境保护。保温隔热节能建议：采取单一材料较理想，施工方便，效率高；采用轻骨料混凝土砌块墙外贴苯板；采用轻骨料混凝土砌块苯板夹芯墙；采用轻骨料混凝土砌块孔内填苯板；采用轻骨料混凝土砌块空腔内插入苯板；外墙保温常用EPS板、复合混凝土小型空心砌块。

绿色墙体材料具有一般绿色材料的特征，如采用低能耗制造工艺和不污染环境的生产技术；产品设计以改善环境、提高生活质量为宗旨：不仅不损害人体健康，还应对人体健康有益；产品具备多方面的功能，如防霉、防火、阻燃、隔声和防射线等。从不同方面出发，绿色墙体材料可以按以下方法分类。

2.1 按制作工艺分

按制作工艺绿色墙体材料可分为烧制品、蒸压制品和胶凝制品等。

《烧结空心砖和空心砌块》（GB13545 2003）已颁布并于2003年10月1日起开始实施。按主要原料分为黏土空心砖和砌块（n）、页岩砖和砌块（y）、煤矸石砖和砌块（m）、粉煤灰砖和砌块（f）。空心砖与实心砖相比较，其优点是可减轻结构自重，砖厚较大，可节约砌筑砂浆和减少工时。此外，黏土用量、电量及燃料亦可相应的减少。

蒸压制品是指不含水泥或含少量水泥而通过蒸压养护方式使砖或砌块结硬的制品。主要原料是砂和石灰，适用于就地取材，不占用耕地、生产耗能低、砖强度高、外观几何尺寸规整、放射性低，应称得上是环保产品。传统产品砖块小、自重大、耗料多、生产成本高且抗压强度低、抗剪强度差。现代产品泡沫混凝土砌块保温隔热性能好，吸声能力强，防火防水性能好，完全抗冻，收缩裂缝较少。

胶凝制品主要有混凝土小型空心砌块、商品砂浆和多功能砌块等产品。

混凝土小型空心砌块节土、节能，符合国家基本政策，承载力高，较砖墙轻，有施工快，墙厚较标砖薄，可节省结构面积等优点。商品砂浆品质稳定、节约材料，有利于文明施工和环保，且可配制出适应新型墙体材料所需的性能。多功能砌块是为实现建筑节能而发展的，如抗震、承重、保温、装饰作用等。

2.2 按原材料分

按原材料绿色墙体材料可分为重工业废渣类墙体材料、农业废渣类墙体材料、建筑垃圾制墙体材料、木质墙体材料、加气混凝土墙材产品、石膏墙体材料和复合墙体等。

绝大部分废渣，如煤矸石、粉煤灰、矿渣、炉渣等均可作为生产墙体材料的原料。工业废渣来源不同，有的可能含有不同类型及数量的重金属，产生一定的放射性，使用后影响人体健康。而绿色墙体材料应不对人体健康产生危害，只有满足国家标准《建设材料用工业废渣放射性物质限制标准》（GB6763- 86）规定的废渣，才能使用，主要产品包括粉煤灰、煤矸石、化学石膏、尾矿类和其他废渣类墙体材料。

农村的各种农作物剩余物——秸秆类资源，如麦秸、稻草、玉米秸、烟秆、稻壳、棉秆等在其化学成分、物理力学性能指标上均与木材相近，可以生产各类应用于墙体的人造板材。农业废弃物来源广泛、资源丰富、价廉易得、成本低，有很强的市场竞争力，并且节省能源、减少污染、保护环境，生产的墙体板材具有重量轻、强度好、安装方便等特点，符合绿色建材的发展方向。用农业废弃物生产的墙体材料包括麦秸均质板、纸面草板、植物纤维水泥板、麦秸人造板和秸秆镁质水泥轻质板等。

建筑垃圾包括渣土、废砖石块、废混凝土块等，其中砖石、混凝土等废料经破碎后可以代替砂石集料，重新用于生产砂浆、混凝土和其他建材产品，达到循环利用的目的。我国建筑垃圾用于墙体材料的研究生产尚处在起步阶段，已开发成功的产品有轻质砌块。利用建筑垃圾生产墙材产品是节约资源、保护环境、实现绿色墙材的有效途径。

3.结束语

为了实现我国的可持续发展战略建筑材料势在必行，在北方地区，首先应当大力提倡使用绿色墙体材料，应当发展节能、节地、利废的新型墙体材料，加快推广使用绿色墙体材料。使用绿色墙体材料对于提高我国消费者的居住环境质量、保护我国的有限资源、减少废物的排放量有着不可估量的作用。绿色施工也应当减少资源的消耗，节约能源，提高效益才是可持续发展的。同时，力求结合我国国情的经济发展，有计划、有重点地选择最佳的建筑节能材料方案，实现多功能化、智能化，满足愈来愈高的安全、美观、耐久、舒适的要求，同时着力推广和扶持环保产业的发展，将是我国经济的一个新增长点。

参考文献：

[1]金宗哲.论中国的绿色建材.中国建材，1998，（2）

[2]丁大钧.砌体结构.北京：中国建筑工业出版社，2004

[3]西安建筑科技大学绿色建筑研究中心.绿色建筑【M】.北京：中国计划出版社，1999