贷资施工合同

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贷资施工合同范文第1篇

一、问题提出

美国次贷危机后，金融服务实体经济倍受各国重视。但转型中的我国金融与实体经济出现了脱节的现象（姚先国等，2003）。金融资源不能有效配置到实体经济，整个社会资金集中在房地产、股市、信托等领域，中小企业和实体经济融资困难（李桂花，2015）。供应链金融作为内生性市场价值挖潜的重要工具（肖奎喜等，2010），从诞生之初便同时具备了产业和金融两种属性（王晓东等，2015），能够在供应链层面为中小企业提供资金。中小企业是我国实体经济的生力军，在经济转型期以间接金融为主的当前，我国更多地强调如何强化金融创新，将金融资源有效配置到中小企业。供应链金融这一创新模式可实现银行、供应链节点企业、第三方物流企业等各参与主体的共赢，在解决中小企业融资难题方面独具优势（马娟等，2013）。肖奎喜等（2010）指出，供应链金融是对传统商业银行“点对点”信贷机制的突破与完善，进而基于边际信誉正向提升的假定，研究认为，依托核心企业的融资路径，供应链金融服务有利于扭转中小企业信贷评级的弱势地位。由此，供应链金融解困中小企业融资的根本在于参与各方通过构建共生联盟，借助优势资源整合的创新方式，突破了中小企业在传统市场上的信贷弱势。

相对于如火如荼的供应链金融实践探索和理论研究，有关供应链金融基础支撑理论的研究严重滞后。肖奎喜等（2009）将供应链金融的融资理念和实践模式建立在市场交易成本、委托责任及金融机构融资偏向三个命题基础之上，认为金融供应链的产生和持续发展是市场交易主体为各自利益最大化进行博弈的必然趋势。苏志鹏等（2012）基于新制度经济学的观点，认为供应链金融产生的原因是相互依赖性和互惠制度以及在协同效应下优化配置的需要。鉴于理论界对于中小企业融资难题的基础理论研究较为丰富，有学者尝试借用交易成本理论、信息不对称理论、信贷配给理论等来对供应链金融解困中小企业融资难题的优势加以解析。但上述理论研究无法系统呈现供应链金融通过多方协作实现整体价值创造的过程及机理，即供应链金融实现多方共赢的关键点在哪里？如果是中小企业弱势信贷的突破，那么实现弱势信贷突破的优势来源是什么？如果资源整合是其获取优势的基础，那么又是通过怎样的整合途径获取这一优势的？本文试图借助共生理论和资源整合理论，对供应链金融整合各方优势资源，促成中小企业弱势信贷突破，直至实现多方协同共赢的运作机理加以解析，以期丰富供应链金融的基础理论。

二、共生理论与供应链金融共生系统

自生物学领域的共生概念被引入经济学领域以来，共生理论常用于解释组织或企业群体之间相互依存、相互影响的关系与合理共生、相互演化的机制。据袁纯清（1998）的观点，共生是指共生单元在一定共生环境下按照某种共生模式形成的关系，本质是系统中不同组织之间的共同进化、共同适应与共同发展，通过共生单元的协同与合作，彼此间在激励中向对称性互惠共生的最终稳定状态进化。

供应链金融系统是由供应链上的核心企业与中小企业、供应链外的物流企业与金融企业等共生单元，基于业务供需的需要和优势互补的协作共赢目标，以契约联盟的方式，按照较固定的分工合作模式，共同追求价值增值的一种共生系统（见图1）。其中，供应链上各中小企业和核心企业基于某一产业的专业化分工而建立了相对稳定的业务购销合作关系，大企业借助与各中小企业的分工和合作实现了生产的专业化和业务的核心化，中小企业则可借助大企业的市场地位和综合实力实现购销的稳定、信誉的提升和融资环境的改善；第三方物流企业借助供应链不仅可稳定物流客户，还可利用自身对供应链物流与信息流的掌控优势，通过与银行等金融机构合作供应链金融业务，获取价值增值；金融企业借助供应链可低成本拓展中小企业融资业务，通过与物流企业的合作可实现融资风险的可控。在供应链金融共生系统中，各共生单元都借助自身的核心业务优势与其他主体建立合作关系，并基于相互间协作实现系统整体资源利用率的提升、生产或经营效率的提高以及价值的增值等。进一步，如果存在合理的利润分配机制和有效的风险分担机制，则整个系统将会朝着对称性互惠共生的帕累托最优状态演化。此时，各共生单元间的关系就转变成了共生企业之间以及供应链金融联盟与外界环境及其他联盟间的共生合作关系。

[中小企业][中小企业][核心企业][第三方物流][商业银行][供应链联盟][物流][契约联盟][契约联盟][资金流][信息流][契约联盟]

图1：契约基础上的供应链金融共生系统

三、资源整合理论与供应链金融中的资源整合

资源整合是经济组织根据自身的发展战略，基于满足客户需求、提升核心竞争力的目的，对自身内部不同资源或者将自身资源与外部合作伙伴的资源进行组织、协调、整合、配置，从而提高客户服务水平的过程。据郑健壮（2006）的研究，经济组织中存在着资源、能力、竞争力的递进过程，即“整合”的过程，持续竞争优势源于组织对于资源和能力在时间和空间上的不断“整合”，不仅是对于企业内部不同资源的整合，还需要企业内部和外部资源的整合，资源整合是经济组织产生竞争力的关键机理。

作为一项金融创新，供应链金融是各协作方基于协同共赢的共同目标而构建的联盟，在实现多方共赢的过程中，蕴含着各协作方资源的整合和优化配置（见图2）。

一是供应链金融实现了产业和金融的融合。供应链金融是基于产业供应链的存在而存在，而金融与产业的有机整合协调，恰是供应链金融的价值所在。单个完整的供应链是整个国民经济中最小的局部微循环，供应链金融借助多方协作，将资金完美注入并深度影响单个供应链的各个环节，影响并促进整个实体经济发展（周国正，2015）。如果供应链金融解决方案不能真正把资金注入产业链，就无法满足供应链联盟的诉求，也就是失败的。

二是供应链联盟内部生产资源与信用资源的整合。供应链上的核心企业为集中自身的研发、技术等优势，将生产链条上的原料、在产品、加工、组装、销售等环节分包给供应链上的众多中小企业，而众多中小企业则在分工的环节集中自身优势提高原料或产品质量、降低生产或销售成本。这样每个节点企业在各自优势领域为联盟贡献核心能力，从而实现生产资源的优势互补。供应链上的核心企业市场地位高、综合实力强、信用度高、融资能力强，不仅在生产链上占据资金高地，而且在间接金融市场上更受银行青睐，而供应链上的众多上、下游中小企业尽管生产原料采购或产品销路不成问题，但经常会因规模小或信息不全等遭遇融资困境。此时，众多中小企业可借助与供应链上核心企业间的真实交易背景，实现与核心企业高信用资源的整合。

[物流、信息流、资金流的整合] [第三方物流][商业银行][产业与金融的整合][线上资源的整合][商流、物流、信息流的整合][生产资源的整合、信用资源的整合][核心企业][中小企业][中小企业]

图2：供应链金融中的资源整合图

三是第三方物流对商流、物流与信息流的整合。供应链联盟一旦将所有环节的物流打包给一家第三方物流企业，则这家第三方物流企业就可以通过对自身物流流程的组织、协调、管理、信息化建设等，实现商流和物流、商流和信息流、物流和信息流的整合，从而不仅提高了物流服务水平、绑定了客户，还增强了核心竞争力。

四是第三方物流与银行对物流、信息流和资金流的整合。供应链上众多中小企业的融资困境以及核心企业财务管理的需求，促成了第三方物流企业与银行的资源整合。第三方物流企业依据自身对商流、物流和信息流的掌控优势，让具有资金资源和信贷风险管理优势的银行看到了战略整合的强大前景，两者的资源整合取得了1+1>2的效果，不仅为双方创造了业务的拓展与服务的增值，更是产生了较强的外部效应，有效突破了供应链上众多中小企业的信贷劣势，保证了供应链上资金流的顺畅。

五是各参与方互联网资源的整合。基于大数据对客户企业的整体评价是供应链金融服务的前提（宋华，2015）。互联网的发展使云计算、大数据成为可能，供应链金融各参与方业务的线上化和实时化，大大强化了数据和信息的即时传输，不仅提高了交易和服务的效率，更是促进了企业的信用建设，同时也强化了银行对企业的信用管理。

四、一个分析框架：供应链金融共生系统的优势资源整合

共生的本质是各共生单元借助各自优势资源或能力进行的协同与合作。在供应链金融共生系统中，供应链核心企业、供应链中小企业、第三方物流、银行等共生单元基于契约联盟，借助于互联网技术相互连接起来，并凭借各自在优势领域的核心能力开展合作，从而实现协同共赢与整体绩效最大化。可以说，供应链金融共生系统实现了生产、信用、产品、客户、资金、技术等资源的重新整合和优化配置，体现了一种基于整体绩效最大化或系统优化的优势资源整合思路。按照这一思路，可以在供应链金融基础理论的研究中，将共生理论和资源整合理论有机联系起来，建立一个相对综合的理论解释框架（见图3）。

图3：分析框架图

如图3所示，供应链金融首先表现为供应链、物流和金融的产业融合，即借助特定的金融工具对各方核心资源进行有效集中、提炼、优化配置，实现商流、物流、信息流、资金流的高效整合，以有效解决供应链联盟的资金流问题，获取整体优化的增值效应。供应链金融的运作过程实质上就是供应链核心企业、中小企业、第三方物流企业、银行等单元的共生过程。在共生过程中，各共生单元通过贡献自身的核心资源，在各自的优势环节开展合作，相互之间资源共享、优势互补，核心能力交互延伸。这样，价值链中的每个环节都分别由效率最高的合作伙伴来完成，从而可以实现各个环节对价值链增值的最大贡献，价值链上的各共生单元也实现了最大限度的增值，从而达到“共赢”的协同效应（薛昕昀，2010）。据此，供应链金融的运作过程同时也是各共生单元基于共赢的优势资源整合过程。

五、供应链金融价值创造机理：优势资源整合与弱势信贷突破

（一）供应链金融系统共生机制

供应链金融的核心价值在于基于各共生单元的资源整合而实现的系统协同共赢。若将供应链金融共生系统的运作表示为一个简单的动力模型，显然，各共生单元的资源整合是手段，系统协同共赢是最终目标，而中间还应存在一个中介指标或中间目标，即供应链上各中小企业弱势信贷的突破（见图4）。供应链金融的目标客户群主要是中小企业，供应链金融业务之所以吸引眼球，首先在于它为中小企业融资的理念和技术瓶颈提供了解决方案（深圳发展银行―中欧国际工商学院“供应链金融”课题组，2009）。在此基础上，供应链整体才有可能实现融资成本的降低，商业银行才有可能实现中小企业信贷市场的拓展，第三方物流企业才有可能在未增加资源投入的情况下获取金融增值服务收益。同时各共生单元在整体绩效最大化的驱动下又开展新一轮更深层次的资源整合，循环往复，形成供应链金融系统的良性运作机制。

[资源互补][同步协同][中小企业弱势信贷突破][供应链整体融资成本降低][商业银行信贷市场拓展][第三方物流业务空间开拓][系统协同共赢]

图4：供应链金融系统共生机制

（二）从优势资源整合到弱势信贷突破

供应链金融共生系统价值创造的关键点是各共生单元整合优势资源对供应链中小企业信贷劣势的突破，这既是一种资源整合效应，又是一种共生协同效应。安德鲁?坎贝尔等（2000）将资源的整合效应区分为两类：一类是互补效应，对应有形资源的调用，即通过资源互补，扩大个体或整体有形资产的使用范围，使实体资产得到充分利用而实现的效应；一类是协同效应，对应无形资源的共享，即通过整体无形资产的相互共享和重用，使整体与个体提高了对实体资产的利用效率而实现的效应。邱国栋等（2007）认为安德鲁?坎贝尔的上述区分不够清晰，他指出，无论是可见资源或实体资产的组合效应，还是隐性资产或无形资源的组合效应，或者是可见资源与隐性资产的组合效应，都应该属于协同效应（资源共用效果或资源互补效果），进一步，从价值生成的角度，将协同效应区分为资源的共用效果、互补效果和同步效果三种。我们认为，有效的资源整合对应着各方资源的充分、高效利用，产生成本节省或价值创造的协同效应，最终实现整体价值增值。协同效应的产生过程同样对应着有形或无形资源的有效整合或充分、高效利用。从这一点而言，资源整合效应和共生协同效应实现了统一。由此，可以借用邱国栋等（2007）构建的协同效应理论框架，基于资源共用、资源互补、同步协同三个路径（见图4），对供应链金融共生系统的优势资源整合到中小企业弱势信贷突破的机理加以分析。

1. 资源共用。供应链金融共生系统中最典型的资源共用可谓供应链联盟整体信用资源的共用。在供应链联盟中，核心企业的信用较强，中小企业的信用普遍较弱，供应链联盟整体的信用能力凭借节点企业间发生的交易关系及形成的价值循环普遍较高。具有强烈融资需求的一般是节点中小企业，它们实力较弱，可抵押的固定资产较少，但其与核心企业或其他节点企业的商品交易关系是真实稳固的，且交易本身具有自偿性的特点。换言之，若有信贷资金支持，则信贷资金进入供应链的经营循环后，能依据上述交易关系实现增值回流，这为中小企业捆绑核心企业的信用或借用供应链整体的信用创造了条件。某一节点中小企业的融资需求其实是供应链联盟整体面临的融资需求，这也为核心企业向中小企业输出信用以及供应链联盟共享信用提供了激励。银行在对授信申请人的融资需求、交易背景等以及供应链联盟整体的行业状况、市场份额等综合考量的基础上，基于供应链联盟整体开展的结构授信模式，实现了节点中小企业对于供应链联盟整体的信用共享，有效地规避了节点中小企业信用不足的融资弊端。

供应链金融共生系统中另一主要的资源共用是银行与物流企业之间的客户资源共享。供应链金融客户与物流企业客户高度重叠，在当前物流外包的趋势下，抢占供应链联盟、以供应链联盟为单位提供物流服务成为第三方物流企业拓展的不二选择。提供供应链融资的商业银行同样面临发展供应链联盟客户的需要。商业银行和第三方物流共享客户资源的激励，提升了两者在供应链金融服务中的合作意愿和合作力度，促进了共生系统中金融和物流的融合。这显然有利于解决各供应链联盟中大量中小企业的融资难题。

2. 资源互补。供应链金融共生系统中的资源互补主要体现在金融和物流的协作方面。金融业与物流业在面对供应链贸易背景的视角上，具有天然的利益和价值契合点：供应链融资的产品运用很多都涉及物流的控制，物流企业充当银行人的角色，监管信贷的支持性资产，并就企业的经营活动向银行提供预警，获取物流服务以外的金融增值收益（深圳发展银行―中欧国际工商学院“供应链金融”课题组，2009）；同时，银行也基于物流的控制设计相应的金融产品，实现对信贷资金流向与流量的控制与管理。显然，这里的资源互补指的是第三方物流企业运输、仓储、动产监管等专业服务优势与商业银行的资金、金融产品设计、信用风险管控等资源、技术优势的互补。除供应链联盟信用资源共享外，物流与金融资源互补是供应链金融共生系统实现中小企业弱势信贷突破的又一关键。商业银行正是基于供应链联盟企业之间交易的背景以及第三方物流企业的物流控制和信息流集成，来为供应链上的授信申请人量身定做结构性授信安排和差异化融资服务。这里，商业银行将物流控制视为对信贷风险的控制变量。商业银行主要是依据企业之间交易的流动资产，比如存货、应收账款、预收账款等为供应链中小企业提供信贷支持。供应链金融下，第三方物流企业对于信贷支持性资产的监控，替代了传统信贷模式下中小企业对于固定资产的抵押。这一替代有效缓解了其可供抵押的固定资产不足的难题，实现了以真实交易关系和流动资产作为信贷支持资产的创新。物流控制不仅有效降低了银行的信贷风险，而且突破了中小企业的信贷劣势。

3. 同步协同。在供应链共生系统中，各共生单元均为独立的企业个体，彼此通过显性契约（合同等）或隐性契约（长期合作衍生出的信誉等）构建了战略联盟或合作关系。这种基于契约关系的多方资源联合，要想获取资源的优化配置效应，必须实现各方资源的快速、高效集成和低成本、高效率整合，即各方资源的同步协同。同步协同意味着协作效率的提高，在电子商务的条件下，企业集合通过信息技术的联结和控制，以信息的形态及时反映物流和资金流活动，进而真正实现物流、资金流、信息流的实时、集成和同步的控制，达到企业间生产系统或经营系统的同步化协作运行（邱国栋等，2007）。基于信息化的同步协同是信息流的快速形成和传输过程。供应链金融中，不管是交易物质的采购、生产、销售、运输过程，还是资金在供应链中的周转过程，都需要信息流的引导和整合，以减少各环节的停顿时间，因此，基于信息化的同步协同还是信息流与物流、资金流高效整合的过程。

同步协同对应着各共生单元的线上无缝对接以及共生系统中“商流、物流、信息流、资金流”的即时对接，直接效应是协作效率提高下的交易成本节约，因而是供应链金融突破中小企业弱势信贷的又一关键，是资源共享和资源互补的技术基础。首先，供应链联盟企业的同步协同可实现商流信息的即时对接，提高各参与企业的响应速度，降低企业的库存量和资金占用，提高资金的运营效率，这显然有利于供应链联盟整体竞争力和信用的提升。其次，供应链联盟企业和第三方物流企业的同步协同可实现商流信息与物流信息的对接，不仅可以实现物流对商流的提前安排，提高物流周转的效率，还可以实现交易过程及物流状态的可视和透明，强化物流管理的效果。再次，第三方物流企业和商业银行的同步协同可实现物流信息与资金流信息的对接，有利于第三方物流企业快速收集商流、信息流，及时向商业银行呈现支持性信贷资产的状况、流向和流量，为银行授信、授后跟踪和快速应对创造了便捷条件。最后，商业银行和供应链联盟企业的同步协同可实现商流与资金流的对接，有利于商业银行根据供应链节点企业的请求提前安排资金，使资金快速介入供应链参与周转，这不仅能为授信申请人和供应链联盟带来财务成本节约，还能为商业银行带来信贷增值回流的顺畅与加速。基于互联网、对接各共生单元的供应链金融平台是同步协同的技术保障。也正是基于这一点，以互联网为基础的供应链金融成为与产业发展关系最为密切的金融形态（宋华，2015）。

六、结论

本文基于共生理论和资源整合理论，试图构建一个供应链金融价值创造的理论框架。供应链金融的价值创造体现为各参与主体的协同共赢。供应链金融系统是各参与主体相互影响、共同进化的共生系统，各共生单元协同共赢的关键是共生系统中介目标的实现，即对于中小企业信贷劣势的突破，而实现这一突破的重要手段则在于各方优势资源基于三方路径的有效整合：

一是资源共用，包括供应链联盟中各企业尤其是中小企业对于整体信用资源的共享以及商业银行和第三方物流企业对于客户资源的共享。前者使得中小企业借助与核心企业的交易关系提升了信用水平和融资能力，后者保证了商业银行和第三方物流企业的参与热情，巩固了共生系统的稳定性。

贷资施工合同范文第2篇

各区、县委，各区、县人民政府：

根据市委办公厅、市政府办公厅京办发〔1992〕6号文件的通知，现就有关具体问题补充通知如下：

一、各区、县相应成立的接收安置军队退休改离休干部调整待遇审核工作小组办公室为完成审核、报批工作所需的办公经费由各区、县财政局专项拨付。

二、调整这部分离休干部的生活待遇及1993年以后的荣誉金所需经费，按现行财政体制由区、县财政负担。

贷资施工合同范文第3篇

>借款申请人因经营需要，特向我行申请个人消费额度贷款万元，期限三年。该笔贷款由提供本人的房地产作抵押。根据信贷管理的要求，为防范风险，我行组织信贷人员对借款申请人及抵押物状况进行了认真、细致的调查，具体调查情况如下：

>一、借款申请人的基本情况

>，男，现年31岁，湖南省县人，大专文化，身体健康，身份证号码：，户口所在地县镇，家庭住址：路，家庭电话：，手机号码：，申请人系我县城镇开发公司停薪留职干部，其妻谭，现年31岁，湖镇人，高中文化，户口所在地县城关镇，身份证号码：，身体健康，系博桂园房地产开发有限公司员工。借款申请人家庭共三人，一女，在读小学，属未成年人。

>谭自参加工作以来，一直在县城镇综合开发公司工作，具有丰富的行业经验及管理能力。从1999年开始，其停薪留职独集和与他人合资先后开发了县平头住宅四栋、西路综合大楼，县重点工程巷步行街等工程项目，累计完成建筑面积2平方米，工程量万元左右。其承包的工程质量都是优良工程，社会声誉较好，经过几年的发展，现已拥有个人资产近250万元。

>二、借款用途：

>2003年5月，谭与园房地产开发公司签定了一份施工合同，合同要求主体及部分安装工程按图纸要求以元/m2承包金穗大楼工程项目，该项目基本情况如下：

>工程名称：大楼

>工程地点：开发区

>工程立项批准文号：

>承包范围：土建、水电安装

>工程建筑面积：m2

>工程总造价：万元

>根据施工合同规定，其工程价款的支付与结算方式为1、工程发包方在承包方正式施工并完成隐蔽工程及主体第一层后支付万元整，第二层否第七层每完成一层支付20万元。2、装修工程：水电安装、粉刷、铝合金门窗安装完毕付万元，打灶、铁门安装、刮胶、屋顶水泥装修完工后发包方支付30万元整，工程验收合格后结付80万元整，余款按集资价格抵付四套房子给承包方。8万元作保证金，验收合格一年，房屋未出现质量问题，余款半年内付清。

>目前，该项目主体工程已完成，外墙装饰，室内水电安装及抹灰刮胶也在同时进行。整个工程已投入资金270万元，发包方按合同已支付200万元，承包方谭已垫资70万元，要完成该工程谭需再投入60万元，而工程余款的拔付工等整个工程验收合格后才能拔付，因此该借款人资金周围困难，为了不影响工程进度、按期履约，特向我行申请45万元个人消费费额度贷，由借款人本人提供自有房地产作抵押。

>县博桂园房地产开发公司开发的大楼项目住房已100%预售完，1－2层业门面已预售40%，预定金额达314万元。足已支付谭工程款。

>三、借款人的资信状况及银企关系

>借款人谭是我县晓有名气的建筑商，其为人诚实，重合同守信用，自九十年代末期就停薪留职下海从事奸诈建筑行业，从一个国家干部到今天拥有数百万家产的建筑商，他深知企业的艰辛，深知个人资信的重要性。据调查，其开始下海时的原始资本是靠民间借贷来筹资，从建筑市场反馈的信息来分析，其本人多年来从没有借贷纠纷等现象出现，这说明其个人信度较高，借款人已凭自己稳健的工作作风、诚信的个人资信、优良的工程质量开辟了自己的市场，在我县的建筑行业中占有一席之地。

>借款人及家庭成员一直都在我行府前街分理处存款，是我行的老客户，从客户提供交记录看，其交易频繁、交易量较大，近几年来其所做工程款的拨付大部分在我行办理，是府前街分理处较大的储户。

>四、抵押物情况

>借款以自有门面及房产作抵押，抵押物位于县城关镇环城西路，一宗是门面，建筑面积为207.25平方米的酒店，另一宗是第4层层住宅一套，建筑面积为平方米，抵押物地处较繁华地段，地理位置较好、变现较易，酒店出租给他人经营，年租金收入3万元，住宅自住。抵押物初评价值万元。抵押物产权手续齐全，房产证号为：字第01013141号，宜房权证城关字第号。土地使用权证：宜国用（2003）字第号，宜国用（）字第00037号，抵押率低于%，符合我行个人消费额度贷款抵押的要求。

>五、借款人的还款能力分析：

>借款人的还贷来源主要是工程收入及门面租金收入：

>1、工程收入：20万元/年

>从借款人近几年的承包合同分析、借款人业务发展较好、诚信度较高，每年的工程量都在200万元以上，目前建筑行业的平均利润为10－20%左右，按此利润测算，借款人每年可实现纯利润在20万元以上，金穗大楼的工程可实现利润30多万元。

>2、门面年租金收入：2600元/月×12个月＝3.12万元/年

>从以上收入来源可以确定，借款人年收入可达23万元，第一还款来源充分，第二还款来源，抵押物产权明晰，手续齐全、变现较易，且具有一定的增值空间。

>六、风险防范

>该笔信贷业务第一还款来源充足，第二还款来源稳定可靠，贷款的风险相对来说较小。但建筑行业拖欠工程款是值得关注的问题，因此要加强贷后管理，督促借款人工程款资金结算通过我行，随时掌握借款人的资金流向及财务状况，发现风险，及时收回贷款，确保我行信贷资产安全。另外要求借款人办理抵押物登记过户手续和财产保险手续，明确我行为第一受益人，加强对抵押物的监控管理，尽量将贷款风险控制在萌芽状况。

>七、结论

贷资施工合同范文第4篇

【关键词】应收账款；风险；管控

一、后金融危机时代施工企业应收账款存在的问题

为应对金融危机对我国经济的影响，从2008年四季度到2009年年底，中央政府和地方政府共同投资4万亿，刺激经济的持续增长。这4万亿的投资，主要投向基础设施建设、民生工程建设以及节能减排和生态工程建设等，这大部分领域，施工企业都会涉入。从2010年初开始，政府连续出台了一系列针对房地产业的严厉的调控政策，收紧其融资渠道。2011年以来，中国人民银行通过上调存款准备金率收紧银根，使信贷资金收紧。这些政策的实施，直接影响到期下游企业―施工企业。由于施工企业承接的工程工期较长，有相当一部分工程的债权，即应收账款受到影响。

一般来说，施工企业的应收账款包括工程款、投标保证金和履约保函（保证金）。应收账款存在的问题可以概括为以下几个方面：

1.应收账款金额大，垫资施工现象普遍

我国施工企业数量众多，规模大小不一，施工水平参差不齐，建筑市场虽规模庞大，但竞争非常激烈。为了在这个市场上分得一杯羹，施工企业往往以先将工程揽到手作为第一要务，将对方能否及时拨付工程款放在其次，从而造成垫资施工非常普遍，应收账款的金额可能越积越大，为日后现金流量的有序流动和经营成果的最终实现留下了后患。

2.对企业信用重视不够，相互拖欠成为习惯

根据《合同法》关于建筑工程合同的规定，承包人承包的建设工程，不能直接转包给第三人，也不能将工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人，这是为了防止一些不具备施工能力的承包人（及“皮包公司”）通过转包或分包坐收渔利。同时规定，“禁止分包单位将其承包的工程再分包，”这是禁止工程出现“三包”。但是这种不规范的现象在现实中大量存在。这种层层转包的施工企业之间，尽管订立了施工合同，合同中也会规定工程款支付的相关条款，但是，实际该条款的履行度很低。企业对自己的信用重视程度不够，业内严格履行合同中工程款支付条款的企业又比较少，企业间相互拖欠（及“三角债”）成为习惯，越是下游的施工企业工程款的回收越是艰难。

3.领导重视利润，忽视现金流量

据笔者了解，很多施工企业将最为精干的人员、充足的财力以及大量的精力用于承揽工程，搞生产经营，强调其龙头地位。领导认为，只要揽到活，有了收入，就有了利润，也就有了业绩。而对于承揽工程的质量、能否按时收回工程款、以及在工程款回收上投入的精力和财力，重视程度都远远不够。即使在进行经济活动分析时，往往注重考核盈利指标，不考虑应收账款回收率，轻视现金流量分析。

4.会计核算水平差异大，应收账款账目不够清晰

如前所述，我国施工企业数量众多，会计核算水平差异很大。尤其是规模比较小的施工企业，往往对会计机构的设置和会计人员的配备不够重视，会计力量薄弱，会计核算水平低下。应收账款的核算比较复杂，需要进行二级甚至三级、四级核算，还会涉及到其他债权债务类的账户。如果会计核算质量低，不能做到应收账款账目清晰，将直接影响到企业利益的实现。

二、施工企业应收账款的风险

施工企业应收账款一系列问题的存在，导致应收账款占流动资产的比例日益加大，应收账款周转率不断降低，现金流量严重不足，给企业带来了诸多风险。

1.应收账款占用大量资金，导致企业资金周转困难

应收账款的内容是企业为完成工程所付出的所有代价，如材料费、人工费、设备折旧费等，而这些支出都是由企业垫资的，占用了企业的流动资金。当然应收账款还包括企业合理的利润。可以看出，如果企业完成的产值形成应收账款，不仅不能够实现预期的利润，而且企业之前为工程付出的所有代价都得不到补偿。另一方面，一般情况下，企业在形成应收账款的情况下会确认收入，就要缴纳流转税；有了收入就会形成利润，就要缴纳企业所得税。税金是实实在在的现金流出，而与该税金相关的现金却没有流入企业，只能占用其他渠道的现金来完税。久而久之，企业的资金周转会陷入恶性循环，背着应收账款的沉重包袱举步维艰。

2.应收账款的大量存在，增加了企业的成本

应收账款的成本包括管理成本、机会成本和坏账成本。管理成本更多地体现为收账费用，如与债务人沟通的费用、收账人员的薪金和提成等等，其在应收账款的成本中所占比例不可小觑。机会成本是企业的资金因占用在应收账款上而无法进行其他投资而丧失的收益，很多施工企业，特别是规模比较小的施工企业，往往忽视机会成本的存在。坏账成本是应收账款最为重要的成本。应收账款金额越大，拖欠时间越长，形成坏账的可能性越大，坏账成本越高。应收账款一旦形成坏账，不仅无法实现利润，曾经在该工程上付出的相关成本（及垫支的自有资金）也将付之东流。

3.应收账款夸大了经营成果，为企业潜亏埋下伏笔

应收账款的形成一般伴随着收入的确认，收入的确认又会形成利润。如果应收账款金额过大，虽然报表上的利润状况良好，但这可能只是表面的暂时繁荣，经营成果被夸大，潜亏可能已经在悄然酝酿。应收账款一旦形成坏账，经营成果这个泡沫破裂，真正的亏损便形成。企业必须理顺经营成果与应收账款的关系，充分认识到应收账款的风险。

三、施工企业应收账款的风险管控措施

只要存在应收账款，其风险就客观存在。在现在的信用社会，企业不可能消除应收账款，但是企业必须树立应收账款的风险意识，采取有效的管控措施，将应收账款给企业带来的风险降到最低。笔者认为，对应收账款的风险应进行全过程管控，制定一套完善的风险管控体系。

1.领导应高度重视应收账款风险，保证承接工程质量

领导必须转变观念，认识到“有活干”和“能收回款”同等重要，认识到现金流量是企业的血液，认识到大额的应收账款给企业带来的风险。因此，要从源头上进行风险管控，即保证承接工程的质量。首先要对建设单位的资信状况进行调查，了解其在业内的信誉度和财务状况，争取做到不承揽信誉度低的工程，不承揽巨额垫资和资金不到位的工程，防止形成工程一到手，潜在拖欠便形成的现象。其次，在与建设单位签订合同时，一定要严谨，仔细研读合同条款，特别是要注意关于工程预付款、工程进度款、工程尾款的条款，关注其关于支付额度以及支付日期的规定，明确延期付款的违约责任。切忌因急于找活干而盲目签订合同，防止日后发生纠纷。

2.加强施工企业应收账款内部控制，多管齐下有效管控风险

施工企业应该由财务部门牵头，制定应收账款内部控制措施，多管齐下有效管控应收账款风险。

（1）企业应成立专门的清欠机构

施工企业应该成立专门的清欠机构，负责企业日常应收账款的清欠工作。清欠机构可以由企业的财务总监或者总会计师领导，也可以直接制定清欠机构负责人，负责领导、协调和处理应收账款有关事宜。在条件允许的情况下，清欠机构最好能够配备法律顾问，以及时处理债权债务纠纷。

（2）企业实行工程款回收责任制

施工企业应实行工程款回收责任制，根据应收账款的特点，责任到人。首先，对于在建工程款的回收，应由项目经理担任清欠第一责任人，签订资金回收合同。在工程施工的过程中，建设单位为了防止由于工程款不到位而造成工期延误，工程款的拨付一般比较及时。项目经理在施工中与建设单位打交道比较多，因此应加大在建工程款的回收力度，提高在建工程款的回收比例。其次，对于工程尾款，收款难度大，可以由专门的清欠人员或具有收款特长的人员清收。

（3）企业应制定清欠奖励措施

施工企业应制定工程款清欠奖励措施，充分（下转第109页）（上接第107页）调动清欠人员的积极性。企业应该根据工程款拖欠时间和回收难度确定提成比例，工程款一旦收回，应尽快兑现奖励。

（4）企业应加强应收账款账务工作

第一，企业应该加强应收账款的明细核算，做到账目清晰；要注意确认收入是否符合准则规定的五个条件。第二，要按月编制清欠报表，列明每一项应收账款的建设单位、工程名称、合同金额、结算金额、已收款项、尚欠款项、最后一次收款日期和清欠责任人。第三，为加强与付款方的沟通联系，确保双方工程款往来账务一致，解决收付款过程中因时间、空间、票据传递等原因造成记录差错，防止人为因素造成舞弊，谨防工程款超过诉讼时效，企业进行定期与不定期对账，采取的方式可以是“面对面”对账、“对账函”、“电话对账”、“传真对账”等，要以“面对面”对账为主。

（5）合理计提坏账准备

计提坏账准备是谨慎性原则的体现，是应收账款风险防控的重要措施。企业可以根据建设单位的信用情况结合应收账款的账龄来确定坏账准备的计提比例。

3.针对应收账款特点，应采用灵活多样的清欠措施管控其风险

第一，施工企业要加强应收账款的日常管理工作，要定期或不定期地催收工程款。特别是在中秋节、春节等中国传统节日期间，企业应对全部应收账款进行地毯式清欠。第二，对于财务确实困难，不能按照合同规定条件如期支付工程款的建设单位，企业可以适当做出一些让步，进行债务重组，如适当削减债务额度、将还款期限延长、采用非货币手段偿还等，从而达到以较小的损失换取工程款的清偿的目的。第三，对于屡催无效、有还款能力却故意拖欠不还的建设单位，企业可以通过法律手段解决。对簿公堂是企业的无奈之举。企业要注意充分调查，掌握证据；还要注意一定要在法定的诉讼时效之内提出诉讼请求。第四，施工企业可以将尚未到期的应收账款转让给商业银行，以获得银行的流动资金支持，加快资金周转，这就是应收账款保理。这样，施工企业可以盘活占用在应收账款上的资金，同时，保理业务的成本低于短期银行贷款的利息，可以降低融资成本。

4.要加强对已经作为坏账核销的应收账款的管理，将风险降到最低

施工企业作为坏账核销的应收账款，只是应收账款管理程序的终结，是账面上核销，企业并没有丧失该项应收账款的追索权。因此，企业要建立“账销案存”制度。对已核销的坏账要有专门的台账记录，不要放弃追索权，尽可能地进行追收，将应收账款风险降到最低。

参考文献

[1]范建军.我国居民借贷危机形成的原因和对策[J].经济纵横，2012（4）.

[2]陶光.施工企业应收账款管理风险及对策分析[J].中国总会计师，2007（2）.

贷资施工合同范文第5篇

【关键词】 咨询机构 配合 信贷管理

房地产作为我国的支柱性产业，其重要的地位不可避免成为各金融机构贷款营销的重点。由于房地产开发建设周期长，同时也将不可避免的会面临各种风险，为有效的规避风险，监管机构在2009年7月颁布了《固定资产贷款管理暂行办法》，对房地产开发贷款进行了流程化、制度化规定，如何借助工程咨询机构的支持实现专业化管理，控制好贷款的发放和收回，是本文将探讨的内容。

1. 房地产开发项目的特点

房地产开发直接从事土地与建筑产品的生产和经营，开发项目的一般特点概括如下：

1.1地理位置的固定性

房地产开发项目必须考虑到地区差异，考虑到就地开发土地，就地建房，就地经营销售，就地使用获利的可能性及投资收益。

1.2建设投资大

房地产业属资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。

1.3开发周期长

土地及建筑物作为项目开发的内容，一般体量较大，项目开工建设前的有关手续繁杂，也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1-3年甚至更长的时间。

1.4受国家法规政策严格约束和调控

房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都受到政策的直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。

1.5建设环节多

从我国现行管理体制来看，参与房地产开发项目管理的部门很多，项目建设环节多，而且各环节不可或缺。

1.6多源资金筹措

由于房地产开发项目投资大，开发周期长，项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作，大量建设资金需要通过各种渠道筹措，其中又往往以银行债务资金为主。

1.7资金周转慢

从房地产项目前期工作开始，到项目建成竣工可以交付使用，这一期间大量的是资金投入，投资回收时间较长，资金周转慢。

1.8项目投资即为项目成本费用

房地产开发项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和（自营自用情况暂不考虑）。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分。

1.9人员要求高

一个房地产开发项目的开发和建设，往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务，对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。

1.10 风险较大

由于房地产项目具有以上特点，也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长，很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响；在项目建设期间材料价格、劳动力价格等有可能发生变动，从而影响项目的投资额。

1.11开发项目的差异性

房地产开发项目由于项目用途、内容、规模、要求不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同，各开发项目存在很大的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。

1.12项目决策的多专业协同

一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战，实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。

2. 目前银行开发贷款管理的现状

通过我们的调查，在房地产贷款实际管理操作过程中，存在诸多无法满足监管机构要求的地方，其出现的普遍性问题主要有：

2.1 项目资金的核查存在一定偏差

特别对项目已经投入资金，其财务数据与工程实体之间的差异由于受管理人知识面、经验限制，其核查项目已投入资本金存在高估情况。

2.2 项目总投资核算不准确

受多种客观因素影响，其计算的投资概算无法真实反映项目实际需求，造成的后果，要么是项目融资后仍然存在缺口，要么是实际支用远小于计划，造成信贷资源的浪费。

2.3支用的合规性普遍有瑕疵

按照《固定资产贷款管理暂行办法》，金融机构应根据贷款项目进度和有效贷款需求，在借款人需要对外支付贷款资金时，根据借款人的提款申请以及支付委托，将贷款资金主要通过贷款人受托支付的方式，支付给符合合同约定的借款人交易对象的过程。据我们调查，在支付环节出现较多的问题是：超项目建设实际进度支付；贷款资金回流；支用资料缺乏第三方提供证据证明真实性。

2.4 贷后监管中项目运行数据滞后

长期以来，我国银行业金融机构普遍存在“重贷轻管”的现象，造成在开发贷款管理过程中，其检查的频率、检查的深度存在不足，具体变现在建设进度与原计划进度的情况分析不透彻；是否突破总投资不清楚；已完工部分质量状况不了解。

3. 房地产贷款管理，需要第三方的支持

房地产开发项目的专业化特点以及目前银行业自身管理中的诸多不足，说明在房地产开发贷款管理过程中应多方面管理集合，不仅需要充分调动内部各种资源，同时也应该借助外部资源与力量，确保贷款管理工作的全面性和有效性，有助于提高金融机构对开发贷款的风险敏感度和风险捕捉能力。因此，在房地产贷款管理过程中，应有针对性的引入工程咨询机构协助进行贷款管理。

3.1工程咨询机构的特点

3.1.1独立性 它在组织上及经济上不能依附于咨询工作的对象，否则它就不可能自主地履行其义务。

3.1.2科学性 工程咨询机构拥有从事咨询工程的专业人士---各专业工程师，它将应用所掌握的工程咨询科学的思想、组织、方法和手段从事工程咨询活动。

3.1.3公正性 咨询机构接受委托人的委托开展咨询业务，当利益方和第三方发生冲突或矛盾时，咨询机构必须以事实为依据，以法律和有关合同为准绳，在维护委托人的合法利益时，不损害其它人的合法利益。

3.1.4服务性 咨询机构提供的不是项目承包，而是服务，咨询机构将尽一切努力进行项目的目标控制，但它不可能保证项目的目标一定能实现，它也不可能承担由于不是它的缘由而导致项目目标的失控。

3.1.5综合性和系统性 咨工程咨询是以技术为基础，综合运用多学科知识、工程实践经验、现代科学和管理方法，为经济社会发展、投资建设项目决策与实施全过程提供咨询和管理的智力服务。

3.2工程咨询机构的作用

工程咨询机构参与房地产贷款项目管理，其主要作用：

3.2.1有利于促进投资者及时准确了解国家政策，把握投资方向和投资机遇，获得高质量的专业技术支持。

3.2.2有利于提高投资决策的科学化水平，有效规避投资风险，确保投资建设项目的高质量和可持续，实现经济、社会、环境等方面协调发展。

4. 项目建设期不同阶段咨询机构协助管理要点分析

根据房地产开放贷款管理的实际需要，咨询机构应在项目的不同阶段，为金融机构的投资决策、过程管理，后期效益性分析提供相应阶段详细的数据支撑，保证开发项目按约完成，实现经济效益、社会效益的最大化。在开发项目实施的不同阶段，其咨询结果应重点把握的关键点主要把握：

4.1规划设计阶段 任何工程设计都是技术和经济的辨证统一，设计阶段如何处理好技术和经济之间的关系，是控制工程造价的最关键环节。房地产项目的设计遵循的原则：按照取得的土地权属的容积率、高度、间距、外观等要求，同时结合开发企业确定的项目定位进行规划设计。在这个阶段，银行融资处于调查初期，金融机构最希望了解的咨询内容是：项目可行性报告；设计单位的资质状况；设计成果的合规性；所开发的户型组成，配套状况；项目投资概算，自有资金来源、缺口资金如何解决；取得土地所有权证、环评、规划许可及用地规划许可证情况。

4.2项目准备阶段 在此阶段，最终将决定实体项目的实施是否达到预期效果，是较为关键准备期。金融机构重点关注的是以下几方面：施工单位的综合实力，取得施工许可证；施工图预算是否存在遗漏；签订的施工合同预计执行情况等。如果项目资本金充足，该阶段也是金融机构项目融资决策阶段，因此，详实、严谨的项目资料将会大大的节约融资时间。

4.3项目实施阶段 此阶段的主要任务是将计划变成工程项目实体，实现经济价值创造的关键阶段。在这一阶段，通过施工，是否按期保质保量完工，既存在建设风险，也存在是否如期交房等的履约风险，是风险高度集中阶段，也是金融机构贷款监控的重点环节，其主要监控的重点是：合同的履约情况，是否存在偏差；出现偏差后采取的策略；是否造成严重后果，严重后果的补救措施。按照“三办法一指引”的要求，其资金使用流向将是监控的重中之重，资金的合理使用取决于咨询机构提供准确的计量依据支撑，因此定期的咨询报告应对上述情况有较为详细的说明。同时金融机构贷款的抵押物也将在该阶段转换为在建工程抵押，其完成价值更需要咨询机构提供准确的数据佐证。在本阶段，项目将达到预售条件，实现收入。

4.4工程项目竣工验收交房和后评价阶段 开发项目如期完工并经业主验收后，开发项目建设完成。但从开发项目管理的角度看，在保修期间，仍要进行项目管理咨询。项目后评价是指对已经完成的项目计划与实际运行情况的比较，找出问题，提出值得总结和改进的方法。提供的咨询报告应包括：交房中是否出现质量缺陷及补救；项目结算的总体情况，与投资计划的偏差程度，偏差的应对策略。通过这一阶段的工作，可以为综合评价开发企业对项目的管控能力、市场地位、投资效益提供专业角度的评判，为金融机构按照不同客户制定差别化服务奠定基础。另外其实际投入产出数据将能够丰富银行决策数据库，为将来提供的融资决策提供更为接近实际市场的数据支持。

结语