房地产开发经营管理条例

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房地产开发经营管理条例范文第1篇

第一条  为了促进房地产业健康有序发展，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产法》）及有关法律、法规，结合我省实际，制定本条例。

第二条  房地产开发经营用地，必须严格依照国家土地管理法律、法规的规定办理。

第三条  在我省城市规划区内依法取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、中介服务，实施房地产管理，物业管理应当遵守《城市房地产法》和本条例。

第四条  房地产权利人应当遵守法律、法规，依法纳税。

房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条  房地产开发经营涉及国有资产的，应当按国家有关国有资产管理的规定办理。

第六条  国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责，土地行政管理部门具体实施。

依法取得国有土地使用权后的房地产开发经营，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门负责管理，土地、工商、物价等有关行政管理部门依照各自的职责，密切配合实施。

第二章  房地产开发

第七条  县级以上人民政府计划、建设行政主管部门应加强对房地产业的宏观调控，定期信息，促进其健康发展。

第八条  房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相协调的原则，统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设。

第九条  设立房地产开发企业应当具备《城市房地产法》第二十九条规定的条件。

第十条  设立房地产开发企业按下列程序进行：

（一）向工商行政管理部门申请企业名称；

（二）向所在地建设行政主管部门申请资质初审和复审；

（三）向省建设行政主管部门申请资质审批，领取相应的资质等级证书；

（四）到工商行政管理部门登记注册，领取企业法人营业执照；

（五）办理纳税登记；

（六）到所在地建设（房产）行政主管部门备案。

第十一条  房地产开发企业依法取得资质等级证书和企业法人营业执照后，即可从事房地产开发活动。各地不得再要求办理其他市场准入的证照。

第十二条  房地产开发企业的资质每年核定一次。对不符合原定资质标准或不参加资质核定的企业，由所在地建设行政主管部门提出审查意见，报省建设行政主管部门审定后给予降级或吊销资质等级证书，并提请工商行政管理部门办理变更或吊销营业执照。

第十三条  省外企业到我省进行房地产开发，须向省建设行政主管部门申请资质审查，并在一个月内到项目所在地的建设行政主管部门备案。

第十四条  外商投资房地产开发企业的资质管理，参照本条例有关规定执行。

第十五条  任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质等级证书。

第十六条  房地产开发项目的实施，按照国家有关法律、法规和《贵州省建筑市场管理条例》、《贵州省建设工程招标投标管理条例》等有关规定执行。

房地产开发涉及房屋拆迁安置的，必须依法办理有关手续。

项目竣工后，应当按规定进行综合验收。验收不合格的，不准交付使用。

第三章  房地产交易

第一节  一般规定

第十七条  房地产交易是指房屋和基础设施连同其使用范围内的土地使用权依法转让、租赁、抵押等行为。

第十八条  县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门负责本行政区域内的房地产交易管理。

第十九条  房地产交易市场是房地产交易当事人进行交易活动的场所。

设立房地产交易市场，需经当地县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门批准，到工商行政管理部门进行市场登记，并报省建设行政主管部门备案。

第二十条  房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用的原则。

第二十一条  房地产交易人必须持有效证件，办理登记、验证、评估等有关手续，并签定书面合同，按规定缴纳税、费。

房地产交易涉及国有资产的，应先取得国有资产行政主管部门的批准后，方可进行。

房地产交易应在房地产交易市场进行。

第二十二条  国有房地产交易时必须进行价格评估。

其它房地产交易，建设（房产）行政主管部门要求评估或交易当事人委托评估的，应按规定进行评估。

房地产价格评估，应由依本条例规定成立的房地产价格评估机构进行。

第二十三条  房地产交易实行成交价格申报制度。房地产成交价格是缴纳税费的依据，房地产交易当事人对交易价格不得瞒报或作不实申报。

土地使用权转让价格明显低于市场价格的，当地市（县）人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市（县）人民政府可以采取必要的调控措施。

第二节  房地产转让

第二十四条  房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其它合法方式将其房地产转移给他人的行为。

前款所称其它合法方式指下列行为：

（一）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

（四）以房地产抵债的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第二十五条  已出租的房屋进行转让前，应提前三个月通知承租人，同等条件下承租人有权优先购买；若受让方为非承租人，原租赁期继续有效，但承租人应与新的房屋所有权人重新签定合同。

第二十六条  以土地出让方式取得土地使用权的，转让房地产后改变原规定土地用途和规划建设要求的，按《城市房地产法》第四十三条规定执行。

第二十七条  商品房预售及其再转让按《城市房地产法》第四十四条、第四十五条规定执行。

第三节  房地产抵押

第二十八条  房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖的所得价款优先受偿。

第二十九条  房地产抵押人凭有效证件，到建设（房产）行政主管部门办理抵押登记手续，并到土地行政管理部门备案后，抵押合同生效。

第三十条  抵押人对已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人。原租赁合同继续有效。

第三十一条  房地产抵押合同终止后，双方当事人应当在十五日内到原抵押登记部门办理抵押注销手续。

第三十二条  抵押人不履行债务时，处分抵押房地产所得价款，按下列顺序进行清偿：

（一）支付处分该抵押房地产的费用；

（二）支付房地产抵押应当缴纳的税费；

（三）按抵押合同和抵押顺序偿还债务；

（四）剩余部分退还给抵押人。

第三十三条  房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第三十四条  以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押，依法拍卖该房地产后，所得价款应在先缴纳应缴的土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

第四节  房屋租赁

第三十五条  房屋租赁，是指房屋所有权人以营利为目的将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第三十六条  住宅用房的租赁，按《城市房地产法》第五十四条规定执行。

房屋出租人应按规定缴纳有关税费。

属于土地使用权出租的，按国家有关土地管理的规定办理。

第三十七条  房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

土地收益的上缴办法按国家有关规定办理。

第三十八条  租赁期满，继续出租的房屋，应重新办理租赁手续；在同等条件下，原承租人有优先承租权。

第三十九条  有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）权属有争议的；

（五）属于违法建筑的；

（六）属于危险房屋的；

（七）设定抵押，未经抵押权人同意的；

（八）有关法律、法规规定禁止出租的。

第四章  中介服务管理

第四十条  房地产中介服务，指在房地产交易中，以营利为目的为当事人提供咨询、价格评估、经纪等有偿服务的行为。

第四十一条  房地产中介服务机构，应具备《城市房地产法》第五十七条规定的条件。

第四十二条  设立房地产中介服务机构，由当地建设（房产）行政主管部门进行资质初审，报省建设行政主管部门审定，发给资质证书后，到工商行政管理部门申请营业登记。

设立土地中介服务机构的，由土地管理部门按规定办理有关手续。

第四十三条  从事房地产中介服务的专业人员，应经建设行政主管部门会同土地行政管理部门组织专业培训，考核合格发给资格证书后，方可开展房地产中介服务。

第四十四条  省外入黔从事房地产中介活动的单位或个人，须到省建设行政主管部门申请资质和资格审查，并到经营地建设（房产）行政主管部门登记备案。

第四十五条  进行房地产中介服务可以收取经营费，收费项目和标准由省物价部门会同有关部门核定。

第五章  房地产权属登记管理

第四十六条  本省实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第四十七条  城市房屋权属登记发证工作，由所在地市（县）人民政府建设（房产）行政主管部门负责。

城市土地使用权的登记发证，按《城市房地产法》第六十条第一款的规定办理。

其他任何单位无权发放房屋产权证件和土地使用权证件。

第四十八条  在依法取得的国有土地上建成的房屋，应凭土地使用权证书和建设工程规划许可证等文件，向市（县）人民政府建设（房产）行政主管部门申请登记，领取房屋所有权证书。

房地产转让或变更，应按《城市房地产法》第六十条第三款的规定办理变更登记。

未按规定缴纳税、费的，不予办理房屋所有权和土地使用权登记或变更登记手续。

第四十九条  房改中出售的公有住房，经县级以上人民政府房改部门确认产权属性和比例后，由出售单位持有关证明文件到当地建设（房产）行政主管部门办理过户和产权转移登记手续，领取房屋所有权证书。

第五十条  因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当按规定办理过户登记手续。

第六章  物业管理

第五十一条  物业管理，指以经营方式对各类房屋建筑及其附属设施，以及成片住宅区内的市政公用设施、绿化、卫生、交通、环境容貌、安全保卫等进行维护、修缮和管理的行为。

城市人民政府应倡导和推进物业管理。

第五十二条  设立物业管理企业，参照本条例第十、十一条的规定办理。

第五十三条  物业管理企业必须与物业产权人（使用人）或其人签订书面合同，依照合同约定实施物业管理。

物业管理企业可以有偿提供与物业管理相关的配套服务。

第五十四条  物业管理的收费，属事业性的按《贵州省行政事业性收费管理条例》的规定执行；属服务性的由双方商定。

第七章  法律责任

第五十五条  房地产开发建设用地，未按土地管理有关法律、法规规定办理的，由县级以上人民政府土地行政管理部门依法处罚。

第五十六条  违反本条例第十一条规定，未取得资质等级证书从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门责令其停止房地产开发业务，没收违法所得，并可处一万元以上十万元以下罚款。

第五十七条  违反本条例第二十七条规定预售商品房的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，并可处一万元以上十万元以下罚款。

第五十八条  违反本条例第四十二条规定，未取得资质证书进行房地产中介服务活动的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门或土地行政管理部门责令其停止中介活动，没收违法所得，并可处五百元以上五千元以下罚款。

第五十九条  违反本条例第四十八条和第五十条规定，未办理房屋所有权和土地使用权登记或变更登记的，由登记机关责令其补办手续，并可对直接责任者处以一百元以上一千元以下罚款。

第六十条  物业管理企业有下列行为之一的，由建设（房产）行政主管部门责令限期改正，并可视情节处一百元以上五千元以下罚款：

（一）不履行合同，房屋及公用设施、设备修缮不及时、质量无保证的；

（二）私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；

（三）不履行物业管理合同及有关规定义务的。

对擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价部门依法处理。

第六十一条  阻碍房地产行政管理人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十二条  各级人民政府及有关行政管理部门工作人员滥用职权、营私舞弊、敲诈勒索的，视情节轻重给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十三条  实施处罚时应出具处罚决定书；罚款应使用按国家规定统一印制或监制的罚没收据。

罚没收入应全额上缴同级财政。

第六十四条  当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章  附  则

第六十五条  在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发经营活动以及实施房地产管理，参照本条例执行。

第六十六条  省人民政府可依据本条例制定具体办法。

第六十七条  本条例自1996年10月1日起施行。

附：国家法律有关条文：《中华人民共和国城市房地产法》：

第二十九条  房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）有符合国务院规定的注册资本；

（四）有足够的专业技术人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取执照后的一月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第四十三条  以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第四十四条  商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第四十五条  商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

第五十四条  住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其它租赁条款。

第五十七条  房地产中介服务机构应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的服务场所；

（三）有必要的财产和经费；

（四）有足够数量的专业人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

第六十条  以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产开发经营管理条例范文第2篇

第二条  凡在本市行政区域内竣工的居住小区和住宅开发项目，均适用本办法。

本办法所称居住小区和住宅开发项目竣工综合验收（以下简称综合验收），是指经贵阳市人民政府批准兴建的居住小区和其他住宅开发项目竣工后，由建设行政主管部门组织有关部门按照开发项目建设条件的有关要求和规定进行检查验收。

第三条  市人民政府建设行政主管部门主管本市行政区域内的居住小区和住宅开发项目竣工综合验收工作。

县（市）人民政府建设行政主管部门负责辖区内的居住小区和住宅开发项目竣工综合验收工作。

城市规划、国土、房管、城管、园林、环保、环卫、人防、消防等部门和所在地人民政府，应当协同做好居住小区和住宅开发项目竣工综合验收工作。

第四条  居住小区和住宅开发项目经批准立项取得《建设用地规划许可证》后，开发建设单位应在15日内向建设行政主管部门依法登记，领取《房地产开发项目手册》和《房地产开发项目建设条件意见书》。

《房地产开发项目建设条件意见书》包括以下内容：

（一）项目性质、规模和开发期限；

（二）规划控制指标和规划设计要求；

（三）基础设施及公共服务配套设施的建设要求；

（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿安置要求；

（六）项目经营方式；

（七）售后服务及物业管理等。

第五条  开发建设单位到有关部门办理报建手续时，应当按规定填写《房地产开发项目建设条件意见书》，并在开发项目动工前15日内将《房地产开发项目建设条件意见书》送建设行政主管部门备案。

第六条  开发建设单位必须按照《房地产开发项目建设条件意见书》实施综合开发配套建设，并将开发项目实施阶段的主要事项和政府有关部门对其开发经营活动的审查、批准和处理意见记录在《房地产开发项目手册》中。

开发建设单位应当每半年或按项目实施阶段将《房地产开发项目手册》送建设行政主管部门验核。

第七条  开发建设中合法转让土地使用权的受让人，应当在办理土地使用权变更登记手续后15日内持土地使用权转让合同及批准手续到建设行政主管部门备案，办理项目开发人变更手续，并按上述规定办理项目登记。

第八条  居住小区和住宅开发项目的开发建设，必须按建设程序组织实施，符合国家有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

第九条  综合验收必须符合以下要求：

（一）建设项目按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；

（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程验收合格，验收资料齐全；

（三）施工机具、暂设工程、建筑渣土、剩余构件拆除清运完毕，场清地平，符合环境要求；

（四）被拆迁人已依法安置完毕。

第十条  申请综合验收，应当提交下列文件：

（一）建设规划许可证及其他专业管理部门批准的设计文件（图纸）及证明材料等；

（二）工程承发包合同；

（三）工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件；

（四）竣工资料（图纸）和技术档案资料；

（五）建设行政主管部门规定的其他文件资料。

第十一条  综合验收按下列程序进行：

（一）开发建设单位完成《房地产开发项目建设条件意见书》规定的内容，经相关部门验收会签后向建设行政主管部门提出综合验收申请报告并附本办法第十条规定的文件资料；

（二）建设行政主管部门自收到竣工验收申请报告和有关资料之日起30日内，组成由建设、规划、国土、房管、人防、消防、城管、环保、环卫、园林、通讯等部门及物业管理单位参加的综合验收小组；

（三）综合验收小组在审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报，深入现场，按下列要求对竣工的项目进行全面鉴定和评价，提出验收意见：

1、城市规划设计条件的落实情况；

2、拆迁安置方案的落实情况；

3、配套建设的基础设施和公共设施的建设情况；

4、单项工程的工程质量验收情况；

5、物业管理的落实情况；

6、其他。

（四）对综合验收合格的居住小区和住宅开发项目颁发《房地产开发项目竣工综合验收合格证》。

第十二条  分期和按组团建设的小区和住宅开发项目，可以实行分期和按组团验收。

分期和按组团验收的项目，市政公用基础设施和公共配套设施必须满足使用功能的要求，方可投入使用。

第十三条  未经综合验收或综合验收不合格的居住小区和住宅开发项目，不得交付使用，房地产管理部门不予办理产权手续，建设部门不予办理新开项目的有关手续。

第十四条  有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令限期改正，予以警告，并可处以1万元以下罚款：

（一）违反本办法第四条第一款规定，逾期未登记的；

（二）不按规定送《房地产开发项目建设条件意见书》备案的；

（三）不按规定送验《房地产开发项目手册》的。

第十五条  违反本办法第七条的规定，逾期不办理开发项目开发人变更手续的，由建设行政主管部门责令其限期补办，并可处1万元以下的罚款。

第十六条  违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，按国务院《城市房地产开发经营管理条例》第五章第三十六条处罚。

第十七条  违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，按国务院《城市房地产开发经营管理条例》第五章第三十七条处罚。

第十八条  综合验收工作人员玩忽职守，滥用职权，索贿受贿，徇私枉法的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第十九条  当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议，或者向人民法院起诉；逾期不申请复议，不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

房地产开发经营管理条例范文第3篇

1、客户签订商品房购房合同后，开发商会将购房合同集中递交到房管局进行备案，此过程一般需要三十天时间。如客户为按揭购房，待购房合同在房管局备案完后，还需再将客户的所有贷款资料递交给按揭银行进行审核，办理抵押贷款手续，此过程的办理时间一般也需要三十天左右（视不同银行工作情况而定）。待以上手续全部完成后，签约中心会通知客户领取购房合同。

2、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定:房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

3、购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。

（来源：文章屋网 ）

房地产开发经营管理条例范文第4篇

1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。

根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。

笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。

2、商品房买卖合同的分类。

这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。

关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。

根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？

对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。

此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。

最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。

3、商品房买卖合同的效力问题。

对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应

为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。

4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。

《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。

5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。

房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。

房地产开发经营管理条例范文第5篇

第二条本县域房地产开发住宅建设项目工程，包括居住区、居住小区、组团、商业住宅区等房地产开发的住宅项目及其公共服务设施、配套设施、市政基础设施的交付使用管理，适用本办法。

第三条县建设行政主管部门负责城市房地产开发住宅建设项目交付使用的统一管理工作。

县规划、国土资源、房管、市政、园林、人防、公安、消防、质监、电信、广电、供电、自来水及其他相关部门，应当按照各自的职责共同做好城市房地产开发住宅建设项目交付使用的管理工作。

第四条新建居住区、居住小区、组团、商业住宅区等房地产开发住宅项目，应当按照规划设计等有关规范要求，配套建设教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、邮政电讯、社区服务、市政公用等设施。

第五条堪察设计单位、房地产开发企业应当按照相关行政管理部门批准的条件设计和实施。

第六条县建设行政主管部门和其他相关行政管理部门在施工图审查和办理各项审批手续时，不得超越规定指标和条件办理批准手续。

第七条行政管理部门应当依照各自的职责，加强建设工程实施过程的监督与管理，及时纠正和查处违法行为。

第八条房地产开发住宅建设项目具备下列条件，并经县建设行政主管部组织的综合核验后，方可交付使用；

(一)房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；

(二)生活用水纳入城市供水管网；

(三)雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；

(四)生活用电纳入城市供电网络；

(五)住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；

(六)在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；

(七)规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；

(八)消防设施符合标准；

(九)园林绿化符合规定标准；

(十)物业管理已经落实；

(十一)执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；

(十二)法律、法规规定的其他条件；

第九条房地产开发住宅建设项目竣工后，建设单位应当书面告知县建设行政主管部门组织验收。相关管理部门和单位必须按照建设行政主管部门通知的时间、地点，依照各自的职责组织验收。验收合格的，发给验收合格证明。不合格的，应当书面告知其理由。

验收应当自建设行政主管部门收到验收告知书之日起十五日内完成。

第十条建设单位持下列相关文件，向县建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：

(一)建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明及供水、排水、道路准予交付使用的证明；

(二)规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；

(三)园林部门出具的符合绿化标准的证明；

(四)房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；

(五)供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；

(六)辖区社区出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；

(七)公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；

(八)法律、法规规定的其他验收合格证明。

前款规定的验收合格证明，应当由相关管理部门或者单位的验收工作人员和部门负责人签名或者盖章，并加盖单位公章。

第十一条县建设行政主管部门在收到建设单位提交的建设项目交付使用申请时，应当当场核对其验收合格的证明材料。证明材料齐全的应于7日内组织有关专业技术人员和业主代表共同到现场进行综合核验，经核验符合交付使用条件的，发给《*县房地产开发住宅项目同意交付使用通知书》(以下简称《交付使用通知书》；经核验不符合交付使用条件的，应当书面告知需要整改的事项。

第十二条房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。

国土资源和房产管理部门必须凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。

第十三条分期实施建设的房地产开发住宅项目，可以分期办理验收手续，办理程序依照本办法第九、十条的规定执行。

第十四条房地产开发企业将未取得《交付使用通知书》的房屋交付使用的，应当根据不同的情形，依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》和其他法律、法规的规定进行处理。

第十五条行政管理部门为不符合验收标准的住宅项目出具合格证明的、以及对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明的，依法追究该管理部门负责人和工作人员的法律责任。

第十六条行政管理部门进行验收时，不得将与其验收项目之外的事项作为验收条件；除法律、法规规定的外，不得收取任何费用。