房地产市场的基本概念

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房地产市场的基本概念范文第1篇

【关键词】房地产市场营销一体化教学

【中图分类号】G642【文献标识码】A【文章编号】1006-9682(2010)3-0077-02

随着房地产业的发展,《房地产市场营销》课程已经作为行业营销课程被越来越多的高职院校列入教学计划。《房地产市场营销》课程具有较强的应用性,如果在教学中只注重理论知识的系统传授,不注重理论联系实际,不注意培养学生运用营销理论分析解决实际问题的能力,培养出来的学生就很难适应市场经济发展的需要。而当前高校教学存在的最大问题就是理论脱离实际,尤其是房地产专业的学生,实践锻炼的机会明显不足。

“一体化教学”是集“教、学、做”于一体的一种教学模式,强调把理论教学和实践教学有机结合,重视学生的全程参与,实施“做中学、做中教”,进行专业知识、专业技能和职业素养三位一体的学习与训练,突出了学以致用、理论联系实际的教学原则,是提高学生综合职业能力有效的教学方法。高职院校《房地产市场营销》课程亟需进行“教、学、做”一体化的教学改革。

一、《房地产市场营销》一体化教学的“教”

1.突出实用性和操作性的教材

教材是教学中一个非常重要的环节。教师要根据教材进行备课和教学,学生要依靠教材进行学习和复习。因此教材的质量直接关系到教学的质量。高职高专的教材要理论知识深浅适度,实践环节特色鲜明,强调业务的操作实践。目前大多数高职院校使用的《房地产市场营销》教材理论性较强,案例比较陈旧,这种教材的使用对学生而言,实践应用性不强,达不到理论与实践的有机结合。要做到“教、学、做”一体化教学模式教学必须要在教材的选择或编写上有所突破,可以选择面向目标、以任务驱动为内容的教材。这种教材在模式上与传统教材有较大变化,采取先提出问题的方式,然后指出解决问题的方法和所需要的知识。用什么学什么,增强目的性、实践性和应用性。实际上就是以完成一个个具体的任务为线索,把知识内容巧妙地融合到任务中。教材依据项目,使学生学完一本教材,基本上就会做一个具体的项目,并且可以举一反三。例如房地产购买行为分析这一章应先提出问题:万科新开发了一楼盘,请为其做一份营销策划方案。然后指出一份营销策划方案应包括哪些内容,需要掌握哪些方面的知识。学生会在这个问题的驱动下,通过对学习资源的积极主动应用,进行自主探索和互动协作的学习。实践性较强的教材除了教材本身,还应包括实践实验教材和配套教学光盘。这样的教材打破了原来的知识体系,围绕任务重新构建知识体系,通过任务模块形式讲解目标系统的功能结构,通过流程描述讲授解决问题的思路,以此提升学生的系统分析能力、逻辑思维能力和设计技能,并在此基础上做理论知识点的展开和延伸,既可以起到急用先学、学以致用和立竿见影的效果,又可以收到诱导学生逐步展开、深入探讨、由会到精的目的。

2.具备“双师型”素质的教师

在“教学做”一体化教学模式下,教师不再仅仅是书本知识的传播者,而且还应该是实践操作的示范者和指导者。但是由于很多高职院校的教师是直接引进的应届毕业生,因而很多老师都缺乏很实际的房地产市场营销实践经验。另外,近年来由于高职院校大量扩招,教师教学工作量增加,教师尤其是年轻教师进修、培训和参加社会实践的机会相对减少,教师往往采用传统的教学方法完成学校交给的教学任务,没有用大量精力去探索创新房地产市场营销课程的教学模式和方法。再加上有时候部分房地产市场营销任课教师本身知识储备不足,缺乏对房地产行业的深刻理解和对企业具体运作,尤其是岗位要求比较陌生,有时候难免现学现卖,降低教学水平,严重地影响教学效果。

《房地产市场营销》课程要做到“教、学、做”一体化教学,必须要有高素质的“双师型”教师队伍,了解、掌握、熟悉行业企业工作一线的新知识、新技术,适应一体化教学工作需要,真正做到“穿上工作服,就能从事房产营销,脱下工作服,就能上讲台执教”。高职院校新入职的教师上岗前要首先参加技能培训;学校有计划安排在岗教师到企业挂职锻炼或直接选派教师参与相关实训基地房地产项目的组织和策划,提高教师的实践能力;聘请具有丰富房地产行业经验和市场营销经验的校外人员担任兼职教师,比如房地产公司的主管营销的副总或者部门经理、营销策划人员或者房地产经纪人等定期到学校来做教学工作,把企业实际遇到的问题及解决方法传授给我们的专业任课教师和学生。建设一支能适应高职教育的以就业为导向、强化技能性和实践性教学要求的“双师型”教师队伍,是培养社会需要的高素质应用型人才的关键。

3.理论与实践相结合的教学过程

在传统教学过程中,教师主要采用传统的“讲授型”。虽然也有案例分析和讲练,但整个教学过程基本上在教室进行,缺少仿真的职业环境和角色扮演,教师、学生没有把自己当成真正的房地产市场营销工作人员,没有进入真实的职场环境中。这样就造成了学生理论水平高、实践能力差的后果,与房地产企业和具体工作要求相脱节的矛盾比较突出。

一体化教学要以能力为本位,在技术上、方法上和过程上贴近企业的岗位需求。首先,多渠道强化房地产市场营销技能培养,适当加大实训课程比例。结合房地产市场营销课程教学内容,任课教师应有目的、有步骤地让学生参与到实践活动中去。其次,在理论教学中采用多种模式,特别是“情景型”模式,即学生在模拟的情景中扮演某一社会角色,从而掌握相关知识技能的一种实践性教学活动。如教师设计让学生作为售楼人员或者是房地产经纪人练习与客户的交往,或者作为房地产市场营销部门的工作人员商讨某个项目的策划方案等。在这样的模拟教学环境中,从理论到实训、再到实际,提高学生具体运用理论知识,提高实际工作技能,培养学生的职业能力,为他们以后就业走向工作岗位奠定好基础。

二、《房地产市场营销》一体化教学的“学”

1.不排斥接受性学习

教育学家吕型伟曾说:“不能什么都让学生自己去研究,因为学生的间接经验是很重要的,在学习期间,接受性学习是重要途径,学生主要是学习和掌握别人的经验。”不同特征的知识,对学习方式的要求也就不同。学生应根据其各自的特点灵活运用。接受性学习的特点:以听教师讲授为主要方式;以掌握系统知识为基本任务;信息传输呈线性;学生认知活动具有可指导性、可控性。《房地产市场营销》中涉及到的基本概念、基本原理、基本方法,需要学生进行接受性的学习。例如,房地产市场营销理念及其演变过程这部分内容。接受性学习的最大价值在于学习者不必从零开始学习活动,可以通过继承接受前人或他人的认识成果而加速个体的认识发展过程,从而能够从容地面对无限的知识海洋。

2.促进探究性学习

探究性学习,是一种在好奇心驱使下,以问题为导向、学生有高度智力投入且内容和形式都十分丰富的学习活动。探究性学习的前提是学生“自主活动”,教师在学生的探究性学习中是一个帮助者的角色,教师将为学生提供学习材料,解释阅读材料中的问题,提出问题,教师不直接告诉学生答案,而是要挑战学生,鼓励学生自己找到问题的答案。例如《房地产市场营销》课程中房地产市场调查章节:市场营销活动必须始于市场、终于市场,开发前必须调查市场以确定适销对路的产品,开发后必须以适应市场的价格、行销、促销等策略将产品推向市场,这就要求进行市场调查,掌握市场信息。教师先把市场调查的一般程序、原则等内容向学生介绍,然后动员学生到房地产开发公司、房地产交易所去调查,最后由教师对学生遇到的疑惑问题进行解答。这种形式的教学能真正使学生把知识学活。

三、《房地产市场营销》一体化教学的“做”

1.在实践中完成作业

“教、学、做”一体化中“做”是核心,教师在做中教,学生在做中学。从教师对学生的关系上说,做便是教,从学生对教师的关系上说,做便是学。《房地产市场营销》是一门实践性很强的课程,在教学中应以学生的“做”为重点。例如房地产专题策划,这是对所学房地产市场营销理论综合而具体的应用,是一次实实在在的系统学习和理论联系实际的大作业,要真题真做。房地产市场营销理论学完后,教师应将专题策划的任务安排给学生。通过专题策划使学生熟悉房地产市场营销策划的全过程,使学生在资料的收集、处理及应用,策略的分析,方案的制定、评价与优化等方面能与具体对象结合起来,提高房地产市场营销策划能力。

2.实现工学结合

加强校企合作,实现工学结合。学校充分利用校外实训基地资源,安排学生参加顶岗实习,学生在做中学、在学中做,在完成具体任务的过程中学习新的知识和新的技能,在学习中体验工作的责任和经验,加快实现从学生到劳动者的角色转换。比如让学生参加一些市场调查活动,安排学生对附近区域的房地产项目进行关于楼盘户型、价格、展销活动、楼盘开盘典礼、新闻会等的调查分析,使学生在实践中学习和了解房地产市场营销工作过程、项目运作的要求,提高房地产市场营销的技巧;让学生接受校企合作单位的培训,然后挑选合适的、优秀的学生参与到企业项目的销售推广活动现场,给学生一个实战的机会,亲自感受房地产营销过程。通过销售准备、发现客户、销售讲习、谈判与成交、事后跟踪等环节的实践,提高学生售楼技巧。

参考文献

1 卓坚红.从虚拟到实战的高职房地产营销实践教学探索[J].中国成人教育,2008.11

2 王庆红.“教、学、做”一体化教学模式的探索与实践[J].职业教育研究,2008.4

房地产市场的基本概念范文第2篇

【关键词】 房地产业基本概念房地产位置的固定性地域差别性房地产的高质耐久性经济发展拉动内需扩大就业加速城市化进程一业独大经济泡沫调整振兴规划良性转型新的主导产业

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

房地产业在加快经济发展、拉动内需、扩大就业、加速城市化进程等方面发挥了主导性作用。由于房地产业行业特殊性，盲目大规模的投资房地产会扰乱经济发展秩序，增加市场风险系数，造成经济泡沫而最终导致金融危机。房地产业不能“一业独大”，良性转型，一方面建立保障性住房体系，另一方面严格控制开发用地的供应总量，遏制过度投资。才能保证房地产业健康发展。学过经济学的同志都知道，经济发展的实质是要素的投入和生产效率的提高。房地产业作为一项具体的生产要素，在1998年～2003年间，完美形成生产效率的财富效应，促进了中国经济快速发展。

一、房地产业的基本概念

房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

1、房地产的含义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括土地、建筑物及地上附着物、房地产物权

2、房地产的特性

（1）房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；

（2）地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；（3）房地产的高质耐久性：（4）房地产具有保值、增值性：前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

二、房地产业与经济发展的关系

1、房地产业对经济的促进作用

自上世纪90年代开始，以住宅建设为主的房地产业作为一个新型的产业，在加快经济发展、拉动内需、扩大就业、加速城市化进程等方面发挥了其主导性作用。房地产业的迅速崛起成为中国经济发展进程中的第一个重要现象。房地产业与经济发展的关系成为人们关注的一个焦点问题。据相关部门资料显示：住房建设增长10个百分点，就能带动GDP增长一个百分点；由此推算，中国GDP的增长约有20～30%是由房地产业拉动的。房地产业成为一切经济活动的基础和载体，成为经济发展的支柱产业之一，并且直接或间接地引导了建筑设备、建材、家电、家具、装饰装修等70多个相关产业的发展。

（二）房地产业对经济的消极影响

但是我们也应该理智的认识到，由于房地产业占用资金大，周转慢，盲目大规模的房地产投资会扰乱经济发展秩序，房价虚高，增加市场的风险系数，造成经济泡沫而最终导致金融危机。其实这样的风险我们每一个中国公民都应该清楚的认识到。自2004年来，房地产业发展逐渐脱离实体经济属性，资产属性通道快速开启，而2004年国土监察部、资源部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》无疑是一剂催化剂，使国有土地使用权以公开招标、拍卖等方式推动地价奇高，并使得中小房地产企业无力竞争，加剧行业垄断。以上种种，其实已经显现出泡沫效应，房地产业对经济的消极影响逐步显现。

三、房地产业发展方向

中国经济经过风浪的洗礼，已经日趋成熟，政策的主导越来越敏锐。我国抓住经济运行中的主要矛盾，将稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，推动经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，宏观调控取得积极成效，物价上涨势头初步得到控制，经济增长减速平稳。这其中也包括房地产业的宏观调控。

2009年中新社北京二月二十五日电(记者赵建华)有色金属和物流两个产业的调整振兴规划，获得中国政府通过。至此，被寄予厚望的中国十大产业调整振兴规划，都已“名花有主”。争议颇多的房地产业，最终未能跻身此列。由此可以说明我们的政府部门也已经意识到房地产业的现状严峻，抑制房价过快上涨，促进房地产业良性发展，迫在燃眉。

“水能载舟，亦能覆舟”。我国经济政策的大动脉实现了房地产业的繁荣，使房地产业完成了亚洲金融危机过后，扩大内需的历史使命，但是，它终究只是经济发展的产业之一，不可能“一业独大”。良性转型，才能保证房地产业健康发展。直接针对房价进行调控、打压不足为取。但是既要保持经济稳定发展，又要指引房地产业良性转型，就应该一针见血，找到导致房地产业畸形发展的最根本因素，进行合理疏导。

防止行业垄断，如果没有政策的扶持，站不住脚跟。被寄予厚望的中国十大产业调整振兴规划，就充分体现了政策的取向。中央政府2010年之后对整个房地产市场调控的思路是：以增加供给为主要手段，遏制过度投资为辅助手段。管理层从综合角度考量整个房地产业的宏观调控政策，搞好综合平衡。

（一）要想促进房地产业的健康发展，一方面要建立保障性住房体系，以增加供给为主要途径。

目前我国住房保障体系主要包括四个部分——经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房。这几种不同形式的住房需求有着巨大的潜在市场，加快建设住房保障体系，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义；加快建设住房保障体系，还为今后扩大消费创造了有利条件；加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措；都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费；保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于防止房价和销量的暴涨暴跌。

政府主导的大规模保障房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的房地产市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加速推进保障房建设，还有望成为转变发展方式的重要突破口。

（二）要想促进房地产业的健康发展，另一方面又要严格控制开发用地的供应总量，遏制过度投资。管理部门要根据商品房的市场需求，来确定土地的供应总量。

我国城市居民对住宅的需求有三种类型，改善型、新婚型、享受型。这就要求管理部门一定要做好市场调查，对于不同需求的阶层进行核算统计，合理制定土地供应政策，避免盲目扩大商品房开发领域，稳定地价、房价，使管理者、投资者、消费者三方主体对房地产市场能有清楚的认知，加大信心，使房地产业布入良性循环的轨道，在经济发展进程中发挥自己行业的关键作用。中国的经济发展已经迈上了一个新台阶。这就要求在新阶段必须开放新的投资领域，萌生新的主导产业，使资本市场逐步发展完善，更加稳定和谐。

【参考文献】

1． 房地产行业基础知识

房地产市场的基本概念范文第3篇

一、行业转型期的背景分析

1.政策基调演变

自中国房地产发展至今，已经历两次大起大落，政府在房价上涨时出台抑制政策，在市场低迷时出台扶持政策。由于房价持续上涨，在2008年出现较大下跌， 2009年又出现报复性上涨，因此政策变化的频率加大，出现2008年和2009年两个政策转折年。

2008年由“调控”转为“救市”，上半年主基调依旧是调控过度上涨的房价，包括重拳打击囤地、继续收缩银根、提高房地产企业所得税预缴额等；而由于金融危机导致的房价下跌，下半年基调突变，开始下调利率和存款准备金率，出台《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》和《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，具体包括购房七折贷款利率优惠、首付款比例最低20%、放宽二套房贷限制、取消城市房地产税、减免首套契税、购房超两年转让免营业税等多项扶持政策，全方位刺激楼市。

2009年由“救市”转为“调控”，上半年是救市政策的延续和细化，下半年在房价再次暴涨背景下再次的政策转向，国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，同时个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

2010-2011年调控政策不断加码，如“限购”、“限贷”、“限价”、“限利”等措施层出不穷，并呈现从“全面打压”到“结构调整”的态势，即扶持首套刚性需求，抑制多套投机性需求，供求双方进入观望胶着期，市场由量跌价稳，到量价齐跌，再到量增价稳。2012年市场成交量逐步放大，房价也有继续上涨的态势，政府反复强调房地产调控主基调不变，即政府对房地产行业的严格监管将持续较长时间。

2.金融环境变化

利率对房价的影响至关重要，不仅影响到购房者的购买力和开发企业的财务成本，也从本质上决定了房价的真实价值——房价是租金累计总额基于利率的折现值。2007年六次加息，2008年五次降息，2010-2011年五次加息，2012年至今两次降息，即不足五年间经历两个调息周期。

中央银行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量，达到抑制通胀或促进经济复苏的作用。2007-2008年16次提高存款准备金率，2008-2010年4次下调存款准备金率，2010-2011年12次提高存款准备金率，2012年至今2次下调存款准备金率，也经历了两个调整存准率周期。

利率和存款准备金率的频繁调整，表明当前中国房地产市场面临复杂的国内外经济环境，货币政策处于持续多变的动态调整中，如图1、图2所示。

二、企业运营状况变化

根据统计年鉴数据，1998-2010年房地产开发企业完成的投资额占全社会住宅投资的比例从32.56%提高到74.07%，同期房地产企业数由2.4万个增加到8.5万个，房地产开发企业成为中国房地产市场的主力。在经历两次房价爆涨、两次经济危机之后，房地产开发企业所面对的政策、金融、市场环境更为复杂多变，运营状况出现如下变化。

1.盈利能力下降

在全国8.5万个房地产开发企业中，仅有极少部分企业实现上市，这些上市企业基本涵盖了中国最优秀的房地产开发企业，其盈利水平应远远大于行业平均值。在沪深证交所上市的房地产板块企业有131个，其中将房地产作为主营业务（按房地产利润占企业总利润率比例大于80%为划分标准）的有84个，在中国房地产市场出现反弹的2009-2011年的3年间，依然有30%的开发企业净资产收益率出现下滑。因此，对整个行业而言，盈利能力下降已是不争的事实。

具体分析，净资产收益率=销售利润率×总资产周转率×财务杠杆，以下对这三个指标的变化进行阐述。

一是溢价能力下降和成本费用上升导致利润率出现加速下滑。一方面，产品溢价能力有下降的趋势，由于政府结构性调控，中小户型的经济类商品房成为市场主流，别墅、高端大户型住宅等溢价能力高的产品受到政策挤压；另一方面，通胀背景下成本明显增加，人工费、市政配套以及部分建材等费用均有不同程度的上涨。

二是在调控背景下房地产市场销售周期进一步拉长，持续的限购政策打压了投机性需求和部分改善型需求，市场仅存首套自住的刚性需求，库存去化速度放缓，回款周期拉长导致融资压力和财务成本双重增加，也降低了周转率。

三是财务杠杆对收益率的影响是动态变化的，若利润率高于融资利率，那么财务杠杆越高净资产收益率越高，反之亦然。由于当前市场背景下利润率有下滑的趋势，在行业平均75%的负债率背景下，财务杠杆对利润的侵蚀和无力还款的风险正在增大。

2.边际效益递减

边际效益递减是经济学的一个基本概念，将其引申到房地产领域，即指开发企业追加投资，单位资本投入所产生的利润是不断递减的，这是当前房地产企业运营状况的一个重要表征。在中国房地产市场发展初期，住房制度改革导致商品房供不应求，库存去化很快，追加投资可以获得很高的收益，大量资本涌入住宅开发领域。由于初期行业利润率高、周转快，房地产开发企业并不重视产品研发和客户需求，产品单一、问题百出，呈现典型的粗放型开发模式。但随着行业的逐步规范、房价收入比的提高、政府限购等调控政策的持续作用，商品房市场已出现边际效益快速递减的迹象。

3.市场波动风险加大

依据统计年鉴的数据，2008-2010年商品房平均销售价格的同比涨幅分别为-1.90%、24.69%、5.97%，在中国当前复杂的社会经济环境下，房价波动振幅大、频率快，对房地产开发企业特别是项目地块少、产品单一的小型企业产生很大的负面影响。售价对房地产开发企业的利润率敏感性最大，售价上涨或下跌10%，成本利润率大致变动7个百分点，当前市场环境下一般的开发项目基本上无法承受超过30%的价格波动，因此投资激进、扩张粗放的房地产开发企业风险巨大。

三、房地产企业转型路径及选择

1998-2010年房地产开发投资占全社会投资的比例从12.72%提高到17.35%，全国土地购置费用占财政收入的比重从3.80%提高到12.03%，全国商品房销售额占GDP的比重从3.03%提高到13.07%，房地产已成为中国经济的支柱产业，其转型的成败直接影响到中国经济改革的结果。对于房地产开发企业而言，企业客观的自我评估与及时的战略转型至关重要，若在企业运营状况恶化之前不采取措施纠正，只能面临萎缩甚至破产的风险，如第一次市场波动时的顺驰控股被兼并，第二次市场波动时中天置业、长河地产、创辉租售等一批房地产中介的倒闭及中小开发商甩卖地产项目，均是例证。

战略转型是企业为了动态适应内外部环境变化，不断保持良好的竞争优势的过程。当前的内外部环境表现为：调控政策的持续性、复杂多变的金融环境、市场价格波动大、结构性供求失衡、市场竞争激烈。为了适应变化的生存环境，房地产开发企业应依据自身特点，积极寻求转型路径。

1.提高产品附加值

粗放发展模式下，大部分开发企业只注重缩短产品开发周期，实现现金流的快速周转，并未在产品研发上加大投入，导致住宅商品房产品单一，缺乏附加值，造成投资效益递减的局面。今后房地产开发企业应从以下几个方面入手，提升产品附加值，增强产品溢价能力：一是以客户为导向实现产品优化升级，通过对住宅产品户型设计的改造升级，使其更符合现代人居住习惯，有效提升面积使用效率；二是推广精装修房销售，在传统毛坯房基础上进行标准的硬装具有成本的规模优势，同时开发企业在户型装修设计方面的研发可以进一步提升产品的溢价空间；三是加大建筑节能技术的应用，绿色照明、建筑节能符合国家节能减排的政策导向，不仅可以争取更多的税费优惠，降低成本，也可以降低购房者入住后的能耗支出，与其他普通产品相比则更有市场吸引力。

2.延伸开发产业链

房地产开发涉及土地一级开发、前期定位、规划设计、工程施工、营销推广、物业管理、商办物业持有及运营、房地产信托基金投资等不同环节，在产业链的各个环节均承担不同的风险，分配各自的利润。一级开发商即将生地开发为熟地，主要是根据投资额按比例赚取较为固定的收益，一般利润率较低，风险也较小。二级开发商即将熟地开发为商住办产品，是资金密集型的资源整合，承担较高风险，也可能有较高的利润率。物业管理公司是劳动密集型企业，为社区提供保安、保洁等服务支持。商业地产开发商通过持有和运营商铺、办公楼，获得稳定的租金收入，但前期投资额一般较大，且投资回款速度慢。房地产信托基金通过其融资平台募集资金，并按一定的借贷利率给开发企业提供贷款，赚取较高的利差，同时也承担所投资项目出现亏损无力还款的风险。

在当前市场、政策环境下，房地产开发企业向上游房地产信托基金延伸，可以拓展融资渠道，降低财务成本；向下游物业管理延伸，可以有效控制社区服务水平，提升地产项目品牌价值。与此同时，积极参与土地一级开发以及城市基础设施建设，也有利于土地拓展。

3.优化投资组合

投资组合管理是对资产进行多元化管理，以实现分散风险、提高效率的投资目的，即一方面减少系统风险，另一方面对冲潜在风险。房地产开发企业可以从以下三个层面来优化投资组合：

一是城市布局合理化。房地产市场价格波动，一般一线城市先于二三线城市，如果能有效把握市场波动规律，把握时机在一线和二三线城市之间进行合理布局，即可平抑价格波动对企业盈利能力的负面影响。在上文提及的84个房地产上市公司中，2009-2011年出现连续盈利的企业中有80%均是全国或多个城市布局的集团公司。

二是产品类型多样化。住宅产品属于短平快的现金流项目，但对市场敏感性很大，而商办产品前期沉淀大量资金，但运营得当则可以获得长期稳定的租金回报，同时地标性项目还可以有力提升企业品牌价值。因此，在房地产开发过程中可以有效结合两者的利弊，在控制商办项目投资额的前提下介入商业、办公楼开发，不仅有利于企业现金流平稳，也有利于降低土地增值税、企业所得税等税负的支出。

三是投资业态多元化。复合地产开发模式是将房地产与工业、农业、商业、旅游、体育、教育、科技等产业融合起来，营造新的文化与生活方式，形成各种产业房地产，如旅游地产、养老地产、工业地产等。这是企业利用自身在某些行业内的资源禀赋，将产业注入房地产开发项目，形成房地产开发项目的细分领域，这种模式不仅受到政府的支持，也避免产生“无人空城”地产泡沫。

房地产市场的基本概念范文第4篇

（成都金堂和裕房地产开发有限责任公司财务部 四川·成都）

摘要：由于房地产开发的特殊性，其成本与费用控制一直是房地产企业管理面对的一个重要课题。在如今，房地产处于买方市场，如何降低成本费用，提高效益优势是亟需探讨和思考的难题，也是房地产企业实现转型、增强利润的可行之道。

关键词 ：房地产；成本控制；效益优势

一、当前房地产形势与成本控制的必要性

2015年“两会”上，房地产行业又一次被列入了各界的讨论议题。“居民自住、提高住房条件，促进房地产市场平稳健康发展”是今年政府对房地产业的规划引导，对房地产企业来说是有利消息，不过就当前的形势来看，房地产行业的发展不容乐观。来自新京报消息，上海中原地产分析师卢文曦以及首创集团董事长刘晓光等人在接受作者采访时均对经济低迷造成的房屋销售量和销售速度放缓等问题表示担忧。

社科院前不久公示的房地产绿皮书表示，国内的住房投资在2014年进入到回落阶段，库存商品供给充足，成交冷热不均，估计房产市场在2015年买方掌握主动权。实际情况确实有些不容乐观，据国家统计局公布的多项数据获悉，楼市指标下行态势未变。首先，销售下滑。2015年2月份，房地产开发景气指数为93.77，比2014年12月份回落0.16点；其次，成交金额下跌。各大城市楼市成交冷热不均，2015年1-2月的成交价款699亿元，较去年同期下降30.2%；最后，库存量剧增。截至2015年2月末，商品房待售面积高达6400万平方米，环比提高3%，住宅待售面积增加1493万平方米。由此可见，在可预见的一段时间内，房地产行业仍将维持稳定走势。但与此同时，房地产企业已经开发的项目不可能停止，其成本开支将继续增加，这就对房地产企业的降本增效提出了更为严峻的挑战。

二、房地产业成本内容和控制原则

随着房地产业行业的利润空间逐渐缩小，消费群体也在行业的变迁中不断成熟，愈加理性，特别是限购等政策不稳定、银行利率调整等宏观微观因素综合影响，房地产市场主动权掌握在买方。可以这样说，成本不断攀升，房地产企业已进入了微利时代。所以，房地产企业不仅要注重自身产品质量适应消费市场，另一方面要降低成本费用，增加企业的利润实现最大的经营效果。

从会计基本原理与市场经济基本概念可知，有效地节约成本费用，就能够相应地增加企业利润与现金流入。因此，控制成本与费用，是房地产业实现生存、发展、获利的重要课题。控制成本费用，包括对直接成本开支和间接成本费用以及相关费用的管理，前者主要有建安成本、设计成本、土地成本，后者一般指的是融资成本，由银行贷款利息决定。相关费用是指房地产企业在开发过程的中必要的管理费用、经营费用等。在对成本费用支出的管理过程中，房地产企业的任务目标是每一个环节的费用成本都应该控制在最佳状态，那么就需要综合考虑时间规划、资源购买和安排、资金预算、质量程度、验收环节等，保证秉承实用、合理、实时监控的原则，争取每项节约都可以创造更多的收益。

三、优化成本费用控制的途径和思路

(1)动静结合的灵活成本控制模式。传统的成本监控模式基本上都是静态评估的，即在制定目标成本时，没有考虑到时间货币价值，而是把业务项目按照当前的市场形势来作成本计划，认为市场是可控的，它的波动处于某个置信区间内，这种模式在稳定市场是适用的，但是对于关联项目、复杂业务等，其动态因素则要在静态控制的基础上进行优化，多方位考虑不同的市场变化而建立不同的模型，或者综合建立阀值可控模型，当市场环境变化时能自动地根据该模型实时调整成本的预算和评估，方便及时作出应对策略，指导房地产业务开展。所以，针对不同的因素，比如劳资、大型固定资产等比较稳定，可以采用静态控制模式；而相对的原材料采购成本、土地购置成本、银行利率受时间、市场的影响波动，应该建立动态性模型来评估和控制。

以恒大地产为例，企业在成本管控方面，便是有效地利用了“动静结合”的思路。如在动态控制方面，恒大在开发楼盘的过程中，结合不同因素的性质，建立相关的成本费用评估模型，并严格执行事前预算，事中监督，事后控制，全面监控项目的开发和工程的实施。从静态方面来说，作为全国性的开发商，对于楼盘定位、户型布局、小区配置、配套设施等都有统一的标准，对于不同定位的楼盘，可以直接套用相关的预算上限定额，从而确保了项目开发固定成本控制的有效性。

(2)“欲速则不达”，切实做好成本费用计划，实现成本效益原则。房地产企业要注重形成自己的竞争优势，坚决避免泡沫化房产，打造性价比最佳的产品，发展和巩固客户，实现客户满意、员工满意、企业效益最优的目标。那么就要切实做好成本计划工作，制定目标成本，然后把其分解到各个部门和环节，让每一个员工承担一份责任，使其在任何业务和行动中都应坚持不浪费、不将就的态度去执行任务，培养员工自觉为实现企业的目标成本而奋斗。以万科地产为例，企业始终重视成本费用和产品质量的双重效应，在项目前期，组织各方面专业人士对待建项目进行实地考察，收集各种立项资料，按立项审批程序做出投资估算和编制成本计划，形成了自身独特的成本优势，形成了符合自身特性的成本控制体系。

(3)完善成本费用制度，增强成本部门的独立性。构建房产企业有机组织结构，包括工程准备部、技术部、来料部、财务部、预算部、施工部、人事部等，强调各个部门的本职任务与成控责任。房产企业要客观、真实计算生产成本，与目标成本进行比较，同时不能满足于往期成本开支的历史核算，重要的是总结经验，借鉴以往的有价值信息做出后期的成本预算、规划；此外，要增强成本部门的独立性，综合各部门的预算计划，监督各部门的费用开支，并与财务部对成本状态进行核对与评估，借助专业的财务团队做好资金业务一体化的考核和监督，进一步跟踪和考察资金的动向和运转，实现资金的安全管理。

(4)加强施工单位的施工监督，提高施工效率。对施工单位的有效管理，提高施工效率是降低企业成本的重要途径。根据建筑施工计划合同按期按质施工，提高施工单位的施工效率，控制工程成本。

四、结论

房地产市场的基本概念范文第5篇

关键词：融资难 现金流 多元化 外资

一、房地产现金流量基本概念

外资房地产企业在我国房地产投资中占据了一定的市场份额，使得大量的外资地产涌入我国房地产市场，使得我国房地产企业融资由单一间接融资走向多元化直接融资。近几年我国房地产利润空间极大，加之人民币的升值预期使得外来资本更加看好我国地产市场，因此外资大量涌入并加速流入。对于房地产企业而言，资长金是经营运作的动力。要想使企业持续经营那么保持资金链的稳定和顺畅是其必要条件。外资房地产企业同和其他行业一样在市场经济运行中起到很重大角色，但是外资房地产企业在现金流量上和普通企业是有一定的区别的，同时外资企业会在财务报表上侧重现金流量的分析，这也是对当前财务分析的趋势。

现金流量是企业在一段时间内现金的流入和流出的总数。房地产企业的现金流量主要在三个方面一是经营方面产生的现流，二是投资方面产生的现金流，三是筹资活动产生的现金流

（一）经营活动产生的现金流

经营活动是指企业除了投资和筹资活动以外的活动。房地产企业在经营活动产生的现金流量有销售房屋，转让土地、出租房屋、购买设备，提供劳务等现金流入以及支付营业税、所得税、支付给职工的工资等

（二）投资活动产生的现金流

投资活动是指企业长期资产的构建以及除用现金等价物等的投资。房地产企业在投资活动产生的现金流在收回投资得到的现金，以现金取得的利息分红，处置固定资产等现金流入和债权和权益性现金投资，购买固定资产、无形资产等现金流出等

（三）筹资活动产生的现金流

筹资活动是指能使企业资本结构、债务规模发生变化的活动。房地产企业在筹资活动中产生的现金流有发行债券获得的现金收入，借款取得的现金收入等现金流入和以现金方式支付的筹资费用，债券利息，以现金支付的股利等。

二、外资企业房地产现金流的现状分析

（一）资金来源结构单一

房地产企业的资金来源中有很大一部分是来自银行贷款，房地产业的高速发展离不开银行信贷的支持。虽然现在我们国家出台一些政策抑制房价的快速增长，但是从现状来看，我国的房价仍然有持续增长的态势，市场的需求较大，房地产商对房地产的市场仍抱有一定的信心，此时需要大量的资金来给予支持，在现在房地产企业资金来源结构单一的情况下，大量资金需求单一资金来源的情况下，必然导致资金链缺乏稳定性。

（二）房地产企业现金持有量的不合理性

为了满足企业的交易动机，维持企业的正常经营活动，必须持有一定的现金以备使用，但是过多的现金持有量带的机会成本是利息的损失。因此为了保证企业利润最大化，企业要在现金持有量的收益和成本之间进行权衡，在出售房屋和保留房屋实物上进行权衡。

（三）资金使用率。

房地产企业会面临某段时间需要大量资金，某段时间资金空闲的情况，如何合理的分配资金使用率是企业面临的一个重大问题，只有这样，企业才能提高资金利用率，加速资金流通，提高企业利润。

三、外资房地产企业和一般企业现金流特点

外资房地产企业和一般企业在经营、投资、筹资方面有很大的不同。

（一）资金筹集繁重

由于房地产企业主要是建设房屋，大型的建筑物，所需的资金量通常是巨大的，虽然外资的流入对解决资金起到一定的作用，但是有些企业可能同时承接着多项大型工程建设，加大了资金的筹集难度。如果长时间无法筹集到资金，可能会导致工程的停滞，资金链的锻炼，甚至会导致破产。然而一般性企业只需在初始建立时筹集大量资金，如果企业没有扩建或者购买大型机械设备安排，那么企业只需储备足够的流动现金以备日常生产经营活动即可。

（二）现金流周转时间长

一般来说房地产企业建设一工程要经历从征地、建设、竣工到交付使用这些阶段，房屋建成后大部分会选择分期付款，在进行租赁经营中，还往往付出一笔维修费，使得资金的收回时间较长，一般来说从投入到收回，需要几年到十几年的时间。而一般的企业通过原材料采购、生产经营到销售收回货款，大部分的企业可以在一年之内完成，甚至有些企业资金回收周期更短。

（三）现金的流动波动大

房地产企业为了开发一项工程，需要筹集大量的资金，资金的使用分配到各个分项目中去，最后也将从这些项目中回收资金。房地产企业由于其周期较长，资金在各个项目之间的流动性较大。而一般的企业资金周转时间较短，可能在购买原材料的同时就有一笔销售款项的收回，相比房地产企业而言，现金的流动性明显较小。

（四）保持现金流平衡性难度较大

房地产企业一般是同时或者是相隔这进行着项目，有的项目可能处于建设开发去，有些项目可能已将处于完工期，现金的流动性较大，不易维持现金流的供销平衡，对这些企业的现金管理难度相对较大。而一般企业相对能较好的维持产销平衡，因此能较好的维持现金流的稳定。

（五）现金流的管理面对的关系相对复杂

房地产企业与其资金往来关系的不仅仅是供货者、消费者，投资者、银行等，还与迁址居民、设计院、转让土地单位等有关。房地产业的特点导致其不仅与其他企业之间较为麻烦，尤其在与消费者之间存在的应付应收账款、预收预付账款等比一般的企业要复杂的多，使得其承受的风险相对较大。而一般的企业现金流的管理多是与供货商、购买商、投资者、银行等有关心，相比之下较为简单点。

（六）现金流转方式多

房地产业的组织结构形式各部相同，因此现金的流转方式也各具特色，可能在同一企业内部，不同项目之间的货币资金的相互转化方式也不同。比如房地产企业中内设施工单位的就与内部不设置施工单位的差别很大，因此产生现金流转方式较多。而一般性企业现金流转差不多就是按照购买原材料、生产经营、销售商品、收回货款，继续购买原材料这个过程进行的。现金流转方式相对于外资房地产企业较为简单。

四、房地产企业现金流管理的改进办法

（一）多渠道融资

房地产企业企业面临的最大问题是资金短缺，外资房地产企业虽然在改变了以往房地产企业主要依赖银行进行融资的方式，吸引海外资金对房地产市场进行投资，但是在资金融资多样化方面仍然亟需改进。要扩大海外融资的在资金来源中的比例，从单一化融资向多元化方向发展。要进一步加大海外房地产基金的作用，实现房产基金真正从理论走向实践。房产基金不仅对房地产行业的融资拓宽的道路，也规范了房地产市场。海外基金现在多投资于优质的项目，很多企业吸引不到海外基金的投资。随着房地产业的成熟发展，越来越多的海外资金流向优质房地产企业和项目，为了获得房地产基金，则要求外资房地产企业不断加强自身的经营，加强自身的规模优势，提高抵御风险的能力，这样才能在市场的竞争中赢得一席之地。

（二）现金持有量的确定

外资房地产企业要根据自身需要。合理判断何时企业需要多少现金的流入、现金流出，确定企业目标现金留存量，使得企业的现金流能够满足其开发、正常的生产经营，同时不会因为过多的现金留存导致现金持有成本增加。合理确定现金持有量，使得能面对企业出现的状况，在资金不足时能及时筹集到资金，在资金盈余时，选择适合企业的项目进行投资。

（三）提高资金利用率

房地产企业一般会同时几个项目，企业购置的机械物资，不是只专用于某个项目，一次性的物资，很多项目物资在项目中是可以通用的。项目所用的物资要合理的在物资短缺和物资盈余项目中分配。这样既可以是闲置资金用于再投资，又可以起到减少多余物资积压库存。对于内部闲置资金，要进行再投资，可以在合法合规前提下投资于有价证券，提高资金利用率，加速资金周转，是资金进行良性循环状态。

五、结束语

近些年房地产业的高速发展，但是我国的房地产市场仍然不是很成熟，房地产行业在面对我国宏观调控和国际环境震荡下受到波动较大，资金链较为脆弱，房地产业要想实现企业的持续健康发展，要通过提高自身竞争力，保持合理的现金净流量，实现利润，需要企业企业加强自身的现金流量管理。

参考文献：

[1]周瑞平.论现金流量管理及其在企业财务管理中的地位[J].技术经济与管理研究，

2004，140一15

[2]陈勋山.房地产开发中的不确定性和风险及其处理[J].中国房地产.2003.4，303一340