养老地产政策
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养老地产政策范文第1篇
我国正快速迈入老龄化社会，成为“未富先老”型国家。截至2010年年底，中国老年人已经达到1.7个亿，占总人口的12.8%，而我国社会养老服务，尤其是养老宜居环境建设明显滞后。
一、珠三角养老地产的发展优势
养老地产是结合养老的社会主题和地产的商业概念形成的一种房地产概念，产品针对老年人的心理特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。养老地产的保障性需求和市场化需求是有区别的，政府和开发商应该各负其责，低收入社会保障性老年住宅应由政府主导开发建设，中高端养老住宅则应由市场开发解决。广东目前老年人口已突破千万，达到1072万，全省65岁以上的老人占总人口比例已达8.17%。预计到2015年，全省老年人口将达到1288万人，占全省总人口的13.64%，80岁以上的老年人口将达到184万人。当前，国家制定了“以居家养老为主”的9073养老政策，全国将有90%以上的老人在家养老，因此，养老住宅的发展迫在眉睫。
珠三角是特别适合探索养老地产发展的实践区。首先，广东省已经成为全国人口第一大省，老年人口庞大，当前政策允许退休父母将户口迁至儿女户口所在地，使得养老产业需求旺盛。第二，广东地区经济持续快速增长，2010年，广东实现地区生产总值（GDP）45472.83亿元，人均GDP接近7000美元，已达到中等发达国家水平。其中，珠三角九城GDP为37388亿，人口约5611万，人均GDP为9841美元。富庶的经济条件使得区域内养老地产的有效需求稳定。第三，珠三角地区的气候比较适合老年人生活。珠三角气候属于热带海洋性气候，四季差别不明显，广州超过35℃的炎热日数不过6天，夏无酷暑，冬无寒肃，特别适合老年人生活。第四，珠三角房企对养老地产的开发运营早有探索，如广州祈福新 运营的“广州祈福护老公寓”，依托国家三甲祈福医院，是东南亚首家酒店式长者公寓。这些因素成为珠三角区域发展养老地产的优势所在。
二、珠三角发展养老地产面临的主要问题
(一)政府扶持政策不明晰
由于养老地产带有一定的社会福利性质，所以，政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要。从广东省来看，目前已经充分意识到发展养老产业的必要性，广州、深圳、中山等部分城市纷纷出台扶持民办养老机构的政策，对民办养老机构给予资金补贴。而这些优惠政策并没有对养老地产的开发过程提供优惠，大多数养老地产项目只能以旅游地产、工业地产的名义来运作，存在较大的投资风险。对养老地产项目缺乏税收和规费的减免政策，而养老地产投入高于普通的地产开发，如老龄社区需要的大面积无障碍通道、慢速电梯等，成本比普通商品住宅社区要高很多，如果没有相应的优惠政策，很难吸引投资者进入。政府在养老地产的融资政策方面也缺少相应的扶持，养老地产投入周期长，需要政府在金融政策上给予大力扶持。
（二）城市规划养老控制滞后
城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用等各项建设的综合部署。对指导城市土地安排和空间组织方面，城市控制性详细规划是最主要的规划条件，在目前的控制性详细规划指标体系中，既包含土地使用性质和使用强度的控制，也包括道路、公共设施配置的控制。而对养老服务的相关指标，却甚至在指导性指标中也没有体现，对于老年人口超过千万的经济发达地区，不能不说是一种明显的滞后。
（三）市场定位同质化现象严重
目前区域内的养老地产开发，大多针对的是60-70年龄段的活跃富裕长者消费群，以养老养生作为市场定位。广东人历来重视养生之道，花甲之年对养生之道更加关注，房地产开发与养生行业的融合，形成了珠三角养老地产开发建设的区域特色。如珠江地产在从化的珠江生命健康城，集医疗、养生、教育、休闲、养老于一体；广州奥园养生城集健康、养生、居住、度假等综合功能为一体，他们的目标全都锁定在富裕健康、刚刚退休的消费群体。但是，老年消费需求是一种变动的市场，他们的身体情况和经济状况是在不断变化中的。不做市场细分，市场定位趋同，是目前影响珠三角养老地产健康发展的另一个问题。
（四）产品设计与后期管理简单复制
开发商对养老地产开发的具体产品的类型和建筑形式考虑比较简单。养老地产的开发商以前大都是开发一般的住宅，如公寓、旅馆,等等，所以对养老地产并没有特别深刻的认识，设计的产品大多是复制公寓式或者旅馆式的建筑形式，包括后期的服务也是照搬一般住宅物业管理的形式。产品设计缺乏创新，尤其是缺乏对养老地产和养老服务的深入研究，缺乏具有针对性的产品和服务。
（五）经营模式缺乏创新
目前，珠三角的养老地产开发经营模式依旧没有摆脱传统房地产的固有模式，采用散售卖出式、持有物业式、部分卖出与部分持有结合式等。散售卖出式其实是房产开发项目的经营形式，开发商仅仅将养老地产作为一种住宅产品进行经营，其模式难以持续；持有物业式经营模式一般适用在度假休闲养生等形式的养老地产，以租赁方式经营，类似商业地产或旅游地产的经营模式；售出加持有的模式是养老地产的部分产权以会员会籍等形式出售给消费者，再收取服务费提供专业养老服务的一种形式，对大多数开发商来说，这种方式部分解决了现金流压力，是一种比较现实的经营模式。
三、珠三角发展养老型房产的建议
（一）对政府的建议
地方政府需要充分调动开发商的积极性：一是放宽市场准入，鼓励民间资本进入养老服务领域。在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面贯彻平等准入原则。二是实行同等待遇，凡各级政府给予公办养老服务项目的优惠扶持政策与措施，也适用于民营养老服务企业。三是在土地供给方面增设养老业用地，土地使用权行政划拨，允许养老地产上市转让，建立退出机制。四是在城市规划中增加养老功能控制预设，在大型住宅区规划中增加养老配套设施的规定性指标，对独立养老社区的规划与社区医院的规划同步进行，将养老建设用地比邻社区医院。五是在税收和规费收缴方面给予养老地产减免和优惠。六是制定针对养老地产的金融政策，调动和整合银行资金、商业保险基金、养老基金等资金，对养老地产建设发展提供金融保障。七是大力推进政府养老社区建设，将养老社区建设纳入政府保障房建设体系，切实落实9073养老计划。八是提升社会养老服务水平，建立健全养老服务质量监管机制，培养具有现代老年服务理念的养老服务管理人才，为养老地产的后期运作提供有效的保证。
（二）对开发商的建议
1.养老地产属于长期投资型产品，不能期望快速盈利
在珠三角地区，房地产业已经发展到非常成熟的阶段，进一步的市场细分是这一行业必然的发展趋势，养老地产这种新兴模式正在成为诸多开发商探索的方向。在目前投资渠道狭小的现状下，养老地产项目是一项可持续投资，持续收益的项目。但养老地产与开发商开发的常规住宅有所不同，常规房产属销售型地产，其特点是资金回笼快，养老地产属于持有型的地产，资金回笼慢。养老地产开发优势在于在当前宏观调控的形势下更容易获得政府的支持，作为持有型物业，它还是后期持续融资的有效工具，是长期稳定的收益型产品。因此，养老地产不是一种快速盈利产品。建议把养老地产作为企业产品中的一个配置，有短线能够快速回收的住宅地产，有回收比较稳定的养老地产，进行企业战略层面的投资组合。
2.养老地产的开发类型与产品形式
养老地产分成福利型和商业型两类。福利型养老地产主要由政府主持，以开发建设福利型养老机构为主。开发商可以通过投标参与政府福利型养老地产的开发，完成后由政府收购。商业型养老地产是针对中高端养老消费群体的产品和服务，常见的形式可以分四种：一是大规模居住区中建设专门的养老社区，在住宅区嵌入部分专门为老人建设的社区或者组团，它适合大型社区使用，通常采用出售的形式。二是在常规住宅区中配建养老公寓和设施，如数栋老年公寓，经营模式可租可售。三是专门开发老年公寓和相应配套，通常是持有型经营，辐射周边的社区为其服务。四是度假旅游地产中开发养老产品，在风景旅游区建设养老地产，可以形成度假候鸟式的产品。养老地产产品形式还需要根据区域情况和市场发展不断创新，比如对养老地产与社区医院的资源整合形成新的产品形式的研究等。
3.养老房地产更注重开发链条的整体性
影响养老地产开发的几大因素有土地、资金、经营模式、规划设计、运营管理等。养老地产的开发环节是一个环环相扣的开发链条，它们互相之间有很紧密的衔接，因此，养老地产的开发实际上是对养老产业链的整合和完善。开发商在考虑房产硬件设计的时候，也必须同时考虑后期的运营模式、护理服务、老年医疗、康复设备等因素。养老地产的设计要求必须与老人的需求相符合，如设施中有健身活动中心、社区医院等；对景观园林的设计也应该分布均匀，因为老人行走的半径不大，应该在他力所能及的范围里完成活动的要求。开发项目的盈利模式会影响到规划和建筑设计，出售型的养老地产后期管理也会出现一些问题，如果业主不是老人，后期养老服务提供的服务项目就无法集中进行，造成浪费。因此，在开发养老地产时需要特别注意开发环节的整体性。养老地产不同于普通房产，一旦在规划阶段出现失误，就会严重影响到物业的后期使用。专业老人服务机构的建立是养老地产开发链条上另一个产业引擎，这也是国内养老产业能否承担老龄化社会需求的关键。
参考文献：
[1]李雪韵.浅议养老地产发展现状及对策[J].上海房地，2010 (11).
养老地产政策范文第2篇
【关键词】我国现有的养老地产模式；发展问题
引言：我国综合实力正飞速发展提升，老年人的数量的也在逐年增加，我国现有的养老地产模式很难满足老年群体多样化的需求。面对当前养老地产趋于多元化、多样化的发展形势，我国应该审视现有的养老地产模式，并对养老地产投资、经营模式多样化有一定的追求，使我国的养老地产发展趋向成熟。
1、我国现有的养老地产模式存在的问题
就目前我国养老地产的形势来看，虽然已经取得了一定的成绩，但仍无法满足我国老年人口急剧增长，社会老龄化所带来的发展要求。由于家庭结构和人口政策的变化，传统的家庭养老和社会养老己不能适应我国社会的现实需要，而社区养老模式以其独特的优势正引起广泛的关注。集中建设的专业化老年社区能更好地行使社区的养老职能，发挥出更大的社会和经济效益。
1.1对养老地产不够重视
对养老地产的认识不够直接导致缺乏重视意识，进而造成了养老地产方面的政策缺失。据以往经验来看，福利院的管理工作一直以民政部门为主导，房地产公司为辅助与政府合作的方式。政府对养老的每种方式都有明确的指导政策，这种要求对有投资意向的企业造成了障碍，使其格外谨慎，徘徊在。并且要想建立起小具规模的养老社区至少需要过百亩土地，这使得所需成本过高，造成无人敢问津的现象。另因为养老地产的性质十分特殊，房地产商在取得养老用地的时候会受到一定的制约，如果选用其他性质的土地进行养老用地的开发，即使降低土地的成本，在日后的运作过程中也会出现更多其他很繁琐的问题需要处理。所以，要想让开发商对养老地产产生积极性就必须提高人们对养老地产这一产业的认识，增强重视程度，进而使政府出台相适应的优惠政策促进开发商运作。
从需求的角度来看，老年人的消费需求没有受到金融政策的扶持，因为老年人的收入特点，银行首先排除了想获得贷款的老年人，使得老年人要想利用贷款买房更是难上加难。对于养老地产来说，保险产品的支持可谓起到锦上添花的作用，可是事实并非如此，恰恰相反的是，因老年人发生事故的概率大大高于其他人群，故商业保险极力置身事外。如果保险业能加入到养老地产事业中将大大降低开发过程中会产生的风险。
1.2各地的养老服务水平不同导致养老地产发展出现差异
老年人在年龄增长的同时，身体机能和运动能力却在减退，而且还会出现心脏病和高血压等老年疾病，这致使部分老年人无法对生活进行自理，且这种自理能力会越来越低，所以老年人对护理的需求变得越来越高。
基于这种自然情况，养老地产应运而生，其功用不再局限于老年人的居住环境，也变成了提供专业医疗护理的场所。更有能力的地产商则将地产用作为老年人提供精神层面的心理辅导场所。由此可见，专门的养老地产等场所是老年人生活和养老的最佳环境。但是由于我国养老地产行业的服务水平不尽相同，缺乏服务意识，没有专业的护理人员培养机制，使得养老服务人员的素质普遍偏低，与专业化人才的迫切需求呈反比，导致养老地产的发展难以达到期望水平。
1.3我国尚未加强养老地产的产业链接
根据调查，在中国有些成本虽然很高但却切实投入实施的养老地产，虽然前期呼声很高，但在项目完工后却不受消费者欢迎，最终只能以附属品的形式销售，其根本原因是缺乏对产业链的规划。很多房地产开发商在不了解养老地产实际生产过程的条件和具体情况就进行施工，造成施工成果无法满足老年群体对住宅的需求，养老住宅更需关注住宅小区的公共服务设施，比如说适合老年人的户外厕所，满足怀旧情怀的旧物储藏室，还有更多针对老年人心理而设计的居住功能等，从而方便老年人群的保健、医疗、交流和娱乐等。
1.4相应的投资商没有意识到养老地产这一新兴产业的发展前途
通过对人口老龄化数据的分析，可以得出我国对于养老地产产品需求很高的结论，但是在开发的实际运行过程中存在较高的风险，这些风险大多来自政策和开发运营模式中系统自身，从而掩盖了这一新兴产业的发展前景，使得投资商忽略了对这一领域的研究。根据国家规划计划和国务院对养老产业的政策导向，很明显可以看出现阶段养老地产产业呈增长趋势，但是目前为止对相应的规定和政策尚不明确，所以仍然存在一定的政策性风险。加上我国养老地产行业开发根基薄弱，各环节脱节无法有机整合，导致后期运营面临诸多挑战。相关的规划和设计经验的缺乏使养老地产项目的设计和开发思路不够清晰，严重影响项目的品质。
2、我国应该注重养老地产的未来发展
2.1加大对养老问题的宣传力度，重视养老地产的发展
我国之所以对养老地产认识不足，一是引入名词时间较晚，另一方面就是在养老方面的宣传力度不足，要想重视养老地产这一产业就必须全民了解这一产业的基本知识，所以说加强养老问题的宣传力度是势在必行。
2.2各级政府注重培养群众的养老意识
中国人的思想大多数还停留在养儿防老的阶段，但是事实已经告诉我们这种投机的心理是靠不住的。只有从根本上解决了养老的问题才能使老年人的生活随心所欲，所以在年轻的时候就应该培养起养老的意识，这种意识的培养并不是口号喊得响就可以做到的，需要政府和各级部门的配合，从知识和经济等诸多方面进行分析和论证，用事实建立起人民的养老意识。
2.3我国应加强养老地产的产业综合链接
想要加强养老地产的综合连接，首先要转变政府的职能，减少在行政工作上的干预，尽量发挥市场的作用，营造出价格合理、层次多样的营销环境，以满足养老服务的多样化需求。再加上适当的监督和管理，更可有效提高服务的质量。其次要要将养老产业形成一定的规模，通过产业地区的相关部门的引导制定出相应的规划措施，争取成为区域性的龙头企业，发展自身的同时带动其他企业共同发展，产生品牌效应的同时提高企业的竞争力，做到企业利益最大化。最后，更要加大政策的执行力度，这样才可以激发出服务人员的热情。尽量简化创办养老机构的手续，降低进入的门槛，这样才有可能吸引更多的投资，进而丰富产业链。
2.4投资商应探究养老地产存在的商业价值
探究养老地产的商业价值首先要明确适用的范围，居家养老是养老服务的主要内容，社区养老则是这种模式的延伸，这两种养老方式的中心都是通过专业化的服务为老年人提供帮助。其次要探索养老机构的经营模式，要想收回对地产投资的成本就要具备一定的管理能力，并将机构的经营权和所有权相分离，最大程度上降低风险发生的可能性。格外值得注意的就是养老机构最核心的内容就是对老年或不能自理的人员提供护理，这是与家庭养老方式不同的重要特征。另外还需要考虑的问题包括所在城市的人口、环境和经济发展水平等。
3、小结
我国老龄化的情况在不断加剧，但是能够配合养老地产发展模式的措施却相对滞后，这也就是说我国养老地产业正面临着巨大的挑战，同时也面临很大的发展空间。本文通过对我国现有的养老地产模式存在问题进行研究，找出我国养老地产未来的发展方向，从而得知对养老地产发展模式的研究是极其必要的，本文的结论对养老地产模式的发展方向具有极其重要的借鉴意义。
参考文献
[1]江合，养老不动产投资与管理[M]，北京：社会科学文献出版社，2011.
养老地产政策范文第3篇
在敏感的A股市场，与养老题材相关的房地产、医药保健股集体大涨。世联地产8月与著名养老产业集团恒安照护签署战略合作协议，拟探索符合市场特点的养老服务模式，9月份公司股价区间涨幅超过30%；上海三毛的“祁连山路-养老产业园”项目进入前期筹备阶段，在短短3个交易日斩获20%的涨幅收益。
在社会层面，“以房养老”概念正式进入公众视野，引发关注和热议。在公众普遍表达对养老金缺口扩大担扰的同时，也激发了投资养老地产和各种养老服务业市场想象。
由于养老服务属于“准公共产品”，企业不能完全以商业利润最大化作为经营目标，一定程度存在“市场失灵”。企业因难以获得高额利润，大多不愿提供养老服务，导致养老服务业发展滞后于需求。因此养老服务业需要政府出台相应的税费优惠和投资补偿政策。
庞大的养老服务业市场
随着我国人口老龄化程度加剧，养老服务业发展面临日益强劲的市场需求。数据显示，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，未来每年将净增600～800万老龄人口。数据还表明，我国65岁以上老人已占总人口的9%以上。
如此庞大的老年群体必将催生庞大的养老服务市场需求，一个巨大的养老服务“银发产业链”呼之欲出。所谓养老服务“银发产业链”，包括养老地产业、养老保险业、养老医疗保健业、康复护理业、托管托养服务业、养老陪护家政业，以及围绕“以房养老”的金融服务业、房屋评估拍卖业、中介咨询等现代服务业。产业链长、涉及领域广，对上下游行业具有明显的带动效应。
包括养老服务业在内的整个服务业，是我国经济发展短板和经济结构转型重点方向。2012年全国服务业增加值占GDP比重仅为44.6%，低于世界中等收入国家水平。四川省服务业比重比全国平均水平还低10个百分点，特别是养老服务业处于供需严重不平衡局面。保守估计，按我国65岁以上老年人口对家政服务、医疗保健的基本需求水平，养老市场目前年需求至少为1.3万亿元，2020年将发展到3万亿元，甚至有机构预言将达到4万亿元，年均增长速度为11%～15%。
国际养老机构看好这一前景，纷纷瞄准中国市场。汉和同富房地产高级顾问布罗姆・科尔在新书《中国龙进入老龄社会》中提出，国际运营商或许可组建独资企业，经营专门养老住宅场所。美国养老护理住宅业龙头“魅力花园”在上海投资建设了首个合资养老项目，预计明年开业。
可以预计，养老服务产业链将成为我国调整结构、扩大内需、拉动就业的长期投资主题。
保守估计，养老市场目前年需求至少为1.3万亿元，2020年将发展到3万亿元。
“以房养老”方式：三大难点待破解
《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中受到最大关注的莫过于“以房养老”方式。为此民政部通过官网公开回应，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”即“以房养老”，是“完善投融资政策”的措施，还只是开展试点。“以房养老”方式属于个性化的自愿选择，是市场行为，与政府的基本养老保险公共服务政策没有任何替代关系。
所谓“以房养老”，是指有房无钱的老人，自愿将名下的产权房抵押给金融机构，以定期获得一定数额的养老金，相当于将自有住房做反向“按揭”，待房主去世后，再将该房产出售用于归还银行贷款。从本质上看，“以房养老”是一种金融服务工具和产品，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式。这种方式在国外已有许多成熟作法，在国内10年前已提出，北京、上海等地还开展了试点。
但“以房养老”方式仍难以推进，无论金融业还是市民都无动于衷，究其原因主要有三方面。
房产价值评估难。“以房养老”属于市场行为，价格因素对交易双方至关重要。由于我国房价涨跌趋势难料，房主担心未来房价上涨导致现价估值过低，银行则担心未来房价下跌造成损失，因此双方难以就房屋抵押现值达成一致。
抵押期限制约。我国城市居民房产土地使用期仅70年，还可能面临中途拆迁等不确定因素，而银行抵押期限不可能太长。老人担心早逝领款期短于抵押期，银行方则担心到期不可能赶走老人卖房收款。
成本高操作难。银行对住房“反按揭”必然要收取与按揭同样高的利息，其贴现率等于长期贷款利率，高昂的成本对于老年人或许难以接受。而银行方由于不具备对房产的直接处置能力，其额外的委托评估、保险、拍卖成本尚需扣除。交易费用过高，相应的保险、评估、拍卖市场机制不健全，都制约着“以房养老”方式的推广。而受中国传统观念制约，老人大多希望把自有房产作为祖业留给儿孙继承。
以上三大难点，使得“以房养老”方式现阶段只能“看起来很美”。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》从国家层面提出试点“以房养老”方式，对房屋赋予养老功能，这对于房地产市场将起到间接的促进作用。
相信未来随着我国房地产市场和房价的基本稳定，以及相关金融保险市场的逐步健全，“以房养老”将成为满足老年人不同层次需求、供老年人自主选择的新型养老补充方式。
养老地产：应鼓励开发普通养老社区
各行各界在养老地产上的动作
养老地产严格来说不是单纯的房地产业，而是包括房地产、康复医疗、文体娱乐等养老设施和管理服务在内的综合体系，存在着投资成本高、回收期长、投资风险较大等特点。近年由于国家对养老地产给予了低地价等优惠扶持政策，吸引了大批保险公司和房地产商进行投资。
在金融界，保险公司借助强大的资金实力以及保险业务的协同效应，率先启动养老产业链商业模式，如泰康人寿、中国人寿、新华保险等纷纷开发养老地产项目。将保险产品与养老社区相衔接，是目前保险公司进军养老产业的主要商业模式。作为一种崭新模式，养老社区向上衔接了医疗保险、护理保险和养老保险等产品，又带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等。
在房地产业界，万科、保利、绿地、首创、华润等巨头近年专门成立了养老地产研发团队。但总体来看，还缺乏清晰的市场定位和成熟的运营模式。目前大多将目标客户定位于高收入者，热衷于打造“高端养老社区”，属升级版的养老机构。
应从高端住宅产品转向普通养老社区
保险公司和开发商都把养老地产视为商业地产项目长期经营，从建筑设计、园林规划到装饰标准，都接近于高端住宅产品开发。如养老地产项目泰康之家门槛就较高。美国养老住宅管理公司“魅力花园”在上海建设的养老社区，每月收费也高达6000元至1.2万元人民币， 服务包括家务管理和护理。
可以说，目前我国的养老地产大多属于上述高端类型，适合普通人的养老地产或养老院却少有投资者。享受多重优惠的企业将养老地产推向高端化，引发了市场关于补贴富人的质疑。
养老地产政策范文第4篇
不过，销售奢华却属无奈之举。别墅养老地产开发商对《财经国家周刊》记者表示，这个别墅区在几年前就建好了，但由于诸多限制，一直没有办法销售，曾经销售过几套房后被政府处予了高额的罚金，只好暂时租赁给几个私营企业做办公处所。这时，投资养老产业的基金看上了这一片离市区不算太远的休闲之地，双方达成协议，由基金出资将之改造成高端的养老社区，面对市场可销售亦可高价租赁。
目前中国还没有形成真正意义上的养老地产，大部分养老公寓多由政府补贴，并未实现盈利，涵盖老年公寓的项目用地一般是划拨用地，即通过支付征地、补偿、青苗费等费用把集体土地变成国有土地，不经过土地招拍挂市场，土地价格相对很便宜。或者土地性质原不属于房地产开发，挂上养老地产的名义后可变相销售。但挂上养老地产的房屋一般无法办理房产证，一般产权为使用权，最多20年。
因此，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产。尽管如此，在限购条例、批地困难、销售证难办等诸多房地产调控政策压力之下，养老地产正成为开发商突围的一条路径。
发改委相关人士对记者表示，目前民政部和老龄委在管理及参与养老产业的相关事宜，但如果光靠政府财力解决即将到来的老龄化问题，将难以持续，所以政府也在急迫地探索一条养老地产市场化发展的道路。
上述人士称，目前国家对于养老地产的政策放得很开，各地方政府在土地上、银行在信贷上均会给予一定支持，就是希望更多的开发商进入到养老地产领域中，对于一些存在问题的地产项目改造为养老地产，也是默许的。
国家统计局的第六次全国人口普查主要数据显示，中国老龄化进程正在加快，目前全国人口中60岁及以上的人口占比已达到13.26%，与2000年相比增长了2.93个百分点。与老龄化相伴而生的一系列问题，使得中国传统的家庭养老模式遭遇困难，这也催生了“以房养老”等新型养老方式。养老地产前景也被各大房地产商看好。
个别先知先觉的开发商似乎已经嗅到了其中的财富味道。越来越多的一线开发商也开始试水养老地产。
养老地产政策范文第5篇
[关键词] 以房养老；老龄化问题；措施
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 094
[中图分类号] F840.67；G924.21 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）11- 0188- 03
1 引 言
全国第六次人口普查显示，我国当前60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点，中国正迈入老龄化社会，据社科院权威，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。到2050年，社会进入深度老龄化阶段。然而，长期计划生育政策导致大部分家庭为所谓的“四二一”结构，抚养系数太大，导致子女负担太重，而社会经济的高速发展，人们对生活品质的要求越来越高，但中国养老模式并不完善，主要依靠家庭养老，社区养老和机构养老等，为了缓解人口老龄化的巨大压力，养老模式更应多元化，因此“以房养老”逐步浮现。
2 我国“以房养老”的概念及发展现状
2.1 “以房养老”的概念
“以房养老”，全称叫“老年人住房反向抵押养老保险”，又叫“倒按揭”。简而言之，就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，然后按月领取一定数额的养老金，其间老人仍然可以住在这里，仍然拥有对房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，直至身故。而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余金额返还给老人指定的继承人。
2.2 我国“以房养老”的发展现状
“以房养老”最早出现在荷兰，成熟于美国，这种模式在西方国家已经日渐完善。在中国最早提出“以房养老”概念的是“中国房地产之父”孟晓苏博士。2006年全国政协委员，建设部科学技术司司长赖明，在两会上提出《关于推行“以房养老”的建议》提案，引起热议。2013年9月13日，由国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，第一次将“养老”与“房子”相结合，引发讨论。2014年6月23日，中国保监会了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。自2014年7月1日起至2016年6月30日止在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险，试点两年。2015年3月，经过保监会批准，幸福人寿保险股份有限公司推出“幸福房来宝”A款，首款保险版“以房养老”产品，这一年4月，北京的两位老人签下“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险”投保单，标志着“以房养老”保险正式落地。2016年7月，保监会了《P于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将试点延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市，以及江苏、浙江、山东、广东的部分地级市。
相关数据显示，此次试点，北京、上海、广州、武汉等四大试点城市仅有一家保险公司推出了相关产品，并且只有60户投保。对于2亿多60岁以上的老年人来说，这只是九牛一毛，还有很大的空间可以发展。据了解，还是有很多老人前来咨询，但因为传统观念的束缚，政府参与度不高，相关法律政策的不完善和房地产市场不稳定等问题，而没有参与进来，说明与“以房养老”相关的许多问题亟待解决。
3 推行“以房养老”中遇到的问题
3.1 传统观念的束缚
东亚文化一直保有“但留方寸地，留与子孙耕”的思想，受传统观念的束缚，父母觉得自己全部的财产应该留给子女，也怕将房子抵押后，而与儿女产生隔阂，而且大部分子女认为父母的房产留给自己是理所应当的，不支持父母参与“以房养老”。并且中国人把房子看得很重要，因为它不仅代表中国传统观念的家，还与户籍制度息息相关，所以大部分人从年轻的时候就从银行按揭贷款买房子，到中年或晚年好不容易辛辛苦苦还完贷款，还要把自己大半辈子还款来的房子拿来抵押，心理上是难以接受的。第一个推出“以房养老”的荷兰，也是因为受传统观念的影响而愿意把房子留给下一代以及对房子的重视，导致此方案在荷兰的不成功。所以要改变根深蒂固的传统观念并不是一件易事，这个道路是漫长而坎坷的。
3.2 法律制度和政策不完善
一个新项目想要被大多数人接受，需要有相关配套的法律保障和政策支持，但“以房养老”试点两年多，一直没有建立相关的法律和政策，目前只有中国保监会颁布的一份部门规范性文件《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》来规范市场，但法律效力较低，条例太笼统，对于相关行业没有配套的法律政策支持，没有具体规范双方的权力与义务，没有相应的监管部门以及相关的税收减免政策。而我国在房屋产权的续期上还存在相关问题，《物权法》第149条，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对此中国城市房地产研究院院长谢逸枫则认为，房屋产权70年到期后，究竟是免费自动续期还是有偿续期，有偿续期的标准与补偿费用计算及土地出让金、税费如何征收，目前都没有明确的法律、政策规定。这才是关键的问题，许多保险企业因此都心存顾虑，不敢投入进去，而国外房子产权私有化，保险企业因此不承担手续费问题，投资风险更小一些，更容易实行。
3.3 政府的参与度不高
一个新项目的实行更需要政府的大力推广，但“以房养老”的推行，缺乏政府的参与，缺乏公信力，而机构是以盈利为目的，公众对它们信任程度不高，反之国外政府对于“以房养老”给予大力的支持，类似于2008年的金融危机，机构的损失是由美国政府来提供担保；英国对贷款机构的借款人权利和贷款费用等有着非常严格的要求，如果不符合，将对你进行处罚；新加坡政府更是直接引领“以房养老”。以上证明政府的支持会更容易推行，没有政府的支持，老百姓因此会觉得没有保障，机构会对未来产生的风险感到焦虑，政府应该切身介入，对于机构的风险和投保人的风险，给予财政上的大力支持，使双方都积极参与进来。
3.4 房地产市场不稳定
中国房地产市场发展不成熟，房价波动风险较大，房价不稳定，所以双方对于未来的房价的不确定而造成参与的积极性不高，对于保险企业来说，无法规避未来房价波动的风险，因此试点这两年多，大部分保险企业都处于观望状态，不敢以身试险，而对于投保人来说，心里往往对于未来房价预期很高，不愿意轻易尝试。房地产的交易又离不开房地产评估行业，但我国房地产评估行业属于起步阶段，存在评估制度的不完善，良莠不齐，造成市场有恶意竞争，使“以房养老”发展举步维艰。
4 对策建议
4.1 加大宣传力度，改变人们的固有观念
由于传统观念根深蒂固，新事物就很难进入公众的视野，所以推行“以房养老”不易。“以房养老”在美国的成功离不开政府的宣传，我国可以借鉴美国设立专门宣传的非营利机构，向老年人宣传养老新产品，帮助国民突破传统观念的束缚；政府也可以通过大众媒介，来引起舆论，提高国民对“以房养老”的理解；对老人宣传要注意语言的通俗易懂，保险条款的简洁明了，用一种更容易接受的方式，来转变他们的观念。
大部分人在年轻时通过按揭贷款来买房子，用家庭财产的一大部分来还贷款，到了中老年时终于把贷款还完，但家中的流动资金也不充足了，正所谓“有房富人，现金穷人”，应该引导老人合理运用占总资产大部分的房子，使固定资产转化为流动资产，在不需要改变居住习惯的基础上，提高老人生活水平，可以有一个更好的晚年生活，也需要对子女进行宣鳎消除她们认为父母的房子就一定留给儿女的观念，提高年轻人自我奋斗意识。
4.2 建立和完善相关政策和法律法规
2017年3月15日国务院总理在答中外记者问时，针对“房屋产权70年到期后怎么办”的提问，回应称“住宅土地使用权70年到期问题，国务院已经抓紧研究提出议案，可续期，不需申请，无前置条件，不影响交易”，表明了政府想要解决房屋产权问题的决心，这对想要参与“以房养老”的保险企业增添了信心。“以房养老”刚刚起步，涉及多方包括保险行业，金融行业及房地产评估行业等，需要建立相关法律以保障它的运营实施；政府应对“以房养老”的运行程序，投保人的申请条件，双方的权利义务，机构的行业门槛进行法律规定；成立专门机构进行监督与管理，保障投保人权益；出台税收减免政策，降低企业所得税，对投保人的养老金收益实行减免个人所得税，这样既可以减免机构的风险，又可以减少公众的顾虑。建立一个公正透明的法制环境，加强政府监管，规范经营主体，保障投保人的利益，规范市场机制，避免产生不良竞争，为“以房养老”创造一个良好的法律环境，让公众积极参与进来。
4.3 政府深入参与
“以房养老”参照其他国家经验，起初应由政府介入，进行宣传引导，心理上给予民众支持，制定相关的政策支持，提高双方的积极性。比如房子发生天灾等不可抗力的事件，政府应该提供担保，降低保险企业的各种风险，政府还可以分担评估房子的相关手续费，对保险企业实行税收减免，财政贴息等相应的优惠政策，对相关的行业提供资金支持。政府可以联合保险行业，金融行业和信托行业设计有中国特色的“以房养老”产品，来各司其职。
4.4 规范房地产市场
“以房养老”的显著特点是长期性，为避免未来房价大涨或大跌，政府应通过土地、税收和法律等方面来宏观调控房地产市场的波动，严格规划房地产供给计划，限制房地产投机行为，防止恶性炒房，从而稳定房价，减少双方顾虑。其次要建立健全房地产评估行业相关法律，提高行业人员专业水平，加大对行业的市场监管力度，来增加群众对行业的信任，为“以房养老”奠定一个良好的基础。
5 结 语
一项制度的引进到发展成熟需要一个过程，不能一味照搬照抄，应结合本国国情，逐渐转变成适合本国特色的制度。因为我国传统观念等多方面的限制，“以房养老”普遍发展的可能性不高，所以可以针对部分群体来培养，比如孤寡老人、空巢老人和失独老人等，把他们作为重点发展的对象，对于 13亿的人口大国来说，必须发展多元化的养老模式，满足不同人群的需要。一项制度的发展离不开国家和政府的支持，“以房养老”还需要不断探索与实践。
主要参考文献
[1]肖岳.“以房养老”的前世今生[J].法人，2016（7）：29-30.
[2]李宇嘉.“以房养老”：现状、问题与路径选择[J].中国房地产，2016（25）：13-17.
