房产税

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房产税范文第1篇

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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 这次，房产税真的要来了吗？

一直以来，房产税改革牵动着各方。关于房产税的一点风吹草动，不断地触动媒体紧绷的神经，一次次地解读、猜测，一次次地喊“狼来了”。而目前为止，仍然是雷声大、雨点小，仅有上海和重庆开展个人房产税征收试点。

5月24日，国务院办公厅《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一，再次引来各方的关注和解读。这次，房产税真的要来了吗？ 房产税前世今生

房产税并不是一个真正意义上的新事物，1986年9月15日，国务院就了《中华人民共和国房产税暂行条例》。《条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收（不包括农村），由产权所有人缴纳。其中第五条规定了几类房产免纳房产税，其中包括个人所有非营业用的房产。房产税一直是税收体系中一个重要的税种，主要针对营业用房征收，因此，多数只拥有住宅的居民对该税种并不熟悉。

房产税的改革可以追溯到10年前。2003年10月召开十六届三中全会，全会公报首次提及房产税改革的内容，其表述为“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。此后几年，中央文件关于财税体制改革的表述中均会例行提及加快推进房地产税制改革，研究房地产持有环节征税问题。房产税的改革并不是开征一个新的税种，而是对已有的房地产相关的税费进行归并，简化税制，拓宽税基，特别是将征税对象扩大到住宅，统一税率，规范征税依据，以房产的市场价值（基于市场交易价格的评估价值）作为征税依据，而不再是以房产原值或租金作为征税依据。

从2003年开始，财政部和国家税务总局先后分3批在北京等10个省市和计划单列市的32个县、市、区开始房地产模拟评税试点（“空转”）。有关部门对房产税相关的任何动作都极为谨慎，始终未针对空转效果相关信息，因为任何动作都可能引来市场的过度解读。

真正小心翼翼迈出第一步的，只有上海和重庆。2011年1月28日，上海和重庆分别开始实施各自的房产税改革试点方案。其中，上海针对新购的住房征税，以家庭为单位，对人均60平方米以上的住房面积进行征税，计税依据为住房市场交易价的70%，税率为0.6%，但住房单价低于平均单价2倍的，税率为0.4%；重庆对主城9区的独栋商品住宅和新购的高档住宅，以及非居民的二套以上普通住房征税，计税依据为房产交易价，税率根据房产单价实行累进，有0.5%、1%和1.2%三档。

沪渝两地的试点方案，共同点在于谨慎地选择征税对象，通过严格的限定条件，尽可能缩小征税方案的影响范围，而且都主要是对新购房产进行征税，新老划断；不同之处，上海方案更接近一般意义上的房产税，未来可以通过调整免税面积，扩大征税范围，逐步完善，而重庆方案更像是对房产的奢侈消费征收的调节税，与我国目前实行的消费税性质相似。 房产税改革推出的初衷并不是为了调控房地产市场。房产税的改革目标一直很清晰，就是将其培育为地方的一项稳定的收入来源，逐步降低地方政府对土地财政的依赖，遏制地方政府经营土地的冲动，鼓励地方政府从关注经营城市转向提供公共服务，为城市居民创造安居乐业的环境。

上海和重庆的试点方案尽管引起关注，但带来的波动却不大，因为征税范围较窄，涉及纳税人较少，选择的纳税人多为高收入者，方案设定的税率也较低，几个因素共同促成了试点方案平稳落地，没有带来突出的纳税人抵制行为，也没有对房地产市场形成明显冲击。尽管这两个方案因征税额低、房地产市场调控作用弱而被诟病，但这却是地方政府所追求的理想结果。地方政府并不会期望通过一个税种的改革在短期内迅速增加税收收入，更不希望房产税改革冲击房地产市场。

从上海、重庆两个试点方案也可以透露出未来房产税改革的两个可能倾向：一是选择缓和的切入点，即从窄税基、低税率切入，条件成熟后再逐渐扩大税基，调高税率；二是房产税改革将有别于以往“一刀切”式的税制改革，而是给予地方政府更多的制定税制的权力，中央政府只设定原则和框架，鼓励地方政府因地制宜选择合适的征税对象、征税依据以及税率。

2013年2月20日，国务院常务会议确定将扩大个人住房房产税改革试点范围。此后，对于第二批列入试点的城市屡有传闻，其中“杭州方案”最受关注。根据传出的消息，“杭州方案”将主要参考上海模式，暂只对增量房产征收房产税，人均免税面积60平方米，以家庭为单位进行征收，税率分为两档，对普通住宅，以交易价格的0.4%的税率征收；对非普通住宅，以交易价格的0.8%的税率征收。“杭州方案”虽然没有在预期的时间内推出，而是暂缓，但透露出重要的信息，即上海模式是操作性较强的一个方案，未来最有可能在其他城市推广。 房产税与房价

某种意义上，我国从未有一项改革如房产税这般经过如此充分的公开讨论。但这些讨论中，有些讨论思路混乱，使得关注房产税的人形成混乱的预期，无所适从。

房产税改革是为了调控房地产市场？房产税之所以一直以来吸引如此多的关注，的确因为其可能对房地产市场形成冲击，房产税自然地被视为悬在房地产市场上的“达摩克利斯之剑”，也不排除有关部门可能有过利用房产税调控市场的考虑。

需要厘清的是，房产税改革推出的初衷并不是为了调控房地产市场。房产税的改革目标一直很清晰，就是将其培育为地方的一项稳定的收入来源，逐步降低地方政府对土地财政的依赖，遏制地方政府经营土地的冲动，鼓励地方政府从关注经营城市转向提供公共服务，为城市居民创造安居乐业的环境。

一个普遍的观点是只要房产税推出，房价必然大跌。因为这样的预期，房地产开发商谈房产税“色变”，地方政府在房产税政策上犹豫不决，许多民众对“增加”一项税收翘首以盼，作为潜在购房者，他们期待着这个税收能够为他们创造出购房的最佳时机。

从各国的实践来看，推行房产税的国家如美国、日本等，房地产市场依然可能存在投机和价格泡沫，遵循其自有的周期规律。房产税在短期内可能会对房地产市场形成冲击，由于先入为主的预期带来的抛售行为，也由于购房者在未来所需缴纳的房产税折算为当前的“折价”，也由于持有成本提高，使得囤积房产变得无利可图。但这个冲击的大小，取决于各地推出的房产税实施方案，即征税范围和税率。对此的期待不可过高，因为地方政府会尽量避免房产税对当地的房地产市场形成太大的冲击。

长期来看，房产税会提高房产持有成本，降低囤积房产的回报率，特别是如果设定累进的房产税率，将极大提高持有多套房产的成本，改善房产的分布结构，增加二手房市场供给，有助于推动房地产市场健康发展。 利益集团博弈

房产税的推出一直无时间表，政策的靴子迟迟无法落地，政府关于房产税的表述都引来过度解读，媒体一次次地喊“狼来了”，也可以反映出公众的关注和紧张。

改革滞后是因为受制于利益集团激烈的博弈，也反映出决策者的谨慎态度。过去的10年，我国各个领域的改革缓慢，大环境的改革氛围不浓，因此房产税改革也就不那么迫切了。

征收房产税的反对方包括房地产商、持有多套房产的有房者，也包括部分潜在购房者。房产税给房地产市场带来的不确定性，是房地产商最大的顾虑，因此以任志强为代表的房地产商，以房产税将转嫁给购房者并进而推高房价的观点，影响一些潜在的购房者共同反对房产税的推出，也影响部分对房地产调控有顾虑的决策者。 房产税所增加的税收收入对地方政府的吸引力不够，相反，地方政府所顾虑的是，房产税可能冲击当地的房地产市场，从而影响房地产相关的其他税收收入以及土地出让收入；征收房产税可能面临纳税人的抵制以及由此引发的不稳定风险，也使地方政府对房产税避之不及。

在过去的10年，持有多套房产的有房者逐渐成为一股力量，其中包括成功的商人、中高级公务员、企事业单位的中高级管理者、大学教授、高级技术人才等，他们拥有财富、权力和知识，改革的决策者也可能在其中，他们也是对决策具有间接影响的人。

基于对税收的朴素理解，认为增加税收必定增加负担，也有一部分潜在购房者会反对房产税改革。对于他们，购房支出已是巨大的负担，难以承受未来可能的额外的房产税支出。

改革的支持者中，重要的是一部分政府官员和专家学者，他们共同意识到当前财税体系存在的问题和可改进的空间：中央和地方财权与事权不匹配，房产税因其不可转移的性质，是地方税的理想选择，也被各国广泛采用；地方政府过度依赖于土地财政，难以为继，需要寻找稳定的收入来源进行补充；房地产税费复杂繁重，尤其集中在交易环节，需要进行兼并，转向对持有环节征收；房产增值成为造成收入差距的重要原因，需要对此进行合理调节。这些理由成为推动房产税改革的最重要力量，也是房产税必须要改的原因。

基于房产税可以降低房价的预期，一直以来都有一些潜在购房者对房产税改革充满期待，但他们可能会等不及，或逐渐意识到征收房产税对他们无利可图，却可能在未来成为纳税人，转而不再支持房产税的改革。不过他们的支持只是作为舆论的一部分发挥作用，对决策影响却不大。

利益集团的博弈最终体现为决策者犹豫不决，这是导致改革滞后的最关键原因。决策者需要平衡利益集团的利益，承担决策带来的潜在风险，可能因此就不得不推迟决策，或将包袱留给继任者；决策者的另一顾虑来自房产税对房地产市场乃至整体经济的不确定性影响，政策对经济冲击过大是不可接受的；决策者还要考虑舆论的反应，如果舆论普遍认为这是增加新的税收，并且强烈抵制，由此带来的政治风险也是难以接受的。

税务机关是改革的重要参与方，征收房产税对整个税务系统的征管能力是巨大的挑战，向普通个人直接征税而非代扣代缴也是前所未有的，因此税务机关并无积极性推动改革。

房产税作为地方税，地方政府将在决策中扮演更重要的角色，试点范围的选定乃至向全国铺开，都必须地方政府同意并积极做好准备。房产税所增加的税收收入对地方政府的吸引力不够，相反，地方政府所顾虑的是，房产税可能冲击当地的房地产市场，从而影响房地产相关的其他税收收入以及土地出让收入；征收房产税可能面临纳税人的抵制以及由此引发的不稳定风险，也使地方政府对房产税避之不及。 “狼来了”还要喊多久

5月24日国务院的《通知》是一个明确的信号，房产税年内试点扩围已经确定，在全国范围内铺开也为期不远，最多在一个政府任期内应该可以确定基本的税制框架。

经过10年的酝酿，房产税改革的各项准备工作已初步就绪。在舆论方面，经过10年的讨论，房产税的改革已经被大体默认，成为不可逆转的趋势。

新一届政府履职半年多来，致力于推动重要领域的改革，为改革营造出较好的氛围。关键部门的人事安排重用有改革意识和经验的干将，这对房产税改革具有实质性的推动作用。

房产税范文第2篇

进入10月以来,关于房产税的讨论再度喧嚣。

事实上,作为一种财产税税种,房产税曾在旧条文里休眠了24年,曾经热议的合并税种物业税也在一些试点城市空转了7年。

此番中央部委及地方政府再度释放房产税信息,所引发的争论之激烈,足以说明今时社会矛盾之尖锐及利益冲突之复杂。

但来自国家部委的表态是纷纭的,而来自试点城市流传的试点方案也差异颇大,这足以说明这一税种开征的真实出发点及目标之模糊与摇摆。

征税出发点

目前,财政部已将“完善房产税制度”列入其2010年工作要点,而发改委在其2010年度经济体制改革重点中也提及“逐步推进房产税改革”。上海、重庆、深圳等城市也传出将出台试点方案的消息。

在目前房地产市场宏观调控举措不断的背景之下,房产税信息释放的真实意图究竟何在?

“开征房产税的目的无非是两个,一个是解决地方财政收入问题,一个是调控房地产市场。”中央财经大学税务学院副院长刘桓对本刊记者说。

2004～2005年,刘桓在北京市税务局挂职副局长,其时北京正在进行物业税空转试点。“但那时候房地产价格尚没有暴涨,所以当时出台物业税的目的是要解决土地财政的问题,因此决策层并未有决心要推进这一税种的开征。”刘说。

现时追寻土地财政的问题,矛头似乎都指向了1994年分税制改革,但实际上,是自2004年8月31日之后,土地协议出让被叫停,政府垄断土地出让渠道之后,才开始了一轮土地财政的突飙猛进。按照设想,物业税作为一项财产税,将为地方政府提供稳定的地方税收来源,减少对土地财政的过分依赖。

而追寻房产税的起源,则要归结到1956年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》(下称《暂行条例》)。1950年1月,当时的政务院公布《全国税政实施要则》,规定全国统一征收房产税、地产税两个税种。同年6月调整税收,将房产税和地产税合并为房地产税。上世纪80年代,鉴于城镇土地属于国家所有,使用者没有土地所有权,我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地税两个税种,并于1986年颁布了《暂行条例》。在这个暂行条例中,“房产税由产权所有人缴纳”。

但与物业税改革的基本框架是将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取,其额度及操作难度大大超于房产税不同,房产税的征收则看上去相对容易一些,因此在两年前关于房产税的讨论亦开始出现。

真正到了1998年住房市场化改革之后,高房价问题逐渐成为城镇居民的心头之患,并伴随其泡沫化,成为了一个社会矛盾集合体。在一些地方政府和房地产商结成牢固利益联盟之后,房地产保有环节的税收开始被赋予了解决地方财政收入和调控市场的作用。

但在国务院公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中,对于住房保有环节的税收的表述还是“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。直到今年4月,新一轮房地产宏观调控举措“国十条”出台,但仍未能遏制重点城市房价的快速攀升,“开征房产税”开始频频亮相。

重拾一项只需国务院修改便可出台的《暂行条例》,在刘桓看来一方面是应对宏观调控之“失效”,同时又能给地方政府“开源”。一方面要稳定住房价格,一方面要增加地方政府收入,房产税的开征似乎正好承受了这两样功能。

如果稳定房地产销售价格,则可能出现的局面是土地成交量或成交金额下降,鉴于宏观调控“打压”的大环境,地方政府对土地出让金收入的愿景也将有所下降。在未来城市化饱和,土地出让金逐渐下降的情况下,从土地出让收入转向房屋保有环节税收收入,亦是趋势之一。

在这次积极申报房产税试点的城市中,重庆目前的试点方案已上报至三部委会签。而根据中国指数研究院的报告,2010年1～9月,重庆土地出让成交总价为286亿元,同比下降9%。

现实矛盾

在刘桓看来,房产税的另一个重要功能是完善财税体系,作为房产保有环节的税收,在过去是缺失的,这并不利于地产的调控,最明显的是对住房空置率的调控,这一税种对房地产市场上的投资、投机者具有挤出效应。

我国房地产市场现有主要税费项目中,营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、交易契税等都集中在开发流通环节,而保有环节的税种仅有城镇土地使用税和房产税两个税种。

10月中旬,财政部、国家税务总局有关负责人表示,对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的,“既有利于调节居民收入和财富分配,也有利于健全地方税体系,促进经济结构调整及土地节约集约利用,引导个人合理住房消费。”

“具体的征税方案制定,将涉及房产税可能发挥的功能不一。”北京大学房地产研究所所长、中国房地产学会副会长陈国强则对记者说。

“解决土地财政问题的一个前提是房产税具有替代作用,房产税作为一项财产税,成为地方政府的稳定收入之后,将土地出让金降下来,将交易环节的税种合并,总体税负降低。但这涉及的并非一项房产税所能解决,地方政府的财政收入涉及的是事权和财权的分配,地方政府目前这种高投入、参与投资的发展模式下,一项税收是解决不了地方政府的土地财政冲动的。”陈国强认为。

这可能意味着,在土地财政无法改变的情况下,房产税又作为一项额外的税收,成为市场经济体和购买者的另外一项税负。

我国近年来的宏观税负一直呈现上升比例,以政府财政收入占GDP的比重来计算,我国近3年的宏观税负均超过30%,这一水平已经向工业化国家看齐,甚至有国外研究机构声称中国的税负痛苦指数全球第二。

而中国的房产税与欧美等土地私有制国家的房产税之区别在于,中国城镇土地为国有,消费者购房获得房屋所有权70年,已摊分了土地出让金,相当于摊分了房屋70年的租金。如果购房者已经支付了70年的土地租金,再支付土地持有环节的房产税,则相当于重复征税。

另一方面,“调节居民收入和财富分配,放在房产税的身上,显得有点大了。财富分配体系目前存在的问题,就像靠个人所得税来调剂一样,作用是有限的。财富分配体系的不合理目前主要在于政府收入和企业收入过重,初次分配不合理的问题最为突出,灰色收入和腐败问题,这不仅仅是靠一项税收就能解决得了的。”北大地产基金中心主任、北京国际发展投资有限公司CEO杜猛则对记者说。

“在这里面,官员的多套房产数据,要不要披露?怎么披露?”杜猛说。此外还有诸如福利分房、集资房等认定和估值技术难题的背后,实质又是利益群体的阻障。

陈国强同时认为,依靠房产税来打击目前的房产价格,这样的期望太大,房产税并非“核武器”,而是一个长效机制,立竿见影的效果是不太可能的,只会针对少部分的投资投机者征收。但改变不了中国快速城镇化过程中商品房住宅的供不应求的大格局。

“税基过窄,税率过低,调控的作用微少,税基过宽,税率过高,增加的税负过重,要衡量具体的设计方案。”杜猛认为。

房产税范文第3篇

房产税的退还条件是：符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧急急需人才，持有当地居住证并在当地工作生活的购房人新购住房已征收的房地产税退还。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。

房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。

（来源：文章屋网 ）

房产税范文第4篇

[关键词] 房产税 房价 房产税改革

一、房产税改革的必要性

近年来,我国各地房价上涨幅度较大,尤其是一些大中城市房价出现过快上涨势头。与往年有所不同,最近这一轮房价飙升的最主要原因是:在流动性相对过剩的背景下,大量投资投机性需求涌入楼市,造成部分城市房价短期内迅速抬升。其结果是:一方面,大量有居住需求的人望房兴叹、无力购买;另一方面,不少炒房客以极低的持有成本囤房待涨。

为遏制部分城市房价过快上涨,2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。

在我国,房产税并非一个新的税种,有关房产税的改革也由来已久。房产税在我国最早出现在上世纪50年代。原政务院在1950年颁布的《全国税政实施要则》中规定开征房产税,1951年政务院公布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,将房产税并入城市房地产税。上世纪80年代,鉴于城镇土地属于国家所有,使用者没有土地所有权,我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地税两个税种,并于1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。同时,城市房地产税仍保留,继续对外商投资企业、外国企业、外籍个人征收,直至2009年1月1日我国宣布废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,对内外资企业和个人统一征收房产税。

房产税是以房产为征税对象,按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入,向产权所有人征收的一种税。根据我国现行房产税暂行条例,在城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人均为纳税人,但条例同时规定,个人所有非营业用的房产免纳房产税。

按照现行的房产税暂行条例,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%,没有房产原值作依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定;房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。

但在当前一些城市房价过快上涨的情况下,按照原值征收房产税难以体现房价波动,且难以起到调控作用。而房产税由原值征收改为按评估值征税后,则可以解决这一个问题。房产税改革的重点应放在现有征税范围内对计税依据的调整。改革应将原先按房产原值计税改为按评估值,也就是市值计税,从而更好发挥房产税调节贫富差距的作用。

要正确理解当前推进房产税改革的目的和意义。作为我国深化财税体制改革的一项重要内容,房产税改革最主要的目的并非调控房地产市场。“房产税税制改革的核心目标是公平市场竞争,调节收入分配。”

二、房产税改革短期利空、长期利好

房产税一旦开征,短期内对市场无疑是利空,它将增加住房持有成本,持房者将会对成本和收益进行审慎权衡,一部分炒房者将会被迫抛售房源,这将增加市场供应,并给价格带来更大的下行压力。

而从另一个角度说,房产税将会减少楼市的投机和非理性成分,逐渐挤出房地产市场的价格泡沫,使市场更多地回归由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来,促进楼市长远平稳健康发展。

房产税的长远利好还在于:它不仅着眼于房地产业自身的调控,更具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能。

从世界各国的情况来看,有的国家的确因此较好地控制了房价,以加拿大为例,所有的房地产征收1%的物业税,为地方财政服务。而二套房以上者交易必须缴纳资本利得税,为全社会服务,这样的措施让炒房者望而却步。买房后,无论是别墅还是普通住宅,每年都必须向政府缴纳住宅总估价1%的房产税。房产税随每年房子的评估价格浮动。如果所购房屋的价格是30万元加币,每年需支付3000元加币的房产税,如果十年后房子增值到100万元加币,每年就需要支付1万元加币的房产税。

根据我国1986年施行的《房产税暂行条例》规定,对于营业性用房征收房产税的计算办法,一幢原值100万元的房子,按余值计算,一次扣除30%,年税率1.2%,根据公式:年应纳房产税=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%,则年应纳房产税=1000000×(1-30%)×1.2%=8400(元),每年要缴纳的房产税是8400元。如果房产购买价格为200万元,每年缴纳的房产税就是16800元。如果将原先按房产原值计税改为按评估值即市值计税,住房持有人每年缴纳的房产税更多,税负更重,这样房产税对于打击炒房就会有明显作用。

国家逐步推进房产税改革旨在保证居民基本居住需求的同时,合理引导住房消费,抑制房地产市场中的投机、投资需求,遏制房价过快上涨,这对市场中投机性等需求打击压力很大,也将对投资、投机者的心理产生很大影响,并将影响楼市预期。

三、对居民个人征收房产税有技术难度

对于房产税改革的执行,面临不少困难,例如需要建立一套大型的全国性资料库,统计每户家庭到底拥有多少套房。征收的税率若以价格作为标准,更要开展繁复的估价工程。

房产税改革“牵一发而动全身”,高度敏感,改革须慎重。目前只能先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点征收,积累经验后逐步扩大到全国。

在具体实施上,可以对居民第一套自有住房免征,对第二或第三套以上住房或独立别墅、豪华公寓征收,而且税率要有差别,超过一定面积普通住房或独立别墅、豪华公寓可实行高税率。同时针对投资炒房客设置门槛,无户籍或无居住证,不能提供几年以上工作纳税记录,购房也将征税。

四、“一税”无以除“百弊”

房产税等相关税收所起的作用是有限的,不能过高估计房产税在房市调控中的作用。楼市调控关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”,并着力推进保障性住房建设、供应,从而真正终结房价近年来连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象,从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。

其一,要与“调供应”形成合力。随着近期“房产税之剑”的高悬不下,一些处在观望中的开发商纷纷推迟开盘时间,其中部分已达到开盘条件甚至申领了预售证的楼盘,也不见有房源推出,这说明需要进一步加强市场监管和打击捂盘惜售的力度,增加楼市实际供应;同时,要在加大土地供应的同时,督促房企开工,增加预期供应量。

房产税范文第5篇

【关键词】税收公平原则 房产税 改革 试点

自2011年1月以来，重庆和上海已率先开启房产税试点改革。但试点两年多来，包括试点城市在内的全国城市房价依然坚挺，居高不下。中国指数研究院2013年9月的“百城价格指数”显示，8月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，是2012年6月以来连续第15个月环比上涨；同比上涨8.61%，连续第9个月上涨。在房价依然不断上涨的背景下，2013年5月的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。更有甚者推断，或将于2013年下半年扩大房产税试点范围。虽然社会上对房产税试点改革未能遏制房价过快上涨等有些负面评价，但也可观察到试点改革对商品房市场上高端成交量和成交价位的沉稳化影响。因此，有必要对上海、重庆两市的试点改革方案进行分析，提出合理化建议，为今后扩大房产税试点范围提供一定的参考及借鉴。

房产税试点改革和税收公平原则概述

房产税试点改革的原因。房产税是房地产市场制度建设的重要一环，应和市场发展相适应。我国1986年10月1日开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定房产税的征收对象为城镇的经营性房屋，个人所有非营业用的房产在征税范围之外。这一房产税制度是根据20世纪80年代的相关经济、社会制度设计的。随着国民经济的快速发展，房地产行业规模的不断扩大、土地供求关系日益趋紧，这引发了房价虚高、房奴等诸多社会问题。现有的房产税收制度与当前经济发展不相适应的矛盾日益突出，制约了我国经济结构的调整，影响了税收调节经济作用的发挥。为了完善税收制度，促进房地产价格平稳健康发展，适应新时期的经济社会制度，必须进行房产税改革。

2011年1月，上海、重庆分别制定了房产税试点改革办法，作为试点城市进行房产税改革，开始对部分居民住房征收房产税。此次房产税试点改革是对个人住宅真正开始征收房产税，标志着我国房地产税收制度改革进入新的发展阶段。这次房产税试点改革目的主要有以下几点：一是调节居民收入和财富分配，缩小逐渐增大的贫富差距；二是培育新的地方税种，完善我国税收制度；三是抑制房价过高，遏制较为严重的投机性购房；四是引导个人合理住房消费，促进消费习惯的改变。①

房产税试点改革与税收公平原则的关系。税收公平原则作为税法的基本原则，指各个纳税人承受的纳税负担与其经济负担能力相一致，具有相等纳税能力者应负担相等的税收，不同纳税能力者应负担不同的税收，并使各个纳税人之间的负担水平保持均衡。具体体现为：其一，普遍征税原则，即所有有纳税能力的人只要发生了纳税义务，都必须毫无例外地依法纳税；其二，量能征税原则，即依据纳税人经济负担能力的高低课税。作为当前我国税制改革的重点之一，房产税改革涉及到各阶层的核心利益，如何找到利益的平衡点，这需要制定者把握住税收公平原则，做到形式和实质上分配公平。房产税的重要功能之一即是通过税收来调整社会的收入结构，从而实现社会公平。纵观试点城市的房产税方案，不难发现其中有些规定容易造成税负分配的不公，这违背了税法公平原则，而这些将影响调节收入差距、完善房地产税制等长期目标的实现。

上海、重庆两市房产税试点改革方案存在的问题

上海房产税试点改革方案可以归纳出五大特点：一是明确对居民家庭“起征点”为人均60平方米；二是实行差别化的比例税率；三是暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据；四是存量房一概不征税；五是优惠区分户籍地。而重庆试点方案的特点则为：一是主要针对高端住房征税；二是实行差别化的比例税率，划分标准区分户籍地；三是以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据；四是除独栋商品住宅外，针对的都是增量房。

两市的房产税试点改革方案颁布实施是为了解决近年来我国房价不理性的持续上涨，而国家长期调控房价政策效果并不明显这一难题。方案中均有注意到区分房产的不同情况，以区别有阶段地推进房产税的征收，在税率方面也实行差别税率，这是我国房产税改革的大胆尝试。但从税收公平原则的角度看，两地房产税试点方案存在着一些问题。

纳税人。纳税人，即纳税义务人，是税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人的确定一般随课税对象的确定而确定，不应受其他非相关因素影响和制约。

在我国，税收公平存在两种解释：受益原则和支付能力原则。受益原则要求以从政府公共支出中所获收益的大小分担税收；而支付能力原则要求以纳税人的负担能力分担税收②。对房产享有所有权，代表所有人有相应的负担能力，其作为纳税人符合支付能力原则；而房屋使用人实际接受了政府提供的公共服务，其作为纳税人符合受益能力原则。试点方案中只是将所有权人列为纳税人，而未将房屋使用人列入，这使房屋使用人和所有人分离时，只对房屋所有人征收房产税违背税收公平原则。

征收范围。一个合理的税收制度应该是既普遍课税，又不漏征，也不重复课征税，兼顾横向公平与纵向公平。而征税范围的确定，就是两个公平的博弈，范围确定的好坏，很大程度上决定着税收制度在实践上是否公平、合理。

一个人拥有越多的房产，就意味着其支付能力越强，根据税收公平原则其所纳的税就应该更多。可惜的是两地试点方案中并未能将纳税人所拥有的存量房产纳入征税的范围内，使纳税人的税收负担无法真正反映其应有的支付能力。其中上海试点只规定对增量房征税，这容易造成新购房屋者与旧够房屋者之间纵向上（时间上）的不公；而重庆虽有“存量+增量”的规定，但是存量仅限于高档住宅，范围过窄，实质上对于大多数纳税人仍会造成“同房不同价”，没有体现普遍课税的原则。

税收公平原则首先体现为法律平等，禁止区别对待，在相同地域应以税负能力作为范围划分的标准。试点中将户籍以及稳定工作作为划分征收范围的标准，明显有违于税收公平原则。这使得同样是家庭户口、有着同样税负能力的纳税主体，只因为户籍不同或没有稳定工作等原因而在征税起算套数上有所区别，这既违背量能课税原则，又违背公平税负原则。

税基。税基，即计算应缴税额时的依据或标准。从全球范围看，那些房产税税收制度较完善和税收管理较好的国家，基本以“宽税基”为惯例，即房产税的税收范围不应局限于城市地产，还应包括农村建筑物和土地，除了极少数必要的公共事业、宗教、慈善机构等不动产免税外，其他不动产一律是征收对象。

试点中税基范围过于狭窄，对于城市以外的不动产均未做出规定。如今随着我国农村城市化程度日益加快，农村和城市的界限日益淡化，农村房产规模和质量都不断提高，许多城市居民在城乡结合部买房置业。对城市的房产征税，对农村的房产不征税这必定会产生城乡税负有别的公平性问题，实质上也是对购房者的横向上（地域上）的不公。

此外，带有明显“商品税”性质的税基不符合国际惯例③，也极容易产生实施中的税负不公。房产税作为一种财产税，是对社会财富的存量进行的课税，因此人们也通常称之为“存量税”，其最大的特点是税负不宜转嫁。而商品税的税基是交易价值，其税负更容易通过提高交易价格的形式加以转嫁。

重庆以房屋交易价格作为税基，而上海以房产评估值的余值作为税基。因为房产价格是随着市场供求关系的变化而变化的，以原值减除一定比例后的余值作为计税依据，自然存在赋税不公的问题。这会产生两个问题：一是对于房屋出售者而言，其房屋出售价通常可以高出原来的买入价，并要求买家承担各种由于交易而产生的税费，从而造成本应由自己缴纳的税负转移给他人负担的不公平现象；二是就房屋持有者来说，因为房屋主要集中在交易环节纳税，如果其不将持有的房产出售，就可以零税负地保有多套房产，这与房产税控制房价的目的相悖，也与量能课税原则冲突。因此，以房屋交易价值作为纳税依据并不合理，是有待商榷的。

扩大房产税改革试点范围的优化建议

在我国政府职能正在向现代服务型政府转移的时期，政策的制定和实施更需要关注社会公平和以人为本。房产税改革的税收规定也应遵循最基本的税收基本原则，针对现行试点方案中出现的问题，结合国外“宽税基、简税种、低税率”的优秀经验，以及考虑到我国的实际情况，笔者建议可以从以下四个方面做出改进，争取使“富人”多交房产税、“穷人”少交或不交房产税，以缩小贫富差距，调节收入分配④。

第一，统一纳税人的选择标准。各国在房屋纳税人界定上有所不同，美国、英国、日本均以房屋产权所有人为纳税人；而荷兰等国家则以房屋使用人或承租人为纳税人。

结合中国国情，笔者认为：以房屋产权人为主要纳税人、以房屋数量为主要考虑因素确定税率。我国房屋类型复杂，所有人和使用人经常分离，多样化的确定标准有利于控制税收成本，但应坚持产权人为主的选择标准，防止恶意的偷逃转嫁等行为的发生。同时根据量能课税原则，应排除以经济调控为目的的政策性选择因素，如户籍、种族、贡献率等，以拥有房屋的数量作为选择标准。

第二，确定合理的征税范围。各国在征税范围上，大部分国家对城市和农村的房产均征税房产税；也有如英国、坦桑利亚等部分国家仅对城市房产征收房产税。结合中国当前城镇化水平，笔者认为：

既增量，也存量。应根据税收公平原则，针对居民家庭自住型首套房房产免税外，对其他家庭成员拥有二套以上房产者均应当征税。这样能促进税收公平的实现；有利于增加二手房交易率，促进房地产市场资源的合理分配；也符合国际上房产税税基广，税率低的特点。

适时对城乡房产征税。面对如今城镇化热潮，土地资源日益紧张，对于城市和农村的土地，都应合理使用。鉴于城乡结合部特殊的地理位置，其土地上建设的房产也应该在一定条件下征收房产税，这将有利于遏制各种形式的逃税行为，避免同一城市中出现“同房不同价”。

严格设定免税范围。随着居民拥有房产数量的提高，开征房产税符合量能课税的原则，但对于只有一套住房的家庭和因其他情况只能以住房作为必要生活资料的家庭，根据生活资料不纳税原则，理应减免。这就要求征税时必须严格控制免税范围，确保税负公平。笔者认为，以家庭为单位的首套住房理应免征房产税；购买经济适用房和其他保障性住房的房产可以减免房产税；购买微型房产可以减免房产税；对特定的弱势群体购买房产可以酌情减免房产税。

实行差别累进税率，完善其他收入分配体系。虽然拥有第二套以上房屋的纳税人应缴纳房产税，但现实情况复杂多变，设定相对灵活的税率范围和幅度符合量能课税原则。如以养老、应对突发疾病或家庭安全和利益的考虑下购买的第二套房⑤，其征税是可以适当低于同等情况下应缴数额，而对高档住房、多套累计计算面积达到特大标准的新增买入房屋，则应采用比同等情况下更高的税率。

第三，建立多样化的征税方式。各国在税收模式上，有些国家如英国、法国和荷兰，其房产税征税对象只是房产；有些国家如加拿大、意大利，其房产税征税对象则是房产和土地。而在税率形式上，国外主要有比例税率、累进税率和定额税率三种形式，其中又以比例税率，即以差别比例税率为主流。结合中国当前住宅类型，笔者认为：

对空置住宅征税。可以借鉴法国的经验，针对空置时间超过一年的房产所有人，征收“空置住宅税”⑥，列入地方税种。根据住宅空置年限的不同，实行不同的房产税年税率。税收所得纳入地方政府的财政收入中，有利于形成地方政府收入的一个稳定来源，可以用于补偿因房地产供需关系的突出矛盾而受到影响的低收入人群。征收空置住宅税有效增加了房产的持有成本，从而达到遏制消费者的投机性购房以及投资者的捂盘惜售的调控目的。

对投资性住宅累进征税。抑制房价过高作为房产税改革的目的之一，要求政府控制和规范投资及投机性买房。房产是贵重商品，可以作为衡量纳税人经济能力的重要依据。一般而言，一个人拥有的房产越多意味着其经济能力越强，个人房产的增加意味着收入的增加或者隐含收入的增加，因此，对投资性住宅累进征税，按照所有权人拥有住房的套数和面积递增累进，房屋套数越多，适用税率越高，房屋的使用面积越大，适用的税率越高，这将有利于调节收入分配差距，稳定房价。

第四，明确税基。各国在税基上都以房屋的市场价值为主，这就要求改革中要坚持以房屋的评估价值作为税率依据，同时健全评估机制。为了保障房产税制度的顺利实施，各国都建立有完善的个人住房信息系统、高效的房产评估部门，从而房产税税源得到有效的控制。

房屋价格随市场供求关系变化而变化，并且还受制于诸多因素影响，以现有规定房屋交易余值作为税基，存在明显的税负不公问题。而评估价值反应的是市场价格的变化情况，其估值波动与当前社会发展情况相适应，受其他因素影响较小，能够如实反应个人社会财富存量的多少，且不易转嫁。

然而，房屋价值要想能够公平准确的评估，需要一系列的保障。首先，需要制定科学的评估标准；其次，采用高水平的评估手段；再次，健全不动产评估机构；最后，建立较详尽的房地产信息管理系统，并且与工商注册登记等相关部门联网，为房产税的公平评估奠定良好的信息基础。

（作者单位：梧州学院）

【注释】

①陈杰：“房产税试点初评与房产税改革深化的意义”，《探索与争鸣》，2011年第5期，第48～52页。

②苑新丽：“国外房产税特定及对我国的启示”，《中国房地产》，2011年第7期，第24～27页。

③高波：“中国房地产税制：存在问题与改革设想”，《南京社会科学》，2012年第3期，第8～13页。

④李晓红：“目前我国推行房产税改革的必要性及问题对策研究”，《中国经贸导刊》，2012年第12期，第55～56页。

⑤尹煜，巴曙松：“房产税试点改革影响评析及建议”，《苏州大学学报》（哲学社会科学版），2011年第5期，第77～83页。