物业服务
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物业服务范文第1篇
【论文摘要】物业服务收费问题，已影响到物业管理行业的健康发展，其根源包括体制上的缺陷、一些外在因素的影响。解决这一问题的关键就是要改革物业服务收费依据、收费方式，制定质量考核体系，从源头上进行纠偏和规范。
物业服务收费一直是困扰物业管理行业发展的难题，大多数物业管理争议和纠纷都直接或间接与其相关。它本来是一种简单的商品交易行为．为什么会引发如此多的矛盾呢，究其根源，主要包括3个方面：(1)政府对物业服务收费在政策设计上存在一些先天缺陷，比如公平合理性欠缺，从而引发种种争议；(2)缺乏精确、高效的物业服务质量考核体系，导致费用与服务水平相适应的收费原则难以贯彻；(3)在物业管理实践中，新事物、新情况层出不穷，不断地创造出一些法律及政策上的空白，使现行的法律及政策规定无以应对。显然，第
一、二个原因属于体制上的缺陷，第三个则属于外在因素的影响。透过纷繁复杂的问题表象，认识其本质，从源头上进行纠偏、规范，是解决物业服务收费问题的关键。
一、物业服务收费的计费依据需要修改
《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》对物业服务收费的原则、要求等进行了指导性的规定，但是把具体的管理权限下放给了省、自治区和直辖市政府价格与房地产主管部门．各地根据当地实际情况也出台了一些物业服务收费的管理办法。虽然这些管理办法不尽相同，但是收费依据较为一致，一般都是根据业主产权证书上登记的建筑面积(包括公摊面积和套内建筑面积)来确定。这种收费依据的可操作性毋庸置疑，因为每个业主的建筑面积固定．只要收费标准不变，每个业主应交纳的物业服务费就固定不变。但是，这一收费依据也有明显弊端，即公平合理性考虑不够。因为这种计费依据只考虑了物的因素，未考虑到人的因素，而真正享受物业服务的是人，并不是物，虽然物业面积和使用人数存在一定的正相关关系，但绝非严格意义上的一一对应，而且人口因素是动态变化的，当前收费依据无法体现这一特点。以住宅物业为例，在一个物业管理区域中，同样面积的房子，有些业主是单身阶层，有些是两口之家，也有些是三世同堂，另外，还有一些房子是闲置未用。可见，面积相同的房子使用者人数的差异可能非常大。但对物业服务企业来说，它一视同仁地提供给每个物业使用者无差异的公共服务．如公共区域的绿化、清洁卫生、消防安全、秩序维护以及共用设备设施的维修养护等等。这意味着同样面积的房子，如果使用者人数多，那么享受的公共服务总量也将随之增加。但是根据现在的物业服务收费计费依据，其物业服务费却没有任何增加。显然，这种“认房不认人”、“以房定费”的做法有失公允。建议物业服务费计费依据可以建筑面积为基准，综合考虑人口因素进行调整．房屋空置不用可作为计费的起点，然后根据实际使用人数进行调整，房子使用人数发生了变化，物业服务费用也随之变动。这是一种灵活、动态的计费方式，当然，它的可操作性和效率不如现行计费方式，因为物业使用人数在不断发生变化．这就需要经常性地进行统计核实，无疑将大大增加物业服务企业的工作量，而且准确统计在技术上也存在一定难度，但它的公平合理性是毋庸置疑的。对于物业服务费这个涉及千家万户切身利益的问题来说，公平合理性似乎比效率更为重要。如何提高这种计费方式的可操作性和效率，有待进一步思考和探讨。
二、物业服务费用应按项目细化明确
根据《物业服务收费管理办法》，现行的物业服务收费采取两种方式，即包干制和酬金制：包干制收取的物业服务费中包括物业服务成本、法定税费和企业利润三部分；酬金制收取的物业服务费中包括物业服务支出和企业酬金两部分。在这些费用组成中，构成最复杂且争议也最多的就是物业服务成本(支出)，它主要包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用；物业服务企业的固定资产折旧及办公费用等等。可见，物业服务成本(支出)是物业服务企业为全体业主提供公共服务的成本支出。是物业服务费的主体构成部分。在我国目前的物业管理实践中，大部分地方对物业服务成本(支出)的各个项目没有逐一进行明确定价，而是采取类似商品套装的方式只提供一个物业服务费的总价。这种计费方式有着明显的弊端。
统计资料显示，我国目前拒缴和拖欠物业服务费的情况比较普遍，其中一个主要原因就是部分业主认为物业服务企业提供的服务质量不高或者有瑕疵。其实，通过调查发现，很多业主并不是对物业服务企业的服务工作全盘否定，而只是对其中的某几项服务不满，如小区绿化不好、清洁卫生工作不到位、共用设施设备维护保养不及时、公共秩序混乱等等，但是，由于具体服务项目没有明确的收费标准，这就导致一些业主采取了类似“株连”的做法，因为对众多服务当中的某几项服务不满意就拒缴和拖欠全部的物业服务费。显然，这种做法虽然不妥，但也属无奈之举。鉴于上述原因，建议尽量细化明确物业服务费用，即确定每一个服务及支出项目的费用。这样，在出现由于个别项目服务质量有瑕疵而引发收费纠纷时．就可以根据该项服务的具体收费标准和实施情况酌情减免。这种做法一方面体现了公平合理、按质论价的原则，另一方面也可以有效提高物业服务费的缴纳率。
三、应尽快建立精确高效的物业服务质量考核体系
“费用与服务水平相适应”是物业服务收费的重要原则，这与一般商品“按质论价”的定价原则一致。但物业服务产品本质上是一种行为，具有无形性的特征，其质量的考核存在着技术上的难度。目前我国还没有建立统一的物业服务质量考核体系，大部分地区也都没有建立地方性的物业服务质量考核体系，这就使业主与物业服务方在服务质量上经常存在分歧，甚至业主之问对物业服务质量也评判不一，从而引发收费纠纷。建议尽快建立全国性的物业服务质量考核指导办法，各地在其指导下，根据当地的实际情况，进行落实细化，设计科学合理的质量考核指标体系．使其切实可行，精确高效，真正发挥标尺的作用。可以说，物业服务质量考核体系一旦建立．很多物业服务收费纠纷将迎刃而解。
四、单独购买车位或车库的产权人应视情况确定是否缴纳物业服务费
《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，再由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这一法条意味着建设单位在满足业主需要的基础上，可以单独将车位、车库(不属于公摊面积)的所有权让渡给业主之外的消费者。根据当前的普遍做法，物业服务企业对这些外卖的车位、车库消费者一般仅收取车辆管理费，用于车库车位的维修养护、停车管理人员的报酬和物业服务企业利润。显然．这部分车辆管理费仅是为获取车辆管理服务所支付的费用。现在问题是，对这些外卖车位和车库的消费者，能否在收取了车辆管理费外，再收取适当的物业服务费用呢?
就本质来说，这些单独购买车位、车库的消费者也是物业的产权人，是名副其实的业主，只不过他所持有的物业形式和其他业主不同而已。这部分特殊的业主，是否需要缴纳适当的物业服务费。关键看他们是否享受到了物业服务。笔者认为应该根据具体情况区别对待。如果车位、车库产权人在通往车位、车库的过程中．要穿越物业管理区域，那么他们自然要享受一系列的物业公共服务，比如清洁卫生、绿化、道路交通、公共秩序等等；如果车位、车库产权人可以直达车位、车库而无须穿越物业管理区域，那么他们就未享受到车辆管理服务之外的物业服务。
物业服务范文第2篇
组织名称：___________________________________________
法定代表人：_________________________________________
地址：_______________________________________________
联系电话：___________________________________________
乙方(物业管理企业)：_______________________________
企业名称：___________________________________________
法定代表人：_________________________________________
地址：_______________________________________________
联系电话：___________________________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本物业区域《业主临时公约》的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对(物业名称)实施前期物业管理服务的事宜，订立本合同。
第一章 物业管理区域概况
第一条 物业基本情况
物业名称：__________________;物业类型：_________;座落位置：__________________;占地面积：_________平方米;建筑面积：_________平方米;
四至：东至：_________南至：_________西至：_________北至：_________;
其他：____________________________________________________________。
第二条 具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细详见附件一和附件二。
第二章 物业服务事项
第三条 乙方提供的公共性物业服务的主要内容为
1.物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构(包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。
2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_________。
3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯、_________。
4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。
6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。
7.交通与车辆停放秩序的管理。
8.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。
9.物业档案资料管理。
10.物业专项维修资金的使用。
11.装修管理。
12.接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护(服务价格由双方另行商定)。
13.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。
14.法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。
第四条 在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为
1.______________________________________________________
2.______________________________________________________
3.______________________________________________________
第三章 物业服务质量
第五条 乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准(具体服务标准见附件三)。
第四章 物业服务费用
第六条 本物业管理区域的物业服务收费
物业服务收费选择以下第_________种方式：
1.包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润)根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下(按建筑面积计算)：
(1)住宅：_________元/月·平方米
(2)写字楼：_________元/月·平方米
(3)商业物业：_________元/月·平方米
(4)其他物业：_________元/月·平方米业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
2.酬金制(酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金)本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下(按建筑面积计算)：
(1)住宅：_________元/月·平方米
(2)写字楼：_________元/月·平方米
(3)商业物业：_________元/月·平方米
(4)其他物业：_________元/月·平方米
乙方选择以下第_________种方式对物业服务资金提取酬金：
(1)乙方每月/每年按_________元的标准从物业服务资金中提取;
(2)乙方每月/每年按预收物业服务资金数额_________%的比例提取。预收的物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支：
a.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
b.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
c.物业管理区域清洁卫生费用;
d.物业管理区域绿化养护费用;
e.物业管理区域秩序维护费用;
f.办公费用;
g.物业管理企业固定资产折旧;
h.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
i._____________________________________________________________________。
预收的物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由业主承担。
第七条 共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。
第八条 业主应于之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按(年/季/月)交纳，业主或物业使用人应在(每年/每季/每月)前_________日内履行交纳义务。
第九条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主报告物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。对物业服务资金收支情况有争议的，甲方或乙方可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金年度收支情况进行审计，审计费用由承担。
第十条 停车收费分别采取以下方式
1.停车场属于全体业主的，使用人应按照露天停车位_________元/个·月;车库车位_________元/个·月标准向乙方交纳停车费，该项停车费中_________元/个·月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理;
2.停车场属于甲方所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照露天停车位_________元/个·月;车库_________元/个·月标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月标准提取停车管理服务费;
3.业主自行购置车位的，应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十一条 乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。
第十二条 本物业管理区域内的会所属全体业主/甲方所有，委托乙方经营管理，业主或物业使用人使用会所，应按下列标准支付使用费
1._______________________________________________________________________
2._______________________________________________________________________
3._______________________________________________________________________
第十三条 乙方经营管理会所，可按标准提取管理服务费;乙方经营配套商业设施，可按标准提取管理服务费;乙方经营管理其他共用部位、共用设施设备，按标准提取管理服务费。
第十四条 乙方利用属于全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营(如：设置商业广告招牌)，应当征得相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后，剩余部分用于补充专项维修资金。
第十五条 乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。
第十六条 其他约定
第五章 双方的权利义务
第十七条 甲方的权利义务
甲方享有的权利：
1.审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、年度财务预决算报告、监督检查乙方各项方案计划的实施;
2.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
3.制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。
4.实行酬金制物业服务收费方式的，有权与乙方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计;
5.依据法律、法规规定享有的其他权利。
甲方应履行的义务：
1.在销售物业之前，制定《业主临时公约》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《业主临时公约》。
2.甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务;
3.乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：
(1)所有建设项目按批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足使用要求;
(2)物业管理区域内道路平整，标识系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化，围墙大门建设完毕，具备封闭式管理的要求
(3)机动车停车场、自行车库、垃圾桶、垃圾间、公告栏等可投入使用;
(4)供水、供电、供热、供冷、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、邮政等设施能保证供应或正常使用;
4.在查验过程中，甲方应对甲乙双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题予以确认：
(1)______________________________________________________________________
(2)______________________________________________________________________
(3)______________________________________________________________________
甲方确定以上问题解决办法、解决时间如下：
(1)______________________________________________________________________
(2)______________________________________________________________________
(3)______________________________________________________________________
甲方应就以上内容与乙方签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。甲方应认真完善和处理本物业的遗留问题，以达到本条甲方应履行的义务中第3项的要求。
5.乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
(1)竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料;
(2)规划设计资料;
(3)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(4)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(5)物业管理所必需的其他资料。
6.保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任;
7.本物业交付使用后有下列情形之一的，甲方应在物业所在地的_________区、_________县(自治县、市)房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会：
(1)新建物业建筑面积出售达50%以上的;
(2)物业自首次出售之日起已满两年的。
8.交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用;
9.督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费;
10.因维修物业或者公共利益，需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和乙方的同意，并在约定的期限内恢复原状;
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
12.不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。
13.法律、法规规定的其他义务。
第十八条 乙方的权利义务
乙方享有的权利：
1.按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务;
2.按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用;
3.可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定;
4.可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;
5.自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益;
6.依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。
乙方应履行的义务：
1.履行合同、提供物业服务;
2.及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督;
3.在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作;
4.在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准;
5.结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，维修保养计划，年度财务预决算报告(仅适用酬金制收费方式)，经依法议定后组织实施;
6.制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告;
7.协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作;保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益;
8.实行酬金制收费方式的，应当编制年度财务预决算报告，报甲方审批，并且每六个月应公布一次物业服务费用的收支帐目，每年与甲方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计;
9.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督;对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理;
10.非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途;对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能;
11.未经甲方同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动;
12.不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益;
13.新建物业交付使用时，除政府规定、物业销售合同和本合同另有约定外，不得向业主乱收费;
14.本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。
15.法律、法规规定的其他义务。
第十九条 根据《业主临时公约》的授权，在物业管理服务中授予乙方以下权利
1.制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守;
2.采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《业主临时公约》及公众管理制度的行为;
3.在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节;
4.对欠费业主停止约定服务直至其履行交费义务。
第六章 专项维修资金的管理和使用
第二十条 专项维修资金的缴交
第二十一条 专项维修资金的管理
第二十二条 专项维修资金的使用
第二十三条 专项维修资金的续筹
第七章 物业管理用房
第二十四条 甲方应于首位业主入住前____日内，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积_________平方米，其中包括：办公用房_________平方米(含物业管理企业和业主委员会的办公用房)、位于_________，住宿用房_________平方米、位于_________，其他用房平方米_________，位于_________。
第二十五条 物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。本合同终止时，乙方应当将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时如数地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。
第八章 合同期限
第二十六条 本合同期限为_______年，自______年_____月_____日起至______年_____月_____日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。
第二十七条 本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。
第九章 违约责任
第二十八条 因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以法定机构的鉴定为准。
第二十九条 甲方违反第十七条甲方应履行的义务中第2项，致使业主不履行本合同约定，乙方可要求甲方督促业主履行本合同的约定，同时由甲方承担相应的责任。
第三十条 乙方违反合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方、业主、物业使用人有权要求乙方清退;造成甲方、业主、物业使用人损失的，乙方应给予甲方、业主、物业使用人赔偿。
第三十一条 甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务不能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，由甲方赔偿由此造成的损失;甲方的违约行为致使乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上“物业管理事项”的，乙方有权解除合同，并由甲方赔偿相应的损失。第三十二条 乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失;乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的“物业管理事项”的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。
第三十三条 甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之的标准向乙方支付违约金。
第三十四条 甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，但修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十五条 双方约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由
1.因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损;
2.因物业本身固有的瑕疵造成的损害;
3.因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用;
4.因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。
第三十六条 违反本合同约定需解除本合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。
第十章 附则
第三十七条 本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。
第三十八条 甲方在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移。
第三十九条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。
第四十条 双方约定自本合同生效之日起_________日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。
第四十一条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具同等效力。
第四十二条 本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第四十三条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第四十四条 本合同在履行中如发生争议，双方可以依法申请调解，向有关行政管理部门申诉;也可选择以下方式解决
1.重庆市仲裁委员会仲裁;
2._________人民法院诉讼。
第四十五条 本合同正本连同附件页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具同等法律效力。
第四十六条 本合同自起生效。
甲方(盖章)：______________乙方(盖章)：______________
法定代表人(签字)：________法定代表人(签字)：________
委托人(签字)：________委托人(签字)：________
物业服务范文第3篇
无形性和同步性决定了物业服务无法储存，只能在需要的时候由服务人员提供。物业服务是一个连续不断的过程，因为业主时刻都可能有需求。虽然物业服务无法储存，但物业公司可以有意识地积累经验，这样可以不断提高物业服务水平，更为重要的是服务水平和经验积累到一定程度有助于形成物业服务品牌。无所有权转移与一般的交易不同，物业公司只是为业主提供服务，并不涉及所有权转移的问题，业主支付物业费并且接受物业服务后，就完成了交易。
住宅物业服务
（一）住宅物业服务的类型
住宅物业服务包括基础性、经营性、委托性和无偿性物业服务几种类型。其中，基础性物业服务是指物业公司向所有业主每天提供的最基本服务，目的是确保物业设施与设备的完好和正常使用，保证正常的社会秩序和美化环境；经营性物业服务是指物业公司提供的有偿经营项目，这类服务不仅可以增加物业公司的服务范围和能力，更好地满足业主的需求，还可以获取必要的利润；委托性物业服务是指物业公司设立一些针对部分业主的有偿服务项目，当业主需要这种服务时，可以自行选择，这类服务是具有临时性、差别性、选择性、不固定的特约服务；无偿性物业服务是指物业公司为业主提供的无偿服务，目的是建立与业主的良好关系，树立企业公共形象。
（二）住宅物业服务的内容
住宅物业服务具体包括以下几方面：物业公共部位的日常维护与管理；物业共用设备与设施的运行、使用、维护和管理；环境卫生、绿化管理服务；物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理服务；物业管理区域内治安、消防等协助管理事项的服务；物业装饰装修管理服务；物业资料的管理；开展住宅小区的社区文化活动；开展多种形式的便民服务。
住宅物业服务营销策略
（一）产品策略
产品策略属于市场营销4P组合的核心，是定价、分销和促销策略的基础。产品策略是指企业制定经营战略时，首先要明确物业公司能提供什么样的产品和服务去满足业主的需求，也就是要解决产品主要包括商标、品牌、产品组合、产品生命周期等方面的具体实施策略。
1.物业服务品牌策略物业公司可运用“定位策略”塑造物业服务品牌，即根据行业发展趋势，针对业主的消费需求以及企业品牌创建的需要，选择、确立“目标地位”的策划管理活动。物业服务品牌定位主要有企业定位、产品定位和市场定位。
2.物业服务产品组合策略物业服务产品组合指一家物业公司提供给市场的全部服务产品线和服务产品项目的组合或搭配，即经营范围和结构。物业服务产品组合调整策略一般有扩大产品组合、缩减产品组合、产品线延伸策略。扩大产品组合包括开拓产品组合的宽度、延伸产品线的长度及加强产品组合的深度。就国内物业服务发展的程度来看，在大范围内迅速增加新产品线的可能性不大，即在大多数企业中开拓产品组合的宽度可能性不大，故物业公司会更多地选择延伸产品线长度的方式扩大产品组合。缩减产品组合是指缩小产品组合的广度，使之变为较窄的产品组合，缩小经营范围，实现生产经营专业化。在市场不景气或原料、能源供应紧张时，缩减产品线反而能使企业利润保持稳定，因为删除那些获利小甚至亏损的产品线或产品项目，企业可集中力量发展获利多的产品。缩减产品组合的方式有：减少产品线的数目，实行专业化生产经营；削减产品线中的产品项目。产品线延伸策略是指全部或部分地改变原有产品的市场定位，具体有向下延伸、向上延伸和双向延伸的方式。
3.物业服务产品生命周期策略物业服务产品生命周期包括投入期、成长期、成熟期和衰退期。影响物业服务产品周期的因素有很多，包括：物业服务产品本身的性质和用途；科学技术的发展，科技进步越快，其生命周期就越短；消费需求的变化、生活水平提高得快，业主的偏好就会发生变化，从而加快需求的变化，其生命周期就越短；市场竞争状况，市场竞争激烈，仿制品或替代品纷纷出现，就会使其生命缩短；国家的宏观政策及相关规定等因素，也会直接或间接影响物业服务产品生命周期的各阶段。
（二）定价策略
物业服务定价的内涵有狭义和广义之分。狭义是指确定物业服务收费标准；而广义不仅包括物业服务收费标准的确定，还包括对收费项目、服务标准、计费方式的确定。
1.物业服务价格构成一般而言，物业服务价格等于物业服务成本、法定税费和及物业公司利润这三者之和。其中物业服务成本包括人工费用、管理费用、固定资产折旧费用、清洁费用、小区绿化费用、小区内公共设施设备的使用（管理）及维护费用、交通及生活秩序维护费用、小区社会文化活动费用等。物业公司利润取决于企业定价的利润目标和国家相关规定，企业定价的利润目标有最大利润、满意利润、预期利润和物业收费率提升等几个目标。
2.物业服务定价原则公开透明原则。物业公司与业主之间是服务与被服务的关系，签订物业服务合同的双方是独立的法律主体，服务费用与服务内容都是事先公开、双方认可的。公平合理原则。物业服务费用的收取标准应不违反国家相关法律法规，提供符合业主实际需要的物业服务，保证服务水平。对应该属于全部业主的收入应给予知情权与支配权。为了满足不同业主需求，可以提供额外收费服务，如提供小区班车、室外玻璃清洗等，业主可以根据需求选择。市场化原则。应该完善物业服务的招投标机制，使物业公司处于市场化竞争状态，业主能够根据价格和服务质量自由选择物业公司。质价相符原则。物业服务定价应该与提供的服务一致，高价位提供高水平的服务，低价位提供基础，在定价时要考虑到业主的具体需求和支付能力。
3.物业服务定价机制由于物业服务行业直接关系到广大人民群众的生活品质，建立市场化的物业服务定价机制非常必要。因此，必须着重完善以下两个机制：业主自治机制。《物业管理条例》对业主自治原则予以明确，即由住宅小区的业主投票成立业主委员会，作为全体业主的代言人，与物业公司进行沟通、协调、监督，确保物业公司财务公开、管理透明，保障业主的权益，同时防止多数业主拒交物业服务费的情况发生。市场选择机制。与其他消费者一样，业主应该有选择物业服务的权利，招投标机制使业主能够在综合考虑服务质量与价格水平的基础上选择满意的物业公司，避免价格与服务不符的情况出现。
4.物业公司收费方式包干制。物业服务费用固定，在服务过程中无论盈亏都由物业公司承担，但必须提供与业主签署的合同约定内容及标准相符的服务。包干制是目前大多数物业公司采用的方式，服务专业化、标准化，业主也比较省心，但是业主参与度低、话语权小，一些物业公司为了追求利润最大化在服务质量上打折扣，容易激化业主与物业公司的矛盾，造成业主拒缴物业费的后果。酬金制。按照物业服务合同的约定，以物业服务资金为计提基数，按照固定比例提取作为酬金支付给物业公司，物业公司提供相应的服务。物业服务资金包括预收的物业费，也可包括小区中公共区域的停车场、广告牌等应归属于广大业主的收入。采用这种收费方式，物业公司的利润比较固定，风险也比较小；业主的参与度比较高，监督管理的力度较大，如果有盈余，作为全体业主收益，但同时业主也会承担一定的亏损风险。
（三）促销策略
物业服务促销是将有关企业和产品的信息通过各种方式传播给业主，促进业主了解、信赖物业服务产品，以达到提升物业收费率的目的。
1.物业服务人员推销物业服务人员推销是由销售人员面对面地向业主推销产品，并且促使对方购买的营销行为。这是一种古老的促销方式，也是物业服务促销方式中最有效的手段。主要包括访问推销和现场推销两种方式。访问推销是指物业公司的营销人员通过打电话或亲自上门向业主介绍、推广和宣传产品，以促进产品销售的活动。现场推销是指物业推销人员在小区现场设立销售处对物业服务，主要是非基础性物业服务进行销售的活动。
2.物业服务广告物业服务广告是指物业公司有偿地借助广告媒体向社会和公众服务广告信息。一般而言，物业公司会通过报纸、杂志、广播、户外传媒、直邮、传单和电脑传媒等媒体物业服务广告。报纸是广告常用媒体。物业公司可以自办一些针对住宅小区的报纸，在报纸上刊登广告。杂志作为视觉媒体，其历史仅次于报纸。较大的物业公司可以自办杂志，在住宅小区免费发行，提供生活信息、娱乐资讯等，在杂志上也可刊登物业服务产品的广告。广播是传播信息最快，并且覆盖面广泛的听觉媒体，物业公司在物业小区内设置音箱，可以播放音乐和通知等，利用小区广播也可播放物业服务广告。物业服务户外广告主要包括招贴海报、宣传条幅、路牌、灯箱等。房地产的户外广告常位于物业小区的主要交通路口、人群汇集地等处。直邮广告指通过邮寄方式发放物业服务介绍书、说明书、宣传小册子等广告。传单广告主要指通过人员散发关于物业服务情况介绍的印刷品。电脑传媒广告指通过发送电子邮件以及在电脑网络上设立小区网站主页来物业服务的相关信息。
3.物业服务公共关系物业服务公共关系是物业公司与公众之间的各种关系。这一公众包括企业股东、员工等内部公众，也包括业主、金融机构、竞争者、供应商等外部公众。常见的物业服务公共关系策略有媒体事件策略、赞助和支持公益事业策略和公关广告策略。媒体事件策略的具体方法有三种：举办新闻会、提供新闻报道稿件、采访。物业公司可以选择企业开业、重组、企业经营方针的改变、项目开工甚至企业合并的时机，举行新闻会。物业公司可以将有关信息制作成新闻稿件，投送到新闻机构，以通过大众媒介公开报道出去。在投送稿件之前应附加新闻照片，并且要学会审时度势，选择适当的时机投送稿件。实力雄厚的物业公司可以组织新闻界的人士进行集体采访，这实际上是企业与新闻界一次全方位的公共关系活动。它往往比新闻会更有组织、有计划，并且其规模大、范围广、时间长。采访应该给记者提供更充足的采访时间、更广泛的活动领域、更方便的采访条件，以利于记者掌握丰富的企业信息，从各个角度采集新闻素材。赞助和支持公益事业策略。此方式主要采用一些有社会效应的公益行为来提升和扩大项目及企业知名度，其前提条件是必须有政府行为而避免老百姓感觉功利性强的行为。物业公司开展公益活动，应做好调查研究，目标明确，遵循“有益社会、有益企业”的原则，说到做到，并做好公共关系活动的效果评价和总结工作。公关广告策略。公关广告也称为形象广告或信誉广告，以展示企业形象、提高知名度和美誉度为目的。物业服务最重要特点是：直接目的不是为了推销物业服务产品，而是希望人们接受它提出的观点，唤起人们对企业的注意、信赖和好感，使公众认识企业、信任企业，进而购买企业产品。物业服务公关广告主要有以下几种：介绍性广告、响应性广告和倡导性广告。
（四）分销策略
物业服务分销渠道是指物业服务转移到业主的途径，其分销策略就是指物业公司如何把服务交付给业主和应该在什么地方进行。
1.沟通策略物业公司做好服务的有效方法之一是加强与企业内外部的沟通。沟通能力是物业服务人员必备的能力之一，也是综合能力的体现。物业公司沟通的主要内容包括：与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流；与政府行政业务主管部门、辖区街道居委会等在监管、行政管理服务方面的沟通交流；与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流；与业主委员会和业主的沟通交流；还有内部上下级和平级之间的业务沟通。物业服务沟通大体可分为两个方面，一是内部沟通，二是外部沟通。物业公司内部沟通的方向有三个：向上、向下和水平沟通。公司可以创立自己的公司刊物，为管理层与员工的沟通提供一条良好途径。此外，利用网络也是一个很好的沟通途径。比如可以建立公司服务系统内部论坛，员工在论坛中提出自己的看法和建议，而公司高层可以参与到论坛中来。这样就弥补了公司刊物的不足，为普通员工和管理层提供了一个双向沟通的环境。物业公司外部沟通可以分为与企事业沟通、与业主沟通。一般来说，与物业公司打交道的企事业单位包括银行等金融机构、其他物业公司、供货商、公安部门、环保局、园林局、水、电、煤气、暖气等公用事业单位。这种沟通重在与企业外部各职能机构的协调、获取商业信息、规范商业行为、获得外部企事业单位的支持。与业主的沟通目的是，取得业主的理解和支持，提供业主需要、业主满意的服务。这种沟通也具有特殊性，因为沟通对象不确定，每个业主的需求不同，沟通的方式和结果也不同。
物业服务范文第4篇
1．本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定，供业主委员会或业主与物业服务企业签约时使用。
2．本合同文本中所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动。
3．本合同文本[ ]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。[ ]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位打×，以示删除。
4．双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订时认真核对合同内容。
委托方（甲方）：________________[业主委员会][业主]
委托方登记号（身份证号）：________________________
通讯地址：________________________________________
邮政编码：________________ 联系电话：____________
物业服务企业（乙方）：____________________________
营业执照注册号：__________________________________
企业资质证书号：__________________________________
组织机构代码：____________________________________
法定代表人：______________ 联系电话：____________
委托人：______________ 联系电话：____________
通讯地址：________________________________________
邮政编码：________________________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜,协商订立本合同。
第一部分 物业项目基本情况
第一条 本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下
名称：[地名核准名称][暂定名]________________________。
类型：[普通住宅][经济适用住房][公寓][别墅][办公][商业] ________________。
坐落位置：________________区（县）________________路（街）_____________。
建筑面积：[预测面积][实测面积][房屋所有权证记载面积] ________平方米。
区域四至
东至：________________________；
南至：________________________；
西至：________________________；
北至：________________________。
规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实际验收清单为准）。
第二部分 物业服务内容
第二条 物业交接
物业服务范文第5篇
[关键词]物业服务企业 服务创新 对策
一、物业服务企业的特性
业主对物业服务的要求和一般消费顾客的服务要求是一样的，同样包括安全、舒适、及时、周到、礼貌、尊重、谅解等。我们可将业主的需求总结为六方面的服务特性。
物业服务的功能性，功能性主要体现在两个方面，一方面是每项服务的内容，一个物业服务企业的项目越多，功能越多，就表面这个物业服务企业满足业主需要的能力也比较强。另一方面是服务项目，项目服务是物业服务企业最基本的功能，比如环境卫生、设备维护、购物、等等。
物业服务的经济性，经济性是指业主获得物业服务所付物业费用的合理程度。相同的物业服务，物业服务企业收的费用越低，越具有经济性；相同的物业费用，物业服务企业提供的服务越周到、项目越多，越具有经济性。
物业服务的安全性，安全性主要有三方面构成，一是相关设备的先进和完好程度；二是从业人员的素质，是否具有强烈安全观念；三是完善的安全措施。三方面结合起来，显示了物业服务企业保障业主安全性的能力。
物业服务的时间性，时间性包括及时、准确、省时三方面的内容，就是在时间上满足业主需要的能力。及时就是让业主等候的时间越短服务性越高。准确就是能够严格按照业主的约定时间为业主提供服务。省时就是提供服务时耗用的时间越短越好。
物业服务的文明性，文明性就是业主在获得服务过程中满足精神需要的程度。包括员工的服务意识和物业服务企业环境的文明性。
物业服务的舒适性，舒适性是指具备了功能性、安全性、时间性、经济性以及在服务过程中的舒适程度等。主要体现在物业服务企业的环境舒适程度、满足业主需要的方便程度、设施设备的舒适程度上。
二、提高物业企业服务创新的举措
（1）创立以人为本的服务理念
“以人为本”是创立物业服务企业品牌的必要条件，物业服务企业通过深入分析业主需要，包括生理和心理的需要，继而提供相应的服务，比如为残疾人或老年人提供无障碍的通道，为特殊人群考虑相关的设施服务等等。这些看似很简单的“以人为本”的服务精神正是赢得业主信任的重要表现，是树立物业服务企业品牌的重要举措。
（2）建立科学的服务体系
大部分物业服务企业的从业人员学历比较低，素质差异较大，物业服务的项目也不尽相同。因此，物业服务企业在追求服务维护专业化的努力过程中，应建立标准化、专业化的作业流程，尽量使每一位员工熟悉并掌握。制定质量管理手册、作业文件、程序文件、记录表格等文件，不断改进管理措施、管理方式、管理制度等，努力保证公司服务体系处于标准化、规范化状态之中。
（3）合理设计创新服务内容
服务理念的创新并非是什么特殊的服务，而是要不断地推陈出新，只要是在原有的服务中没出现过的而且是对业主有利的服务项目都可以成为物业服务企业中的新服务项目，在原有服务项目不断赋予新的内容的同时也是服务创新的一种的表现。物业服务企业不仅要在提供服务项目上，还要不断提高原有服务项目的质量和范围，更要不断创造出新的服务项目，完善服务设施，创造新的消费、开拓新的市场。
三、结论
随着社会经济的不断发展，快节奏的生活方式使人们对服务的要求更高、更人性化，物业企业服务作为众多服务中的一种，它已经和人们的日常生活息息相关。传统物业服务企业提供的服务已不能满足人们对服务的需要，人们对物业服务的需求已经发生了质的变化。在这种形势下，物业服务企业提供的服务就面临着严峻的考验，要想解决这些问题，物业服务企业只能顺应社会发展的趋势，不断创新物业服务企业服务才是最根本的方法所在。
诸多成功企业已经证明，无论是什么企业，其赖以生存和发展的基础就是服务的创新。尤其在当今变换复杂的市场环境中，企业要想在竞争激烈的市场中立稳脚跟保持可持续发展，就必须走创新的道路，做出自己的特色！物业服务企业作为服务行业中的一种，更应该在服务上进行不断创新，让业主更好的享受到方便、舒适、快捷的增值服务，这样才能获得业主的信任和认可，才能保持物业服务企业的可持续发展。总之，我国物业服务企业必须坚持用创新性的优质服务、特色服务来作为自身发展和前进的武器。
参考文献：
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