房地产项目管理
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产项目管理范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房地产项目管理范文第1篇
1.房地产开发易产生风险的原因
1.1不动产的属性
住房作为不动产，是固定的不可移动的，资金一旦投入开工建成房屋，就不能再更改，在房产出售之前，资金也无法回流。房地产开发的产品的这种不同于其他商品的属性，注定了房地产开发的风险性，房地产开发本身所缺乏的灵活性，是房地产开发的主要风险因素之一。
1.2所需投资大
房地产开发绝对不仅仅是建筑一栋楼房那么简单，从选址购买土地，到建成楼房，再到后期的出租或者销售出去，是一系列复杂的环节综合而成，一句话讲，房地产开发是一项巨大的综合性工程。那么，这种综合性的巨大工程所需要的投资规模是显而易见的。这种大规模的投资，就要让开发商面临着货币利率的变化，市场供求变化等带来的风险损失。
1.3较长的开发周期
房地产开发不仅工程规模大，工程周期也一般较长，从项目的确定，资金的筹措，到具体施工，到最后的营销销售，无疑需要一段较长的时间。这种时间上的过长，给房地产带来不小的风险。
1.4对地区经济依赖性过强
房地产开发的位置固定性，导致其开发项目必须依赖于某一地区的经济发展水平。当项目所在区域经济发展出现问题，不景气，房地产项目一定会受到影响：市场需求降低，商务出租困难等等。
2.具体风险有哪些
2.1经济大环境风险
经济形势的变动将会给开发商带来巨大经济损失，经济形势的变动包括市场需求，购买力，利率，甚至汇率等的改变。从项目开发之前的市场调研到最后工程竣工楼盘开始销售，这之间的较大时间差导致房地产开发巨大的变数，如之前调研好的消费者偏好的户型，到后来销售时，已经发生不可预知的改变，直接导致楼盘销售不佳。而通货膨胀所带来的风险是更显而易见的，一旦发生通货膨胀，货币贬值，必将导致消费者购买力的下降，房地产虽然对通货膨胀的抵抗性较好，但是当全面的通货膨胀发生时，也一定会价格上涨，造成销售困难。上文提到房地产开发所需投资规模巨大，投资资金一般难以自己全部拿出，势必要采取银行贷款，楼盘预售等方式筹集资金。银行贷款时，如果不能够按合约偿还贷款，最后作为抵押的楼盘将会被银行收回。而预售的房屋如果不能及时供给住户，让住户入住，也要面临毁约的巨大经济赔偿。总之，经济大环境给房地产带来了巨大风险。
2.2社会政治风险
一个国家政治上的变动也会对房地产开发造成巨大影响，尤其我国特殊的社会主义市场经济体制下，国家宏观调控比较明显，这种如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度变革等政策性的变动，对房地产开发的影响毫无疑问是显著的。尤其是货币政策与金融政策，对房地产开发的影响最为直接，实行紧缩或宽松的货币政策，既影响开发时候手里的资本，也影响开发之后的销售。银行对于房地产的相关业务也会随着国家政策变动而对房地产的需求发生影响。单就财政政策而言，国家实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
2.3技术方面带来的风险
新科技的发明，新技术的应用等，都会迫使开发商不断的投入资金更新设备技术，以及加快对已经开工的工程进行翻新改造等等，这种临时的变动和工程的更改，将会大大增加工程成本。而且这种时间的拖延，也会影响日后销售。
3.应对风险的主要措施
3.1规避风险
如果在项目没有正式开工之前已经发觉了风险，且这种风险是应对比较麻烦的甚至基本无力应对的，这时候可以放弃。在工程早期放弃项目可以避免更大的损失。但是这种方式带有一定的消极性，虽然免除了风险，不会得到任何收益。
3.2投资多元化
“不把鸡蛋放在同一个篮子里”在房地产开发项目是同样受用。为了将收益不确定性的风险降到最小，将项目投资分散开来是最好的办法，房地产选择项目时，可以选择各种层次的建筑，如住宅、商务、写字楼、娱乐场所等等。不同类型的项目开发的收益是不同的，高风险高收益，我们在房地产开发时候为了得到比较稳定的收益这时候就需要用高收益项目去平均低收益的项目，同时低收益的低风险也会降低高收益项目的高风险。综合起来，我们就能得到较高收益同时，又降低了风险。
3.3学会通过财务控制风险
房地产开发中，可以将整个工程项目划分为不同的细致的部分分包给专业的施工公司，规划公司等，以便于将风险转嫁，但是这过程必须要通过合法的手段，签订正规的合同等。还可以将项目股份化，将风险转化给不同的股东，减少自己的风险责任。保险作为最简单的降低风险的方式，确实有着一定的作用，但是保险降低风险的效果不是特别明显，房地产开发中不是所有的风险保险公司都可以担保的，而且风险发生时候，大多数情况下保险公司只能按照一定比例赔偿，难以全额赔偿损失。
3.4全面调查，科学预测
房地产的发展并不是无迹可寻的，在项目开发前要利用一切可以利用的信息，仔细分析房地产的变动规律，及时掌握国家政策，及时掌握市场需求和其他公司的竞争项目等。这样全面的分析和调查，会让项目的开发风险降到最低，也便于预测成本和收益。
3.5缩短项目时间
在保证房地产项目工程质量的同时，要尽可能的减少项目开发所用时间，减少工程开发期间社会经济不确定性变动所带来的风险。可以通过培训项目开发人员，选择最专业的建筑公司等方式来提高效率，以缩短时间。
3.6尽量减少可变量
工程中有些变量对于经济利润的变动十分敏感，从而稳定性差，这种风险可以通过签订合同等方式消除。例如在银行贷款时候为了防止利息提高可以签订固定利息贷款合同，人工费材料费等增长可以通过与建筑公司签订工程总价的一次性讲清楚的合同等等。
结语：
如果用一句话来形容房地产项目开发之中的风险性，就是：时时有风险，处处有风险。房地产行业的高收益注定了它的高风险，但是我们要勇于面对风险，在房地产大军中分一杯羹。对于风险的回避，应对和管理的过程，其实就是房地产项目开发建设的过程。良好的应对风险，需要的不仅仅是一个项目管理者的力量，它需要的是一个管理团队良好的配合，需要每个人的共同努力，需要过硬的专业素质。每一个房地产人都能认识风险，应对风险，中国的房地产事业才能稳步健康发展，才能更加健康，成熟。
房地产项目管理范文第2篇
关键词：房地产项目;管理;优化措施
Abstract: the real estate has been China's current hot topic, as developers, how to improve the development of the project management level, reduce the construction cost, is the research hot spot. This paper expounds the current real estate development project management present situation, the method of management, and probes into the project management measures.
Keywords: real estate projects; Management; Optimization measures
中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号：
一、引言
近年来，房地产业的发展迅速，给我国经济发展也带来了新的面貌。然而，在房地产发展中也存在着诸多问题，导致了房地产价格波动严重，这些不稳定因素对房地产业的发展是具有一定的影响。通过有效的管理措施进行有效的控制，是可以降低房地产业发展中的风险的。做好房地产项目的管理工作是有效规范房地产业发展的措施。本文主要对房地产项目管理中的问题进行了简要的总结，进而重点分析了房地产项目管理的对策。
房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。本文从项目管理的风险管理、成本管理、质量管理、进度计划管理几方面进行了简要的阐述。
二、我国房地产业的现状分析
（一）房地产企业资产负债率偏高，经营风险大
由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，我国房地产企业资产负债率多在70％以上，有的高达90％。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。
（二）房地产企业信用差，不重视品牌的创立
由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。
三、房地产工程管理的方式
（一）选择优秀的勘探和设计单位
优秀的单位是工程建设的先头兵，一个好的勘探队伍能准确地对土质情况进行定位,提供合理的基础设计依据,从而节约工程的造价。一个优秀的设计单位能精确地对房屋进行设计,优化工程结构,减少并且避免不必要的浪费,节约了工程造价并加快了工程进度。
（二）选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏,直接关系着工程进度和工程质量。怎么去选择,应当有一个整套的组织架构。施工企业的技术和设备有助于工程更好更快的完成使命。企业诚信度高证明企业一贯都有可靠的技术力量和声誉。一个优秀的项目经理对房地产的工程管理具有推动作用。他经验丰富，对工程的把握恰到好处。只有多方面了解和掌握这些信息，加大筛选的力度，才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据。
（三）建立高效合理的管理模式。高效的管理模式虽是一种广泛的行为,但也可进行系统的分类。如:工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。
四、房地产开发工程项目管理优化措施
（一）加强房地产开发项目风险管理
风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：
1、风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，迫不得已的情况下，才能采用。因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。
2、风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，一是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。二是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。
（二）全面完善项目成本管理
项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小，选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中重点控制的相关内容。
纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量分析来控制造价成本。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。
1、必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建筑单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建筑单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回；对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。
2、加强施工现场的管理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。
3、加强施工内容的预判，如在室外总体工程施工前，应对景观绿化图纸与综合管线图进行比对、调整、实施。方可将可能出现的因管线与景观绿化的矛盾消化在图纸中。
（三）项目质量管理
在房地产建设过程中，如果出现任何质量问题，不仅给居住着带来严重的生命威胁，也给建筑企业带来了制约发展的问题。目前，由于房地产业竞争趋势严重，众多商家为了尽早的收回成本，获取更高的经济暴利，在施工过程中过分强调施工进度，对施工质量忽视，导致了房地产项目的质量不达标。当房地产交付使用的时候，质量问题频出，对人们的生活造成了影响，对居住者的经济造成了损失，同时，也对房地产企业的信誉造成了严重的影响，阻碍了其继续发展。
房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。针对重要分部分项工程，必须采取“样板先行制度”，先施工样板，组织监理、总包、分包单位主要负责人对样板进行检查，确认后再进行大面积施工。
房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入。因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，其素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。
（四）项目进度计划管理
房地产公司在一个项目前启动前，就应该编制项目总进度计划作为A级计划，根据A级计划编制相应的次一级计划，如：勘察计划、出图计划、工程招标计划、总分包工程施工进度计划、配套工程施工进度计划、验收计划等，暂且称之为B级计划，再根据B级计划编制相应的更详细至施工工序的计划，称之为C级计划。计划的编制完成后就是根据计划的执行情况，每月、每周检查现场对计划的实施，使现场进度始终处于可控范围内。
五、结束语
房地产工程周期长，综合性强，在工程的不同阶段，工程管理内容的侧重点不同。房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质。开发商加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效益。所以，既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本，加强房地产工程管理有着重要的现实意义。
参考文献：
[1] 龚宇澜.论房地产开发项目的市场定位[J].企业家天地(下半月),2005,(9).
[2] 赵红波.房地产开发建设项目环境影响分析[J].北方环境，2004.29（5）：68～70.
[3]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，(2)：142-144.
房地产项目管理范文第3篇
关键词：房地产项目；成本管理；全过程管理；项目管理
一、前言
在不断激烈的市场竞争及不断变化的市场环境中，成本管理作为房地产企业求得生存和发展的一个决定性因素，是房地产项目管理的一项重要内容。
在2003年之前我国的房地产业正经历着黄金发展期，房地产开发的投资和销售规模巨大，但自2004年以来，随着国家对于房地产行业的逐步规范，以及宏观经济环境的改变，国家颁布一系列政策来抑制投资过热和房地产市场投机。随着房地产调控新规的不断出台，房地产企业效益逐步下降，企业在开发运营成本上加强重视力度，以提高效益和利润，获得更大的生存空间。
在此背景下，对房地产项目成本管理进行研究具有非常重要的实践意义。而目前国内的房地产企业的成本管理水平普遍较为落后，成本浪费情况严重，对企业而言会降低经济效益，对国家而言会造成经济资源的浪费。本文研究的目的就是通过对房地产项目成本管理体系的探讨，为提高房地产企业成本管理的水平提供借鉴。
二、W项目成本管理现状及问题
（一）W项目概况
W项目位于苏州市吴中区，总共占地约118亩。W项目总建筑面积166682平方米，地上面积总共为131307平方米，地下面积为35375平方米。整个小区容积率1.81，绿化率48.78%，建筑密度22.1%。W项目的主要建筑有10栋6层花园洋房、4栋36层高层住宅，以及相应的幼儿园、物业用房等配套设施。M公司于2008年年初获得土地，预计分三期开发，花园洋房为第一期建筑，高层商品房是二期业务，最后完成的是高层和教育配套。截止到2012年8月，W项目已完成前二期开发，目前第三期正按照计划有条不紊地进行，2014下半年预期所有业务都完成。
（二）W项目成本管理存在的问题
1. 缺乏对项目实行全过程的成本控制
在项目决策阶段，W项目没有进行足够风险评估，周边当前市场情况，仅结合公司在其他城市项目开发中获得的经验数据进行粗略的成本估算，没有考虑到当地市场的特殊性，没有考虑到W项目开发过程中的各种资源约束，没有与营销部、财务部等部门共同协商决策，最终直接影响了项目的成本控制。
2. 没有及时调整组织结构
总结我国房地产企业的组织结构模式，可以发现房地产开发企业的组织结构模式可分为职能型、矩阵型、项目公司制三种类型。W项目所属公司侧重于市场布局，在每个区域只进行单项目开发，很少考虑到同一区域的双项目开发或多项目开发，因此公司组织结构模式采用职能制模式管理。
3. 成本管理制度不健全
通过对W项目一期成本管理的实践发现，W项目没有根据项目目标成本管理体系的要求，将成本责任体现在项目运行的各个环节，参与项目的各个部门和个人，使项目目标成本管理更紧密地与项目的运行契合。导致这种现象发生的重要原因是公司没有形成健全的成本管理制度。
4. 成本管理信息化水平较低，项目管理人员素质较低
很多中小房地产企业对信息管理的组织、手段和方法还停留在传统的模式上，仅仅依靠工程日志、工程图纸等手段进行信息交流。W项目所属公司虽然这几年发展较快，但是信息化水平依然很低，没有推进建设项目全生命周期信息化，没有及时将项目建设信息输入项目信息库，不能使各项目建设单位对储存的数据进行共享、再利用，以达到降低成本的目的。在实施W项目的前期工作中，经常为了一个数据或查询相关规定花费大量的时间和精力，大大增加了人工成本，同时降低了工程建设的效率。
三、W项目成本管理优化分析
（一）项目决策阶段的成本管理
运用挣值法对W项目进行项目成本优化，将工程分为8个主要任务，计划7个月完成，假定每个项目任务的支出计划是按照平均成本率来计算的，制定的预算成本和计划时间见表1。
为了实现成本的过程控制，在第3个月末对项目的实际进展进行了考核。项目实际状况见表2。
从而计算得出项目BCWP，见表3。
可以计算得出：
1.CV（成本偏差）=BCWP（已完预算成本）一ACWP（已完实际成本）=1073.1―1458万元=-384.9万元
2.SV（进度偏差）：BCWP（已完预算成本）-BCWS（计划预算成本）=1073.1―1410万元=-336.9万元
3.CPI（成本绩效指数）=BCWP（已完预算成本）/ACWP（已完实际本）=1073.1/1458=0.736
4.SPI（进度绩效指数）=BCWP/BCWS=1073.1/1410=0.761进度落后
5.EAC（完成预测成本）=ACWP+（BAC―BCWP）/CPI=[1458+（3030-1073.1）/0.736]万元=4116.8万元
6.ETTC（完成预测工期）=ATE+（OD―ATE*SPI）/SPI=[3+（7-3x0.761）/0.761]月=9.198月
通过挣值分析可以看出该项目在刚开发时效率较高，以较低的成本按时完成了项目的第一项目任务，但随后项目效率大幅降低，作业进度也低于计划水平，如果不采取措施改进项目进展效率，那么项目最终可能超期2个多月，成本超支达1086.8万元。
（二）项目设计阶段的成本管理
在对W项目开发中，公司为了考察容积率变化与项目利润的关系，做了精心的分析。如图1所示，随着容积率从5下降到4.2，税前利润额从31500万元下降到29500万元左右，但是销售利润率从35%提高到36.5%，这为W项目设计方案的选择提供了判断依据。
W项目三期工程在优化设计方案时严格按照程序进行招投标制度，并借鉴万科选择施工单位的方法，即全国范围内寻找做过类似案例的成功公司以及项目团队，并指定当初的主要设计师负责这次项目的设计和筹划工作，坚决避免只图虚名，没有实效的设计方案。
（三）项目合同阶段的成本管理
招投标是控制工程成本的一种有效途径，其实质就是充分利用市场竞争的原理，估计多家单位展开合理竞争，最终得到资源合理配置和成本有效控制的目的。在房地产项目实施过程中，招投标工作贯穿整个项目全过程。从刚开始的土地竞拍、总体设计方案的选择、不同施工队伍的总承包和专业分包，以及最后楼盘的销售都可以通过招投标来解决。项目建设单位只要按照招投标程序通知若干单位制定标书进行报价竞争，最后与中标单位达成协议，并按合同实施项目管理。
（四）项目的施工阶段的成本管理
项目施工阶段可节约的项目成本5%～10%，因为工程设计总体方案和预算都已经编制完成，所有的工程量和项目成本都已明确。虽然说明的是这一阶段虽然节约成本的概率不是很高，但是浪费成本的概率却很大，施工现场的管理水平很影响项目的建设成本，这一阶段浪费投资的可能性很大，因此必须做好项目建设的成本控制。
（五）项目后期阶段的成本管理
W项目建成后，鉴于当地楼市的持续萎靡，以及政策紧缩的客观环境，公司可以采取招徕定价策略，选择一些靠近马路或户型不是很理想的楼盘低价入市，吸引消费者者的关注，由于楼盘都是一楼一家，后续大量的优质楼盘的市场价格由集团根据前期的数据和周围楼盘的价格统一决策。另外，针对一期、二期的老客户，可以组织一些与新老客户互动的小型暖场活动，并设计有奖赠送的形式使新客户带动老客户。并另外结合社区联谊的活动，在周末举行文艺活动和亲子活动，增强W项目在周边客群心目中良好社区形象。
四、结论
1. W房地产项目成本管理存在的问题主要包括：缺乏对项目进行全过程的成本控制，没有及时调整组织结构、成本管理制度不健全、成本管理信息化水平较低、项目管理人员素质较低。
2. W房地产项目全过程成本管理体系的优化，需要从调整组织结构、建立成本管理制度、完善成本管理信息化水平、提高项目管理人员素质等方面采取相关的保障措施。
随着改善型住房和投资性住房的需求激增，房地产市场已成为我国发展最快的市场，同时也是竞争最激烈、监管最严厉的市场。在这种市场背景下，消费需求的井喷为房地产项目开发提供了强大的发展机遇，同时各种限购等负面政策也给房地产企业敲响了警钟。因此如何有效、规范地进行成本管理，使项目能够尽可能控制成本，提高盈利水平具有极其重要的实际意义。
参考文献：
[1]尤佳.基于目标成本管理的房地产开发项目成本控制[J].财会通讯，2010（01）.
[2]洪宝和，焦海泽.浅谈房地产企业项目管理与成本控制[J].山西建筑，2006（60）.
[3]费树林.房地产开发建设过程中的成本控制[J]，住宅科技，2012（03）.
[4]白思俊.现代项目管理[M].北京：机械工业出版社，2002.
[5]刘佑清.浅谈房地产开发项目的成本控制[J].铁道建筑.2006（02）.
房地产项目管理范文第4篇
【关键词】合同管理；组织结构；综合管线
随着国家城市化建设进程及人民生活水平提高要求人均占有建筑面积增加。现阶段房地产开发量与日俱增，成片成片的小区如雨后春笋一般涌现。作为工程技术人员，我们很有必要总结并分析房地产开发整个过程和每个开发中的节点和细节，为未来房地产开发市场积累经验、相关人员备做参考，优化设计、控制成本以及为国家节约能源。避免重复建设。由于项目建设属于一个系统，时间跨度：从筹建到交付使用及管理；空间跨度：建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、政府及银行等。包括社会的方方面面。也无论从建筑的质量、安全、进度、资金等等方面都可以做广泛的研究。因为建设单位作为项目开发的组织者，所以今天我们从项目整体建设角度考虑，本文从房地产项目管理的组织入手，以昆山市清华名城小区二期工程为例简单的分析。以此抛砖引玉，鼓励工程技术人员对房地产项目积极地研究，更好的规范和优化项目建设。
组织论是一门科学，它是研究系统的组织结构模式、组织分工和工作流程组织，引用到项目管理中来就能解决很多问题。一个好的系统组织往往做到事半功倍的效果，反之将不可收拾。
以昆山市清华名城小区二期工程为例，虽然项目以昆山华悦置业有限公司名义开发，但此公司实际是南通市土地综合开发公司一个分支公司。公司采用的项目管理组织结构图一（如下）
在图一反映整个项目的职能组织结构，对各单位和个人都有明确的指令执行与接收，使项目管理职能明晰化。但是仔细研究我们可以发现分公司工程部经理扮演的角色过分重要，在整个组织结构中起中枢作用。事实中，我在担任这一职事感觉事情过于繁杂。也发现了很多问题。例如：在图中你会发现分公司工程部经理与材料公司是双向箭头，彼此之间是对等关系。市政工程在雨污水施工时，7月2日上报甲供材8只11日玻璃钢化粪池要求19日进场。总公司的材料公司由于不断在市场寻价、对比、并对相关技术指标的不了解造成25日仍没进场，在公司总裁干预下7天后才进场。造成项目进度滞后13天。如若公司不设立材料公司或者材料公司在我分公司工程部项目职能组织下线下，此类事故就不可能发生。也是我们值得改进的。
分析完项目组织结构和组织分工后，我们就此开发项目探讨下工作流程的组织上有哪些建议和改进。我们从工作流程的整体和局部分别分析。
（1）项目开发的整体结构，以下是本项目工程进度实施表一：
一般多层小区5万多平方建筑面积的小区开发周期为2年，我们就以此典型案例分析工程工作流程的优缺点。为什么绝大多数建设单位采用这表一的工作流程呢？因为这是根据经济学原理，项目开发资金早投入早回报的原则，尽量缩短建设期，加快投产期。根据昆山市商品房预售条例规定主体结构施工至2层可以办理预售许可证。所以根据表一理论上我们投入到1277万时（即开发周期第一年的6月初）就可以进入资金回收期。缺点是对场地的前期处理如临时道路、现场用电排水等临时设施投入就是重复建设。而少数建设方采用开发工作流程表二：
我们来比较下表一和表二不难发现：
首先从资金投入方面看表二要等到投入3141万（即开发周期第一年的12月初）才能开始产出。而我们通过项目审计部查出前期重复建设的费用为74.3万，然增加投产1864万以当年贷款利率5%（一至三年期），利息为93.2万（大于74.3万）。就表一方案的资金价值是可取的；其次重要的是早投产6个月，销售的时间价值是无法估量的。但是我们仔细思考表二方案对分批次开发的地块，完善配套就销售而言是个优势，也为后序建设提供条件。所以也有少数建设方采用。
（2）就项目的局部工作流程组织上，我们从实践中得出：其一前期准备对建设单位来说工作量也很大。一方面在内业工作资料员报建项目组织上需要运用建筑工程项目进度控制的方法控制。首先从工程合同管理的角度，前期是考察相应参建单位并订立合同的时候。响应国家关于建设工程审批制度的完善和实施。为了配合报建的需要。作为建设方合同管理我们一般把合同分为4类。第一类基建类合同，如土建、市政合同；第二类咨询类合同，如监理、设计、测绘检测等合同；第三类外包类合同，第四类配套合同，如供电、水燃、气，弱电等。分类组卷，专人管理。房地产开发企业在办理建筑规划、施工许可证是采用依次施工的进度控制方法；然而建筑施工图审查、消防施工图审查、防雷、抗震等采用平行施工和流水施工进度方法。而报建用的合同先及时的提供一、二类合同，在有限的时间内配合报建；而三、四类合同在建筑单体完成后，本分项实施之前办理好，这种合同管理方法也是流水施工的深层次运用。这样既节约了时间，又不因有些合同订立时间过早没有针对性、完备性。另一方面在前期准备的外业工作场地平整和临时道路设施等建设，有现场甲方代表组织安排，基本跟内业平行工作，互不干涉，管理更加明晰。
房地产项目管理范文第5篇
[关键词]价值工程；房地产；项目管理
[DOI]1013939/jcnkizgsc201643164
1当前我国房地产项目管理的基本特点
11时间性
房地产项目的建设过程有一定的时间限制，且大部分的房地产商都κ奔溆幸桓雒魅返墓娑ǎ因为通常房地产项目在建设的过程中对资金的投入需求量极大，使得它的生产成本极高，如果不能有效地对时间加以限制，很容易造成资金链的断裂，从而使房地产建设陷入停工。并且工期过长，将会导致房地产项目的贷款资金利息等相关费用的增长，使房地产项目的建设成本增加，从而影响最终的收益与利润。
12系统性
房地产项目是一项极其复杂与庞大的工程建设项目。它不仅投入资金多、投资规模大、投资范围广、建设时间长，而且各阶段之间还需要完美的相互衔接。这造成了房地产项目建设过程中对各阶段都有一定的要求。并且形成了一套极其复杂的管理系统，必须要对整个建设过程进行统一的规划与管理。此外，由于现代化专业分工的需要，一个房地产项目的参与组织极其得多。使得各组织之间的协调性比较差。因此，需要建设起一个严密的组织系统，来统一调配整个组织的成员。
13程序性
房地产项目在建设的过程中必须按照规定的程序进行施工。从项目的建设方案拟定开始，到项目的设计、项目的施工、项目的完工以及最后的项目的验收，都需要按照规定的实施程序进行。
14法律性
因为房地产项目建设过程中参与的组织繁多，使得其责任具有不稳定性。所以国家为了避免出现施工项目无责任人等情况，制定了许多相关的法律法规，如房地产管理法、招标投标法、工程承包法、劳动合同法等法律，来保证房地产项目建设过程中施工的规范与合法。
2价值工程在房地产项目管理中应用的意义
21节约投资资金
用价值工程对房地产项目的前期投资进行研究与分析，能有效地为房地产项目的投资成本进行节约。因为房地产业投资规模巨大，以及资金投入的数额巨大，使得即使是极小部分的投资节约，都会是一个巨大的数额。
22提供施工速度
因为一般房地产的建设周期都比较长，这就导致投入资金与收回资金的周期过长。若是其间市场需求发生变化，将会导致后期的资金回收发生变化，从而导致亏损。因此尽快使房地产项目工程完工就显得格外重要了。而通过价值工程对房地产项目的资金、人员、工序等方面进行合理安排则能够大大地减少工程的施工时间，从而使房地产项目工程快速完工。
23降低成本
一般房地产项目的使用周期都比较长，且使用成本高，这将使得房地产项目的使用成本与建筑成本之间不能达到一种合理的平衡。而通过价值工程在保证实现用户对所需要功能的前提下，对房地产项目的建设成本与使用成本进行合理的平衡，将会大大减少房地产项目的寿命周期成本。
24节约建设能源
房地产项目在建设的过程中需要耗费大量的能源。不只是在建造的过程中要消耗大量的能源，而且在投入使用后也会消耗巨大的能源。而且其中有相当一部分能源是完全浪费的，所以通过价值工程对房地产项目能源进行优化改进并采取节能措施，能够大大降低房地产项目在建设、使用过程中的能源浪费。
3价值工程在房地产项目管理中的应用
31项目策划阶段
房地产项目策划是指对整个的房地产开发过程进行规划的过程。包括从获得土地使用权开始，到进行房地产市场调查、分析、定位、细分，再到完工后的物业管理规划等方面。其策划的主要目标就是明确房地产项目的目标市场。该阶段的工作内容主要是房地产项目的具体分析及计划、市场调查、市场细分，以及目标市场、项目定位、项目评价和完善等方面。其中，尤以房地产市场的调查、细分及明确目标市场最为关键。
而通过价值工程对房地产项目策划中的市场调查进行分析，可以获取消费人群对房地产项目的价值要求与功能评价，从而运用价值分析对房地产项目的特点、功能等不足的地方进行改进。而且还能通过细分市场规模、消费力、发展潜力等问题，对房地产项目的市场选择定好目标。最后再通过对消费人群的消费能力调查，为房地产项目最后的价格进行合理的定价。具体而言，应考虑到未来楼房款式、城市核心区域转移、楼房外观和形状社会化、房地产市场化发展、融资要求及方式变化，及土地、楼房、税收等方面的变化。为实现房地产项目策划的最大化价值，应从居住环境、小区风格、建筑特色等层面进行品牌的整体评估。
32项目设计阶段
在项目设计阶段，实际上包含项目方案―初步设计―施工图设计等阶段。而价值工程相关工作的对象、核心点是伴随阶段特性有所差异的。该阶段的内容主要是明确建筑物形式、掌控好尺寸、制订整体方案。在此阶段，设计招标在达成价值工程效用中有着重要影响。要指出的是，必须在设计招标相关文件中，系统明确评价指标，这是开展方案评标别要注意的，且不同工程项目应设置相应的指标，主要有这几方面：（1）平面布局、通风、照明、采暖等方面适用性；（2）立面效果，即建筑内外装饰和周边环境的美观性；（3）周边绿化，主要是小区景观、周边噪声等环保性。此外，在施工图的设计中，应重点将材料选用、细微处的工程方案制订纳入价值工程中，同时要量化业主要求及项目功能需要，譬如地热采暖、置入式散热器的选用。实施价值工程，可指导采取地热采暖，在成本上有一定增加，但室内供暖面也大幅提升，这也使装修成本降低，可更好地明确市场价格，且还可看作为新的销售点，整体而言地热式采暖更理想。
33项目施工阶段
在房地产的施工阶段，需要具体的施工步骤、工程量以及施工方案等。而通过价值工程的科学分析与合理规划能够大大避免施工过程中出现的浪费现象。而且还需要对房地产项目施工过程中的施工费用进行精确计算，再合理科学地组织施工人员进行施工。
通过价值工程对房地产项目施工建设过程中出现的问题进行合理分析与优化，能够有效地避免施工过程中出现的人员管理混乱、设备运用不合理、工程材料浪费等问题。而且房地产项目施工过程中的施工顺序也很重要，通过价值工程对相关工程质量、材料投资、施工时间等进行严格把控。使房地产项目的施工组织计划能做到有条不紊、循序渐进，最大化提高完工时间，以及最大化降低施工过程中的成本费用。同时通过技术的提升，或是材料的替换等创新方法，还能有效减少房地产项目的建设成本。
4结论
总而言之，在房地产项目管理中通过运用价值工程来节约生产成本是件很有必要的事情。因为价值工程是一项非常科学的、能够将技术与经济完美结合的方法。运用价值工程不仅可以促进技术的发展，而且还能在房地产项目的管理过程中节省大量的人力、物力与财力，产生巨大的经济效益。
参考文献：
[1]赵祥价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用研究[J].企业家天下，2009（11）
