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关于拟向__房地产开发有限公司发放抵押贷款___万元的请示
__联社(行):
日前,__*房地产开发有限公司向我社(行)提出书面申请:以该公司自有(或他有)的位于*市*区*路*号的土地使用权(或房产)作抵押,向我社(行)借款__万元,期限*年。通过我社(行)信贷人员详细调查和实地考察,现就有关情况报告如下:一、公司基本情况
[借款公司概况]__房地产开发有限公司于*年*月*日成立,营业执照号:______,组织机构代码证:____,税务登记证:_______,注册资金__万元(其中具体出资),公司地址位于*市*路*号,法定代表人:____,企业类型:有限责任公司,经营范围:房地产开发,商品房销售。贷款卡号为______。[法定代表人情况]介绍法定代表人的工作简历,所经历重大事项应有所提级(如_____,男(女),19__年出生,__学历,工程师。系__市__建筑有限公司股东、董事会成员。19__年至今,一直承包该公司第*五工程处并担任处长,__年至__年_月任该公司董事长兼总经理职务,__年__月,_____辞去__公司董事长兼总经理职务,组织成立了__市__房地产开发有限公司,占有股份__。)[资产及财务状况]__市__房地产开发有限公司总资产__万元,其中固定资产__万元(具体包括如办公用房__万元、机器设备__万元),流动资产__万元,其中应收账款__万元(具体包括),货币资金__万元(银行存款__万元、现金__万元)、预付帐款__万元(具体包括)、存货__万元(具体包括);总负债__万元,其中应付账款__万元(具体包括),预收帐款__万元(具体包括),应付福利__万元,资产负债率为__。所有者权益中实收资本为__万元(具体包括),盈余公积__万元,未分配利润__万元,所有者权益合计__万元。二、借款用途目前,该公司正准备开发位于__区__路*号的房产项目“__花园”,总投入预计为__万元,在办理预售许可证前,即主体竣工前,该项目需投资__万元(不包括购土地款),其中土建成本需用资金为__万元(__平米*__元/平米;),前期报建费用为__万元(主要费用城市建设配套费),项目前期规划、地勘、设计及临设、水电等费用约__万元。办理预售许可证后,可以用房屋预售款作为后期资金来源。该公司现自有资金__万元,市国土局归还欠款__万元,资金缺口__万元,拟用位于__区__路*号的国有土地使用权(或房产)作抵押,向我社(行)申请贷款___万元。三、开发项目的基本情况1、立项情况“__花园”的工程规划许可证已办好,现正在办理施工许可证,预计*月中旬前可办理完毕,*月下旬即可动工。“__花园”项目是通过出让的方式取得的土地使用权,开发总面积为__平方米。2、项目开发计划(1)、周期“__花园”项目为__层,属于砖混结构,平面屋顶,建设周期相对较短,全面竣工预计为_个月,根据公司现在报建的进度,预计“__花园”于*年*月下旬开工。(2)资金的筹集情况项目总投入为(包括购买土地款)__万元公司可用作前期开发的资金__万元银行借款__万元前期优售部分住房收入__万元土地款__万元(注:已付清)(4)、房屋销售规划该公司拟采取低开高走的价格策略,售楼部提前投入使用,便于积累客房资源,试探市场信息,为销售决策准备及时客观的依据。目前,销售人员已经全部到位,并且培训已经完成。“__花园”售楼部正在进行装修,可在*月中旬前投入使用。因为“__花园”项目定位为经济适用住房,市场需求量相对较大,从市场来看,主要的风险在于利润最大化和快销(最大的现金流)之间的矛盾。因此,该公司从前期的各项筹备工作均是围绕二者兼顾来开展的。近期,通过广告宣传,在该公司接受咨询的客户已近__户,预定已达__套住房。从客户反馈的意见来看,该项目预计能够实现畅销、快销;同时,拟通过销售控制、户型组会、价格体系、现场包装等多种技术运用,尽可能实现盈利和开发周期的最佳结合。销 售预计:项目的主体封顶时间(办理预售许可证可以正式对外销售)为市场旺季,加上春节旺季,能够自然地与工程进度相结合,因此,发生商品房滞销和积压的可能性较小。预计销售周期如下:月 份销售率()*10*20*30*30*103、项目效益分析(1)总投入_万元费用名称费用说明土地__万元报建费用__万元土建费用__万元以__元/m2且含水电(综合成本)交易税金__万元以5.55计销售费用__万元以_计管理费用__万元以_计;含不可预见费用财务费用__万元以总投入半年;年息__计(2)总收入__万元住房__万元以__元/m2计商铺及车库__万元以__元/m2计(3)税前利润__万元销售利润率__四、抵押物的状况位于__区__路*号的土地于*年*月*日通过何种方式(如*市国土局组织拍卖获得),面积为__㎡,土地使用权类型为出让(或划拨),规定用途为商业、住宅用地。使用年限为商业__年、住宅__年,从*年*月*日起算。其他需要说明的情况。五、还款来源还款来源为_______第一还款来源如何___第二还款来源如何__综上所述,还款有保证.六、风险因素1、作为房地产项目的市场风险、系统风险以及政策风险,应有清醒的认识和充分的准备,材料市场的变化影响成本,导致利润的降低,国家宏观调空对市场投资的影响,如征收财产税、遗产税、按揭贷款利率的调整等。2。该公司是新近成立的,对信用程度的考察有一定难度。3、由于办理预售许可证必须出示国土证原件,故办证前须还清贷款本息解除抵押,所以还款计划时间比较仓促,市场不确定因素较多。(其他风险)七、结论[贷款结论]通过调查,查阅相关资料,证明__房地产有限公司投资项目符合国家规定,具有一定的市场潜力及经济效益。该公司自愿以评估价为__万元的出让土地使用权(或房产)作贷款抵押,为了保证信贷资金安全,我社(行)经贷审会审议,同意在符合抵押贷款比例管理原则的基础上,向该公司发放抵押贷款__万元,期限__年。[拟采取的管理措施](1)如果发放此笔贷款,我社(行)将安排专管信贷员跟踪监管该笔贷款的使用及资金的回笼,落实分期还款计划,确保信贷资金安全;(2)商品房进入销售阶段又未与银行签定按揭贷款协议时,我社(行)立即控制其“商品房买卖合同”(现房管局对其安重空管理),只有在购房款归还我社(行)贷款后,才予签定“商品房买卖合同”;与银行签定了按揭贷款协议时,我社(行)与借款人及按揭贷款办理银行签订三方协议,约定按揭贷款的50划归我社指定帐户,促使以按揭方式形成的销售款及时用于归还我社(行)的贷款;(3)要求__公司将__结算帐户开设在我社(行),督促该公司的资金往来必须通过此帐户,不得帐外循环,以此加大监控力度。
特此报告,请批示。贷款行(社)
多数人认为信用社有抵押在先,法院判决不正确。其实,这些同志都犯了“唯抵押论”错误。在我国法学实践中,对抵押权与建设工程价款优先受偿权已作了明确的司法解释:
在工程建设中,建设单位为筹措资金向银行申请贷款并将土地使用权或建设工程作为抵押担保,根据《中华人民共和国担保法》第53条之规定:“债务履行期届满抵押人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部份归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”这就是说,如果建设单位在应该偿还贷款期限届满而没有清偿贷款本息的话,银行就可以将建成的工程项目折价、拍卖或变卖,然后将所得收入占有。但是,根据《中华人民共和国合同法》286条之规定:“发包人未按约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖价款优先受偿。”这意味着如果建设单位不及时支付工程款,则施工单位可以将建成的建设项目折价、拍卖并将所得占有。这样就出现了一个问题,在上述两个条件都存在的情况下,银行和施工单位都可以将建成的工程项目拍卖并将所得款项占有。那么,到底谁将享有优先受偿权呢?
针对上述问题,2002年6月11日,最高人民法院审判委员会第1225次会议通过了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,作出了如下司法解释:
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当按照《中华人民共和国合同法》第286条的规定,认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建设工程合同约定的竣工之日起计算。
综上所述,金融机构在房地产开发项目贷款中的风险防范主要应涵盖以下几个环节:
一、客户选择。鉴于房地产总体上属产能过剩行业,房地产开发贷款亦属银监部门风险提示频率高、规模从紧控制严的范围,金融机构应当从第一还款来源、开发资质、从业历史、经济实力、企业品牌、消费者口碑、城市规划、楼盘定位定价、地理位置、配套设施等方面审慎、择优选择开发商作为贷款对象。
二、贷前调查。鉴于借贷双方信息不对称的情况普遍存在,金融机构从业人员在贷前调查中应全面调查了解开发商资信、负债情况(尤其是高息社会融资部分)。同时,注重对其人品、经营能力、性格、爱好、家庭情况等方面的非财务分析。
三、授(用)信定量。金融机构应根据贷前调查情况精准匡算项目资金需求量,既防止用信过多开发商挪用专项信贷资金,又防止用信偏少造成双方中途骑虎难下的局面。
四、据实支付。在贷款支付环节,金融机构应严格执行银监会有关“实贷实付”“受托支付”之规定,确保贷款资金用途真实、去向明确并按工程进度履约付款。
关键词 住房公积金 保障性住房 项目贷款
面临全球金融危机的严峻形势,我国在住房保障问题上作出了宏观性的调整。城乡建设部门及相关单位联合起草了关于住房公积金支持保障性住房建设试点的方案,并在多个城市进行了项目贷款的试点活动,活动效果已经初见成效。该方案主要针对试点城市条件、资金使用规模、贷款期限、缴存住房公积金职工享受优先权等问题进行全面的管理和规定,切实地保障了缴存住房公积金职工的自身利益。然而,在实践过程中,依然存在很多质疑的声音,这就为住房保障工作增添了很大的难度,相关单位面对这种趋势应尽快研究出合理的解决对策,才能保证住房保障政策的贯彻落实,才能更好地为居民住房提供可靠的保证。
一、住房公积金支持保障性住房项目贷款的作用
(一)有利于发挥住房公积金的优势
住房公积金是一种受国家法律保护,对社会住房提供切实保障的法律制度,也是各企业单位职工长期缴存的房储基金,有着政策性、专用性、互、免税性等特点。从住房公积金建立初期直到现在,其在我国各城市的覆盖范围十分广泛,为公民解决住房问题,提供了很大的保障。随着社会经济的发展,住房公积金政策也在不断地完善和提升,使得公积金缴存的额度每年都在呈递增的趋势上涨。尽管该政策的落实取得了显著的成绩,但受《住房公积金管理条例》的限制,公积金的使用权限只能用在提取个人贷款、购买国债和廉租房补充资金等项目上,导致大量的公积金出现闲置率上升的现象,从而影响了住房公积金的运行发展。针对这种情况,相关部门制定了利用住房公积金的闲置资金进行贷款方式来保障住房建设的政策,既符合住房公积金制度的标准,有效地解决了公积金闲置率上涨的问题,又能很大程度上提高公积金的使用率,增加公积金的经济效益,为实现公积金的增值目标带来可靠的保障。由此可见,利用住房公积金来保障住房建设是一项很实际的重要举措,在完善公积金制度的同时,也切实地发挥了公积金的良好优势,对我国公民住房问题起到了很大的促进作用。
(二)有利于保障性住房建设的推进及落实
自实行房改政策以来,我国房地产市场已经得到了很大的进步和稳定。但近年来,随着房价的不断增长,住房矛盾问题日益严重,已经成为社会各界人士较为关注的话题。为解决这一关于国计民生的问题,国家相关部门制定了一系列有力的对应措施,其中,以保障性住房建设方案尤为明显,不仅解决了低收入居民及困难职工的居住条件,还为构建和谐社会创造了丰厚的条件。然而,由于我国在保障性住房建设问题上起步较晚,仍然处于发展中状态,并面临着资金短缺的现象。因此,将住房公积金的闲置资金用于保障性住房建设当中,是一项很实际的住房举措,对保障性住房建设的可持续发展有着很大的促进作用。
二、我国住房公积金支持保障性住房项目贷款过程中所面临的难题
(一)住房公积金支持保障性住房建设缺乏完善的法律保障
由于《住房公积金管理条例》的局限性,导致公积金的使用权限只能用在提取个人贷款、购买国债和廉租房补充资金等项目上,并没有强调其可用在保障性住房的建设上。因此,我国建设部门出台了《项目贷款管理办法》的法文规定,拓宽公积金的使用权限。但因项目贷款管理办法的法律效应要低于公积金管理条例,致使两者之间存在着很大的冲突,人们还是按照住房公积金管理条例来处理保障性住房建设问题,依然缺乏完善的法律保障。
(二)住房公积金用于保障性住房建设的项目贷款政策难以落实
按照《项目贷款管理办法》的规定,我国经济适用住房及列入保障性住房规划的城市改造棚户区进行项目贷款时,借款人必须为政府非营利性的专门机构。这样,不仅确保了贷款资金的专属权力,也明确了政府的还款责任,使贷款本息的回收创造安全性的保证。但是,由于我国对政府非营利专门机构没有清晰的界定标准,再加上大部分城市缺少可承担公共租赁房建设任务的对应机构,导致由政府非营利性的专门机构来申请项目贷款的政策难以落实。
三、住房公积金支持保障性住房项目贷款的有效措施
(一)完善《住房公积金管理条例》
为了确保住房公积金支持保障性住房建设的合法性,应该拓宽《住房公积金管理条例》的法律权限。对其进行有效的修订和完善,规定可在住房公积金留足备付金后,将其结余资金用在发放保障性住房建设项目贷款中。并且,对相关的放贷比例、方法及条件做出相应的标准措施和方案,使其法律效应达到一定的科学性和实效性,从而完全符合当下社会发展的需求。
(二)明确界定政府非营利性的专门机构
为了将住房公积金用于保障性住房建设的项目贷款政策落实到整体项目贷款工作中。首先,需要国家对政府非营利专门机构做出清晰的界定,并在大范围内推广只有非营利专门机构才可申请保障性住房建设贷款的法律制度,稳固公共租赁住房建设项目贷款工作的经济地位,加快其建设步伐。另外,还可对那些已投入资金建设、信誉好、履行能力强的房地产开发公司,开放住房公积金支持保障性住房建设的贷款业务。这样,才能缓解住房矛盾,解决公积金贷款的足额抵押、资金短缺、还款责任等一系列经济要素,使公民住房问题得到妥善的处理。
(三)对当前项目贷款规模的审批模式进行有效整改
由于目前我国关于项目贷款规模的审批模式采用的是年度制审批方式,致使很多新增的保障性住房项目在其资金补助上出现迟迟不到位的现象,严重拖延了保障性住房的建设进度。因此,只有对当前项目贷款规模的审批模式进行有效的整改,才能缓解当前住房资金紧张的局势。打破以往住建部及相关单位对贷款规模进行年度审批的管理模式,制定出新的贷款额度计算标准,以保证职工提款和贷款的需求。并且,明确试点城市项目贷款的年限额度,经当地住房公积金管理委员会、市政府联合审批后才可在大范围内推广使用。
(四)加强对项目贷款的监管力度
住房公积金可支持保障性住房项目贷款的政策,对缴存住房公积金职工来说,是一项具有实际意义的举措,关乎着职工的切身利益。所以,对其贷款工作的要求也是越来越高。然而,我国目前对于住房公积金管理工作只是依靠相关管理人员来实行的,其管理效应有着一定的局限控制。因此,要加强对项目贷款工作的监管力度,可定期对住房公积金工作人员开展各项专业培训的活动,提高他们的业务能力。
四、结语
利用住房公积金来实现保障性住房项目贷款的目标,进一步完善了住房公积金的管理制度,有效地促进了保障性住房的建设力度,为构建和谐社会打下了坚实的基础。在实际的运行过程中,尽管存在着很多需要解决的问题,但是经过全社会的共同努力,势必会将保障性住房项目贷款工作做到规范性和公正性,使其为保护我国公民住房的合法权利提供可靠的保障。
(作者单位为烟台市住房公积金管理中心栖霞分中心)
参考文献
一、金融机构支持新农村建设工作情况
为理顺工作关系,加强组织管理,___银监分局及时成立了新农村建设“百村示范”工作办公室。各金融机构按照国家信贷政策和各自的工作职责,扎实开展工作。据不完全统计,截至20__年5月末,全市银行业金融机构累计发放支持新农村建设贷款136192万元,比年初增加53318万元,有效解决了新农村建设发展中的一些资金需求。
(一)成立了泾川县汇通村镇银行,打造新的新农村建设融资平台。
按照放宽农村地区银行业金融机构准入条件的有关规定,___银监分局积极争取将___市列为全省放宽农村地区银行业金融机构试点城市,组建了泾川县汇通村镇银行,成为全国第一家由国家开发银行控股成立的村镇银行。该银行成立仅仅三个多月时间,积极推行了整村推进战略,在泾川党原乡丁寨村、城关镇五里铺村等五个村开展了农户信用评估工作。目前已评估工商企业60多户,评定农户信用户500多户,贷款授信1200万元,已经发放220万元。同时,为支持___城市基础设施建设,改善医疗条件,给___市城市基础设施开发公司和___市人民医院发放临时周转贷款5000万元。
(二)各银行业金融机构以支持地方经济发展为己任,全力以赴探求支持新农村建设的有效途径。
农业发展银行继续把支持粮油购销作为信贷主体业务。在认真做好储备贷款业务的同时,进一步优化客户结构,对发展前景好,经营效益稳定且改制规范国有粮食购销企业,及时建立信贷关系。选择一批民营企业和个体企业以及农业产业化龙头加工流通企业给予支持。按照拓展商业性贷款业务的要求,考察了具有区位优势的“___红牛”、“___金果”等品牌企业。1——5月份,共计发放粮油购销贷款8785万元,加工贷款5060万元。
工商银行按照银行支持小企业信贷业务发展的要求,成立了小企业金融服务领导小组,制定了营销方案,建立了相关制度。围绕小企业贷款进行了信用评级,培育扶持一些小企业发展壮大,已给巨星制衣有限公司发放贷款1000万元。
农业银行进一步明确为农服务的宗旨,发挥网点面向农村的优势,以延伸产业链和促进产业升级为出发点,树立支持“精品农户、种养大户、超前消费”的意识,完善信贷运行机制,简化信贷管理手续,前5个月发放农户贷款3221万元、消费贷款13774万元、小企业贷款13335万元、经济适用房开发贷款18000万元。
中国银行着力推进农村城镇化、农村基础设施建设和农村居民住房安置,发放住房按揭贷款800万元。
建设银行积极支持华亭县东升实业集团公司、静宁县大红碗食品公司、___景兴食品公司、___佛明制药公司等一批企业,向上上报授信700万元,目前到位资金400万元。同时,制定了崇信县锦屏镇马沟村帮扶方案,对该村林果、蔬菜、劳务及学生上学进行了支持。
城市信用社以支持地方经济发展为己任,大力支持___市福利制革厂、西开牧业清真牛肉公司、静宁陇原红果品公司等企业及___市农技学校教学建设,发放贷款1100万元。
农村信用社作为全市面向“三农”的金融机构,发挥点多面广、信息直接对接等有利条件,在全市范围内建立了100个示范村,作为信贷支持的试点单位,全方位支持了新农村建设,前5个月,累计发放支农贷款56937万元,其中农业经济组织贷款4331万元、农村工商业贷款453万元、农户小额信用贷款33929万元、农户联保贷款873万元,农村其他贷款17335万元,助学贷款16万元,目前尚有贷款余额26882万元。
二、经济金融信息会签约项目的落实情况
全市首次经济金融服务信息会后,各银行机构高度重视,立即抽组专人深入企业进行调查,对申请贷款项目逐一审核研究,在政策允许范围内,争取给申请项目以最大支持,支持了地方经济发展。___银监分局先后两次召开专门会议,督促各银行机构加快工作进度,落实项目贷款。目前,经济金融信息会上的36个贷款项目的调查、审核工作及部分项目的贷款发放工作已基本完成。
(一)已经发放贷款予以支持的项目9个
发放贷款4260万元。其中:农业发展银行项目4个,贷款2560万元;农业银行项目1个,贷款100万元;建设银行项目1个,贷款500万元;城市信用社项目3个,贷款1100万元。
(二)完成贷款论证并开展贷款发放前期准备的项目6个
已经完成调查审核并形成贷款意向金额7106万元。其中:农业发展银行项目3个,意向贷款金额3200万元;农业银行2个,906万元;城市信用社1个,3000 万元。
(三)目前不具备贷款条件项目14个
1、拖欠银行贷款本息项目5个。其中:农业银行3个,金额757万元;城市信用社1个,20万元;农村信用社1个,136万元。
2、自有资金不足项目1个。为向工商银行申请贷款的崆峒古镇开发有限责任公司。
3、贷款无抵押[!]担保项目5个。均为向农业银行申请贷款的企业。
4、申请异地银行贷款项目2个。为向建行申请贷款的企业项目。
5、贷款所需资料不全的项目1个。为向建行申请的项目。
(四)目前正在摸底调查项目7个。农业发展银行针对人员相对较少,申请贷款项目较多的情况,采取经过调查审核,成熟一个,发放一个的办法,已对4个项目发放贷款2560万元,1个项目正在审查审批,3户企业已介入贷前调查。
三、目前存在的主要困难和问题
新农村建设是当前全市上下的一项重要工作,经济金融信息平台推介的项目大多数是全市有效的经济发展支撑点,虽然全市银行业金融机构都很重视,都做了大量的工作,取得了一定的成效。但各金融机构目前也还存在一些实际困难和问题。
一是农业发展银行主要是农业政策性银行,业务以支持政策性的粮油收购和储备为主,近年来对农业产业化龙头企业也积极靠近,并探索发放了一些贷款,今年其上级行也要求进一步拓宽商业化经营范围,积极开展职能转变,目前已确定了新的支持企业,各项准备工作正在开展之中。但受农发行系统信贷审批链较长的影响,贷款发放存在时滞,贷款一般情况下在下半年趋旺,一些项目资金可望第三或第四季度到位。
二是四家国有商业银行原则上各项业务可以开展,不再讲求地域和业务分工限制,但由于历史、机制、体制等多方面的影响,工行、中行、建行的业务主要以服务城市为主,新农村建设和中小企业中涉及的大量“农字号”业务有待拓展。农行以前与“三农”建立了良好的合作关系,近年来随着机制的转换,“三农”支持力度有所减弱,今年其改革的一项重要任务就是要重新确定支农的市场定位,目前该行各项工作正在有条不紊的开展,支农效应可望后半年得以显现。
三是农村信用社一直是支农主力军,但其整体实力较弱,没有更多的资金来源,支农力度受到业务发展的制约。
四是城市信用社经营管理灵活,农业项目与城市项目都可以支持,和农村信用社一样,主要受制于实力单薄。
五是邮政资金比较宽余,但目前只开办了小额质押贷款,随着邮政储蓄银行分支机构组建步伐的加快,信贷业务将进一步加大,将成为支持地方经济发展的一个重要金融机构。
四、今后工作几点要求
1、___银监分局要充分发挥监管职能,进一步加大督导力度,及时向市政府报告项目贷款落实情况,提出工作建议。
2、农业发展银行要进一步加快职能转换步伐,加大对农业产业化龙头企业的支持力度。
随着我国工业化进程的加快,地方城市建设发展迅速,为了满足日益扩大的城建资金需求,各地普遍使用银行贷款。据不完全统计,目前全国城建类贷款余额达4000多亿元,并且以每年1000多亿元的速度增加。城建项目是指有政府背景的,最终形成城市公共产品的建设项目,模糊的边界包括城市基础设施、市政工程、公用工程等;其特征是政府投资、政府推荐或政府有义务承担补贴责任的项目;城建贷款即银行向城建项目发放的贷款。
影响城建贷款规模扩大的主要因素是还款来源和贷款担保问题。为了解决这一问题,城建项目贷款典型的做法是:将某一城市或者某一区域内的若干项目组合起来,作为一个整体予以贷款;还款来源主要是项目自身效益、土地出让收益、财政注资、财政补贴。为了降低信贷风险,在发放城建项目贷款过程中,银行与城建公司等贷款主体签订借款合同,同时要求地方政府对借款人出具财政补贴承诺。财政补贴承诺的主要内容是:保证在借款人还款资金不足时,由地方政府通过对借款主体注资或财政补贴等方式兜底还款。依据该承诺,银行认为借款人拥有政府补贴受益权,要求借款人以政府补贴受益权作贷款的质押担保。质押登记部门一般由地方政府指定当地财政局担任。
政府补贴受益权是建设单位对政府补贴的请求权,实质上是一种债权。因此,以其设定的质押是用建设单位对政府的债权作为质权的权利质押。政府补贴受益权质押问题涉及物权法、担保法、预算法、行政许可法等诸多方面的问题。
二、政府补贴受益权质押存在的问题
分析政府补贴受益权质押在法律上的有效性问题,焦点是政府补贴受益权是否符合担保物权的条件,是否可以设定为质权。
问题一,政府补贴受益权是否可以设立质押在我国法律中尚不明确
质权是为了担保债权的履行,债务人或第三人将其动产或权利移交债权人占有,当债务人不履行债务时,债权人有就其占有的财产优先受偿的权利。质权是为担保债权而设立的,它是从属于主债权的担保物权。权利可以成为质权,称权利质权。权利质权是为了担保债权清偿,就债务人或第三人所享有的权利设定的质权。权利质权的标的应该可以是普通债权,多数国家的民法典中都规定了债权质权。如《瑞士民法典》第899条第1款规定,可让与的债权和其他权利可以出质。魏振瀛主编的《民法》一书中指出:“依法可以出质的其他权利,如债权,亦可设立权利质权。”
但是,我国现行法律并没有明确规定债权可以设立权利质押。我国担保法第七十五条规定,可以质押的权利包括:汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单;依法可以转让的股份、股票;依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权;依法可以质押的其他权利。可见,担保法中并没有明确债权可以质押。新的物权法草案中关于权利质押的表述与担保法基本相同,对于“依法可以质押的其他权利”并没有细化。因此,债权是否可以作为质权依旧不明确。
政府补贴受益权质押实质上是一种债权质押,基于以上分析,政府补贴受益权是否可以作为质权在我国法律中尚不明确。
问题二,政府补贴受益权尚不完全符合质权的构成要件
从质权的构成要件角度分析:
1.质权必须是合法并且明确的财产权。财产权包括物权、债权及无体财产权等可以用金钱价格评估的权利。权利质权的标的可以是普通债权,作为质权的债权的条件是标的能够确定。如果标的不能确定,则不具有转让性,不能作为质权的标的。
笔者认为,政府补贴受益权在合法性和确定性两方面存在一定的不足:一是地方政府对建设单位作出的财政补贴承诺是否符合预算法,目前有关方面还存在很大的争议;二是补贴受益权依据的是地方政府文件。众所周知,国内地方政府文件的有效性经常会随着主客观情况的变化和政府的换届而改变,不具有法律上的稳定性。因此,从保障债权的角度看,以该类权利设立质押是有瑕疵的。
2.质权必须是可让与的财产权。设定权利质押的目的是就该权利受偿。如果该权利不能让与,则不能就该权利的变价金受偿,这样的质权就毫无意义。在中国的现实情况下,政府出具文件对某个企业作出的补贴承诺,一般是不能转让给第三人的。但是地方政府与银行签订的金融合作协议中,通常会约定政府补贴受益权可以质押,并且质押给银行,这意味着补贴受益权可以转让给相关银行。但是,该权利即使可以转让给银行,银行如何实现补贴受益权也是大问题,不可能拍卖,也几乎不可能转让给其他企业。所以从这个角度看,政府补贴受益权是否属于可让与的财产权尚不确定。
此外,政府补贴受益权质押的登记部门在法律上也不明确。地方政府一般指定财政厅(局)为登记部门。财政厅(局)既是质押资金的提供者,又担当补贴受益权质押的登记部门,在法律上有瑕疵。
三、对策和建议
基于以上分析,政府补贴受益权质押在法律上是有效性不确定的担保。
鉴于我国预算法规定“除法律和国务院另有规定外,地方政府不得发行地方政府债券”,因此,我国城建项目在未来很长一段时间将继续需要银行贷款支持。为了使政府补贴受益权质押贷款更加合法有效,防范银行信贷风险,提出以下建议:
1.在新制订的物权法中,明确符合条件的债权可以设立质押,并进一步明确质押的登记部门。