房地产研究

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房地产研究范文第1篇

XX区XX乡，属于XX市十五计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对XX区XX乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据XX区XX乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。

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目 录

第一章 前言

一、报告编制目的

二、报告编制依据

三、项目概况

第二章 项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

二、XX市房地产市场分析

三、有利投资经济形势成因分析

第三章 项目周边物业市场调查分析

一、投资地块的地理环境

二、XX地区区域分析

三、项目周边主要物业分析

四、XX乡消费者调查分析

第四章 项目开发经营优势点与机会点分析

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

二、项目开发经营优势点

三、项目开发经营机会点

第五章 项目定位

一、目标市场定位

二、产品定位

第六章 项目规划、建筑设计建议

一、项目总体规划建议

二、住宅建筑设计建议

三、小区配套设施建议

四、环境艺术设计建议

第七章 项目开发经营策略及投资估算

一、项目开发经营策略

二、项目投资估算

三、项目实施进度安排

四、项目投资与筹资计划

第八章 项目开发经营状况分析

一、项目销售计划

二、项目销售收入估算

三、项目经营成本估算

四、项目利润估算

五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

第九章 项目开发经营风险分析

一、项目盈亏平衡分析

二、项目敏感性分析

三、项目开发经营主要风险及对策分析

第十章 结论与建议

第十一章 结束语

第十二章 附录及主要参考文献

第一章 前 言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、XX市规划局规划方案;

2、亿房网

3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策;

4、XX市2000房地产年鉴;

5、现场勘察和实地调研所得资料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的资料

三、项目概况

该地块位于XX区XX乡石桥村，总面积约125.59亩，属于XX市十五计划确定的三大住宅新区之一XX乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据XX市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层(40米以下)，但比例不得超过20%。

根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：

①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。

②容积率：1.4

③总建筑面积：11.72万M2

其中：多层住宅：6.72万M2

小高层住宅及别墅：4.48万M2

公建面积：0.5万M2

④建筑密度：22.5%

⑤绿化率：40%

(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化)

第二章 项目开发经营环境分析

一、2017年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2017年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。(《新华文摘》20015)

同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年国房景气指数值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长;商品房销售面积与销售收入增势强劲;商品房平均销售价格稳中趋升;商品房施工总量不断扩大;新开工项目快速增加(如下表)，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，(《中国统计》China Statistics 20015)，房地产市场也呈现出以下主要特征：

全国房地产开发及销售情况表

2017年实际 比上年同期+%

住宅投资(亿元) 3318.7 25.8

商品房新开工面积(万平方米) 28295 30.6

商品房竣工面积(万平方米) 23027.9 16.4

商品房销售建筑面积(万平方米) 16984.1 26.9

商品房销售额(亿元) 3571.0 30.1

其中：销售给个人(亿元) 2840.3 51.9

占总销售额的比重(%) 79.5 --

1. 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。

2. 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。

3. 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。

4. 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5. 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房(90平方米左右)总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。(《中国房地产信息》20015 Real Estate Information of China 谢家瑾)

以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、XX市房地产市场分析

1. 2017年房地产市场

2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%;全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%;总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%;其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%;全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元;空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

(1)个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。

(2)房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。

价格 指数

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03

(3)截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年XX市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：

各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:

通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

2.市场特点分析

2.1宏观市场特点：

1.住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2017年，XX市正式步入住宅的商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2017年开始，实物分房已完全停止，居民等、靠、要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠;2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。

2.空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。

3. 经济适用房建设取得较好成效。2000年XX市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，占全市住宅总竣工面积的17.23%，全年销(预)售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超过100%，解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。

4. 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。

住房一级市场(增量房) 住房二级市场(存量房) 住宅总量

起数 30010起 27130起 57140起

建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米

5. 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至8成30年的期限。2000年全市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元，比投资到建设环节的贷款总额11.79亿元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销(预)售面积的1/4强。2000年新增归集住房公积金5.38亿元，比1999年增长33.94%。共批准发放个人住房贷款9019户，共计5.41亿元，同比增长97.8%;支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元。(上图)

6.住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。

7. 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。2017年XX市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止2017年，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。与此同时2017年8月底举办了百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动，年底又开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了XX市中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃XX市二、三级市场起到了十分重要的作用。

8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2017年XX市各区联动举办房交会，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2017年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元;二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元;办理权证1876起;办理抵押、按揭245起。

2. 2微观市场特点

1.从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷，2000年在徐东路上纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区，在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域，成为武昌居民购房的首选。同样光谷也是2000年的亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境一流，而且2000年华工科技的成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。

2.从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。

3.从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。

4.从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。

5.从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。

6.从楼盘设计上看，2017年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。

7.从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2017年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。例如常青花园四号小区，小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地3.19平方米，绿地率40%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。带动了四号小区的销售，2000年已销售了18万平方米，占总销售的50%以上。

8.从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。

9.从楼盘的卖点来看，2017年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入XX的时间不算短，但一直都未广泛推广。2017年随着丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出智能牌，逐渐将这一概念置根于市场中。2017年11月24日举办的智能化楼宇博览会也使智能化概念形成了一种趋势。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。

10.从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。

11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以购买安心、质量放心、居住舒心的特点，成为市民购房的首选。

2017年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。

3.3分类物业特点

据《武房指数》统计，2017年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：

从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。

住宅

住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，我市住宅房屋销售面积已占总销售面积的94.5%, 个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的94.7%。2017年四个季度我市住宅价格分别为1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈现出逐步攀升的态势，(见右图)全年平均价格为1983.52元/平方米。

1.普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点;

2.经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%;我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间;

3.别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。

写字楼

由于宏观经济环境的转好2000年我市写字楼价格较往年都有提高。2000年四个季度写字楼价格分别为4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售价为4032元/平方米，租价为25元/平方米，较1999年上涨6%。2000年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。2000年由于写字楼的密集区域转向了建设大道金融一条街，因此2000年写字楼最高均价地区是金融一条街。写字楼地段-价格分布图如下：

1.建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市寸土寸金的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。

2.解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。

3.胜利街至江汉路一带、沿江大道。聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为4160元/平方米，平均月租价为32..8元/平方米，入住率为50%左右。

4.中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。

5.宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。

加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。

商业服务用房

2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。

从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。

3.2001年及未来XX市房地产市场展望

2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。

1.2001年XX市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到100亿，住宅竣工面积达500万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。2001年开发主要集中在XX、常青、南湖、四新及长丰地区，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。

2.2001年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。

3.继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制;二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。

4.2001年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。

5.建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。

6.规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。

7.积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像亿房网一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。

另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈软升状态。

支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。

另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。(《长江日报》20009)

(三)有利投资经济形势成因分析

(一) 国家宏观经济的影响

截止11月份，我国经济保持8.2%的高速增长。是亚洲金融危机以来表现最好的一年。主要表现如下： 11月份，全国完成工业增加值2171亿元，比上年同月增长10.6%，继续保持比较快的增长势头。1-11月累计完成工业增加值21327亿元，比上年同期增长11.5%。国有和股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长，表明我国经济已经走上健康发展轨道。 工业产品销售率稳定提高。11月份工业产品销售率为97.42%,比上年同月提高0.12个百分点，与上月产销率基本持平。1-11月累计，工业产品销售率为97.27%,比上年同期提高0.66个百分点。前11个月累计出货值比上年同期增长26.1%，仍保持了快速增长的势头。 11月份全国居民消费价格总水平比上月上涨0.7%，比去年同月上涨1.3%，1-11月累计平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨0.2%。其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨1.0%和0.3%。

(二) XX市经济发展势头良好

今年以来，XX市GDP 一直保持10%以上的增长率，因GDP增长带来的财政收入增长额约为13亿元左右。10月份，全市国有工业及年销售收入500万元以上的非国有工业企业完成工业增加值24.85亿元，按可比价格计算，比上年同期增长16.35%。各种经济类型工业竞相增长，外商及港澳台经济增幅最高。国有经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增加值12.62亿元、1.48亿元、5.66亿元和4.59亿元，比上年同期增长10.6%、11.0%、16.9%和30.3%; 1-10月份，全市完成固定资产投资193.43亿元， 比上年同期增长6.7%。其中基本建设完成投资71.28亿元，增长3.6%;更新改造完成46.91亿元，增长2.9%;房地产完成70.26亿元，增长4.9%。消费品市场繁荣兴旺，外贸出口大幅增长。对外贸易10月份实现外贸出口3451万美元，比上年同期增长31.3%，保持较高的增长幅度。截止11月底，全市国有工业企业总产值同比增长14.4%，产品销售收入增长22.8，实现利税增长70.9%，实现利润总额由去年同期的负2亿元到今年盈利6.7亿元，亏损企业的亏损额由去年同期的7.9亿减少到5.4亿元。

(三)全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。

(三) 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持

据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。

在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。

第三章 项目周边物业市场调查分析

项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。

该项目位于XX区XX乡，现在先对XX区房地产市场作简要的概述。下图表是XX区2000年的房地产价格和指数：

XX区价格 XX区指数

一季度 2218.78 1000

二季度 2227.38 1003.876

三季度 2223.24 1002.86

四季度 2226.24 1003.2

2000年第四季度XX区的价格指数走势由上季度的下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二季度高度，因为XX区的房地产价格水平在XX市是属于较高的，而今年房地产开发大多集中在江南地区，使得该区的住宅价格徘徊不前，XX区由于自然条件的限制使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路、香港路一带，是房地产开发投资较集中的地带，主要原因是该地区的建筑密度较小，交通便利，距离中央商业区较近，这一代拥有台北花园、台南花园、德富花园、澎湖高级公寓、台北花苑，碧波公寓、国信城园林小区等众多的住宅小区。位于高雄路的国信城园林小区，1998年5月开盘，目前已属尾房，但第四季度以2350元/平方米的现房价格出售了4500平方米，销售业绩较好。

XX、竹叶山一带也是该区房地产投资的热点地区之一，这一地带是相对较偏的地段，根据城市空心化的理论，离市中心区有一定的距离，自然环境较好，并且有开发大片住宅小区的条件，是未来最适合居住的地区之一。这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶山花园、XX生态花园等住宅小区。这一地区在未来升值的可能性较大。位于该地区的东方恒星园，本季度期房销售价格为1886元/平方米，低于XX区的均价，本季度销售了1.65万方。

一、 投资地块的地理环境

土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。

1.土地性质及地理位置综述

地块面积：净用地面积8.37公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。

该地块位于XX区XX乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原，地块周围有叫多的村庄，主要有石桥村，塔子湖村(由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成)，新春村(有2000人左右);还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。

2.地块自然景观及环境质量

2.1自然环境

该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。

以下为地块四个方向的环境情况：

1.南向

远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的XX大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿XX大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。

2.北向

北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。

3.东向

远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。

4.西向

西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。

2.2项目周边情况

我们选择以本地块为中心，南至五干道(发展大道)，北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。

1. 地形地貌状况(详见附图地形地貌图)

2. 物业形态划分图(详见附图物业形态划分图)

3. 局部放大图(详见附图局部放大图)

附图说明

1.岱黄公路一带区域调查

自然环境：该带为平原地段，靠近黄孝河，两旁不远处有若干小湖，附近的村落有石桥村，塔字湖村，新春村，都属于XX乡。XX乡乡政府靠近竹叶山路，距石桥村不到500米。附近设有成片的自然林或人工林，惟有路两旁不多的树林，大车过后，尘土飞扬，该地段绿化较差，但也没有什么大型的污染源。

社会环境：道路路面状况较差，经常有载货的大卡车经过，到市内的交通不便利，沿线只有716一路公交。地段入口处有大东门客运站，有许多通向周围县市的长途客车。水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线和有线电视线(新建小区除外)。路边附近有2-3个门诊部，有中国信合，农行等金融机构的分点。石桥村对面有华中高级中学，但距石桥村较远。没有大型的娱乐场所，只有几家小型的台球厅。

人文环境：沿路两旁的居民来自不同的地方，主要是石桥村，塔字湖村等附近的村落。另外还有武昌，汉口，汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等附近区县的居民。他们大多是出外打工来到这里，租用当地居民的住房，沿路地带和石桥村大概有2-3千人。居民的房屋大体为2-3层，比较简陋。

经济环境：有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等，属石桥村的居民每年固定有1000-1500元的收入，来源于村办企业，承包队，出租房。另外村民可选择在路两旁租商铺，发展第三产业，或在一些私人办的公司打工，如XX新基业混凝土有限公司等，他们的收入较高，每月有1000元左右的收入，另外有些较大的公司都有集体宿舍，员工来在各处，有的住在二七路。

此处本地块东北方向的村落属于石桥村六队，该队共有60户，约250人，村民主要以种田，打工，出租房为生。对村大队而言，收入主要以卖地为主(该村的集体地约400亩)，收入该居民发放补助，基本上每户居民为4000-5000元/年。该村交通不发达，小学，中学都比较远。居民主要以石桥村人为主，有一些来自黄陂等地区的打工者。工厂很少，只有几个村民自办的个体小企业。雇员多为本村居民，村民自建房多为二层楼房，建筑面积约400平方米左右，很多房子由外来者租住，该村的水电，通讯等都不完善，绿化状况较差，周围有很多废墟空地，基础设施和公共设施都不完善。

2.塔字湖村至张公堤路段调查

自然环境：沿线区域自然风景较好，多湖泊村庄钓鱼台，无污染，空气清新，景色怡人。沿张公堤路段以绿地，防护林区和湖面次第构成，地势平坦;塔子湖路段属平原地区，沿路自西向东依次分布新春村，塔字湖村(由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成)。周边以菜地，耕地为主，零星分布水面，石桥村路段基本同上。

社会环境：该区域位于XX区边缘。纵有张公堤，横有竹叶山路，内为塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交车。给排水设施齐备，供电设施相对不足，但具备发展条件，有待进一步建设，通讯便捷，暖气设施有待进一步开发建设，有液化汽供应站。

经济环境：该区域人口经济实力不强，居民收入水平普遍不高，工矿企业大都以民营，私人企业为主，现达到大都处于半停产状态，但私营企业仍具相当活力。商业，金融业，服务业仍处于落后的萌芽状态，有银行，合作社零星分布其间。当地居民收入差距较大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村办工厂承包，打工，养殖为主。

3.姑嫂树路段调查

房地产研究范文第2篇

[关键词] 房地产 满意服务 感动服务（TOUCHING SERVICE,简称TS）

一、房地产服务现状及原因分析

中国房地产业市场化运作不足20年的历史，相比美国、日本、西欧等国家，市场认知、规则意识、制度观念都还不具备、服务意识更是欠缺。日本佳能株式会社社长土光敏夫说：“真正的销售是在销售之后”。销售之后是什么?是服务。而我们的部分房地产企业呢?房子一经出售，就万事大吉，对于购房者的投诉或抱怨，不是不予理睬就是答而不做。客户上门要求解决问题，可主管负责人要么闭而不见，要么推脱责任，甚至与客户争吵。售后服务措施不落实，维修责任不明确，维修管理不到位，维修不及时。售前服务更严重，他们项目立项前，不做市场调查,商品房建造不考虑市场需求，也不重视商品房开发设计,对于消费者的要求不闻不问，导致最后改动引发大量的人力物力成本。

为什么产生这种现状，原因有五方面：(1）房地产整体呈供不应求态势，所以服务好坏不会从根本上影响销售绩效。(2）房地产产品的不动性决定其完全的异质性，世上没有相同的两处房产，但其他行业却有相同的产品。正因为其差异性决定了其价值性，这在某种程度上限制了服务价值的创建。(3）房地产服务的长期性使得公司领导担心维持成本过高。(4）房地产的交易营销性质使得很多领导认为没必要与客户维持良好关系。许多领导认为：客户一辈子也只买一套房子，即使两套，在同一家公司购买的几率很小，所以成交最重要，服务好坏不重要。(5）房地产服务人才缺乏，且没有相应的服务支持系统。

进入服务经济时代，房地产供求关系已发生巨大变化,又由于是大件消费，服务好坏将直接影响到绩效、品牌比较力、持续力及核心力培育。谁的服务能让顾客感动和信服，谁才是最终的赢家。

二、房地产感动服务（TS）特征及意义

目前关于房地产感动服务的定义未提出。笔者以为,房地产感动服务是指房地产企业以顾客满意为基础、以企业文化为依托、以情感和信任为纽带、以服务创新为保障，通过感动语言或感动行为使顾客产生心灵触动并进而产生顾客忠诚的一种高层次服务。作为房地产客户关系管理系统（CRM）的具体行为方式，房地产感动服务是对客户服务的最高实践。房地产感动服务洞察人类永远“有情存在”,交易中永远无法封杀情感的微妙作用；它以情动人，它通过引起购房者心灵共鸣来实现感知价值传导；它以精益思想为指导，注重服务的每一过程；它会使商品变成一个符号；它最终会使购房者抗拒竞争对手的低价、回扣等诱惑，向其朋友或同事推荐。

与其他行业相比，房地产感动服务意义更加重大。具体表现在以下四个方面:(1)房地产的不动产性质决定其需要感动服务。房地产由于是不动产、属大件消费，消费者通常是倾其毕生财富来购买，因而谨小慎微。而感动服务基于情感和信任，让客户买的放心、买的舒心。(2）市场供求关系和服务市场的不规范决定其需要感动服务。房地产市场已逐渐从买方市场转向卖方市场，需要的服务层次更高。另外，相比其他行业，房地产服务更不规范。因而，感动服务市场价值更大。(3）因服务主体的不同形成的服务协调和控制的矛盾需要感动服务的情感来融化。房地产企业各职能部门都是服务主体，都可能与消费者零接触。难免在工作中会产生协调和控制困难。这就需要员工之间、主客之间相互理解、相互信任，多替对方着想。(4)房地产因感动服务形成的口碑创造的价值更大。住宅本质上是一个“家”，现代人希望与父母、亲戚朋友住得近一些。因此,一人购买通过口碑使得亲朋好友都购买。

三、房地产感动服务实施原则及内容

房地产公司的整个开发活动是一个价值链活动。一般来说，基本活动包括初步研究、规划设计、投资建设、房产推广策划与销售、物业管理五个主要过程。这五个过程开发商均可以委托专业公司（勘测院、规划设计院、承建商、营销商、物业管理公司）来实施并进行价值创造。开发商已经成为了各种资源的整合者，成为一个“系统集成商”。创造服务价值的主体主要体现在以开发商为主体的六大组织单位。在感动服务实施时，必须坚持以下原则：（1）开发商在选择其它五大公司务必慎重。务必把服务理念、服务水平作为核心指标之一。（2）作为协调者和领导者角色，开发商必须率先作出服务标杆供合作公司仿效。（3）开发商务必以全面服务管理灌输给员工以规避因职能划分形成的各自为政。否则，增加了协调成本、降低了服务效率和效能。

那么如何有效实施呢？顾客对服务的情感变化以及相应的认知变化由低到高过程如图：

由图可知，客户对公司服务由最初的情感刺激、顾客感知会逐步产生情感行动和顾客行动效果。房地产感动服务要达此目标，必须：（1）将下列感动服务信念萦绕于心：“行动永远比竞争对手快一步，给予永远比顾客的需求多一点（直至满意),我还能为用户做些什么(直至感动)。”（2）将下列感动服务理念加以实践：“顾客没有想到的，我们替顾客想到了；顾客想到了，我们做得比顾客想得好；我为顾客做了些什么．我还能为顾客做些什么。” 2001年左右，一家上海的企业收到一封来自英国某房地产建筑公司的商业信函：提醒该企业，其所拥有的一幢由该公司承建的物业已逾80年历史，并详细列举业主在物业维护中应该注意的若干事项。（3）将下列感动服务精神加以贯彻：“没有最好，只有更好，超越平凡，追求持续改进（以PDCA循环为理论基础）”。很多过去的感动服务在现在看来会变得很平常，因为感动服务遵循“顾客感动点---顾客习惯点----顾客新的感动点…”的创新规律。因此，我们须在服务探索和服务创新上下功夫。比如，服务好的公司通常只在成交后把客户送出售楼部，可是为什么我们不能在成交前就这样做呢？这样不更有利于成交吗？每次谈判完毕后，把客户送出门并下两步台阶让他享受贵宾级的尊重和服务岂不更好。(4）在服务细节、制造惊喜上努力。“细节使人感动”，笔者曾在一家房地产公司做营销经理时，经历了通过倡导感动服务使一位看房一年但未购房的客户最终下定决心购买，接着又带来六位客户案例：由于是近百万的别墅投资，客户显得相当慎重。别墅作为休闲、居住甚至攀比购买的较多，但投资的较少。为此，我们并不像其他房地产公司不管三七二十一着力推销，而是让客户自己做决策，这让客户很认同。市场部搜集对片区的原始资料，每月都亲自登门送到客户那儿，这让客户很感激。客户生日那天，除了送资料顺便给客户买了蛋糕，这让客户很感动。但由于投资大，客户并未做出购买决策，并继续感动服务。一次，这位客户想看与该别墅毗邻但不知具置的A项目，我们的置业顾问主动陪他去，并就客户问题给予解答。那次客户没有开车看房，A公司看房专车不知怎么先走了。客户回不去，我们得知后，立即派专车去接并一直将客户送到家，这次客户彻底感动，很快决定与我们签订合同。(5）建立有效CRM系统，信息集成体系，核心、制度文化保障体系精心打造房地产服务产业链。CRM、信息集成体系提供感动服务基建硬件工作，制度保障体系提供感动服务基建软件工作（比如员工的主动意识的培养）以建立有效的房地产服务产业链。(6）做好感动服务必备素质的培养。集中体现在微笑、赞美、问候、道歉等各个方面且都有讲究。如感动服务的微笑是发自内心的微笑，专业的微笑（比如，笑的时候要露出八颗牙），随时的微笑（甚至没有顾客的的氛围）。

四、结语

房地产感动服务必须有相应的企业核心文化、制度文化和组织结构作支撑。为此，我们可能要对企业流程进行更新甚至再造以消除推行感动服务的障碍。这也需要领导层具备革新的勇气和胆识。

参考文献：

[1][美]菲利普.科特勒:营销管理[M].北京:中国人民大学出版社，2001(3)

[2]彭加亮:打造房地产企业核心竞争力[M].上海：上海人民出版社，2003(10)

[3]姜成新:探底“感动服务”[J].企业研究，2004（08S）

[4]蔡仁志:浅析房地产服务[J].合作经济与科技，2005（03X）

房地产研究范文第3篇

关键词:房地产 融资渠道 贷款

一、关于房地产行业融资的概述

房地产行业，是资金密集性产业，投入高、风险高与产出高是它显著的特点。房地产一般的开发过程，都需要巨大资金的支持。项目的启动的初期需要资金，完成从拿地、规划、设计等开发前的准备工作；开发阶段需要工程建设资金完成项目；处于发展期的企业，为扩大再生产，需要不断投入资金，进行各项资源储备。由此看来，房地产的资本运作中最重要的一环，是筹集资金。

房地产融资可以分为两类，主要有内部融资与外部融资。内部融资，可以解释为房地产的企业利用自有的票据、债券抵押贴现等。外部融资也分为两种，主要由间接融资和直接融资组成。直接融资主要指，包括债券融资、股票融资在内的资金融资，以及房地产投资基金与房地产信托等多种融资方式。以上所述的间接融资，主要指的是房地产贷款。

二、房地产行业在融资渠道选择上存在的问题

(一)监管严格，融资渠道收窄

近年，由于国家宏观调控政策，房地产行业的融资渠道收窄，传统融资对项目的介入期滞后。在一系列严密的监管下，开发商从商业银行取得贷款越来越困难，发放贷款的限制越来越多，条件也越来越苛刻。 自2005年起，房地产信托融资也受到一系列监管政策的制约。“高成本融资”成了大多数开发商的融资出路。

(二)资金来源单一，严重依赖银行贷款

我国房地产企业的资金来源较为单一，银行贷款与经营性欠款的数量巨大；自2005年起，自有资金、银行贷款以及房屋预售款的来源在当期房地产的开发投资总额中的比例达90%。而且，在预售款与自有资金中，还有相当大的比例是来自于银行。就目前看来，银行的贷款在房地产行业的融资中，所占的比重大约为60%，依旧是很高。

(三)房地产企业严重不足的自有资金

房地产企业，拥有较高的负债率，而过高水平的负债率，在一定程度上增大了企业的风险，更甚者，还会增加债权人运作时的巨大风险，大大降低企业的融资能力。而金融成长周期理论提出，在企业成长发展过程的不同阶段，伴随着资产规模、信息等内外条件的变化，企业融资的渠道与融资结构，也将随之发生了变化，发展过程里，具有一定程度的动态性。

三、房地产行业融资的创新渠道

(一)房地产的私募基金

房地产私募基金，主要特点有：非金融融资，操作灵活简洁，是企业的金融风险大大降低。使开发商在各个社会渠道的资源集合在一起， 这样原本炒盘炒地的资金，便可以顺序流入开发的场所，解决了社会资金的出路，而且，大大的满足了企业对于资金的需求。

(二)渐行渐近中的房地产的投资信托

房地产的投资信托，属于一种发行的收益凭证，用于融合指定的大多数投资者的资金，然后，投资中的管理和经营，一般交由专门投资的机构来实施。投资信托具有其自身独特的特点与优势，主要体现两个方面：

套现能力强、流动性极高。持有者，拥有这种证券化产业的基金，可以将这种收益的凭证，在市场流通与转让，属于流动性非常高的资产。

风险较低、收益稳定。证券化的产业基金，应该把净收益中90%以上通过股利的分红形式，返回给投资者，与此同时，这种基金收入，一般又是以相对来说，比较稳定的租金收入作为主要，所以股利一般较为稳定，股价的波动性也较小。

(三)商业抵押担保证券

商业抵押担保证券，也叫做CMBS，通过这种不动产的贷款，连同商用房产的抵押贷款，将大部分的资金进行汇聚。CMBS是一种新的商业证券化融资的方式。通常汇聚到一起的资金被集合到一个组合抵押贷款池里，接着通过证券化的整个过程，按照债券的存在形式，发行给投资者。这种CMBS（抵押担保证券）的价格，由评级机构给出，他们是通过评级结果测出来的。最后，投资的银行，在参考评级的结果之后，会确定最终的发行价格，然后再由投资者发行。

(四)上市直接融资

上市融资的发行面宽广，可以大规模的募集资金，之后有效的改善法人治理结构与资本结构，提升品牌的价值，还可以为其他的融资方式铺路。

(五)房地产资产证券化

通常是指，房地产开发商，按照价值的单元，把自己在建的房地产大项目分割成为小的单位，然后直接的或者委托中介机构，出售给小的投资者；再或者直接以房地产的产业投资的基金的形式出现，汇聚了社会各个方面的零散的资金，主要用于投资到房地产项目。

参考文献:

[1]张建.房地产金融实务[M],上海,上海财经大学出版社,2007

[2]邓宏乾.房地产金融[M],武汉,华中科技大学出版社，2004

[3]施方，住房抵押贷款证券化一运作和定价[M],上海,上海财经大学出版社,2004

[4]吴国富.房地产开发融资方式探讨[J].金融经济,2010

[5]王轶姝.我国房地产企业融资问题研究[J].中国商界（下）,2009

[6]陆海飞.我国房地产融资问题刍议[J].中国城市经济.2011

房地产研究范文第4篇

关键词：房地产投资，房地产周期波动，因果关系检验

 

一、房地产投资波动与房地产周期波动在房地产周期波动中房地产投资是一个十分重要的内生因素，由于房地产业是一种特殊的行业，在它的启动阶段需要大量的资金支持，所以资金无疑是房地产业必须的重要生产元素之一，它对房地产经济有着重要的影响。从经济学理论来看，投资行为具有很强的能动性，是房地产市场发展的基本要素。同时，投资又是一种能够拉动房地产市场发展的最终需求，因为消费是投资的目的和归宿，是投资增长的动力，同时，投资还能够创造出新的需求。就投资本身来看，也很容易发生波动。这是因为投资行为具有较强的预测性和随机性，尤其是投资于房地产。

从图1中我们可以看出，投资增长率的波动与商品房年销售面积增长率的波动虽然在波动幅度上有一定差别，但就波峰和波谷的位置来看却大体上是一致的，他们之间似乎存在一定的关系。下面，我们将进一步从实证的角度出发，通过运用协整理论和因果关系检验等方法研究房地产开发投资额与商品房销售面积的相互关系，来体现他们所代表的房地产投资及其波动与房地产周期波动之间的关系，进一步揭示投资对房地产周期的影响。。

图1房地产开发投资额增长率与商品房年销售面积增长率波动图

二、投资与房地产周期波动的实证分析1、指标选择及数据说明

在忽略区域性差别以及不同物业类型差别的条件下，考虑到数据的可获得性，笔者选择商品房屋年销售面积指标作为考察对象来研究我国房地产周期性规律，选用房地产开发投资额指标来研究我国房地产投资波动情况。本文所采用的数据均来源于中经网经济统计数据库，数据样本期为1987―2005年。为减少数据波动并直接得出弹性，商品房销售面积和房地产开发投资额在分析时均已取自然对数。数据分析处理所采用的计量分析软件为美国QMS公司出品的Eviews4.0。。

2、数据的平稳性检验

为避免非平稳的经济变量在回归分析时带来的伪回归问题，在建立经济模型前首先应对经济变量进行平稳性检验。本文对上述经济变量采用ADF（Augment Dickey-Fuller Test）检验法，对、序列进行平稳性检验的结果表明，两变量的水平值在5%的显著性水平下均为不平稳序列，而的一阶差分，采用有常数项且滞后2期的检验模型，在5%的显著性水平下为平稳序列；的一阶差分，采用有常数项且滞后1期检验模型，在5%的显著性水平下为平稳序列。即序列、都是一阶单整的。

3、协整检验

在上面的步骤中，已经证明、为同阶单整序列。通过观察它们的趋势图发现这两个序列有大致相同的增长和变化趋势，说明二者可能存在协整关系，本文采用E-G两步法进行检验，得到回归模型的结果，如公式（1）所示：

（1）

进一步，我们对残差序列进行平稳性检验。可以发现序列在ADF检验滞后3阶时，在5%的显著性水平下具有平稳性。由此可以得出序列、之间存在协整关系的结论。

4、因果关系检验

若经济变量之间具有传递作用，则变量之间应该具有因果关系。根据VAR模型，利用AIC、SC最小的原则选取最优滞后期为4，对商品房销售面积和房地产开发投资额之间进行因果关系检验，结果如表1所示：

表1 、的因果关系检验

 

房地产研究范文第5篇

【关键词】 房地产;预警系统

房地产市场预警,属于经济预警的范畴,指通过定性及定量的手段,对房地产市场当前运行态势进行分析、测度和判断,并对未来的发展状况进行预测和预报,以便及时采取适当的调控措施,促进市场的健康和可持续发展。随着国内市场经济体制改革的深入发展,要想在实践中对房地产市场宏观管理的方式进行大的变革,作为调控决策基础的房地产统计分析信息的配合是必不可少的。我国在房地产市场监控、预警方面已有了一定的经验,但由于房地产市场具有很强的区域差异性,至今还没成一套公认的房地产市场风险预警系统。将重点论述归纳不同的预警方法,并且对国内房地产预警的研究分别加以归纳、介绍及评价。

一、房地产预警系统方法

(一)景气指数法

景气指数法通过一组对房地产市场变动敏感性强的指标的变动情况,来反映当前和未来市场景气变动情况。景气指数法的出发点是:经济周期波动是通过一系列经济活动来传递和扩散,任何一个经济变量本身的波动都不足以代表经济整体的波动过程。为了正确预测房地产市场的波动过程,必须综合考虑投资、生产、消费等各个领域的景气变动情况及其相互关系。各个领域的周期波动并不是同时发生,有的领域有的指标的变动将领先于整个房地产经济实体的波动,有的和整个经济波动相一致,有的还滞后于整个经济的波动。从各个领域选取对变动敏感性高,并具有代表性的经济指标,先将这些指标按照与整个经济波动前后关系分类,然后分别合成为一组景气指数,从不同角度对整个房地产市场波动的时间和强度进行反映。景气指数法主要是通过编制扩散指数和合成指数来实现。两种指数编制的原理不一样,所反映的信息和具有功能也有很大差异,一般分别编制这两种指数,相互验证,提高准确度。

(二)综合模拟法

又称统计预警法,它采用类似于交通管制信号系统的方法来反映房地产业的综合变化状况与变化趋势。该方法首先选定若干项监测指标,每项指标根据其变化幅度大小设定一定的分值,某一时期各监测指标分值的加权平均值就是对这一时期房地产业综合景气状况的数量评价,再根据综合景气评分高低设立若干定性区间,例如分值落在3附近时认为市场处于正常状态:当分值偏小或偏大,认为市场过冷或过热。

(三)判别分析法

判别分析法是对研究对象所属类别进行判别的一种多元统计分析方法。进行判别分析必须已知观测对象的分类和一些若干表明观测对象特征的变量值。判别分析就是从中筛选出能提供较多信息的的变量并建立判别函数,使推导出的判别函数对观测样本分类时错判率最小。判别函数一般为。其中Z为判别值,……是反映研究研究对象的特征变量,……为各变量的判别系数。判别分析模型运用于预警系统的一般思路为:首先从历史数据筛选出原始样本,进行(0、1)分类,然后选择较多的预警指标进行判别分析,最终的判别函数可能只包含这些指标的一部分;在对判别函数进行F检验通过后,就可以计算Z值并找出临界值进行预警。

(四)人工神经网络(ANN)方法

人工神经网络是一种平行分散处理模式,人工神经网络在经济预警系统中的应用,解决了传统预警模型难以处理的高度非线性模型、偏重定量指标、难以处理定性指标的问题。ANN预警方法的实质是利用神经网络的预测功能实现经济预警。此方法除了具备较好的模式识别能力外,还可以克服统计预警等方法的限制,因为它具备容错能力,对数据的分布要求不严格,具备处理资料遗漏或错误的能力,最可贵的是它具有学习能力,可以随时依据新资料进行自我学习、训练、调整其内部的存储权重参数以应对多变的经济环境。

(五)经济计量模型法

又称预警信号法,从模型选择上看,多采用被解释变量为0或1的二元选择模型、决策树模型以及人工神经网络模型等。同前两种方法相比,该方法的突出特点是与经济波动分析基本没有方法上的联系。

(六)自回归条件异方差模型(ARCH)和自回归滑动平均模(ARMA)ARCH模型(Engle教授于1982年首次提出)

即自回归条件异方差模型,它从统计上提供了用过去误差解释未来预测误差的一种法,即应用ARCH建立预测模型,模型条件异方差的特性,确定具有ARCH特征的警限,从而使预警的结果比较真实地反映实际经济运行状况。ARMA模型是由美国统计学家Box和英国统计学家Jenkins于1968年提出的时序分析模型,用此模型所作的时间序列预测方法也称为博克斯―詹金斯(B-J)法。这是一种准确度比较高的短期预测方法,它适用于各种类型的时间序列,由于它的研究对象是平稳时间序列,在使用时需要对非平稳时间序列作差分或预处理。王慧敏总结认为ARCH模型应用于宏观经济预警具有一些优势,进一步研究了ARCH的应用前提,即通过关联积分与关联维数、BDS统计来判断预警对象是否为非线性结构,如果是非线性,则采用ARCH模型,如果是线性,则采用AR-MA模型。

二、房地产预警国内研究现状

国内房地产预警的研究起步于20世纪80年代初期,一些专家和学者利用宏观经济预警的原理和方法,结合房地产业本身所特有的特点,形成了一些研究观点、看法,中房预警系统和国房预警系统是国内最早付诸实施的房地产预警系统的雏形。发展过程基本可以分为两个阶段:1988年以前为第一阶段(以引入西方的经济发展理论和波动的周期理论为主,并对我国的经济波动及其动因进行了分析),顾海兵(中国人民大学)对此作了大量的研究,刘志强(湖南工业大学)曾总结过国外预警金融危机的四种方法:1988年开始为第二阶段(主要是寻找我国经济波动的先行指标,从研究经济形态的长期波动转向短期波动),袁兴林、黄运城(1988)运用CI和DI方法计算了我国工业生产景气循环的基准日期,毕大川、刘树成(中国科学院)(1990)主编了针对我国宏观经济周期波动问题的第一部专著《经济周期与预警系统》,顾海兵(1992)等人开始了粮食系统预警系统研究,并对预警理论进行了新的探索和发展。

陈健容(住宅与房地产业司)提出房地产监测体系应包含宏观监测与微观监测,并对宏观监测与微观监测应涉及的内容提出建议;梁运斌(中国房地产开发集团)在综合分析了发达国家房地产周期波动的研究成果的基础上,给出了将房地产业预警预报系统分为景气分析系统、预警信号系统、行业监测系统和景气调查系统四个部分的构想;张汉铭就房地产市场监测预报的背景、技术要求、监测预报与景气调查、现有统计体系的关系以及监测预报的指标体系、综合评价、预报的时间跨度和监测预报的机构提出建议。国家统计局(1997)建立国房景气指数是反映全国房地产业发展景气状况的综合指数,其根据经济周期波动理论和景气指数原理,选择8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算,加权得合成指数,以显示全国房地产业基本运行状况及波动幅度,预测未来趋势,为国家宏观调控提供预警机制。

赵黎明(1999)等在对经济预警的各种方法进行了比较分析的基础上,选择了统计预警方法进行房地产预警。通过时差相关分析法选择警兆指标,结合统计数据确定预警界限,采用模糊评价方法进行警情预报,最后开展警情分析。徐泽清(2000)将计算机信息系统建模技术引入到城市房地产经济预警领域,确定了将统计预警方法作为房地产预警系统设计的基础。张元瑞(中国房地产及住宅研究会)(1996)分析了中国的房地产周期波动现象。他通过比较国民经济增长率与全国商品房销售增长率,认为中国房地产业的周期与国民经济周期基本吻合。梁桂(1996)从房地产供求的周期性波动来定义不动产经济的周期波动,并采用年商品房销售面积指标,分析了从1986～1995年中国不动产经济的周期性波动及其特性。以此为基础,他还简要分析了不动产周期与通货膨胀周期、总体经济波动周期之间的相互关系。何国钊、曹振良、李晟利用商品房价格等8项指标,在按环比增长率得出单项指标的周期波动后,再利用景气循环法等方法,分析了1981～1994年中国房地产周期波动现象及特点。

三、存在的问题

通过上述论述,现有的房地产预警系统还存在着一些缺陷,大部分学者的理论研究都局限于宏观调整。经过深入分析,总结出目前房地产预警系统研究存在以下问题:(1)现有的房地产预警系统指标体系的选择不够全面。从现有的研究水平来看,大多数理论研究者都把重点放在指标体系建立。鉴于这些指标主要采用的定性,以至于对于客观反映房地产行业动态还有许多不足的方面,实际研究中,许多指标数据根本很难获取,很难定性分析预警结果。有些指标体系忽略了房地产业的基础性、先导性的地位;有的指标体系中因指标间的相关性而显得过分复杂;有的指标体系过分强调了时序性而忽略了指标的经济意义,无法反映房地产业的客观运行规律。(2)区域的差异影响预警系统。对于不同的区域适用于不同的城市,并不能把所有的系统都生搬硬套,各地必须根据各地的实际情况建立独立的房地产预警预报系统。(3)现有的房地产预警系统推广不了,由于其专业性较强。已经公开的房地产预警系统,在数据表现方面,基本上以二维图表为主,看懂二维图表,对于专业素养较高的学者而言不存在问题,面向政府部门管理者、房地产开发商乃至于普通业主,晦涩难懂的数据表现方式不利于房地产业行情的正确把握。

从研究和实践成果来看,现有的房地产预警体系的研究已经取得了可观的成果,初步的框架已经形成,总体来说,我国对房地产市场的监测、预警的研究和运用处于探索和起步阶段,在方法理论研究方面处于借鉴阶段,建立可行的预警应用计算机模型已渐渐进入实施阶段。目前,预警系统的研究方向朝着三个方向发展:(1)房地产经济周期波动机理的研究;(2)计算机技术在房地产预警中的应用研究; (3)房地产经济预警的理论和方法研究。

参考文献

[1]叶艳兵,丁烈云.房地产预警指标体系设计研究[J].《基建优化》.2001(6):1～3

[2]顾海兵.宏观经济预警研究理论、方法.经济理论与经济管理.1998(4)

[3]黄继鸿,雷战波,凌越.经济预警法研究综述.系统工程.2003:63～65

[4]赵黎明,贾永飞,钱伟荣.房地产预警系统研究.天津大学学报.社会科学.1999(4)