酒店式公寓

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酒店式公寓范文第1篇

北京奥运引发酒店式公寓投资热潮

随着北京2008奥运会的临近，北京的酒店物业市场已经显现出了投资良机。由于市场的客观需求不断增加，北京酒店业在近期的快速发展成为举世瞩目的热点话题，而酒店式公寓在北京的房产品市场也逐步升温。以中关村的“中湾国际”为例，其较小的户型只有36平方米，在今年7月开盘时的均价即达13800元/平方米。众多购房者之所以趋之若鹜，原因显然在于它所处的重要地段。再如，毗邻中关村的纽约客。它是一座塔楼式的建筑，其6至15层设计为酒店式公寓。2004年11月开盘时的销售均价为8，000元/平方米，到2007年1月已升为16,000元/平方米。目前，这里的一个70平方米左右的套房（精装修、带家具、电器），租金为8,500元/月。这说明，像中关村这样的地段，人们对于酒店式公寓的需求是非常旺盛的。

早在2006年末，凯雷投资、复地集团、凤凰卫视等机构就开始对北京的酒店市场频频加以收购，由此也带动了北京酒店式公寓的新一轮投资热潮。根据商务部门的统计，北京目前有星级酒店600家左右，共计客房10万间。按照奥组委要求，奥运期间，北京星级酒店数量至少应在800家，客房数量达到13万间。也就是说，酒店和酒店式公寓的缺口尚有3万套的空间。这也正是奥运商机在房地产（特别是酒店物业）方面的一个集中体现。据不完全统计，2006年以来，北京酒店市场价格不断上涨，基本涨幅在20%左右。预计星级酒店附近的酒店服务式公寓在未来3年内，其投资也会有相当可观的回报。

投资型公寓前景看好

目前开发的酒店式公寓，一般都是产权独立分割、配备厨卫厅卧的物业综合体。它们大都具有“公寓式的业态，酒店式的服务”的特点。酒店式公寓以旅居时间相对较长的客人为主要市场目标，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又融汇了信息时字楼的特点，集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体。也就是说，它们由管理公司为住户提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理，附属设施还可以增加银行、超市等其它项目，因此是一种综合性很强的物业形态（有人称之为“公寓式写字楼”）。这样，投资购房者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以将其交由管理公司以酒店房间的形式出租给客人。无论是投资还是自住，酒店式公寓都不失为一种值得重视的投资选择。

从地域分布来看，朝阳区历来是酒店式公寓比较集中的区域，在项目总量中约占58%，这与朝阳区集中了大量的外企、驻华使领馆及办事机构不无关系。西城区和海淀区拥有酒店式公寓的数量仅次于朝阳区，分别为9%、12%，而上述三个区域拥有的酒店式公寓数量约占79%的市场份额。

管理良好的酒店式公寓一般具有三大特征：地段尊贵、配套完善、服务上乘。星级酒店式的建筑设计和大堂服务能够让客人体验到一种浓郁的商务氛围，无形中提升了用户的身价和形象。另外，酒店式公寓因其具有商业用地的性质，加上酒店式管理的高附加值，因此能够使使用者得到“商住两用”的真正便利。长期来看，投资这种房产品依然会有极大的升值潜力，因此购买酒店式公寓已经成为当今的一种投资时尚。有学者称，当恩格尔系数低于28%时，就会有很多个人投资者纷纷出手，以获得酒店式公寓的个人产权为荣。

选址定位与经营方式决定升值空间

酒店式公寓是伴随着外向型经济的发展而出现的。中国加入WTO以来，随着全球经济的快速互融，越来越多的国际跨国公司企业来北京设立分公司，而国内中小型企业的数量也在迅速增长，商旅人群的短期居住和SOHO型小企业的办公需求已形成一个特定的庞大市场。酒店式公寓的主要目标客群主要来自这些属于第三产业和创意产业的机构和企业。他们对办公场所的空间要求不大，但必须便于信息交流、人员交流和资金交流。酒店式公寓恰恰具备了配套服务全面、交通条件优越等特质，而且性价比远远优于酒店和普通写字楼，因此会成为旅居人士们的首选寓所。

酒店式公寓的业态常见的有通间、一居、二居，也有一些三居的户型，以满足市场多样化的需求。由于提供了酒店式管理和服务，其租金高于普通住宅，但又低于酒店的客房（一般价格是同一标准的酒店的60%）。从常见的8%至10%的年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线的投资者。

对于开发商而言，既然酒店式公寓的使用主要以商务为主，那么在区域位置的选址上，就应当从产品的功能出发，明确项目的市场细分化定位，以满足各类商旅人士和中小型服务企业的需要。在北京，高档的酒店式公寓通常集中在CBD、金融街、亚奥村和中关村四个区域，讲求成熟的商务氛围。此外，一些中档的酒店式公寓出现在城市交通枢纽附近的区域内，如西直门、东直门、三元桥、四元桥、立水桥等。

一般地说，最有利的位置一般要位于中心城区，商务中心区最佳，应选在距星级酒店、写字楼办公区、商业服务中心比较近的地方，距离交通枢纽的核心位置应当较近，因为便利的交通设施能够极大地节省人们的时间成本和交通成本。因此，在选址时应更关注交通设施的便捷性。

酒店式公寓的发展趋势

酒店式公寓的经营发展有以下六个趋势：

（1）产品根据市场细分化原则形成差异化竞争，从户型的大小到标准的高低，越来越符合所处地段的独特特征；

（2）返租模式接受市场考验，逐渐改良，使业主投资的安全性得到提高；

（3）由更多的销售变为更多的持有，从而保证物业和服务的品质，提高专业化程度；

（4）由散销变为整体销售，基金收购将成特色；

（5）国内外著名酒店管理集团介入，管理水平提升，出租率有保证，产品服务升级；

（6）市场供应量加大，价格趋升，但投资风险增加。尤其是一些相对冷僻地段的项目，出租率和租金都有可能下滑。

酒店式公寓范文第2篇

由于受美国次贷危机的影响，全球经济已经受到牵连，在目前通货膨胀率居高不下以及投资渠道相对狭窄的形势下，某些酒店式公寓的开发商打出的高投资回报率吸引了众多投资人士的眼球，那么，如何正确看待酒店式公寓的投资回报率呢？

从目前北京一手酒店式公寓开发项目来看，很多开发商都打出了出租年投资回报率15%―18%的高投资回报率吸引客户，事实上真有这么高的投资回报率吗？

隐性成本一：契税和公共维修基金

开发商在项目销售时，其价格并不包括契税和公共维修基金，从目前这两个的收费标准来看，契税普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋维修基金是收楼价的2%。所以从上述情况来看，即便是酒店式公寓房产价格让你动心，但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。

隐性成本二：租金价格的折扣

酒店式公寓的开发商在项目收益计算时，往往是根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。以北京东二环附近的一个酒店式公寓项目来看，销售价格在25000元/平方米，投资人士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。以同等地段的一个四星级酒店为例，酒店标准间的市场价格大约在800元/日，一个月就会有24000元的收益，但众所周知，酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动，打折后的价格往往也就在400元-500元/日左右，这远远低于开发商预计的高投资回报率。

隐性成本三：物业费、取暖费等其他费用

针对投资酒店式公寓而言，除了需要在购买时需要缴纳必须的费用外，物业费、取暖费等诸多费用都需要考虑进去，而这些往往就是我们在投资时忽略的隐性成本。酒店式公寓的物业费、取暖费等维护费用通常比较高，而且很难直接转嫁给承租人。从这点来看，开发商打出的每年15%―18%的高投资回报率显然没有考虑到以上诸多因素。

隐性成本四：房屋空置期

我爱我家的数据显示，酒店客房的年平均入住率在70%―80%左右，往往在每年冬季供暖季后就进入了传统的淡季，一般的普通住宅平均每年也会有45天左右的空置期，酒店式公寓的空置期也要控制在2个月的时间，这往往是很多投资人士忽略的问题。

隐性成本五：中介费

投资人在投资房产项目后，还要考虑房屋的出租问题。很多投资人士如果自己寻找客户需要耗费极大的精力和物力，所以往往把房子委托给中介，而这就需要向中介交纳一定额度的中介费，而这部分费用也就成为了投资人士的隐性成本。

以上诸多因素，都需要投资者在投资之前必须要考虑的，但这些因素往往也是大家容易忽视的隐性成本。我爱我家的统计数据显示，许多酒店式公寓的开发商打出的15%―18%的投资回报率远远高于真实的水平，而实际的年投资回报率也就是在5%―6%之间。

酒店式公寓范文第3篇

【关键词】高层酒店式公寓；消防设计；难点

1.酒店式公寓的概况

酒店式的公寓就是指建筑结构的形式类似于酒店，让负责管理的物业公司来提供酒店模式的服务的公寓。在居室里面配备有全套的家具以及厨房设备。也就是把星级酒店的高标准融入到日常生活之中，采取星级酒店式的服务，进行公寓式的管理。酒店式公寓除了提供以一些酒店基本的服务以外，还提供家庭式的居住布局以及家具式的服务，让顾客居住时有家的感觉。

酒店式公寓的户型，有从几十平方米到几百平方米不等的空间。可以满足使用者个性化的需求，和一般的商业酒店不一样的地方是，物业可以把每一个单元出售给个体买房者，购买者拥有单元的产权，既可以自己居住和出租，也可以进行转售，或者是委托酒店的物业管理公司统一的出租和经营。酒店式公寓一般都是内廊式的双面布局，每一层是一房一卫或者是一房一厅一卫的三十到四十平米的小户型，进行精装之后出售。这样都是户内或者走道没有设置自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统。因为人员密集，使用方只是承租不是业主这就让小芳监督人员事后监督业主改造消防设施方面的难度很大，因此，酒店式公寓就具有很大的火灾隐患。

2.酒店式公寓的火灾危险性分析

酒店式公寓和和普通的居住建筑不一样，最早源于欧洲，它是以提供酒店式标准化管理和进行人性化服务作为主体，集住宅、酒店和会所等多功能为一体。也就是把一些星级酒店的高标准服务融入日常生活之中，采取星级酒店式的服务，进行公寓式的管理。除了可以提供传统酒店的各项服务以外，还向顾客提供家庭式的居住布局以及家具式的服务。让客人在享受到酒店服务的同时还可以感受到如家般的温馨。

在对这些暖的火灾案例的分析来看，酒店式的公寓式典型的人员密集场所，导致火灾的因素很多，火灾的风险很高。一旦发生火灾，烟雾会出现迅速的蔓延，很容易出现混乱的局面，导致重大的伤亡事故。因此，对于酒店式公寓这一个人员密集的场所而言，做好安全疏散和防治一些重大的安全事故方面格外重要，这在防火设计方面就能引起很高的重视。

酒店式公寓的特点很多。首先是人员密集，很容易造成重要的伤亡事故。整体的房间布置紧凑，独立的空间很多，居住的人员众多，在用水和用电方面有很大的火灾隐患。酒店中使用你的易燃物较多，增加了建筑物的火灾荷载。因为在酒店式公寓的室内设施和陈设具有用木材、棉、丝一起纸制品等一些易燃物品作为原材料制作而成，这样就加大了火灾的危险性。还有酒店式防灾火设施设备的不足够。因为现行的一些规范没有对酒店式公寓做出明确的要求，开发商往往是为了节约投资的成本，以住宅用途进行申报和审批，这在建设的初期就内有考虑到或者很少考虑到自动灭火设施方面的投入，这就导致一旦出现火灾，不能进行及时的扑救，导致小火酿成大灾的情况。

3.酒店式公寓防火难点和设计的对策

3.1酒店式公寓建筑性质的确定

酒店式公寓从其服务形式上看，公寓在保证基本居住功能基础上，更注重舒适性，功能的完备性，服务和结构的合理性，是酒店式服务。从居住人群上来看，因为户内面积较小，不适合长期居住，大部分业主购买后，只是为了出租，造成既有以家庭为单位的居住人群，又有常住的商务客群，人员的流动性较住宅频繁，居住人群具有酒店旅客的流动性。，酒店式公寓的定性问题不能一概而论，要根据建筑的土地证、使用性质、内部功能分区的复杂程度、服务形式、建筑规模、火灾危险性等综合确定。通常情况下，酒店式公寓具有两种以上使用功能，属于综合楼，公寓部分在建筑形式上类似于居住建筑，但在消防定性划分上应属于公共建筑，在防火防烟分区、安全疏散、消防设施等具体消防设计时应按旅馆的要求设计。

3.2公寓和底部商业营业厅疏散楼梯不适合共用

酒店式公寓是具有公寓、住宅、旅馆性质的综合体。具有酒店、旅馆的建筑平面布置和贴心周到的管理服务形式，但居住人群大部分是以家庭为单位相对固定的住户为主。酒店式公寓下部的商业服务场所火灾危险性较大，发生火灾时既会对公共疏散通道造成危险，又会对上部公寓住户的安全构成威胁。酒店式公寓的公寓部分与底部商业营业厅疏散楼梯是不宜共用的，同时还要做好防火分隔。某酒店式公寓原设计将公寓部分的疏散楼梯与下部四层餐饮的疏散楼梯共用，经与消防部门研究论证，下部四层餐饮场所单独设置两部疏散楼梯，公寓部分的共用疏散楼梯与餐饮场所用不开设门窗洞口的防火墙分隔。

3.3剪刀楼梯间的设置

如果对于塔式高层建筑，两座疏散楼梯做好独立进行设置，如果确实存在困难就可以设置剪刀楼梯。也就是只有塔式高层建筑在设置两座的福利的疏散楼梯的情况下，才可以设置剪刀楼梯。通廊形式的酒店式公寓的疏散楼梯不能设置为剪刀楼梯，还应该分别独立进行设计。剪刀楼梯间的设置还要符合规范的要求，也就是剪刀楼梯间应该是防烟的楼梯间，楼梯的楼段之间应该采用耐火极限不小于1h不燃烧墙分隔，剪刀楼梯应该分别设置前室。

3.4燃气管道设计

对于酒店式公寓的平面布局可以采取外廊式的单面布房和内廊式双面布房，如果设计的是内廊式的单面的布房，那么对于燃气管道的设计，就需要满足相关的要求。如果设计的是内廊式的双面布房，因为平面布局方面的特殊性，在疏散的内走道没有自然通风的条件，对于厨房的设计多是敞开式的，如果把厨房和卧室隔开，就会让原本狭小的卧室的活动空间变得更加狭窄，在厨房中进行操作也不方面，让燃气灶和卧室处在同一个空间里面，这样的燃气灶的布局不符合相关规定的要求。

建议在起初的设计时，消防监督和安全部门就应当做好对燃气管道的审核工作。对于廊内双面布房的酒店式公寓，在原则上以不设置燃气管道为好，应该加大设计供电负荷，在厨房内灶具使用燃气改为使用电为好，采用电磁炉以及电饭锅等，就需要设置燃气，还可以采取下面的设计方案。

在进行平面设计时，把厨房设置在每户公寓阳台的地方，对于阳台的设置需要采用悬挑的形式，让燃气的立管沿着建筑外墙进行敷设，在公寓的最下一层的阳台楼板下设水平的干管，从最下一层公寓悬挑阳台板设燃气，然后引入各户。还可以采用干立管靠着外墙进行明设，先通道屋顶，在屋顶上设置水平的干管，在水平干管上设置进户支立管，进户支立管采取倒挂的形式把燃气分配到每一户使用。如果把燃气管道设置在疏散的内走道，就应该保证疏散内走道不能太长，需要具有自然通风的条件，而且在疏散走道上面设置燃气浓度检测报警器。

对于燃气灶的安装应该选择在自然通风和自然采光的厨房里面。利用厨房的套间或者利用和卧室连接的走廊作为厨房的时候，厨房应该设置门，并保持和卧室隔开。在厨房是地上的暗厨房的时候，应该选中用带有自动熄火白虎装置的燃气灶，还要设置好浓度检测报警器，以及自动切断阀和机械通风设施。对于燃气浓度检测报警器应该和自动的却断阀以及机械的通风设施连锁设置。在总的进气管上，还应该设置紧急事故自动切断阀，没有燃气灶具的各户以及敷设燃气管道的管道井和疏散的走道应该设置燃气浓度的检测报警器。

4.结束语

因为酒店式公寓集多种使用功能于一体，相关消防规范对其还没有明确的防火规定，而且，实际中往往使用功能发生变化，和初始设计不一致，继而形成火灾隐患。因此，酒店式公寓在建筑防火设计时怎样更好在建筑性质定性、防火分区划分、安全疏散设计、消防设施设置等方面进行合理设计，这是需要着重考虑和进行切实分析。

参考文献：

[1]王兵.高层酒店式公寓消防设计难点分析[J].消防科学与技术，2011（10）

[2]赵天华.酒店式公寓设计初探——临港酒店式公寓设计[J].中外建筑，2011（7）

酒店式公寓范文第4篇

酒店公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。在中国，酒店式公寓伴随着改革开放而产生和发展。最早出现在深圳，其后在北京、上海、成都等大城市相继发展。它除了彰显投资理念外，更有时代、经济、文化背景。现在，人本文由收集整理们的生活方式发生了很大变化，富有阶层的流动性更强，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到这些流动者的广泛欢迎。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理，家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。

一．酒店式公寓的主要优势和特点

（一）与高星级酒店相比，酒店式公寓硬件稍逊、软件相等

酒店式公寓与传统的酒店相比，在公共硬件配套设施上比一般高级公寓好，但和高星级酒店相比，还是逊略一筹。因为它毕竟没有高星级酒店那样的大堂、餐厅，以及其他相配套的硬件条件。但在软上，不相上下。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的亲睐。

（二）酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓

酒店式公寓除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局，家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是：比传统的酒店更多了家的味道，将星级酒店的极致化人融入日常生活服务之中。因此，酒店式公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效的一种物业，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点，是其他物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此适合中长线的投资者。

（三）酒店式公寓以小产权为特征，以“小户型单身公寓”的面貌出现

从2000年开始，这类物业以迅雷不及掩耳之势，冲击上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价、酒店式服务”作为其最主要的卖点，吸引了大量的上海新兴白领的年轻购房人和投资者。这种楼盘可将每个单元出售给个体买卖者，由拥有产权的业主自由居住，或委托酒店物业管理公司统一出租经营。这类酒店公寓因为面积小、总价低、自然进入的门槛就低，人员层面也自然下降。虽然统一管理，但小业主们仍然拥有相当的自主权，在管理上有相当的难度，在品质上自然就容易参差不齐。

当然，也有一小部分以大产权为特征的酒店式公寓，以高端客户为主要服务目标、统一经营管理。这类公寓开发商改出售为出租，不零星出售，只出租。主要对象是从事商务活动的中外人士，为其提供国际化的居家服务设施。也有一些外商投资者看到介于酒店和公寓之间的酒店式公寓的投资回报高，往往整体购买，出租经营。

（四）酒店式公寓的业主所有权、使用权不同于产权酒店

现在的市场中还有一种产权式酒店。“产权式商务酒店”，它的实质是酒店，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是纳入酒店的行业管理范畴的。简单地说，它所销售的就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权酒店与酒店式公寓有许多相同之处：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房，也有完全按照酒店标准间和套房设计，不带厨房，酒店配套设施一应俱全。其二，它在配有全套的家具电器的同时，还能够为客人提供酒店的专业服务。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

但产权酒店和又租又用的酒店式公寓不同，它的最本质的区别在于：购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。简单地说，产权酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使用权赚取收益，其实质是投资获利。产权酒店的投资者拥有物业所有权、收益权，但几乎没有使用权。而酒店式公寓的业主既有所有权、出租权，也有使用权。

二．酒店式公寓的发展前景

酒店式公寓具有多方面优势，发展前景十分广阔。

第一，酒店式公寓业主每套小面积、低总价、投资风险小、转让出租回报大。统一管理、易出租等特点是其他物业难以比拟的。第二，产品功能兼有投资和自用双重优势。它兼有酒店、公寓、办公楼的长处，因此受到商务人士和休闲度假者的欢迎。第三，拥有产权。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以让出自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。第四，投资者广泛，市场需求大，房产有升值空间。其一，国内各大中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。其二，购房置业的门槛逐步降低，不少年轻的白领阶层也纷纷

加入置业队伍。单身公寓面积小，总价低，月供负担轻，对年轻一族，尤其是外来技术人才格外有吸引力。其三，休闲度假成为富有阶层的生活方式，在环境优美的海滨 购买，租用酒店式公寓成为时尚。第五，开发商投资收益高。目前开发普通商品住房，收益率在30%—50%，开发酒店式公寓、产权酒店，收益率在40%—70%，并且畅销、风险低。

三．酒店式公寓的投资策略

购买酒店式公寓的投资者并不一定都赚钱，因此，要对酒店式公寓的价值进行分析、评估，选择最合适的策略，控制潜在风险，达到利益最大化。

（一）投资酒店式公寓首要的是选择地段

要对酒店式公寓的地段进行评估，商务酒店式公寓要优选商务中心区。商务中心区是一个城市商务活动最活跃的地区，是经济最发达的地区，是大量中小型公司和年轻白领聚集的区域。在这里安家置业，方便自不必说，更重要的是机会更多，最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流取得成功。在这些热点地区投资酒店式公寓风险较低、回报较高。对渡假酒店式公寓投资，要优先选择环境优美、适宜游泳、交通方便的一线海景房、湖景房，这样可以给度假者带来一中身居世外桃源，进入仙境的体验。

（二）选择有品牌的管理公司负责酒店式公寓的管理

酒店式公寓与高级公寓的显著区别在于：通过管理公司的经营和管理，为业主取得高于公寓的收益。而要实现这一优势，管理酒店式公寓的管理公司是酒店式公寓投资高回报的核心因数，也是酒店式公寓的生命力所在。因此，投资者要选择那些具有品牌的，四、五星级酒店管理公司管理酒店式公寓。

（三）选择具有特色的酒店式公寓

酒店式公寓的特色要与使用者的个性化需求想适应。租住酒店商务公寓的大多数是高学历、高素质，甚至国际化的人士，他们对居住文化、办公环境有独特的理解与需求。同时，公寓本身也应该是有特色的，包括：楼型、建筑质量、装饰、环境、配套等。

酒店式公寓范文第5篇

关键词：天津；酒店式公寓；服务

酒店式公寓最早出现在欧洲，是旅游区提供给游客休息的住所。酒店式公寓与酒店相比，具有较大的居住空间，拥有独立的厨房等相对完备的家居条件，与普通商业住宅相比，它提供酒店式的服务，如定期清扫、撤换床单、预定早餐等。酒店式公寓集酒店和公寓之长，具有投资和自用两大功能，受到企业高管、外派人员和度假型旅游者的喜爱。天津是北方经济中心、国际航运中心和国际物流中心，经济的快速发展，带来了大量的商务活动和国际友人，天津酒店式公寓进入了快速发展时期。

1 天津酒店式公寓发展现状

1.1 天津酒店式公寓空间分布

天津酒店式公寓主要集中在和平、河西两个区，其中和平区主要分布于小白楼CBD、南京路商贸区等，河西区则主要集中在友谊路金融街区域。小白楼及友谊路金融区，商务氛围比较浓郁，周边写字楼密集，酒店式公寓主要服务于跨国公司和企业的中高层管理人员，所以在这些地方酒店式公寓集聚。南京路地处天津市的黄金地段，连接本市几大中心商业区和CBD商务区，随着南京路区域高档写字楼和大型商业项目的不断兴建以及周边交通设施的不断完善，该区域已成为该市最为繁华的商务、商贸核心区。

1.2 天津酒店式公寓市场状况

1.2.1 天津酒店式公寓市场需求现状。天津酒店式公寓市场需求旺盛，首先得益于天津经济实力的不断增强，服务业迅猛发展，一批大型商业综合体和旅游项目的建成开业，对天津的酒店式公寓市场起了很大的推动作用，同时消费观念和消费水平的提高也有利于酒店式公寓的发展。其次，会议、会展和商务活动的增多也提高了酒店式公寓的市场需求，据商委有关部门统计数据显示：去年1-11月本市新批外资企业总投资在500万美元以上的项目281个，同比增长约54%。1000万美元以上的项目159个，1亿美元以上项目5个，随着本市引进外地、外资项目的增多，外籍员工数量大幅度增长，刺激了酒店式公寓的中短期居住需求，这些都大大提升了天津酒店式公寓的需求空间与潜力。

1.2.2 天津酒店式公寓供给现状分析。从2000年以来，借着天津良好的发展前景，酒店式公寓得到进一步发展。天津出现了独立单体结构的酒店式公寓，如焕日线、钱塘精英汇和奥林匹克大厦等，到2007年在售的酒店式公寓就有17个，这一时期，酒店式公寓呈现出多种建筑类型并存的状态，特别是2009年，天津出现了一些顶级酒店式公寓项目，代表了天津酒店式公寓的最高水平。如和平区君隆威斯汀公寓、天津中心、天津环球金融中心，河西区艾丽华酒店式服务公寓，滨海新区的浙商大厦、德圣公馆等。

现有的酒店式公寓体量差距很大，从几千平方米到几万平方米不等。其中，单体的酒店式公寓由于自身对餐饮娱乐配套及其他附属设施的需要，在酒店式公寓中体量是最大的，如“奥林匹克大厦”体量超过4万平方米，而酒店自带的酒店式公寓由于可共享餐饮娱乐配套及其他附属设施，所以体量相对较小，天津现有可营业高档次酒店式公寓总建筑面积仅有14.5万平方米左右，近几年来随着天津外国人士的不断增加，现有的酒店式公寓很难满足市场需求。

2 天津酒店式公寓发展存在的问题

2.1 缺乏统一的行业标准 首先，天津市场上的酒店式公寓普遍名称混乱，种目繁多，使人无法从名字上直接判断出其性质。如“天津泰达国际会馆”、“艾丽华服务公寓”、“奥林匹克大厦”、“富邦花园”、“天津中心”等。由于名称不统一，后期也不利于监管管理，导致市场混乱。其次，酒店式公寓的硬件设施也没有统一的行业标准，酒店式公寓应该提供怎样的服务，配备怎样的设施，都没有统一的标准。酒店星级评定标准是目前酒店式公寓唯一可以参照的行业标准，加之没有统一的行业协会，天津酒店式公寓的监管很不到位。

2.2 缺乏整体规划 天津酒店式公寓在规划上最为突出的问题是分布不均，天津酒店式公寓主要集中在市中心的商业地带，该地区商业发达，人员来往频繁，酒店式公寓分布密度很大，而其周边地区则分布相对稀疏。酒店式公寓的过度集中带来很多问题，如交通压力，给整个城市的生态环境和形象带来负面影响。这些地区的酒店式公寓在开发时，只考虑到优越地理位置所带来的高回报，而忽略了规划的重要性和对该地区以后的统筹发展。

2.3 缺乏品牌建设 酒店式公寓的品牌是顾客最有效最直接的识别，它不仅可以帮助消费者选择自己信任的产品，还有利于企业树立竞争力。天津的酒店式公寓普遍缺乏品牌，而一个品牌的建立并不是通过营销就可以建立的，需要专业化的管理。目前天津的酒店式公寓市场虽然已有一些国际化品牌管理公司，如艾丽华管理公司、雅诗阁管理公司，但与北上广深等一线城市相比，天津的酒店式公寓明显缺乏品牌管理，直接影响到天津酒店式公寓的竞争力。

3 天津酒店式公寓发展对策

3.1 推进法规建设，制定统一的行业标准 目前天津酒店式公寓行业的相关法规和标准，明显滞后于酒店式公寓市场的发展，为尽快使天津酒店式公寓纳入规范化的轨道上来，相关部门应该抓紧研究制定“天津酒店式公寓发展管理条例”，制定出一套标准的行业准则，改变天津酒店式公寓市场目前各行其是的自发状态，用相关的政策法规保障质量和服务，培育出公平有序的市场环境，保护消费者的合法权益。

3.2 合理编制发展规划，引导产业有序发展 政府部门应积极吸取国内外酒店式公寓发展的教训和相关经验，根据酒店式公寓发展的趋势和市场发展的特点，及时编制和调整酒店式公寓市场和产业的总体发展规划，在掌握宏观调控主动权的同时，积极协同行业协会建立一套科学的评估指标体系，及时提供市场相关信息和分析结论，使得市场布局更加合理，发展更加有序。

参考文献：

[1]邹毅.二线城市酒店式公寓的兴起[J].中国房地产市场，2010（28）：93-95.