需求理论

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需求理论范文第1篇

1、马斯洛需求层次理论是亚伯拉罕·马斯洛于1943年提出，其基本内容是将人的需求从低到高依次分为生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求五种需求。

2、马斯洛认为，人类具有一些先天需求，人的需求越是低级的需求就越基本，越与动物相似；越是高级的需求就越为人类所特有。同时这些需求都是按照先后顺序出现的，当一个人满足了较低的需求之后，才能出现较高级的需求，即需求层次。马斯洛需求层次理论是人本主义科学的理论之一，其不仅是动机理论，同时也是一种人性论和价值论。

3、另外，各种基本需要的出现按照一般是按照生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求的顺序，但并不一定全部都是按照这个顺序出现。

4、需要(needs)和需求(demands)是不同的两个概念。正所谓“欲望无限，需求有限”，马斯洛需求层次理论主要探讨的是人在需求方面的交集。

（来源：文章屋网 ）

需求理论范文第2篇

A企业是一家国有企业，现有职工8万人。该企业每年都要招聘数百名高校毕业生充实到各基层单位，可基层单位负责人总是向人力资源部门反映高校毕业生留不住，技术人才出现断层的问题。为此，人力资源部门对高校毕业生的管理现状做了深入调研分析。

调研发现，近10年该企业毕业生平均辞职率高达20%，这意味着招聘来的每5名毕业生中，将来会有1人要离开公司。辞职毕业生里未婚毕业生、工作5年内毕业生、未享受各类津贴毕业生和在技术岗位或操作岗位工作的毕业生辞职率最高（见图1）。

导致毕业生辞职的因素很多，虽然有些是客观因素，比如毕业生考研、考公务员、家在外地回家照顾父母、气候不适应等等，但主要因素还是在管理上。毕业生与企业之间签订劳动合同之后，形成一种雇佣关系，这种关系得以维持的纽带就是“需求”二字，当雇佣双方有一方无法满足对方时，天平就会失去平衡。心理学教授马斯洛提出了五层次需求理论，对人的需求做了科学诠释。按照需求理论的性质，笔者认为可以将其分为生理安全需要、归属尊重需要和自我实现需要三个方面。企业里与之对应人才管理主要的三方面工作就是生活保障、人才氛围和成就事业（见图2）。

生理安全需要――保障生活

生理安全需要是物质层面需要，也是最基础的需要，主要体现在员工的生活保障方面。目前A企业毕业生生活保障方面主要问题是薪酬收入和婚恋住房。

薪酬收入

调研发现工作满10年毕业生中有42.5%的人认为目前收入较低，与目标有一定差距。为增加毕业生收入，A公司也采取了一些措施，比如在各类奖励津贴评比中对毕业生给予倾斜，实行保底收入等政策。这虽然增加了毕业生的收入，但内部分配矛盾随之而来。一位老职工说：“这个岗位我都工作20年了，技能等级达到技师水平，小李才来2年，无论是工作经验还是技术水平都远不如我，就因为他是大学毕业生就得拿津贴，这不合理。”

企业里，毕业生有两种身份的价值体现：一种是员工，另一种是人才。作为员工，他们必须遵从“同工同酬，按绩取酬”原则，通过强制手段为他们增加收入只会引起分配不公，造成“按住葫芦起了瓢”的现象。因此，只能从人才角度另辟蹊径。

2014年起A企业实施“青苹果”人才培养工程，对入职5年以内的高校毕业生通过综合素质和专业水平的测试，按照20%比例选拔公司的青年储备人才。公司为储备人才制订详细培养计划，同时要求他们每年提出一项具有创新性的管理或技术课题进行研究，依据研究成果对储备人才进行奖励。通过此举，既避免了与老员工同台竞争的矛盾，又体现了“按绩取酬”的原则，同时增加了毕业生的收入，为企业留住了人才，可谓一举多得。

住房婚姻

毕业生工作几年后，就会面临个人婚恋问题，由于A企业的经营性质，女职工比例仅占16%，内部婚恋资源短缺。而且还有一部分毕业生是外地的，在当地除了师傅、工友外，认识的亲朋好友很少，缺少婚恋的媒介，造成婚恋困难。A企业下属某子公司入职满7年的毕业生未婚率达到43%。为缓解婚恋难题，A企业多次组织大型交友联谊活动，但由于缺乏持续性和资源等问题，效果不是很理想。

造成毕业生婚恋难的因素除资源和媒介之外，更为重要的是住房问题，这也是毕业生结婚之后所面临的又一难题。A企业毕业生很多来自农村，家庭生活条件一般，赶上飞速上涨的房价，基本无力购房。为缓解毕业生婚后住房压力，该公司先后尝试过大学生廉租公寓和发放租房补贴政策，由于享受时间有限，只能解一时之急。想让毕业生住得安心，最好的办法就是自己购房。根据毕业生实际能力，只能贷款买房。但贷款需要支付首付款，毕业生参加工作时间短，手里没有什么积蓄，根本拿不出这笔钱，又是一个难题。

图1显示，辞职毕业生中未婚毕业生高达74%，说明只要毕业生成家，辞职人数会大大降低。为让毕业生能够安家、安居，A企业出台了以下政策。

第一，婚恋上设立毕业生“婚介室”，专门负责毕业生婚介工作，通过不同媒介将毕业生婚恋信息广泛。同时设置“媒婆奖”，对为毕业生牵线搭桥的“月老”给予一定物质奖励，进一步拓宽毕业生婚恋资源，安全、持续、有效地为毕业生开展婚介工作，使外地毕业生的婚恋问题不再成为孤岛。

第二，住房上设立毕业生购房首付款贷款基金，为毕业生提供无息首付款贷款，让他们能够贷得起款、买得起房。同时，充分发挥A企业房地产公司自身优势，为毕业生提供特价团购房，极大减轻了毕业生生活负担，排除了他们的后顾之忧，使他们能够扎根企业，安心工作。

归属尊重需要――人才氛围

归属尊重需要是精神层面需要，也是情感需要。企业里主要体现在人才氛围上。A企业一直努力营造“尊重知识、尊重人才”的人才氛围，在毕业生情感投入上也做了一些工作，但在调研中毕业生提出，从目前大环境看，技术人员无论是收入还是社会地位与管理人员都有差距。希望企业能真正建立起让技术专家、技术人才有一种优越感和荣誉感的氛围和环境，让他们在精神上得到更大的鼓舞，让更多毕业生愿意从事技术工作，实现他们的价值。这也是辞职毕业生中在技术岗位或操作岗位工作的高达94%的原因所在。为此，A企业因地制宜地制定了以下几方面的策略。

关心人才

第一，开展人才“对接”活动，公司每名处级以上领导干部要对接至少一名技术人才，不定期开展谈话，倾听技术人才建议和想法，了解他们的生活和工作状态，积极给予支持和帮助，使关心人才真正落到实处。

第二，拿出专项资金建设博士后公寓、专家公寓和青年公寓，为技术人才提供优越的居住条件。同时，积极帮助家庭困难毕业生和技术人才，在经济上给予资助，让他们无后顾之忧。逢中秋、春节等重大节日，对技术人才进行慰问，为外地毕业生发放过节补贴并安排他们到师傅或工友家中过节，让他们感受家的温暖。

尊重人才

第一，打通技术人才职业发展通道，使技术人才具有与管理人员相对应的职务级别，并享受高于管理人员的薪酬和福利待遇，促进毕业生今后从事技术工作意愿。

第二，借助报纸、电视、微信等媒体，对技术人才典型事迹广泛宣传，让他们家喻户晓；在各类技术人才评选评优方面，只允许推荐技术人才，管理人员一律让步，真正使技术人才“名利双收”。

自我实现需要――成就事业

自我实现需要是人的最高层次需要，是个人职业发展、成就事业的需要。A企业辞职毕业生在离职谈话时谈到，公司在人才培养方面缺乏系统性，都是靠人才自身成长，缺少组织引导，入职10年毕业生还有在操作岗工作的，成长周期太长。在人才使用方面缺乏灵活性，岗位比较固定，人才流动性差，工作积极性不高。对此，公司有的放矢地制定了一些培养人才和使用人才政策。

培养人才

第一，实施高校毕业生职业生涯规划制度，通过科学的人才测评工具，了解毕业生性格、兴趣和职业潜能等职业发展因素，帮助毕业生选择合适的职业发展方向，为其设计职业发展路线，有计划、有针对性地做好毕业生培养。

第二，打通专业技术人员职业发展通道，推行首席师聘任制，优化薪酬体系，实行宽带薪酬模式，使技术人才都能找到合适的职业发展的位置和空间，真正实现自身价值和抱负。

第三，建立新型“导师带徒”的培养模式，实行双导师培养机制，对毕业生社交能力和工作能力进行双向培养。同时，根据培养效果对师徒实行“同升同奖”制度，促进人才培养积极性，保证培养效果。

第四，推行毕业生“挂职锻炼”制度，为毕业生成长搭建舞台。设立专业技术委员会，通过技术交流、工程建设、项目攻关、研发团队或外出学习等载体，使毕业生得到锻炼，迅速成长，缩短成才周期。

使用人才

第一，开展青年后备人才选拔、毕业生素质挑战赛、技术比武、青年人才学会、外语大赛等活动，为毕业生提供 “亮形象、亮素质”舞台，使各类优秀人才及时被组织发现和选用。

需求理论范文第3篇

关键词：需求层次理论；行政管理；激励；绩效

Abstract：Incentiveisthecoreofhumanresourcesmanagement，itcanfullymobilizeitsmembersfortheworkoftheenthusiasmandcreativitytoattractandretainqualifiedpersonnelandtoimproveindividualandorganizationalperformanceareofdecisivesignificance.China''''suseofgovernmentadministrationinthelevelofMaslow''''stheoryneeds.Withtheadministrationofspecificcharacteristics,improvethecivilserviceperformanceappraisalandeffectiveincentivesystem,theworkofthecivilservantsistoraisetheenthusiasm,creativity,andimprovetheadministrativeefficiencyofscientificchoices.

Keywords：TheoreticalLevelofDemand；AdministrationManagement;Incentive;Performance

一、中国行政管理中的激励问题

1.约束不对称、重监督而轻激励

加强监督，对公职人员无疑是一种有效的、必要的约束。但监督只是问题的一个方面，并通常具有滞后性和对公务员激励的被动性，激励成效有限。因此，除了加强监督以外，还应该强化内在激励机制，从积极方面引导广大公职人员敬业务实，拒腐防贪，从源头上减少公务员的失职行为，并进一步提高行政效率。

2.考核激励的作用难以得到体现

考核激励的作用机制主要通过将考核结果与公务员的奖惩、职务升降、级别和工资的调整等挂起钩来，促使公务员积极工作，尽职尽责。而公务员考核是一项十分复杂的工作，稍不注意就易产生考核误差，影响对公务员德才表现的准确评定，影响考核对激励功能的发挥。我国目前对公务员只进行定性考核，如某乡镇机关2007年年终考核，有48名公务员参加考核，除了4名公务员为优秀外，其余44名公务员均为合格，“不合格”一档形同虚设。这种考核无疑有失全面和客观公正，甚至没有体现出考核的意义。

3.干部选拔机制中缺少激励

中国的干部选拔机制中公平、竞争、择优原则体现不够，科学的具体的操作规范也不够健全，干部选拔过程中缺少激励，缺乏活力，必然导致利益分配激励功能减弱。由于工资基本固定，收入与努力无关，与组织目标完成情况无关，其结果是、无所作为、消极怠工等“搭便车”现象反复出现。这从根本上说，不是某个人的过失和责任，而是在组织制度中缺乏竞争激励机制所必然导致的结果。

二、需要层次理论及其在行政管理中的作用

1.马斯洛的需要层次理论

美国行为科学家亚伯拉罕·马斯洛（A.H.Maslow）于1943年出版的《动机激发论》中提出了“需要层次理论”。马斯洛认为，人的价值体系中存在着两类不同的需要，一类是沿着生物谱系上升方向逐渐变弱的本能或冲动，称为生理需要，另一类是随生物进化而逐渐显现的潜能或需要，称为高级需要。据此，马斯洛把人类的需要按其重要性和产生次序分为五个层次，即生理需要、安全需要、归属与爱的需要、尊重需要以及自我实现的需要[1]。

行为学家们依据马斯洛的需要层次说，将需要的层次、激励的因素以管理的策略对应成表，为管理的实践提供指南[1]：（1）生理需要方面的激励因素为工资和奖金、福利、工作环境，管理策略可表现为完善的工资和奖金制度、贷款制度、医疗保健制度、工作时间（休息），创造健康工作环境，住宅和福利设施。（2）安全需要方面的激励因素为职位保障，意外事故防止，管理策略为安全生产生活条件、危险工种的营养福利制度、合理的用工制度、离退休养老金制度、健康和意外保险制度、失业金制度等。（3）隶属与爱的需要方面的激励因素为良好人际关系、组织的认同，其管理策略为和谐工作小组和良好人际关系、协商和对话制度、互助金制度、工会及其他团体活动、娱乐制度、教育训练制度。（4）尊重需要方面的激励因素为名誉、地位、权力与责任、被人尊重与自尊、与他人工资奖金之比较，管理策略为人事考核制度、工作职称晋升制度、选拔择优的进修制度、委员会参与制度与提合理化建设制度。（5）自我实现的需要方面的激励因素有能发挥自己特长的组织环境、承担有挑战性的工作，管理策略为决策参与制度、建立攻关小组、提倡创造性工作、发动职工研究发展规划、交给职工挑战性工作和破格晋升制度。

2.基于需求层次理论的薪酬制度和灵活的福利机制

薪酬在人力资源管理激励中是最重要的因素之一。薪酬因素在经济社会中的作用已经超出了物质激励的范围，成为兼具物质和精神双重激励的重要因素。美国管理学家孔茨曾指出：“金钱对那些抚养一个家庭的人来说要比那些已经功成名就、在金钱的需要方面已不再是那么迫切的人，就重要得多。”[2]

在中国公共部门传统的人事管理中，公职人员的薪酬一直实行等级工资制，一般工资水平是社会平均工资；西方一些发达国家实行高薪金的公务员制度，一位高级行政官员的年俸可以与首相相比。鉴于中国的国情，目前不可能实行高薪金公务员制，但近年来公务员待遇的提高体现了决策者们对薪酬因素的重视。目前，中国公务员薪酬提高的趋势使得公共部门在与企业及其他行业争夺人才的竞争中增加了优势。但是，要使金钱成为一种真正有效的激励因素，必须保证“在各种职位上的人们，即使级别相当，但给予他们的薪酬也必须能反映出他们个人的工作业绩”。也就是说，薪酬应当与绩效挂钩，才能真正起到激励的作用。目前，在西方一些国家，以往刻板的工资报酬制度正逐渐被以工作成绩来确定工资级别的制度所取代。以工作成绩来确定工资级别的制度是基于这样的论点，即“公务人员的工资收入应该符合经济市场的工资水平，并且不论公务人员之间可能存在何种差异，他们工资报酬的多少应该取决于其工作成绩的好坏，工作成绩越好，所得到的报酬就应该越多。这一论点意味着传统的、强调统一的公务员制度应该被取代。尽管公务员无疑也会受到经济利益的诱惑，但在以前，公务员作为一个整体有着强烈的服务意识，并将为公众服务作为他们努力的目标。然而，金钱奖赏正逐渐取代这些无形的、但却是真实的价值观和激励因素而成为招聘人员和提高其积极性的主要手段。”[3]

3.权力激励——公务员自我实现的需要

国家公共部门的公职人员掌握着人民赋予的公共权力，在法律规定的范围内对社会公共资源进行管理和尽可能合理地配置，以实现公共资源的效益最大化。在公共部门这个庞大的机器不停地运转，源源不断地生产出公共服务产品的过程中，权力始终都在对支配和使用公共资源的公职人员起着不容忽视的激励作用。

公职人员处于何种行政职位，就拥有相应的行政权限，职位越高，所享有的权力就越大。公职人员在行使权力，满足对物和人的支配欲望的同时，也在某种程度上达到了马斯洛需要层次理论中的最高层级——自我实现的需要，使自己越来越成为受人瞩目和举足轻重的人物。因此，建立并完善公共部门人力资源管理中的权力激励体制，不仅是可行的，而且是必要的。权力对于各级公务员的激励作用集中体现在，为了能够支配更多的人力和物力资源，必须在法律和制度规定的范围内勤奋工作，取得显著的成绩，得以受到提拔，从而能够行使更高职位上更大范围的权限。

在建立权力激励体制过程中，必须在广大公职人员特别是领导干部中树立起正确的权力观，避免出现“为了掌权而掌权”的不良倾向。要明确公共权力是人们赋予的，是用来更好地合理配置社会资源，为社会提供更多更好的公共服务产品。合理的运用权力激励，不仅能够激发公职人员的工作热情，进一步提高公共部门的行政效率，而且可以在某种程度上减少权力腐化和腐败现象的产生。

三、丰富激励手段，完善公务员激励机制

1.拓宽激励渠道，注重加薪、休假等激励方式

有时将公务员晋升到一个其无法很好发挥才能的岗位，不仅不是奖励，反而使公务员无法很好发挥才能。在晋升中，并不一定是业绩最好的人得到晋升就是公平。业绩优秀者应该得到奖励与表彰，但是否晋升到高一级的职位则更主要地取决于他们的工作能力与个性特点。这一点应在晋升标准与要求中明确说明，并在晋升人选决定之后加以解释。对未能晋升的优秀公务员应有足够的表彰与补偿，以体现他们应有的地位与价值。激励渠道多样化有利于公务员合理地自我定位，从而可以不必将职务晋升作为自己的唯一目标，找一个自己能游刃有余的岗位好好发挥自己的专长。

2.在工作设计方面，尽量丰富工作内容

可以根据工作性质、内容，采取工作轮换、工作丰富化等工作设计方法，尽量丰富工作内容。对公务员工作内容的改善及对其工作行为的认同和奖励，可以使公务员对自己的工作产生满足感、成就感，从而促使工作不断创新。如因人而异地安排工作，由于每个公务员个性特征、兴趣爱好、职业生涯规划不同，对岗位的要求也不尽一致，因而须建立岗位流动机制，使公务员能感到工作的乐趣。

需求理论范文第4篇

关键词：契约理论 企业审计 需求分析

契约理论认为企业审计是产权结构变化下的产物，其主要功能更多的是对缔约各方产权信息进行明确界定。因此契约审计理论对企业审计需求问题提供了新的研究视角，以下将从契约理论和审计需求的相关概念入手，对如何引导企业高质量审计需求进行论述。

一、契约理论的意义概述

契约理论建立在交易成本、产权以及委托三种理论上。一是在交易成本的理论体系中，企业的主要功能在于节省市场交易中的各项费用，以差别的方式将企业治理结构与交易特征匹配，实现节约成本，提高收益的目的；二是产权理论则围绕交易费用展开，主要对企业产权安排和结构变化对资源有效配置的影响进行研究；三是委托理论将企业看作委托人与人之间对风险分配的契约安排，为了避免人出现道德风险行为和逆向选择，委托人通常会以契约行使对企业人的激励和监督机制，从而避免人挥霍企业财产，增加成本。

上述三个理论分支并非相互完全独立，在契约理论的大背景下，其相互之间存在补充和制衡的关系，在现代经济学理论研究中，契约的广义概念囊括了任何市场交易行为，将其全部视为相互存在的契约关系，并作为企业发展的研究基础。企业的审计需求决策会对契约各方的关系和经济行为造成影响，反之，审计需求方与企业的契约同样会影响到审计需求决策，这也是企业内部契约各方博弈的均衡结果。

二、契约理论下的企业审计需求分析

（一）经营者和企业的审计需求

企业经营者直接控制着企业大部分经济资源，且在信息领域占据主要优势，但在契约理论下，企业经营者仅仅属于人，对高质量的审计信息并不具备直接的内在需求，其需求只属于在政府法定审计条件下的需求。但企业经营者的对高质量审计信息的需求存在变动，在企业成本收益的影响下，经营者仍然会选择有利于自身的行为，若高质量审计带给企业的收益高出成本时，经营者仍然会对高质量审计存在需求。

（二）股东的审计需求

企业大股东和小股东属于一组相对的概念。大股东与经营者同样不具备高质量审计的内在需求，但由于手握股权，大股东能直接对企业经营进行干预，例如采取内部审计的措施把控住企业的经营和财务状况，尤其是在目前审计委托制和股权表决制的背景下，企业审计权实质上是被大股东掌握，其是否有高质量审计需求，取决于企业审计对其收益的影响。而小股东对企业的控制权微乎其微，难以影响到企业经营行为，而高质量的企业审计对其而言，意味着可提升对人的监控力度，从而可对经营者和大股东某些自利行为进行约束，从而有效维护自身收益。同时，企业剩余风险通常是有小股东在承担，因此本质上而言小股东强烈需求高质量审计。

（三）政府部门的审计需求

政府部门与小股东的弱势地位不同，其具备强制监督权，同时，政府部门的高质量审计需求会直接影响到企业的审计需求行为。为了履行自身的行政责任，维护企业投资者的合法权益，政府部门同样对高质量审计有明显需求，需要高质量审计为行政决策提供帮助，对企业所披露信息的真实性进行判断，因此政府部门会对审计质量表示持续关注，但在监督过程中，政府工作人员应将工作重心放在审计工作本身，而不是展现出对某类会计师事务所的特有偏好。

三、引导企业高质量审计需求的措施

（一）推动市场发育

高质量审计的需求来源于高度市场化的经济，因此要进一步推动证券市场的改革，尽量减少行政干预，保证需求者能顺利表达审计需求，从而对企业的高质量审计需求进行合理引导。对于企业发行证券而言，在上市资格、发行数量、市值等环节上最重要的不是政府的审批，而是得到市场的充分认可，企业面对的是整个市场和广大投资者，因此在对证券市场化进行改革时，我国可借鉴欧美发达国家的成熟模式，提高会计师事务所在证券市场中的估价效应，推动企业对高质量审计的坚实需求，但这项措施需要强有力的法律支持，因此还需完善配套法律。例如完善投资者合法权益的保护机制，为高质量审计需求创设法律环境。为了杜绝二者合谋，私吞外部投资者资金，法律还需针对这一问题出台对应的惩治措施，增大造价、合谋的违约成本，从而满足投资者的高质量审计需求。

（二）保持政府监管的独立性

政府监管部门需随时保持独立性，以公平、公正、强制的第三方地位开展监管工作，从而引导企业对审计的需求。一是形式上保持独立。政府监管人员不能与各种利益群体与证券市场主体有直接关联，应采取回避制度，严格避免这种关系的存在。二是实质上保持独立。政府监管人员需在法定职权条件下依法办事，切实公正的担负起监管责任。

（三）打破控制权市场

随着我国控制权市场日渐活跃，大部分投资者会更为重视高质量审计信息在企业控制权估价中的作用，对高质量审计的需求也会日益凸显。因此，在推动企业控制权市场化的同时要打破企业控制器的垄断，引入外部市场监督约束机制，并将其作为对大股东和经营者自利行为的可置信威胁，促使其履行契约，并对高质量审计提出主动需求，从而将有利信号传递给整个市场，有利于提升企业市值。

四、结束语

企业的审计需求实质上是企业各个契约方博弈的均衡结果，契约作为对利益各方进行联结的一种机制，在收益大于成本的条件下可诱发需求者产生高质量的审计需求，并转化成企业的内在需求。目前的主要问题在于需求主体难以通过契约对真实需求进行表达，具体可通过推动市场发育成熟、打破控制权市场垄断、加强政府监管等途径进行解决，从而提高外部投资者对企业的制衡力，保障企业高质量审计需求的路径通畅。

参考文献：

[1]付书博.审计中的理论分析--基于信息不对称视角[J].商业会计，2016，（7）：79-81

需求理论范文第5篇

[关键词]住宅市场 需求理论

一、住宅市场的概念及特征

1、住宅市场的概念

城市住宅市场是指城市住宅商品交换关系的总和。与一般市场相同，住宅市场是由买卖双方、住宅商品本身、住宅价格等市场要素按一定的交易方式构成的。

2、住宅市场的特征

(1)市场的区域性。住宅市场的区域性，又称为“属地性”或“本土性”。住宅市场之所以具备区域性的特征，取决于住宅商品的固着性，但住宅市场不是一个绝对的空间概念。住宅市场的供给、需求和价格确定既取决于一个地区(城市)经济社会发展的需要，也需要这个地区(城市)经济的依托。因此，住宅市场发展的区域性要求，既是自然存在的客观事实，也是协调城市经济社会环境可持续发展的人为管理基础。

(2)竞争的不完全。按照亚当，斯密自由竞争原理，每个市场竞争参与者在谋求个人利益的同时也使社会利益达到最大化，这一原理在五十年代由意大利经济学家维尔弗莱多，帕累托解释为“如果提高某人的境遇，必须降低他人的境遇”才能实现社会分配的最优化，西方福利经济学称之为“帕累托最优”。实现帕累托最优效率，需要同时具备三个前提，即有效生产、有效消费、有效产品组合。然而，现代经济发展的事实与该定理规定的前提并不吻合，这在住宅市场中表现得极其明显。住宅市场是一个不完全竞争市场，即使是在“私有财产神圣不可侵犯”的西方发达国家，谋求利润最大化的私营住宅项目也要受到资源、环境、需求、偏好和政府立法的限制，而政府利用国有土地投资或组织的公共住宅项目，虽然达到有效分配的目的，但前提条件也无法实现。

(3)政府的干预性。美国经济学家斯蒂格利茨坚持政府干预的必要性。目前我国的住宅业已经进入了市场化阶段，由于市场经济尚不成熟，诸多领域如金融、法律等都有待完善，抵御风险的能力不强，所以政府在维持住宅市场有序正常发展上担负丁很大责任。以住宅业为代表的房地产业在国民经济中的重要地位决定了其不可避免地要受到政府的管制，国家所采取的各种措施也是在保护该行业的健康和稳定。老百姓买不起房，重要原因是老百姓的收入无法适应市场上房产的价格。商品房，顾名思义，即推向市场供人们购买的房子，其价格由市场决定，一般来说政府在这方面所起的作用是监督和调控，而不是控制，但由市场决定的房价又经常“虚高”，一般老百姓购买不起，所以在目前经济适用房没有完全推广起来的情况下，政府对商品房必须要进行适当的行政干预。

(4)经济的互动性。凡经济发达国家，住宅业即便不是支柱产业也是较为发达的产业，其经济发展与以住宅业为代表的房地产业对经济的拉动密切相关。房地产业的拉动(波及效应)特强，房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料与之配合发展。国际上对发展房地产业有如下的统计和记录：工业发达国家房地产值增加1个单位，带动相关产业产值增加1.5-2个单位。

二、国外住宅市场需求理论

1、新古典主义住宅消费理论和住宅需求函数

在住宅市场模型研究方面，最具代表性的是新古典主义住宅消费理论，该理论是新古典主义消费理论在住宅经济方面的延伸，是其在住宅消费市场的运用。新古典主义住宅消费理论基于对住宅消费者行为、住宅商品特征以及住宅市场状况的若干假定：第一，消费者的住宅决定与其他消费决策同时进行，在其收入和消费价格的约束下配置消费数量以得到满意的效用；第二，住宅消费的对象被认为是一种被称为住宅服务的不可观测的均质商品，而非一种可观测的复杂商品，新古典主义经济学家主张把均质住宅存量看作单位时间内的住宅服务量；第三，住宅服务市场是完全竞争的；第四，假定住宅市场运行在一种完善且均衡的资本和资产市场环境中，消费者的住房贷款不受资本市场约束。在上述假定条件下，以消费者面临的收入及价格作为住房决策中消费者偏好的限制条件，认为理性消费者总是在这些约束下配置包括住宅在内的不同商品和服务。以使其得到的总效用最大。

2、马歇尔分析及其扩展

二十世纪六十年代，住宅市场分析主要应用马歇尔方式，但这种分析是定性的，缺少数学分析。之后，穆特规范化和扩展了马歇尔分析，并对特定区位住宅生产者的资本一土地比率进行推导，结果是：资本一一土地比率对房租弹性等于土地与资本要素份额比率乘以两者的替代弹，并证明了可达性对住宅资金和单位土地服务产生的影响，在难以到达的地区，一是资本一土地比率低，二是上地资金少，三是住宅中土地比例的多少将由住宅需求的补偿弹性决定。

3、住宅市场竞争模型

二十世纪七十年代，住宅市场竞争模型取得了快速、持续、系统的进步。主要的成就有三个：第一，居住区位理论和“新城市经济学”提出了一个规范、可行、不同空间的一般均衡住宅市场模型；第二，非静态、空间的、耐久性住宅市场模型得到了发展；第三，斯威尼建立了一个非空间、静态的、维修和质量内生的耐久性住宅一般均衡模型。将以上三个完整的模型结合可以求解不同空间的质量和维修状况内生的耐久的非静态的一般均衡问题。

二十世纪八十年代，在住宅市场竞争模型方面取得的成果较少，主要是对七十年代结论的综合取得了一些成果。阿诺特、布雷德、戴维森和派因(1986)在斯威尼模型中加入了空间因素，并论述了建筑密度随离市中心距离的增加而降低，住宅存量的空间分布及其质量水平取决于住宅的维修技术水平及对其需求的特征。

4、住宅市场不完全竞争模型

在最近十五年中，大量经济学家注意到竞争和不完全竞争理论(在住宅理论中，主要是对阿罗一德布鲁模型三假设的放松)，他们将不对称信息、搜寻理论和博弈论应用于住宅市场分析，并在对空置率、住宅占有决策、迁移成本和不完善的资本市场的论述中取得了突破性的进展。在应用搜寻理论对空置率论述中的一个典型结论是空置率是反周期的。

亨德森和约安尼季森建立的占有模型证明：第一，典型的租赁者不会像完全竞争的条件下那样关心住宅的维修，因为维修产生的资产价值增加将逐渐归于住宅所有者；第二，由于资产市场本身的不完善，居民将不能通过资产组合的方式来转移住宅占有带来的风险。汉努希克和奎格刹以及文蒂和怀斯论述了由于迁移成本的存在，居民不能调整他们的住宅选择。盖尔和黑尔维蒂论述了不完善的资本市场不但会影响占有决策，还会影响建设者的供给决策。

三、国内住宅市场需求理论

在上世纪七十年代末改革开改之前，我国不存在住宅市场或者房地产市场，经济界对住宅问题的理论研究较少，迄今为止，我国住宅市场的发展历史不过20余年，因此，国内对于住

宅市场理论的研究起步较晚。改革开放之后尤其是市场经济建设全面展开、住宅分配货币化以来，我国的住宅市场研究才真正起步，理论界对住宅市场的研究也才真正开始实质性和尝试性研究。面对从未遇到过的土地、住宅问题，房地产基础理论和土地、金融政策，市场研究逐渐深入，学术界出现了大量报告和论著。如1990年张秋舫主编的《住宅经济改革和理论与实践》、1992年董寿昆著的《住宅商品化与金融》、1998年张乱铭等编著的《住宅经济学》，以及近年来俊华等编著的《中国现代城市住宅》、清华大学刘洪玉等译著的《房地产开发：原理与程序》、1999年成思危主编的《中国城镇住房制度改革――目标模式与实施难点》、2000年卢卫著《解读人居》等书中都谈到了新形势下的城镇住宅需求问题。

关于住宅市场需求方面的讨论，张汉铭从理论上论述了住宅的供给与需求及其影响因素，王要武教授等也从理论上论述了住宅市场的供求，王力宾提出了住房价格指数的编制方法并进行了实证分析，施建军和张琳、何向华、屠梅曾等对住宅需求总量进行了预测，李鸿生从实证上对广州住宅市场供求均衡进行了研究，韩毅、上海市房地产课题研究小组在研究报告《上海市区住宅需求预测方法研究》中选择了房价收入比模型，以房价收入比为基础从定量方面对上海市住宅需求作了一个中长期预测，较好地反映了消费者的经济承受能力，具有一定的开创性，沙磊、韩丽川建立了一个上海住宅市场的BP神经网络模型，并通过该模型对上海住宅市场的需求进行了预测和分析，结果表明人工神经网络方法在住宅市场需求预测中的应用是可行的并且是有效的，李长斌、王建军、刘海旺对博克思――詹金斯法、多元线性回归法和灰色系统模型法三种需求预测方法的预测准确性进行了实证分析和比较，最后应用预测能力最好的博克思――詹金斯法对大连市住宅市场短期需求量进行了科学的预测。

关于深入分析住宅市场影响因素的研究很少，且几乎都局限于定性的描述，例如，田江海论述了通货膨胀对住宅布场的影响，邓国胜论述了人口变动对住宅市场的影响，伍戈、俞志海、刘波分析了利息税对住宅市场运行的影响，陈玮研究了住宅信息系统与城市规划的关系等。

关于住宅市场互动机理的研究，国内学术界目前已达成共识，即土地出让市场、增量市场和存量市场之间有相互的作用，但是这些研究只是基于一些定性的描述，还没有系统分析住宅市场互动机理的研究成果。例如，张鸿铭指出，土地是影响住宅供给的重大因素，可供住宅建造的土地数量与住宅供给存在正相关关系，住宅上地价格与住宅供给存在负相关关系。吕连生指出，城镇新增建设用地的合理需求量可以通过城镇住宅市场的价格指数来加以判断。这些结论都承认了土地出让市场与住宅增量市场和存量市场之间的互动作用。因此，彭麟、刘国宁和高美成等学者呼吁放开住宅存量市场，从而带动整个住宅市场的发展。

从以上研究看出，国内的这些专著涉及面非常广泛，为房地产经济理论研究的深入发展奠定了基础，但是研究内容主要集中在我国住房制度改革的理论和宏观市场研究，并且受制于我国住宅市场运行不规范、市场数据不完备和难以获得等条件制约，存在重理论、轻实证，研究缺乏深度等问题，且理论适用性不足，同时，偏宏观、缺微观，没有系统的需求微观结构研究以及研究方法不规范，缺乏理论基础，难与国际接轨等缺陷，在定量分析和实证分析方面都还有待提高。

[参考文献]

[1]布鲁格曼卫著，费雪译：房地产融资与投资LMJ，北京：机械工 业出版社，2003。

[2]曹光辉：城市住宅需求总量影响因素分析田。改革，2002(4)，

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