商业地产运营

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇商业地产运营范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

商业地产运营范文第1篇

住宅市场陷入低迷，商业地产风生水起。然而，商业地产是否前景无限？商业运营该如何进行？商业地产风险如何把控？8月24日-26日，北京大学房地产总裁黄埔班“商业地产开发与运营”课程在上海举办。北大黄埔特聘讲师陈晓欧老师在课堂上对商业地产的策划定位、规划设计、业态布局、市场推广、招商运营、资本运作等系列知识结合经典案例进行了全方位解读与剖析。

前景看好

在现代，商业场所是产品成为消费品的媒介和平台。现代商业流通体系的构建，就如同建立一种现代商业的秩序。中国新兴的现代商业地产造城运动，就是这一建造商业新秩序的物质体现。

北美、欧洲和日本等发达国家，在上世纪七八十年代上演了商业地产蓬勃发展的一幕。今天，这一幕转移到中国上演，内容无异，而情节和过程却不尽相同。由于中国特殊的社会环境，在中国上演的商业地产开发显著地呈现出高速度、欠理性的特点。

然而房地产开发商并不理会这一点，而是继续潮水般地涌入这一领域。即使专注于住宅的万科也早已布局商业地产，而原有商业地产开发企业也加了开发力度。保利集团计划到2012年将商用物业面积增加到300万平方米，其商业地产开发投资总额将占到总投资的30%。

对开发商来讲，商业地产有三大盈利点：一是商业租售赢利；二是物业升值，并以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度；融资后进行滚动开发；三是提升开发企业品牌知名度，成为上市的资产包基础；或对于已上市公司，增加其股票在资本市场上的吸引力。

政府对于商业地产也情有独钟，不少城市提出了城市升级的概念。城市升级的第一阶段是以改造城区和打造商务为主旋律；第二阶段是从现在开始以打造新城、新区为主旋律。以上海和杭州为例，目前上海提出要打造147个商业中心，杭州明确提出要打造100个商业综合体。

城市化带动

城市化的推进是商业地产发展的动力之源，而中国人口的增长又为商业地产的发展描绘了一幅令人振奋的发展蓝图。

目前中国赶上了城市化发展的“钻石时期”，每年将有1300万人进城。如果按照每人商业配套1平方米，将有1300万平方米的增量。目前中国社会商品零售总额是13万亿人民币，而美国社会商品零售总额高达10万亿美元，与国外相比我们还很落后。

中国经济将在未来数十年内保持稳定的增长，人们生活水平要在本世纪中叶达到中等发达国家水平。与此同时，人口也将增长，其中相当部分将成为城市人口。社会消费的基础进一步扩大，“Shopping　MALL”的商业存在基础不断巩固加强。

据官方统计，我国人口的峰值可能在本世纪50年代中期到来，峰值大约在16亿左右。也就是说，我国人口仍然要继续增长40年，估计净增加将近3亿人口。这个数据意味着，只要社会的消费力维持现在的水平，人口的增长就会带来社会消费基础的加大，商业地产的发展在中国至少有四十年的黄金时期。

商圈需适度

无论是哪一级城市，当其具有区域影响力的购物中心进入营运之后，就必须充分考虑到幅射经济圈的问题。目前，绝大多数的购物中心建立在城市中心地带。这一地段本身在人流和消费力上并不存在任何问题，存在问题的恰巧是适度超前的规模与传统商业相对封闭的消费结构之间的矛盾。

因此，任何一类购物中心在建成营运之后，必须寻找开放型的消费支持。这是因为购物中心在规划设计时考虑到未来经济增长发展，必须在规模容量上适度超前，以满足面向未来的需要，适度超前的规模留下的空白，在相当一段时间内就由辐射经济来进行弥补。

这个理性的经济范围是“1小时经济圈”，就是距离购物中心一个小时车程内的消费人群，包括本市和外市。这个一小时经济圈为我们衡量一个购物中心的规划提供了一个重要的标准。

当然，一个商业地产运营商在一个中心城市建设一个全新的购物中心时，在数年之内对周边数小时车程范围内的县市都有很强的辐射力，但这仅仅是数年之内的事，当经济发展到一定阶段时，则这个经济圈会缩小到一个符合人类消费心理的范围内。

机遇与风险

在一级城市的商业地产开发过程中，地段固然重要，但并不是唯一的、决定性的重要因素，更重要的是取决于规划设计和商业运营的因素。在一级城市有的商业地产项目即使所处地段稍逊一些，也可以通过后天的商业运作来进行弥补。相反，如果项目开发的规模不大，在开发思路上只是沿袭着传统商业的套路，并未在总体商业特色上进行本质性的改变，实际结果只能是事与愿违。这正体现了低手做事，中手做市，高手做势的道理。

商业经营规划先于建筑格局规划，有利于形成最合理的商业布局，这也是成熟的商业地产运营商的基本原则之一。在商业经营规划中，各种商业业态该如何来进行组合，各个功能业态之间该保持着怎样的比例，是商业地产发展商在做规划之前应该考虑的问题。

商业地产运营范文第2篇

关键词:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式

随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。

商业地产运营中的常用模式

地产开发商占主导地位

所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。

从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。

万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。

但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:

商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。

万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。

商业运营商占主导地位

所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。

商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。

下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。

颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:

地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。

资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。

总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。

颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:

充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。

颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。

比较分析

商业地产运营范文第3篇

伴随新一轮国家房地产调控政策的实施，越来越多的房地产企业将发展目光转向了商业地产开发领域，其所具有的商业、投资和地产三重属性特征，以及资金投入巨大、资金回笼期限过长等实际问题，也受到了相关部门、企业和人士的高度关注。因此，非常有必要对此方面进行深入研究。

1、价值管理对商业地产开发及营运的作用

价值管理作为一门技术经济和管理技术方法，因其对产品设计改造和功能成本控制等方面的优势，正受到商业地产开发企业的高度重视。土地资源与区位优势，其最大的特点是稀缺性和不可再生性，而利用价值分析方式，于全寿命周期内，将项目的可行性发挥至最大，就能够防止投资行为出现失误，发挥资金的最大价值并为企业创造客观利润。同住宅项目相比，商业地产开发所需的资金量要大得多，利用价值管理方式后，即使工程投资降低的百分比再小，其减少的资金量也是非常可观的。并且，这种从初始阶段就可以节约的资金，再投入项目建设全程后，资金最终获得的收益将会是更大的。另外，商业地产开发项目一般建设周期会很长，这期间不仅会面临同行间的激烈竞争，在关键工序、生产工艺、资金使用等方面势必将会面临很多情况。利用价值管理方式，就能够明显加快施工进度，促进工程早日竣工，使企业的收益尽快实现。因此，价值管理对商业地产开发营运的作用是非常突出的。

2、商业地产开发及营运现状分析

2.1 项目开发无序混乱

一些开发商看到同行商业地产项目的利润十分可观后，就纷纷试水这一领域，大量大型商业网点纷纷涌现，不少建设前并没有很好的进行招商，导致建成后无人问津，项目带来巨大损失。房地产企业、经营商和物业等方面的矛盾不断，很多还产生环境破坏、交通影响、扰民、就业难等一系列问题，遭到多方面的投诉，项目发展陷入停滞。

2.2 整体运作效果不佳

很多设计不合理、盲目上马的商业地产项目，在运作上采取了所谓的“模块化”方式，开发程序不够专业、项目规划不够统一，致使商业项目同零售业态、不同模块之间等出现很大偏差，项目的合理性没有达到预期水平，后期发展前景被极大制约。例如，有的项目被设计在相隔很远的不同地域，就无法形成整体发展上的合力，就是一个普遍问题。

2.3 后续经营重视不足

有的开发商，原本是住宅建设企业，在商业地产领域的经验很少，项目建设理念就是“卖完套现”就行，过于注重的是减少建设周期以获得最大的经济回报，却对后期经营问题毫不关心。部分开发商虽然攫取了利润，经营者和投资方却被深度套牢，或者引入的商户不区分档次、不设定范围，影响了全体商户的价值收益，这反过来就会影响开发商的行业信誉。

2.4 融资渠道较为单一

由于商业地产开发领域鱼龙混杂，很多开发商在资金实力等方面，原本不具有开发能力，只能寄希望于银行信贷，这在大中型城市的商业地产开发商身上，表现更为突出，行业风险贴现远远高于预警水平。在当前国家房地产领域信贷支持持续收紧的大背景下，这种较为单一的融资渠道势必会不断增大开发商的开发成本和项目风险。

3、商业地产开发及营运中全面提升价值管理策略

3.1 做好招商环节

从项目建设初期，开发商就应利用价值管理方式，将招商工作突出出来。要遵循组合价值理念，不断调整优化地产项目引入的商店组合，提高项目对消费者的整体吸引力，并进而将消费者商业需求转化为经营者的实际业绩。要重视主力店招商，使项目的形象定位和主题特色更为清晰，通过主力店引入后的示范带动效应，使经营者对项目商业环境更加认可。开发商应正确认识经营者品牌价值，对其所能带来的经济价值了然于胸，将其作为后期招商谈判中的重要砝码。开发商要建立同经营者的良好合作关系，打造互利共赢营商环境。项目建设前就应启动招商工作，不仅使项目开发更加符合客户所需，降低了投资成本，也规避了各种潜在风险。

3.2 整合推广项目

商业地产特点与营销需求要求企业必须在项目开发中做好沟通、便利、购买成本和顾客等工作，将精力由重视产品推销转移到对客户价值的尊重方面，通过相互间的积极沟通交流，为客户提供价格更低廉的产品和更为优质的服务。将价值理念贯穿于项目整合推广上，就是要重点推广项目的地段、区位、所在城市和商业基础设施等要素，大力宣传项目自身独特的商业环境。要宣传好商业地产的增值幅度和租金收益，增强客户对物业和投资前景的认可度。同主力店联手，推广项目定位特色与客户群组成，不断提升项目在客户心目中的地位。要大力争取地方政府在政策、资金、税收等各方面扶持，使之成为促进地方经济发展的重要引擎。

3.3 注重品牌建设

价值管理的目的是帮助企业更好的打造自身品牌，这就需要开发商必须树立“客户至上”的理念，将客户价值同企业价值紧密联合在一起。只有在不断满足客户需求的前提下，企业品牌竞争力才能够实现，市场占有率才会更大。价值管理还帮助企业更好的培育自身企业文化，并将企业文化传递给经营者和消费者，进而传导至全社会，这种文化价值往往是企业区别于其它竞争对手最大的优势所在。另外，运用价值管理手段，企业能够对各种活动的成本和结果予以量化分析，进而确定哪些活动的价值结果最高，哪些活动是下步应继续加强工作的地方，这样，企业打造品牌竞争力的过程就会有的放矢，既减少了活动的盲目性，也节约了有限的精力和成本。

3.4 做好物业服务

商业地产传统物业管理方式，多是在入驻前不久介入，一般仅做前期接管验收工作，对物业项目的前期开发重视度不足，这就造成后期物业管理遇到大量问题。而价值管理模式下，要求物业方应从项目设计阶段就积极介入，采取超前管理方式，为项目物业建设总体态势提出可行性意见，这能够有效减少后期物业管理过程中的各类问题。另外，物业方还要充分参与到项目施工全程，掌握设备安装、管线情况、用材性能等各类信息，将有助于后期工作尽早走向正轨并降低成本投入，使项目一投入使用就能够为商户提供优质舒心的物业服务。

商业地产运营范文第4篇

摘要：本文重点分析了区域经济特点、经营方式、政策环境、业态组合等商业地产价值的主要影响因素。借鉴纽约第五大道和北京王府井大街商业地产的价值增长经验，提出了商业地产价值增长的建议。

关键词 ：商业地产；价值；增长

随着我国经济总量与人均GDP的不断扩大和提高，房地产业得到快速发展。尤其是2008年以来，随着应对金融危机采取的一系列刺激经济措施，房地产业得到爆发式发展。不同发展地区商业地产市场的发育程度不同，有的已经饱和或趋于饱和，有的正处于成长阶段。如何最大限度地提高商业地产的价值，需要根据商业地产的价值影响因素综合加以分析。

一、商业地产价值主要影响因素

目前，研究商业地产价值影响因素较多集中在定位、运营方式、地段、商圈、客流量、配套设施等。综合各类研究，结合多年对商业地产价格的评估实践，归纳商业地产价值因素主要为：

1.区域经济特点

不同发展地区商业地产的发育水平不同。一线城市的商业地产由于开发时间长，再加上新城拓展范围有限，已有的商业发育相对比较充分，商业地产多已经饱和或者趋于饱和，商业地产增值空间有限。随着城镇化进程的不断推进，以及对商业地产的投资热度由一线城市向外的扩张，二三线城市商业地产的发展空间仍较大，仍处于快速发展阶段，呈现出供需两旺的局面，商业地产价值增长潜力较大。

从区域内层次看，商业地产对区域经济有溢出效应，它作为城市内区域经济竞争力的重要标志，已成为区域经济发展的重要力量。所在区域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服务设施的完备程度、未来城市规划对该区域的发展定位、消费者的心理预期，周边商业地产发育程度，都决定了商业地产的价值。

2.经营方式

商业地产价值要通过经营实现。目前，较常见的经营方式有三种：一是散售，即开发商只负责销售，小业主各自经营；二是自持，即开发商持有，不对外销售；三是小业主联合起来委托商业管理公司统一经营，后两者属于统一经营的范畴。

从当前市场看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，存在租售并举的产品。在三、四线城市，还存在着大比例散售的项目。业界的普遍共识是，统一经营是实现价值增长的法宝。因为在散售的情况下，由于小业主各种不同的利益诉求，以及缺乏专业固定的招商团队和成熟稳健的投资经验，往往导致项目的失败。有些企业迫于资金压力大，不得已选择了散售或者租售并举。随着金融市场的不断改革和金融工具的不断创新，商业地产的统一经营将成为发展的普遍趋势。

3.政策环境

政策环境包括宏观经济形势、金融及货币政策、商业地产调控政策等。在我国当前市场经济体系尚不健全情况下，商业地产受政策影响是显而易见的。宏观经济发展水平决定了居民收支水平、物价与利率、社会储蓄与投资水平以及消费品零售额等，通过影响人们的购买能力和投资预期，进而影响商业价值的实现情况。金融和货币政策，尤其是信贷政策决定了资金的流动性，对于主要依赖银行信贷融资的开发商来说至关重要。商业地产及对住宅地产的调控政策直接影响着商业地产的价值。伴随着房地产的一系列调控措施，“量价齐跌”“楼市拐点”“崩盘说”等等相伴而来，这就是市场对调控政策所作出的反应，也通过影响投资者和消费者的心理预期，进而影响到了商业地产的价值。

4.业态组合

项目开发前期明确业态组合的定位，是商业地产的价值体现。随着信息技术的不断发展和人们消费方式的不断改变，商业地产的业态组合也呈现出了一些新的变化。目前，集客能力强、新项目市场培育期短、消费滞留时间长、对其他业态消费带动显著的体验式业态，正逐渐成为商业地产业态组合的一个主要趋势。发展趋势和实际证明，一个业态组合能否适应社会发展带来的新变化，能否顺应市场的潮流，能否满足消费者的需求，都决定了商业地产的价值。

二、国外及发达地区商业地产价值增长的借鉴

国外及发达地区商业地产成功运作的案例比较多，这里选择具有代表性的纽约第五大道和北京王府井大街加以分析，从中得出对商业地产发展具有普遍借鉴意义的经验。

1.纽约第五大道

第五大道是纽约曼哈顿区的中央大街，是世界上最著名的商业街之一。第五大道与20多条街道相交，并通过设立单行线、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以专业店、专卖店和国际连锁店为主，以商品的高档优质、品牌齐全、时尚前沿等特点，树立了“最高品质与品位”的品牌效应。除了商业范畴的运营，第五大道还特别重视与区域经济要素的融合。周边毗邻中央公园、高档商务区和住宅区等，在中央公园外围还有惠特尼美国艺术馆、美国自然博物馆等文化设施，充分利用“体验经济”将商业、旅游、文化、居住、休闲、办公等要素完美结合，成为纽约的商业中心、居住中心、文化中心、购物中心和旅游中心，第五大道因而成为纽约最华贵的商业区，也是世界上地价和租金最昂贵的商业区之一。

2.北京王府井大街

王府井大街是北京最有名的商业区。王府井大街南起东长安街，北至中国美术馆，交通四通八达，可谓是占到了京城最好的地段。这条3华里长的大街，不仅有百年历史的老字号店铺，还汇集了全球著名跨国公司的众多知名品牌，小到普通的消费产品，大到顶级的奢侈品，产品种类丰富，销量极大，被称为“日进斗金”之地。王府井大街集购物、餐饮、旅游、艺术、休闲、文化等于一体，既古朴传统又时尚前卫，融汇了中西方的文化，消费者、旅游者、文化探寻者交织在此，使得这条大街的商业地产可以说是“寸土寸金”。

3.借鉴之处

纵观国外及发达地区商业地产的成功之处，几乎都涵盖了以下几方面的要素：

第一，商业地产绝不能仅仅放在商业范畴的领域来考虑，而是应该放在区域的层面去统筹考虑，对区域的各种要素发挥激活、调动、引领的作用，与区域经济产生双向互动作用。

第二，商业地产的业态组合，尽可能实现商业、文化、旅游、餐饮、办公、娱乐、体验等相结合的模式，顺应时代和潮流发展，全方位满足受众客户需求。

第三，商业地产运营要尽可能创造机会实现统一规划，统一管理，统一经营，实现经济、社会和环境效益等的最大化。

三、商业地产价值增长的建议

1.实现与区域经济的互动共赢

商业地产发展规划一定要与区域发展规划相衔接。在前期的市场调研中，要结合对政策环境和市场环境的研判，充分考虑区域的发展定位与功能、发展规模、人流集聚度、消费水平、公共设施、文化内涵、交通体系等要素，并对所在地区同类业态收益状况进行调查和了解，进而制定合理的商业地产发展定位与业态组合。

商业地产发展要融入到区域竞争力当中。商业地产应该整合区域内的各种资源，包括商务消费资源、文化资源、生态资源、景观资源等，成为区域的经济活力、文化内涵、生态环境、休闲娱乐的集中展示区，以及区域的灵魂和象征。通过发挥商业地产的规模优势，资源整合优势，品牌聚合优势等，最大限度地提升区域的核心竞争力。同时，区域竞争力的提升，也反过来进一步提升商业地产的价值。商业地产与区域经济互为依靠，互为支撑，联动发展，才能实现互利共赢。

2.探索新型商业运营模式

目前，业界关注比较多的两种新型商业运营模式，一个是O2O(online to offline)运营模式，一个是社区商业地产。

创新和完善商业地产的O2O运营模式。目前，很多商业地产已经开始探索和应用O2O运营模式，将互联网思维嫁接到实体商业地产中，把线上的消费者带到现实的商店中去，消费者在线支付购买线下的商品和服务，再到线下去享受体验和相关服务。今后，要积极创新和完善商业地产的O2O运营模式，把传统商业地产运营与电子商务有机结合，以移动互联、大数据管理和满足消费者身心体验等相结合，不断向更广和更深的领域延伸，创造商业地产的运营特色。

注重社区商业地产发展。社区商业地产与传统的城市综合体等商业地产不同，主要功能是满足社区居民消费需求，引导居民形成新的消费习惯。同时承担社区的服务功能和文化功能，更多体现的是商业地产的社会责任和社会价值。针对目前我国社区商业地产的无序和零散开发状态，社区商业地产应该由统一的专业团队来管理和运营，针对不同的社区规模和档次，制定不同的发展策略。注重提高社区商业的服务质量、参与体验度以及文化品位，争取将社区商业地产打造成为社区的服务中心、体验中心和文化中心。

3.形成产业链增值

商业生态链是很多商业地产非常重视的，如万达集团就非常重视在商业生态链上考虑项目的规划与经营。由于商业活动在价值链上呈现的是承接的模式，存在着价值增长的此消彼长，因此，只有形成产业链增值，实现商业生态链的均衡发展，才能最终实现商业地产的持续增值。

产业链增值需要做到的是合作、分担与共享。各相关利益方要形成战略同盟，共同搭建商业运营模型，完成商业项目的设计、投资、运营和管理，通过各个环节的相互衔接，完成溢价的过程。产业链上的战略同盟要共同进行市场的前期调研，对商业地产进行定位、分析和规划，主动适应市场变化。在此基础上，通过产业链的延伸，将经营风险转移，共同承担。最终，产业链上的相关利益方通过统一经营，实现价值增长的共享。

4.创新商业地产融资模式

资本运作是商业地产的生命线，尤其对于一些中小规模的商业地产来说，提高融资能力就是提高其生存能力。目前，证券化的创新融资方式成为商业地产融资的发展趋势。其中，比较常见的是股权性质的证券产品REITS（房地产信托投资基金）和债权性质的证券产品CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）。

不同的商业地产要根据自身的定位、规模以及资金运营状况，充分研究各种融资方式的优势与风险，在传统融资模式基础上，积极探索新的融资方式，最终选择适合自身的融资渠道和融资产品，为商业地产的价值增长提供根本保障。

参考文献

[1]赵翎莺.浅析发展社区商业地产的策略与实务——以中房·金谊广场为例［J］.现代商业,2012(7)：168-170．

[2]刘菲.国外著名商业街比较与分析［J］.北京工商大学学报(社会科学版),2002(9)：23-26．

商业地产运营范文第5篇

内容摘要：在激烈的市场竞争中，如何提高商业地产项目的核心竞争力是一个重要问题。本文基于价值链理论的基本原理，结合商业地产的实际情况，提出应以开发企业为主导，从招商能力、项目研发能力、运营能力、资本运作能力和资源整合能力几个方面打造商业地产的核心竞争力。

关键词：商业地产 价值链 核心竞争力

商业地产是“商业房地产”的简称，是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括餐饮、零售、健身、娱乐、休闲等用途的房地产，从经营模式、用途和功能等方面区别于普通住宅、公寓、工业厂房等房地产形式。由于商业地产价值的成长性和收益的稳定性，我国商业地产开发热度一直不减，更多企业将会加入商业地产开发的行列，市场竞争将更加激烈和残酷。因此，研究在激烈的市场竞争中如何提高商业地产项目的核心竞争力，为价值链上的开发商、投资商、运营商、经营者及消费者创造共同的价值，以实现商业地产的保值增值及利益各方的共赢极具理论意义和现实意义。

商业地产价值链

（一）价值链内涵

价值链是战略学家迈克尔•波特在《竞争优势》一书中提出的概念，他把企业内、外价值增加的活动分为基本活动和支持性活动，基本活动涉及企业生产、销售、进料后勤、发货后勤和售后服务，支持性活动涉及人事、财务、计划、研究与开发、采购等。这些互不相同但又相互关联的生产经营活动，构成了一个创造价值的动态过程，即价值链。

在经济活动中价值链无处不在，上下游企业与企业之间存在着外部价值链，企业内部各组织单元之间也构成了企业内部的价值链。价值链上每一项创造价值的活动都会对企业最终能够实现多大的价值造成影响，企业需要把各项价值活动有机地整合起来，使每个环节的价值都能得以实现，企业的总价值才能最终得以实现。

商业地产开发与运营过程中相关的价值主体比较多，本文将开发商、投资者、运营商等五个主体界定为商业地产的核心利益相关者，只探讨外部价值链环节，并着力分析外部价值主体的诉求与价值关注点，内部价值链不属于本文研究的内容。

（二）商业地产价值链

价值创造的过程是一系列利益相关主体的增值活动过程，商业地产价值增值活动的主体主要有开发商―投资商―运营商―经营者―消费者等，通过协同投入资源，承担着项目开发、资金融通、商业营运与经营、消费等不同职能，在开发和营运过程中逐环节实现知识、资本和服务的增值，进而形成了商业地产的价值链。在这几个主体中，开发商可能兼为投资商和运营商，经营者可能为多个或一个，如此则简约优化了主体和商业地产价值链。

具体而言，从开发商到投资者，再到经营者与最终消费者，实现了资产和房屋物权的一步步转移，反方向来看，在消费者得到实惠的同时，为经营者创造了价值，经营者有了营业收入则为投资者带来了租金回报，为运营商带来了管理酬金，有价值的商业地产才值得开发投资，投资者又为开发商实现了开发利润，这样在物权转移的过程中，也实现了价值的转移，从而构成了一条完整的商业地产价值链。因此，为实现项目的总体价值，商业地产开发商须从总体上考虑地产与商业，开发与运营各环节的价值活动，任何一个环节出了问题都会影响价值的流转，进而影响各方利益的实现。

商业地产包含了商业与地产两大要素，商业运营需以消费者价值为中心来进行设计，而地产开发则以开发商为主导来得以实施，因此商业地产价值链应从消费者价值角度出发，在分析辨别各价值环节利益诉求异同的基础上，在开发商主导下构建能够让参与各方获益的价值创造和分配链。

1.开发商价值。商业地产开发涉及商业项目的规划、设计、招商、销售、建设、运营管理等诸多价值活动，对于开发商而言，会特别关注的是开发初项目地块的价值与项目开发后实现的价值，这主要受项目所在地的自然环境、建筑规划、交通条件与人流基础所影响。为了更好的实现开发价值，开发商会重点关注项目的售价与租金水平、租售成交比例，以及宏观经济的发展状况及区域的市场容量等要素。

2.投资者价值。投资者在作出投资决策时希望取得的价值包括租金收益、规避风险收益、保值增值收益与降低成本收益等，希望投资能具有低风险、高收益、高增值预期的特点。为了更好的实现投资价值，投资者会重点关注投资地区的商业地产发展情况、项目的市场定位、商业运营模式、商铺的增值潜力等要素，选择有价值的投资目标进行投资。

3.运营商价值。为了更好地对商业物业进行经营管理，开发商通常会委托专业运营管理公司进行专业化运作，专业公司具备运营经验、品牌资本、人才、供应商网络、招商能力等优势。管理公司可通过运营和管理获取租金收入，还可获取市场管理费或广告费，其会重点关注开发商、投资商的经验与实力，项目的商业规划、市场经营环境等要素。

4.经营者价值。经营者会参考同类地段的租金水平，并结合自己的盈利预期选择物业所有者或与其委托的运营商签订租赁合同，然后开展经营，经营内容不同决策也会不同。经营者价值取决于自身项目的盈利能力与所在商圈的发展空间，经营者会重点关注开发商的实力、商业模式、营销环境、商铺位置与租金等。

5.消费者价值。消费者位于价值链的末端，是最终的被服务者，他们对商业地产项目的支持与否决定了项目的升值空间。消费者的价值来源于可支配收入的提高和消费成本的降低两方面。在可支配收入不变的情况下消费者的价值就取决于消费成本，消费成本主要体现在消费的便利性和低成本性上。此外，消费者还会关注品牌、消费的休闲性、个等因素。

综上所述，整合上述开发商、投资者、运营商、经营者及消费者的价值追求，才能成功开发商业项目，并最终形成项目良性运营，各方互为依存、共同受益和谐共赢的良好局面。

核心竞争力与价值链

核心竞争力概念由美国经济学家哈默和普拉哈拉德首先提出：“就短期而言，公司产品的质量和性能决定了公司的竞争力，但长期而言起决定作用的是公司的核心竞争力”。麦肯锡公司认为，核心竞争力是指某一组织内部一系列互补的知识和技能的结合，它具有使一项或多项业务达到竞争领域一流水平并具有明显优势的能力。事实上，在竞争环境中从根本上制约并决定企业自身生存、持续发展和拥有持久竞争优势的能力就是核心竞争力。

价值链与核心竞争力是两个密切联系的概念，价值链是企业从研发、设计、生产、销售及售后服务活动一系列参与价值分配与创造的全过程，而核心竞争力存在于价值活动的某一个或几个核心环节中，是企业在这些环节优于竞争对手的能力，它可以表现为研发设计能力、资本运作能力、管理能力或营销能力等，还可以表现为适应外部环境的能力。企业可以在价值活动的各环节发挥核心竞争力，为企业赢得竞争优势并带来超额利润。价值链管理的本质就是降低企业组织的经营成本，优化核心业务流程，提升企业的市场竞争力。

基于价值链理论打造商业地产的核心竞争力

结合核心竞争力的概念，本文商业地产项目的核心竞争力是指项目开发及运营过程中多方面知识与技能的有机融合，是商业地产企业对各种资源的整合能力，是在特定经营环境中的竞争优势和能力的合力。根据对商业地产价值创造各个环节的分析，笔者认为应以开发企业为主导，以招商能力、项目研发能力、运营能力、资本运作能力和资源整合能力几个方面为重点打造商业地产的核心竞争力。

（一）招商能力

如何将有竞争力的商家和商品引入开发项目，是商业地产开发需要思考的一个重要问题，目前，我国商业地产开发和投资速度远远大于商家(主力店和品牌）的开店计划，很多开发商和投资者都面临招商瓶颈和同质化竞争的困境，如何招商就显得特别重要。招商需要系统策划，统筹运作，一般在项目运作之前，开发商应就需要什么样的合作伙伴、给予对方什么利益、如何才能实现价值最大化等问题系统筹划，形成一整套方案。“主力搭架构，专卖成特色，常规获利润”是招商的基本原理，招商的第一序列是主力商家，第二序列是有特色的商家，在上述序列完成之后，其他常规店的招商问题就会迎刃而解。解决了招商问题，就为项目运营打下了基础，也为实现开发商、投资者和经营者的价值奠定了共同的基础。

（二）项目研发设计能力

这项能力主要体现在开发商进行市场调研、项目策划、建筑与商业设计这几个价值环节上，这几个环节决定了项目的发展方向与运营的成败。商业地产开发商在项目开发前就应开展与项目有关的各类商业调研，科学选址、合理定位，然后根据空间和业态组合需要进行建筑设计，打造差异化的地产项目。前瞻性的做好项目研发设计，能使项目既能满足当前的市场需求，又符合未来市场的变化趋势。对于消费者而言，商业环境舒适便利，项目具有良好的可接近性，消费者因此而节省的部分费用将会转化为商品的价格和购买量，进而间接的转化成投资者和开发商的利润。

（三）运营能力

商业运营是商业地产的核心内容，也是资本产生回报的源泉，离开了运营，项目的盈利就无从谈起。商业运营需要融合开发商及开发商委托的专业运营管理者、投资者及经营者各方的力量与智慧，在项目规划、设计及招商的全过程中，应以消费者价值为导向，考虑项目后期运营的需要，以持续经营的基本规律为标准，在全过程中对企业内外资源进行有效的整合。具体而言，项目运营包括树立项目品牌，适时调整租户和运营项目以适应市场需求，现场和物业管理、设施设备维护等内容。正是通过商业运营这个载体，经营者和消费者的价值才得以实现，也会形成开发商、投资者、运营商、经营者和消费者这一共生互动价值链体系。

（四）资本运作能力

从价值环节上看，不论是开发商，还是投资者与经营者，足够的资金实力对其都是至关重要的。由于商业项目投资巨大，投资回收期长，只有当开发商拥有的充足资金实力与资本运作能力时，建设与运营才能保持较高的水准，因而资本运作能力对于商业地产开发商而言具有特别意义。发行股票与债券是资金融通的一种重要方式，但是对于大多数开发商而言，银行融资才是最主要的方式。针对商业地产投资的特点，银行等金融机构应对优质商业地产采取倾斜性政策，设计和推出相应的中长期贷款品种满足商业项目的需要。只有解决了资金的问题，才能从根本上解决商业地产在整体招商和运营管理等方面的一系列问题，从而保证商业地产资产价值的最大化。

（五）资源整合能力

从商业地产价值链构成要素来看，开发企业只是一个各类资源的整合者，消费者最终面对的其实是一个资源整合的结果。开发商作为价值链的主导者，其核心竞争力综合表现在对价值链各环节相关资源的整合能力上，一个商业地产开发商如果缺乏对有关社会关系、资源与活动的重视和整合，即使由于某些因素而获得了暂时的成功，也不能保证其项目能得以可持续发展。

结论

综上所述，高速发展的大背景下，商业地产有着巨大的发展空间，但是其中必然有很多项目要经历种种考验，而这些考验将伴随着商业地产的发展而长期存在，因而提高商业地产的核心竞争力就显得十分重要与急迫。本文从五个方面提出了提高商业地产核心竞争力的途径，以期通过这几方面的努力，实现房地产价值与商业价值的均衡分配，促进商业地产的持续健康发展。

参考文献：

1.董金社.商业地产策划与投资运营[M].商务印书馆，2004

2.迈克尔•波特.竞争优势[M].华夏出版社，1997

3.朱明强.价值链在提高建筑业核心竞争力中的作用[J].建筑技术，2007（3）