土地政策

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土地政策范文第1篇

1.土地政策革新促进了农业产业结构和农业经济结构的调整。土地政策革新使农民成为自主经营、自负盈亏的经营主体，农民作为主要经济利益主体，会根据市场需求来决定自己所经营的产品项目，同时在国家对农民“生产什么、为谁生产、怎样生产”思想引导下，农民积极调整农业结构，根据自家土地特点安排农业结构，如在发展种植业的同时，积极发展水产养殖、果蔬花卉等，整体性的调整加快了农村由传统农业向现代农业的转变。通过这些措施，目前越南第一产业比重已降至20.4%，成绩非常显著。

2.土地政策革新促进了农业规模化经营。土地政策革新使农民获得了土地转让、租赁等权利，农民会根据自身需要和其他农户交换土地，这不仅解决了家庭联产承包制度所带来的土地过于分散的问题，而且在农户享受土地转让、出租、抵押等权利中实现了土地资源的整合、联合和联营，这为越南农业规模化经营提供了政策保障，这就是越南的“换地聚田”。特别是1997年以来，在基本土地政策的指导下，越南政府通过鼓励农民按照“自愿、民主、互利”的原则参加新型农业合作社，鼓励农户、家庭庄园和其他经济成分联合起来，来扩大生产经营规模，这使越南农业规模化经营取得了良好的经济效果。目前越南已有7000多个新型合作社，其中18个合作社已发展成为国家级的大型公司。同时20世纪90年代应运而生的“庄园经济”在越南农村也遍地开花，目前数量已逾13万，主要经营农业、畜牧业、林业、水产养殖等。这些对于引导越南从传统农业向现代化过渡具有重要意义。

3.土地政策革新促进了农村劳动力要素的合理流动。土地政策革新改变了以往农村土地集体经营，统一管理的模式，允许农民自主经营，自主管理土地，并赋予农民土地交易的权利，这使农村土地市场应运而生并逐渐发育成长起来。土地市场主要进行土地使用权交易，土地使用权交易的实行成功地推动了农村劳动力从土地上转移出来，转入第二或第三产业，促进了农村经济的多样化发展。同时转移出来的农民还有很多进入城市，为越南工业化进程提供了充足的劳动力。

4.以农民利益和农村经济发展为导向进一步促进农村土地政策革新。越南农村土地政策革新给越南的农业、农村乃至整个社会的经济发展都带来了巨大的制度辐射效应。但越南是典型的传统农业国家，各地经济发展和自然地理结构有很大的差异，土地政策在制定和推行过程中，由于具有普遍性和典型性，很少根据各地土地状况和农民自身利益来制定土地政策，这使普遍性土地政策，在个别地区没有产生相应的效果。同时，随着一些地区工业企业、交通运输、城镇扩建、农村住宅等非农业用地的不断增加，大量耕地并非依据法律程序被占，这不仅压缩了农业用土地面积，阻碍了农业的发展，而且滋生了大量的腐败现象和行为，农民利益受到侵害。同时在市场化过程中，由于国家宏观调控力度不够，在市场短期信号的影响下，很多农民频繁更换种植作物，这也造成了农业乃至社会资源的巨浪费。针对目前出现的新问题，越南党和政府应该从维护农民根本利益和确保农村经济发展角度出发，加大相关土地政策的完善和改革，如完善管理机制，越南政府可以通过颁布土地基准价格、运用税收杠杆等手段调控土地价格，打击土地投机活动；加大对土地违法的查处力度，对压榨农民、掠夺农民土地的政府官员行为做明确具体的处分规定，等等。

二、越南土地政策革新对中国社会主义新农村建设的借鉴作用

尽管越南土地政策革新存在一定的问题，但其做法仍然对中国深化农村土地制度改革具有一定的借鉴作用。

1.借鉴越南“换地聚田”的做法，解决中国“分散经营”的问题。实现社会主义新农村建设的一个亟待解决的问题是推进农村土地的适度集中和规模经营。但目前我国农地经营状况却面临着机械化生产与土地分散之间的矛盾。由于手工耕种的效率低，农民收益少，加之农民不能通过土地转让获得充分补偿，他们宁愿将土地作为自己的最后保障也不愿意低价转让土地。现在我国转移到城市的青壮年农民达到一亿多，他们或者将土地交给年迈的父母对付耕种，或者将土地抛荒。农村劳动力的这种畸形配置已经严重阻碍现代农业生产。越南的“换地聚田”的做法能够使土地在农民自愿基础上得到集中以更好地实现生产的机械化，值得我国深入学习借鉴。

土地政策范文第2篇

【关键词】土地政策；房地产调控；政策效果

房地产行业现已成为了我国的重要产业支柱，对于国民经济有着重要的促进作用。随着我国住房货币化的改革，房地产行业得到了快速的发展，满足了人民日益提高的住房要求，但同时也造成了房地产价格的日益上涨，在21世纪，我国的住房价格增长速度更是大幅度提高，普通群众的消费水平已经难以支付高额的房价，产生了一系列的经济和社会问题。在国家现行的政策中，采用了土地、财政等一系列的政策进行控制，尤其是土地政策的实施，在房地产的调控中取得了一定的效果，但其实行的效果受到了一定程度的限制，这就使得现行的调控和预期的目标存在一定的差距，土地政策在房地产的调控中发挥的作用需要对其进行综合性的评价，从而为房地产政策的调控提供有力的条件。

一、土地政策在房地产调控中存在的问题

利用土地政策进行宏观经济的调控，不仅对于开发区的清理和整顿工作具有一定的促进意义，还能够有效减少因过度投资和重复建设造成的土地资源的浪费。在政府现行的土地政策中仍存在一定的缺陷，其主要表现在：

（一）不能够进行准确的定位

在经济市场中，政府的主要作用在于发挥自身的只能租用减少在市场中存在的缺陷，保证市场公平竞争。在我国的现阶段，虽然已经形成社会主义的市场经济，但其整体仍然不够完善，因此就需要政府进行及时、有效的调控，保证市场经济秩序的顺利进行。在市场经济活动中，政府既是进行各种行为的调控的主体，也是促进其进一步发展的主体，既是利益的主体，也是在垄断的经济活动中的主体。如果政府只对自身的利益进行考虑，将土地作为促进经济增长的主要手段，就会造成土地资源的浪费。

保证政府在市场中准确的定位是利用土地政策进行房地产市场调控的关键所在。在房地产行业中，地方政府就需要进行市场调控，在考虑公众利益的前提下保证房地产调控的有效进行。

（二）现有的调控手段较少

在进行房地产需求的调控过程中，不能够实现预期的效果，多是由于现有的调控政策较少或实施不到位。房地产的需求量主要取决于人们的购买力。而货币政策和国家的财政政策有着直接的关系。我国现有的房购方式中，以抵押贷款的形式为主，因此就涉及到了货币政策、财政政策和税收政策。在现有的房地产供给的调控中，虽然存在的方式较多，但仍然存在着以下两个方面的问题：1、在进行土地调控的政策中，存在明显的单向性的特征。2、土地政策的执行中存在较长的时滞性的特点，从项目的产生到销售总体的时间约两年，而货币政策的执行时间为半年左右，因此就会对房地产市场造成一定的影响。

二、土地政策在房地产市场中的作用分析

在对房地产市场的价格造成影响的因素中包含两个两面，一种是供求关系的影响，另一个产生的成本的变化。在进行房地产市场尤其是房价的调控中，土地政策具有明显的作用。

（一）对房地产供求关系调控的作用

首先，在供给关系的影响中，土地是进行房地产生产的重要因素。在进行房地产市场的调控过程中，主要体现在供应结构、供应的总数、空间布局等方面。在进行土地规划的过程中对土地的供应结构作出相应的调整，同时对投资的数量和供应的数量进行控制；对土地供给的计划进行调整就能够对其整体的供应结构进行调整；通过土地的供给计划的调整能够对房地产的上市速度做出相应的调整。税收和金融等与土地相关的政策对于房地产的供给也存在一定的影响。在土地的的税收政策中氛围所得税、保有税和流转税三个方面。在土地税增加的同时，土地的成本就会上升，保有税上升，就会引得开放商进行土地的销售，市场中的土地供应量就会大幅度上涨。流转税增加，开发商就会减少对于土地的售出，与此同时，市场中的土地供应量就会减少。在目前的土地政策中土地抵押贷款为主要的方式之一，减少对于其进行限制的力度就会使得贷款的数量增加，同时，房地产的开发力度就会加大。限制土地的抵押贷款就会对房地产的开发形成一定程度的限制，房地产的开发力度就会大大减少。

其次，在需求关系的影响中，在对土地进行投机开发时，土地政策本身也能够成为需求的调控手段。随着土地政策的限制力度逐渐减小，就会存在土地的自由转让，投机现象就会增多，同时在市场中的土地机会存在供不应求的状况，此时就会出现土地价格的上涨。对于土地的限制力度加大，家少投机现象的产生，土地的需求量就会大大降低，也就不会出现价格的大幅度上涨的情况。

（二）调控开发成本的作用

在以往的实践中充分体现出：进行地价政策的调整能够实现房价的有效调整。在房价中，地价有着十分重要的作用。地价的上升或下跌对于房价的变化有着十分显著的影响。在我国现有的地价组成部分中，包括：进行征地所需要的安置费用、进行房地产开发的成本、以及政府获得的土地收益。在地价中，其比例相同。

征地补偿安置费用和开发成本具有的可调控的范围较小，政府获得的土地收益中择能够进行相应的调节。例如，在进行土地出让的过程中综合利用各种方式，产生的价格也就各不相同。如果采用公开出让的方式，产生的价格则较高，采用协议的方式进行土地的出让，产生的价格则较低。在土地的价格产生变动时，会对其交易的价格形成约束，房产的价格就会受到影响。由此可见，在土地政策对房地产市场的调控中，尤其是对房价的影响，不仅受到政策变化的影响较大，所产生的效果也较明显。

土地政策在对房地产市场进行调控的过程中，如果将其作为政策的调控工具，可以将其分为数量型和价格型，从调控要实现的目标来看，可以分为：对于投资市场的调控，对于整体房价的调控，对整体供应结构进行的调控。

三、利用土地政策进行宏观调控的建议

（一）切实发挥政府自身的职能

加强政府的宏观调控职能，实现经济结构的合理化调节，减少地区间存在的经济差异，减少收入的不平衡现象的产生，在进行管理的过程中，政府应适当弱化自身的管理功能，为企业和中介提供有力的发挥平台，在政府的监督下发挥自身的作用。

（二）加强土地的供应管理

完善土地政策，强化土地的供应和管理。在进行年度用地的规划时，要加强对于经济适用房和廉租房的用地规划。在市场发生变化时要能够作出及时的调整，扩大普通商品房的开发和建设，适当减少高档房地产的开发用地。

（三）合理规划利用土地

在进行土地利用的规划时要保证其高起点，充分考虑现实的经济条件对于土地的使用需求，将不同的用地进行合理规划，并保证土地的使用结构，为调控做好充分的准备，加大对于违法占用土地的管理力度。

（四）加大相关的法律法规的管理力度

在进行土地市场的管理中，加快对于土地的立法进程是保证土地政策良好实施的重要前提。在我国现有的法律制度中，《土地管理法》具有一定的管理作用，但与其相关的只能法律中仍然存在较大的缺陷。《土地法》、《农地保护法》仍需要得到进一步的实施。

参考文献

[1]严金海.中国的房价与地价：理论、实证和政策分析[J].数量经济技术经济研究，2006（15）.

[2]陈会广，刘忠原.中国普通住宅房地价关系的理论及实证研究[J].资源科学，2011（33）.

[3]王岳龙，张瑜.房价与地价之争的理性思考[J].财贸研究，2010（22）.

土地政策范文第3篇

关键词： 土地政策；房地产调控；重庆市

0 引言

2003年国家通过《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）中首次提出将土地政策作为宏观调控的手段之一，并将其与货币、金融政策等作为房地产市场宏观调控的重要手段，同时在“国六条”、“国八条”中提出将调整住房用地供应结构作为调控着力点，土地政策在房地产市场调控中的作用越来越突出。

1 参与房地产调控的土地政策分析

2003年以来国家出台了一系列房地产调控政策，且首次提出将土地政策作为宏观调控的手段之一[1]。通过对2003年以来国家及市级层面的关于房地产方面的重要文件进行分类，可以看出土地方面的调控政策主要集中在三个方面：一是调整土地供应结构，加强保障性住房用地供应[2]；二是促进闲置土地开发，提高土地利用效率；三是完善土地出让方式，提升调控的针对性。

1.1 调整土地供应结构，加强保障性住房用地供应 该项在土地调控政策中是使用频率最高的政策之一。“国八条”、“国六条”明确提出“大力调整和改善住房供应结构，将调整住房供应结构作为调控着力点”。并且国土资发〔2010〕34号、渝办发〔2010〕92号、渝办发〔2010〕357号等多个文件提出确保保障性住房、棚户区改造和自住型中小套型普通商品房用地供应不得低于住房用地供应总量的70%。

1.2 促进闲置土地开发，提高土地利用效率 2003年至今国家的土地政策中关于促进闲置土地开发的多达七项，文件中反复提出促进存量土地合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。加大闲置土地清理力度，规定对闲置房地产用地要征缴增值地价，对违法用地以及闲置土地和别墅等高档住宅用地进行全面清理。

1.3 完善土地出让方式，提升调控的针对性 具有代表性的是2006年5月“九部委‘十五条’”对出让方式进行约束，明确提出“土地供应须在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。2010年1月“国十一条”强调“综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地等因素，合理确定土地供应方式和内容”。

2 重庆市土地政策参与房地产调控的具体做法

2.1 建立了土地供应新的双轨制，促进住房制度改革 按照“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的房地产调控思路，重庆市逐步建立了“市场+保障”的双轨制住房供应体系。在保障性住房的土地税费方面实行减免政策，加大商品房中低价位和中小套型住房供应比例，对高端性住房实行限量供应和征收房产税，在全国率先大规模建设公租房，全市住房保障范围逐步扩大，公积金覆盖面和使用率不断提高，逐步探索出了新时期住房制度改革的样本，在一定程度上促进了住房制度改革，为实现“住有所居”提供了有力保障。

2.2 合理调控用地供应量及时序，基本平衡了房地产市场供求 依据全市经济社会发展水平，于每年年初下达了土地储备、征转用、整治、供地计划，合理调控了房地产用地量。形成了“形势好时集中供应一般地块、力争全面开花；形势差时大力推介优质地块、攻坚大企业大项目”的土地出让思路，实现了“按工作要求供地”向“按市场节奏供地”的转变，提前研判宏观经济形势，采取适应性的供地策略。在供应时序上，重庆市很好地把握了土地市场与房地产市场的关联性，在房地产投资出现过热苗头时，适度放缓供地节奏，避免出现大量土地闲置、房地产企业资金链断裂的现象。在房地产市场出现复苏迹象时，及时加大土地供应力度，增加商品住房开工量及有效供给。

2.3 建立了土地储备制度，增强了房地产市场的宏观调控能力 为加强房地产市场调控效果，实现城市土地资源的可持续利用，重庆市政府建立了土地储备制度，并完善了土地投放总量调控机制。截至目前，重庆市土地储备面积累计近68万亩，是土地供应总量29.4万亩的2.31倍；其中近三年储备土地14.7万亩，为近三年土地供应量12.2万亩的1.2倍。可见，建立重庆市土地储备制度，市政府可以通过土地的收购、收回和征收等手段，掌握一定数量的实物土地，牢牢把握土地出让的主动权，从而大大地增强了政府对房地产市场的宏观调控能力。

2.4 规范土地市场秩序，保障土地的有效供应 为规范土地市场秩序，保障土地的有效供应，重庆市国土房管局及时掌握房地产用地的开发利用情况，切实加强供后监管，并开展房地产用地专项整治工作，严格依法清理和查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地等违法违规用地行为。对拟供应地块逐宗进行摸排，明确土地拆迁、土地整治、供应时间，协调解决规划问题，坚持土地推介与加快土地拆迁整治并重，尽早形成“净地”。对年内具备出让条件的储备土地进行分类包装策划，区分一般地块、优质地块和重点引资地块，制定土地供应方案，为适时调整供地节奏和策略做好准备。

3 土地政策参与房地产调控效果评价

3.1 重庆市土地政策参与房地产调控取得的成效 自2003年国家宏观调控以来，重庆市顺应国家调控思路，积极采取了土地政策措施，并在住房供应结构、房地产投资、地价房价等方面取得了一定的成效。

3.1.1 中小套型和保障性住房比例逐步提高 重庆市加大保障性住房和普通商品住房用地的供应力度，将保障性住房用地列入土地供应计划优先供应，并逐步提高保障性住房用地占住宅用地供应总量的比例。2005-2007年，保障性住房建设力度加大，保障性住房所占比例逐年增加，2007年保障性住房及中小套型住房比例占住宅用地60.37%。2008年金融危机以来，由于资金实力较弱的房地产开发企业受到严重影响，中小户型普通商品房用地规模急剧下降，保障性住房及中小套型住房比例占住宅用地仅55.76%。在2009-2011年保障性住房和中小套型商品房所占比例从65.89%升至84.28%，全市住房结构逐渐优化，调控效果日益明显。

3.1.2 房地产投资比例始终保持稳定 从2003年开始重庆市房地产投资进入高速发展的阶段，为实现重庆市房地产市场平稳健康发展，市长多次明确提出“坚持每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%”。因此，重庆市严格按照2005年的“国八条”、2006年的“新国八条”和“九部委‘十五条’”以及2010年的“国十条”等文件的要求加大对房地产投资的调控力度。根据历年来数据显示，2003-2007年重庆市房地产投资占固定资产投资比例保持在25%左右，2008年下降至24.5%，近三年投资比例维持在相对较低的23.3%左右的比重。可见，全市房地产投资比例控制较好，调控效果明显。

3.1.3 地价房价增速控制较好 重庆市积极贯彻调控住房供求的各项政策措施，认真组织对稳定住房价格工作的督促检查，经过一系列的宏观调控，地价房价比维持在合理水平，房价上涨与经济发展水平相适应[3]。

地价房价比均维持在1/3以下：近年来重庆市经济发展迅速，地价也一直呈增长趋势，但地价房价比一直维持在合理水平。根据数据显示，2003-2011年地价房价比最高为33.28%，最低为16.94%，2003-2011年间重庆市的平均地价房价比为25.79%，与全国其他城市相比较低，重庆市地价房价比值较低，实现了市政府制定的地价房价比在1/3以下的目标。

房价上涨速度与经济发展相适应：2003-2011年重庆市商品房销售均价及住宅销售均价呈高速增长趋势，虽然九年间商品房销售均价增加了203.71%，住宅销售均价增加了289.37%，但就平均水平来看，住宅销售均价的环比增速平均为18.81%，与2003-2011年重庆市GDP环比平均增速17.62%相比，重庆市房价增速与经济发展速度相适应。

3.2 土地政策参与房地产调控存在的问题 尽管重庆市土地政策参与房地产调控在住房供应结构、房地产投资、地价房价取得了一定的成效，但土地政策作为调控手段，在房地产调控中仍存在一定的问题。

3.2.1 同一指向的政策制定频繁 2003年以来，国务院、相关部委了多项关于房地产的重要文件，但文件的名字一般表述为稳定住房价格、加大闲置土地利用、房地产市场平稳健康发展等。据统计，其中关键词包含“促进房地产市场持续健康发展”的12次，表现在每年平均1-2次；“加大闲置土地处罚”的5次，分别是2003、2004、2007年各一次，2006年两次；“稳定住房价格”3次，分别是2005年2次，2006年1次。政策指向基本相同，同一件事一再重复，同样的政策一再重申，如果决策者的承诺不可信，则会导致政策目标无法实现，反而往往使人产生疲惫感，不能取得较好的调控效果。

3.2.2 土地政策调控具有一定的滞后性 由于土地是房地产开发的基础，相比金融、财政方面的调控措施，土地调控对增量市场的影响最为直接，但是效果显现需要一段相当长的时间，土地政策时滞包括认识时滞、决策时滞、行动时滞和响应时滞。房地产市场外部冲击发生后，土地供应者从识别冲击到制定土地政策需要一定的认识时滞和决策时滞；土地政策制定后，从实施到对市场发生影响，又会产生一段行动时滞和响应时滞。

3.2.3 单纯的土地政策调控力度较弱 土地所有权归国家所有，土地市场发展不完善等因素，使得土地政策同金融政策、税收政策相比，不能够对土地需求产生直接的影响，无法实现整体市场的稳定均衡，土地政策对于缓和土地供需矛盾的效果是有效的。

3.2.4 土地政策执行过程中后期监管力度不足 由于目前法律比较偏重于规范企业行为，规范政府行为的法律则不足。同时政府部门也没有完全公开土地供应方面的信息，无法发挥公众的监督作用。因此，部分地方政府为追求政绩，受利益驱动，以土地来换取本地区经济总量的增长，无形中推高了土地出让价格。甚至导致一些地方政府不仅滥占土地，甚至用暴力圈占土地，还利用手中职权通过对土地的暗箱操作中饱私囊。

3.2.5 “招拍挂”土地供应方式间接推动房价上涨 土地供应方式对土地价格的变动有极大的影响，而房价中又包含地价款，因此土地供应方式必定间接影响着房价。土地出让的“招拍挂”方式在客观上提高了商品住宅用地的价格，价高者得的政策虽然公平但无疑也会增加购地成本，进而推动房价。重庆市在2007年、2010年地价和房价同时上涨幅度达到两个顶峰，说明土地供应方式对土地价格及房价产生了一定程度的影响。

4 完善土地政策参与房地产调控的政策建议

4.1 加强土地政策和财政、货币等政策的配合 目前我国房地产调控的政策选择缺乏层次感，经济下行带来人们对收入预期的改变，降低对房地产需求的释放，而紧缩的货币政策一方面直接影响房地产市场企业借款能力，进而影响投资的扩大；另一方面影响购房贷款资金需求的扩大，这些因素都对房地产市场的调整带来了影响，因此要做好政策间的松紧搭配，把握好调控力度和调控的总体方向，准确把握市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。

4.2 加强土地市场管理，改善市场机制运行的环境和条件 房地产市场的平稳健康运行与土地市场机制的运转良好有不可分割的联系。因此，要加强土地市场管理，改善土地市场机制运行的环境和条件。首先制定科学、合理的土地政策必须要遵守市场规律，遵循公开、公平、公正的原则，让资源得到合理、有效的配置；二是要改革行政管理体制，加快国土资源管理部门的职能转变，创新管理理念和管理方式，增强行政能力，提高行政效率。三是扎实做好国土资源管理的基础工作，为土地市场机制建设和运行提供可靠的基础保障。四是加强土地市场机制培育，完善市场主体利体系，完善土地价格的形成体系。

参考文献：

[1]姜爱林.20 世纪下半叶中国学者对土地政策的研究述评[J].中国当代史研究，2001，9（1）：53-61.

土地政策范文第4篇

历经数年调控,一个较为完整的政策体系已经形成

国家正式提出运用土地政策参与宏观调控是2003年,而且首先是从土地政策参与房地产市场、稳定住房价格作为重点而展开的。数年调控历程中的各种措施,逐步形成了一个完整的土地政策调控体系。

2003年6月5日,中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,收紧了地产信贷。被认为是土地政策参与宏观调控的肇端,拉开了宏观调控的序幕。该文至今仍有深远影响。

同年7月18日,国务院办公厅发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》,提出“一律暂停审批新设立和扩建各类开发区”。土地调控全面启动。

当月,国务院办公厅又发出《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》,全面清查和整顿规范各类开发区,并加强开发区建设用地的集中统一管理。自此,宏观调控开始加速。

11月,国务院发出《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》,加大治理整顿力度,纠正地方政府等待观望的态度。调控由开发区建设用地向整个土地市场延伸。

如果说,2003年的土地政策还停留在策动意义上,那么,2004年的土地政策则出现了历史性的转折。

2004年3月18日,国土资源部和监察部联合发出《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,全面推行经营性用地招拍挂出让制度,严肃查处违法违规批地用地行为。要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,即影响深远的“8・31大限”。

同年4月,国务院办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,实施“三个暂停”。5月,国土资源部发出《关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理的通知》。这两个政策实质上暂停半年农地转用审批。

最有影响的,当数2004年10月国务院印发《关于深化改革严格土地管理的决定》。该文件系统提出了严格执法,加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理;完善征地补偿和安置制度;健全土地节约利用和收益分配机制;建立完善耕地保护和土地管理的责任制度,明确土地管理的权力和责任等深化改革严格土地管理的各项措施。该文件被认为是土地参与新一轮宏观调控的标志性文件。

2005年,土地政策以总体调控为基础,在“稳定房价”、从严控制建设用地等方面发挥了重要作用,备受各界关注的“国八条”、“新国八条”、“七部委意见”等文件中,土地政策都是重头戏。

2006年,是调控政策从总量到结构转变和深化的一年。5月,总理主持召开国务院常务会议,提出住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等六项措施,称为“国六条”,开启了2006年房地产调控大幕。当月,国务院办公厅转发建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,出台了涉及税收、信贷、土地等政策、对“国六条”作了细化,即“九部委意见”。

7月,国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》,国家土地督察制度正式建立,全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用全部纳入严格监管。

8月,国务院发出《关于加强土地调控有关问题的通知》,这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后,中央政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。

11月,财政部、国土资源部和中国人民银行等部委了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》,规定从2007年1月1日起,新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍,同时调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式。地方分成的70%部分,一律全额缴入省级国库。

12月,国土资源部出台《关于实施的通知》,正式向低地价、零地价出让工业用地说“不”。

有资料显示,2003年以来,国家的涉及土地宏观调控政策的文件有50多个,形成了由宏观到微观、由原则到具体操作层面较为完整的政策体系。

调控影响显著

调控宏观经济过热,遏制固定资产投资规模过快增长

2003年以来,土地政策坚持“有保有压、区别对待”的原则,对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目不予供地。2004年土地供应219670.32公顷,比2003年减少23.3%,2005年土地供应180326.54公顷,比2004年下降17.9%。

与土地供应明显回落相比,我国经济仍保持较快增长,建设用地供应的单位面积所创造的GDP明显提高,2004年为0.73亿元/公顷,2005年达到1.01亿元/公顷,提高39%。表明土地供应的适时调整既保证了经济发展的用地需求,同时也对国民经济的平稳健康发展起到先行调节作用。

从土地供应与固定资产投资的关系来看。2004年一季度固定资产投资增速高达47.8%,在4月实行“三个暂停”后,上半年迅速回落到31%,全年为25.8%,比2003年的28.4%回落2.6个百分点,比2004年一季度回落22个百分点。2005年以来,固定资产投资增速虽呈逐月加快态势,但仍低于2003年、2004年同期水平。表明通过土地市场治理整顿和严格控制土地供应,较有效地遏制了固定资产投资规模的过快增长,对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应。

促进了经济结构调整、经济增长方式转变和区域经济的协调发展

通过“控制增量、盘活存量、市场配置”,提高了节约集约用地水平,促进经济增长方式转变。2004年、2005年的土地供应中,存量土地得到有效利用,改变了过去建设用地供应主要以新增建设用地为主的状况,各季度存量用地所占比例始终保持在50%以上的较高水平。2005年存量用地供应量占供地总量的55.9%。

同时,招拍挂制度在全国得到了全面推行。2005年全国招拍挂出让土地面积占出让总面积比例达到历年最高水平。存量土地利用的提高和市场配置土地资源的推进,控制了城市建设规模任意扩张的趋势,发挥了价格杠杆的调节作用,推动了经济增长方式由过去占用大量土地资源为代价的粗放型向集约型转变。

其次,在供地的区域结构上,2005年东部地区的土地供应比重略有下降,中西部地区有所上升,特别是工矿仓储用地和房地产开发用地,东部地区所占比例分别下降6.0个和6.3个百分点,中部地区分别增加5.7个和1.9个百分点,西部地区分别增加0.3个和4.4个百分点。

圈地和乱占耕地的势头得到遏制,耕地得到有效保护,农民利益得到维护

通过开发区清理整顿和土地违法案件的查处,基本刹住了盲目设立开发区大量“圈地”之风,遏制了乱占滥用耕地的势头。2004年、2005年共核减开发区面积301万公顷,查处违法案件16.55万件,建设占用耕地数量大幅度减少,分别比上年减少37.0%和4.1%。2004年全国农用地转用指标压减了20.3%,其中耕地转用指标压减了23.4%。同时2004年清理偿还1999年以来拖欠农民征地补偿费用175.46亿元。2005年增加给农民的征地补偿费2.3亿元。

调控房地产开发用地供应总量,房地产投资增速过快势头得到遏制

土地购置面积持续回落,开发面积比例逐步增大。2000年～2002年全国房地产开发土地购置面积每年增长30%以上。经过几年的调控,增幅明显回落。2003年房地产开发土地购置面积同比增长13.8%,2004年同比增长11.5%,2005年同比减少3.96%。2006年一季度,同比减少9.3%。与房地产购置面积同比增幅逐步减小相对应,自2004年开始,土地开发面积同比增幅呈现反向变动。2005年在全国房地产开发土地购置面积同比降低3.96%的情况下,土地开发面积20762.2万平方米,同比增加5.18%,2006年一季度开发面积5284.13万平方米,同比增加53.3%。作为房地产开发的先行条件,土地购置面积增幅的持续下降,表明房地产开发项目用地过快增长的势头受到有效约束。

与固定资产投资一致,2004年上半年房地产开发投资同比增速从一季度的41.1%迅速下降为28.7%。此后,同比增速逐季稳步下降,2004年全年房地产开发投资11538.3亿元,同比增长28.1%,增幅比2003年减少1.6个百分点。2005年全年房地产开发投资15759.3亿元,同比增长19.8%,增幅比2004年减少8.3个百分点,比固定资产投资增速减少7.4个百分点。2006年一季度房地产开发投资2793亿元,同比增长20.2%,增幅比2005年一季度减少6.5个百分点,比固定资产投资增速减少9.6个百分点。2005年上半年以来,房地产开发投资同比增速持续低于固定资产投资增速,二者增速差额有进一步扩大的迹象。这表明紧缩性土地政策和金融政策,使过快的房地产投资增速得到显著控制。

优化房地产开发用地供应结构,促进了住房供应结构的改善和房价的稳定

土地政策参与房地产业和房地产市场调控的一个明显成效是有力地改变住房的类型结构。从商品房的供地结构来看,2004年1季度～2006年3季度,普通住房供地所占比例基本保持在50%的平均水平,上下浮动大约5个百分点,经济适用房供地比例也保持稳定。当然,从调研情况看,各地对经济适用房的认识和做法不尽一致。如济南市至今没有建廉租住房,经济适用房的比例也很小,并多数供应给公务员。2004年经济适用房供地仅58公顷,2005年更少,2006年干脆没有供地。青岛市的经济适用房比例及供地比例也很低,2006年前三个季度经济适用房供地分别为23.11公顷、6.73公顷和18.65公顷。相反,有的地区和城市经济适用房供地和建房比例都比较高。

对稳定房地产价格发挥了积极作用。2005年上半年以来,各季度房屋销售价格指数、住宅价格指数、普通住宅价格指数涨幅都低于前年同期涨幅。2006年一季度,房屋销售价格同比上涨5.5%,涨幅比上季度回落1个百分点,同比减少4.3个百分点。住宅价格同比上涨6.3%,涨幅比上季度回落1.2个百分点,比2005年同期少4.2个百分点。

严格执行“招拍挂”制度,规范了市场秩序。2003年以来,经营性房地产开发用地“招拍挂”制度得到全面实施,在显化土地价格、理顺地价与房价关系的同时,规范了房地产市场秩序,创造了一个公平竞争的市场环境。2003年以来住宅价格指数与住宅用地价格指数的变化趋势和变化幅度存在一定差异,房价的涨落幅度不仅高于地价,而且有些时段背离地价,而地价的涨落幅度相对平稳,这说明进一步完善房地产开发用地“招拍挂”制度后,地价更趋合理。

一定程度上遏制了囤积土地行为。2005年,针对开发商囤积土地行为,国土资源部加大了闲置土地清理力度,取得了初步成效。在土地供应相对紧缩和强有力的监管约束下,开发企业加快了土地开发进度。2005年完成土地开发面积占同期土地购置面积的比重由2004年的49.6%上升为54.3%,2006年一季度继续上升到79%。2006年4月国土资源部联合工商总局出台《国有土地使用权出让合同补充协议》,对未能按期竣工的开发商要求支付违约金,这将进一步有效地遏制开发商囤积土地行为,使得土地供应能尽快转为商品房供应。

土地调控虽有收效但并没达到预期效果

宏观上固定资产投资增长过快,部分工业行业产能过剩依然严重

从2006年的情况看,固定资产投资并没有出现理想的回落趋势。2006年前11个月累计城镇固定资产投资增速高达26.6%,不仅是在四年持续高增长基础上的加速扩张,而且也超过了2003年、2004年过热时期的增长水平。按照中长期趋势衡量,则更是大大超过了1990年～2005年(中期)，投资平均增长20.8%和1981年～2005年长期投资平均增长20.1%的水平。2006年在建项目投资规模达到30万亿,投资在建规模偏大问题依然突出。

同时,过度投资导致部分行业产能过剩的问题仍然没有得到根本解决。钢铁、电解铝、电石、铁合金、焦炭、汽车等行业产能已经出现明显过剩;水泥、煤炭、电力、纺织等行业目前虽然产需基本平衡,但在建规模很大,上新的项目较多,潜在过剩问题明显。而且,这些行业在行业技术结构、产品结构上的不合理问题也很严重。

房地产供应结构失衡,部分地区价格上涨过快

一方面,占城市人群绝大多数的普通居民的住房需求并没有得到满足,政策所要求的小户型普通住房和经济适用房的建设未见显著增长,后者反而出现下降趋势。2005年经济适用房开发投资同比下降6.8%,2006年一季度同比仅增长2.6%。经济适用房开发投资占房地产开发总投资的比例由2004年的4.6%下降到2005年的3.6%,2006年一季度进一步下降到2.2%。另一方面,部分地区房价涨幅仍较大,北京、深圳等城市,新房价格同比上涨仍在两位数徘徊。其中北京以10.7%的涨幅名列首位。

同时,开发商囤积土地量仍然较大。1998年～2006年一季度,全国房地产开发商土地购置面积累计21.41万公顷,土地开发面积累计13.14万公顷,这表明尚有8.27万公顷已购置土地等待开发或者正在开发中。到2005年底,全国大型房地产开发公司都有大量囤积土地,个别开发商的土地囤积量高达1000公顷以上,且所囤积土地主要位于长三角、环渤海、珠三角等经济发达地区以及一些直辖市和省会城市。大量土地囤积,加大了土地供应结构调整的难度,直接影响房地产宏观调控效果。

土地调控仍面临诸多问题

虽然开始重视多种政策工具的配合,但缺乏综合运用的协调性

应当说,2003年下半年以来的一系列调控措施,与以往的宏观调控相比,开始注重综合运用信贷、土地、财税多个政策,的确取得了一定的成效。但是在运用中,主次不分明甚至各部门之间对调控目标,重点、对象、手段等理解不一致,口径不统一,沟通协调不够,造成执行上的困难,甚至出现某种混乱。例如,对房地产业和房地产市场的调控,从七部委增加到九部委,几乎用尽了所有调控工具,但是很难辨别每次调控的主要工具是什么?哪一个部门负主要责任?调控的主要目标和重点又是什么?几年对房地产市场的调控没有达到预期目的,不能说与缺乏协调性不无关系。

土地调控仍然处于被动地位

由于认识上的局限,重大的经济决策中和项目决定中,土地仍然处于“保障”、“服务”和“配合”的地位,重大项目往往是“先计划、再资金、再土地”。仍然是有了钱,就有地。同时,土地参与宏观调控并未建立起一套相应的理论体系。没有理论的支撑,科学的政策体系和制度机制就建立不起来。从这个意义上说,土地政策参与宏观调控是被动的。

经济手段调控作用有所加强,但仍以行政手段为主

尽管在宏观调控中一直强调经济手段的作用,但大量的行政手段依然是主导且仍具有明显的计划色彩,“重管制、轻引导”也是本轮宏观调控的一大特点。例如,2004年对“铁本事件”的处理,以及2006年对“郑州大学城事件”的处理,都是典型的行政手段。2003年清理整顿各类开发区的“一律暂停审批”,以及2004年“集中半年左右的时间”实施“三个暂停”等,都是带有明显的计划色彩的土地政策。

土地政策范文第5篇

关键词：土地政策；宏观调控；任务；措施

中国地大物博，而土地是人类赖以生存与发展的重要因素，还是其他社会生产生活正常运行的重要载体，更是促进社会经济发展进步的助推力。随着经济的发展和进步，人们越来越重视土地的重要性所在，因此，诸多土地政策出台，为土地的使用、运行提供了制度保障，同时不得不重视的是土地政策逐渐开始以宏观调控的手段影响着经济的发展和进步，换句话说，土地政策已经成为和财政政策、货币政策并重的宏观调控手段，因此，加强对土地政策宏观调控进行分析研究具有重要的现实意义，只有不断强化其作为宏观调控手段的作用，不断加强其相关机制的完善和协调，注重相关法律法规的完善，才能使得土地政策作为宏观调控手段的重要作用充分发挥，进而促进社会经济的进一步发展。

一、土地政策作为宏观调控手段的主要任务

1、确保经济增长

作为宏观调控手段之一的土地政策，其主要目的与任务就是确保经济的不断增长，从而促进经济社会的发展和进步，同时还应该有效保障社会经济的稳定发展和运行。如此一来，就需要做到以下几点：第一，合理控制建设用地总量与建设速度，而且还要注重土地利用结构的合理性，同时还要确保其能够与其他行业用地之间保持一定的平衡性。第二，做到“四个平衡”。具体包括土地供与求的平衡、土地供应和社会经济正常发展之间的平衡、土地供求空间布局的平衡、土地价值和社会经济总量的平衡，确保土地资产价格充分发挥其重要作用。

2、保护耕地与集约用地

当前土地利用还存在一些不足之处，比如说有些地方仍然沿用传统的经济增长方式，而且土地粗放利用现象频发，从而导致耕地的资源数量与质量大幅度下降，而建设用地却快速增加，甚至出现不合理用地现象，使得耕地遭到严重破坏。土地政策的出台对于耕地的保护作用有着重要的意义，而且对于土地的使用也有着相关的规定，对于土地的发展有着借鉴性的意义。

3、公平发展

当前，公平发展问题受到人们的进一步重视，社会发展的不公平性主要表现在地区发展的不平衡性；城乡发展相差大；农民征地权益缺乏有效保障；中低收人阶层的住房保障得不到有效解决。而土地政策的出台能够有效提升社会发展的公平性，主要表现在它可以针对土地供应、开发整理以及收益分配等内容，为其提供具有保障性的优惠政策，对于维护农民权益的长效机制进行进一步的探索分析，增加对于廉租房与经济适用房的土地供应量，从而有效营造社会发展的公平环境，为社会的和谐发展提供有效保障。

4、统筹区域土地利用

土地政策作为宏观调控的一种手段，其基本任务就是需要将区域土地统筹利用，并且注重土地利用内部结构的优化，与该区域的相关发展政策实现进一步的配合，同时还要确保土地政策对于特殊区域的调控能力得到有效发挥，比如说对于重点发展区、限制发展区或是优先发展区的调控；通过土地政策实现宏观调控能够有效加强区域土地的协调利用，有效避免了恶性竞争现象，而且对于重复建设的问题也会有极大的改善，注重徒弟的置换与调整，不断优化土地利用结构，进而更好地促进经济社会和土地经济的发展和进步。

二、强化土地政策宏观调控的措施

1、进一步完善土地政策宏观调控的长效机制

土地政策作为宏观调控的一种手段，已经取得了很好的效果，但是想要做的更好还需要进一步的完善其长效机制，具体表现在以下几个方面：首先，应该加强土地管理与耕地保护长效机制的建立。当前所表现出来的问题在于其投资规模过大，违法违规用地现象严重，耕地保护不力，所以就应该加强对土地的整顿和治理，逐渐建立起有关土地保护的长效机制。其次，还应该研究制定一系列相关的土地税收政策，逐渐建立起完善统一的土地市场。再者，建立完善的规划体系，确保其层次的分明性，边界要保持清晰，而且衔接协调要到位，进一步完善土地规划的宏观调控作用。土地政策参与宏观调控工作具有一定的长远性和战略性，需要一个完善的规划系统进行指导，只有这样，才能在真正意义上实现土地政策宏观调控的重要目标。

2、完善土地政策作为宏观调控手段的绩效评价

当前，作为宏观调控手段之一的土地政策，主要还是倾向于文字层面，缺乏具体的实践活动，只有落于实践，才能更好地实现其宏观调控功能。因此，在具体的工作中，要从实际出发，充分了解到土地管理相关工作指标和宏观调控之间的关系，以及其与国民生产总值、固定资产投资、产业结构、房地产业发展等指标之间的关系等方面的内容。所以进一步加强土地政策参与宏观调控的绩效评价指标体系的建立是很有必要的，对于其后期的发展具有重要的意义。

3、加强土地宏观调控政策与其他宏观调控政策的协调发展

现阶段，土地政策已经成为我国调控经济的主要手段之一，对于其的重视度也在不断提高，其在经济发展过程中的重要作用也是不可忽视的，随着该政策的不断成熟发展，其功能职责也趋向于明确化。但是需要注意的是，土地政策的宏观调控作用并不是独一存在的，只有和其他宏观调控政策相协调，其作用才能得到更好地发挥和完善。除了土地政策，财政政策、货币政策以及其他方面的政策都是进行宏观调控所必不可少的重要机制，只有将上述政策进行结合，使其能够协调发展，充分把握住我国当前的经济形势，进一步分析当前所有政策的具体内容，让其充分协同起来，才能确保国家经济的快速发展，也只有如此，作为我国宏观调控手段的土地政策的重要作用与功能才能够有效发挥出来，才能更好地为我国的经济发展提供条件支持。

结束语

综上所述，土地政策作为宏观调控的一种方式手段，对于经济的发展以及土地的使用有着重要的作用，笔者主要针对土地政策参与宏观调控的措施进行了分析研究，对于后期进一步强化土地管理以及经济的全面发展有着重要的借鉴意义。

参考文献

[1]侯飞.发挥土地政策宏观调控作用的对策研究[D].财政部财政科学研究所，2013.