不动产投资

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不动产投资范文第1篇

    昨日,中国保险资产管理业协会副会长陈国力在盘点2015年保险资产管理市场运行时称,保险资金的商业不动产投资增加明显,交通及民生项目下降。

    陈国力是在IAMAC调研成果通报会暨第二期媒体交流会上说上述话的。他表示,险资的基础设施债权投资计划集中在交通、能源、市政和水利行业。不动产债权投资计划集中在商业不动产、棚户区改造、保障房和土地储备。相比去年同期,投资保障房、棚户区改造等民生项目的计划数量减少3只,规模减少25.6亿元。

    保险资产投资中,保险资产管理产品对于保险行业的利润贡献起了很大稳定作用。

    陈国力首次披露了全行业保险资产管理产品注册详情。

    2015年,保险资产管理业克服“资产荒”和“项目荒”困难,产品注册稳步发展。全年共注册保险资产管理产品121只,注册规模2706.13亿元 。其中,注册基础设施债权投资计划42只,规模1027.45亿元;注册不动产债权投资计划69只,规模1019.68亿元;此外,注册项目资产支持计划5只(194亿元)、股权投资计划5只(465亿元)。

    从基础设施债权投资计划来看,平均注册规模24.46亿元,平均期限7.17年,平均收益率6.61%。与之相比,不动产债权投资计划平均规模较小、平均期限较短,分别为14.78亿元和4.95年,平均收益率较高,达到7.25%。

不动产投资范文第2篇

摘要：自中国平安于2013年7月以2.6亿英镑买入英国伦敦金融城的标志性建筑-劳合社大楼之后，中国保险业企业开始频繁出海购置不动产，并一跃成为中国对外房地产投资的主力军。本文将对我国保险业海外房地产投资的现状、进行房地产投资的原因及其存在的风险进行全面的分析，并提出相关建议。

关键词：TMT行业；海外并购；风险

一、保险业海外不动产投资现状

自2013年7月中国平安从以2.6亿英镑的高价购得伦敦金融城的标志性建筑之一―劳合社大楼后，中国保险业企业的目光开始纷纷投降海外不动产市场，且短短两年时间内，中国保险业企业已完成多笔影响巨大的海外不动产投资。中国进行海外不动产投资具有金额普遍较大，且投资标的多位于核心地段特点。中国保险业近两年的主要海外不动产投资项目如下：

二、保险业进行海外不动产投资的原因

1.收益较高且相对稳定：相对于其他投资而言，投资于不动产，尤其是商业物业比如写字楼或酒店，其投资收益率高。以中国平安并购劳合社大楼为例，中国平安买下后将有超过三分之二会租给劳合社伦敦公司，根据其支付的租金估算，若能够以相似的价格出租整座劳合社大楼，则中国平安可凭借租金收入在10年左右收回此次投资的成本，估算可得中国平安可以得到约6%～9%的年投资回报率，不可谓不高且收益稳定。

2.国内缺乏相匹配的标的：与进行海外不动产投资相比，国内的不动产投资面临投资回报率偏低的问题，以国内大多数一线城市写字楼市场为例，北京、上海、广州、深圳四个一线城市写字楼市场的净回报率目前只在4%至5%之间。

3.有助于抵御通胀：保险企业投资不动产在中长期内，能够在一定程度上抵御通货膨胀。保险资金若投资于债券等一些具有固定利息的产品，其所获得的实际收益是其名字收益减去通货膨胀的影响之后的收益，在高通胀的情况下实际收益率还有可能为负，使保险资金不能实现保值增值，甚至会贬值。而投资于海外不动产，不动产的价格会随着物价的普遍上涨而相应的增加，从而抵消一部分通货膨胀所带来的损失。因此，在通货膨胀较高的情况下，进行海外不动产投资是应对通货膨胀的一个重要手段。

4.政策的支持：2014年8月，保险业国十条公布，提出要进一步提升保险业的对外开放水平，使“引进来”和“走出去”能够更好地结合。且在国十条6个月前，保监会曾就保险业地对外投资水平作出规定，其要求保险资金境外投资余额合计不高于该公司上季末总资产的15%。按照此项规定，我国保险业在2015年初地总资产超过10万亿人民币，但是目前其海外投资地比例只占总资产地10%左右，因此保险业还有相当大地空间可以进行海外投资。

三、保险业海外不动产投资存在的风险

1.流动性风险：在进行海外不动产投资时，在所需投入的资金量较大，而收回投资所需要的时期较长，这就加大了投资资金的机会成本且降低了其变现能力，导致进行海外不动产投资的保险企业将要面临较大的流动性风险。如果保险公司突然面临了较大规模的资金需求而必须将位于海外的不动产变现时，由于在海外信息的获取较为困难可能难以寻找倒合适的交易对象，因此将很难以较为合理的价格将其出售，可能将不得不面临被迫将其折价出售的选择，而这一选择将给使保险公司蒙受较大的损失。

2.汇率风险：在海外投资不动产时，由于存在着汇兑的过程因此汇率的变动会引起投资收益的变化。而汇率又极其容易受到各种因素的影响而发生改变，比如各国政府的货币政策、财政政策、汇率政策以及国际市场供求关系等因素。因此，保险公司在进行海外不动产投资时，要对可能发生的汇率变动所带来的风险建立相对完善的防范机制来进行应对。

3.利率风险：利率风险是指在进行海外不动产投资时由于市场利率的波动使保险公司投资收益发生变动的风险，由于不动产投资所需的资金较多，所以可能面临较大的利率风险。一般来说，当市场利率上升时，不动产等长期资产可能面临资产缩水的状况，由此保险公司将面临损失。

4.人才缺乏风险：保险公司在进行海外不动产投资时，需要各方面的专业人才统筹合作，而由于保险企业的海外不动产投资刚刚起步，可能会有专业人才缺乏的问题，使保险公司在项目的可行性和操作性方面处于信息不对称的劣势，使保险公司有可能蒙受损失。

5. 经营风险：保险公司进行海外不动产投资，在交易成功后如果选择自己进行经营管理，则使保险公司也面临这这一方面较大的风险。因为物业经营管理从选择项目、控制价格到确定客户，每个环节都有其相应的风险，而保险公司缺乏进行这方面管理的经验，一旦经营出现偏差和失误，保险公司将会蒙受较大的损失。

四、建议

1. 投资前进行尽职调查：在保险企业进行海外不动产投资之前，一定要对投资标的进行详细全面的调查，慎重进行选择。需要进行调查的内容主要包括，标的所在地的经济、政治、法律、行业发展等对不动产投资可能产生影响的各种因素等。保险企业务必要在科学、求实的基础上做好投资项目的可行性研究和评估工作，以便尽可能获取详尽的信息，使企业能够有充分的信息来判断其将要投资的不动产项目是否合理。

2. 大力促进相关人才的吸收与培养：进行海外不动产投资，国内保险企业面临的一个难题就是专业人才的数量不足和经验缺乏。进行海外不动产投资的专业人员，不仅应具备不动产领域的专业知识和过硬的海外投资实践操作经验，还应该把握世界各国的经济发展趋势。当前，保险公司普遍缺乏进行海外不动产投资所需要的专业人才。在这一方面，首先保险业企业可以大力引进海外不动产投资方面的人才，另一方面也要致力于这方面人才的培养。

3. 选择恰当的投资模式：进行海外不动产投资的方式分为直接投资和间接投资。目前我国保险企业进行海外不动产投资时的主要方式是直接投资，比如购买不动产，如写字楼、酒店等。与此同时，国外保险公司在不动产投资领域，已经从直接投资为主转向间接投资为主。因为间接投资能够提升资产的流动性以及降低相应风险。我国的保险企业在进行海外不动产投资时应进行综合考虑，积极探索多种不动产投资模式，拓宽投资思路，选择最为恰当的投资模式进行投资。

4.投资和管理过程中持续的风险防范：在保险业企业进行海外不动产投资的整个过程中，包括前期调查，中期投资以及后续的管理过程都存在着各种个样的风险。因此保险公司应该建立一套完善的风险防范机制，持续对可能出现的风险进行监控，并建立能够应对可能出现的各种风险的应急系统。（作者单位：中央财经大学）

参考文献：

[1]谭艳斌.我国保险资金投资境外不动产风险防控探析[J].吉林金融研究，2014

不动产投资范文第3篇

为规范保险资金的用途,确保资金的安全性,国务院和保监会都对保险资金的运用范围进行了严格的限制。1995年,我国第一部《保险法》颁布实施,该法下禁止保险公司投资不动产。2002年对《保险法》进行了修订,修订后仍未提及保险资金可投资不动产,事实上保险资金仍禁止投资不动产。2006年经国务院批准,保险资金允许投资基础设施项目。2006年3月6日《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》首次提出允许保险资金间接投资基础设施项目,但对投资范围做了明确界定,主要包括通讯、交通、能源、环境保护、市政等国家级重点基础设施项目,有关投资比例也做了明确限定。2009年修订的《保险法》首次允许保险资金进入不动产领域,这是对保险资金运用领域的一次扩展,这也是我国保险资金投资能力的进步和保险监管逐渐理性的重要标志。2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》进一步规范了不动产投资的具体要求,主要包括四个方面:一是要求投资主体是保险公司。二是规范了投资标的的范围,保险资金只能投资成长期或成熟期的企业股权;创业期的风险投资基金,高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权、商业住宅等不能涉及,并且不能直接参与房地产开发、投资设立房地产企业;三是规范了投资方式,既可以直接投资也可以间接投资;可以直接投资不动产和企业股权。四是加强了风险控制机制。2012年保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》一方面放松了部分限制另一方面加强了风险控制要求。国家逐步放开了对保险资金运用的限制,从2006允许间接投资基础设施项目,到2012年允许间接投资不动产,六年的时间保险资金投资范围逐渐扩大,尤其是在不动>文秘站:

二、保险资金运用发展

保险业是我国国民经济中发展最快的行业之一。2013年我国保费收入已达到1.72万亿元,同比增长11.2%。保费规模已跃居全球第四位,并且与第三位十分接近。全国共有保险集团公司10家,保险公司143家,保险资产管理公司18家,其他公司3家。与保险业快速发展相伴的是保险资金积累量的不断增长,2007年到2013年,我国保险业总资产以及保险资金运用余额连续快速增长,从27000亿增长到76900亿,增长2.85倍,这部分资源如果不充分加以利用将是个巨大的浪费。相比保险资产和保险资金运用余额的快速稳步增长,投资收益差强人意。保险资金运用发展经历了曲折的过程。2001年到2003年受限于投资渠道狭窄并且又受到降息的影响,保险资金的收益率持续走低。2003年以后,为了缓解这种局面,保险资金的投资渠道逐步被放宽,政策也不断完善,在这之后收益率随之走高。2004-2007年投资收益率持续上升了一段,并且由于股票市场的繁荣2007年资金运用收益率达到12.17%的历史高位。然而2008年国际金融危机爆发,全球股市大幅下跌,保险资金也受到了很大的影响,收益率下跌至1.91%。2009年在保险公司投资结构的调整下,投资收益率又有所提升,恢复至6.41%。但在这之后到2012年,我国保险资金的运用收益率一直下降,2012年只有3.39%,创下了金融危机以来的新低。2014年中国股市走牛给保险投资带来了丰厚的收益,资金运用收益率率达到6.3%,是2010到2014五年来最高收益。保险业务利润和保险资产投资管理收益是保险业收入的两大主要来源,并且提高保险资金管理利用效率对提高保险业快速健康发展是意义重大的。然而相对国外发达保险市场的保险公司而言我国保险资金的利用率偏低,发达保险市场的保险公司资金运用率可以达到90%以上,而我国仅为30%-40%。发达保险市场保险公司的投资领域涉及股票、债券、房地产、抵押或担保贷款等;而我国保险资金运用限制多,法定投资渠道窄,这些都限制了保险资金运用发展。

三、保险资金进入不动产

目前大多保险集团仍然依靠保险业务收入产生的利润,而投资收益较低。保险资金涉入不动产领域为我国保险行业完善资产管理提供了新的途径。分析国外发达的保险市场,发现经济波动、法律监管、公司资产负债结构等多种因素对保险资金在房地产的配置受有较大影响,并且各国差异较大。在美国保险资金可用于不动产投资的比例较低仅为1%到4%,英国的比例较高,在4%至8%的范围;亚洲国家如日本、韩国的投资比例限制在3%至9%之间。比例的差异很大程度上与其制度监管要求有关,美国对保险资金直接投资不动产有严格的监管并且在投资方式和投资方面也有严格的限制,要求投资占总资产比例不高于10%。英国则较为宽松,并没有明确规定投资的范围和比例。此外,保险资金投资不动产比例还会受到行业景气度和经济波动影响。一般来说,房地产行业快速发展期,各国保险资金都会加大不动产的配置;而在萧条期,则主动降低房地产投资比例。例如美国房地产行业在经历过快发展后、特别受2008年金融海啸的冲击目前仍处于低迷期。低迷的房地产市场促使美国主要的保险公司降低房地产的资产配置。而亚洲作为新兴的经济体,房地产市场发展前景较为广阔,近年来的飞速发展带动更多的机构资金涌入,保险公司不动产配置比例的加大正是上述因素驱动的结果。我国保险资金用于不动产投资,起步晚增长快。2010年放开不动产投资政策后,投资规模增长迅速,2011年保险资金用于不动产投资的资金为330亿元,占投资总额的比例为0.59%;2013年增长为689亿元,占比为0.90%。

四、我国四大险企投资房地产情况

我国四大上市保险企业2014年投资性房地产金额为269亿元,较2013年微降3%。虽然投资额有所下降,但是涉房子公司数量却翻了一倍,由16家增至32家。四大上市保险公司有三家略微缩减了投资性房地产的金额,但涉房子公司数大幅增加,可见在战略上仍是计划在不动产投资领域加大力度的。并且从报表中看尽管压缩了投资性房地产的金额,但在地产股权投资上却增加了投资。还需注意到的一点是,2014四大上市险企在投资性房地产金额的减少与保监会的在2014年出台的监管政策有很大关系。2014年6月保监会下发《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》,要求保险公司已经采用公允价值计量的投资性房地产,以2014年3月31日账面余额为基准,不得再确认新的评估增值。并且采用成本计量的投资性房地产不得改用公允价值计量。这很大程度上影响了在房地产投资的金额确认,使得账面上用于房地产投资的金额减少。

五、建议

不动产投资范文第4篇

不可否认，房地产投资是城市化发展的必然组成部分，三十年的改革开放和城市化经验已经充分证明房地产开发对城市化发展起到了积极的推动作用。但是，房地产开发不是城市化发展的全部，更不是唯一的动力。城市人口的多样性决定了就业的多样性、消费的多样性、生活方式的多样性。由此决定了城市产业的多元化，形成合力，以顺应城市的协调发展。当然，每个城市都有自己历史、人为、资源、基础的不同，就应当有各自不同的产业规划和设计，必须战略思考、可持续发展。中央政府的创新驱动、转型升级思想切中时弊，应当坚定贯彻。

城市化必然带来人口涌向城市，其中很大一部分来自农村的人口。不可否认，城市化进程需要农村人口的加盟，三十年的改革开放成果蕴含着农民和城市新移民的辛劳和智慧，但是，农村和城市的差异客观存在，农民对城市是否具备必要了解，是否从物质上和心理上做好了在城市工作和生活的准备？城市是否准备了接纳农民的制度和管理上的准备？

每一个城市都有历史文化的沉淀和传承，也都有多年形成的规范和习惯，城市发展需要创新，但也不能过度稀释他的“精髓”。人口结构的不合理还是社会治安和刑事犯罪的严重隐患。据此，城市人口应当有计划、有针对性的进行结构上的配置，并保持其主体部分的相当稳定。

城市需要严格管理的，必须承认，城市管理对于我们国家来讲是一门新课程，很多政府机构并不具备完善的管理机制，也缺乏高层次的管理人才。近年来，城市管理中乱象丛生，案件频发。急需解决的是官员腐败问题、权力制约问题、干部选拔问题、服务政府和责任政府的建设问题、人浮于事问题等等。政府是城市管理的主体和核心，必须从制度上完善政府运行机制，其重点是“依法行政”。

不动产投资范文第5篇

险企“新贵”安邦保险与万豪争夺喜达屋的对决虽然以安邦的退出落幕，但是频频出手“海淘”不动产的中国险企依然气势如虹。尤其是在低利率趋势下，“资产配置荒”的忧虑仍在加剧，庞大的保险资金该如何找到一个合适的投资出口？

可以预见的是，在国内利差逐步收窄的预期下，部分险企正在通过投资境外不动产这一方式，开启多币种、多元化的资产管理模式。面对险资出海，监管层如何协调投资收益率、风险管控能力和偿付能力充足率这三者的关系？这是一个值得思考的问题。

险资忙于“出海”

自 2013 年 7 月中国平安以2.6亿英镑的高价购得伦敦金融城的标志性建筑之一――劳合社大楼后，中国保险业企业的目光开始纷纷投向海外不动产市场。从中国人寿出资7.95亿英镑买下10 Upper Bank Street大楼 70%控股权，到阳光保险出价2.3亿美元将曼哈顿的巴卡拉酒店收入囊中，再到安邦保险“插手”喜达屋等，不到三年时间，中国保险业企业已完成多笔影响巨大的海外不动产投资。保守计算，仅国内营收排名前10的保险公司砸向海外地产的资金至少有40多亿美元。

中国进行海外不动产投资金额普遍较大，且投资标的多位于核心地段。

目前，全球大多数国家将大约6%的保险资金投资于房地产，其中20%投资于海外市场。但是中国保险资金远远低于这一水平。统计数据显示，截至2015年末，保险业境外投资额约360亿美金，折合2000多亿元人民币，仅占总资产的1.9%。

仲量联行的研究报告显示，中国的海外房地产投资主体趋于多元化，保险公司成为重要的新生力量。相较以往的试水，“险资出海”已逐渐步入快速发展阶段。从长期而言，按照现在的发展趋势与节奏，中国险资在境外的房地产直接投资有望达到2400亿美元。

国内险企布局海外地产虽然时间不长，但区别于先前惯用单枪匹马的商业手法，如今保险公司更侧重合纵连横的资本策略，投资基金或与海外机构联手成立合资公司，这样既能迅速熟悉当地市场，也能有效获取投资相关专业信息，同时又分散了投资风险。

回报大于风险

多位业内人士对《财经国家周刊》记者表示，中资保险热衷于海外房地产，是因为此类资产本身彰显出了风险较低和收益较高的优点。

首先，相比国内而言，海外不动产市场更加成熟，投资回报率也更为稳定。以中国平安并购劳合社大楼为例，中国平安买下后将有超过三分之二会租给劳合社伦敦公司，根据其支付的租金估算，若能够以相似的价格出租整座劳合社大楼，则中国平安可凭借租金收入在 10 年左右收回此次投资的成本，估算下来，中国平安可以得到约6%-9%的年投资回报率，不可谓不高，且收益稳定。

其次，国内缺乏相匹配的标的。与进行海外不动产投资相比，国内的不动产投资面临投资回报率偏低的问题，以国内大多数一线城市写字楼市场为例，北京、上海、广州、深圳四个一线城市写字楼市场的净回报率目前只有5%左右。

再次，有助于抵御通胀。保险企业投资不动产在中长期内，能够在一定程度上抵御通货膨胀。保险资金若投资于债券等一些具有固定利息的产品，其所获得的实际收益是其名义收益减去通货膨胀的影响之后的收益，在高通胀的情况下实际收益率还有可能为负。

目前发达国家短期并不会实质性改变“低利率”或“零利率”货币政策，这对不少投资渠道构成了价格压制。因此，中资保险未来对海外权益类资产或将有所收敛，而另类资产的投资势必加码，不动产就是一个很好的选择。

虽然收益显而易见，但是也有业内也有不少声音，担心险资出海的多重风险。

“险资海外布局不动产主要面临三大风险。”标准普尔信用分析师陈优妮表示，首先是流动性风险。在进行海外不动产投资时，所需投入的资金量较大，而收回投资所需要的时期较长，这就加大了投资资金的机会成本且降低了其变现能力，导致进行海外不动产投资的保险企业将要面临较大的流动性风险。

其次，汇率风险。在投资海外不动产时，由于存在着汇兑的过程因此汇率的变动会引起投资收益的变化。

再次，利率风险。当市场利率上升时，不动产等长期资产可能面临资产缩水的状况。

监管政策松绑

险企“海淘”不动产与监管层逐渐放松的险资管控密切相关。

2014 年 8 月，保险业“国十条”公布，提出要进一步提升保险业的对外开放水平，使 “引进来”和 “走出去”能够更好地结合。

而“国十条”前6 个月，保监会曾就保险业的对外投资水平做出规定，其要求保险资金境外投资余额合计不高于该公司上季末总资产的 15%。统计数据显示，截至2015年末，保险业境外投资额仅占总资产的1.9%，距监管层规定的15%的境外投资上限还有相当大的距离。

今年“十三五”规划纲要明确提出，支持保险业走出去，拓展保险资金境外投资范围。这就意味着，今后5年，在政策支持下，保险业境外投资将迎来提速期。

保监会副主席陈文辉表示，保险资金海外投资刚刚开始。保险业“走出去”既是国家战略发展的需要，也是保险业自身发展的需要。

面对险资的出海，监管层如何协调投资收益率、风险管控能力和偿付能力充足率这三者的关系？

《财经国家周刊》记者获悉，为了合理引导保险资金投资海外优质标的，防范相关风险，监管层也将采取一系列措施：

保监会将坚持“放开前端，管住后端”的总体思路，建立健全现代化多层次的资金运用监管体系，牢牢守住风险底线。

首先，加强风险监测和预警。加强保险资金运用监管信息化水平，完善风险监测体系，进一步加强对重点风险领域和重点风险公司的风险监测工作，提高风险监测的针对性和有效性，抓早抓小。