维修基金论文

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维修基金论文范文第1篇

1.1提高员工满意度

提高员工的满意度有助于工作绩效的提升，想要提高员工的满意度首先应该充分了解员工的需求。在有关带薪休假问题的网络调查中，有64.81％的投票者会主动要求带薪休假(表1)。值得注意的是：调查始于2009年1月16日，即金融危机已经波及到中国，此时大多数人仍然存在“带薪休假”这一需求。

1.2降低人才身心有形损耗

有形损耗是指人力资源在工作中引起的体能过度消耗，使劳动者的工作效率明显下降，具体表现为因工作引发的生理性疲劳、疾病以及劳动者因生命自然周期导致的衰老。生理性疲劳是由于工作强度过大、时间持续过长或压力过大造成的，它可能造成生理疾病的发生，以及心理方面的注意力不集中，创新能力的缺失等。广东省曾推行过“强制休假”，这样做就是为了避免积劳成疾或身心疲惫造成的工作效率低下。

1.3传递企业文化与价值观

企业文化与价值观影响着企业员工的日常行为，良好的企业文化不仅有助于企业未来整体的发展，而且可以提升企业内部员工的幸福感与归属感。如果企业能够满足员工带薪休假这一需求，那么传递的是一种企业关怀员工的企业文化，让员工能够切实感受到企业与自身不是一种简单的经济契约关系，从而提升员工的忠诚度。

2金融危机背景下带薪休假的重要性

在金融危机的大背景下，带薪休假对于不同类型的企业如何发挥作用呢?

2.1裁员企业

裁员企业的留职员工由于担心自己会是下一个被裁员对象，因此在工作时无法集中精神；与其他员工分享工作经验或是讨论工作问题时更是有所保留，因为担心其他人在进步的同时导致自身的淘汰。

在感受到强烈危机感的留职员工中推行带薪休假，可以缓解紧张的情绪，让其感受到在不景气的大环境下企业依旧关注员工需求，留职员工的工作状况不会因裁员发生较大的改变。通过提高员工满意度来增强其工作积极性，传递“人文关怀”来稳定人心。

2.2减薪企业

选择减薪方式的企业通常认为相对于裁员来说员工对减薪的接受度更高。为了避免裁员导致的人心涣散，希望通过减薪来降低运营成本；另外是由于当前裁员的成本大于经济复苏后再招聘成本，这种企业一般在员工人行之初投入了大量的成本用于培训且挑选机制严苛，因此裁员会带来更大的损失。

不论是哪种原因导致的减薪，对于平时不注重员工归属感培养的企业来说，都有可能导致核心人员的流失。’具有独特技能的技术人员和经验丰富的管理人员对于企业来说是不可或缺的，无论外部经济环境如何变化，这一类人都是其他企业争相抢夺的对象。当前在一阵阵裁员风中各地都掀起了一股人才抄底潮，此时企业采取减薪措施伤害了核心人员的利益，极有可能导致其自行离职。

利用带薪休假对核心员工进行补偿是降低其离职风险的有效手段。企业从关注个人身心健康和职业发展需要的初衷出发，根据核心员工的具体需求，给予带薪休假，供其旅游或参与培训，报销旅行或培训费用，提升其幸福感，从而增强忠诚度。

2.3不减薪裁员企业

由于当前的企业运营问题没有严重到必须通过裁员减薪来解决，此时企业认为与其裁员造成人心惶惶不如通过不裁员减薪来团结员工。那么带薪休假可以给予因产品需求减少而暂时空闲的员工，让其自主选择安排时间。

在经济疲软的当下，不少人都出现了危机意识，并且强烈希望通过多方位学习来提高自身竞争力。不仅是员工，企业也应该认识到只有不断学习的组织才能应付复杂多变的环境。因此，不论是企业组织内训，或是鼓励员工在外参与培训都能够促使组织内部进一步加固终身学习的企业文化；通过培训增强员工的多样性发展，不仅能够为企业带来新思维，而且在企业内部结构调整的时候能够使员工更快更好的适应工作的变化。带薪休假正是为培训提供了一个不可或缺的时间条件。3落实带薪休假需要企业的认同与政府的引导

有网络调查显示当前76.89％的民众没有享受过带薪休假(表2)。如何改变当前带薪休假受众少的情况?调查结果一面倒的偏向了政府的引导。这充分说明了群众对政府的依赖和对其较高的期望值。

早在2007年年末，国务院就出台了《职工带薪年休假条例》。但时至2009年初，仍有如此多数量的受访者没有享受到带薪休假。可见，仅仅依靠政府的引导是不够的。当企业没有意识到带薪休假对企业本身带来的实际益处时，他们会认为带薪休假是国家强加给企业的负担。因此要将带薪休假落实到位，必须做到以下几点：

3.1企业的认同

只有企业自觉地鼓励员工休假，带薪休假才能真正实现。由前文有关带薪休假的作用分析可以看出：对于企业内部员工来说，带薪休假作为一项可以提高员工满意度的员工福利，可以间接提高员工工作效率，而且在传递企业关怀文化的同时提升了员工归属感，因此，当前金融危机下的企业更应该对员工的这一需求给予足够重视。

2008年末，金融危机导致欧美国家购买力下降，进而引发我国沿海出口型企业出现倒闭裁员潮，他国贸易保护主义的抬头对我国受到国外需求减少而导致生存困难的外向型企业来说无疑是雪上加霜。现今社会，企业之间的联系日益紧密，一个企业的生产销售各环节牵扯着其他多个企业，最终产品的销售情况对多家企业的运营发展产生影响。如果各个企业都能够意识到各行各业之间相互联系与依存的关系，鼓励员工通过带薪休假进行消费，那么在帮助其他产业的同时也是在帮助自己。

3.2企业在沟通的基础上制定带薪休假方案

表2中，在落实带薪休假这个问题上员工对领导作为的选项选择比例如此之低，看来雇佣双方的沟通出现了问题。沟通问题的出现必将导致企业与员工之间的不信任，如果双方的联系仅仅是靠一纸合同，那么员工对于企业来说毫无归属感可言，不仅是工作积极性会降低，而且离职率也会大大提高。

因此各企业应该根据自身情况与员工进行充分沟通来施行带薪休假，除听取员工的意见来安排其带薪休假的时间段和长短外，对于不能批准休假的，给予员工正当的理由，通过修改休假时间或其他方式来弥补。

3.3政府的适当引导

在当前严峻的经济形势下，企业可能会提出带薪休假增加了运营成本，或是企业少有带薪休假的先例，因此不主动施行，这时还需要政府的进一步引导。对于积极鼓励员工带薪休假的企业，在纳税方面可以给予适当的优惠；另外，发放机票或景点优惠券给企业，由企业根据员工工作绩效做出奖励。

维修基金论文范文第2篇

关键词物业管理服务物业管理条例物业纠纷

物业管理服务,是指具备资质条件的物业管理服务公司接受业主的委托,按照合同的约定,对受托管理的建筑物及其附属设施进行维修、养护以及提供其他专业化、社会化的服务。自我国首家物业管理服务公司――深圳市物业管理服务公司于1993年3月成立以来，我国的物业管理服务已风风雨雨地走过18年，物业管理服务行业已呈现出欣欣向荣的态势，但由于我国物业管理服务起步晚，业主和相关当事人法制意识差，以及物业管理服务法制的不完善，我国的物业管理服务在现实中也存在着不少的问题。本文拟从物业管理服务的现状出发，分析物业管理服务的现实困境，提出物业管理服务立法上的突破对策，与各位同仁商榷。

物业管理服务实践中存在的问题

2003年5月28日国务院第9次常务会会议通过《物业管理条例》，同年9月1日正式施行。四年后，2007年8月26日中国国务院总理签署国务院令，公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。可以说修改后的物业管理条例的内容在理论上更加完善了，然而在实践中施行起来，却依然存在如下几个问题：

1、业主委员会的法律地位不明确。物管条例第八条规定：“物业管理服务区域内的全体业主组成业主大会。”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项。”这一规定从立法上说似乎明确了业主委员会的法律地位，但是，实际操作起来却有不少困难，学术界和法律界对其法律地位也存在争议。有人认为，业主委员会属于《民事诉讼法》中规定的“其他组织”，有人则认为，业主委员会既不属于法人．也不属于其他组织，它根本无诉讼主体资格。就拿众所周知的福州海景花园的业主委员会告物业管理公司一案来说，因业主委员会法律地位不明确，致使此案败诉。业主委员会法律地位不明确，使业主委员会处于尴尬的处境，也不利于保护广大业主的合法权益，长此以往，容易造成社会的不稳定。

2、开发商与物业服务企业责权利不对等。物管条例第24条规定国家“提倡”建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。然而，在实际操作中，不少地产开发商自行组建物业服务企业，并将其建设中的质量、服务承诺推到物业服务企业头上，使其成为“替罪羊”。

3、业主大会与建设单位、物业服务企业地位不平等，易引起双方的矛盾冲突。按条例规定，业主大会是业余的松散的没有法律地位的非赢利组织，而业主委员会只是其执行机构，法无明文规定业主大会或业主委员会有诉讼主体资格。而建设单位、物业服务企业却是具有法人地位的商业性组织，这种法律地位的不平等必然导致权利义务的不对称，如建设单位能自行决定挪用专项维修资金，物业服务企业有权决定提高物业管理服务费，自行出卖或出租公共停车场等。当业主想按法律规定解聘物业服务企业时，就会发生新旧保安齐上阵的景观，殴打业主委员会成员，其后果可想而知。

4、房管部门有权利、义务却无处罚责任，导致业主大会无法及时召开，业主委员会无法及时成立，业主与物业服务企业发生矛盾时无法及时有效地解决。从实际操作来看，一是房管局作为传统体制下的国家管理部门，却在原有基础上无故增加其负担，而得不到相应报酬，这在市场经济体制下是难以调动其积极性的；二是业主大会早已被看成是物业服务企业的“对手”，如果其按时成立又有相应地物业所有权权利，物业服务企业就有被监督的可能，再加上政府部门的监督，物业服务企业想投机也是难上加难，只好循规蹈矩，不敢重蹈其咎，所以他们是极不愿意成立业主大会的。在此情况下，如业主大会遭遇阻挠时，地方房屋管理部门应当如何做，如地方房管部门未尽其职时，又应当如何承担失职责任？这些问题由于物业管理条例未曾规定，所以，在实际操作中，地方房管部门几乎都不管。

二、完善物业管理服务立法的对策

前面已经提到，我国物业管理服务在立法与实践中的困境极不利于保护业主的合法权益，不利于社会的安定团结，因此，完善我国现行物业管理服务方面的法规，是解决上述困境必须着力解决的一项问题。有鉴于此，特提出以下解决思路：

1、立法上明确划分建设单位与物业服务企业的权利、义务和责任（包括前期物业管理）。首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业服务管理，其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例（如30%-50%）或首次交付使用达到一定期限，房管部门必须组织业主筹备召开业主大会，成立业主委员会，如果建设单位或物业服务企业阻挠业主委员会的成立，那么一定比例（如10-15%）的业主可向房管部门申请强制成立业主委员会，房管部门应当给予支持，否则，业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼，状告房管部门“不作为”。

2、立法应明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业服务企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。业主委员会的产生，体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。它由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。可以说，成立业主委员会这样的法律主体，是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。因此，法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格，业主委员会是大会的执行机构，它负责实施其决议，代表业主大会对物业进行有效管理。这有利于改变业主与物业服务企业权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。

3、用法规或司法解释明确物业服务企业与业主的关系――服务与被服务、被委托与委托的合同关系；业主大会与政府的关系，它们之间是互相配合，互相支持，互相协助的关系。这一规定能更有针对性地解决物业管理服务纠纷，与此同时，政府部门也应指导业主大会开展工作，两者相互配合，互相支持，互相协助，共同搞好物业管理服务区域内的安保卫生、交通、绿化等工作。

4、建立专项维修基金管理委员会。专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位．建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。

5、明确地方房管部门的失职责任，把物业管理服务的监督权授予广大业主。根据国务院《行政法规制定程序条例》“起草行政法规，应当符合体现行政机关的职权与责任相统一的原则，在赋予有关行政机关必要的职权的同时，应当规定其行使职权的条件、程序和应承担的责任”的规定。物管条例应当补充规定地方房地产行政管理部门对业主大会成立遭遇阻挠应承担的责任及其失职时应当承担的责任。广大业主也可以行使监督权，只有如此，才能够确保物业管理服务的规范化。

参考文献：

1、《物业管理条例》 国务院办公厅，2007年8月26日

维修基金论文范文第3篇

【论文摘要】物业管理服务采购是新兴的一种服务采购项目，文章在阐述物业管理服务价格构成的基础上，探讨了审价的重点：一是审查其价格构成，二是审查其定价方法，同时指出了应注意的问题。

物业管理服务是指接受委托的物业管理公司，对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务。物业管理服务是通过对业主的服务、对财产的养护、对环境的保护等实现的，物业管理公司提供的服务产品是一种无形产品，本身虽然不创造物质产品，但其与物质产品一样，也是一种商品。物业管理服务价格，是指物业管理公司因提供物业管理服务而向物业产权人、使用人收取的费用。物业管理服务采购审价，是指采购主体因采购物业管理服务，而对物业管理服务价格进行的成本和利润审查，并核准价格的行为。

一、物业管理服务价格的特点

物业管理服务价格除了具备一般商品价格的特征外，还具有以下特点：一是物业管理服务价格是物业管理公司付出抽象的一般人类劳动之后的价值的表现。二是物业管理服务价格的载体不是有形产品，而是无形产品，即服务。三是物业管理服务价值形成过程不同于一般商品价值形成过程。一般商品的价值形成是在商品生产、流通环节进行的，而物业管理服务的价值形成，生产和消费几乎同时进行。四是物业管理服务价格的多样性。同一种物业管理服务在不同地区或服务对象上表现差别较大，因而其价格也灵活多样。

二、物业管理服务采购审价依据

物业管理服务采购审价，主要依据应是物业管理服务的价值和使用价值。物业管理服务凝结着物业管理人员的劳动，同样具有价值和使用价值。由于物业管理服务的无形性，服务的等级层次很难具体地加以定义和解释，因此物业管理服务的质量高低，或使用价值大小，由物业产权人或物业使用人因物业管理服务而得到满足的程度来判别。物业管理服务采购审价的重点，一是审查其价格构成，二是审查其定价方法。

三、物业管理服务价格构成的审查

物业管理服务价格一般包括装修垃圾清运费、保洁费、保安费、机动车存车费、非机动车存车费、绿化费、化粪池清淘费、房屋小修费、房屋中修费、小区共用设施维修费、电梯使用费、电梯维修费、高压水泵费、共用天线费等项目，具体内容根据业主要求而不同。当物业的产权与使用权分离时，这些收费项目有的由物业使用人支付，有的由产权人支付；产权与使用权统一时，则由业主支付。其中，房屋小修费、房屋中修费、小区共用设施维修费、电梯维修费、高压水泵费、共用天线费属于维修基金，内容较为复杂，一般应与物业管理公司事先签订服务合同，并在合同中明确约定。

四、物业管理服务定价方法的审查

物业管理服务定价方法，一是采用成本导向定价，即物业管理服务价格由成本加上按成本利润率计算的合理利润构成。二是竞争导向定价，即以竞争者的价格水平作为物业管理公司定价的参照或依据，适用于已实现服务标准化的行业。三是需求导向定价，即以业主对物业管理服务价值的认知程度和需求强度为依据来确定价格，服务的非货币因素对消费者的服务价值认知有着重要的影响，而这种影响程度难以度量，物业管理公司对服务价格的调整难免出现偏差，从而导致服务的价格水平相对于业主的服务价值认知程度失衡，不是过高就是偏低。对于竞争导向定价和需求导向定价的物业管理服务采购价格的审查，应结合具体采购方式，分招标采购、竞争性谈判、询价采购等方式，分别采用比价等方法进行审价。对于成本导向定价的物业管理服务采购价格的审查，则应对物业管理服务的成本和利润进行分析和计算。

1、物业管理服务成本

一是材料费，指提供物业管理服务时消耗的材料，如保洁使用的抹布、扫帚等，属日常消耗性质。二是人工费，指提供物业管理服务的人员劳动报酬，包括工资、奖金 、津贴等，不包括福利费用。三是设备使用费，指提供物业管理服务时所使用设备的折旧和器具的摊销。不包括设备器具的购置费，因为这些设备器具属于物业管理公司开展业务、提供服务的必备固定资产或低值易耗品。审价时应注意，管理费用是物业管理公司的管理部门维持正常运转的开支，如办公用品、管理人员工资、审计费、律师费、业务招待费、提供物业管理服务人员的福利费等，以及物业管理公司的销售费用如广告费等，均为物业管理公司开展经营业务的期间费用，应由物业管理公司从经营利润中支付，而非经营成本，即这些费用不应作为物业管理服务的价格组成部分。

2、物业管理服务利润

物业管理服务的利润，属于物业管理服务单位的正常经营利润，作为物业管理服务价格的组成部分，是正当合理的，但其目标利润应以社会平均成本利润率为标准确定。审价时应注意对超过社会平均成本利润率的部分予以审减，以维护采购主体的利益。

【参考文献】

[1] 杜江南：从物业管理的服务价格看行业公平竞争[j].城市开发，2001（7）.

[2] 刘玉明：军队物资采购审价工作刍议[j].军队采购与物流，2004（4）.

[3] 李永福：对我国物业管理运行程序探讨[j].经济师，2005（3）.

维修基金论文范文第4篇

    论文摘要:新世纪的来临,人类社会的发展也进入了一个新时期,即新经济时代。它引发了整个经济和社会生活的变革,面对挑战,我国住宅产业如何发展才能提高行业的整体效益,文章从五个方面进行了探讨。

    一、经营理念的现代化

    众所周知,世界经济已经进入了一种与传统经济不同的可实现高增长、低通胀的经济运行状态,即“知识经济时代”或“新经济时代”,它的本质是以知识创新和信息传播来推动经济高速增长,依靠增加产品的科技含量来发展生产,而不是单纯地依靠增加产量来发展生产主要表现为产品质量、档次的提升。由于提高科技含量只是使产品提高了附加值,不增加产品的数量;信息则是无形的、非物质实体的,当然也不会造成物质形态的产品积压。因而就能成功避免产品积压问题,这在目前住宅市场空置房总量仍居高不下的情况下.尤其具有现实意义。

    “新经济”给予我们住宅产业最主要的启示,就是要与时俱进地树立起新的理念、其中很重要的一个理念就是追求“规模效益、知识效益,氰息效益”相统一。即不再单纯地追求规模经营、规模效益,而是把规模、知识、言息三个效益放在起.通盘筹划,综合考虑。一方面提高产品科技含量;另方面利用信息来捕捉商机,加强市场调查和市场预测,选准市场细分日标,拓展营销,求得利润最大化。

    日前,一些开发企业日益看中大盘开发,一些舆论也宣称地产开发进入大盘时代_这固然有其必要性和合理性,因为大盘较易营造良好的居住环境.有利于降低开发成本和开展营销,可以获得规模效益。从城市规划来看,也利于盘活老城区)、口,改善城市的功能布局。但是大盘开发受外部环境因素影响大,风险也大,容易造成大量空置。而城市里的许多零星地块也重待我们去开发利用,如出让用地的剩余小地块,规划里模糊的地块边缘的小地块,化整为零批出的小地块等这些地块有其本身的卖点、首先是地段较好.交通便捷,易与外界交流;其次,由于地块狭小,多以建高层为主,视野开阔;而且开发周期短,利于资金周转,风险也相对较小:开发商如果在提高产品的科技和信息含量上做足文章,开发出具有卜分鲜明的个性特色的现代化产品,做小盘也是可以取得好效益的。

    二、产品品质的现代化

    住宅产业发展进步的标志,要看住宅总体性能,及产品品质的现代化程度知识经济和信息社会的来临,带动了整个社会文明以及生活观念的进步,引发了对住宅性能新的定义与要求。人们对住宅的质量要求不仅是工程质量,还有功能质量、环境质量、物业管理的服务质量、人文质量和文化氛围质量住宅不再仅能住,还有对居住舒适、方便、安全以及住宅智能化、对外信息联络等多方面的要求。目前,已经有一批具有新经济意识或信息产业背景的投资者进人了住宅产业,他们把重点放在了提高住宅产品的科技含量和信息含量上,使产业发展增加了新的动力和活力。同时,资深业者也在迅速提高对新经济时代来临的敏感度,出现了许多优秀的作品,这些成功的楼盘,除了更提高户型、朝向.环境、生活社区服务等方面的传统品质以外,而且又努力增加了新体系、新结构、新工艺方面的新品质,以及网络、宽带等智能化社区,“居家与办公融为一体”等充满信息时代的特征舰点.以提高商品的现代化水平,增加新的卖点。

    三、住宅生产的现代化

    如何能高效地开发出物美价廉、有特色卖点的房地产商品,抢占市场先机,争取好的效户益,成了当前一个非常现实的问题。而要提高住宅开发的效率和质量,就必须推动住宅生产的现代化。与发达国家相比,我国住宅生产中部品化和部品生产工业化水平还很低,住宅施工中科技进步贡献率远远低于资本投入贡献率。手工操作的生产方式,必然建设周期长,成本消耗高,经济效率低。我国住宅建设劳动生产率,人均竣工面积多年来在30平方米左右徘徊,发达国家一般在120-140平方米之间,我们仅占其1/5一1/6,而能源消耗却是发达国家的3-4倍,且建筑质量通病也大量存在。住宅产业要改变这种高投入、低效率的状况,就必须加快我国住宅部品化和部品生产工业化的进程。即以提高劳动生产率和工程质量为目标,按现代化生产方式和高技术组合改造传统建筑施工体系,采用先进技术、工艺和设备实行科学的施工组织和管理,推行标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会化大生产,实现技术进步贡献与劳动生产率的双增长四、住宅流通的现代化从当前房地产业运行状况、产业结构来看,流通环节相对薄弱。一是开发商的销售理念陈旧落后,且缺乏诚信意识;二是销售方式仍以手工作坊式为主,个人开发个人出售,一家一个售房部,尚未形成社会化、专业化、规模化的营销网络;三是中介服务发展较慢.且缺乏规范。以致造成行业整体销售效率低、成本高等间题:

    解决流通环节的通病,要在优化产业结构方面下功夫,即要实现住宅产业内各个行业和专业的优化配置和专业分工的细化,以实现流通环节的现代化,改变一个开发企业横跨生产、流通、消费整个产业链的状况。

    分工细化是社会生产力进步的表现.也是促进生产力发展的主要因素。针对目前住宅流通市场的低效率运作状态.应当加快培育社会化、专业化、规范化的销售网络,以降低销售成本,解决相关的市场间题;同时,下大力气培育规范的、发达的中介行业,如建立行业内统一的经纪和信息传播机构,重点培育一批信誉好、实力强的营销商等。

    四、住宅消费的现代化

维修基金论文范文第5篇

[关键词］物业管理发展阶段趋势展望

重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。

21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。

一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段

（一）1991年至1998年，是重庆物业管理探索起步阶段

1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。

1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。

（二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段

1998年2月，市政府明确国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）作为全市物业管理的行政主管部门，重庆物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为：

l、设置行政管理机构，规范企业行为、提高管理水平

为加强对行业的宏观指导和管理，重庆市、县（市）、区各级政府主管部门，相继设置物业处或物业科专司物业管理工作，市国土房管局在管理全市物业管理过程中重点抓了以下工作：一是整顿市场秩序，对全市物业管理企业重新进行资质审查和注册登记，以保证合法企业的权益；二是提高人员素质，对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作；三是以评促建，积极组织开展创建市级、国家级优秀（示范）住宅小区（大厦、工业区）的达标考评活动，引导物业管理上规模、上水平。1998年底锦绣山庄、渝海城、龙湖花园、洋河花园四个物管项目，参加国家建设部组织的考评验收，其中：锦绣山庄获全国城市物业管理示范住宅小区称号；渝海城、龙湖花园、洋河花园获优秀住宅小区称号。

2、加强法规建设、奠定物业管理生存与发展的法制基础

为进一步规范企业行为，建立较为完善的政策法规体系，重庆市加快了物业管理立法步伐，1998年11月，市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》，并相继出台了《重庆市物业管理资质管理规定》、《重庆市城市物业管理收费实施办法》、《重庆市物业管理优秀住宅小区（大厦）考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》等法规、文件和物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为完善的市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进重庆市物业管理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用。

3、成立物业管理协会、增强行业发展动力

1998年11月20日重庆市物业管理协会（社团组织）宣告成立，协会在市民政局的监督管理和市国土房管局的业务指导下，重点开展了以下工作：一是大力协助、主动配合政府主管部门研究行业发展和管理中的问题，为政府主管部门在制定全市物业管理政策和宏观决策，提供咨询和建议，以营造良好、宽松的企业外部环境，较好地发挥了政府与企业之间的桥梁和纽带作用；二是大力加强行业建设，积极组织制定、实施行规行约，建立自律机制、规范企业行为，协调重庆物业管理市场，促进行业健康、有序发展；三是创办行业会刊——《重庆物业管理》（双月刊），大力开展物业管理理论研讨，积极宣传政策、法规，及时反映物业管理企业的呼声和业主需求，传递物业管理信息、展示行业风貌与动向，树立行业形象，为行业发展提供舆论阵地；四是为尽快缩短与先进地区的物业管理差距，认真组织业内人员赴国内外参观考察，学习借鉴国外及我国沿海城市物业管理的先进经验，积极开展专题讲座、沙龙论坛，进行理论研讨，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。

4、重视专业理论研究、建立人才培养基地

物业管理的发展，离不开系统理论的指导，重视并加强物业管理经验的总结交流和物业管理理论的应用性研究，是重庆物业管理发展的显著特点。近年来，重庆物业管理协会组织完成了重庆市科委和重庆市国土房管局下达的《重庆市物业管理发展趋势与对策研究》科研课题；合作完成了《旧城区物业管理运作机制研究》并获重庆市国土房管局2000年度科技成果二等奖；与软件公司共同开发了《重庆市物业管理数字化信息系统》应用软件；由李英儒主编，重庆出版社出版的《中国物业管理手册》正式发行。此外，《旧城区实施物业管理探析》等理论性研讨文章，还分别收录和刊载在‘99中国住宅发展论坛论文集，以及《中国房地产》、《中国房地信息》、《中外房地产导报》、《重庆大学学报》、《重庆物业管理》等学术刊物上。

在注重理论学习、研究的同时，物业管理协会加强了对物业管理专业人才的培训、培养工作，除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部门经理进行上岗培训，提高行业整体素质外，还充分利用重庆市高校教育资源，建立物业管理人才培养基地。目前，重庆大学、西南师大已开设有含物业管理的工程硕士和物业管理研究生课程进修班。重庆大学、三峡联大物业管理学院、重庆工学院、重庆石油高等专科学校等一批大专院校，相继开设了本科及大专学历的物业管理专业。重庆市物业管理协会、重庆大正物业管理有限公司、渝开发物业公司、深国贸物业管理有限公司等企业还与在渝高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式，达成了产学合作意向，并共同建立物业管理专业的实习基地，共同培养既具有良好职业道德，又有管理才能的应用型物业管理人才，使学生毕业后能更好地服务于企业，满足物业管理日趋发展对专业人才的迫切需要，探索出提高物业管理水平与专业人才培养相结合的同步发展模式。

5、物业管理企业发展迅速、品牌企业脱颖而出

重庆物业管理经过10年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。到目前，全市物业管理企业从过去105家，发展到677家，其中：一级资质企业62家、二级资质企业230家、三级资质企业385家；从业人员达4万多人，实施物业管理面积达5500多万平方米；有3个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理示范小区（大厦）”称号；8个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦）”称号；6个住宅小区、工业区、大厦荣获“重庆市物业管理示范住宅小区（工业区、大厦）”称号；21个住宅小区、大厦、工业区荣获“重庆市物业管理优秀住宅小区（工业区、大厦）”称号；有20多家物业管理公司通过了ISO9002或ISO9001：2000国际质量体系认证。涌现了一批如渝海、锦绣山庄、龙湖、康居、大正、安达、渝开发、深国贸、南方、大昌祥、庆通、中渝、中天、经济技术开发区、天骄、绅帝、康达、庆安、志大、渝能等管理水平高、服务质量好的物业管理知名企业。这些公司创出了企业品牌，为提升重庆物业管理的社会形象起到了很好的示范作用，并成为重庆物业管理行业发展的中坚力量。

6、积极引导、加强管理，推进重庆物业管理的全面发展

1999年，重庆市国土房管局提出“三年打基础、五年跨入全国物业管理先进行业”的目标规划。2000年4月14日，市国土房管局组织召开第一次全市物业管理经验交流会，14家优秀物管企业在会上作了经验介绍。2000年11月28日，重庆市物业管理协会召开第三次会员大会，重庆市副市长陈际瓦到会并作了“重视物业管理工作，提高人民居住质量”的发言，市国土房管局副局长尤世程在大会上总结了我市物业管理近几年的发展情况，提出2001年物业管理工作的思路和意见：一是要继续加强物业管理的法制建设，争取尽快出台《重庆市物业管理条例》、《重庆市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《重庆市物业管理项目招投标管理办法》第三部法规，重新修订《重庆市物业管理企业资质管理规定》；二是开展十优物业管理企业评选活动；三是搞好调查研究，重点开好三个片区物业管理工作会；四是开展物业管理基础理论研究，推进物业管理事业健康发展；五是在“物业管理地域、物业管理类型、物业管理方式及服务、业主委员会的规范和建立、行业监管措施”等五个方面力争实现新的突破，以推进重庆物业管理的全面发展。

二、重庆物业管理发展趋势展望

经过近十年的探索和实践，重庆物业管理已打下了坚实的发展基础，初步形成前景广阔、充满生机，最具发展潜力的新兴行业。在新的世纪里，如何把握物业管理发展的趋势和走向，满足社会经济和城市建设的发展以及广大市民对物业管理的需求，在开拓、创新、进取的旗帜下，创造出更加辉煌的业绩，是物业管理行业值得深思和探索的问题。根据重庆的现状与事物发展的基本规律，行业的未来发展将会呈现以下趋势。

（一）物业管理价值的认识将不断深化

1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和避免物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区（大厦）的知名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。

2、物业的环境价值日趋重要

近几年的经济发展已使人们认识到，把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。

3、物业管理的社会价值备受重视

由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点，因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快，小区数量不断增多，政府对社区建设也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。

4、物业管理费用以价值规律为评价核心

随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟，人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化，必然带来物业管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。

5、服务管理向经营管理转变，提高企业盈利水平

为了更好适应物业管理市场发展的要求，增强竞争能力，提高经济效益，企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。

（二）物业管理在国民经济发展中的地位得到增强

l、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同

物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。

2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分

随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。

3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业

由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速发展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳1981年至2001年近20年时间，其物业管理覆盖率达到90％以上，物业管理类型涉及各个领域。重庆1991年至2001年10年时间，其物业管理覆盖率才为35％；据测算，2001年至2010年未来10年间，重庆物业管理覆盖率可望达到95％以上，物业管理类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲的第三产业。

4、物业管理与社会各界的关系更加协调

由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会；保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成；物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。

（三）行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向

1、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展

目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4％。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。

2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量

计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。

3、物业管理可持续发展需要高素质人才

由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。

4、“以人为本”，提升居住环境的文化品位

人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。

（四）物业管理行业发展更加建康、规范、有序

1、物业管理行业政策体系趋向完善

任何产业的最初发展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，特别是资金政策、税收政策、价格等经济政策。由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的发展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业管理政策体系。

2、物业管理行业法规体系逐渐形成

物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业管理的发展。加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、合理，真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。

3、从严审查资质条件、严格市场准人

物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如重庆市677家物业管理企业，仅管理5000多万平方米物业，平均每个企业管理物业不足10万平方米，而最大的企业也只管理200万平方米左右。由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。

4、行业自我管理、自我约束的自律意识增强

随着国民经济宏观管理体制的改革，小政府、大社会的管理模式将逐渐形成，政府对企业的行政管理职能也将日益弱化，最终淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监督、管理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律管理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。