经济学原理

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇经济学原理范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

经济学原理范文第1篇

中国改革开放后的经济发展成就举世瞩目。是什么原因导致的？在我看来，从经济学原理看，有两类原因：一类叫作“开放”，一类叫作“放开”。

先说开放。开放的含义非常之广，绝对不是简单的贸易。资本的流动、技术的流动、想法的流动，都是开放的结果。首先，开放改变了激励。中国开放后首先发现的是周边的日本和亚洲四小龙，与我们有类似的文化，类似的历史，但发展得这么快。第二，开放改变了市场的边界。初期的来料加工，后来的加入世贸组织，都扩大了市场的边界。第三，开放改变了生产方式。我们有两个特点，是其他发展中国家不完全具备的。一是赚钱动机特别强，二是学习能力特别强。什么东西别让我们看见，一旦看见，我们一定能做得比别人都要快，还要便宜，还要好。

再说放开。放开是指国内改革，有两个基本要素，第一是把激励搞对，第二是让市场起作用。这也是与改革前相比的最大不同。

把激励搞对，最典型的例子就是农村改革。从经济学角度看，这是一个最清晰、最简单的社会实验。在几年的时间内，同样的土地，同样的人，粮食产量大增。这里面有两个激励：一个是价格激励。大家可能不一定知道，当时国家把农产品价格提高了。第二是制度激励，就是家庭联产承包制，即“交够国家的，留足集体的，剩下全是自己的”，这就是经济学家所说的作为“剩余索取者”带来的激励。另一个激励的例子是区域间竞争带来的激励。

让市场起作用。我们知道短缺的第一原因是价格控制。当你放开价格之后，短缺就消失了。反过来，当价格被限制上涨的时候，就一定会出现短缺。我们既要看到市场起作用时带来的好处，同时也要看到市场扭曲时会带来一系列问题。

我们要学会用经济学原理思考中国经济的未来。

中国经济进入新常态，最明显的标志是增速下降，2015年降到了7%以下。关于中国潜在增长率的争论有很多细节，但基于经济学原理，大家也有共识。

这个共识就是资源的稀缺性与报酬递减的一般规律。如果我们把人均GDP的水平分为低收入、低中等收入、中等收入、高中等收入、高收入，就可以大致对应潜在增长率为高增长、中高增长、中增长、低中增长、低增长。当然这是潜在的增长率，并不意味着一定可以实现，实现是需要条件的，比如改革开放就是重要条件，和平环境也是重要条件。

2015年中国的人均GDP为8000美元，是美国的1/7。如果按照购买力平价（PPP），中国的人均GDP是美国的1/4。但是，无论是用汇率衡量，还是用PPP衡量，中国在今天的人均GDP仍然略低于世界平均水平。因此，说中国是中等收入国家，是恰如其分的。这也说明，中国的潜在增长率，虽然不如印度了，但是比发达国家要高得多。

这背后的原因是报酬递减规律，是资源的稀缺性。人口结构是明显的因素。劳动力是一个稀缺资源。中国从2011年起劳动力占人口比例开始下降，从2012年开始劳动力绝对数开始下降。所以，仅仅看人均收入与美国的差距还不够，还得看其他资源的限制，比如人口结构就是一个重要的限制。中国今天与日本在20世纪五六十年代的人口结构是不同的。这从可观察到的数据，比如工资水平增长上，就可以看到。过去几年中国的工资增速超过GDP增速，使得劳动收入占GDP的比重持续上升，当然是从很低的水平开始上升的。这在全球是非常独特的，因为在其他几乎所有国家，近年来劳动收入占GDP比重都在下降，资本收入占比则在上升。为什么中国与众不同？很重要的原因是人口结构的变化。

再看整体的投资回报率。在2007年之前，我们的投资回报率比较正常，但是自此以后就一直在下降。这背后的原因包括市场中的扭曲严重，比如过剩产能等。当然，根本原因还在于体制改革没有到位。这些都是造成报酬递减的因素。最后反映在整体效率的下降，就是全要素生产率的下降。

用最基本的经济学原理来看增长：短期是刺激政策，它直接影响消费、投资和净出口；中期是结构性改革，它影响供给侧，影响市场效率；长期是创新，它改变生产方式。下面我着重讲中期和长期这两个方面。

经济发展的新动力是创新。

创新被上升到国家战略，特别是“双创”的提出，即“大众创业、万众创新”，把创新从过去的从上到下，扩展到从下到上。这两类创新在世界各国都存在。从上到下是利用国家的力量，在美国也有，比如造原子弹，比如登月。但要是从数量和影响范围来讲，历史证明，还是从下到上的创新更为根本。

创新是增长模型中唯一的变量，具有如此大的潜力，也具有如此大的不确定性。它让你对很多问题的回答都充满了多种可能。比如我们经常问，世界上的资源能支持中国这样的大国崛起吗？能像美国那样每家都拥有汽车吗？我们的思路是在给定现有技术下的思路。给定这些技术，你可以说中国这么多人，每个人能源消费这么多，是不可能承受的。但是这里最大的不确定因素就是创新。创新可以节省能源，创新可以不使用传统能源。再比如，我们问经济增长对公平的影响是什么？创新到底是使穷人受益多，还是使富人受益多？在过去这一百年间，我想创新使得穷人生命的延长远远大于富人生命的延长。创新也使得智能手机这一在几年前还是很贵的产品变得如此便宜，不仅中国的一般百姓，而且包括非洲的穷人，都能使用。感谢我们的创业者、创新者，能用1/10的价格，或者1/6的价格（人家是用美元标价，我们可以按同样的数字用人民币标价）生产出来。所有这些都使得创新的成果不仅仅由少数人享受，而是更多人可以享受。

经济学原理范文第2篇

农业经济的基本概念可以简单地进行如下定义：研究农业生产关系和生产力的运动科学规律，称为劳动经济学，主要指的是经济发展依赖于劳动力资源的占有以及配置。从概念上理解可以看出农业的经济主要指的是农业生产和生产力的科学，其农业经济活动的关系是围绕着优化生产关系和生产力来开展农业经济发展。所以，我们必须要紧紧抓住农业经济的核心内容，明确其目的和使命，对农业经济概念进行详细的理解可从以下三个方面进行分析：

（一）农业经济的发展和生产关系要适应生产力的发展

按照经济学的原理，我们可以得出如下结论：任何形式的经济发展必须要适应生产力和生产关系的发展才可以取得积极的成果。在经济发展的过程当中，生产关系促进生产力的作用非常明显，对农业经济的也是同样的道理。所以，对于农业经济的发展我们必须要让生产关系适应生产力的发展。

（二）概念理解要通过对农业经济劳动力资源的理解

劳动力资源在农业经济中是一个重要方面，无论它是传统的农业经济或是现代的农业经济，要实现劳动力资源的快速发展就必须要正确理解和了解劳动力资源优势，理解农业经济的概念并学会利用于劳动力资源。所以，我们需要从劳动力资源的理解方面着手，对农业经济的整体概念进行细化。

（三）农业经济的发展一定要实现劳动力以及自然资源的配置优化

从农业经济的概念出发，在发展农业经济的发展过程中我们可以看到实际上是劳动力和自然资源的配置优化。所以，我们必须充分理解其中的含义，理解农业经济的概念，在实际开发的过程中注重劳动力在农业经济和自然资源优化配置的作用，使农业经济实现快速健康的发展，提高效率。

二、经济学原理在农业经济发展中的开发和利用

我国对于农业经济的关注程度是在日益加强的，农业经济在实际发展的过程中同时也不断提高了自己的发展水平，寻找可靠的理论依据。从当前的农业经济发展形势分析，已逐步学习并使用经济学对农业经济实践进行指导，实现了农业经济又好又快的发展态势，切实提高了农业经济的发展。站在实践的角度出发，经济学原理对一些经济行为具有很强的指导性作用，农业经济的发展也不例外。由此可见，我们必须根据经济原理指导发展农业经济。经济学原理在农业经济的利用及发展主要体现在如下方面：

（一）经济学原理指导了农业对经济的发展，为农业经济发展提供了理论性的指导

传统农业经济的发展步伐缓慢，经济总量和增长速度较慢的原因主要是因为没有学习如何使用农业经济发展过程中的经济原理。指导农业经济发展的实践运用经济学的原理已逐渐被人们所认识，并成为农业经济发展的主流，经济学的作用也是越来越具有明显的指导意义。

（二）经济学原理的发展方式优化了农业结构，促进了农业经济的高效发展

经济学原理的意义是对现有的农业经济发展结构进行了优化，对农业经济发展具有指导的作用，经济学原理可以及时调整农业经济结构的变量结构，并且确保了发展结构的优化，大大提高了农业经济发展的效率。所以，这一点被视为经济学的原理对于农业经济的发展有大力地推动作用。

（三）经济学原理为农业经济发展中所遇到的问题提供了解决方案

在中国，由于地区之间的经济发展是不是平衡的，农业经济的发展环境与地区的不同导致了在发展的过程中会出现一些问题。而这些问题在农业经济中如果不及时解决，将制约农业经济的快速发展，不能达到提高农业经济效益的作用。所以，对于农业经济的发展，许多地方都学会了用经济学的原理来解决所遇到的问题，并且取得了良好的效果。

三、经济学原理对于农业经济的直接作用

使用经济学原理对发展农业经济进行指导实践具有十分重要的作用。因为使用的经济原理指导农业经济发展，可以让农业经济取得了良好的发展成果、发展规模和发展成效。

（一）经济学原理直接促成了农业经济发展的健康、快速

经济学原理在农业经济中的作用是非常明显的，从当前农业经济发展形势分析，经济学原理有效地指导了农业经济的发展，对于农业经济最直接的作用就是促进了农业经济的健康、快速的发展方向。所以，我们一定要充分发挥此积极的作用。

（二）经济学原理直接促成了农业经济的发展，实现了其高效发展

中国农业经济的发展最终目标是提高农业经济发展的有效性，让农业经济产出和经济增长被快速实现。而这些目标的达成是应该依靠经济的使用原理，从当前中国农业经济发展的情况分析，运用经济学的原理可以实现了农业经济朝着高效的农业经济发展，促使农业经济发展的有效性得到进一步的提升。

经济学原理范文第3篇

一农户在杀鸡前的晚上喂鸡，不经意地说：快吃吧，这是你最后一顿!第二日，见鸡已躺倒并留遗书：爷已吃老鼠药，你们别想吃爷了，爷也不是好惹的。

当对手知道了你的决定之后，就能做出对自己最有利的决定，所以保密、信息安全很重要。

2　约束条件

鱼：我时时刻刻睁开眼睛，就是为了能让你永远在我眼中!水说：我时时刻刻流淌不息，就是为了能永远把你拥抱!锅说：都快熟了，还这么贫!

约束条件变了，原来的收益，一下子都变为成本。生命如果架在锅上，成本自然也就很高了。

3　机会成本

找点空闲，找点时间，背着炸弹，到银行看看。警察为你准备了一副手铐，狱长为你张罗一床毛毯，生活的烦恼向记者说说，抢劫的细节跟警察谈谈。

你要得到一些东西，就得放弃另一些东西。在经济学里，这叫机会成本。

4　方向

葛优吃饭途中上厕所，回来后裤子湿了。朋友问：裤子怎么湿了?葛优答：经常!朋友不解。葛优说：经常是旁边的人撒着尿，突然转过身来大叫：嘿!这不是葛优吗?!

投资已经过半之后，如果要改变投资方向或暂停投资，都是一个颇为困难的事儿。

5.1+1>2

为什么说结婚是1+1>2?

一是指1+1之后多出一个小孩，达到了人类繁衍社会目的。二是两个人结婚之后，可以产生协同效应。比如减少一方在追求另外一方时发生的高额费用。如鲜花、衣物，而且婚后住房成本可以减半等等。

协同效应，本来指两家公司合并之后，如果重组得当，能够使资源得到更合理的配置，从而产生更大的效益。两个人结婚之后，也可以产生协同效应。如笑话所说，鱼儿上钩之后，自然就不用再喂鱼饵了。当然，即使结婚后还会发生鱼饵费用，也属于内部关联交易了。

6.1+1

为什么说离婚是1+1

一是没生出小孩，不孝有三，无后为大。二是没有产生协同效应，导致资产重组失败，还有可能是内部关联交易过多。

如果离婚时间较早，大抵属于信息披露不充分，因为婚前没有做好尽职调查，你以为自己买了一只蓝筹股，结果成为股东之后，发现其实是一只垃圾股，所以，一些投资高手就会在被套牢之前赶紧平仓。

如果离婚时间比较晚，大概是一方沦为了不良资产，当初看上去或许是很般配的一对，但是随着时间推移，一方成了大牛股，一方成了垃圾股，所以，最终难免被作为不良资产被剥离出去，如同陈世美抛弃秦香莲，现代社会没有了包公的狗头铡，婚姻市场的资产重组频率肯定加快了。

7　戈森法则

男人为什么喜新厌旧?

经济学上有个著名的戈森法则可以解释：同一享乐不断重复，其带来的满足感会不断递减；同一享乐不断重复，第一次和第二次所获得的满足感最大。

8　良币驱逐劣币

女人要不要回家做全职太太?

这要看做全职太太的机会成本是不是很高，也就是与做OL时的收入比较，权衡一下成本和收益，女人如果没有经济来源，很有可能沦为不良资产，最终被优良资产置换，在婚姻市场，只有“良币驱逐劣币”。同时要明确一点，女人的家务劳动应该视为家庭收入，因为同样的家务，如果请家政工来做的话，是要算做支出的。

9　夕阳&朝阳

美女厌倦了独身，老大想结婚怎么办?

如果已经错过了上市的最佳时机，成为夕阳产业之后，怕是不太好圈钱了，又或者放心不下戈森法则，干脆自己做“女钻王老五”等别人来圈……

10　亏损

男人和女人，谁更容易在感情上受伤?

所谓受伤，应该就是投入太多，收获太少，也就是产生了亏损，一个企业亏损，最主要的原因应该是没有竞争力，如果绝对优势不足的话，发掘一下自己的优势。比如说，中国企业往欧美国家卖纺织品，自然是手到擒来，如果非要往欧美卖汽车，肯定要受伤了。如果一个人能够不计亏损的话，应该就不会受伤了。当然，要达到这样的境界实在困难，只有我们的某些国有企业可以做到。

11　帕累托最优

为什么不能一夫多妻或者一妻多夫?

一大多妻或者一妻多夫会打破市场的均衡，有些又帅又有钱的王老五可能会形成市场垄断，从而像电信、铁路一样，成天被人骂娘。轻则引起内分泌失调，重则引起和谐社会失调。一夫一妻制已经形成了帕累托最优。

12　自身能力

飞机上，乌鸦对乘务员说：给爷来杯水!猪听后也学道：给爷也来杯水!乘务员把猪和乌鸦扔出机舱。乌鸦笑着对猪说：傻了吧?爷会飞!

外界因素是一种约束条件，自身能力也是一种约束条件，往往更重要。所以，别人能成功的事，未必自己就能成功。

13　路径&成本

经济学原理范文第4篇

西方经济学自成体系，房地产理论也不例外。中国在经济学领域用的都是西方理论体系，但问题是，中国很多经济学现象的出现，是一些西方理论所不能解释的。比如，中国近年来的房地产价格可是在一片调控声中上涨的，而不是在放任政策下上涨的。中西方在现代化进程中，有共性，如城市化、工业化；但也有个性，如中国人口众多、传统文化根深蒂固、大量农民进城、独生子女政策，这四条，是任何西方国家所没有遇到过的。因此，在房地产方面，我总结了几条通俗定理或者称之为“百姓经济学原理”。

第一个理论：一个城市市区扩大多少，其市中心的房价就会升值多少。

说到房地产，作为老百姓，最关心的就是自己所在城市的房价到底能升到多少?每个城市的地价都不尽相同，这其中有无规律可寻?这就是我的第一个理论：一个城市市区扩大多少，其市中心的房价就会升值多少。而且这种增长不包括物价本身增长、开发成本的提高等因素。

比如，我们的城市建成区从60平方公里扩大到80平方公里，面积扩大了1/3，那么，市中心的房价就会增长1/3，如果再考虑建筑成本等因素，价格上涨一半即50％，是完全有可能的。

这样，我们就可以算一笔账：假定原来市中心的房价是5000元，城市扩大了1/3后，房价就会因此上涨1000元。如果建筑成本上涨15％，则此地的房价就会是4000元×115％即4600元。相对于原来的房价，上涨了53％。

这样判断的依据何在?依据是：土地的升值。

土地为什么会升值呢?因为商业价值的提升。一个城市面积扩大了，表示该城市有四个方面的提高：一是人口提高，包括常住人口和游客；二是公用设施水平的提高；三是区域中心地位的提高，即对周边地区的辐射、吸纳能力增强；四是居住用地减少，因为要用一部分地来做商业、做公建。如此一来，供不应求是其一，商业地产上涨是其二，本身公建水平的提高是其三，有此三条，房价自然会大幅上涨。

应该说，这种上涨还带着浓厚的中国特色，因为中国大部分城市规划发展是采用“摊大饼”的方式。很多规划方面的人士意识到了这个问题，呼吁中国城市不能搞“摊大饼”，要“组团式”，但有什么用呢?中国地方政府财力有限，公共资源有限，比如学校(特别是中学)、医院的发展总是落后于房地产开发。因为房地产是企业运作，一旦放开就能赚大钱，但文教卫不行。另外，关系到民生的商业服务业发展也滞后，比如超市，中国城市生活最方便的地方肯定还是市中心。所以，有能力买房子的人，大多数都要住在市中心，现在虽然有往城市边缘购房的趋势，但总体上并没有改变以往的观念。比如在北京五环外购房的人，多数人不是不想住在市中心，而是买不起市中心的房子罢了。因此，“摊大饼”在所难免，中心地价也必然上涨，从而带动了房价上涨。我调查了很多城市，基本上都符合这一个定理。

第二个理论：老百姓最能接受的房价应该是与月收入相等。

每次被地产商邀请去看样板间时，购房者就有这样的感慨：这么贵的房子，工薪阶层如何买得起，也就是说，房价与工资的比例在什么“度”上才是合理的?这就是我的第二个理论：老百姓最能接受的房价应该是与月收入相等，即“每平方米房价二月收入”。

比如，公务员月收入为2000元，那么，房价如果也是2000元，他们就觉得很理想。如今房价过高是与我们工资过低有关系的。所以，高房价在一定程度上有时也是一种错觉，即不仅是房价过高的原因，还有工资过低的因素。

从经济学角度讲，国内生产总值在再分配过程中，由三大部分组成：财政、投资和工资。中国这几年，GDP以10％左右的速度增长，投资增速达15％―20％，而工资收入的增长不足5％。在东部、中部很多发展较快的城市，投资、财政的增长速度还要快。财政增速高于GDP是不合理的，只能在特殊时期存在一段时间。所以，相对于经济的高速增长，我们的工资增长速度太慢，很明显地，我们的工资欠账太多。工资增长为什么会慢一点呢?这又是中国特有的原因：大量的劳动力后备军。按西方经济学原理，后备劳动力主要是待岗、失业人员。但中国不是，中国有数倍的农村劳动力正在转移或等待转移中，由于农民收入与市民收入的巨大差别，使得农民工工资大大低于城市工人工资，所以形成了劳动力市场供应充足且价格低廉。如此一来，中国很自然地成为低工资国家。

但房地产中，土地因为投资的拉动，价格会增长很快，各种建材、钢材等建筑材料也是如此。所以，它的增长速度只会高于GDP，而不会低于GDP，除非遇到经济危机。

目前，北京的人均月工资五六千元，房价却是一两万元。要么房价回到五六千，这是经济适用房的价格标准；要么工资上涨到一两万，问题方可解决。可就目前来看，二者都不太可能，只能互相靠近。

第三个理论：家庭财产中，房产只能占一半。

现在很多人将房地产投资作为家庭建设的头等大事，举全家之财力去购房，那么，在家庭财产的比重中，投资房子的比重占多少属理想?

家庭财产中，投资房子比重占50％较为理想，高于70％及低于50％皆属不正常，这是我要说的第三个理论。

所谓家庭财产，是指所有耐用件、有价证券和储蓄、不动产，中国人的不动产，实际上只有房产。一般来讲，中国人的平均储蓄能力不超过工资收入的1/3，以当前某中等城市为例计算：平均工资为2000元，家庭年总收入约5万元，年储蓄1600元，20年为32万元。20年中，要遇到孩子上大学、结婚等大事，储蓄不能少于5万元；中国目前城市居民持有的有价证券约1万元，家庭财产中，家具3万元，电器2万元，交通、通讯工具等1万元，共6万元，按10年更新一次，则为12万元；这样算下来，则房子只能占14万元。如果房子价值占70％，是什么概念呢?就是22万元，那么，很多家具是不能买的，孩子上学、医疗保险都成问题。由此可见，这是很不理想的。

房价过高，导致了消费能力的下降，比如对食品、电器、交通工具的购买以及旅游娱乐。如此一来，市场需求就不旺盛，内需启动不了，经济就没有活力和后劲，由此又造成了职工的低工资，恶性循环就这样形成了。

中国家庭能用于创业投资的资金不仅很少，而且创业投资的融资能力也很差。这主要有两个原因：一是因传统经济、文化的

影响，市场经济中信用缺失；二是固体制原因，国有银行很难为个人创业提供风险贷款。那么，不能创业怎么办?只有去买房子，买房子可以增值，租房子是为房东打工。近年来，中国租房开商店、小酒店的业主，所赚利润还没有房东房子增值快。所以，买房成了闲余资金最好的出路，更何况，买房办按揭还相对容易些，比如，你有10万元，买30万元的房子，按揭贷款立马可以办好；你想办个30万元的工厂，贷款20万，根本没门。

财产结构的意义如此之大，怎么能不为老百姓算算这方面的账呢?

第四个理论：一个城市理想的住房结构是廉租房、经济适用房和商品房各占1/3左右。

那么，中国城市如何构建理想的住房结构?

解决中国城市住房结构问题，是稳定当前房地产市场最重要也是最有效的一个方式虽然还不是最根本的方式。中国目前的房地产结构非常不合理，基本上都是商品房，以中国的实情论，一个大学毕业生刚工作三五年，他们理应没有能力买一套好房子的，但事实上，他们在结婚成家时，都要买成套的、比较像样的房子，原因是什么呢?是因为没有廉租房，当价格高到“租房不如买房”时，谁都会选择买房。

其实，即使像美国、日本这样发达的国家或是香港等发达地区，很多人都是租房的，租房率超过1/3。

所以，我的第四个理论就是：一个城市理想的住房结构是廉租房、经济适用房和商品房各占1/3左右。有了这个结构，不仅在现实中满足了不同层次的人群需求，从发展角度来看，也让人有了一个奋斗的时间。

那么，廉租房的租金多少为合适呢?一般住宅的租金应该少于购房按揭的1/3，不能超过1/2，超过1/2，就没有人愿意租房了，这样势必壮大了购房者队伍。但事实上，众所周知，现在很多工薪阶层，工资是不够支付一套100平方米的住房租金的。

经济适用房也应该有个理想价格，按前面说的，如果商品房单价等于月薪，则经济适用房应该等于半个月工资，或最高不能高于月工资。

有了这样的住房结构，各城市就基本上做到了“居者有其房”，安居就会乐业，安居才能创业。

理论体系及其意义

以上四个理论之问，是有联系的，并且成体系。它们基本上说出了中国城市房地产特色、涨价过快的原因、控制的根本办法以及理想的目标。我是从老百姓的经济收入和支出、需求与购买力角度进行分析研究的，所以得出的结论，完全是以人为本、以民为本的。既然住房是最根本的民生问题之一，我们就必须从民生角度去研究，否则，就是本末倒置。

这个理论的提出，是有着很重要的现实意义的：

首先，我认为这些理论基本上说清了中国城市房地产特色和涨价过快的原因；其次，为政府从老百姓的利益出发去解决房地产问题，提供了决策上的思路；第三，一定程度上指导了老百姓理性购房。

经济学原理范文第5篇

关键词 ： “限购令”； 供应；需求；房地产；房价

Abstract: "Restricted Sales Order" is all over the country to implement. Effects and controversy attendant - the rise in property prices significantly lower, and no expectations of falling house prices scenarios. This article only from the microeconomics to make a superficial analysis of the real estate market price changes, as well as the purchase of the policy.Key words: "restriction order"; supply; demand; real estate; prices

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

前言本文通过分析房地产供求关系、“限购令”对供需的影响以及对限购政策的预测、评价和建议几个方面来论述“限购令”对缓解民生问题所发挥的作用。

房地产供求关系

房地产需求关系

房地产的需求量是购房者愿意且能够购买的房产数量,根据需求定理 :在其他条件不变的情况下,房地产价格上升,则房产的需求减少。房地产的价格下降，则房产需求增加。

房地产市场需求类型

房地产的购买者需求大体分为两类，一类是投机投资需求，第二类是居住需求。对于第一类需求 ，房地产不是必需品，投资者可以选择其它的投资替代品，如收藏品投资，股票金融投资等，因此第一类需求具有弹性是弹性需求。第二类需求是居住需求生活必需品，而且其同等地位的替代品几乎没有，（租房和经济适用房 以及廉租房可以勉强算作商品房的替代品），此类需求一般是刚性需求。理论说，当房价上涨过快超出购房者的购买力时，必须要买的房子已经买不起，被迫不买房子。此时部分刚性需求就转化成了弹性需求。

2. 房地产需求的影响因素

买者数量：中国人口众多，居住需求量巨大，使土地和住房成为稀缺资源供不应求，购买房地产的人越来越多，即需求增加。

预期：人们根据房地产长期以来只涨不跌的情况预期到房地产价格将会继续上升，则投资者会去加大房地产业的投资，而用于居住的居民也会更愿意购买当前价格的房产，以避免日后价格会更高。现在我国的房地产形势就是在大家预期房价上涨的情况下需求迅速膨胀的实际案例。

替代品：商品房的互补品较少，有经济适用房，廉租房，而在当前中国这些受国家照顾的房源申请条件要求严格，手中较少，对商品房的需求影响较小。

房地产供应关系

房地产的供给量是卖者愿意且能够出售的该种房产的数量。根据供给原理：在其他条件不变时，房价上升则房产供给量增加，反之，下降。

房地产供给的影响因素如下：

成本：房地产业的成本，主要有土地价格，建材成本，工人工资等。而在中国由于城市土地的控制权在政府，而当前地方政府的主要收入是卖地，政绩考核源自 GDP 的投资（土地），因此政府没有动力通过大量供应土地降低地价以稀释房地产价格。

预期：与上述买者预期相对应，房地产供应商预期房价上升则会加大开发供应量。由于房地产业财富快速增加，流动性极其旺盛，房地产被看作投资增值的绝佳途径。

总之中国人数众多对住房的需求量大，而当下经济适用房条件严苛，买者预期房价上升会使需求减少。而房地产业的成本土地费用等居高不下，建筑材料也价格不菲，，都使房地产供应增加。而因此达成的房地产均衡价格就不断上涨，日益增高。这也是形成中国房地产市场价格虚高的原因。

限购政策对供需的影响

限购令的根本目的

限购令的根本目的是为了通过抑制投机投资需求，使房价回归理性，使部分房产投资需要减少，缓解房产居住需要，使房地产回归居住属性。

理论分析得出的影响

限购令立竿见影的效果出现在抑制需求上，主要是抑制了投机投资需求。理论上需求减少，需求曲线向左移动，价格平衡点向左移动，平衡价格应该下降。

限购政策对房地产供需的影响

限购令究竟限购了哪些人的需求？一，限购令限制了投资者的需求。二，限购令对居住需求也有影响。在限购令之前，影响购买的主要因素是价格。而限购政策加入后将需求者分成了四种，有钱有资格购买的，没钱但有资格购买的，有钱没资格买房的，没钱没资格买房的。为了买到房子，这两种条件缺一不可。即只有有钱有资格人才能最终买到房子。所以限购政策实际限制了部分有钱但没资格的有居住需求的人。这种人往往是无户籍外地人有一套房子居住但居住条件不好希望改善，但受到限购条件限制买不了新房的人。这一部分人是限购政策的受害者，居住需求被压制。另外由之前分析得出，限购令会在一定程度上影响房价的变化，理论上房价应降低，由于房价降低部分原来买不起房的现在有能力买房了。这一部分人的居住需求得到满足，由于房价降低而可以买房的群众是限购令的最终受益者。但总体来看部分人的需求被压制部分人的需求被满足。到底是被压制的需求多还是被满足的需求多呢？这两部分需求的比较取决于有房但需要换房的需求和因为价格下降而被满足的需求孰多孰少。也就是只有当价格下降到一定程度时，限购的正效应才会大于负效应，限购政策才会真正缓解民生问题。

实际调研得出的影响

理论分析得出房地产价格应该下降。为了验证这一结论笔者查阅了相关数据统计年检及相关报刊，找到了反映出台限购令后的房地产市场成交量和成交价变化情况的数据并进行分析。

距国家统计局 2011 年 7 月统计数据显示， 70 个大中城市中，与2010年同月相比，价格下降的城市有 4 个，涨幅回落的城市有 28 个，涨幅在 5.0% 以内的城市有 49 个。

下面以上海为例,来自 21 世纪不动产上海区域市场中心最新统计数据显示， 2011 年 7 月全市新建商品住宅的供应面积和成交面积双双连续第二个月下降，其中 7 月成交面积为 77.0 万、供应面积为85万，成交均价为22051元/。尽管7月的成交面积小幅下降 2.5% ，但同比仍增长了 77.9% ，成交均价则同比上涨 14.2% 。

通过以上数据可以得到以下结论：就目前来说，通过限购政策抑制了房地产成交量，但限购政策的根本目的减低房价的目的还没有达到，只有极少数城市房价出现下跌，下跌幅度较小，部分城市的房价不降反升。

对限购政策的预测、评价和建议。

限购政策表面有效的根本在于抑制了需求，包括投资需求和部分居住需求。这种抑制需求的办法没有从根本上解决供需问题，治标不治本。

而从上面的分析中也同样可以得到此结论：限购政策有两方面效应，负效应：部分人合理需求被抑制。正效应：部分人合理需求被满足。这两部分需求的比较取决于有房但需要换房的需求和因为价格下降而被满足的需求孰多孰少。随着限购政策的实施年限增加，会有越来越多的住房变得老旧，逐渐不能满足居住要求，越来越多人出现换房要求。而由于限房政策并未明显降低房价，因此由于价格降低而被满足的需求不会特别多。在限购政策的负面效应不断增加的情况下，有朝一日，限购政策的负面效应肯定会大于正面效应，限购政策就彻底失效了。因此说，限购政策也不是个长远之计。

华源集团总裁任志强说“越限购的城市的房产你越得去买，限就是政府帮你摁着，一松手就会往上涨。”这句话体现大众面对限购政策的心理，而且也反映了限购政策后潜藏的房价爆发的危机。一旦限购令被取消，各方被压抑多时的房地产需求会迅速膨胀，造成更加不可控的局面。

中国房地产利益博弈非常复杂，房价问题也不是个简单的微观经济学的问题。因此，对于房价调控一定要有全面的战略准备。限购令主要效果在抑制需求，为了使限购令更好实施，要配合一系列其他政策适用，例如对有居住需求而被限制购买的人制定额外的较宽松的补充政策，努力满足其合理需求。除此之外，还要想办法疏散由于高房价而压制的居住需求，扩大其他方式的居住“供给” 如大力发展经济适用房，廉租房等。真正促使住房回归居住属性，实现抑制房价。

结论

综上所述，房价作为老百姓高度关注的问题， “限购令”的出台就引起了许多的评论与争议。我们可以从现阶段房价上涨幅度明显减缓及商品房成交量大幅度下降的情况看 ，“ 限购令”的确抑制了楼市泡沫的无限制扩大，通过对房屋供给和需求方面产生的影响 ，使得房屋从销售数量上和主要的供应对象上发生了巨大的变化。但限购令存在其根本的局限性，并且不适宜长久实施，对现阶段限购令的实施来说，政府需要通过周边配套政策的不断完善，才能够更好的使限购令发挥效用，才能有效缓解房地产供需不平衡，房价过高的问题 ，使房地产市场逐渐恢复正常。

参考文献：