房地产管理工作经验总结

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房地产管理工作经验总结范文第1篇

关键词： 房地产开发；工程成本管理；降低成本

Abstract: the author discusses many years engaged in the real estate project engineering cost management experience, from real estate enterprise internal management of project cost management for the project of the key some links, analyze how to do these link through the work to make the cost for the project management, and finally achieve reasonable effectively reduce the real estate project development costs, improve the purpose of profit.

Keywords: real estate development; Project cost management; Reduce cost

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、引 言

工程成本管理是房地产项目开发管理中重要的一部分，一方面需要预先科学合理的确定工程成本，为整个工程成本管理确定目标；另一方面需要在工程的施工阶段，对成本进行合理的过程控制，努力使最终实际成本控制在一定的范围之内。房地产项目工程成本涉及的因素比较复杂，几乎涉及所有的工程关系方：设计单位的水平好坏直接影响整个工程项目的总成本，而施工单位和监理单位的经营效果和合作关系也直接影响到工程项目的总成本。可以这么说，工程成本管理贯穿了整个项目从设计到最后施工验收完毕的所有阶段，关键是要加强重点阶段和关键环节的成本管理。房地产开发商必须在确保品质的前提下严格控制工程造价，合理有效降低项目成本，才能在市场竞争中立于不败之地。笔者将从以下几个方面分析怎样做好房地产的工程成本管理。

二、设计阶段的成本控制

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，但对工程造价的影响有着比其他过程不可比拟的优势和作用，并且通过优化设计，可做到花费最小的代价获得最大的效果。首先是项目产品定位及规划方案设计，其次是设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，都直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可合理有效地降低工程造价 ，但在工程设计中，不少设计人员更注重安全性，偏向高安全系数或设计标准，而较少考虑经济性，从而在根本上影响了项目成本的合理有效控制，造成了一定的浪费。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。要做好设计阶段的成本管理工作，可从开展限额设计、采用合同措施等方面入手。

首先在设计委托工作中要推行限额设计，健全设计经济责任制。开发商工作人员应与设计单位和设计人员做好交流，熟悉建筑工程的目标和要求，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须合理分解和使用投资限额，将施工图设计和施工图预算统一考虑，把技术和经济有机结合起来。目前设计人员普遍存在着设计不精、深度不够的情况，造成设计频繁变更，给工程成本控制带来一定的难度，有的变更得晚了，还会带来很大的返工，产生一定的无效成本，这是设计阶段增加不必要工程成本的主要原因。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了成本指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以弥补。不能只顾画图、不顾算账，并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程成本。

另外，针对目前设计人员经济观念淡薄，图纸深度不够引起设计变更随心所欲的问题，笔者认为加强合同措施是十分必要的。在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如未经开发商允许的情况下，设计变更费超出施工合同价的某一比例（如 5%）时，则扣罚一定比例的设计费。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、设计质量、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。

三、目标成本管理

许多房地产开发商所做的目标成本起不到控制标准的作用，导致成本失控，资金紧张。因此，按照工程目标成本合理地进行成本核算是房地产开发企业成本管理工作中的又一重点，其中包括目标成本编制与执行。

（一）项目工程目标成本的编制

项目目标成本的管理必须做到事前控制，借鉴当地类似项目的成本，结合本公司的产品类型和建筑经济指标，综合当地建筑市场行情，包括劳务、材料市场的价格行情，合理编制目标成本；项目目标成本编制完毕经领导审批确定后，及作为控制标准进行执行，后续工程成本核算工作就有了“有的放矢”的目标。会计科目中成本类明细科目的设置应尽量与工程成本主体内容相一致，以便日后能与工程成本目标数同口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制；并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与控制提供参考和标准。

（二）目标成本的分解与执行

房地产项目开发涉及很多专业和人员，应把目标成本作为项目经营考核内容之一，写进项目年度工作计划和管理目标之中，并同项目的进度目标、销售目标等项目经营指标一起，组织向项目全体人员宣传，统一思想、统一目标，不仅清楚公司的总体目标，而且清楚自己的目标，形成人人有目标，人人关心目标，为目标而努力工作。

目标成本应根据项目的管理架构和职责分工，在项目内部分解细化，落实到部门及人员。例如项目的工程管理人员，不仅清楚自己分管工程的质量和进度要求，同时也应清楚目标成本要求，如此“三位一体”融入到意识当中，使工程的质量、进度和成本在他们的日常管理中不至于脱节，只有这样才能使成本得到真正有效控制。

在工程营造过程中，以分解目标成本为导向，对比实际成本与目标成本的差异，超目标成本时，有相应的措施加以合理解决，如优化方案、内部平衡等等，以确保最终成本与目标成本的差异不至于太大。

四、加强结算的审核工作

作为房产开发商，在工程已经完成的情况下，做好结算审核工作，避免不合理、不必要的成本支出，因此，结算工作也是成本控制至关重要的一个环节。结算审核要做到有理可依、有据可查，把审增额控制在合理的范围以内。结算工作完成后，校审很有必要，能有效避免多算、重算，提高结算的准确性，加快工作进展。审核的重点为工程量计算是否准确，结算单价套用是否正确，各项取费标准是否符合现行规定。而在审核工作的具体步骤中要注重以下几个方面：

（一）工程量的审核

工程量是否正确是关系到结算准确性的一个重要方面，应着重注意如下几点：

1. 审核工程项目划分是否合理；

2. 审核工程量的计算规则是否与合同约定的保持一致；

3. 审核签证凭据，核准工程量。

（二）结算单价选用的审核

1. 工程项目特征与设计图纸标准是否一致，如：砼标号；

2. 单价子目内容是否与设计及签证相符；

3. 主材价格套用是否合理。

（三）取费审核

取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定严格执行。审核时应注意如下几点：

1. 取费文件的时效性；

2. 执行的取费文件是否与工程性质相符；

3. 费率计算是否正确；

4. 价差调整的材料是否符合有关规定。

房地产管理工作经验总结范文第2篇

关键词：房屋建筑；施工质量管理；问题

房屋建筑施工是形成工程项目实体的一种过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高工程项目的质量，必须狠抓施工阶段的质量控制。

一、房屋建筑工程施工中存在的主要质量问题

近年来，随着城市房地产开发量的不断增大，我国城市房地产行业得到了快速发展，但由于建筑市场管理不到位、施工人员专业素质不合格等原因，目前，我国在房屋建筑施工中还存在一些问题，主要包括以下几个方面：

1.房屋建设工程施工质量保证体系有待加强

实践中可以看到，虽然当前我国在房屋工程施工质量及安全管理中有十分健全的法律法规及技术规范，但质量施工保障体系中还存在着一些漏洞，主要表现为：一是招标市场秩序混乱，管理不到位，串标、陪标、围标问题还比较普查，给房屋建筑质量埋下隐患。二是部分监理管理流于形式，在日常施工管理中不能发挥应有的作用。三是建筑材料监管不够严格，给质量保证留下隐患。产生这些问题的主要原因在于没有严格的施工质量保障体系和监管机制。

2.施工人员专业素质不合格

施工人员处在房屋建筑工程的第一线，是工程的建设者，是影响施工质量的直接因素。但是在实际的工程施工，有不少施工团队是临时拼凑的。团队中的施工人员，大多没有经过专业化的技术培训和理论学习，另一方面，这些人员的稳定性也不能确定，这在一定程度上加大了管理的难度。现代化的施工，对于施工团队的素质也提出了更高的要求，要求施工团队更加专业，没有经过专业培训的施工人员要想在施工过程中达到很高的施工质量比较困难。特别不少专业性不强的施工团队存在组织设计不规范、施工的技术措施不到位、施工的方案不合理、施工的工艺水平差等现象。没能有计划的就施工方法采取合理的技术方案与流程安排，对施工进行协调设计组织。在检测施工方法是否符合建筑要求的手段不达标，无法对工程的顺利进行做到也有效控制，导致工程不能按期保证质量的完成。

3.缺乏建筑工程质量全过程跟踪管理

要想保证房屋建筑工程施工质量，必须对施工前、施工过程、竣工验收等三个大的阶段加强全过程质量管理，要加强房屋建筑施工中每个细节和流程严格控制，但现实中相关监管却未有效得到落实。当前房屋工程施工过程中，普遍存在着质量标准相对模糊、意识淡薄等现象；施工过程中存在着质量要求低、管理混乱等问题；竣工后，无人监管，工程建设项目的后续质量没有保障。

二、房屋建筑工程施工质量管理对策

1.完善质量管理体系

拥有完善的质量管理体系，是施工企业做好建筑工程的前提。只有拥有了完善的质量管理体系，才能使建筑施工企业在发展过程中稳步前进。因此房屋建筑企业必须要构建起完善的质量管理系统，建立起一支具有高度责任心、组织能力强、管理水平过硬的管理队伍。只有拥有了这样的管理队伍，才能有效避免房屋建筑工程中产生的质量问题。施工管理人员必须依据质量管理规范，全面管理施工过程中的每一个环节，对房屋建筑质量进行严格的监控管理。施工企业还可采取有效的质量奖罚制度和质量检查制度等一系列的质量管理制度，从制度方面保障房屋建筑的施工质量。另外，在建筑工程中，还应该加强对设计的质量控制，设计是房屋建筑的灵魂，房屋建筑设计的是否合理，将对房屋质量产生巨大的影响，所以在设计方面一定要建立完善的保障体系，并做好对设计的后续审核工作，避免一切设计质量隐患的产生。

2.全面提高施工人员素质

施工人员的素质和质量意识是影响工程质量的关键性因素。施工企业必须做好对所有施工人员的质量及素质建设，另外还需要加强对其他人员的质量意识教育，其中包括质量管理人员。要想提高施工人员的质量意识，就应该使施工人员树立起正确的质量观，使施工人员意识到质量管理的重要性。施工单位可以采取定期对施工人员进行技术培训的方式来提高施工人员的技术能力，同时还应该在每个施工环节进行质量、安全教育。对于质量管理人员，应该加大责任保障力度，采取项目经理制，将具体的质量问题落实到个人。全方位提高质量管理人员的管理水平和管理意识，定期对管理人员进行管理培训，对工程中可能出现的质量问题进行交流分析，从而保证质量管理人员的业务素质能够符合建筑工程需要。

3.确保材料、设备质量严格依据我国建筑行业的相关规定来完成材料、设备的选购工作，项目组必须对材料设备质量严格把关，保证采购、检验与运输的每个环节符合标准。加强对工程材料规格的检查和监督力度，保证材料品质和类型符合工程需要。建筑施工企业要想保证建筑材料的品质，就必须从采购做起，选择专业知识强、责任心强的采用人员来完成采购任务。企业还应该对材料的市场信息进行全面了解，对材料的价格和使用性能进行综合分析，选择质量性能与价格都符合工程实际的建筑材料和设备。目前随着科技的发展，材料市场不断涌现出新的材料，在选择新材料时，一定要考虑其是否符合工程要求，是否能够满足质量标准。

4.加强施工现场质量管理

施工现场是建筑工程质量控制的重要环节，也是质量问题最容易形成的关键阶段，如果能够控制好施工现场的质量，那么对建筑工程质量问题就可以起到极好的预防作用。因此，我们必须做好施工现场的质量管理工作。加强对施工现场的质量监测力度，采用专人对施工质量进行检验，保证及时发现问题、解决问题。施工现场的质量监控工作必须配合相应的程序，不能盲目的、随意的对质量进行检测和检查，这样有可能干扰到正常的施工进度，应该根据相关管理制度，采取科学性的、合理性的检测方式和手段。另外，房屋建筑工程中的隐蔽工程较多，施工过程中，上一道工序的质量问题，很有可能被下一道工序所掩盖，因此，必须加强对隐蔽工程的质量检测管理，施工现场的质量管理人员、技术负责人以及专职的质量检查人员，应该会同建设单位及工程监理单位及时做好隐蔽工程检查和验收工作，同时及时办理相关的验收手续