房地产项目开发方案
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房地产项目开发方案范文第1篇
关键词：房地产；开发项目；水土保持；方案编制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产项目水土保持方案编制，可以科学地预测项目建设所造成的水土流失，提出合理的水土保持技术和防治措施，对有效控制和减少项目建设所产生的水土流失，减少工程施工建设对周边生态环境的影响，保护城市人居生态环境，保障工程建设和安全运营，促进该地区经济社会可持续发展等都具有重要意义。
1 工程概况
深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目位于深圳市福田中心区内，用地范围东至彩田路、南至福华三路、西至金田路、北至深南大道，拆迁面积23.00hm2，其中用于开发改造的可建设用地面积16.15hm2。根据《关于划分国家级水土流失重点防治区的公告》、《广东省水土流失重点防治区划分》，工程所在区域属于国家级水土流失重点监督区和广东省“三区”划分中的重点监督区。
2 房地产开发建设项目的特点
2.1 建设地点在城区
房地产项目建设地点一般位于城市市区,与城市发展相一致,符合城市土地利用规划,且大多集中连片,所处位置地势平坦、周边交通便利。在房地产项目建设过程中,往往将建设区域与外界用围墙隔开,这样既可减小项目建设影响范围,也可增加建设过程中的安全性。
2.2 建设工期较短
房地产项目的建设周期一般为3～5年,相对于火电厂、煤矿等建设项目工期较短。深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目于2009年12月开工建设,拟于2014年12月完工并交付使用,建设总工期60个月。
2.3总平面布局紧凑
房地产开发建设项目使用土地集中,平面布局均位于施工围墙内,且地形平坦、布局紧凑而简单。深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目的平面布局主要有永久建筑区、道路广场区、园林绿化区、施工营造区和临时堆土转运场等，占地面积共计23.00hm2。
2.4挖填土石方量较大
房地产开发建设项目土石方工程主要源于原有建筑物拆迁、地下室基坑开挖、道路管线埋设及园林绿化工程等方面。深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目总挖方量约274.30万m3，其中拆除房屋产生建筑垃圾37.50万m3，地下室基坑开挖土方235.10万m3，道路及管线工程开挖土方1.70万m3；总填方量约7.72万m3，其中：地下室内墙及顶板回填土方5.10万m3，管沟回填土方1.00万m3，场地绿化种植土1.62万m3（需外购）；挖填平衡后，总弃方量268.20万m3，其中建筑垃圾37.50万m3，弃土230.70万m3。
2.5周边市政管网完善,不设废土（渣）场
由于房地产开发建设项目选址一般位于市区，所以房地产项目一般不设弃土（渣）场，在需要排弃废土（渣）时，直接运至市政统一的合法渣土受纳场即可。深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目，施工用水、用电与相关部门协调后可直接就近接用，满足施工需求。施工产生的建筑垃圾及多余土方全部运至市政指定余泥渣土受纳场集中堆放，运输车辆指定路线行驶，施工出入口设置车辆冲洗设施，并定时洒水保湿等措施加以防护。
3 房地产开发建设项目水土流失特征
3.1 水土流失量小但影响大
城市市政排水系统相对完善,使得降水能够在较短时间内排出,减少了地表径流量,水蚀较轻。与铁矿、火电厂等在野外施工的项目相比,房地产开发建设项目水土流失轻微,水土流失量较少。然而,由于房地产开发建设项目地处市区,对市民的生活、市容市貌影响大,因此需高度重视,认真防治。
3. 2人为水土流失比例大
房地产开发建设项目的水土流失主要是人为水土流失,而非自然水土流失。也就是说,房地产开发造成的水土流失主要发生在施工过程中,是由于地下室基坑、道路管线的开挖与回填等造成的。
3.3项目建成后基本不产生新增水土流失
房地产开发项目建成后,除永久建筑区外,其余全部绿化或者硬化,水土流失量减少，工程运行初期仅园林绿化区存在轻微水土流失。
4编制水土保持方案应注意的问题
4.1 土石方平衡
土石方量计算准确与否将直接影响到水土流失预测、占地面积计算、取弃料场设置、防治措施布设，以及水土保持投资等多个方面。为此，水保方案时应注意以下几个方面的问题。
（1）建筑垃圾单位换算
拆迁原有建筑物产生的建筑垃圾量一般由建设单位提供，其数量单位为吨，为方便计量，需要将其转换为立方米。深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目拆迁工程将拆除旧房屋建筑面积52.42万m2，产生建筑垃圾约60.00万t（房屋拆除工程建筑垃圾量=建筑面积×单位面积垃圾量，砖混结构每平方米1.2t），折合体积约37.5万m3（建筑垃圾密度约为1.6）。
（2）土方量换算
挖方按天然密实体积(自然方)计算，填方按压(夯)实后的体积(实方)计算，而水保监［2008］8号文要求各种土石方均应折算为自然方进行平衡。因此，在摘取项目可行性研究报告中的土石方数据时，需及时了解是否采用了计价方的规则进行计量，若是则应进行相应换算。土石方的松实系数见表1。
表1 土石方松实系数
（3）其它土石方工程
地下室基坑支护的钻孔灌注桩施工过程中，将产生一定量的泥浆，虽然其量并不大，但也应该引起编制人员的足够重视，在土石方平衡中应明确其数量及其后期处理方案(“防治措施布设”中明确具体措施及工程量)。
4.2 防治责任范围
在防治责任范围的确定过程中，经常出现将用地红线简单外扩一定距离划定为直接影响区的现象，没有结合工程实际，导致防治责任范围面积不准确。
深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目修建有施工围墙，施工出入口尽量繁忙的市政道路，按照《开发建设项目水土保持方案技术规范》(GB50433-2008)要求，确定该项目施工围墙2m、施工出入口处5m为划定为直接影响区，根据工程建设实际情况和外业调查的结果，确定项目建设的水土流失防治责任范围为24.30hm2 ，其中项目建设区23.00hm2 ，直接影响区1.30hm2。
4.3 弃土（渣）地点选择
开发建设项目土石方的综合利用和弃土场的合理选址设计是防治水土流失的重要内容，根据深圳市水务局“关于加强水土保持方案”编报工作的通知（深水保[2012]589号）要求，水土保持方案中要附弃土（石、渣）场同意收纳的协议书。
通过与建设单位、施工单位及弃土（渣）受纳单位的沟通协调，深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目的弃土（渣）地点选址为龙华部九窝余泥渣土受纳场，并已取得该受纳场的弃土（渣）接收证明。
4.4 水土流失预测
水土流失预测应根据工程不同的施工阶段，划分不同的水土流失预测分区，有针对性的进行水土流失预测，确定造成水土流失的重点时段和部位，为预防和治理水土流失提供依据。
深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目划分为拆迁施工期、基坑施工期、地上建筑施工期及植被恢复期等4个时段进行水土流失预测，见表1。由表1可以看出，基坑施工期是造成水土流失的主要时段，基坑施工区是产生水土流失的主要区域，需重点加以预防和治理。
表2 水土流失量预测表
4.4 水土保持措施布设
依据水土流失预测结果，结合项目区水土流失类型、特点、防止责任范围和防治目标，水土保持措施布局通过永久措施和临时措施相结合、植物措施与工程措施相结合、治理水土流失与恢复自然景观相结合，形成完整的水土流失防治体系。深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目水土保持措施体系见图1。
水土流失防治措施体系框图
4.5 水土保持度汛方案
为防止雨季施工过程中造成严重水土流失危害，应根据施工现场实际变化情况，制定专项水土保持度汛方案，指导施工单位及时调整水土保持措施设计，确保项目安全度汛。
深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目水土保持度汛方案的主要内容如下：
（1）理顺项目区排水：雨季来临前，沿施工围墙内侧、施工便道一侧修建临时排水沟，顺接至周边市政雨水管网，在排水沟与市政管网接驳前设置临时三级沉沙池进行沉淀。基坑内出现积水时，应及时进行抽排。
（2）完善施工出入口的车辆冲洗设施：在项目区各个施工出入处设置车辆冲洗设施，运输车辆经冲洗清洁以后方可驶入市政道路。
（3）地表防护：对施工区域内的地表采用撒播狗牙根、百喜草等草籽临时绿化，地表径流直接冲刷地表造成水土流失。
（4）临时遮盖措施：施工单位应备足彩条布，雨前对施工临建区内的松散的建筑材料、场地内的临时堆土及地表用彩条布临时遮盖。
5 结束语
房地产开发建设项目水土保持方案对于城市水土保持具有极其重要的作用,其不仅为促进水土流失防治工作的开展、水行政主管部门的监督和检查提供科学依据，而且是城市生态环境建设不可缺少的部分。本文结合深圳市福田区岗厦河园片区城中村改造项目水土保持方案，就房地产开挖建设项目的特点、水土流失特征，尤其对水土保持方案编制过程中应注意的问题进行了初步探讨，供大家借鉴。
参考文献
[1]《水土保持综合治理技术规范》GB/T16453.1-16453.6-2008；
[2]《水土保持综合治理验收规范》GB/T15773-2008；
房地产项目开发方案范文第2篇
关键词：房地产项目；设计管理；限额设计；品牌效益
房地产项目设计管理工作，对于房地产项目的开发、建设以及后期运营均有深远影响。房地产项目的开发决定未来住户的居住体验。因此在项目设计管理中，应充分考虑项目开发价值及效益成果，以满足人们的实际需求。基于此，应结合房地产项目的具体要求，制定科学的设计规划，进而改善城市规划现状。
1房地产项目设计管理的内涵
房地产项目实则是通过住宅规划展现其开发价值。而在房地产项目设计管理中的最主要的要求即为提升建筑质量。因此，房地产项目开发商以及设计机构在对房地产项目进行设计规划时，除了要考虑住宅建筑的美观性、规范性外，还应在优化审批流程的同时实现科学设计，避免房地产项目出现设计不合理等问题，影响其效益水平。一方面，房地产项目设计管理者应针对项目设计环节进行有效管控，始终以环境、市场为导向予以设计，避免建成后的建筑物面临改建压力；另一方面，应在设计中综合分析项目需求情况，无论是设计结构还是设计功能，都应当具有较高的匹配度，确保建筑成品符合当代人审美与居住需求。基于此，房地产项目设计管理工作，应当在高水准人才辅助下对其实施科学设计，继而实现房地产业的良性发展。
2房地产项目设计管理要点
2.1注重项目质量管理
房地产项目设计管理是房地产开发公司中较为重要的内容，也是决定项目效益的根本因素。因此，针对房地产项目进行设计管理，应引起设计人员的高度重视，既要准确实现项目定位，又要凭借自身职业技能以及对房地产项目的敏感度，提出可行性房地产产品设计规划，便于在后续项目开发后能够为房地产企业带来更高收益，最终在购房者与开发商之间建立协调关系。其中设计部门中的设计者应当在挖掘好项目开发价值后，对项目质量实施科学管理。房地产项目在竞标环节，一旦房地产开发公司中标，应立即展开方案质量审核工作，就项目方案的内容进行反复分析，包括了解项目开发方向以及开发意义，之后才能提出细致化设计目标。一般情况下，房地产项目的设计管理形式为以下两种类型：①委托制。房地产开发公司在成功获得项目管理资质后，常将项目设计事项交由第三方设计机构。因对方职业水平较高，且人才基础夯实，故而将项目设计权委托给第三方机构后，能够获得更可靠的设计成果。在采用此种方法时，还应当加强资信审查，判断合作方是否具备良好的信誉度与设计资质，以免遭受资信风险，影响项目开发进度；②招标制。在房地产开发公司中标后，将利用招标法获取适合的项目方案，由此从多个项目方案中进行优选。无论选择哪一种，都应对项目设计内容进行多次分析，避免出现设计漏洞，偏离原始项目开发方向。项目设计管理者应从项目本身的质量上着手，以此提高管理水平。
2.2加强项目资源管理
房地产项目设计管理过程中还需要进一步加强项目资源管理，以此展现出项目的实践价值。在房地产公司初期开发项目时，其中涉及的项目资源包括人力、物力两项资源，若能实现项目资源的联合作用，可对项目质量产生积极影响。房地产公司在取得项目开发资质后，常要明确投资重点，而且还应结合市场动态，确保开发后的房地产产品，能够拥有广阔的推广空间，以便在市场供需环境下获得更高效益。其一，房地产项目在交给专业的设计机构进行项目方案的设计时，除需要求设计机构绘制出具体的建筑图纸外，还应充分利用其模型制作、设计咨询、投资管理业务的能力，为房地产项目的开发给出明确的建议，从而促使房地产项目在第三方设计机构的辅助下，能够实现最优化建设。其二，在人力资源利用上，也需要注重设计人员职业技能是否符合项目设计要求，即运用适合的人力成本聘用优质设计人才，确保房地产项目在人力物力集成的环境下，得到最大化开发。作为项目设计管理者，在项目设计初期，应从多个设计机构中选出最为适合的合作方，促使项目设计方案可行性更强。同时，还应清楚掌握项目土地资源以及项目价格等方面的内容，必要时可组织调研活动，即对周边竞争者旗下开发的楼盘住户发放调查问卷，询问居住体验以及服务满意度、楼型设计满意度等，由此汇总相关信息后，用于指引该公司未来的开发方向。在选择设计单位时，还应遵循以下原则：①就近原则。关于房地产开发相关设计机构较为多样，但若单纯从信誉度、专业水准、运营经验上挑选，很容易出现高成本问题。所以，应首选周边优质设计机构。因其对周边群众的喜好、市场竞争条件、环境特征均有良好的熟悉度，故而其项目设计成果更符合项目实况；②综合性。在双方合作的基础上，还应加强互动，就设计进度、设计方式、设计价格等综合信息进行友好沟通，由此提高项目资源利用率。
2.3优化项目方案管理
房地产项目设计方案能够体现出项目开发方法与重点方向。因此，应对其进行细化设计与有效管理，这样才能促使房地产项目在项目方案的指导下，实现最大限度上的开发利用。房地产项目方案在初期设计环节，理应参照地勘报告、周边基础设施分布图对房地产项目日照时间、容积率等参数进行细化设计，继而展现出项目开发的必要性。另外，在项目方案管理中，还需要灵活选用管理方式，编制科学的预算规划，以免在正式规划中造成项目超出预定资金标准，降低项目效益。在项目方案管理中还应采用对比方式，从多个项目方案中选出契合度最高的一个，继而在控本基础上突显项目开发理念。本文具体以A公司为例，作为我国知名房地产开发企业，它在项目方案管理上，具有丰富的管理经验，可供同行业借鉴。首先，在项目方案中侧重于客户需求的体现。无论是开发住宅建筑还是商用建筑，都需要得到客户的大力支持。所以，应在项目方案设计期间，精准分析客户需求，之后由材料部对房地产产品的设计图以及项目范围给出明确的标准；其次，该企业在项目方案管理中还善于运用项目模型，分析项目方案是否适用。对于项目方案的设计流程，也应为其设定标准化管理规划，为项目的妥善管理给予保障；最后，A公司在项目方案管理中提出了细化设计目标，即实现场地设计、物业管理、容积率、物业管理与成本控制的有效联合，在为客户建设高品质建筑的同时，也保证自身拥有更广阔的效益空间，进而打造一个双赢格局。在项目规划中的水暖、机电设计部分，也均以精细化管理手段，为其提供可靠管控，促使房地产项目方案实现优化设计。
2.4实现项目限额设计
2.4.1成本管理
限额设计是房地产项目设计管理中不可或缺的部分。一旦缺少限额设计方案，将很难保证房地产开发公司达到预期效益要求。因此，在项目设计管理中，应保证设计者具备限额设计思维，促使他们所提供的设计方案，其成本可控。为了保证限额设计发挥出真正效用，还可通过下述两个方式予以巩固：①组建专家委员会，房地产项目的设计属于一项专业性较强的综合性内容。因此，可在项目限额设计中积极汲取专家委员会的经验，对项目设计成果的经济性、科学性实施反复验证，促使项目设计规划更符合限额设计要求；②实施限额设计管理责任制，对于参与房地产项目设计的人员，应对其设计行为进行管理。若未能遵循限额设计要求，可对其进行处罚。例如在其超出限额标准10%时，可对其进行经济处罚。另外，对于限额设计中每个设计人员的职责需加以明确，避免设计人员缺乏自律意识，导致设计成果违背限额设计理念。例如在施工图设计中进行限额设计，应严格参照设计标准、项目任务书以及项目投资范围，为其设定具体的限额规定，促使房地产项目进入到实践开发期，能够为房地产企业带来更大利润。
2.4.2投资分配
房地产项目的设计管理还需要采用限额设计方法，实现开发资金的合理分配。之所以要在房地产项目管理中应用限额设计，主要是为了提高项目效益，为房地产开发公司提供更广阔的利润空间。因此，在项目设计管理中，应充分利用限额设计，对项目参建主体的投资额实施妥善分配，便于提升项目设计成果的合理性。另外，还应对投资额实施限额设计，不可过多投资，导致后续房地产项目无法为相关投资方带来可观效益。无论是房地产开发还是房地产建筑项目，最终目的都是从中获利。因此在保障项目质量的前提下，应尽量对其进行合理投资。一方面，需对项目造价进行有效把控，包括在项目投资过程中的投入成本，需对其实施汇总；另一方面，对于投资回收周期还应做到心中有数，即投资后项目汇报时间节点，这样可避免长时间无法顺利获得汇报，而导致企业自身可用资金较少，影响后期项目竞标进度。对于项目开发中的维修费、变更费、拆除费，也应对其进行限额分配，促使项目在整个开发阶段，都能实现合理管理。
2.5应用全程管理理念
房地产作为我国经济发展中的重要产业，关于房地产项目的设计管理工作，还应当对其实施全程管理，在全程管理理念指引下，项目将体现出更明显的可开发性。通常情况下，房地产项目设计管理包含以下三个部分：（1）常规设计管理。对于房地产项目的设计，在选择第三方设计机构负责设计工作时，管理者应对整个设计流程予以有效管理。尤其对于设计中出现的造价高等问题，应及时进行干预。若遇到的问题较为复杂，管理者可以将其上报给企业领导，待组织研讨会得出具体的解决方案后，再继续下一步的设计工作。管理者应在项目设计管理中占据主导地位，准确分析项目设计成果是否合规、合理。（2）关键点设计管理。房地产项目中存在关键点。此时应加大关键点管理力度，尤其对于项目成本、项目质量、项目资源等事项，均应投入过多精力并注重项目审核效果，便于及时获取可靠的设计问题处理方法。（3）变更设计管理。房地产项目在其出现变更时，还应保证变更后项目方案的匹配度。而且管理者还可联合评审部门，对项目设计规划中的内容进行逐项审核，提高项目变更管理水平。
3房地产项目设计管理的实际效益
3.1品牌效益
房地产项目在其开发阶段，要想提高效益，应充分借助项目设计管理提升其品牌效益。所谓的品牌效益指的是在同行业竞争中的品牌优势，以及客户心目中的影响力。因此，在项目设计理念以及开发方向的确定上，应当从人文角度，尽量考虑到未来建筑物舒适度、建筑设计合理性、容积率达标率等因素，便于积攒客户量，通过客户之间的口耳相传，塑造房地产品牌，这样才能为其今后的高质量发展奠定基础。在品牌效益提升阶段，还可在项目设计管理中找到闪光点，并对其进行延续性设计，由此增加客户的购房欲望。以A公司为例，A公司作为房地产行业中的标杆企业，虽然其价格上比其他房地产售房价格略高，但因其一直借助高品质物业管理品牌，吸引更多购房者愿意选择A公司楼盘。A公司旗下楼盘物业均有专属团队，并利用精益管理理念对待每一位客户。同时，它还秉承着客户至上原则，为客户创造最优化园区环境。在客户入住前直到入住后，均为其提供前置，而且在园区绿化项目以及保洁项目设计上，还提倡10米静距离管理模式，避免园区内的工作人员闲聊而形成噪声污染。在安保项目设计上，利用耳麦式巡逻，以免信息传递过程中破坏业主的安静体验。基于此，A公司在物业管理项目设计上塑造了品牌，也正因为此，才能最大化展现其品牌魅力，在众多低价楼盘竞争中脱颖而出。所以，房地产项目设计管理应在品牌效益上加大重视，并将其纳入项目宣传中，最终促使房地产开发公司凭借品牌力量拥有高效益。
3.2经济效益
房地产项目在其设计管理环节中，关于经济效益的提升也是主要目标。在保障项目质量的基础上，理应采取多样方法，为房地产企业增收，以此积攒更多资金，用于开发下一个房地产项目。一般情况下，项目设计管理者可从下述两个部分来实现房地产项目经济效益的优化提升：①正确投资。房地产项目的获利由投资回报率决定，因此管理者在项目设计中应对设计方案潜在风险予以分析。通常利用市场调研的方式，对项目方案中体现的建筑面积、园区设计内容代入到市场环境中予以判断，若发现违背市场推广原则，或者将承受较高的开发风险，应谨慎投资。尤其在签订项目合同后，对于投资方的资金投入能力应进行科学衡量，避免后期投资方资金到位不及时，引起烂尾楼后果；②严控成本。现今我国房地产项目的开发规模正在扩张，虽然国家已经颁布限购政策以及土地资源管控办法，但为了保证房地产项目具备较高的经济效益，还应在遵从法律的基础上压缩投资成本，运用有效的资金获取最大利润。
4结语
综上所述，要想提高房地产项目设计管理效益，就应把控好项目设计管理要点，促使房地产项目体现出显著的开发价值。因此，应从项目质量管理、项目资源管理、项目方案管理、限额设计、全程管理理念等方面着手，确保经过项目设计管理后，房地产项目能够拥有较高的综合效益，从而推动我国房地产事业的可持续发展，提升建筑产业的发展质量。
参考文献：
[1]郑利明.房地产项目设计管理要点与效益分析[J].江西建材,2020(12).
房地产项目开发方案范文第3篇
关键字：房地产；项目管理；关键环节
中图分类号：F293文献标识码： A
一、房地产项目管理的重要性
房地产项目管理是项目建设中的重要组成部分，在项目施工过程中，只要做好房地产管理作业，才能使工程到达预期作用，使工程的利益到达最大化。优质高效的管理，可以延伸建筑的使用寿命，可以进步建筑的质量，可以使开发商获取最大的利益。我国有很多建筑因为没有进行科学的管理，致使工程项目呈现返工乃至抛弃的状况。所以说，为了使确保工程质量和工程收益，就要做好项目管理中各个环节的作业。
二、房地产项目管理中存在的问题
1.决策阶段存在问题。房地产业的发展与社会形式发展具有一定的关系，为了加强对房地产业决策阶段的管理，必须加强对前期市场的研究。在项目实际管理中，由于受多种条件的制约，对可行性研究报告研究不彻底、不完善，使项目的规划设计不能按原来制定的计划执行，使计划目标与实际目标产生重大的差异，最终导致房地产项目管理不能得到有效控制。在实际应用中，由于开发商领导层对市场信息了解不详细，导致决策错误，浪费了良好的时机，决策不正确肯定对项目产品的制定不合理、不系统、不完善。决策正确与否对一个项目产生直接影响，在房地产项目的建设过程中通常会出现原则性、功能性的错误，当房地产急需建设或工程出现异常不能正常进行时，再加上对市场定位前期资料的收集不完善，使产品研究方面的资源匮乏，常常造成决策阶段定位不准确，影响工程项目的正常进行。房地产企业前期通过对市场的调查，对项目产品的的技术问和工程建设项目管理产生直接影响，项目决策阶段的问题在项目实施过程中对管理产生很大的制约，特别是房地产的户型是否符合现代人们的需求观念，按照传统的思想观念已不能适应现代人们对房地产建筑产品的需求，需要创新理念，创新设计新成果。在实际应用中，通常由于管理不善，导致房地产施工成本增加，效益损失，生产效率降低，给企业造成负面影响。
2.设计图纸提供不及时。设计图纸是施工的依据，在图纸设计过程中，由于受到各种条件制约，设计深度不够，且不细致，不规范，最终导致项目决策阶段的问题拖到项目实施阶段。本来是设计人员的事情开发商过多的进行干预，造成设计图纸技术文件不能跟施工同步，出现更多的设计变更。在开发商项目规划和建筑方案设计阶段，开发商领导过度的进行参与，使房地产的设计规划偏离设计意图，且规划设计不完整、不详细，从整体上来说，设计成果不系统、不协调、设计人员的设计意念完全由开发商进行确定，设计人员的创新意识及设计理念不能得到有效的发挥，使得设计的产品功能性、系统性和效果性与实际不吻合，影响房地产项目在实际中的管理。在设计阶段，虽然开发商领导明白设计的重要性，但是由于自身的水平与能力有限，不能制定切实有效的实施方案，仅凭开发商领导的感觉为依据进行规划、设计，从而给房地产的项目管理带来一定的难度，例如在进行某小区的建设过程中，开发商领导强行将一些设计项目加上去，使设计图纸与实际施工不一致，在一定程度，大量的设计变更对工程项目的正常开展带来严重影响，设计变更的增多，牵涉到工程的签证也就越多，因此给房地产工程的质量、进度、投资控制目标管理带来一定的难度。通过对项目设计资源的有效整合，可确保项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等，从而增加项目管理人员难度。随着人们生活水平的提高，景观绿化是人们生活环境中必不可少的组成部分。开发商在房地产建设过程中，由于缺乏设计资源，使景观绿化设计工作滞后，使景观绿化与整个小区的建设不协调，失去景观绿化的意义，经常改变设计方案，在一定程度上制约着项目的建设。在房地产建设中，因对交付的内容不明确、建筑细部设计跟建设过程不同步，常常造成后期装修质量不能满足设计要求。
3.收尾阶段混乱，增加房地产项目管理困难。通过对大量的房地产项目的调查发现，在建设实施的后期阶段，总承包方与施工单位之间在处理一些问题上常常出现矛盾，对房地产项目的后期管理造成一定的困难。高层建筑或大型小区的实施过程中，由于施工单位较多，需要进行交叉作业，且各施工单位之间进场、退场的时间不一致，建设方除了与单位工程的施工单位签订总承包合同外，其他专业工程的施工单位也直接与建设方签订施工合同。工程前期主要是项目总承包企业进行一些基础临建作业，此时进行房地产项目管理较为简单，随着工程项目的逐渐推进，工程施工难度逐渐增加，所需解决的问题越来越多，对房地产项目的管理的难度相应的增大，尤其是各施工作业之间的相互配合。而在实际施工过程中，由于工程招标时对施工内容要求较粗，签订合同时施工单位对合同没有细致的认真，导致在实施过程中产生管理上的困难，给工程项目的施工质量、安全、进度造成一定的影响。总承包单位对建设方直接分包的项目不承担相应的责任，当建设方直接分包的单位有问题时直接跟建设方进行沟通，监理单位进行管理也存在一些困难，往往建设方成了总承包单位，建设方的管理人员对现场进行总管理。当对工程项目进行验收时出现问题时，双方进行相互推诿，给工程项目的收尾造成管理的影响。总体上说，开发商没有建立健全工程收尾阶段的管理制度，仍坚持工程项目管理部门进行管理，给工程收尾阶段留下很多问题。
4.开发商与供应单位之间缺乏诚信，影响房地产项目管理。开发商是房地产建设的组织者，对房地产整个建设过程进行控制。对于房地产项目管理人员来说，控制材料的供应是确保工程质量、进度的重要保证，工程实施所需的建筑材料、设备，在房地产实施阶段必须制定完善的供应计划，满足现场实际生产需要，另外由于开发商对招标工作不重视，对工程项目发包的内容和接口要点不了解，再者招标工作组织不力，工程建设所需的资源积累不足，最终导致供料供应不上。在实际中有的开发商认为自己是买家，对材料供应方提出不合理的要求，给供应单位留下不好的印象，在开发商急需时，估计发难，等工程项目结算后，故意拖延工程款，诚信缺失，双方之间的不能有效的沟通，影响项目的正常进度。开发商既要通过交往实现供需双方的平等、诚信关系，又要建立供应单位资源库，以便在工程项目建设需要时满足建设需要。
三、解决房地产项目管理中的问题对策
1.加强对房地产前期管理。房地产前期管理是做好实施阶段管理的重要基础工作，在此基础上进行房地产项目的可行性研究是进行工程项目设计的龙头，通过不断的研究和细化，才能保证工程项目的设计质量，房地产项目管理才能得到有效控制。设计图纸是施工的重要依据，必须根据设计合理的配置人力、物力、财力，并在决策阶段不断的完善决策程序，提高决策水平和效率，使前期管理更加标准化。
2.重视项目整体开发及资源整合。对于房地产项目来说，收尾阶段是管理的最后一个阶段，是综合考察建设过程的重要环节，必须把过程资料及其他资料收集齐全，并建立完整档案台帐，分类归档，加强对工程收尾阶段的项目管理及项目的交付及移交工作。在房地产项目管理过程中必须以诚信为根本，把供需双方视作双赢的合作伙伴，并在实施过程中通过比较，分析、研究、纠偏、评估等建立适合自身需要的资源，通过规范化、科学化管理以加强对资源的整合。
3.工程进度动态管理控制
在施工进行前，应当编写施工的整体进度方案。在施工的全部实施前，建筑施工单位必须进行全部的项目评价，并拟定合理的、可行的、科学的工程进度方案。在拟定进度方案的时分一定将资本与进度相结合，而不是固化的几个时间节点。这就需求管理人员在充分了解图纸的基础上，再依据工期方案、施工工种的技术区别、设备资料储运、劳动力组织等条件编制施工进度方案，并且在编制后寻求土建、安装等首要施工单位的定见，终究达到一致。在实践管理操控中，把进度方案作为操控总控文件，来辅导工料机的分配；同样，在工料机的分配出现问题时，也及时反映到工程进度方案中去，从整体进度方案的视点做相应调理。
4.加强房地产开发项目的成本控制
房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从整个系统的开发成本控制和严格的监控，以采取合理的措施来降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。特别要注意项目的成本控制和监督，在项目实施过程中，尽量减少不必要的开支，降低生产成本，使企业利润最大化，但也能满足消费者的需求。
四、结束语
综上所述，房地产项目管理对项目的建设过程具有十分重要的作用，针对项目管理中存在的问题必须进行认真分析、纠偏、采取有效的处理措施，使项目管理得到有效控制，提高管理人员的管理水平，增加企业的竞争力。
参考文献：
房地产项目开发方案范文第4篇
关 键 字：房地产项目 全过程 工程质量 控制措施
中图分类号：F235.91文献标识码：A 文章编号：
Abstract： With the improvement of people's living conditions and the construction of the city to develop energetically, large development projects are also emerging, China's real estate industry also has entered a rapid development stage. At the same time, the real estate project construction quality requirements become more not allow to ignore. Because the real estate industry itself has large investment, investment behavior irreversible characteristics, real estate projects once the quality do not meet the requirements, not only on a variety of human and material resources is a big waste, more main is directly related to people's life and property safety. Therefore, in order to ensure the real estate project product quality can meet the constant change of the social environment, the real estate project of the whole process of quality control has become a major foundation. Then we take the project management and control measures, to establish a reliable quality assurance real estate projects? The author put here from the following several aspects of detailed study.
Key Words：Real estate project; The whole process; Engineering quality; Control measures.
1房地产项目全过程质量控制的运用及现状
在通常意义上,全过程质量控制是指对产品或服务从其概念提出、策划一直到完结整个过程的质量进行控制。此质量控制概念的提出,强调了对产品质量控制的全程性,弥补了现阶段一些企业对前期和后期质量控制的认识不够彻底的现状。
1.1 全过程质量控制在房地产项目中的运用
进行全过程质量控制对房地产项目的完美实施意义重大。而现今房地产全面质量的概念有了新的变化,它不仅包含了传统的稳定性和可靠性, 还包括了房屋建筑满足客户需求的程度。通俗点来讲就是，现在的全过程质量控制已经不再单纯地考虑房屋质量, 而是包括了其他各种有形或无形的质量[1-2]。现在要想实现房地产项目的完美竣工, 以前传统的侧重点如仅着重考虑施工阶段质量控制，已经很难满足市场的要求，如今项目前期的构思以及规划设计阶段的重要性同样不可忽视。现在全过程质量控制的思路要求我们，必须将房地产项目的实施作为一个整体的过程进行综合考虑。
1.2 房地产全过程质量控制现状分析
全面质量管理理论是于1961年被美国学者费根堡姆提出的，欧美等国对房地产项目的质量控制一般包含三个方面：一是建筑工程承包商进行的自我质量检测；二是建筑工程客户业主进行的质量验收检查；三是相关部门机构及政府的监督检查，以确保项目符合政府规定的选址规范及其他安全健康等方面的有关规定。我国自1978 年开始积极推行全面质量管理，但是通过实际调查研究发现，我国建筑施工质量控制工作仍处于初级阶段，且我国房地产建筑企业过程质量控制水平参差不齐[3]。国内大多数施工企业在过程中很少用到质量控制，只是在施工完毕后对既定结果进行分析，在质量控制基础工作上还存在许多欠缺。
2房地产开发各阶段的质量控制措施
我们一般把一个房地产项目的整个过程划分为四个阶段: 项目开发者收集市场信息, 并将其形成项目构思；再以设计任务书的形式将项目构思传达给设计方，并将要求转换为具体的、有可操作性的实施方案；然后施工方按照实施方案进行施工,实现从方案到项目实体的转化; 最后项目运营方对该项目实体进行操作、运转、维护等活动以满足用户的需求[4]。然而, 对房地产项目进行质量控制是为了给用户提供高质量的产品享受和服务,根据以上房地产项目开发过程的四个阶段, 我们也可以将房地产项目的质量控制分为以下四个阶段。
2.1 项目前期策划阶段质量控制
房地产业的日益成熟,使得很多开发商开始越来越重视前期策划的研究工作，对于很多大型房地产开发项目,都会事先请专业研究咨询机构对其进行可行性研究。统计表明, 可行性研究工作的质量, 与投资的风险程度有直接的关系, 它关系到项目建设能否顺利进行, 关系到房地产项目的质量是否可靠,关系到项目的最终效益目标能否达成等诸多问题。在项目开发前期阶段, 质量控制的主要目标就是在项目质量目标、进度目标和成本目标三个方面寻找出一个有效的平衡点[5]。要想达到三个目标之间的平衡，就需要深入分析开发商对房地产项目的整体需求，全力做好市场调查工作。进行市场调研的目的是为了发现市场潜在的机会、探测投资空间、预测市场需求和判断估测投资成本等。开发方案的设计，需要由专业人员进行一系列包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排以及环境保护评价等在内的活动。
2.2 项目规划及设计阶段质量控制
规划设计阶段的质量控制在整个房地产项目工程中起关键性作用。立项等有关内容完成后，整个项目中的很多参数都取决于设计，例如采用的工艺和装备是否先进合理, 产品的品种质量和成本是否有市场竞争力，建筑结构是否合理、功能是否齐全，还包括建设速度快慢、投资多少、质量优劣、效益高低等各方面因素。规划设计中一旦发生错误哪怕只是一点都会在计划、施工、运行中被扩展放大，引发更大的失误甚至是事故。因此，我们对设计过程中的质量控制进行了严格的要求.
（1）正确地编写设计任务书。设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、编写人的经验和以往设计的历史记录为依据进行编写。对设计进行质量跟踪并对设计文件进行定期审核能够有效地控制设计质量，同时在设计进行过程中和完成时，项目设计主管人员还应对设计文件进行细致的审核。
（2）建立质量监督责任制。开发商主管人员应该在项目经理的领导下，组织设计策划并负责各专业之间的衔接，完成对设计过程的控制管理和监督检查，确保设计产品满足合同规定的质量要求。同时他们还应该负责组织或监督检查各设计阶段的评审验证，控制设计变更并对设计关键点进行检查，遇到对设计质量有重大影响的文件还应当亲自组织或检查。
（3）建设方各专业工程师要进行明确过程监控。建设方各专业工程师要对各阶段设计细度和深度有清楚的了解，实现其设计特点的体现，并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制[6]。
2.3 项目施工阶段的质量控制措施。
施工环节是建筑工程质量形成的关键环节, 是工程各参与方的质量控制工作的重点。由于房地产项目具有建设地点固定、施工人员流动、产品体积庞大、建设周期长、动用资金多、产品具有单件性等特点,施工过程中的质量控制需要根据具体的工程环境、工程性质等因素制定质量控制方案。 并在实施控制方案的过程中, 应时时注意施工环境的变化，并不断修正合适的质量控制方案, 确保项目质量目标的实现。
（1）明确质量目标。项目投资人和项目团队中应该增强质量成本意识，因此对质量投入的收益和费用进行分析是非常重要的，除了金钱上的成本概念，还要树立起开发项目全周期的成本观念。
（2）制定项目建设实施的质量控制计划。制定出实现质量目标的措施和方法,编制切实可行的质量计划，明确项目团队的相关质量责任。
（3）开发项目建设的施工过程质量控制。运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较，或运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较，或运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪。最后得出施工单位现场项目部的下一步活动结果，是继续按现阶段施工顺序作业，还是进行相关整改。当施工现场出现质量异常情况而且又未采取有效措施时，又或者是出现未经检验而擅自封闭、使用不合格原材料或构配件、未经同意擅自修改设计图纸等情况时，应立即下达停工指令。并于纠正后再下达复工指令，而且在这之前要对工程材料、受力钢筋、混凝土试块等进行现场取样并送检。
2.4 工程验收质量管理
（1）分项工程验收。对于重要的分项工程,应根据该工程施工的实际情况并对照工程合同的质量等级要求,按照有关质量评定标准进行验收。在验收时,必须严格按规范要求检查点数,从而计算出检验项目和实测项目的等级包括优良中差的百分比,然后确定出该分项工程的质量等级,并以此为根据确定工程能否被验收[7]。
（2）分部工程的验收。这是以分项工程验收为基础的,根据已经确定的分项工程质量验收结果,可得出该分部工程的质量等级从而确定能否验收。同样的,工程进行转交时，例如土建部分（包含在分部工程中）完工后转交给安装工程施工前,应对项目进行中间验收,只有得到中间验收的合格签证后施工单位才能继续施工。
（3）竣工验收。竣工验收是以上两个验收程序为基础的，进行了对分项、分部工程质量等级的统计计算后,再结合使用功能的质量保证资料及单位工程观感的质量评判,便可核查结构是否安全可靠,观感质量是否合格, 从而最终确定此项目能否达到工程合同所要求的质量等级,最后再决定能否对其进行验收。
3、结语
房地产项目的全过程质量控制是一个动态的发展过程, 在房地产项目开发建设中实施全过程质量控制,关键是要注重抓住各个环节的质量控制要点。在当今乃至未来社会中, 要想拥有绝对竞争力，只有抓好各环节的质量控制,才有可能提高开发商的工作效率，才能真正实现全过程的质量控制从而确保工作质量, 降低成本投入。本文在探讨房地产项目全过程质量控制的基础上，重点分析了进行全过程质量控制的措施方法与策略。
参考文献：
[1] 吴坚.《房地产开发项目管理模式的选择分析》[J].建筑管理现代化 2004,2.
[2] 蒋庆辉.《试论房地产企业的全面质量管理》[J].科技创业月刊2005,11.
[3] 朱广安.《论现代化房地产项目管理的系统分析》[J]. 广东科技 2007,03
[4] 尹训和, 《对加强工程全过程质量管理的认识和探讨》[ J].2010
[5] 孙鑫, 杨海红. 《改进房地产项目质量管理体系的思考和对策》[J]. 2008
[6] 武利庭. 《房地产开发项目质量管理研究》[ D ]. 天津大学管理学院2009
房地产项目开发方案范文第5篇
关键词：房地产；开发；风险管理；项目管理
1、房地产项目风险管理的基本理论
1.1 房地产项目风险管理的概念
房地产项目风险管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术的一门管理学科，各经济单位在风险辨识、风险估测和风险评价的基础上，根据具体情况优化组合各种风险管理技术，对房地产项目风险实施有效的控制和妥善处理风险所致后果，以期达到以最少的成本获得最大安全保障的目标。在决策时，能否达到上述期望目标，不仅取决于决策前的风险辨识、分析和评价是否全面正确，还取决于在实施控制方案过程中能否进行正确的效果评价，对控制方案不断修改，使其更加切合实际。这表明房地产风险管理方案的实施是一个动态过程，管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价新风险，修改管理方案，这样才能达到以最少的成本实现最大安全保障的目标。
1.2 房地产项目风险管理的过程分析
房地产项目风险管理一般包括风险识别、风险分析、风险应对和风险控制等四个阶段，各环节紧密联系，其推行和开展按一定的程序周而复始、循环往复进行。
（1）风险识别是风险管理中最重要的步骤，只有全面、正确地识别房地产开发过程中面临的所有风险，才能有的放矢地针对风险进行分析，使风险管理建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法予以分类，逐一分析各风险因素产生的根源。风险识别的参与者应尽可能包括项目队伍、风险管理小组、来自公司其他部门的专家、客户、最终使用者、其他项目经理、项目相关方以及外界专家等。另外，项目风险识别并非一蹴而就的事情，应当自始至终反复进行。
（2）风险分析包括风险定性分析与风险定量分析，风险定性分析是确定风险发生的可能性及其后果的严重性，并按照风险对项目目标可能的影响进行风险排序，以明确特定风险的重要程度从而指导风险应对计划的制订，并帮助项目团队成员修正计划中出现的偏差。风险定量分析则是量化风险的出现概率及其影响，确定该风险的社会、经济意义以及处理的费用和效益分析。不仅量化分析每一个风险的概率及其对项目目标造成的后果，而且也分析项目总体风险的程度。通过对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析，包括分析风险性质、风险发生的可能程度、风险发生对预期利润的影响程度，使项目可行性研究建立在风险分析的基础上，选择可靠性好、风险隐患少、风险程度低的项目管理方案。
（3）针对风险识别和分析的结果，为提升实现目标的机会，降低风险对目标的威胁，必须制订项目风险应对计划。风险应对计划必须与风险的严重程度、成功实现目标的费用有效性、项目成功的时间性与现实性相适应，同时也必须得到所有项目利益相关方的认可，并应由专人负责。项目一旦立项，项目管理者就应该紧密结合国家对房地产市场的监管政策，在城市规划、政策法规的约束条件下，研究房地产的供求现状及发展趋势，确定周密的产品方案和营销策略，围绕项目开发进度优化资源配置，统筹资金安排，使整个项目的实施有条不紊，进而达到预期目的。
（4）跟踪已识别的风险，监视残余风险，识别新出现的风险，修改风险管理计划，保证风险计划的实施，并评估风险减轻的效果是项目控制的主要任务。完善的控制体系和有效的实施，是防范风险和控制风险的可靠保证，同时也将成本管理与企业的整体经济效益直接联系起来，对减小财务风险的作用极其显著。一个好的风险控制系统可以在风险发生之前就提供给决策者有用的信息，并使之做出有效的决策，达到项目风险管理的目的。
在以上四个阶段中，项目管理者只有充分了解房地产项目的风险情况，对“易发险情”进行认真的分析和预测，并根据自身实力估算投资风险的承受能力，综合权衡房地产项目的收益和风险，制定各种风险的防范措施，达到风险小而收益高的目的，才是房地产项目管理的真正目的所在。下面结合该项目的案例，运用项目风险管理的基本理论来具体分析该项目开发中存在的风险及产生根源，对重要风险进行估计和评价，同时提出较为详细的风险管理措施。
2、工程实例：
我公司开发建设的湖州项目总建筑面积约45万m2，绿地率40%，是由别墅、高层、小高层组合的住宅小区。从规划设计上看，该项目强调不同建筑群体的统一性和完整性，规划设计方案既要能满足该建筑物的各项使用要求，同时又必须符合建筑间距，相邻建筑间的相协调。从规划布局上看，项目建设充分体现了现代感与自然文化气息的结合，建筑互相围合、各组团间贯穿公共绿地，即统一又形成每个单一的整体，构成气势非凡的空间效果。
2.1 项目各阶段的风险识别
在投资决策阶段，从各项政策方面来看，本项目具有得天独厚的优势；从社会环境与经济环境方面来看，由于国家总体经济形势的良好，风险因素也较少。但是由于国家相关部门对国有土地进行了彻底的清查，相继下发了关于房地产土地交易方面的各项文件，严格的土地政策使该项目在土地获取方面面临极大风险。
在土地的获取阶段，房地产开发所需巨额资金和融资是开发商最为关切和颇费心机的问题。我国房地产业资金大部分来自于金融机构的贷款，许多开发商利用贷款进行滚动操作，然后将楼盘以个人按揭贷款进行销售，最终将房地产风险转嫁到金融机构身上。由于房地产金融体系的内在脆弱性和资产价格的内在波动性，使得该项目也不可避免地具有筹资方面的风险。
在建设阶段，该项目也将面临着招标模式风险、承包合同风险、工期拖延风险、项目质量风险、开发成本风险及施工索赔风险等，但只要施工单位与开发商在房产开发市场具有良好的口碑和品牌效应，因此项目在招标模式、承包方式以及承包合同方面的风险因素也可控制在较小范围。
在租售阶段，该项目采用预售方式，在住宅具有稳定需求的市场条件下，有利于资金的快速回笼，因此这方面的风险因素较少。租售合同风险方面，重要的是销售价格定位，准确合理的销售价格能够比较快地为广大需求者所接受，从而为资金的快速回笼提供可能。
2.2 项目的风险分析
2.2.1 项目投资阶段风险的敏感性分析
通过对与利润有关的建安工程费、土地开发费、综合配套费用、住宅售价等敏感因素进行单变量敏感性分析。列出住宅售价因素变化而其他因素不变的情况下，建安工程费、土地开发费、配套费用相对固定的情况下，住宅售价因素对利润的影响比较关键，总结以上几个因素的变化与成本利润的关系，是正、负相关的关系。
2.2.2 项目土地获取阶段风险分析
项目在土地获取阶段的风险主要是融资风险，而该项目在融资方面依靠银行贷款，自身也需具有充足的自由资金，加大融资手段上的多元化，大大降低了融资风险。
2.3 项目的风险控制
（1）项目土地获取阶段筹资风险的控制措施。对筹资风险主要采用风险控制与风险自留，明确不应过度负债，项目开发前期对资金运作应有全过程通盘的考虑，留有余地并有资金补充应急计划项目；将短期负债与长期负债区别对待，尽量减少短期负债，以适应该项目开发生命周期长的特点；将房地产销售工作提前，用收入弥补资金不足，减少负债，并提前盈利等。
（2）对设计变更风险、设计方案不合理的风险控制。主要采用风险控制和风险转移，加强施工前施工图审查及设计交底，建立健全会审制度；采用监理制度，更好地规范各个单位的行为；严格设计变更审查制度等，以便对项目投资控制。
（3）对工期拖延的风险控制。主要采用风险转移，利用工程承包合同与工程监理合同将该部分风险转移到施工单位和监理单位，具体措施为：在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，在该项条款中，明确指明工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位；聘请专业监理公司，在监理合同中同样设定相应工期条款，明确监理公司对工期拖延同样负有责任。
（4）对各种安全事故风险以及其他风险的控制。任何风险防范措施都是有“人”来发现并实施控制措施的，对该项目总体而言，首要的是建设一支业务优，能力强、熟悉市场的管理队伍。有了这样一支队伍，就能够从源头上减少和消除各种风险因素对房地产项目的影响。另外，进行风险控制管理要注意两个关键问题：一是风险控制目标的确定与分解，二是责任落实。当然，在有效地管理规划与控制风险时，还应注意工程项目风险控制的执行与反馈。这是对风险控制效率和效果评价与规避风险能力再提高的过程，检查风险管理方案的实施情况，对风险情况进行监控，用实践效果评价风险管理决策效果。要确定在条件变化时的风险处理方案，检查是否有被遗漏的风险，对新发现的风险因素应及时提出对策。
3、结语
对房地产项目风险的分析研究在国外是可行性研究中一项不可缺少的内容，特别是近二三十年来得到了迅速发展。要避免房地产项目管理的风险，必须对房地产项目管理过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出较为精确的定性和定量分析。目前，我国房地产业的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究和总结提高，许多项目管理者甚至各级政府在房地产项目的运作上还存在一定的盲目性和不科学性，对房地产业的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产投资风险的全面论述也比较少。因此，房地产项目风险管理的理论研究和实践运作，不仅是房地产项目管理者面临的一个重要课题，而且是房地产业管理和政策制定部门所必须关注的内容。
参考文献：
[1]谭术魁.房地产项目管理[M].北京：机械工业出版社，2004.
