不动产税

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇不动产税范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

不动产税范文第1篇

张平分析说，目前，我国地方税的主要税源是企业税收，其中主体税种就是针对第三产业征收的营业税，其收入100%归属地方；而针对第二产业的增值税则由国税局征收，虽然增值税是中央与地方的共享税，但其收入只有25%归属地方。显然，按照现行的增值税分配比例来看，一旦营业税全部改成共享的增值税后，地方税收将大幅下降。

他认为，地方政府税收大幅下降之后，很难有足够财力保证其公共服务职能，因此它必须寻找新的税源来进行一定程度的弥补，这样才能达到财权和事权的平衡。

“当失去大部分企业税源之后，个人税源就成了首要日标。所以，2013年地方政府的主要任务就是开始向家庭和居民征税，要建立家庭和居民的征税体制。”张平断言，这是全球规律，中国此轮地方税体系重建一定会在这方面有很大改革。

他判断，建立家庭和居民征税体制的第一步就是针对家庭开征不动产税，最迟2014年正式推行，具体操作起来有三个可能的方向。

“第一是征收不动产税，替代地方政府卖地收入。按照其他国家惯例，是按照房产评估值收取1%-1.5%的不动产税，同前重庆和上海已经正在试点；第二是开征财富增值税。目前德国是这样执行的，一套房子升值100万之后，收取40%-50%的财富增值税，对于投机购房的人，卖都不敢卖；第三是打击‘占而不用’的购房者，鼓励出租，不要把房子当成储蓄手段。如果你有20套房子，也都认真出租了，也交了所得税，那么就可以拿这个来抵扣不动产税，如果你这20套房子像黄金一样窖藏起来，那就要征税。”

第二步就是将纳税人各种收入汇总计征个税，建立“综合与分类相结合”的制度。

“目前我国现行的个人所得税仍然采取的是分类征收制度，应税所得额多达11项，且都是通过你获得报酬的各个单位代扣，以后就会直接面向个人开征，也就是把你所有的收入累计起来一次胜征，对于收人高的人群来说，一年的征收规模还是比较大的。”张平说，这样一来，税基扩大，累计税率增加，地方政府所获得的税收自然也就增加。

除此之外，张平判断，目前已经启动的资源税也会成为未来地方财政收入的一个重要组成部分，因为资源税完全是地方税种。

国务院2011年10月10日公布了修改后的《中华人民共和国资源税暂行条例》，从当年11月1日起全而施行，核心内容是对石油、天然气资源税的征缴方法由“从量定额”改为“从价定率”。因为资源税属于地方税，资源税从价定率全国启动后，其计征总量大幅提高，地方财政收入也会增加，在一定程度上相当于中央财政利益对地方财政的让渡，如果按照石油天然气5%-10%的税率计算，其每年给地方财政增加的税收可能达到600亿元。

更重要的是，除了石油、天然气外，中国还有大量的金属矿、非金属矿，最主要的就是煤炭。在品种覆盖面扩大的情况下，必须特别考虑煤炭如何被覆盖，一且煤炭资源税也能够从价计征，尤其是煤炭大省的财政收入将会得到大幅提升。

不动产税范文第2篇

关键词:抵债资产税收案例思考

企业在生产经营活动过程中由于各种原因发生债务重组，对债权人取得抵债房屋不动产的票据，以及再转让所涉及的营业税扣除的合法凭据问题，营业税暂行条例和实施细则均没有明确，各地税务机关对此也众说不一，本文结合案例就此问题进行涉税分析。

案例： 2013年9月甲投资开发公司将一栋2005年抵债不动产以2.5亿元转让出售。在办理有关纳税手续时，主管税务机关以转让抵债不动产没有取得发票，不允许按差额缴纳营业税，要求按转让收入2.5亿元全额缴纳营业税。针对此问题企业认为全额缴纳营业税很冤枉，但也找不到可以按差额缴纳营业税的合法扣除凭据，反复沟通无果后委托中介机构与主管税务机关进行了沟通。

经了解有关抵债过程为：2004年2月某市甲投资开发公司采用诉讼手段向某市乙装备集团公司追偿债务，2005年9月经法院民事判决，乙方应偿还借款及利息共计1.35亿元。2005年12月甲乙双方达成《执行和解协议》：双方同意乙方以其购买的二层写字楼（已竣工尚未交付）抵偿上述欠款，并同意委托法院执行；2005年12月法院发出《协助执行通知书》，通知房地产公司将该抵债房屋过户给甲投资开发公司,甲公司依据抵债协议、判决书以及房屋划转过户手续等资料作为抵债房屋的取得成本，并办理了土地使用证、房产证。

一、该案例的主要涉税问题

转让抵债不动产主要涉及营业税、土地增值税、印花税、企业所得税、契税；本案例能否差额缴纳营业税最大的问题就是如何取得税务机关认可的“其他合法有效凭证”。

转让抵债不动产的营业额，财税[2003]16号做了具体规定按全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。但财税[2003]16号文件规定的“减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证” 随着《营业税暂行条例》《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》于2008年1月1日的施行相应作废。取而代之的是《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条 纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。《营业税实施细则》条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证(以下统称合法有效凭证)具体是指：支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

这样合法有效凭据显然就是指发票、财政票据、税务总局总规定的其他合法有效凭证。而税总对抵债不动产的合法票据问题在2008年新法执行以后一直没有明确，仅仅有个别省税务机关对销售转让抵债不动产扣除凭据做了解释，有规定必须到税务机关代开发票，按代开发票作为扣除唯一凭证的，也有规定允许依据抵债协议等作为合法扣除凭据，各地并没有明确统一的税收政策，各地执行也不统一，给纳税人在处理类似抵债不动产过程中增加不少的困惑。

二、相关涉税分析

针对有关处置抵债不动产，在2008年新法实施以前，国家税务总局也出台过财税[2003]16号、国税函[2005]77号、国税函[2005]83号等相关具体政策规定，但这些具体文件分别已经在2009年、2011年公告部分失效或全文作废，所以针对有关处置抵债不动产这几年一直没有明确统一的政策，只能由纳税人就“合法有效凭证”的形式跟税务机关单独进行沟通。

最初有关抵债不动产差额缴纳营业税的具体规定是在财税[2003]16号《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》中规定：三、关于营业额问题：单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。四、关于营业额减除项目凭证管理问题：营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。该文件出台以后为便于实务操作，针对抵债资产比较突出的特殊行业，税务总局又出台了针对金融企业销售未取得发票的抵债不动产和土地使用权征收营业税问题的批复国税函[2005]77号，明确了（财税[2O03]16号）规定的合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。这样解决了金融企业，尤其是金融资产管理公司处置抵债不动产合法扣除凭据问题。金融企业确实心情舒畅了一些，终于有政策依据处理类似事情了。但该文件仅仅是限定在金融企业，限定在指定的行业范围中，并没有针对所有企业，局限性太强，一般企业也希望能参照执行。谁知道紧接着国家税务总局在国税函[2005]83号《关于营业税若干政策问题的批复》中规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。该文件明确了不同纳税人的义务，不再考虑上一道环节是否缴纳了营业税问题，明确了处置抵债不动产按差额计算营业税；但在处理抵债不动产的扣除凭据上，在不能取得发票的情况下，仍需要各地主管税务机关对合法有效凭据自行掌握，给了各地税务机关较大的操作空间，也留下了纳税人较多的困惑，自认为真实的交易，会计上可以作为入账依据，税务上却往往不认可属于合法扣除凭据。

三、解决思路及思考

(一)明确转让抵债不动产应按抵减余额确认营业额

单位销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额符合财税[2003]16号的规定，这样就可以从政策上找到依据和税务机关进行沟通。由于该抵债房产发生在2005年，企业依据抵债协议、判决书以及房屋划转手续等资料作为抵债房屋的入账依据，抵债房屋价值是真实的，符合财务会计制度的规定，税务相关政策也没有明确规定抵债房产必须取得发票。

(二)明确抵债不动产有关税收政策规定的实质

虽然国税函[2005]77号、国税函[2005]83号已经失效，但该政策也是本着解决企业存在的实际问题出发的，对真实合法的交易行为，允许按取得符合规定的其他合法票据作为扣除凭据的。新的《营业税暂行条例》《营业税暂行条例实施细则》施行以后，尚没有对历史形成的抵债不动产在销售或转让时扣除的合法有效凭据进行明确，政策上需要进一步完善，本着尊重事实，对“法院判决书、裁定书、调解书、仲裁裁决书、公证债权文书”能否作为扣除成本的合法有效凭据，企业和税务机关双方需要进行积极沟通。

(三)取得的票据是否为其他合法有效凭据

明确有关合法有效凭证的判定标准：在税收征管中，判定凭证是否合法、有效，是从税收政策上来理解和认定的，必须同时符合三条标准：真实性：凭证所记录或反映的经济业务事项，是纳税人实际发生的，不是伪造、虚假的经济业务。合理性：凭证所记录或反映的经济业务事项，符合纳税人的生产经营活动常规。合法性：凭证所记录或反映的经济业务事项，以及凭证的要式都要符合税收政策。税务机关判定凭证合法性时遵循如下原则：税收法律、法规、税务主管部门政策有规定的，要符合税收政策的统一规定；税收政策没有规定或者规定不明确的，财务会计制度有规定的，要符合财务会计制度的统一规定；税收政策、财务会计制度都没有规定的，要符合国家其他法律、法规。

不动产税范文第3篇

关键词：港日韩 房地产税 比较

近年来，房地产市场蓬勃发展，房价不断上涨，对此，国家相关部委不断出台各种调控措施遏制房价上涨过快，决定加快推进房地产税改革试点工作，房地产税再次成为公众关注的热点问题。不少人认为，征收房地产税是给房地产市场降温的“灵丹妙药”，并因而大力呼吁赶紧开征房地产税。对此，从国外的经验来看，开征房地产税并不意味着房价的下跌，不仅如此，只要房地产供需失衡状况没有得到根本性改变，有关房地产的其他税收同样有“税负转嫁”功能，通过增加税收打压房价，是否是适宜之举，通过参考我国香港、日韩等不同房地产税收的情况比较与分析，获得一定借鉴。

一、香港的不动产税

（一）物业税

香港税法规定，房地产若作为出租使用，则其租金收入需要缴纳物业税。物业税的计税基础是物业出租的年度租金收入，标准税率是15%，应缴物业税等于应评税值扣减业主缴纳的差饷20%的标准扣减率后的余额，乘以税率15%。

（二）差饷税

物业差饷是向土地及楼宇等不动产的拥有或使用人征收的财产税。业主与物业使用人均有责任缴纳差饷。如果业主物业自用，则由业主缴纳差饷；如果物业出租，应视物业拥有人与占用人租赁协议的条款确定纳税人，如无协议订明由物业拥有人缴纳差饷的，由占用人缴纳，而对业主征收物业税。

（三）遗产税

遗产税是对港人去世后转移的财产征税，纳税人通常是遗产的合法继承人。

（四）印花税

印花税是对房地产交易征收的行为税。凡与房地产转让、租约和股票转让相关的文件，均缴纳定额或从价印花税。

（五）酒店房租税

酒店房租税是香港政府对酒店和宾馆的房租征收的行为税。纳税人为酒店和宾馆的经营者，计税依据为酒店和宾馆房租的收入3%。

（六）利得税

利得税是香港政府对从事行业、专业或商业经济活赚取或获得利益的单位和个人征收的税。

（七）分析与借鉴

香港的不动产税制覆盖了不动产取得、保有和流转环节。在保有环节征收了物业税、酒店房租税和差饷税，在流转环节开征利得税和遗产税，在取得环节征收印花税。

不动产取得环节税负较轻，鼓励不动产的流动，刺激土地的经济供给和交易活动。利得税只对房地产投机行为征税。不动产保有环节税种较多，税负较重，以限制不动产的闲置和低效率使用，促进不动产的优化配置。

香港不动产税种有6个，不同税种之间不存在重复征收和相互交叉，实现了税制的简化。在税基较宽、征税效率较高的前提下实行相对较低的税率，即可降低征税成本，又可增加税收收入。

二、日本房地产税

日本房地产相关的课税类别涉及房地产的取得、保有和转让各个环节，分国税和地方税两个层次。

（一）取得阶段

有登记税、印花税、房地产购置税，有针对房地产的继承与赠予的课税，购置房屋时还要缴纳的消费税。

（二）保有阶段

一般要缴纳物业税和都市计划税，以及针对房地产收益的所得税、法人税和居民税等。物业税的缴纳人，原则上是物业的所有者，即登记本或土地补充课税台账上作为所有者被登记或登录的人。物业税不对借地权征收，由于土地所有人会将税额转嫁到借地费，可以说相当于借地人间接的负担了物业税。通常借地费设定于物业税额的几倍，如果土地所有人全额负担物业税，借地人只需向土地所有人缴纳借地费即可。

（三）转让阶段

对出租收益和作为商品的房地产买卖收益征收所得税、法人税和居民税等。征收房地产转让税的目的主要是为了抑制投机行为，稳定房地产市场。保有5年以上的房地产转让收益所得税税率为15%，居民税税率为5%；保有5年以下的房地产转让收益所得税税率为30%，居民税税率为9%。日本在不动产转让所得税课税中采取了减免措施。

（四）经验与借鉴

日本房地产通过设计合理的税制促进房地产流通、满足供需平衡、抑制投机。对房地产价值追求合理税负的关键是房地产转让课税和保有课税相结合，从而发挥税制的相乘效应。从长期看，转让和保有税率过高、过低对经济产生不利影响，税率过高在地价上升期会降低需求、阻碍流通，在地价下降期会造成房地产供大于求，供需不平衡导致房地产交易冻结；相反，税率过低则起不到抑制投机的作用。

日本对房地产保有环节的征税，根据房地产用途和纳税人负担能力，采用差别税率，体现在对计税依据的调整上。对于受政策照顾的房地产，如公益事业、住宅、灾区等，计税按照一定比例压缩，以减轻税负。按照公平效率的原则和收益负担原则，房地产评估额通常设定得较低，收益高的商业区税率高于收益低的住宅区，并根据各地区土地利用形式和取得的效益，采用相应的合理税率。

日本的财产登记制度和地价公示制度对于保障纳税人财产安全、确保税收、维持评估的全国统一性起到了重要作用。

三、韩国房地产税

从2000年房地产开始过热，韩国政府为平抑持续上涨的房价，打击房地产的投机行为，2005年开始对不动产的税收制度进行改革，2007年又进行重大调整，整顿房地产市场，取得显著的成效。

（一）税收体系

韩国与财产相关的税种有三类十种。其中，继承税、赠与税和综合不动产税为国税，其他为地税。

（二）保有环节

对于多保有不动产的纳税人除了缴纳财产税以外，还要再交一道综合不动产税，保有的房地产越多，税负越重。通过加强房屋综合不动产税的征收，使拥有房地产越多的家庭每年缴纳的房地产税也越多。由于综合不动产每年定期缴纳，囤积房地产将给其拥有者带来沉重的负担，迫使其量力而行，及早出手多余房产，从而抑制投机和投资性需求。

（三）交易环节

韩国提高了房地产流转环节的税负，打击投机行为避免一刀切的做法，更注重对高房价、多宅征税。对于“一户一宅”的房主出售房产，收取的资本收益为9%，而对于拥有两处或两处以上住宅者出售房产收取高达36%的资本收益税，到2007年，对于拥有两套以上房产的家庭，转让收益税税率提高到50%，对于拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税，加上居民税等，总税率高达75%，也就是说，房产买卖的差价75%被征收为税金，再加上中介手续费等，炒房投机行为得到抑制。同时，使房屋转让时，不得不考虑政府公布的评估价格，不能要价过高，从而有效抑制房地产价格快速上升。

（四）土地交易与配套完善

为了限制土地投机活动，韩国政府提高了土地交易条件，并与住房税收政策相配套，对于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易税，并引入基础设施负担金制度，以抑制房地产投机和盲目开发。同时，实施优先为无房户提供住房的制度，对此制度有非常严格的审查措施，建立严格的档案制度，对于每个购房者的资料都进行详细调查。因此，韩国极少出现富人假冒低收入者享受优惠的事件。

（五）经验与分析

韩国征收了较高的财产税和土地税，对于房产保有环节征收一定税负，并对两套以上房产的家庭征收较重，这样能够使投机和投资需求得到抑制，而且针对出售不同数量的房产征收的税率不同；为了抑制房地产投机行为，制定了在房贷款额不应超过市场房价的40%。同时，政府对那些急需住房的中低收入者提供低利率的贷款，以帮助他们购买房屋，这些措施有力地抑制住了较高的房价。

四、结束语

通过对香港、日本和韩国房地产税收政策的比较和分析，国内可以采取相应的措施、政策对大量“炒房”等投机活动进行抑制。但由于我国是一个人口众多的大国，房地产市场环节极为复杂，整个社会诚信制度不完善或没有建立，而且正在进行城市化阶段，住房需求有增无减，国外的大环境与国内有很大不同，根据我国的具体国情、法制状况都是制定制度的考虑因素。对于房地产市场逐渐显现出来的税制缺陷等方面，政府应尽快建立完善的房地产登记制度、评价体系和定价制度，并建立常设监督机构对有可能投机的交易者进行监督，是房地产市场规范化、公平化、透明化，效率化，从而满足广大消费者的住房需求，使房地产市场健康发展。

参考文献：

[1] 吕苑鹃.三问“房地产税”.中国国土资源报，2010,10,12-006

[2] 陈颂东.香港不动产税制及其借鉴.山西财政税务专科学校学报，2008,10(5):18-21

[3] 董裕平，宣晓影.日本房地产税收制度与调控效应及其启示.金融评论，2011,3:104-113

[4] 顾红.日本房地产税制概况及经验借鉴.涉外税务，2006,8:60-63

不动产税范文第4篇

一般财产税又称综合财产税，是对个人或法人的所有财产实行综合课征的一种税制。采取一般财产税制的国家主要有美国、加拿大、瑞典和德国。不同国家的一般财产税的课征对象不一，但大致包括：土地、房屋等不动产；机器设备、库存商品等营业性动产；汽车、摩托车、船舶等家用动产；资源开采权、营业性专利权、股权、公司债券、有价证券等无形动产。20世纪以来，无形资产的征收一般划归为营业税或所得税的征税范围。一般财产税立法模式的法律制度的构建是围绕着动产和不动产展开的，不仅仅限于房屋和土地这些不动产范围。由此，该税制的立法理念和征管方式就会和纯粹的不动产税制有很大的不同。从价值层面来评价，一般财产税立法模式较为公平。因为该制度是把纳税人所有的财产包括动产和不动产综合起来进行评估，然后按不同的税率予以课征。不同的纳税人会因为拥有财产数量的不同而适用不同的税率。从技术层面分析，采一般财产税的国家和地区的税收征管制度比较先进，尤其是配套制度的建设较为完备。因为一般财产税制要求征税机关有及时监控财产流向的权力。

二、个别财产税立法模式及其评析

1.房屋税附属于土地税的立法模式。这种模式盛行于租税历史的早期。如中国周代征收的廛布就是房屋税的起源。廛布是当时课征的土地税的一部分，对三种房屋征收。早期的房屋与土地的关系非常密切，房屋税与土地税一并征收未加分开，原因在于当时的生产力水平比较低下，土地所有者承担土地税就已经不堪重负了，况且房屋交易量小，房屋税的财政意义完全可以忽略不计。这种立法模式虽然已逐渐淡出历史舞台，但直至今日仍有国家使用。如泰国的土地税就包括对房屋和房屋占用的土地征收的房地产税，以及对所有土地征收的地方发展税。

2.房屋税与土地税分离的立法模式。自17世纪开始，随着经济的发展和社会人口的增加，房屋的需求量越来越大，于是土地所有者把土地以各种各样的方式出让或批租，让有能力的开发商进行房屋开发以满足人们对房屋的需求。房地产作为现代社会的高附加值产业，其对国民经济的影响已不可同日而语。基于国家财政收入和宏观调控的考虑，房屋税就有了与土地税相分离的现实基础。这种立法模式构建的一个非常重要的基点就是：不能增加纳税人的税负，否则就会招致纳税人的不满。

3.房屋税与土地税混合分离的立法模式。这种模式就是把房屋、土地与其他不动产合并课征不动产税，又称物业税[2]。在各国和地区的税收征收体系中，有以不动产为单一的课税对象，采用一致税率的类型，这是纯粹的混合制，如我国香港特别行政区的物业税；也有对不动产的不同类别分别规定征收方法和税率的不动产税类型，这又称混合分离制，如新加坡、巴西等国的不动产税。混合分离税制具体制度构建的要义是：不同财产门类如房屋、土地和其他建筑物都归于一个统一的税名之下，但税法构成要素可按不同的财产类别分别予以规定。房屋和土地混合分离立法模式的优势在于：税种统一，便于征管；纳税人的税收负担便于测算，较好地避免了重复征税。

三、中国物业税立法的模式选择

（一）这种选择是对中国税收价值目标嬗变的回应

税法发展到今天，它的价值目标已趋于多元化。税法既要保证征税主体对于财政资金的需求，也要满足纳税主体对于完备的公共产品的需要；税收既有筹集财政资金的职能，也具有宏观调控、调整纳税人收入的职能；税法在赋予税收机关征税权的同时，也要注重纳税人诸项权利的保障。成功的税收立法应协调好税收的多元价值目标。在众多的价值目标中，对于中国这样一个有着悠久的政府干预经济的传统的国家而言，如何协调好税收宏观调控职能与税收中性原则之间的关系，不仅是物业税法律制度构建的基点，也是近年来税法理论研究的重大课题。所谓税收中性原则，是要求把税收对各种经济活动所产生的不良影响降至最低限度。首先，国家在征税时，除了使纳税人因纳税而发生税负担外，应尽可能少地使纳税人再承受其他额外的负担或经济损失；其次，理想的税收不应对资源的配置起任何作用，让市场规则充分地发挥基础性作用；最后，在处理国家间的税收关系时，不应因税收而影响或阻碍商品、资金和人员的国际流动。税收中性原则近几年盛行于世界上大多数发达国家和一部分发展中国家。

在中国这样一个由计划经济向市场经济转型的国家，培植完备的市场竞争环境应是重中之重。在此背景下，税收立法应坚持中性税收原则优先，兼顾税收宏观调控职能，物业税概莫能外。中国现行法是采土地税与房屋税分离的模式，重复征税、税法之间相互抵触以及过于注重宏观调控而导致市场规则受损的情况比比皆是。例如，使用土地就会涉及耕地占用税、土地使用税和土地增值税，如涉及房产或土地交易，就要交房产税、契税、土地增值税等。再如，中国曾经为了配合阶段性的经济政策而开征过不少税种。从实证分析上看，过于偏向税收干预职能的税收如固定资产投资方向调节税、土地增值税实施效果的不效率导致该税种或废止或名存实亡即为佐证。

选混合分离税制的最大优点在于：一是税名统一，这是中国税法统一的形式要件；二是房地产市场统一适用物业税，取消一些干预性较强的税种，让市场规则充分发挥其资源配置的基础性作用，可减少国家干预带来的资源损耗；三是由于税种的整合，纳税人的税负容易测算，可以避免重复征税，便于纳税人遵守；四是税费关系明晰。中国长期以来在房地产市场中存在着税费关系模糊的弊端，物业税的开征特别是土地税、房屋税合并立法，税费关系较以往更加清晰明了。二）这种选择是中国税法公平原则新的内涵在财产税中的具体体现

税收的公平包括横向公平与纵向公平。横向公平是形式意义上的公平，纵向公平是实质意义上的公平。这两种公平的含义是放在代内的框架内来考察的，而代际公平在财产税的开征与改革中理应受到更多的关注。代际公平在物业税立法和征管中的含义应有两个：一是提高土地的使用效率；二是控制土地资源的滥用。因此，围绕土地的制度设计都应以提高土地的使用效率和坚持代际公平为终极目标。物业税采一般财产的混合分离制，在体现代际公平的原则上有如下功用：第一，房屋和土地在现实中密切相关，房产或土地税税负对于双方都会有影响。采混合分离制既可以避免分别立法所带来的模糊，使决策层准确把握住两者的税负走向，从而制定出最有利于提高房地产市场运行效率的政策，又能保持土地税和房产税各自的独立品格，各自发挥其在资源配置方面的功能。第二，混合分离制类型的物业税一般是对财产保有阶段征税。在此情形下，开发商囤积土地的成本和风险增加，房产炒家以贱买贵卖为赢利模式的投机炒作的成本和风险增加。这便于政府控制土地资源的滥用。第三，混合分离制类型的物业税的计税依据是财产的市场评估价值。市场价值不仅可以反映土地和房屋的供求关系，更重要的是财产周围基本设施的完备程度和私人对不动产的改良程度对该不动产市场价值有很大的影响。不动产因周围基本设施完备程度的不同和私人对其改良的程度不同，在税基上要相差好几倍。

（三）这种选择是对中国不动产税收征管效率的提高

长期以来，中国税收征管效率备受诟病。导致税收征管效率低下的原因很多，但最为突出的因素主要有以下几点：一是税法不统一。中国现行的税法和法规大多是20世纪90年代中期制定和修订的，当时的立法背景是要改变税收征管中无法可依的状况。由于优先考虑建构税法体系，立法技术、立法价值定位和税法之间的协调就退居其次。因此，重复征税以及税法之间的相互抵触屡见不鲜，房屋和土地税收体系也不例外。二是对同一征税客体，税收执法机关呈现不恰当的多元化。就房屋、土地等不动产而言，涉及征收或代扣代缴的行政机关有税务机关、财政机关、土地管理部门和房产管理部门。“征”出多头必然带来征管的低效率和部门保护主义，使纳税人的积极性受挫。三是税务机关征管水平的低下和纳税人的纳税意识淡薄。近年来，中国税制改革一直以简化税制、便利征收、降低成本为指导思想，特别是在税收具体制度的构建中，提高征管效率成为了重要的考量标准。就物业税制度的塑造而言，采混合分离制的立法模式可以对不动产征管领域中的征管效率产生积极影响。理由如下：第一，采个别财产税制而弃一般财产税制，是对中国税务机关征管水平和公民纳税意识的恰当定位。一般财产税制是对纳税人的所有动产和不动产合并按一种税率征税，这种税制虽然公平，但对税务机关的税收征管水平和公民的纳税意识要求很高。如果税务机关不能及时监测到纳税人财产的变动情况，纳税人本人又怠于申报，这种税制的设计将会导致大量偷、漏税的情形发生，从而降低纳税人对法律的行为依赖。因此，从中国的国情考量，采个别财产税制是明智而务实的选择。第二，从理论上讲，房屋和土地是两种性质相似的不动产，且房屋必须建筑在土地之上，将两者合并课税是可行的，有利于简化税制，便于征收，节省征收费用等。第三，混合分离制不仅是把土地税和房产税合并，更重要的是征管机关的统一，税务机关将成为唯一的征管机关。征管机关的统一可消除因“征”出多头所带来的征管效率低下的弊端。

参考文献：

[1][美]罗杰·科特威尔.法律社会学导论[M].潘大松，等，译.北京：华夏出版社，1989：54.

不动产税范文第5篇

各国的土地税制，是一个包括许多税种的复杂体系，既有中央税，也有地方税；既有财产税，也有所得税；既有个人税，也有法人税。此外，还与遗产税、继承税、赠与税相联系。总的来说，各国的土地税制是以土地为课税对象的税收制度。土地包括农业用地、住宅用地、经营用地、林地等。各国的土地税制包括3个方面的内容：（1）土地保有课税；（2）土地有偿转移和增值课税；（3）土地取得和无偿转移课税。

一、土地保育课制的国际比较

土地保有税是一定时期或一定时点上对个人或法人所拥有的土地资源课征的税。课征土地保有税的目的在于平抑地价上涨，确保土地保有的负担公平，降低土地作为资产保有的有利性。由于国情不同，各国对土地保有课税的范围、税种设置、计税依据、税率设计以及征收管理等，差别很大，特别是许多国家的土地税是作为地方税税种，即使在一国之内，各地方之间也不一样。

（一）课税范围

各国对土地税的课税范围，有广义和狭义两种：（1）广义的土地税，把房屋建筑物等不动产均包括在土地税之内。（2）狭义的土地税，只是单指对土地的课税。

（二）税种设置

各国对土地保有课税的税种设置，基本上可分为两种情况：

1．合并在其他财产税中征收

由于土地与房屋、建筑物等不动产都属于财产的存量，目前有许多国家和地区都把这些财产合并在一个税种中征收，合并征收的情况，主要有以下几种：

（1）合并在一般财产税内征收，一般财产税是对有选择的几类财产综合课征的一种税。如美国、新加坡等的一般财产税，把土地等不动产和动产合并征收。

（2）合并在不动产税内征收。由于土地是一种主要的不动产，如加拿大、法国、英国、荷兰等，都把土地归入不动产税内征收。加拿大不动产税的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。法国不动产税的征收对象分为已建筑土地税和未建筑土地税。我国香港特别行政区的差饷税相当于不动产税，对拥有土地、房屋、其他建筑物等不动产的所有人课征。

（3）合并在财产净值税内征收。财产净值税的课税对象是纳税人拥有的全部财产的净值。财产净值是从财产总额中扣除纳税人债务后的余额。印度、挪威、秘鲁、墨西哥等国，都把土地合并在财产净值税中征收。

（4）合并在房地产税中征收。房地产税是土地税和房屋税的总称。因为房屋往往附着于土地之上，密不可分，有些国家和地区将土地与房屋合并在房地产税中征收，如泰国对房屋及其占用的土地征收房地产税；巴西对城镇土地连同上面的房屋建筑物征收城市房地产税。

（5）合并在其他税种中征收。日本的土地保有税由地价税、固定资产税、城市规划税和特别土地保有税等4个税种组成，其中固定资产税和城市规划税2个税种是对土地与其他不动产合并征收的税种。固定资产税，是把土地、房屋及折旧资产等固定资产作为课税对象，其中土地占有非常重要的地位。城市规划税是为了确保城市、特别是城市规划事业所需资金而课征的税。课税对象是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域内的土地和房屋。法定纳税人是此类土地和房屋的所有者。城市规划税与其他土地保有税的区别在于，它是专门用于城市规划事业或土地规划整理事业开支的目的税。而固定资产税和特别土地保有税则属于普通税。

2．单独设置土地保有税税种，分别课征。

据不完全统计，目前把土地保有单列税种征收的国家和地区大约有30个，所用税种名称也多种多样。土地资源比较丰富的巴西，一直征收土地税，包括对农业土地征收的农村土地税，对城市土地及房屋建筑物征收的城市财产税。印度的州政府对农业耕地征收土地税。我国台湾地区有地价税，还有荒地税、空地税、不在地主税（即土地所有人离开土地所在地达到一定期限），这些税都是带惩罚性质的特殊性土地税，都是以地价税为基础加增若干倍征收的，而非经常性的土地税。泰国对所有土地征收地方发展税。韩国征收综合土地税。新西兰的土地税，是对非农业用地征收，由土地所有者缴纳。日本的土地保有税税种，除合并在其他税种中征收的固定资产税和都市规划税外，还有单列税种征收的地价税（国税）和特别土地保有税（地方税）。

（三）计税依据

各国土地税的计税依据，基本上可以分为从量计征和从价计征两种。

从量计征的土地税，是按土地的面积、土地生产物的产量课征。这种从量计征的土地税，因为计征简便，税额确实，在古代曾被普遍采用。但随着商品经济的发展和级差地租的扩大，如果再按土地面积或生产物的产量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各国已少采用，以从价计征取而代之。

从价计征的土地税，是以土地的价值或价格为课税标准所课征的土地税。1873年首先由加拿大始征，后来各国相继仿行。从价计征的关键是土地的计价。各国的土地计价方法不尽相同，大多数国家是根据土地的估价课征，也有少数国家按年度租金价值课征。美国的土地税一般是根据专门机构确定的“估定价”为标准课征。德国的应税财产价值也是根据“估价法”确定。瑞典财产净值税中土地等不动产的净值由官方评估确定。我国台湾地区的土地估价由地方政府负责实施，包括每年公告一次的“公告现值”和每3年公告一次的“公告地价”，税务机关按“公告现值”征收土地增值税，按“公告地价”征收地价税。日本作为国税征收的“地价税”，对土地的价额是以征税期的“时价”计算的。作为市町村征收的“特别土地保有税”（保有部分）的课税标准为该土地的取得价格。

（四）税率设计

各国土地税税率的形式较多，总的来说，有比例税率和累进税率两种。有少数国家对农业土地实行从量定额课征。

美国、德国、日本等多数经济发达国家，对土地课税一般采用比例税率。美国的税率由各地方政府逐年自行规定。德国对个人和公司分别适用0．5％和0.6％的比例税率。日本的地价税税率为0．3％，特别土地保有税税率为1．4％。新西兰的土地税税率为2％。

许多国家和地区，根据以下不同情况采用不同税率：

1．根据土地用途不同，采用不同税率。

有些国家和地区，对不同用途的土地采用不同税率，农业用地低于城市用地，工业用地低于商业用地，住宅用地低于营业用地，宗教、社会福利、教育、体育用地低于其他用途的土地。如我国台湾地区地价税税率，分为一般税率和优惠税率两种，对限额内的自用地、工业用地、公共设施保留地和公有土地均实行优惠税率。公共设施保留地税率为1％，公有土地税率为1．5％。菲律宾、牙买加、利比里亚等国，也按土地的不同用途采用不同税率。

2．根据土地所处地理位置不同，采用不同税率。

美国包括土地在内的一般财产税的税率，各州都不一样，一般在3％-10％之间。大城市如纽约、芝加哥等地的税率比其他地区要高。丹麦依土地位置的不同，将税率定为l％——5．5％，首都哥本哈根的税率最高。

3．根据土地开发程度不同，采用不同税率。

我国香港特别行政区的不动产税税率，原则上是17％，新开辟地区为11％，但对供应不过滤水的地区为16％，无水道的地区为15％，新开辟区为9％。新加坡为了适应经济开发政策的需要，原将全国地区分为发达地区、半发达地区和不发达地区3类，采用不同的税率，分别为36％、18％和12％。从1984年起修改为全国23％的统一税率。

4．对空地或闲置土地，采用较高税率。

如日本对闲置土地的所有人征收特别土地保有税。奥地利征收闲置土地价值税。我国台湾地区对私有空地（所谓空地是指已完成道路、排水及电力设施，而仍未依规定建筑，或虽已建筑但建筑改良物价值不及所占基地申报地价15％的土地）按该宗土地地价税的3——5倍征收。对空地或闲置土地课征较高税率，目的是为了促进土地的有效利用。

发展中国家的土地税多数采用累进税率，这主要是因为累进税率对限制私人占有土地数量有重要意义，在土地公有情况下，可防止土地盲目占用和浪费土地资源，有利于提高土地利用效率。如巴西的农村土地税实行22个级次（从0．2％——3．5％不等）的累进税率。泰国的土地发展税税率按土地中间价值大小，课以一定税额，分34个级次。我国台湾地区的地价税税率，按地价总额和土地用途不同，分别适用基本税率、累进税率和特别税率：凡地价总额未超过累进起点地价的，适用10％的基本税率；超过累进起点地价的，按超倍累进税率征收；对某些用途的土地如名胜古迹占地，适用10％的特别税率。韩国综合土地税税率比较复杂，分为一般税率、特别税率和个别税率3类：一般税率适用于法律规定的作为一般课税对象的土地，一般税率和特别税率都设有9个级别，最低级次的税率分别为0．2％和0．3％，最高级次的税率分别为5％和2％；个别税率的应税土地为旱田、水田、果园和森林，税率为0．1％；工厂厂址、牧场、电力公司用地、土地开发公司出售、出租的土地，税率为0．3%；高尔夫球场、别墅、娱乐用高档设施用地的税率为0．5%。

（五）征收管理

土地课税的征收管理权限，多数国家归地方政府，只有少数国家的少数税种作为中央税或中央、地方共享税。土地课税由于作为课税对象的土地其位置固定不变，不会发生税基的地区转移，而且税源分散和纳税面宽等特点，由地方征管便于掌握和控制税源。所以许多实行分税制的国家，都把土地课税归入地方税体系。如美国，土地课税是财产税的一个组成部分，而财产税则是美国地方政府财政收入的主要来源。我国1994年实行分税制财政体制改革，把直接涉及土地课税的税种划归地方税体系。日本现行土地税制，除1992年1月1日起开征的地价税属于国税，由国税局负责征收外，其余有关土地保有税种的收入分别归道府县和市町村地方预算，属于道府县的有固定资产税和不动产取得税，属于市町村的有特别土地保有税、都市规划税，土地税在日本地方税体系中占有重要地位。巴西涉及土地的征税，实行联邦、州和市3级划分税种分别征收的体制，3级政府都有相应的征收管理权限：土地税（农村土地）归联邦政府征收，收入的80％归当地政府；动产税（城市土地）归市政府征收；不动产转让税归州政府征收。

二、土地有偿转移和增值课税的国际比较

对土地所有者的土地增值额课征的税，称作土地增值税。土地增值可分为土地有偿转让增值和土地定期增值两种。前者是土地买卖或交易时的价格超过其原来入账时价格的增值部分；后者是指土地所有者所拥有的土地因地价上涨而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指这部分土地增值并非是土地所有者私人劳动或投资得到的，而完全是由于社会发展、土地需求的增长而形成的），这部分增值有人主张应该全部归公，以体现财富的公平分配，并限制土地投机，抑制土地兼并。土地是一种资本资产，对资本资产的增值所课征的税，实质上是属于资本利得税的范畴。

（一）课税范围

土地增值税的课税范围一般分为两种：一种是包括对土地及建筑物增值的课税，如我国现行的土地增值税和意大利的不动产增值税。另一种是只对土地的增值课税，如我国台湾地区的土地增值税和韩国的土地超额增值税。

土地增值税的课税对象是土地的增值额，一般包括土地转让时发生的增值额和土地非转移定期发生的涨价形成的增值额。德国、英国、日本原先实行过的土地增值税，对以上两种情况下的增值都课税。意大利现行的不动产增值税的课税对象，也包括这两个部分的增值额。我国和日本等国的现行土地增值税只对土地转移时发生的增值课税。韩国的土地超额增值税，只对纳税人拥有的闲置土地或非营业用地的增值征税。在日本，对个人和法人的土地转让收入，分别课征：对个人的土地转让收入课征的税种，由个人所得税、个人事业税和个人居民税3个税种构成；对法人的土地转让收入税，由法人税、法人事业税和法人居民税3个税种构成。

（二）课征方式

许多国家对土地转让或定期增值的收入，同其他收入一样征收个人所得税和法人所得税。土地增值税的课税方式，可分为两种：

1．综合征收。就是把土地增值收入归并到一般财产收益中，统一征收所得税。美国、英国等国的土地转让收入并入个人或法人的综合收入，征收个人所得税和法人税。加拿大将土地转让收入的四分之三计入所得，进行综合征税。法国对持有期只有2年以内的短期土地转让收入与其他收入一起合并征税；超过5年的长期土地转让收入用五分五乘方式征税。

2．单独征收。就是把土地增值收入从所得税中分离出来，单独课征。日本对个人的土地转让收入的课税，核心是单独计算，分离课税，对法人的土地转让收入，在1991年以前，是并入法人的全部事业年度收入课征普通法人税的，在1991年的土地税制改革中，进一步强化了对法人土地转让收入的课征，对超短期土地转让收入按67．5％的税率实行分离课税，不再与其他法人税综合计算，从而使法人企业在其他收入出现赤字时，无法用土地转让收入予以弥补。德国、意大利两国，除非投机买卖，原则上不征税。

（三）计税基础

土地增值税的计税基础是土地的增值额。土地有偿转移的增值额是土地的售价减去其原价（原来购入价或取得使用权的支付价）和各项成本费用以后的余额。我国台湾地区以每年政府公布一次的“土地公告现值”为计税基础，纳税人按公告现值的80％——120％申报纳税。对不发生转移的土地，定期估价一次，按增加价值课税，允许扣除为增值而发生的各项成本费用。

（四）税率设计

土地增值税的税率，基本上分为比例税率和累进税率两种。

1．比例税率。

韩国的土地超额增值税，实行单一的比例税率。日本、法国等对土地转让收入的税率，因土地持有期长短而设计高低不同的差另比例税率，土地持有期长的实行轻税率，短的实行高税率。如日本，对个人的土地转让，分为长期转让、短期转让和超短期转让3种，“长期转让”是指自获得土地所有权至出让土地的时间超过5年的；“短期转让”是指持有的时间2一5年的；“超短期转让”是指土地拥有期在2年以下的。对这3种长短不同转让收入分别实行10％——20%、40％和50％的不同税率，以抑制土地投机，合理分配土地的增值。日本对法人土地转让收入除征收普通法人税外，另征附加税，如从1973年起，对法人的土地转让收入，在普通法人税以外，对拥有期在5年以下的短期转让收入，加征20％的法人税。1987年规定，对土地拥有期2年以下的超短期土地转让收入，加征10％——30％的附加税。1991年，对5年以上的长期转让收入，也实行了加征10％的附加税制度。

2．累进税率。

有些国家和地区按照土地价格增长幅度采用累进税率征收。当土地转移时，不论土地面积大小，涨价数额多少，一律以超过原价倍数累进课征。如我国台湾地区现行土地增值税税率，按土地涨价倍数实行3级超额累，进税率，具体计算为：土地涨价总额超过原规。定地价或前次转移时申报现值但未达100％者，就其涨价总额按税率40％征收；超过100％而未达200%者，就其超过部分按50％的税率征收；超过200％以上者，就其超过部分按60％的税率征收。在计征土地增值税时，对以前转移时申报的土地现值，都按物价指数进行调整，以体现税负公平。意大利的不动产增值税是将房地产从买入到转让时的价格上涨部分作为征税对象，按照价格增长幅度采用累进税制，按3％——30％的税率征收。价格上涨部分是指地价超过基准价格的部分（具体征税标准和税率见表1）。

表1：

─────────────────────┬───────────────

│征税标准│税率│

├─────────────────────┼───────────────┤

│20%部分│3%——5%│

│20%——50%部分│5%——10%│

│超过基50%——100%部分│10%——15%│

│准价格100%——150%部分│15%——20%│

│150%——200%部分│20——25%│

│200%以上部分│25%——30%│

─────────────────────┴───────────────

三、土地取得和无偿转移课税的国际比较

土地取得税是对个人或法人在通过购买、接受赠与或继承财产等方式取得土地时课征的税，分为因购买、交换等有偿转移取得土地时课征的税和因接受赠与或继承遗产等元偿转移取得土地时课征的税两种情况。

（一）有偿转移取得土地时的课税

韩国对购置不动产所取得的土地设立不动产购置税，按所购项目价值2％的标准税率课征，或按购置不动产的年度分期付款额的比例征收。

日本的土地取得税制除了赠与税和继承税外，还有不动产取得税和特别土地保有税（取得部分）。不动产取得税是由都道府县对取得土地和房屋等不动产的个人和法人课征的税，不论有偿、无偿包括买卖、交换、赠与、捐赠、实物出资、填地等原始取得或继承取得的土地与房屋，都是不动产取得税的征税对象。土地取得税的免征点是10万日元，征税标准是购买时的价格，标准税率为4％。学校、特定医疗法人、道路等一定用途购置的土地不征税。特别土地保有税（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投机性取得和促进已取得土地的有效利用，内容包括保有课税和取得课税两个部分。

德国、意大利、荷兰等国都设有“登记许可税”，在土地所有权转移书立登记凭证时，按土地的转让价格计算纳税。有些国家和地区对土地等不动产在产权发生转移变动时，就当事人双方订立的契约，对不动产取得人征收契税或印花税。契税和印花税表面上是对契约征税，实际上是对不动产取得者课征的税收。

（二）无偿转移取得土地时的课税

对土地等财产无偿转移时课征的税，称为财产转移税，包括遗产税、继承税和赠与税。广义的遗产税包括对财产继承者继承的财产课征的税和对死者遗留的财产课征的税。赠与税是对财产所有者生前赠与他人的财产课征的税，是遗产税的补充税种。遗产税和赠与税的配合方式，各国的做法不同，包括两个税种课征制度的配合和两个税种税率的配合

1．两个税种课征制度的配合。国际上通常有3种方式：（1）单一税制，即在遗产税、继承税和赠与税3种税中，只设立其中一个税种，如新加坡、我国香港特别行政区等在财产转让税制中只有一个遗产税，而没有继承税和赠与税；英国是将一部分生前赠与财产归入遗产额中课征遗产税，不单设赠与税；伊朗、冰岛、马来西亚只设继承税，未征收赠与税；加纳，秘鲁只征收赠与税，不征收遗产税。（2）分设两税，并行征收，这种方式为大多数国家所采用，如美国既征遗产税同时又征赠与税；日本、德国、法国、瑞典等国均实行继承税和赠与税相结合的制度。（3）分设两税，交叉合并课征，即对生前赠与财产除按年或按次课征赠与税外，在财产所有人死亡后，均将生前赠与总额（或受赠总额）并入遗产总额（或继承总额）中一并课税，原先已纳的赠与税额准予扣除，如意大利、新西兰等采用这种方式。

2．税率的配合方式，有两税分设税率和两税合一税率两种做法，如美国联邦的遗产税和赠与税，适用统一的超额累进税率；英国的遗产继承税，从1988——1989年度起，税率由超额累进税率改为统一的比例税率；德国按被继承人与继承人或受遗赠人、赠与人与被赠与人之间的亲疏关系设计税率，实行超额累进税率；日本对继承税和赠与税分别设计税率表，都采用超额累进税率。

主要参考资料：

（1）尾崎护（日）《日本等工业化国家的税制》（中国税务出版社1995年11月出版）。

（2）孙执中主编《战后日本税制》（世界知识出版社1996年3月出版）。