集体土地租赁合同
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇集体土地租赁合同范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
集体土地租赁合同范文第1篇
关键词：土地有偿使用，土地使用权出让，土地租赁
一、我国土地使用权租赁制度的发展
（一）1988 年前，我国《宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。科技论文。1988年《宪法修正案》，将上述条款修改为 “任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年，根据《宪法修正案》，又对《土地管理法》相应修改，将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，并明确规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”，从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。
（二）1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。”
二、集体土地使用权的出租。
集体土地使用权包括农地承包经营权（又称农地使用权）、宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公共设施、公益事业建设用地使用权。关于农地承包经营权的出租，我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均有详细规定，至于公共设施、公益事业建设用地，因不具有营利性，实践中相关纠纷不多，所以本文不再述及二者的出租问题。下面主要分析一下宅基地使用权、企业建设用地使用权的出租问题。
（一）宅基地使用权的出租。关于此，目前只有《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，但是否允许出租宅基地使用权呢？从实务上看，因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地，从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性；从法理上看，既然法无禁止，应理解为是允许出租宅基地使用权的，而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更，从而并不违反“一户一宅”的法律规定。科技论文。
宅基地使用权的出租，是否也应参照国有土地使用权出租规定而必须达到一定开发程度呢？如前所述，本人还是认为，土地使用权的出租与承租土地使用权的转让不同，前者并不改变土地使用权的权属主体，因此，不宜对土地使用权出租时的开发程度过多限制。
至于农村居民出租住房，从上述规定中看不出对承租人资格条件的任何限制，从现实看，农民将住房出租与城市居民、本集体外村民的现象大量存在，其于乡镇经济发展的人流与物流中，扮演着重要的角色，而且农村居民出租住房并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，因此，本人认为应予以肯定和鼓励农村居民出租住房。
（二）关于企业建设用地使用权的出租问题。
相对于农地承包经营权、宅基地使用权，乡镇企业建设用地使用权的流转则更具有市场性，它对农村工业的发展起了重大作用，但关于企业建设用地使用权出租的法律规定，仅有《土地管理法》第六十三条，且对于该条款的理解，有众多分歧。
三、租赁土地使用权的转让。
首先，必须弄清租赁土地使用权的转让与租赁土地使用权的转租二者之间的区别。所谓租赁土地使用权的转让，是指原土地租赁合同的承租人，将其承租取得的土地使用权转移与第三人，由第三人享有原土地租赁合同的权利义务，转让人丧失土地使用权。科技论文。而租赁土地使用权的转租是指原土地租赁合同的承租人将小于其承租土地使用权的权利在原租赁期限内转租与次承租人，且不丧失其作为原土地租赁合同承租人地位的法律行为。该两者存以下区别：前者的转让人要退出原租赁合同关系，经过原土地行政主管部门变更登记后，受让人成为原土地租赁合同的承租人，直接附有向出租人缴纳租金等原租赁合同约定的义务，同时享有转让人在原租赁合同约定的权利。后者的转租人不退出原租赁合同关系，仍然是原租赁合同的承租人，仍附有缴纳租金等原租赁合同约定义务，接受转租的次承租人与出租人之间并不存在租赁合同关系。
四、土地使用权租赁登记
《土地登记规则》第三十条规定：“ 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。
五、关于土地使用权出租期限
土地使用权出租期限最高为多少呢？可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢？
我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，我国政策规定是将土地出租最高期限等同于同类用途土地的出让最高年期，即已超过20年，但该规定仅限于部门规章，并未上升到法律层面上，值得立法界进一步明确。
集体土地租赁合同范文第2篇
南海市独特的以土地为中心的农村股份合作制的推行，让农民从中受益，也使集体经济实力凭借土地级差收益的上升得以壮大。但在推进过程中，现行政策和法律也面临极大挑战。根据南海市法院提供的资料，2001年房地产庭受理案件780件，农村集体建设非农用地案78件，占10％；2002年仅上半年就受理案件110件，涉及这类案件33件，约占30％。农村集体建设非农用地案件呈急剧上升态势。
国家征地制度与农村工业化的冲突
政府征用农村集体土地，主要用于基础设施、工矿建设、城市建设，以及工业、商业、文化教育、房地产开发等建设。南海作为新兴的工业化地区，在经济建设和推进城市化进程中，离不开大量征用农民的土地。现在，农民用自己的土地参与工业化与国家征地制度的矛盾表现为两个方面。一方面，国家只要搞非农建设，就向农民征地，而对农民的补偿极其有限。近几年，政府更是控制农民在本乡本土推行工业化，实行工业区的集中，使农民分享工业化的好处越来越难。另一方面，发达地区的土地级差地租的上升越来越明显，出租土地的收益越来越大，因此，无论是集体经济组织还是农民，都不愿意政府通过征地将集体土地转为国有。因为在农民的心目中，土地自有它的份量。南海位于广州、佛山之间，是珠三角开发最早的地区之一，具有得天独厚的地缘优势，土地级差收益成为财富的重要源泉。那种上个世纪80年代末，农民盼望政府征地从而领取城市户籍的现象早已成为历史。正如我们在调查中农民普遍反映的：“这地是我们集体的，转为国有，子子孙孙就没有了。给我5万、10万有什么用，资产增值也没有什么办法，就等于我们的财产被其他人侵占了！”
此一矛盾，源于现行国家征地制度与农民对土地权利观念的冲突。按照土地法，除了留出部分农民自用的土地从事非农经营以外，当农地转为非农用地时，都得实行国家征地制度，即将原来的土地集体所有变为国有，农民在得到跟现行土地农作有关的补偿后，就丧失了土地的所有权。这种做法既与农民对土地的传统观念相背离，也使农民对现行土地政策和法规产生怀疑和抵触。在农民的心目中，这块土地是祖辈留下来的，除了这个社区的成员以外，其他任何人都是无权享有的；土地农用时，政策和法规所赋予农民的土地权利还是比较充分的，既有长期而有保障的土地使用权，也允许农民出租，转让自己所承包的农地，但是，当农地转为非农用时，农民原来在这块农地上所拥有的权利就全部消失了。因此，当国家通过行政的力量将农民的土地变为国有时，尽管有法律的强制性规范，尽管征地补偿费过低的状况已有所改变，但还是难以令农民信服。
尊重集体土地所有权，慎用国家征地手段，避免引发社会问题，这是南海市委、政府和国土部门的共识，而这种共识是在处理无数起矛盾、冲突、上访甚至流血事件中取得。1998年南海市按规划扩大城市中心板块，以适应工业化的布局，必须征用桂城区2400亩预留工业用地，这涉及到六个村委会的非农建设用地，包括30多家工厂。况且这些村因地处市区范围，也只剩下这两千多亩地。因此，要将这六个村的所剩土地全部征完，征地的难度很大。政府考虑到用提高现金补偿的办法，也不能解决农民的基本生活和就业问题。经过反复征求意见后，研究决定，除给予土地补偿、预留征地的15％土地外，市政府还从已经掌握了的预留工业用地中拨出2000亩偿还给这六个村，保证了集体组织和农民生产、生活不受大的影响，保证了此次征地任务的顺利完成。
农村土地使用权的法律限制与农民的变通之间的较量
《中华人民共和国宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。”《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地使用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”从上述规定可以看出，留给农民的非农集体土地使用权是受各种限制的，是不允许出让、转让、租赁的。
但是，南海的农民从办乡镇企业的实践中，认定了出租土地是利益最直接，风险最小，也是最为长久的方式。其理由有三：其一，通过合法的土地农转非方式获得非农建设用地，不仅交易成本高，而且风险也极高。对于已经具有集体所有权的农民来说，肯定不为所取。其二，集体利用自己的土地自办乡镇企业，由于集体企业产权不清，或者缺乏有能力的企业家，这类企业已经负债累累，当地的农民不会再去仿效。其三，集体利用自己的土地与其他人合办企业，这种方式也不成功。因为，资金入股的一方通常为大股东，他们控制企业的经营管理，时常会用股东的增资扩股等办法释放土地的股份，土地入股方处于企业控制权的弱势地位。土地入股方的集体代表又往往容易被“收买”。企业亏损，股东还要还债。企业赢利，作为土地入股方又很难得到收益，企业会有一大堆理由不分红或者少分红。因此，集体只得变通方式来经营土地，即：他们将土地出租给企业或者个人，或者由集体组织在土地上建好厂房、仓库、店铺等出租。
《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公共事业建设批准使用农民集体所有的土地的除外。”国务院1992年11月23日颁布的《关于发展房地产业若干问题意见的通知》中规定：“集体的土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让。如农村集体经济组织以集体所有的土地资产用入股的方式，与外商联办企业，须经县级人民政府批准。”这个“除外”和“入股”本意是为兴办乡镇企业和农村公共事业开的法律的口子，但是也为农民规避法律、出租土地，找到了变通的途径。
集体非农用土地使用权流转主要有以下特点：流转土地的，申报内容与实际使用情况往往不一致。比如，兴办乡镇企业容易得到批准，那么许多非农用地申请报建报告都以此为内容，而实际上可以办成商场、店铺、酒楼等出租。流转土地的申请用地者和拆建者往往不是实际建设使用者。流转土地一般是由村或管理区经济组织提出用地申请，办理拆建手续，由承租方出资组织施工建设，土地使用权证有的办到出租方名下，有的办到申办企业的名下。承租方取得土地使用权的依据是一纸租赁合同或承包合同。行政部门很难发现其中秘密。集体组织与投资人私下订立的合同与他们表面的合作、合资合同往往不一致。背后的合同基本是土地、厂房等租赁合同，常见的有《土地使用权租赁合同》、《土地买卖合同》、《土地转让合同》等，合同双方对土地的租赁期限、租金、付款方式、违约惩罚等，都有明确的规定。合同期限一般较长，少则3至5年，多则20年、50年，有的甚至写明永久使用权。租金有分期给付的，也有一次性给付的。
为了防范因企业经营不佳导致的集体土地利益受损，集体组织采用了一些“土办法”来应对。为防止出现企业不交或者拖欠租金，一种办法是，在将土地租给企业之前，先向它收取若干年的土地租金，有的村甚至将20年的租金都给收取了。这样，企业即便变卦，集体也不用为收不到土地租金而担心了；另一种做法更为极端，就是当企业拖欠租金时，集体组织以断水断电等来逼企业“就范”。这些办法尽管能在一定程度上保得集体之利，但从长远来看，则不利于当地工业化的推进，因为采取收多年租金的办法，加大了企业创办时的成本；断电、断水的办法则会恶化当地的企业经营环境，逼使企业外迁和阻碍新企业的进入。
执法公正与现实公平的矛盾
在变通也不能保证集体利益的情况下，集体只得求助法律来解决。从南海市法院提供的判案来看，当农民因纠纷走上法庭时，都会出现让他们难以接受的法律结果。出租土地和物业大体有三种方式。其一，纯粹由集体组织向企业或个人出租土地，由对方在该土地上建造厂房的，由于原告村集体组织将农村集体所有的土地出租用于非农建设，违反了法律的强制性规定，法院判原、被告土地承租方所签订的《土地租赁合同》是无效合同，要求当事人将因合同所取得的财产予以返还。其结果，作为土地出租方不仅得不到原合同中规定的土地租金，还要将已经收取被告的租金退还承租方。其二，由集体组织向企业或个人提供厂房等，但集体组织所出租的物业没有办理非农的专用手续的，法院的判决对农民也不利。因为根据法律规定，农村集体土地非经批准不得改变土地用途，而房屋出租必须取得合法的产权，在此类案例中，由于集体组织擅自将农业用地改为工业用地，其所出租的厂房又没有取得房屋所有权证，甚至没有办理报建手续，为此，法院也只能判决双方签订的《承包厂房场地合同》无效。双方因无效合同所取得的财产，都应返还。其三，名义上由集体组织向企业或个人提供厂房，实际上集体组织只出租土地，由企业或个人在所承租的土地上出资盖厂房的，法院也同样判定租赁合同为无效合同，农民无法得到出租土地的租金。
集体组织出租非农用地也是违法行为，此类土地租赁合同当然是无效合同。这种合同是属于我国合同法第52条规定的以合法形式掩盖非法目的的合同。合同在内容上和形式上违反了法律和行政诉讼法规，因而不具有法律效力。由于合同双方均出于故意过错，故合同从一开始就是绝对无效。其判决结果就唯有：将土地使用权还给集体，土地租金返还交租者。如果实际已经使用土地，建了建筑物，后果就严重了。法律规定，合同无效，土地返回所有者，但他不能取得建筑物的所有权。尽管建筑物是以土地所有权人的名义合法报建，但是承租商为出资建筑方的，返还时，集体还要以建筑物和附着物的现值，返还不当得利，将建筑物的投资返还给投资人，出租土地和厂房的投资风险转嫁给了集体。正因为法律不保护集体非农用地租赁行为，就让一些坏人在承租集体土地和物业的过程中钻了法律的空子，坑害了农民和集体，自己则谋取了非法利益。有些企业如果经营不下去了，就。有些企业是在合同期满之前，向法院。比如合同是10年期限，到期后其地上建筑物得无偿归集体，于是他们会在到了7～8年时，有意不交租金以引起，在法院认定合同无效后，集体还得向他们返回建筑物的价值，他们反而能从集体拿回投资。目前在广东，从省到地市到县市级法院，都这样处理。这种结果对集体来说简直无法接受，法院的领导对此很苦恼，他们反映在处理这类案子时压力太大，村民要示威。村民说，我们老老实实的，人家钻空子。骂法院不是保护好人，是保护钻法律空子的人。
判案人员的执法是公正的，地产庭的负责同志告诉我们，有些案子他们是违心判下去的，集体和农民肯定是不接受的。这种社会现象违反了法律的公平原则，保护了坏人，如此众多的能让坏人钻空子的案情频繁出现难道就不应该找找法律本身不适应社会经济发展的问题了吗？也就是说，在现行法律下，地方政府所作出的变通，无论多么符合当地实际，也无论它能给集体和农民带来多大福利，这种做法都无法绕开现行法律的约束。因为现行的《土地管理法》、《农业法》、《民法通则》，出于保护耕地的目的，对集体土地转为非农建设用地卡得死死的，而且对土地的出租设定了更为严格的限制。《土地管理法》第9条规定，国有土地，农民集体土地可以给单位和个人使用。《农业法》第4条规定，国有土地和集体土地可以依法转让。集体土地可以依法转让给单位或个人使用。但是，《土地法》第63条和《民法通则》第83条，却又明确集体土地不能出租、转让与出让。也就是说，按照现行法律，农民要将集体的土地这篇文章做活是不可能的。
完善有关农村集体非农用地法律是当务之急
南海在土地使用上所反映出的现实与法律的冲突，表明目前法律的规定已明显滞后于经济发展的现实。不允许集体土地在转为非农用地以后的出租、转让的法律规定已严重制约经济发展。
具体而言，第一，将农村集体土地转为国有，不利于农村的工业化和城市化。按照现行政策规定，这两种性质的土地在参与工业化时，土地的价格差别太大。如果是农民自己将集体土地非农化，其主要支出集中在搞填土等基础设施建设，即使加上购买异地土地农转非指标，一亩地的费用也就几万元。而如果是变成国有土地，就是一般工业用地办出让手续，其费用起码也要15万元。对企业来讲，地价如此高昂，是难以承受的，地方利用土地招商引资以发展当地经济的愿意也只能落空。
第二，现行的法律法规鼓励的是让集体以自用的土地来办企业。据我们了解，在浙江温州等地，广东的南海、顺德、东莞等地，凡是私营企业发达的地方，集体出租土地现象就较为普遍。集体组织已经不会再去办企业了。他们出租土地，为一批批民营企业的不断壮大提供了条件。我们的法律已经严重滞后于沿海发达地区的土地利用现状，甚至违反了制定法律条款的初衷。
第三，现行的土地法规在制定时，没有考虑到近几年大量乡镇企业改制的实际情况。企业改制后的土地使用者已不是本集体组织，他们要么向农村集体组织交纳土地租金，但法律不答应；要么通过国有出让获得土地使用，但成本太高。这是一个两难的困境。乡镇企业改制后土地问题已对现行法律、法规的修正形成倒逼之势。
第四，无论是将土地转为国有，还是集体利用自己的土地自办企业，都无法保障土地非农化以后农民的土地权益。在广东这类土地级差收益十分显著，农民已经觉醒了。有的地区，单靠国家强制的办法以使农民失去土地的做法已很难行得通。如果没有机制来保障土地非农化后农民对土地级差收益的分享，其后患无穷。
集体土地租赁合同范文第3篇
【文章编号】1007-4309（2011）03-0166-1.5
土地使用权，是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。
一、土地批租制的分析
根据地租理论，城镇土地地租主要包括绝对地租和级差地租两部分（个别土地租金中的垄断地租不在此讨论范围内）。绝对地租一般指城镇中位置最差的土地所必须支付的最低标准地租；级差地租一般指城镇土地位置差别和土地固定资本含量差别造成土地租金差别，其中位置的优劣形成级差地租Ⅰ，土地投资多少形成级差地租Ⅱ。城镇中一块土地的地租通常是由绝对地租、级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ加总得到的。通常把城市与农村交界处的土地地租视作绝对地租，而一幅土地的绝对地租可以与政府征用农地转为城市建设用地过程中发生的征地费用相对应，是在土地使用权出让之前就发生的；一幅土地的级差地租Ⅱ可以与政府对这块土地支出的前期开发费用（七通一平）相对应，也是在土地出让之前发生的。与绝对地租和级差地租Ⅱ不同，级差地租Ⅰ决定于土地的位置，其量值取决于土地的位置优劣所决定的供求状况（根据地租Ⅰ的特点，可称之为位差地租），不同时点的供求状况不同决定了级差地租Ⅰ在出让期内不同年份中的量值不同，需要通过评估来确定。所以，地租主要由出让之前的征地费、前期开发费和出让期间的位差地租三部分组成，其中位差地租在使用期间会随着外部影响因素的变化而发生大幅度的变化，从而在整个地租中起决定性作用。
如前所述，土地批租制是政府一次性出让若干年的土地使用权后，并一次收取出让期内各个年度年地租的贴现值总和（出让金）。通过对地租的构成分析可以看出，每年的土地租金并不是固定不变的，虽然征地费和前期开发费是固定的，但位差地租在出让期内不同年份中的量值是不同的，需要通过评估来确定，只有在确定了土地出让期内不同年份的位差地租，才能最终确定土地出让金。在土地出让初始阶段，因为不可能掌握未来不同年份中影响土地位差地租的所有信息，也就无法在初始阶段通过确定未来年份的位差地租并贴现来算出当前的土地出让金，因此，土地出让金只具有理论意义，而不能直接确定为土地的出让价格。在实际操作中，香港政府主要通过在一级土地市场上拍卖的方式出让土地，拍卖价格形成了地价（土地的出让价格）。比较地价和土地出让金可以发现，地价与土地出让金的唯一不同之处在于用未来年份的“预期位差地租”替代了“真实位差地租”，土地使用权的买卖双方在土地出让初始期，通过对未来出让期内全部年份的土地位差地租进行预评估，再将经过评估的地租贴现换算成各自认可的当前土地价格，然后在一级市场上达成土地出让交易。因为用“预期位差地租”替代了“真实位差地租”，加之土地市场中投机因素的存在，地价与土地出让金必然会发生背离，背离的程度取决于对未来土地供求信息掌握的不完全程度以及土地市场的投机程度，背离的结果必然导致土地市场价格的扭曲，现实中的表象就是土地市场价格的波动要大于土地租金的波动。
二、土地年租制的分析
土地年租制与土地批租制相比较，主要区别体现在以下两个方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金，而是按年度分别收取土地租金；二是每年调租，土地年租制按年收取的租金不是固定不变的（在这一点上区别于名义年租制），而是每年调整土地的租值。
地租是土地使用权的报偿，在这一点上土地年租制与土地批租制的本质是相同的，但在征收方式上两种制度略有不同：在土地批租制度下，地租就是土地出让金（出让期限内各个年度地租的贴现值总和）；在土地年租制度下，地租就是土地的年租金。需要说明的是，土地年租制与土地批租制在征收方式上并不是完全对立的，实行土地年租制并不意味着一定要取消土地批租制。如前所述，地租中所含的征地费和前期土地开发费是在土地出让前就已经发生的，数额也是固定的，因此可以在土地出让初期征收，没有必要再分摊到不同年份的年租金中征收。需要按年度评估和征收的主要是地租中所含的位差地租。理论上说，不同年份的位差地租应该由市场决定，即由该年份内土地使用权的供求关系来决定，但因为土地的不动产性质，其使用权不可能每年都在土地市场上交易，所以位差地租在实际征收上是行不通的，实践中往往采用土地市场价值或租金价值的评估值作为征收位差地租的依据。
此外，实际年租金反映的是以年为单位时间的土地租赁关系，而不是以年为单位时间的土地使用权买卖关系，即实际年租金是土地年租，而不是土地年价，理论上只有位差地租可以当作土地年价。在香港，实际年租金虽然通过每年重新评估租金市值来实现与市场位差地租同步变化，但因为评估租金市值时有信息失真的问题。加之租率是由政府决定而不是由供求关系决定的，因此实际年租金与位差地租必然会存在“租金差值”，“租金差值”的大小由评估租金市值的准确程度及政府设置实际年租金租率的合理程度决定。在香港的实际年租制度下，实际年租金因不能完全反映该年内土地使用权的供求关系，导致“租金差值”的存在，不同年份的“租金差值”因为不能在土地年租金中体现，就必然要经过贴现进入土地出让金中，成为初始地价的组成部分。
三、土地使用权会计处理案例分析
案例：甲公司成立子公司丙公司从事商业地产开发及租赁业务，丙公司欲使用乙公司持有的土地使用权建造商场及办公楼，用于租赁经营。甲公司与乙公司约定，甲公司为未来丙公司的实际控制人；乙公司对丙公司不承担经营风险，定期收取固定收入。对于甲公司和乙公司对于该土地使用权的合作方式，笔者提出下述两种方案，进行会计及税务处理探讨。
解决方案：2001年1月1日，甲公司以现金出资形式成立全资子公司丙公司，丙公司于乙公司签订一份租赁合同。合同规定，该土地使用权租赁期限为40年，每年年末支付租金80万元。在租赁开始日土地使用权的公允价值为1000万元，账面原值700万元，累计摊销28万元，该土地使用权已使用2年，剩余年限为48年，年利率为8%，不考虑乙和丙公司经营情况，计算相关税费。
综上所述该方案在财务的账务处理方面遵循以下会计准则：乙、丙公司按会计准则21号《租赁》中融资租赁规定进行财务处理。
方案中乙公司以融资租赁方式出租土地使用权时，需要按评估公允价值与账面价值的差额缴纳企业所得税；同时，每期对计税营业额应按直线法计算营业税及附加，总共需缴纳139.04万元。
丙公司在融资租赁期间不持有该土地使用权，无需缴纳契税。每年按资产公允价值摊销，同时摊销未确认的融资费用，在计算应纳税所得额时做纳税调整（该融资租赁期间，土地成本=3200万元）。
集体土地租赁合同范文第4篇
王成阳收到了江苏徐州市中级人民法院民事裁定书，裁定书上的时间离他的时间正好七个半月。
2005年12月28日，江苏省新沂市新安镇居民王成阳因与新沂市新安镇琅墩村村民委员会土地租赁合同案，向徐州市中级人民法院提请诉讼：请依法判令被告强行终止租赁合同，给原告造成直接经济损失1044446.44元，并承担违约责任，判令被告承担本案诉讼费。
2006年7月12日，徐州市中级人民法院作出裁定：“该案不属于人民法院受理民事案件的范围。”“原告王成阳被告琅墩村民委员会也系所诉主体错误。”“驳回原告王成阳的。案件受理费50元由原告王成阳负担。”
事件回放
2000年12月12日，第二次创业的王成阳与新沂市新安镇琅墩村的前身墨河村村委会签订了《土地租赁合同》。合同约定琅墩村将一级公路南侧蛇厂西侧土地28亩租给王成阳作种植、养殖、办厂使用，租期15年，每年租金7000元。合同还作了许多具体约定。
合同签订后，王成阳如期向琅墩村交付租金，把全部身心投入到这块让他寄以希望的土地上，利用一切资金渠道对承租土地进行投资和整理，动员全家老小，进行打井、修渠、铺路。种油桃、杨树、银杏等树种，养鸡、鸭、猪等畜禽，修建围墙、简易房、厕所、圈舍，实施生态种植和养殖。眼看着果树开花结果，经济林成材，良种畜禽适应生长，付出的劳动已逐步开始回报，王成阳一家人喜在心中，笑在脸上，附近熟悉的村民都夸他能干，把他作为心中的创业榜样向他学习，向他请教技术。
然而，没有任何迹象，2004年10月14日，琅墩村主要负责同志带着新沂开发区管委会人员找到王成阳告之，2005年1月，徐市新沂经济技术开发区管理委员会办公室因建设徐州统一羊毛制品有限公司需要，征用琅墩村民委员会土地，王成阳承租的土地即属被征地范围，收回租赁土地，解除租赁关系。
王成阳认为合同约定15年，不同意解除。从2004年10月14日起，琅墩村就不断地以开发区要地和拿市领导决定为由向他施加压力，琅墩村还单方面委托新沂市价格认证中心对租赁土地上附着物作价188135元，并且告诉王成阳这是根据徐州市政府的（2004）84号文件规定计算出来。因没有看到土地征用的通告和批文，王成阳还给新沂市委书记写了一封信，陈述自己既支持政府工作但也希望得到维权的思想，一直做着维权的抗争。但是，从2004年10月14日起，他的工作和生活的秩序都已被打破，一直到2005年11月9日，疲惫中的王成阳只得照数领取琅墩村单方面委托新沂市价格认证中心对租赁土地上附着物作价的款额。
但事后王成阳对照徐州市政府发［2004］84号文件规定的标准，发现新沂市价格认证中心对租赁土地上附着物作价的款额少算许多；再根据《合同法》等法律规定，如果继续承租满15年，即使按照现时物价计算也可获得收入90多万元。
王成阳多次找到琅墩村要求增加赔偿，但琅墩村以及它的上级管理单位新沂开发区管委会总以种种理由推脱，王成阳只得寄希望于法律，依法。
所判非所求
徐州市中级人民法院的裁定是：“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款的规定‘……对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。’因而，该案不属于人民法院受理民事案件的范围。”
但事实上王成阳的要求并不是对补偿标准有异议，而恰恰是要求人民法院通过法律手段，依法要求琅墩村真实地按照政府规定的标准进行补偿。
江苏省律师协会刑辩委员会委员、江苏省先进律师庄稼人认为，法院裁定认为王成阳对市政府制定的征地补偿标准有异议，不符合王成阳的诉求，是所问非所答，是游离于人诉状之外假设一个命题，然后再判断这个假设命题的错误，这就歪曲和改变了人的真实意图。
琅墩村强调出租土地被国家征用就应当立即解除合同，并且可以强行解除，是否合法合理？《土地管理法》规定，凡集体土地被国家征用，要经过严格的申报和批准手续，此案涉及的土地必须经过省级国土厅批准，而且要公告，要有批文，不是县级国土局出一个证明就能认定的。
本案租赁合同，经过法庭审查属于有效合同，既符合法律规定，又是双方当事人真实意思的体现。但是，本案出租方没有按照法律规定的程序解除合同，而是单方强行解除，构成违约。依照《合同法》规定，合同一方违约的，应赔偿对方经济损失，包括履行合同后可以获得的利益。王成阳的请求是符合这一规定的。
琅墩村合约不履行不符合法律中不可抗力的规定，琅墩村始终不能在合理期限内提供因不可抗力不能履行义务的证明，而此案中的土地征用并不是不可抗力构成要件。
合同条款如何理解
“双方当事人签订的租赁合同第十一条约定‘若因国家或上级政府部门征地需终止合同的，需征地部门或单位承担给乙方所造成损失。’该解决争议条款从文字解释上可以得出这样的结论，即因征地发生纠纷后，由原告王成阳找征地部门解决，实质上是放弃了对该案被告琅墩村民委员会实体上的请求权和程序上的权。因而，原告王成阳被告琅墩村民委员会也系所诉主体错误。”
合同第二条第一项“租期为壹拾伍年”，第十项中再说“本合同为十五年不变合同，双方不得反悔”；第五条第一项“乙方如不租满十五年，仍然要支付十五年的租金”。意思很明了，那就是乙方不想租也要租；第四条第三项“如给乙方造成经济损失，甲方应按乙方所交租金的十倍赔偿。”是按一年交的租金十倍赔偿，还是按已交租金的总额的十倍赔偿？
第十条“若因国家或上级政府部门征地需终止合同的，甲方应和需征地部门或单位共同承担给乙方所造成损失”。其中“甲方应和”及“共同”被用两道黑线划了，就成了法院裁定书中的内容：“双方当事人签订的租赁合同第十一条约定‘若因国家或上级政府部门征地需终止合同的，需征地部门或单位承担给乙方所造成损失。’”
可以看出，这份合同签定的时候气氛是友好的，不然不会随意改动，也不会有诸多文字的不严谨，条款中语气包含着当地民众平时处理经济事务的习惯。其实，依据双方签定的合同，王成阳想的理由并不少，当然这又要看主审法官怎么理解了，个中端倪外人无法想象。
那么，被用两道黑线划后的“若因国家或上级政府部门征地需终止合同的，需征地部门或单位承担给乙方所造成损失。”真实意思是什么？是真的在第三方对合同中的土地征用的时候，给王成阳造成的损失与琅墩村无关，由王成阳直接向第三方要求赔偿？还是与当地民众平时处理经济事务习惯相吻合的意思：第三方给王成阳造成损失，由合同双方共同算好帐，向第三方索赔，由第三放把钱先给琅墩村，然后再由琅墩村转移支付给王成阳？或者琅墩村出具具有法律效力的委托手续，由王成阳向第三方索取？土地不属于个人的，这是文盲都知道的事情，难道具有中专以上文化程度的王成阳不知道？
中华律师协会会员、法律学者王志敏认为，哲学是诸科学的结晶，它重要的特征就是用联系的观点去分析问题和解决问题，法律也不例外。不用联系的观点去分析问题和解决问题，断章取义，就事论事，把互不相联的事实相加，或把互相联系的事实分割，那么，对事，可以颠倒黑白；对人，可以好人说成坏人，也可以把坏人说成好人。
从相关联及客观存在的事实上可以看出，在针对第三方的问题，王成阳与琅墩村应该是利益共同体，即便他们获得的利益需要按合同向对方转移或分割。
关于王成阳与琅墩村之间的经济纠纷案，把整个合同的条款、地方处理经济事务的习惯、签定协议时的互相友好、实际利益的共享等等因素联系起来，不管是通过调解还是法律诉讼都应该不难解决。
补偿结论悬殊太大
同样一块地，同样地上附着物，同一个标准，计算的结果,却有着太大悬殊。
江苏省新沂市价格认证中心先是结论为179425元，王成阳对此鉴定结论持有异议，要求补充鉴定，新沂市价格认证中心于2005年9月29日对原告王成阳申请补充鉴定作出答复，调整后的总补偿金额为188135元。
江苏省连云港港城司法会计鉴定所接受委托，对此案中附着物的补偿费用作了司法鉴定，得出的结论是：王成阳承租土地上的应得补偿费用为320557.10元。与新沂市价格认证中心补充鉴定结论相差132422.10元。
案中几许玩味
琅墩村在答辩状中称，和王成阳签定租赁合同的是“新沂市新安镇墨河村”，而自己是“新沂市新安镇琅墩村”，不应该成为诉讼主体。能证明这两个村是同一个主体，琅墩村的律师应该知道这其实并不难，但不知道为什么要写上这答案明了的条款。在琅墩村因为此案涉及的问题给新沂开发区管委会的便信中写到：“因开发建设需要我村（原墨河村）在200年12月12日与王成阳签订的土地租赁合同……双方协商达成共识自愿终止合同。”这不仅是为了官司的应诉，也反映了一种心态。
此案中涉及的土地是否有具有批准权部门的核批手续？如果有，国家明确要求公告，为什么不公告？是否以租代征？此地块多少钱一亩？开发区到底给没给村里钱？如果没给，为什么没给？如果给了，给多少，又给了谁？里面是否还应该包括王成阳按规定应得的损失补偿及未来受益的那部分？
集体土地租赁合同范文第5篇
企业法人营业执照号码：_________
注册地址：_________
乙方：_________（承租方），系根据中国法律成立并合法存续的_________公司。
企业法人营业执照号码：_________
注册地址：_________
根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函_________号《_________》、国土资函_________号《_________》，甲方向乙方出租国有土地使用权（以下简称“土地使用权”）。为明确双方的权利与义务，订立本合同。
第1条 土地使用权租赁范围
1.1 甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市，面积_________平方米（以下称“租赁土地”）。对该租赁土地的详细描述作为附件一，构成本合同之一部分。
1.2 甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的相关的土地授权经营书，文件号为国土资函_________号。该授权经营书以及与上述租赁土地有关的权属证明及相关文件作为附件二，构成本合同之一部分。
1.3 对于乙方的_________个加油站现已占用的_________平方米集体土地，甲方承诺自乙方营业执照签发之日起一年内，办理完征用手续，取得国家主管部门的授权，并租赁给乙方使用。在办理上述征地手续期间，乙方有权依据国土资源部国土资函_________号《_________》，合法无偿使用该等土地。
1.4 甲方根据本合同出租土地使用权。土地所有权属于国家。
第2条 租赁期限
2.1 土地使用权租赁期限为_________年，自_________年_________月_________日起算。
2.2 如果乙方要求延长租赁期限，乙方应在前述租赁期限期满之前至少_________个月以书面形式通知甲方。
2.3 甲方在收到乙方按前款发出的延长租赁期通知后，应同意该等延长，并应同乙方在前述租赁期满前签订新的租赁合同。甲方应在租期后满前办理完毕土地使用权可续租的一切有关的政府部门审批及手续。续租的租金标准依国家的有关规定标准或（在无该等标准时）依当时的市场价格执行。
2.4 甲乙双方同意，乙方可以在本条第1款租赁期满前的任何时候终止租赁本合同项下部分或全部土地使用权，但乙方须在其所要求的终止日前_________个月书面通知甲方。
第3条 租赁用途
3.1 乙方应在甲方与土地管理部门签署的土地授权经营书所限定的用途范围内使用土地。
3.2 在符合3.1条的前提下，租赁期内乙方若要依法将租赁土地的部分或全部改作他用时，应书面通知甲方。甲方应在接到乙方书面通知之日起_________日内决定是否同意该等改变。如同意，则甲方应到有关部门办理相应批准手续。在取得批准后，乙方方可按改变后的用途使用。
第4条 租赁土地交付使用
4.1 甲方自本合同正式生效之日将土地使用权交付乙方。
4.2 乙方在甲方将该土地使用权交付之日起，必须依照土地授权经营书规定的土地用途实施相应的经营、管理、使用等行为。
第5条 租金及税费
5.1 乙方按照本合同应向甲方每年支付总额为_________元人民币的租金（“租赁土地年租金”）。对于本合同1.3条所述集体土地的租金，乙方每年应向甲方另行支付（但租金的计算和支付应以甲方按1.3条的规定将土地使用权租赁给乙方之后），租金的计算方法为：集体土地年租金=租赁土地年租金（人民币元）/_________（平方米）集体土地面积（平方米）。在本合同有效期内，甲乙双方每_________年可以对前述租金协商调整。
5.2 甲乙双方同意，对于按照本合同的规定终止使用的部分土地，乙方支付甲方的总租金数应依该土地所在的地域和用途按双方协商确定的金额做相应减少。
5.3 本合同所规定的租金，由乙方按季度向甲方支付，每次支付的租金额应为该年度租金总额的_________分之一。每一笔租金应于每年_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、（前述每个日期均为“付款日”）之前交付甲方。无论前款规定如何，第一笔租金额应按下述计算方法计算并在本合同生效后第一个付款日支付给甲方：年租金/_________合同生效日至合同生效后第一个付款日的实际天数。
5.4 甲方负责交纳与租赁土地有关的土地税、费及其他法定的费用。本合同签订后由于国家政策变化导致的该等费用增加部分由双方合理分担。双方应于每年的_________月_________日结算该等费用前一年度的增加部分。
第6条 双方的权利和义务
6.1 甲方的权利和义务：
（a） 依据本合同约定向乙方收取租金。
（b）监督乙方依据本合同约定使用土地。乙方未征得甲方同意，擅自改变用途的，甲方有权收回相关土地的土地使用权。
（c）本合同期满不再延续的，甲方有权收回该土地的土地使用权。
（d）甲方需根据本合同的约定，及时完整地向乙方提供租赁土地之土地使用权。
（e）甲方应支持乙方在获得必需的法定批准后，在承租的土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物。
（f）租赁期间，甲方对该土地相邻土地行使权利不得妨碍乙方对该土地行使正当权利。
（g）对于政府因公益事业而附设的各种管线穿越该租赁土地的绿化地区和其他区域所造成的对租赁土地的破坏，甲方无需作任何工程上的修补或经济上的补偿。
（h）甲方保证不侵犯乙方在租赁土地上的任何建筑物、附着物的所有权，包括占有、使用、处分及收益的权利和利益。
（i）在本协议有效期内，未经乙方书面同意，甲方不得提前终止协议或部分及全部收回土地使用权，但本协议另有规定者除外。
6.2 乙方的权利和义务：
（a）乙方有权依据本合同
的约定使用土地。
（b）乙方须向甲方及时按本合同支付租金。
（c）乙方须根据本合同约定用途使用土地，并接受甲方监督。
（d）租赁期满不再续租的，乙方须及时、完整地向甲方交回不再续租之部分或全部租赁土地的土地使用权。
（e）乙方不得将租赁的土地使用权进行转让、转租、抵押。
（f）乙方应保证政府管理、公安、消防、救助人员及其紧急器械、车辆等在进行紧急救险或执行公务时能顺利进出该土地。
（g）乙方在土地租用期间应对承租土地内的市政设施妥善保护，不得损坏，否则应承担修复所需的一切费用。
第7条 合同的变更和终止
7.1 对本合同的任何变更，须经双方同意，并以书面形式作出方可生效。为了避免歧义，乙方按本合同要求延长租期或终止租赁，应按本合同的有关条款进行。
7.2 本合同按下列方式终止：
（a）本合同期限后满，或
（b）本合同有效期限内双方达成终止协议，或
（c）本合同任何一方因地震、风暴、水灾、战争等不可抗力丧失继续履行本合同的能力，或
（d）根据法律、法规的规定，或有管辖权的法院或仲裁机构所做出的终止本合同的判决、裁定或决定而终止本合同。
第8条 违约责任及损害赔偿
任何一方违反本合同约定，另一方可以要求或采纳本合同和法律所允许的补救措施，包括但不限于实际履行和补偿经济损失。
第9条 双方的陈述和保证
9.1 甲方的陈述和保证：
（a）甲方是依法成立的企业，具有独立的法人资格，现持有有效的营业执照。
（b）甲方一直依法从事经营活动，并未从事任何超出法律规定的营业范围的活动。
（c）甲方为签署本合同所需的一切政府审批（如需要）以及内部授权程序都已获得或完成，签署本合同的是甲方的有效授权代表，并且本合同一经签署即构成对甲方有约束力的责任。
（d）甲方签署本合同或履行其在本合同项下的义务并不违反其订立的任何其他合同或其公司章程，亦不违反任何法律、法规或规定。
9.2 乙方的陈述和保证：
（a）乙方是依法成立的股份制企业，具有独立的法人资格，现持有有效的营业执照。
（b）乙方一直依法从事经营活动，并未从事任何超出法律规定的营业范围的活动。
（c）乙方为签署本合同所需的内部授权程序都已完成，签署本合同的是乙方的有效授权代表，并且本合同一经签署即构成对乙方有约束力的责任。
（d）乙方签署本合同或履行其在本合同项下的义务并不违反其订立的任何其他协议或其公司章程，亦不违反任何法律、法规或规定。
第10条 不可抗力
10.1 如果本合同任何一方因受不可抗力事件（不可抗力事件指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于水灾、火灾、旱灾、台风、地震、及其它自然灾害、交通意外、罢工、骚动、暴乱及战争（不论曾否宣战）以及政府部门的作为及不作为）影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
10.2 声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内以手递或挂号空邮向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，甲乙双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则适用本合同7.2（c）关于合同终止的规定。
第11条 其他规定
11.1 除本合同另有规定外，未经另一方书面同意，任何一方不得转让其在本合同项下的全部或部分权利或义务。
11.2 合同及其附件构成双方全部合同，并取代双方以前就该等事项而达成之全部口头或书面的协议、合约、理解和通信。
11.3 本合同任何一条款成为非法、无效或不可强制执行并不影响本合同其它条款的效力及可强制执行性。
11.4 本合同或其附件的修订仅可经书面协议并经双方授权代表签字且须经双方采取适当的法人行动批准而作出。
11.5 除非另有规定，一方未行使或延迟行使其在本合同项下的权利、权力或特权并不构成对这些权利、权力或特权的放弃，而单一或部分行使这些权利、权力或特权并不排斥任何其它权利、权力或特权的行使。
11.6 本合同附件是本合同不可分割的组成部分，并与本合同具有同等约束力，如同已被纳入本合同。
第12条 通讯
一方根据本合同规定作出的通知或其它通讯应采用书面形式并以中文书写，并可经专人手递或邮务发至以下规定的另一方地址，或传真至另一方规定的传真号码，通知被视为已有效作出的日期应按以下的规定确定：
（a）经专人交付的通知应在专人交付之日被视为有效。
（b）以挂号邮务寄出的通知应在付邮（以邮戳日期为准）后第_________天（若最后一天是星期日或法定节假日，则顺延至下一个工作日）被视为有效。
（c）以传真形式发出的通知应被视作于传真完毕的时间作出，唯发件人应出示传真机就其所发出的文件而打印的报告以证明有关文件已经完满地传给对方。
双方通讯地址和传真号码如下：
名称：_________
通讯地址：_________
传真：_________
邮编：_________
名称：_________
通讯地址：_________
传真：_________
邮编：_________
若一方更改其通讯地址或传真号码，应尽快按本条规定书面通知另一方。
第13条 适用法律和争议的解决
13.1 本合同应适用中华人民共和国法律并应根据中华人民共和国法律解释。
13.2 凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由甲乙双方协商解决。若协商不成，甲、乙任何一方均可将该等争议提交_________仲裁委员会，按照申请仲裁时该仲裁委员会有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是
终局的，对双方均有约束力。
第14条 附则
14.1 本合同以中文书写。
14.2 本合同正本一式_________份，双方授权代表签署并加盖公章后生效且其效力追溯至_________年_________月_________日起计算，各份合同具有同等效力。
甲方（盖章）：_________
乙方（盖章）：_________
授权代表（签字）：_________
授权代表（签字）：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
签订地点：_________
