租房合同法

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租房合同法范文第1篇

关键词：房屋租赁合同；效力；转租；租赁

一、房屋转租过程中所出现的相关情况及合同效力。

（一）未经出租人同意的房屋转租合同，在没有其他无效原因存在的情况下，该房屋转租合同有效。

租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。而《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定的未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，并不能否认合同的效力。

（二）对于经出租人同意的转租合同，如因转租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求继续履行转租合同的情况的处理方法及例外。

转租是建立在原租赁合同的基础之上，但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同。如出租人要求解除合同，应予支持，但是也有例外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。出租人在此种情况下是不能强行解除合同的。

（三）因租赁合同解除而致次承租人不能继续使用租赁物的损失，应由转租人承担违约责任。由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求，次承租人只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。

二、几种特殊情形房屋租赁合同的效力问题。

（一）违反《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，房屋租赁合同的效力问题。

《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：⑴ 未依法取得房屋所有权证的；⑵ 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的； ⑶ 共有房屋未取得共有人同意的；⑷ 权属有争议的；⑸ 属于违法建筑的；⑹ 不符合安全标准的；⑺ 已抵押，未经抵押权人同意的；⑻ 不符合公安、h保、卫生等主管部门有关规定的；⑼ 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

上述九种情形下的房屋的出租合同的效力如何呢？笔者认为应区别对待，从法律规范的分类看，该条规定的九种情形属于禁止性规范，也属于强制性规范，但不一定属于合同法所规定的合同无效的情形，重点是看是否违反法律和行政法规的强制性规定。

（二）未经登记备案的租赁合同的效力。

《城市房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30 日内，持有关规定的文件到直辖市、市、县人民政论房地产管理部门办理登记备案手续。房产部门经过审核，对符合有关规定的，对其核发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。那么是不是不办理登记备案租赁合同就无效或不生效呢？《合同法》第 44 条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”我国《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》均只要求房屋租赁的当事人办理备案手续，但未规定只有办理备案手续，合同才生效。登记备案是房地产行政管理部门加强对房屋租赁市场的一种行政管理手段与方式；但登记备案不是租赁合同生效的必要条件。只要双方当事人自愿，并不违反法律和行政法规的规定，就是有效的。《最高人民法院《关于适用的司法解释（一）》中“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。因此，出租人在出租房屋前，租赁合同是否办理了登记手续并不会影响合同的效力，未办理登记手续的租赁合同依然有效。但是如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定 ，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

（三）关于一屋多租的情况下房屋租赁合同的效力冲突问题的解决。

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：⑴ 已经合法占有租赁房屋的；⑵ 已经办理登记备案手续的；⑶ 合同成立在先的。

对于在合同均有效的情况下，承租人都不要求承租该房屋的情况，笔者认为承租人都有解除权，如承租人都要求解除合同的，出租人无权要求其中任一承租人来履行合同。因为在此情况下，出租人其本身主观上存在过错，出租人签订多份合同的行为，已以其行为明确表示不再履行该义务，构成了根本违约，因此，根据《合同法》第九十四条的规定，承租人有权解除合同，出租人无权要求其中任一承租人来履行合同。

租房合同法范文第2篇

通知明确提出，从2014年起各地廉租住房（含购改租等方式筹集）建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划。2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管理。

廉租住房并入公共租赁住房后，地方政府原用于廉租住房建设的资金来源渠道，调整用于公共租赁住房（含2014年以前在建廉租住房）建设。原用于租赁补贴的资金，继续用于补贴在市场租赁住房的低收入住房保障对象。

从2014年起，中央补助公共租赁住房建设资金以及租赁补贴资金继续由财政部安排，国家发展改革委原安排的中央用于新建廉租住房补助投资调整为公共租赁住房配套基础设施建设补助投资，并向及青海、甘肃、四川、云南四省藏区，新疆自治区及新疆建设兵团所辖的南疆三地州等财力困难地区倾斜。

通知要求各地结合本地区经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素，进一步完善公共租赁住房的租金定价机制，动态调整租金。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。

政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可按规定对符合条件的低收入住房保障对象予以适当补贴。

租房合同法范文第3篇

租房开发票需要房东带齐证件到所在地地税局代开，所需材料税率如下:

个人出租住宅房，代开发票时按综合征收率6.68%计算缴纳税款，需要带房主的身份证、购房合同、房屋租赁合同和经办人的身份证到高新区地税局办理。

若出租的是网点房，需要按综合征收率19.7%计算缴纳个人所得税，办理时需要带房主的身份证、房屋租赁合同和经办人的身份证。

（来源：文章屋网 ）

租房合同法范文第4篇

关键词：普通螺栓；横向载荷；机械设计

在横向载荷作用下，普通螺栓组联接的设计，现有的教科书大多只涉及螺栓组只受横向力（R）或只承受横向转矩（T）的情况，而工程上普遍遇到的则是R和T同时作用的问题。

一、普通螺栓联接的现有三种设计计算方法分析

（一）最大合力法

该方法假定各螺栓独立作用，先通过受力分析是找出螺栓组受力最大的螺栓中心接合面上受到的横向载荷Rmax，然后按接合面间摩擦传力条件，确定预紧力。

二、一种新的计算方法的推导

根据前面的分析，较为合理的方法应把螺栓组看作一个整体，建立数学模型再进行研究，则原力学模型可简化为图2所示的悬臂梁，其中固定端是靠螺栓组保证的。要使联接可靠，即使被联接件间既无相对移动又无相对转动，这样必须由摩擦力提供一个约束反力和一个反力偶与外载荷平衡，如图2所示。

假设预紧力为QP，则被联接件接合面处必定同时产生摩擦力合力和合力矩。此时能提供的最大摩擦力的合力为

由以上分析知，要使螺栓联接可靠必须使式（16）和式（18）同时成立，所以仅须将两式分别算出的QP取大者即可得所需的预紧力，然后代入公式（4）可设计出螺栓组。

这种方法与预紧力代数和法相似，都是对力和力矩载荷分别计算，主要区别在于预紧力不是求代数和，而是比较出最大值再计算，因此被称为最大预紧力法。

最大预紧力法是经理论推导得出的一种方法，本质上就是将螺栓组视为一个整体，利用力平衡和力矩平衡条件分别计算所需预紧力，再将二者比较，取大者代入强度式计算。按这种方法计算量小，设计的螺栓联接组尺寸也较小，有利于节省资源，该方法理论上可靠，但需要经过实验验证。

参考文献

1、先梅开等,机械设计[M],北京:中国矿业大学出版社,1992.

2、冷兴聚等,机械设计基础[M],沈阳:东北大学出版社,2003(3).

3、王晖等,普通螺栓组(R和T作用)联接预紧力计算方法[J],长春:吉林工学院学报,1999(5).

租房合同法范文第5篇

一、解排列问题的基本方法

解排列问题的基本方法主要有特殊元素（位置）法、插空法、捆绑法、对称性。

例1：7个人站在一起照相，

（1）全部排成一排，有多少种排法？

（2）排成两排，前排3人，后排4人，有多少种排法？

（3）站成一排，甲不能站左端，也不能站右端，有多少种不同的站法？

（4）站成一排，甲不在左端，乙不在右端，有多少种排法？

分析：

（1）这是一个没有限制条件的问题，7个人可以任意站，直接解得A=5040种站法。

（2）看起来比刚才复杂，仔细分析，实际上每个人都没有限制，7个人对应7个位置，所以还是A=5040种站法。

（3）①甲有了限制，只有5个位置可以站，我们先安排甲站，有A种站法，其他人没有限制，有A种站法，AA=3600种站法。这种方法叫特殊元素法。

②也可以这样思考，先找除甲以外的2人将左端的位置站好，有A种站法，接下来就没有限制了，5人任意站，有A种站法，所以共有AA=3600种站法。这种方法叫特殊位置法。

③还可以用间接法解：不考虑甲的限制条件，有A种，甲站左右各有A种方法，要去掉，共有A-2A=3600种站法。

实际上，当某些元素不能在某个（或某些）位置、某个（或某些）位置只能放某些元素时，我们应该优先处理这些特殊要求。在计算时先处理特殊元素或先处理特殊位置，再考虑其他条件。

先不考虑限制条件，把所有的排列种数算出，再从中减去全部不符合条件的排列数，间接得出符合条件的排列种数，这种方法也称为间接法。用这种方法特别注意要不重复，不遗漏。

（4）这是在（3）的基础上将限制条件增加为两个，变得难一些，但解题的基本方法不变。

①用先处理特殊元素（特殊位置）的方法：甲在右有A种方法，甲在中间位置有A种，这时乙不能在右，也有A种，共有AAA+A=3720种方法。

②若用间接法，特别注意要不重复，不遗漏。要注意在右这种情况，共有A-2A+A=3720种方法。

二、解组合问题的基本方法

分组分配问题要注意分组后是否拿走。注意均匀与非均匀，编号与不编号限制条件的分组问题。

例2：6本不同的书按下列方法分配，有多少种分法？

（1）分给3人，甲得1本，乙得2本，丙得3本。

（2）分给3人，1人1本，1人2本，1人3本。

（3）平均分成3组。

（4）分给3人，每人2本。

分析：

（1）各组元素数目确定，分配对象确定，按要求分配到人。

先从6本不同的书中任取1本给甲有C，然后从剩余的5本中任取2本给乙有C，最后把剩余的3本都给丙C，由乘法原理，共有CCC=60种分法。

（2）与（1）相比，各组元素数目确定，分配对象不固定，哪个得多少是不知道的。各组元素数目仍分别为1，2，3，但哪个人得几本没有固定。

仿（1）分成三组，有CCC种分法，然后让3人自由选取，有A种，所以共有CCCA=360种分法。

（3）平均分组，相当于分成三组放在一起，不管怎么按什么顺序分，放在一起只能算一种情况。按CCC分，是实际情况的A倍，因此只有=15种分法。

注意：有n个平均分组时应除以A。

（4）各组元素数目相等，分配给具体对象。可以分两步走：先分成三组，每组2本，然后三人再来拿走。先分组，有分法。三人的拿法有A种。共有A=CCC=90种分法。