广东省物业管理条例
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇广东省物业管理条例范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
广东省物业管理条例范文第1篇
1998年颁布实施的《广东省物业管理条例》(以下简称条例),随着社区建设的不断发展,楼盘小区的日渐增多,出现诸多新情况､新矛盾｡为此,广东省人大常委会将对条例的修订提上立法日程｡自2006年10月23日开始将《修订草案征求意见稿》文本放在广东省人大网站上,向社会公开征求意见后,很快收到由社会各界提交的修改意见和版本｡
有专家表示,社会的每个阶层都按程序表达利益诉求,《修订草案征求意见稿》引发的各方利益表达正好符合这一点｡据有关人士透露,《修订草案征求意见稿》原争取于2006年11月份审议通过,由于社会各界踊跃提出修改意见,广东省人大常委会决定推迟审议｡
重庆:市民5项建议纳入今年立法建议项目
至少有5项市民建议纳入2007年重庆地方性法规立法建议项目汇总表｡这些立法建议项目由市人大法制委､市人大常委会法工委从市民来信､来电中收集整理,主要有《重庆市犬只管理条例》､《重庆市基本医疗保险条例》､《重庆市低保条例》､《重庆市房屋拆迁管理条例》､《重庆市条例》等涉及市民普遍关心的热点､难点问题｡如果加上未来市政府收集提交的材料,市民对立法的建议项目数还会有所增加｡
黑龙江:注重开门立法
黑龙江省人大常委会2006年充分利用新闻媒体和网络传播优势,将条例草案在报纸和网络上公布于众,同时把每一件条例草案征求意见稿发给13个市(地)及相关部门征求意见,还通过召开各种类型的会议以及发放调查问卷等方式,广泛搜集社会各界的立法意见和建议,开门立法,努力扩大公民对立法工作的有序参与｡
广东省物业管理条例范文第2篇
关键词 业主委员会；法律地位；非法人组织
一、我国业主委员会法律地位现状、存在的问题
（一）我国业主委员会法律地位的立法、司法及理论研究现状
1、我国业主委员会法律地位的立法现状
业主委员会是现代社会物业管理中不可或缺的业主自治组织，发挥着重要作用。我国对于业主委员会的法律地位的立法散见于各有关物业管理立法中。我国当前关于物业管理的立法主要有：于2007年3月16日审议通过公布的，于2007年10月1日起施行的《物权法》；根据《物权法》的有关规定，国务院经修订后重新公布的于2007年10月1日起施行的《物业管理条例》；各地方的地方性物业管理条例、规定。
（1）《物权法》关于业主委员会法律地位的规定
2007年3月16日审议通过，2007年10月1日施行的《物权法》新增了业主的建筑物区分所有权的内容。在《物权法》的第六章对业主的建筑物区分所有权作了专章规定。其中《物权法》第83条第2款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提讼”。本款虽然规定了业主大会和业主委员会的管理权能，但不能说是明确了业主委员会就可以对管理事项享有诉权，并因此具有诉讼主体资格。
（2）《物业管理条例》有关业主委员会法律地位的规定
经修订后于2007年10月1日起实施的《物业管理条例》是我国目前为止涉及业主委员会制度最详尽的法规，但对于业主委员会法律地位的规定仍不够明确。《物业管理条例》中涉及业主委员会制度的条文中，第十条、第十二条、第十五条以及第十九条规定了业主委员会的成立条件、职责和权限以及监督机制，特别是第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院。”
（3）地方物业管理条例关于业主委员会法律地位的规定
在国务院《物业管理条例》颁布后，《物权法》出台以前，上海市出台并于2004年11月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》第二章对业主及业主大会只规定了业主委员会的成立办法，备案登记制度，而对于业主委员会的法律地位问题也是只字未提。
在《物权法》颁布后， 深圳市人大常委会于2007年10月17日颁布了《深圳经济特区物业管理条例》，该条例2008年1月1日实施。其中第三十三条规定：“业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地区主管部门或者街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。”从这一条款可以看出，条例只是肯定了业主委员会作为被告的诉讼主体地位，对业主大会和业主委员会的法律地位问题并未作出明确规定。
而与前述不同的是，2006年10月1日施行的《浙江省物业管理条例》中第十七条规定“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提讼。”由此看出，在业主委员会法律地位问题上，浙江省采取了肯定业主委员会的独立的诉讼主体资格。
2、我国业主委员会法律地位的司法现状
业主委员会的诉讼主体地位，即业主委员会能否成为诉讼主体。《物权法》和《物业管理条例》中虽然回避了这个问题，但这个问题却一直存在于实务当中，有鉴于此，各地法院都有有关此问题的规定。
广东省高级人民法院审判委员会第160次会议通过了《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》，其中明确规定：“经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司因住宅小区物业管理问题引起的纠纷，可以以自己的名义提讼。”上海市高级人民法院整理公布了七类纠纷疑点的审理意见，其中对于业主、业主委员会在诉讼中的地位问题作了如下规定：“凡涉及到全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提讼，但应先召开业主（代表）大会，由大会以多数表决的方式对诉讼与否作出决定；如业主委员会拖延行使权利或不行使权利的，经物业管理区域内50%以上的业主决议决定，也可以选派诉讼代表人，对涉及业主公共利益事项提讼。”2003年8月20日最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函就认为：金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提讼。
可以看出，虽然我国有些地方法院以及最高院都以指导意见或批复的形式承认了业主委员会的诉讼主体资格，但是业主委员会的诉讼权利仍然受到很大的限制。这些限制使业主委员会在代表业主进行维权时处于极为不利的位置，在一定程度上仍然制约着业主委员会保护业益这一目的的发挥。
3、我国业主委员会法律地位的理论研究现状
虽然我国立法对业主委员会的法律地位这一问题没做明确规定，但这一问题确是实际地存在于实务界中，并在理论界中也存在不同观点。关于业主委员会的法律地位问题，目前理论界存在以下几种观点：
（1）业主委员会属社团法人
持这一观点者的理由在于，依《物业管理条例》及相关规定，业主委员会是经过房地产行政管理部门依法注册登记的实体组织，而且有自己的章程。实践中绝大多数业主委员会都具有一定数量的经费。业主委员会一般以自己的名义而非以业主的名义行使职权，如对外与物业服务企业签订合同等。
（2）业主委员会属于其他组织。
有学者认为依据《民事诉讼法》第48条的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。这里所称的“其他组织”是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。业主委员会是经过业主大会选举产生，经房地产行政管理部门核准登记成立的，具有合法的地位，有一定的组织机构和运营财产，应该属于《民事诉讼法》所说的“其它组织”的一种。当然，由于此种观点认为业主委员会不是法人，没有独立的拟制人格，其行为的后果、责任应由全体业主承担。
（3）业主委员会既非法人，也无独立诉讼主体资格的一般组织。
此观点认为，业主委员会既不是独立法人，也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格，而仅仅是特定的民事主体――业主团体的代表机构。[1]业主委员会既不从事经营活动，业主也不缴纳款项给业主委员会运作，所以，业主委员会并没有自己独立的财产，不享有民事诉讼法中“其他组织”的独立诉讼主体资格，更不能成为法人。当在实践中涉及纠纷诉讼事务时，应由全体业主授权业主委员会，再由其作为全体业主的被委托人参加民事诉讼活动。
（二）我国业主委员会法律地位不清引发的问题
1、业主委员会的法律地位和法律性质不明确，使得业主委员会在实际运作过程中处于进退两难的境地。根据我国这些现行法律规定，业主委员会目前并不具备任何法律主体资格，它既不是自治社团，也不是企业法人，更不是政府机构。一方面作为业主自治的维权组织，必须要很好维护业主的利益，另一方面，在不具备独立的财产和办公场所，不能独立承担法律责任，不具备独立的法人资格的情况下，维权行动往往力不从心，由于法律也没有明确的规定，因此，在某些行为上更是无法可依，使得业主委员会作用难以发挥，大多形同虚设。
2、业主委员会的设立和发展困难重重。在居民住房商品化之前，绝大多数房屋都是国家所有，并由居委会、房管所对其进行管理。所以业主对行政机关管理房屋的观念早已根深蒂固，根本没有业主自治的意识。同时，根据法律的规定，业主委员会的成立要经过行政部门的登记备案制度，更使得业主对其性质认识产生偏差，认为业主委员会和房管所一样属于行政机关。这种观念认识的错误直接导致业主们对业主委员会的成立持抵触的情绪，制约了业主委员会制度的发展。
3、业主委员会运作程序不规范，缺乏有效的监督机制。在市场经济条件下，业主委员会成员要花费大量的时间和精力做好自己的工作却又不能取得合理报酬，在短时间内可以做到，但要在较长的任期内则未必可行。在没有有效监督制约机制的情况下，业主委员会成员利用自己手中的职权为自己谋求私利而不惜损害其他业主的利益的行为，很可能难以避免。
由此可见，对业主委员会制度的完善关键是明晰其权责，确立其法律地位是重中之重，使其能够代表业主的真实意愿，维护业主们的权益，实现业主委员会的有效运作。
二、域外业主委员会法律地位的规定及对我国的立法启示
（一）域外业主委员会法律地位的规定
关于业主委员会是否具有法人主体资格，能否成为独立的民事主体和诉讼主体等相关问题，我们可以借鉴其他国家有关“区分所有权人管理团体”的立法经验和做法。
区分所有权人管理团体，是由各区分所有权人组成的团体组织。德国称为“住宅所有权人共同体”，美国称为“公寓所有人协会”，法国称为“管理团体”，日本则根据自己独特的立法，分别称为“区分所有权人的团体”、“管理团体法人”。区分所有权人管理团体的意思机构是“区分所有权人大会”，相当于我们所说“业主大会”；其执行机构是“管理委员会”，相当于我们所说的“业主委员会” [2]。
1、法人资格模式
法国、新加坡、香港之区分所有权建筑的管理团体具有法人资格，是权利义务的主体，能够独立承担民事责任，自不发生当事人能力问题。[3]根据《法国住宅分层所有权法》第14条规定：“如果由名义上拥有建筑物不同部分的建筑物区分所有者，就应存在建筑物区分所有权人管理团体。2名以上建筑物区分所有权人全体在法律关系中当然构成团体，并各自成为该管理团体的机构成员。”该团体性质上属于具有法人资格的团体，其与公司相同，有法律上的行为能力，能实施法律行为，能进行诉讼活动。该法第15条第1项规定：“管理团体具有参与以请求和防御为内容的诉讼资格，其诉讼对象包括某一特定的区分所有权人”。[4]新加坡现行《土地权属法》规定“建筑物区分所有权人管理团体在登记机关的《建筑物区分所有权一览书》上登记的同时就自动设立，该管理团体性质属于具有法人资格的实体，具有永续性，该管理团体可以缔结任何契约，或就有关涉及共同所有财产的任何问题，承担诉讼的原告和被告”。我国香港地区作为深受英美法系和传统中华法系影响的特殊法域地区，香港的关于物业的立法也是随着物业的发展而逐步完善。按照1993年颁布实施的《建筑物管理条例》的规定，业主管理组织被确立为法人，并且赋予了当事人能力。
2、非法人资格模式
此种模式在立法上与法人模式完全相反，完全不承认业主委员会具有法人资格。此方面的规定以德国《住宅所有权法》为代表，该种立法模式认为业主自治管理机构不具有法人人格，而仅属没有权利能力的团体，其中德国住宅所有权人管理组织属具有部分权利能力的特别团体。在诉讼法上，当事人为单个的住宅所有权人，而不是管理团体（即住宅所有权人共同体）。德国的《住宅所有权法》第27条规定：“1、管理人的权利义务如下：……2、管理人得以全体住宅所有权人的名义为下列行为：……（5）基于住宅所有权人会议决议的授权，于诉讼上或诉讼外为权利主张。”据此，该住宅所有权人共同体可以通过住宅所有权人会议而成为有一定行为能力的组织体并参与诉讼活动。我国台湾地区也属于此种模式。[5]其《公寓大厦管理条例》规定，台湾地区的业主团体包括区分所有权人大会和管理委员会，管理委员会是大厦的执行机关，并且赋予了该执行机关的法律地位。条例第27条规定：“公寓大厦应成立管理委员会或推选管理负责人”。第36条规定：“管理委员会应向区分所有权人会议负责，并向其报告会务”。条例第35条确立了管理委员会的法律地位，该条规定：“管理委员会有当事人能力。管理委员会为原告或被告时，应向诉讼事件要旨速告区分所有权人。”
3、折中模式
此种模式就业主委员会是否具有法人资格附加上了一定的条件。日本区分所有权人之团体包括三类：管理团体、管理团体法人及社区管理团体。管理团体为日本区分所有权建筑物上具有普遍性的区分所有权人团体组织。日本《建筑物区所有权法》采取折衷主义模式，承认在符合一定条件时管理团体可登记为法人。其法定条件包括：1、作为管理团体的成员须有30人以上；2、由区分所有权人及表决权各以3/4以上的多数的集会决议，决定成立法人、规定名称和办公处所，并在主要办公处所所在地登记。管理团体成员总数在30人以下的，为无权利能力团体。但是，依《日本民事诉讼法》第46条的规定，非法人之社团或财团，设有代表人或管理人者，得以其名义或被诉。因此，于诉讼上，此无权利能力之管理团体仍享有诉讼当事人的能力。
4、判例法人人格模式
美国区分所有建筑物管理团体为“公寓所有人协会”，美国传统法律理论并不承认“公寓所有人协会”这一团体组织具有法人资格。但经过美国法律理论即社会情势的长久变迁，美国法院在20世纪70年代的White V.Cox案中作出判例，表明承认该类团体的法人人格。对非法人团体，如州法律没有规定或应诉能力时，为了实现该当事人行使基于美国宪法或法律所享有的实体权利，可以以其名义或应诉。[6]美国“公寓所有人协会”不具有法人人格，但司法实践中等同于法人，具有诉讼主体资格。[7]
（二）域外业主委员会法律地位规定对我国的立法启示
笔者主张，大胆借鉴作为大陆法系母国的德国和我国台湾地区的无法人格的社团概念，明确业主委员会为非法人团体。笔者认为，我国的非法人组织就是理论上和其他国家和地区的立法上所认可的非法人团体和无法人格社团。所以将我国的业主委员会应界定为具有民事主体地位的非法人组织是我们的最佳选择。我国引入业主委员会制度的时间不长，在现有的法律制度下不可能像法国模式那样赋予业主委员会完全独立的法人人格，也不可能采取英美法系国家的做法，遵循先例和裁判原则。但是对于德国模式，我们需要批判的借鉴。在诉讼主体地位上，德国的非法人组织只有被诉地位。我们需要突破它，给予业主委员会完全的诉讼权利能力，既能又能应诉。
三、我国业主委员会应属于非法人组织
（一）、我国业主委员会具备非法人组织的特征和构成条件
综上所述，笔者认为将业主委员会归入非法人组织比较合适。非法人组织是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。非法人组织是民事主体，其特征是：非法人组织是组织体；非法人组织是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的组织体；非法人组织是不能完全独立承担民事责任的组织体。非法人组织应具备的要件有：须为有自己目的的社会组织体；须有自己的名称；须有自己能支配的财产或经费；应设有代表人或管理人。业主委员会完全具备非法人组织的各种要件，符合非法人组织的特征和构成条件。其理由在于：
1、按照国务院《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》规定，业主委员会是由业主大会选举出的若干名委员组成，有自己的主任、副主任、委员和秘书，并应当自选举产生之日起30日内，向房地产行政主管部门备案，因此它具有团体性，有自己的代表人与管理者。
2、它有特定的目的和职责。《物业管理条例》和《业主大会规程》规定了业主委员会履行的职责范围：如召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；监督和协助物业管理企业履行合同；监督业主公约的实施等。
3、它对业主交付的专项维修资金、业主共有的设施、设备、小区物业管理用房等公共财物有一定的监督管理权和在授权范围内一定的支配权。
4、它能以自己名义从事一定的法律行为。如《物业管理条例》第65条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”因此笔者认为，业主委员会是非法人组织。
（二）、我国业主委员会具有当事人能力，能充当原告或被告
所谓当事人能力，通常又称为诉讼权利能力，是指法律主体可以作为诉讼当事人的资格。它属于程序法上的制度性规定，具备当事人能力是法律主体参加诉讼的前提和基础条件，一个法律主体只有具备了当事人能力，才能参加诉讼。根据《民事诉讼法》第48条的规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。据此可知，在我国，具备当事人能力可以作为民事诉讼当事人的法律主体有公民、法人和其他组织。而既然将业主委员会纳入非法人组织，业主委员会理应具有当事人能力。
根据最高人民法院及大多数法院认定，业主委员会能在诉讼中作为原告，这一点在理论界与实务界都不存在问题，但业主委员会可否在民事诉讼中作为被告呢？这一问题至今仍有较大争议。有观点认为鉴于目前立法尚未明确规定业主委员会必须拥有相对独立的财产，显然无独立财产的业主委员会因无法独立承担民事责任，则不能以被告身份参加诉讼。但笔者认为，以业主委员会没有独立财产，不能独立承担民事责任为由否定其被告主体资格的观点不能成立。因为业主委员会即使不能独立承担民事责任，其也能称为民事诉讼的被告，具有被告资格。其次，业主委员会既然是非法人8组织，享有当事人能力，就依法拥有民事主体资格，其中当然包括被告资格。当事人能力是民事主体能够成为民事诉讼当事人的法律资格，具备当事人能力，既能够参加诉讼，其中当然包括原告资格和被告资格，两者是一个问题，不能将其分割开来，若只赋予业主委员会原告资格，不给予被告资格，则有违权利对称原则，违背法律的精神。在司法实践中，最高人民法院2005年8月在《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中述明：根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。虽然只是个案指导，但最高院就此问题的司法精神已昭然其中。因此，笔者认为业主委员会具备完全的诉讼主体资格，能以原告或被告的身份参加诉讼。
（三）、业主委员会承担法律责任需解决的问题
在解决了业主委员会的诉讼主体资格问题后，业主委员会能否独立承担实体上的法律责任，须予以明确。第一种情况是，如业主委员会的行为超越了业主公约及业主大会的决议与授权范围，甚至违反了法律法规赋予的职责，或自行从事其他经营活动而形成的民事侵权或合同违约的。笔者认为，此时业主委员的行为后果一般就不能要求由全体业主来承担，而只应追究业主委员会及其委员的法律责任。第二种情况是，在全体业主应当承担责任的情形下，在对外承担责任之后对那些在业主大会上投反对票的业主，一旦确认在业主内部如果业主大会的决议的确存在违反法律法规或违反业主公约及议事规则情形的。笔者认为，这些业主有权要求业主大会及投赞同票的业主予以补偿其因此而造成的利益损失。这样做既符合法律的公平原则和物业的民主自治原则，又能够避免因物业区域内的多数业主的错误决定而使少数业主的合法权益受到侵害。第三种情况是，一旦业主委员会败诉，业主委员会要承担法律责任的情形下，当其所管理的财产不足以偿还债务时，业主是否应当承担连带清偿的责任。对此，笔者认为，业主大会的决定只要超过法定比例、符合大会议事规则且不违背法律法规的规定，那么其做出的决议就是合法有效的，其效力就应及于物业管理区域内的全体业主。因为业主委员会是业主大会的执行机构，是代表全体业主参加诉讼的，其背后的真正权利义务主体应是物业管理区域内的全体业主，因此业主委员会对外行为的后果理应由全体业主来承担责任。
参考文献
[1]高富平，黄武双.物业权属与物业管理[M].北京：中国法制出版社，2002：190.
[2]吴国平.业主委员会制度完善之构想[M].北京：人民法院出版社，2008：319.
[3]梁慧星主编.中国物权法研究（上册）[M].北京：法律出版社，1998：412.
[4]稻本洋之助监修.公寓管理之考察[A].陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京：法律出版社，1995：23.
[5]吴国平.业主委员会制度完善之构想[M].北京：人民法院出版社，2008：319.
广东省物业管理条例范文第3篇
广州市物业服务收费管理实施细则最新全文第一条 为规范我市物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》以及省物价局、建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知》、《广州市物业管理办法》，结合实际，制定本实施细则。
第二条 物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五条 市和区、县级市政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理工作。
第六条 业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制、组合制等形式约定计费方式。
包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
组合制是指业主根据物业服务需要，分服务项目聘请管理企业并支付费用的管理模式和计费方式。
第七条 实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价。
政府指导价由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
第八条 实行组合制的普通住宅物业服务收费和高档住宅、别墅物业服务收费以及非住宅物业服务收费实行市场调节价。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第九条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
买卖合同约定的物业管理服务时间终止时，应当通过业主大会决定，由业主与物业管理企业按同类同一服务收费标准在物业服务合同中重新约定。
第十条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金由双方在物业服务合同中约定比例或数额。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3.物业管理区域清洁卫生费用;
4.物业管理区域绿化养护费用;
5.物业管理区域秩序维护费用;
6.物业管理企业所管物业支付的办公费用;
7.物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧;
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9.经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十一条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十二条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。若一方对对方聘请的专业机构有异议的，应当双方共同聘请同一专业机构对物业服务资金度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十三条 物业服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积;未办产权证的，以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。
物业服务收费按月计收。除业主自愿外，不得预收。
第十四条 住宅小区教育、医疗卫生配套设施的物业服务收费，按低于该住宅物业和同期公布的广州市普通住宅物业服务收费政府指导价最高浮动上限收费标准，由物业管理企业与业主或物业使用人在物业服务合同中约定。
第十五条 住宅小区内的商业用途、办公用途的物业，其收费标准可在该住宅小区物业服务收费标准的基础上浮，具体收费标准由物业管理企业与商业、办公用房的业主或物业使用人按同类同一服务收费标准在物业服务合同中约定。
第十六条 住宅小区的机动车停车场停放保管服务收费标准按《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》执行。
第十七条 装修管理服务费用和装修保证金由业主与物业管理企业约定，并应以书面形式明确，不进行装修的不得收取。
在业主装修完毕后，经物业管理企业检查验收，没有损坏公共部位、设备设施的，装修保证金应自检查合格之日起15个工作日内退还业主。除此以外，物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人收取占用超过3个月的押金、保证金。
装修产生的垃圾余泥由业主或物业使用人自行处理的，物业管理企业不得收费;委托物业管理企业处理的，清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。
第十八条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十九条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示。
第二十条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十一条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第二十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可按不超过委托收取总额3%或按户定额收取的方式向委托单位收取手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。
供水单位对未实行一户一表的住宅小区，在一户一表改造过渡期实行趸售水价，具体水价在不超过政府定价的范围内由供水单位与物业管理企业在委托合同中约定。
住宅物业管理区域内走廊、楼梯、公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据供电、供水企业制定的分摊办法合理分摊，另行收取。经业主大会同意，公共水电费用可纳入物业服务收费统一收取。
第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十四条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十五条 物业管理企业接受业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十六条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十七条 本实施细则由市物价局负责解释。
第二十八条 本实施细则从20xx年11月1日起执行。原市政府价格主管部门和物业管理行政主管部门印发的相关物业收费政策以及原市和区、县级市政府价格主管部门核发的商场、办公楼有关物业收费标准批文和《广东省经营服务性收费许可证》同时停止执行。为保证新旧政策顺利衔接，原市和区、县级市政府价格主管部门核发的住宅物业收费标准批文和《广东省经营服务性收费许可证》从20xx年1月1日起停止执行。
物业服务十大要则一、工作应自己创造，而不能等待;
二、所谓工作，就是主动去做，而不能被动;
三、应致力于大的工作，只做小的工作会使你渺小、平庸;
四、要抓住困难的工作去做，克服困难，获得成功，才有进步;
五、抓住就不放，达不到目的，死不罢休;
六、主动把周围的人调动起来，调动与被调动，长时间后便有天壤之别;
七、要有计划，只要拥有计划，就会有耐力、办法、前途和希望;
八、要有信心，正因为没有信心，你的工作才显得没有魅力、没有韧劲和那样松散;
广东省物业管理条例范文第4篇
关键词：业主委员会；社团组织；基层自治；诉讼资格
中图分类号：D92 文献标识码：A
文章编号：1009-0118（2012）07-0071-02
物权法的制定和实施是我国民事法律立法发展的一个重要里程碑，它的制定和出台对于完善我国的民事法律体系，推动我国的民事法律的法典化进程，促进我国的立法体系的完善，保证我国民事活动的稳定高效进行具有重要意义，可以激发全社会的创造力，推动中国特色的社会主义社会协调，高效和稳步发展。
在物权法实施过程中当然也出现了很多问题，业主委员会的法律地位问题便是其中较为重要的问题。
一、业主委员会的产生，发展及意义
业主委员会产生于社会发展的自然需要，随着人口的增加和社会活动的日趋集体化，物业小区也随着社会的发展而自然产生，物业小区的产生对于方便居民的管理，节约社会的资源，促进资源的有效配置有积极意义。在物业小区基础之上产生的业主委员会同样对于小区的发展具有重要影响。业主委员会是在全体居民的基础上通过一定的民主程序产生的可以代表本小区全体居民意志并进行本小区的部分事务处理的执行机关。基于业主委员会之上的业主大会则是由全体业主参加的具有决定小区内重大事项的决策机构。
成立业主委员会具有以下意义：
（一）业委会的成立符合了大多数业主基于共同管理小区事务的愿望和要求。业主委员会的设立方便了小区的自主管理，有助于提高业主自主管理的积极性，日常生活自己管，也有助于小区的民主建设。
（二）有助于提高小区的管理效率，有助于节约资源和成本。业委会的成立实现了小区业主的自主管理，可以适当降低因雇佣他单位管理而造成的人力，财力和物力的消耗，有助于节省资源，低成本，高效率。
（三）是一种民主政治的新的实践方式，对民主政治的创新有实验意义。
二、业主委员会的主要职责
我国《物业管理条例》第15条规定，业主委员会主要有以下职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，组织并督促全体业主依照合同行事。负责管理专项基金，公益活动经费以及办公经费的收支，保管和费用。
（三）监督管理规约的实施；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；接受业主，物业使用人，业主大会，物业管理企业，物业管理行政部门和社会的监督。
（四）向业主大会提出管理共同事物的建议，向物业管理行政部门和相关部门反映业主的意见和建议，割据业主大会的授权，负责审议决定无需提交业主大会决定的事务，物业管理企业的年度工作计划，管理服务费的收费标准，以及财务预算和决算。
（五）执行业主大会会议和本委员会的决议，实行自治事务公开，负责向业主公开本委员会工作报告，会计报告，结算报告及其它事项，接受业主的咨询。
（六）协助有关部门做好小区的行政监管，社会服务和文化建设工作，协调解决业主间，业主与物业管理企业发生的物业纠纷，可以以自己的名义作为独立的原告和被告，代表业主大会参与诉讼的活动。
（七）业主大会赋予的其他职责。
三、司法过程中业主委员会的法律地位的困境
关于业主委员会法律地位的问题在法理上的分歧和立法上的欠缺反映到司法过程中直接影响了法官对业主委员会法律地位和当事人能力问题的判断，各地人民法院在认定业主委员会诉讼主体资格上有很大的分歧，如广东省“深圳景洲大厦业主委员会诉深圳振业地产开发公司更换电梯和划拨公共设施专用资金纠纷”案，法院作出了业主委员会不具备诉讼主体资格的裁定；但有一部分法院则认定业主委员会拥有诉讼主体资格，如广东省“广州越秀区北秀花园业主委员会诉广建物业管理公司物业管理纠纷案”。甚至同一个法院对不同案件也做出了不同的认定结果：在2002年“福州融侨花园业主委员会诉福建融侨物业管理有限公司，福建元洪房地产有限公司物业管理纠纷”案中，该院则判定业主委员会具备诉讼主体资格。
业委会作为原告的案件有的被驳回，有的或支持。北京，上海等地法院认可业主委员会的诉讼主体地位，但江苏，杭州等地的法院一般予以驳回。理由是根据我国民事诉讼法的规定，在我国只有公民，法人和其他组织具有诉讼主体资格，而小区业主委员会只能是其他社团组织。根据我国法律规定，只有在民政部门登记注册的社团组织才能具有诉讼主体资格，而小区业主委员会只是在房管部门注册，并没有在民政部门登记，所以在法律上并不具备诉讼主体资格，有些法院则认为业主委员会可以算作是其他组织。对它的地位，我国法律法规没有做出具体规定。
四、业主委员会的相关立法借鉴
（一）不具有法人人格的管理团体。以德国为代表，又称德国模式。德国住宅所有权法规锁定：住宅所有权人共同体未有权利能力，因此不具有法人资格。权利义务的主体非住宅所有人共同体，二是单个的住宅所有人。发生诉讼时，非住宅所有人共同体而是单个的住宅所有人成为当事人。
（二）具有法人人格的团体。以法国民法典为代表，以此模式，不分情形的不同，而一律承认区分所有人管理团体具有法人资格，我国香港地区也属于这种模式。
（三）管理组合法人。以日本为代表，这种模式是一种附条件的承认管理团体为法人模式，《日本区分所有权法》第3条规定：由30以下的区分所有人构成的管理团体性质上属于无权利能力的社团，但是，区分所有人人数为30人以上，且经区分所有权人及表决权各四分之三以上多数同意时，尔康申请登记为具有法人资格的管理团体，成为“管理组合法人”。
（四）判例事务上的法人人格。以美国为其代表，又成为美国模式。美国传统法律理论并不承认区分所有人的管理团体具有法人资格，但因美国法律理论的变迁，美国法院在20世纪70年代通过判例承认该类团体具有法人资格。现在，区分所有人管理团体的法人资格已在美国判例实务上获得了普遍认可。
五、关于业主委员会法律地位的构想
随着当今社会的社会关系的日趋复杂化，社区文化的迅速发展和社区委员会的进一步发展，业主委员会的作用已变得愈加重要，已成为一个不可忽视的民主性的组织，对于社会主义民主政治的发展的作用越加突出，承认业主委员会的合法地位已经为大势所趋。因此，我个人认为：在物权法的司法实践中和在民法的实务处理中，我们首先应承认业主委员会的合法地位，即承认其为一个合法的具有法人性质的社会团体。其次，鉴于我国社会主义社会还处于初级阶段，我国的民法典体系还未建立，众多民法问题还有待于进一步的研究，因此，在确定业主委员会取得法人地位的同时也需要对其享有的权利给予适当的限制，即使其成为一种具有相对法人地位的社会团体。再次，国家还要通过加大对社区业主委员会的法律指导，并通过完善立法体系使业主委员会的权利得到合法行使。主要表现在以下方面：
（一）业主委员会的法律地位应当得到承认
业主委员会作为基层群众性的自治团体，由小区内的多数业主通过选举产生的代表组成，其职权的行使代表群体业主的共同意志，对小区内的所有业主都具有普遍的约束力，因此，其通过自主选举，自主决策的方式具有民主性，符合民主政治的要求，其地位的合法性和合理性应当受到法律的承认，有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属于全体业主其次；业主委员会的产生，实现了小区内的自主管理，有助于提高小区内的业主进行民主决策的积极性，可以增强小区业主的维权意识，有助于增强小区业主的法律意识，促进小区法制建设的发展；最后，业主委员会的产生和运行，有助于节省大量的人力，物力和财力，可以实现小区管理资源的合理配置，实现小区管理的低投入和高产出，促进资源的优化配置。
（二）对业主委员会的权力行使作出适当限制
小区业主委员会的产生和运行有很大的积极意义，且其符合小区内多数业主的共同意志，有较强的代表性，因此，小业主委员会的法人地位应给予承认。但是由于其出于起步阶段，经验不丰是其必然的缺陷，如果对其无限制的承认则可能导致权力的滥用，因此，应通过对其全力进行限制，如通过合理保障其作为法人代表的诉讼权的行使，从而实现业委会作为法人所应该享有的合法权利。
（三）通过完善立法司法体系保证业委会权利的合理行使
业主委员会的权力的合法行使不仅是其自身作为法人的要求，同样也需要国家通过完善立法司法体系来保证其合理合法实施，因此，国家的立法体系和司法体系是业主委员会行使其自身权利的重要保障。具体而言，主要有以下几个方面：
1、可以通过业主委员会的内部监督规范业主委员会对日常事务的管理，业主委员会代表小区业主统一行使部分权力，权力取之于业主，也必须受制于业主，在业主委员会内部应建立相关的评议小组会议机制或监督小组，负责评议和监督业主委员会的日常工作，评议小组和监督小组的相关成员也由小区过半数的业主进行的业主大会选举产生，通过业主代表对业主委员会的监督和评议，从而优化业主委员会的日常工作，提高业主委员会的工作效率，也可以最大限度的体现业主当家做主的目标，达到小区业主日常事务自治的目的。
2、也应通过业主委员会以外的途径对其工作进行监督，主要体现在司法机关的监督，由于我国的基层民主法治还需进一步的提高，基层公民的法律意识有待提高，我国的相关司法机关有必要对基层业主委员会的相关工作进行一定的指导和监督，主要可以通过对业主委员会内部成员进行政策法规上的相关培训，从而提高其运行效率，通过对业主相关人员的不良作风的监督，从而规范业主委员会成员的行为。
参考文献：
［1］梁慧星,陈华彬.物权法［M］.北京：法律出版社,2007：180.
［2］杨立新.物权法［M］.北京：高等教育出版社,2007：128.
［3］马丽萍.物权法——以案说法［M］.合肥：安徽大学出版社,2010：150.
广东省物业管理条例范文第5篇
1、由于部门人员变动，结合实际情况，对本部门工作分工进行调整，加强管理，提
高工作效率。
2、针对客服部管理制度空白的实际情况，对制度进行起草和修订。制度建设共七则：例会制度、投诉处理规定、物业服务收费管理制度、维修处理规定、资料档案管理制度、巡楼制度、前台管理制度。并将应用表格重新按照统一标准制作，并下发使用。
3、加强员工精神风貌建设，实行每日晨会制度，及时传达公司相关文件精神，把工作落实到到实处。
4、定期召开客服部全体人员会议，对现阶段存在的问题进行总结并及时整改，完善和提高部门员工素质，改进工作作风，提高服务意识。
5、有针对性地开展部门培训工作，组织学习《物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规的学习，使各项制度得到落实。
6、对B区新进员工的招聘培训工作。
二、 收费管理
1、对前期因房屋质量问题而要求物业公司赔偿的52户进行沟通，经过客服部管理员、主管、经理直至物业总经理的多次艰难协商沟通，现已经集团批准同意已妥善解决35户。
2、对2015上半年到期物业费进行为期一个月的清缴工作，收缴率达92%，收缴金额为370,214.65元.不含前期因赔偿未成而拒交物业费的17户，并将物业费、采暖费收取及赔偿金额进行统计整理上报，明细附后。
3、家政创收收入2015年计划为10万元，截止至7月末共收入7410元，于计划相距很大,主要原因首先为物业公司今年准备开展一些创收项目，如配送，为业户接送小孩等，但上半年一直未实行;其次是保洁人员数量精减一半，调整流动性比较大，造成计划完成率比较低。下半年由于二期开始交屋也是家政服务开展的时机，力争创收达2万元。
4、下半年收费分三部分，一是对2015年6月30日到期因各种原因迟迟不交的21户进
行清缴;二是进行2015年7月末到期物业费的收取工作，针对公寓多为出租户的特点，主要以电话通知辅以书面的形式进行催缴;三是对前期索赔未达成协议的16户进行跟进，尤其是重点解决一直未来协商的5户，力争2015年底前将此项遗留问题妥善解决。物业费收缴率力争达99%以上，采暖费收缴率达100%。
三、 服务管理
1、 对前期物业档案和资料进行整理，并规范档案借用制度，安排专人管理，实行借用登记制。
① 对客户基本信息进行重新整理;重点对4号、5号公寓分布情况汇总成平面图，将业主与租赁住户分开，方便查阅和日常管理;
② 对业主及各外协单位的联系方式进行更新整理;
③ 对维保厂家资料进行统计整理，联系地产办公室确定验收合格日期，为客户维修提供有利依据;
④ 将前期信报箱钥匙、电磁炉、门禁卡领用情况逐一进行情况统计，核实剩余数量，查找缺损原因，为今后工作的开展做好准备;
⑤ 对现有空房钥匙及室内设施设备进行整理，安排联系维修及室内清洁工作，为销售做好准备，并实行定期空房巡视制。
2、对客户前期房间的工程质量问题进行修缮，重点处理了防水、门槛石、墙面裂纹、水浸维修、地板裂纹、淋浴屏漏水、卫生间渗水及卫生间地砖倒坡、更换室内门锁、维修入户门、维修洗水盆下水等问题。
3、对4#807因洗衣机水龙头在未关的情况下断裂造成漏水导致地板、墙面等受损要求赔偿进行处理，多次沟通业主及相关责任单位，在未果的情况下致函要求责任单位限期答复，现已做出书面承诺于7月底对业主进行地板进行恢复处理。同样的问题针对不同的责任单位进行不同处理，如5#506同样的原因业主因漏水受损后，由物业公司将业主及责任单位约见面谈，双方达成维修意向，即为业户尽到了责任，也维护了物业公司的利益不受损失。
4、加强走动式管理，规范日常大堂岗位及巡楼工作，组织多次集体巡楼，发现问题、及时处理。并将近期未能解决的问题进行拍照统一整理以书面的形式，转相关部门处理，并进行回访跟进。
5、管理小区内养犬问题，一是下发“小区内加强管理养犬规定”的通知，并公示举报电话;二是请民主广场派出所配合，清理整顿违反养犬规定的业主并下发清理通知;三是专门设一部电梯，通知引导携带宠物者乘坐货梯并做电梯指示，以免人、犬冲突等问题的发生。
6、针对前期管理方面存在的一些问题，强调并加大检查公寓业主二次装修情况，一经发现，按相关规定要求业主停工并到物业公司办理相关装修手续，方可开工，同时请安管部在班后及夜间按公司对装修业户的规定实行严格的监督和管理。
四、 B区工作准备
1、与地产集团销售中心沟通联络，取得B区所有业主祥细资料及户型图，提前做好交屋准备，提高工作效率。
2、对B区交屋需要的程序、资料进行思考准备，改进完善制定A区交屋程序，避免产生同样的错误及失误。根据A区资料参考《物权法》等法规对B区所需文件进行整理准备，并请示集团后准备印刷。
3、进入B区施工现场，了解进度，对已完工项目进行初验，为正式接管开始准备工作，为10月1日顺利交屋做好准备。
4、下半年进行B区全面交屋入伙工作，安排交屋后需要维修项目工作，做好回访。
5、B区交屋入伙资料的存档工作，钥匙的保管借用管理。
五、 保洁管理
1、接管管业部后，针对之前存在的问题，立即对工作情况进行整体安排。一是对人员分工、工作范围、工作标准、作息时间、工作周期和频率等内容统计进行布置，对重组的保洁班进行内部选拔，目前已选出试用班长两名;公寓实行二班制，保证早8点前将公寓大堂全部清理完毕，给业主留下清洁明亮的视觉享受。二是对公寓及商街工作标准进行提高及细化，加强清洁质量;三是对费用计划进行掌握，并在原有工作基础上进行分析，提出新思路，节支增效;四是协助仓库管理员合理储存和使用保管保洁用具，用品，进行建帐，入库、领用严格实行登记，并由领用人、班长及经理签字后方可出库，并控制其合理的使用，并进行月底盘点，做到帐实相符。
2、日常保洁管理。一是对保洁班目前工作依照考核标准进行每日巡查，对发现问题进行整改;二是组织班长召开工作布置会议，对其工作提出新的要求，做到工作有计划，事后有总结;三是定期召开全体人员会议，进行阶段性总结，将新标准、新要求在班组内进行贯彻落实提升班组精神面貌。经过一个多月的调整，保洁工作无论从精神面貌还是从工作质量标准上均有明显的改观，多次受到公司领导的肯定及表扬。
3、B区商铺及公寓的保洁开荒工作。
综上所述，这段时间我虽然在负责客服部全面工作时取得了一些成绩，但由于时间所限，有一部分工作仍在继续进行中，我的想法是将前期未完成的工作全部整理并理顺完毕。后期工作安排主要为B区的筹备工作，同时在制定落实公司、部门现有规章制度，提升部门工作作风，在努力完成经济效益指标的基础上，有步骤地完善小区的房屋公共设施和综合服务管理。以身作则，调动员工的积极性，保质、保量的完成各项工作。
物业客服经理半年个人工作总结二一、全力配合本集团地产开发
小区管理品质不断提升今年，为了配合本集团的物业发展，公司调整了发展战略，奉行“先品牌、后规模”、“把工作重心放在改进集团开发物业的服务品质”的思路，适度放慢对外拓展速度，集中优势资源确保为集团开发的精品楼盘提供配套的精品物业管理。为此，公司进行了一系列的调整：首先强化了领导分工，由总经理直接分管、各副总协助参与集团开发物业的管理服务工作，并专门设立了集团开发物业周工作例会制度，缩短发现问题和解决问题的周期;优化人力资源配置，调换部分管理处负责人;收支实行“取之于集团物业，用之于集团物业”的政策，作为整体不提利润要求。同时，重点抓好以下几方面工作：
第一，抓好制度建设。制定“封闭式管理规范标准”，以集团开发物业小区为试点，并向各全委小区全面推广封闭式管理;加强对各小区的安全评估，对小区内易攀爬部位实施安全防范，采取各项防攀爬措施;实行管理处主任-安全主管-分队长的安全管理组织架构，安全总监-安全管理部-安全主管垂直领导，通过测评考核确定安全主管人选 34 人;通过理论考核和现场实操，从114名保安骨干中确定分队长人选76人;根据工作岗位的变化，合理调整，分流保安骨干18人，为安全管理工作迈上新台阶打下了坚实的基础。
第二，调整保安培训重点，强调保安的敬业精神和纪律性，以及对值班时各类事件的处理规范，特别是外来人员车辆管理及各种异常情况的处理办法。全年保安培训时间达126小时/人。
第三，加强对保安工作和生活的关心。对保安工资实行了大幅度的调整，解决了保安的社会保险问题，平均增幅达200元/人·月;同时投入20余万元资金，完善保安宿舍物品的配置工作;开设公司职工食堂，解决队员的吃饭问题;配置了报纸、金地期刊、金地物业报、金地保安园地等报刊杂志，极大地丰富了保安员的业余生活。
第四、严肃纪律和检查处罚。坚决执行请销假制度，防止私自外出;实行严格的查岗查哨和晚点名制度;加大检查督导的力度，查处睡岗26人，脱岗13人，其它违纪31人;增大处罚力度，受处罚70人次。
今年，公司全面强化“以业主为中心”的服务意识，率先在深圳业内提出并推行“7x24”服务模式，力求最大限度地满足业户需求;推出入户维修免费服务，集团开发物业全年上门维修4107次，得到业主的好评，大大提高了业主对小区服务的满意程度。公司全年组织了15次有关职业技能和行为规范培训，共28项内容，培训课时达56小时/人。据集团公司三季度对开发物业进行的调查，业主对我们维修服务的满意程度达到了100%。
在销售配合方面，筹备成立上海、武汉分公司和深圳管理部，克服非典困难及异地资源短缺问题，全力投入深圳翠堤湾、北京格林小镇和国际花园、上海格林春晓和春岸等项目的前期介入和销售配合工作，全面展示金地物业管理良好形象，满足集团地产销售配合工作的需要。
今年，针对北京格林小镇存在的问题，公司先后从深圳总部抽调2名工程师、2名客服主管、15名维修人员及2名客服人员充实到管理处，给予人力资源的支持。同时派出客服人员参与和组建应急维修队，在地产客服中心统一调度下统一工作，全力参与地产维修整改工作，使小区工作各项管理步入正轨。海景方面，积极配合地产公司做好业户走访工作，“黄牌”数量从高峰时期的130户270块，减少到目前的2块(字朝里放置于阳台内)，最大限度地降低了在社会上形成的负面影响，减弱和抑制了对翠堤湾的销售工作产生的不良影响，有力地配合了地产公司的品牌策划和销售工作。翠堤湾方面，面对销售、入伙、装修、业主生活同时并存的环境条件，公司全力以赴提供一流的销售现场管理、入伙前与业主的主动沟通及规范的入伙手续办理、服务导向的装修管理，尤其是超前做好复杂环境下的封闭式管理和快速反应的维修服务，使已入伙业主的生活成为潜在客户看得见、摸得着、信得过的促销样板，使得翠堤湾在5月份便基本完成了全年的销售任务。
今年以来，翠盈嘉园、芳邻等6个小区先后成立了业主业委会，金地花园业委会完成改选。金海湾、金地花园、金地翠园等9个管理处完成了物业管理合同的续签工作。金地海景顺利通过安全文明小区的复检工作;翠堤湾、彩世界、太阳新城小区通过市级安全文明标兵小区的考评;彩世界通过深圳市物业管理示范小区考评;嘉多利花园通过广东省物业管理示范小区考评;公司通过质量体系认证复审，同时被沙头办评为环卫工作标兵单位。太阳新城、嘉多利花园两个小区清洁工作实施外包;碧华庭居、金地翠园消防系统进行了外包。金海湾花园电梯签订了外包协议。为公司相关外包工作进行了有益的尝试。
二、品牌宣传效应显现
今年，为配合公司市场营销工作，公司切实加大了品牌宣传。根据“管理项目树品牌，顾问项目创效益”的思路，以开发商、中介公司和物业管理同行为重点宣传对象，一方面打造塑造精品小区，通过让客户参观小区以及接受业务培训等方式，亲身感受金地物业的管理，达到业务拓展的目的，仅金海湾花园，全年共接待公司、地产、集团、置业的参观超过一百批次，参观人数近千人次，同时接待了来自西安、桂林、洛阳、南京、武汉、石堰等全国各地顾问单位物业公司人员的实习。另一方面，我们以报纸、广告、参展等多种形式，全方位进行品牌宣传。XX年公司共出版《金地物业管理》报12期，平均发行数量为11000份/期，发行范围遍及27个省市。公司内外部网站在今年也进行了改版，全年共上传各类文章616篇，在报道公司重大新闻和重要信息、展现公司业务规模和市场拓展步伐、宣传公司业务类型和服务特色、反映员工思想动态和改进建议等方面发挥了积极的作用。《金地物业管理信息》也于今年下半年面世，以每10天为一期的频度对外免费推出，目前阅读人次节节升高，反应热烈，要求订阅的与日俱增，公司的品牌得到进一步的推广。在11月底举行的住交会期间，我们接待了来自全国28个城市的43批客户，为明年市场拓展打下了坚实的基础。
三、市场拓展频创佳绩
XX年，在抓好集团开发物业管理品质提升的同时，我们还按照集团领导的要求，丰富公司的物业管理类型，延伸产品线。自去年实现写字楼顾问管理市场突破后，今年再接再厉，取得了写字楼(万基大厦)、酒店式公寓(白领公寓)、学生类公寓(重庆学府大道69号)以及中心区顶级豪宅(熙园)等业务的拓展，尤其是万基大厦与白领公寓的接管，实现了该业务市场零的突破，标志着公司产品结构开始进入真正意义上的调整。
今年，公司以品牌求发展，将精力投入到中高档市场的开拓上，注重项目的投入产出，理性选择合作伙伴，全年新签22个项目，其中：全委项目 6 个，顾问项目 16 个。新拓展项目的管理面积243 万平方米，其中：全委项目 64.2 万平方米，顾问项目 178.8 万平方米。目前，公司共接管项目 118 个。其中：全委项目 34 个、顾问项目 84 个;管理总面积 1648.6 万平方米，其中：全委项目 389.4 万平方米，顾问项目 1259.2 万平方米。
至此，公司管理项目已发展到全国 31 个城市，其中今年新拓展城市 8 个，分别为洛阳、厦门、佛山、宜兴、烟台、潍坊、海口、镇江。
四、管理工作改进明显
进一步强化清单式管理，推行月度工作计划考核网上填报和考核，网上工作日记填报、顾问项目管理信息填报等，规范提升了管理的力度和效率。
完善顾问运作工作指引，强化前方项目经理，后方专家顾问团的运作，保障并进一步提升项目管理品质。
积极搭建金地物业管理网上办公平台，先后开发包括计划考核、项目管理、物流管理、人力资源等在内的十余个模块，为公司办公信息化建设奠定了坚实的基础，提升了公司形象和管理效率。
加强分支机构财务核算、稽核、审计管理力度，建立了公司经济效益测算模式、对分支机构业务管理及指导的体系，改变了财务部原简单的核算职能，确立了财务管理在日常工作中的作用和地位。品质管理体系的健全完善，作业操作文件体系的修订、品质检查方法的改进、质量问题的整改跟踪督导，逐步形成兼顾、覆盖各地管理的管理体系建设。
完成会所移交工作，改进会所经营管理，有效的改变各会所长期亏损的局面，逐步形成良性运作。
安全管理工作的改进提高，保安人才的建设、小区封闭式管理的实施、安全管理垂直管理模式的探讨和尝试，保安员社保、工资改革、居住伙食条件的改善，推动安全管理的有效实施。
小区设备管理模式的探讨和实施，工程部在业务管理地位的明确，强化了各小区的设备日常维护工作，改善了设备运行效果。
狠抓制度执行落实，通过月度工作计划和考核、工作日记、着装、劳动纪律等的检查，确保公司各项制度得以执行。
分公司基础管理工作的强化及区域运作模式的总结。
五、人才队伍建设效果显著
今年以来，公司就人才引进的渠道和方式进行了探讨，人员招聘组织、管理的改进，为公司在人才引进特别是高素质人才引进奠定了基础。一方面立足业绩考核和能力评估，不拘一格，积极选拔内部人才，共晋职晋级169人。另一方面大胆引进外部人才。通过参加现场招聘会、网络招聘信息等手段，共招聘管理层员工 96人，本科以上占 31.2 %，其中硕士生1人，本科生 29 人;主办以上占 48%，其中主管11人，主办35人。同时加大对项目管理人才和保安骨干的招聘力度，共招聘项目管理人员24人，保安骨干20 人。
推进保安招聘与基地化建设。通过多种渠道，与多个学校、人才市场建立了长期合作关系，进一步完善保安的基地化建设，共招聘518余名保安员。
在公司内部推行三级培训管理，公司级培训共计16次;职能部门组织对口培训共计24次;部门内训约计774次。管理员培训时间达121.5小时/人年，保安人员培训时间达126小时/人。
