住房抵押贷款
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住房抵押贷款范文第1篇
(2)有稳定的经济收入,有偿还贷款本息的能力,无不良信用记录;
(3)有合法有效的购房合同;
(4)以新购住房作最高额抵押的,须具有合法有效的购房合同,房龄在10年以内,且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款;
(5)已购且办理了住房抵押贷款的,原住房抵押贷款已还款一年以上,贷款余额小于抵押住房价值的60%,且用作抵押的住房已取得房屋权属证书,房龄在10年以内;
住房抵押贷款范文第2篇
我国住房抵押贷款市场的主要特点
市场规模发展迅速，潜力巨大
十年来，我国住房抵押贷款市场规模发展迅速。到2001年，四大国有银行自营性住房信贷余额已达到5072亿元，是1997年的23倍，占银行总贷款余额4.3%，占GDP 5.3%。委托性住房公积金信贷余额达830亿元，是1997年的9倍。尽管如此，目前市场规模的绝对水平即信贷余额占GDP的比重，还远低于1999年美国54%、英国56%、日本33%以及香港地区31%等发达国家和地区的水平，甚至与发展中国家如马来西亚23%、泰国13%、菲律宾11%的水平相比，也有一定差距。差距表明，抵押一级市场仍有巨大的发展潜力。并且，随着住房改革进程的加快，在市场规模未达到发达国家水平之前，我国住房抵押贷款市场仍将维持一个高速度发展水平。
市场结构趋于以自营性住房信贷为主导的格局
我国住房抵押贷款一级市场结构只包含自营性商业银行住房信贷和委托性住房公积金信贷两种形式。经过十余年发展，已初步形成前者为主、后者为辅的基本格局，自营性商业银行住房信贷市场占有比率基本稳定在85%以上。
这种格局的成因，首先是因为公积金信贷的资金源有限。公积金制度是政府主导型的政策性住宅金融，资金来源于单位职工强制性储蓄，每年归集资金数量本身就有限，更何况归集资金既要用于住房消费信贷又要用于住房建设信贷。因此，投放到抵押一级市场的信贷资金就十分有限。其次，住房公积金借贷的对象是有条件限制的，仅局限于缴纳了一定年限公积金的企事业单位职工。再次，住房公积金信贷对于单笔贷款的最高限额比较低。这对大多数数额巨大的购房款来说，公积金信贷只能满足其一部分，尤其对房价较高的大城市更为如此。所以购房者更多的选择为“住房公积金贷款＋银行个人住房贷款”式组合贷款，其中银行个人住房贷款通常要占大部分。但值得注意的是，由于住房公积金信贷执行的是政策性低利率政策，比银行个人住房贷款低0.99―1.17个百分点，利率优势使得购房者仍然对住房公积金存在有较大需求。
相比之下，商业银行个人住房信贷并不存在公积金上述这些局限。在两种住房信贷途径中，购房居民更容易获得并选择商业银行的个人住房信贷方式，商业银行也乐于不断加大对住房消费信贷的支持。因为，目前商业银行已发放的个人住房抵押贷款普遍具有良好的质量特征，并且已成为商业银行资产中公认的优质资产之一。如占据住房抵押贷款市场80%左右份额的建行和工行，2001年它们个人住房贷款的不良率分别仅为0.5%和0.23%，当年发放的贷款不良率均低于0.05%，这个水平已接近世界同业水平。
住房抵押贷款市场的主要作用
对住宅产业的支持作用
住房抵押贷款市场对住宅产业的支持和影响是通过住房销售起作用的。住房消费信贷的增长直接带来住宅销售的增长，住宅销售的实现必然刺激住宅投资的增加，而住宅投资的增加又直接是住宅产业的发展。
1998－2000年全国个人住宅销售额分别增长了54.2%、33.8%和45.8%。这自然归功于住房消费信贷的增长。2000年住房消费信贷对个人住宅销售的贡献度为69.3%。从静态指标来看，住房消费信贷对当年住宅投资的贡献度为58.9%；从动态指标来看，即上一年住房消费信贷增加额对住宅投资的贡献度为26%。这表明住房消费信贷已成为住宅投资的重要资金来源，可见住房抵押贷款市场对住宅产业的重要支持作用。
对消费增加、经济增长的促进作用
住房抵押贷款市场对经济增长作用是通过住房消费信贷的直接住房需求及其引致需求体现的。住房消费信贷的增长直接带来住房消费增加，住房消费的增加又将导致相关产品消费需求的增长，即引致需求的增长，进而促进经济的增长。根据中房课题组1998年的研究表明，每销售100元住房可以带动130-150元其它商品的销售，按照这一标准我们对住房消费信贷的直接需求和引致需求作一个估计（按最低数130元）。
根据上表，可得出1997年－2000年住房消费信贷年递增额即为各年住房消费信贷的直接需求，并且可相应计算出1997年－2000年由住房消费信贷产生的引致需求分别为130、421、1115、2538亿元。1997年－2000年住房消费信贷产生的直接和引致需求总和占当年GDP分别为0.3%、0.9%、2.4%、5.0%。由此，可以看出我国住房消费信贷对经济增长正起着越来越重要的推动作用。
住房抵押贷款市场存在的主要问题
抵押一级市场区域发展不均衡
目前，我国各省、市、县的商业银行都已开展了住房抵押贷款业务，住房抵押贷款的一级市场已经全面展开。但是由于经济发展不平衡以及业务开展先后不同，抵押一级市场规模呈现十分明显的地区发展不平衡。广东、上海、北京、江苏、浙江、深圳、天津等地成为发展最快的地区。这几个地区占有各行住房贷款总量的50%以上。以份额最大的工行和建行两家为例，至2001年5月，广东、上海、北京、浙江、深圳工行分行发放的个人住房贷款余额已经突破100亿元，而某些欠发达地区，个人住房信贷余额不到10亿元；建行的60家中心城市分行个人住房贷款余额占全行总余额77%。最早建立抵押一级市场的上海市，其住房抵押贷款余额（包括个人住房贷款与住房公积金贷款）已经由1999年的311亿元，2000年的547亿元，发展至2001年的1533亿元，占当年全国总余额的26%，成为抵押一级市场规模最大的城市。
抵押二级市场尚未建立，抵押一级市场的流动性风险难以得到有效释放
住房抵押贷款范文第3篇
关键词：反向抵押贷款流动性风险廉租住房
反向抵押贷款是一种针对老年人的住房贷款。老年人把自有产权的房屋抵押给银行等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房屋未来价值等因素后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，将房屋的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人；当借款人去世后，金融机构将住房进行销售、出租或者拍卖，用来补偿贷款本息。
反向抵押贷款开展过程中，银行为业务开办的主要金融机构之一。借款人把住房抵押给银行后，定期获得银行支付的贷款金额，可以看成是银行分期付款从借款人手中购入住房，其现金流向与普通的抵押贷款相反，故称为“反向”。图1显示了银行放贷过程中二者资金流向对比的全过程。前半阶段借款人申请正向抵押贷款购房，随着借款人逐渐偿还抵押贷款，住房资产从银行过渡至借款人，银行在逐步收回贷款的过程中现金资产不断上升，并在借款人还清贷款时达到最大值。后半阶段借款人通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金资产，此时借款人住房资产逐渐过渡到银行手中，而银行的现金资产随着定期发放给借款人而逐步下降，最终贷款发放完毕，银行拥有住房所有权。
反向抵押贷款与银行流动性风险
（一）流动性风险管理是商业银行经营中的重要内容
流动性是金融机构经营状况的重要体现，是整个金融体系稳定的源泉。商业银行流动性是其在不损失价值情况下的变现能力，即为资产增加而融资及在债务到期时履约的能力。当银行不能及时以合理价格取得资金以履行偿债义务（包括储户提存）和其他承诺（如担保、贷款承诺等或有负债）时，便陷入了流动性风险。
（二）基于期限结构度量银行流动性
商业银行作为资金往来中介，其资金来源的期限结构制约着资金运用的期限结构，资产和负债之间的期限结构匹配直观地反映着银行流动性状况。理想状态下，短期负债用于短期资产，长期负债用于长期资产。当短期负债过度用于长期资产时，容易出现到期的负债不能及时偿付出现的流动性风险。因此，流动性风险管理应该尽量使资产的收入现金流的时间和数额与负债的支出现金流的时间和数额都匹配。
FrederickMacaulay最初提出久期概念用来衡量债务工具到期期限的加权平均时间：（1）
其中，Di=第i种资产和负债的有效期；CFt=t期时净流入的现金流；N=现金流入最后一期；r=现行利率水平；PVt=t期时流入的现金流现值。
假设商业银行的资产和负债期限共有n种，资产的数量分别为x1，x2，…，xn，负债的数量分别为y1，y2，…，yn，则第i种期限的差额i=xi-yi。即i为资产或负债的一部分，对第i种资产和负债来说，i没有被匹配。设i的有效期值为Di，对于组合i来说，有效期值D为：
（2）
当D0时，没有完全匹配的资产平均到期期限小于没有完全匹配的负债的平均到期期限，银行流动性较充裕，但盈利性下降。
（三）反向抵押贷款引起的银行流动性风险分析
银行开展反向抵押贷款时面临的风险往往比普通的住房抵押贷款要高。后者是银行在前期一次性地给借款人发放贷款，借款人后续分期偿还，随着借款人逐步偿清贷款，银行流动性增强，风险也逐步降低。相比之下，反向抵押贷款逐期给付借款人资金，加上长期累积的利息支出，银行支付压力不断增大，风险也上升。直到贷款期末，银行拥有房屋所有权后将房产变现才能一次性地释放风险。
以简化的反向抵押贷款终生生存年金产品为例，说明其隐含的流动性风险。在完全竞争的市场中，假设忽略贷款发起费用及其他交易费用，在贷款期内所有年金的折现值之和应该与住房现值相等。即：
（范子文，2006）（3）
其中，Ax=年龄为x岁的申请人每年获得的等额年金；tpx和tqx=分别为x岁的申请人在贷款合同开始后第t年内存活和死亡的概率，tpx+tqx=1；H0=住房初始值；g=住房价值年均波动率；r=反向抵押贷款年利率。由上可得：（4）
反向抵押贷款的年金贷款是银行的资产类别，把式（4）代入（2）。若进一步放宽条件，假设未发放反向抵押贷款前银行的资产负债期限相匹配，且现金净流入为0。反向抵押贷款发放后，在贷款期限结束前，有效期值D为：（5）
由于在贷款期限结束前银行只有年金式现金流支出，Di<0，即D<0，银行陷入流动性风险。若期末住房未能及时变现以实现现金流入，便不能弥补资产负债期限结构的缺口。
反向抵押贷款期限长达十多年至数十年，金融机构在长期内连续支付贷款，最后获得住房产权，但其目的是要将固定的房产变现，取得流动性资金以实现资金的借贷循环。反向抵押贷款的流动性风险在贷款期间逐步积累，若后期房产变现受阻，资金流入不能及时补偿前期的贷款支出，金融机构将遭受损失乃至资金流断裂。
引入廉租住房作为变现渠道以应对反向抵押贷款流动性风险的构想
（一）构想来源—上海市公积金管理中心“以房自助养老”
2007年4月，上海市公积金管理中心在一户家庭中试点“以房自助养老”方案：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人。上海酝酿的“以房自助养老”可以看成是反向抵押贷款的变形，但反向抵押贷款是金融机构的盈利，而“以房自助养老”则侧重居家养老，由政府机构主导，二者存在一定区别。引入廉租住房作为变现渠道，对于解决反向抵押贷款的流动性风险是非常有益的启示。
（二）构想的总体思路
反向抵押贷款业务与廉租住房体系相结合，指金融机构在反向抵押贷款期末获得的抵押住房作为廉租住房的房源进入廉租住房供给体系，同时政府支持廉租住房建造的财政资金可作为补偿弥补银行过去已流出的贷款。鉴于反向抵押贷款中作为抵押品的旧住房的特殊属性，能解决我国廉租住房体系面临房源不足的困难，减轻政府新建廉租住房的压力；同时，能使银行的抵押住房及时变现，使金融回笼资金，实现盈利，二者形成有效补充。
（三）构想的运作模式（见图2）
申请人向具有贷款资格的金融机构提出书面申请，受理申请的贷款金融机构进行初步审核，委托独立合法的中介机构详细审查。根据中介机构的评估报告，申请人把房屋抵押给金融机构，金融机构发放贷款，双方签订贷款合同，约定贷款支付、还款方式等具体项目。贷款期间，贷款金融机构依照合同向借款人提供贷款，并定期对抵押住房的折旧修葺情况进行核查，调整住房价值评估。贷款期限结束，借款人可以选择以货币形式偿还贷款，否则贷款金融机构将拥有住房的完全产权，将住房在二手房市场上出售拍卖或出售给廉租住房管理中心，由廉租住房管理中心支付高于金融机构贷款的数额。廉租住房管理机构取得抵押住房产权后，把住房作为廉租房出租给符合要求的低收入群体，收取租金，以及筹集来自政府财政部门和住房公积金增值收益的资金，继续购买抵押住房，从而形成完整的循环链条。
（四）引入廉租住房作为变现渠道可实现多方互补及住房过滤循环
1.房源的供给与需求形成有效互补。作为房源需求方，廉租住房房源不足。由政府构建的廉租住房由于资金投入大，以及集中或分散构建统筹等多方面原因，使政府面临较大的压力。政府廉租住房建设计划滞后，目前各地廉租住房制度以低保家庭起步，以20%的低收入家庭住房困难户为目标，今后5年内全国计划新建廉租住房仅145万套，远远不能满足需要。作为房源的供给方，金融机构拥有的抵押房产需寻求变现出路。廉租住房的巨大缺口正需要贷款金融机构所掌握的抵押住房供给来填补，二者的结合既解决了贷款机构盘活抵押住房的难题，使金融机构及时将住房变现以补偿贷款给付并减少损失，同时也为廉租住房提供了房源。
2.资金的供给与需求形成有效互补。作为资金的供给方，财政拨款在各地的廉租住房资金来源中占有较大比重。实际上，政府新建廉租住房需要投入的建设资金规模大，涉及土地使用申请、规划设计、建设施工等诸多环节，程序复杂，政府管理工作大。建成后因回收租金量少，日常维护依然需要长期的大量财政补贴。如果政府利用财政资源以及住房公积金向金融机构收购抵押的二手房，然后降低标准改造成廉租住房，这一方式与新建廉租住房相比，政府收购成本较低，并可以较快地投入使用。住房与城乡建设部的“2007年全国住房公积金缴存及使用情况”报告中表明，目前全国住房公积金账户余额扣除风险管理基金等拨备资金后，仍有2186亿元资金沉淀账户，成为“睡眠资金”，占公积金总额比例达到了22.76%。作为政府财政部门如果能主动挖掘住房公积金的使用渠道，参与到反向抵押贷款的初期引进当中，可以利用沉淀的住房公积金购买贷款人手中的抵押住房，成为贷款人抵押住房变现的资金供给，极大地降低金融机构流动性不足的风险。
3.实现住房过滤循环。所谓住房“过滤”，是指在住房市场中，最初为较高收入房客建造的住房，随着时间的推移，住房发生老化，房屋价值降低，较高收入的房客为了追求更好的住房，放弃现有住房，而较低收入的房客接着继续使用该住房的过程。实际上在反向抵押贷款业务中的抵住房，也就是住房市场上从一级市场过滤出来的房源。廉租住房所要求的质量规格不高，抵押住房属性切合廉租住房要求，正好是吸收抵押二手住房的合适途径。
综上，反向抵押贷款运行过程中的住房最终能否顺利在市场上出售出租从而套现，关系到金融机构能否从业务中实现资金回笼，开办业务能否长期运行周转。我国住房资产变现渠道市场发展的不完善，将给开办业务的金融机构带来一定的资金流动性风险。引入廉租住房作为反向抵押贷款运行过程中的变现渠道，能减低金融机构面临的流动性风险，实现反向抵押贷款运行的资金链条循环。
参考文献：
1.金煜.中国商业银行流动性风险：计量与管理框架[D].复旦大学，2007
2.范子文.以房养老—住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择.中国金融出版社，2006
3.刘洪玉，张红.房地产业与社会经济[M].清华大学出版社，2006
住房抵押贷款范文第4篇
发达国家住房金融体系的基石
在美国、加拿大等发达国家，任何住房抵押贷款，若被认定具有较高违约风险，都会被要求购买房贷违约保险，并以此作为是否发放贷款以及利息标准的重要前提。传统上，首付是否到达房屋购买价或评估价的20%以上，被视为高风险按揭的分水岭。但近几十年来，随着住房贷款保险机构的诞生、成熟和壮大，首付低于20%的家庭也有资格申请房贷了，前提是此类按揭需要购买住房抵押贷款违约保险，由此保护和补偿银行等金融公司此类房贷所具有的违约风险和信贷损失。
在美国，接近一半首付在20%以下的住房抵押贷款是由7个规模很大的专业私人按揭保险公司提供违约保险的。另一半则是首付极低和家庭收入也不高的住房贷款，主要是由联邦政府下属的房贷保险机构―美国住房管理局（FHA）为其提供违约保险，只是此类房贷的保险费用也相应高一些。在加拿大，无论家庭收入和贷款额度，所有的按揭保险主要由政府下属的专业房贷保险公司，加上三家美国私人按揭保险商负责承保。
在现代国家，住房抵押贷款是个人和家庭购买住房最主要的融资渠道。抵押贷款保险则与之配套，已成为了西方发达国家保障住房金融市场健康持续发展的重要基石，并成功经受住了百年不遇的全球金融危机的考验和洗礼。
金融危机中的表现
在美国，按揭贷款保险行业是唯一在2007-2009年金融海啸中未受到重大破产困扰的与住房相关的金融行业，发挥了极其重要的危机中“救市”和危机后帮助房市复苏的多项功能，并为银行和其他金融机构赔付了约440亿美元的违约损失。
在危机爆发前，绝大部分首付不足20%的次级贷款申请，因无法通过按揭保险公司的承保审核而想方设法“创造性”地钻了法律的空子，进而绕过按揭保险公司，获得了银行等各类金融机构发放的抵押贷款，这也是次贷业全线崩溃、违约损失集中且惨重的一个主要根源。
危机爆发后，美国政府“救市”干预举措中最为立竿见影的两手恰恰是：通过联邦政府下属的房贷保险机构（美国住宅管理局），对即将违约的次级贷款提供重新贷款的违约保险；通过两大政府支持的按揭金融巨头（房利美和房地美）来加大购买优质按揭的流动性力度和宽度，但同时明确规定，首付不到20%的任何住房贷款，不得绕过私人按揭保险公司，唯有获得了它们颁发的按揭违约保险证书，才能有资格被房利美和房地美考虑购买。
中国急需建立首家由政府主导的全国性房贷违约保险公司
上世纪90年代末，中国在启动住房商品化和市场化的过程中，从西方引进了住房抵押贷款。此后，住房抵押贷款在中国由无到有，逐渐形成了巨大的市场，帮助无数中高收入阶层的家庭购买了自己的住房，从而极大地推动了国家经济的发展，提高了人民的住房消费水平。但是，住房抵押贷款有着与生俱来的违约风险，这类金融风险通常在按揭或房市大涨之后集中出现。此外，房地产业和经济发展都存在周期性，无法排除房价大跌或大量失业的可能性―而在这些情况下，会出现大量按揭贷款违约以及抵押品（房屋） 赎回权被银行收走的结果。既然无法完全规避违约风险，中国就应该尽早建立一个按国际规范设计和管理、由政府主导或投资的全国性住房抵押贷款保险公司，以合理有效地防范和减少可能出现的大面积违约风险，从而避免对中国金融市场的稳定性产生灾难性的影响。
同时，由于中国的金融机构多年来坚持首付30%（甚至40%）以上的房贷标准，无数刚需强烈但存款不足的家庭、特别是中低收入者只能无缘按揭，望房兴叹。这不符合社会正义原则，因此社会和政府有责任帮助这部分人群共享按揭这一重要金融资源。同样重要的是，这些人群恰恰是中国房地产市场健康发展应该倚重的主力军。他们数量巨大却被排斥在房贷市场之外，这是中国近年来房市低迷、后继乏力以及多年来中国房价被高收入的炒房投机者左右的重要原因。
虽然中国已做过一些努力和尝试，但迄今为止，在既能满足中低收入家庭的购房刚需又能有效管控按揭违约风险的体制建设上，基本上还是一片空白。2004年，由时任中国建设部首席经济学家兼房地产司司长谢家瑾女士和中国人民银行货币政策司司长戴根有先生率领的中国房地产金融高级代表团访问了美国和加拿大。此行的目的就是专程调研美加两国的按揭违约保险体系。当时，笔者受美国联邦政府住房和城市发展部的委托，邀请和组织了十几位美国住房按揭贷款保险和证券化领域的顶尖高管、官员和学者接待了中方代表团。这应该是中国在按揭违约保险领域所做出的第一次重大努力。
目前，散布在中国各地的住房置业担保公司，算是有些接近于西方按揭违约保险公司的金融实体。但是，两者存在本质的区别。中国的此类公司主要是为政策性的低息公积金贷款提供逾期担保，而公积金贷款在中国住房抵押贷款市场中只占很小的一部分，中国绝大部分的住房抵押贷款，则是迄今还没有得到违约保险保护的商业性住房按揭贷款。其次，公积金贷款违约风险低，而低首付高风险的商业性按揭是西方按揭保险公司的重点。再者，这类担保公司都是地方性质的，非跨地区全国性的。此外，它们规模不大，资本储备金的抗灾能力有限，也缺乏政府的统一监管。一旦某地或全国爆发大规模的经济衰退或者房市深度下滑，随之出现的大量按揭违约（“断供潮”），极可能使这些担保公司无力应对，难免重蹈美国第一代按揭保险机构的覆辙―上世纪30年代，美国所有50多家规模不大、地方性的按揭保险公司在“经济大萧条”期间全部破产倒闭，无一幸存。
中国建立按揭违约保险市场现实可行
考虑到目前西方国家的按揭保险主要针对的是首付比例20%之下的房贷，建立中国的按揭违约保险体系是否现实可行呢？答案是肯定的。
首先，在几乎所有西方发达国家的住宅金融发展史上，对按揭的首付要求曾经普遍很高。例如，美国在1930年代“经济大萧条”之前和期间的房贷首付门槛均为至少40%。即便到了1950年代初期，加拿大的首付要求仍为25%以上的首付。随着这两个国家于1934年和1954年分别成立了全国性的住房抵押贷款保险机构（或公司），首付要求才降低至20%以下，中低收入家庭的住房和信贷市场也随之出现了迅猛而健康的发展。中国目前正处在上述国家经历过的住房金融改革转型的关键时刻，中国同样可以通过建立一个全国性的、资本充足的大型按揭保险公司，提供多样化的违约保险产品，并逐步和适当地降低目前过高的首付比例要求。
住房抵押贷款范文第5篇
关键词：住房抵押贷款 风险因素 防范
近年来，我国住房抵押贷款业务广泛发展，为改善居民居住条件、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，在住房抵押贷款业务快速发展的同时，也暴露出不少问题，诱发了金融风险隐患的产生。为此，本文在对我国住房抵押贷款的风险因素进行分析的基础上，提出防范风险的对策建议。
住房抵押贷款的风险因素分析
（一）信用风险
信用风险具有综合性、扩散性、积累性、隐蔽性和突发性的特点，既是一种不可测量和难以把握的风险，也是银行抵押贷款面临的最大风险。因为住房抵押贷款期限都很长，在贷款期间贷款人对借款人的经济状况既难以预测又无法保持持续的监控，对借款人的信誉、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握，对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等，这种潜在的信用风险随时都可能触发，从而造成违约行为。
借款人的违约行为可分为理性违约和被迫违约两种。理性违约主要是因为借款人在利益驱动下，停止继续还款或由于住房市场价格变动等因素引起的主动违约行为。被迫违约是因为借款人发生财力困难，无法偿还贷款本息的一种违约行为。无论是借款人的被迫违约还是理性违约，都会对发放住房贷款的银行产生不良影响。违约行为发生后，即使银行能将抵押物变卖，但由于住房市场的价格波动，也可能使其收回的资金额少于贷款余额，使银行资产受损。同时，银行将不得不面对突然改变的资金流量，要重新安排资金使用计划，而这时资金市场可能发生利率下降等情况，对银行构成不利影响。
(二)流动性风险
住房抵押贷款的流动性风险表现在两个方面。一是目前我国的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，商业银行吸收的居民储蓄存款, 一般都不超过五年,大都是短期性的，而住房抵押贷款期限少则三、五年，多则十年、二十年。这种在发放长期抵押贷款时的短存长贷行为，会降低商业银行资产的流动性，产生流动性风险，进而影响银行的兑付能力。二是商业银行持有的住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现而可能产生两个方面的严重后果。其一丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会,增加机会成本带来的损失；其二当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产或倒闭。
流动性风险与信用风险以及经济周期有着密切的联系。因为购房者的个人收入是还款的保证，而其收入同一国的经济发展周期有着密切关系。当经济周期处于扩张阶段时，购房者有着良好的收入，旺盛的购房需求也使房屋的变现不成问题，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，银行的住房抵押贷款余额大量增加。当经济周期处于衰退阶段时，失业现象大量增加，购房者的收入水平下降，还款能力得不到保证，于是借款人的风险转为抵押风险，同时经济衰退使得房价急速下跌造成房屋的变现能力下降，抵押风险进一步转变为银行的不良债权或损失。当这种现象大量出现时,巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款，银行开始出现流动性风险。
(三)抵押物风险
抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险。抵押物处置风险表现在两个方面。一是借款人欺诈行为构成的风险，包括：虚拟抵押、多头或重复抵押、旧契约抵押等。由于借款人的欺诈行为，使得借款人违约后导致对抵押物处分的纠纷，由此造成花费高昂的处分费用，给贷款人造成损失。二是房地产交易市场不完善构成的风险。目前，在我国贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，在实践中的阻力很大、困难重重，难以实施。抵押物价格风险也有两个方面的表现。一是抵押物价格的市场风险。抵押房屋随着经济环境、房地产市场供求关系的变化和自然磨损而导致市场价格下跌，会给银行带来损失。二是抵押物价格的人为风险。借款人在其抵押期限内对房屋的损坏，造成抵押物价格下降，使银行贷款遭受风险。此外，由于估价人员的过失或故意过高估价以使借款人获取更多的贷款行为等，这些人为因素都会给银行贷款造成风险隐患。
(四)利率风险
住房抵押贷款的利率风险是由其业务短存长贷的资本结构所决定的。只要利率发生波动，无论是涨还是跌，商业银行都会遭受损失。如果利率上涨，对借款人来说，借款额度越高，借款期限越长，其影响度也就越大。因为在借款人本来的收入就比较吃紧的情况下，增加的每月还款额无疑会加大借款人的还款压力，从而使银行的风险加大。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，从而使银行预期的利息收入无法实现。
（五）提前还款风险
个人住房抵押贷款的额度一般都比较大，期限也较长，个人要支付大量的利息，且年限越长，这个比例越大。因此，只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率,他就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为，之所以会给银行带来风险，是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。提前偿付会使债权人的库存现金增加，从而使其总体资产的流动性大大超过其利润最大化和基本风险防范的要求，一定市场收益的损失在所难免。
（六）政策性风险
政策性风险主要表现在三个方面。一是住房金融部分地承担了财政分配的职能。过去的个人收入中住房消费部分以实物的形式体现，在停止实物分房之后，这部分收入还未在所有消费者的收入中以货币的形式及时体现出来，房价与收入之间存在着巨大的差额。这一差额的弥补，在当前的个人购房消费中过分依赖于金融机构的贷款，购房金融部分地代替了财政的分配职能，直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策长期目标的短期化。住宅产业之所以对经济有较强的拉动作用，是因为住房消费是居民的大额消费，强制储蓄性高，投资乘数大。通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程，而我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价，使部分商品房有行无市，这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足，单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。这样在短期提高住房需求的同时，不可避免地增加了金融机构的政策风险。三是不可预见的政策变动。如在办理抵押时，抵押权人一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素产生变动的情况。一旦因这些建设需要而征用或拆迁抵押住房时，对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定，其补偿价格往往低于房地产市场价格，使贷款人面临着相应的风险。
住房抵押贷款风险的防范
（一）完善住房抵押贷款的法律法规
我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。虽然我国已经制定了诸如《担保法》、《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等相关法律法规，构成了个人住房抵押贷款的法律框架，但也存在着有些法律法规已经不符合当前我国房地产金融发展的现实条件，有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性等问题。因此，当前应从房屋交易、估价、保险等方面，加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善，以形成对市场主体和市场行为的硬约束。例如:针对各种违法抵押房屋的现象,可在《商业银行法》中的法律责任部分增设贷款欺诈罪的条款；在《城市房地产管理法》中对评估行业做出明确处罚规定，以此来规范金融秩序，防止个人住房抵押贷款欺诈行为；通过健全抵押物产权审查登记机制，完备发放程序和合同内容，以遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押等违法行为；通过建立弹性利率体系的住房抵押贷款制度，针对不同经济状况的抵押人实行不同的利率标准，打破我国长期来固定不变的贷款利率制度，适应以市场为主调控经济的经济增长方式。
（二）发展住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化在对银行的资产进行分解的同时，将由银行独自承担的风险进行分散和转移：即由银行一家承担发放抵押贷款和回收贷款本息等业务，转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动；将传统的由“借款人-金融中介机构-储蓄者” 形成的信用链条，延长为由众多金融机构、投资者参与的信用链，从而将银行体系内的风险转移到证券市场上。由于在证券市场上存在着大量的投资者，当证券化的资产在这些投资者之间自由转让时，证券化资产就可以被合理定价，并且由接受定价的投资者自己承担投资风险，这样就极大地减弱了风险过度集中的可能性。因此，在证券市场上住房抵押贷款证券化的金融风险是派生的、分散的，演化为系统性风险的可能性不大。由于住房抵押贷款具有稳定的现金流入、低违约率、贷款契约标准、易组合等特点，被认为是最适合于证券化的信贷资产。如果抵押贷款证券化了，贷款银行将期限、利率相近的个人住房贷款组合成资产组，经信用增级后发行住房抵押支持债券，实现债权转移风险证券化，银行利润来源由存贷款利息差变为手续费，提前还款的风险就转移给了投资者。可见，信贷资产证券化是一个完善和调整制度的系统过程。
（三）推进个人信用制度的建设
个人信用制度是指为掌握个人资信、约束个人信用行为而建立的登记、评估以及管理利用等方面的总称。有了完善的个人信用制度，一方面可使银行用比较低的成本准确地获取贷款申请者的信用资料；另一方面个人信用体系的建立，使违约者及时曝光，得到相应惩罚，让人自觉守信，以降低住房抵押贷款风险。
个人信用制度的建立包括四个方面：第一，建立个人信用档案制度。利用银行计算机联网技术,分阶段地将居民个人信用资料全部汇集记录存档。第二，建立多层次的个人信用调查与评估制度。建立起以政府部门为主,银行系统利用其有关技术和信息相协助,社会中介机构相辅助的多层次个人信用调查体系，是我国现阶段最为紧迫的任务。因为它使政府、个人信用调查机构与银行各方在系统资源上实现信息的共享。第三，逐步建立和扩展个人基本账户制度。个人基本账户的建立，使居民个人的存储支出等情况在基本账户中得以体现，既加强了对资金的监管和信息的反馈，又可以改变信息采集的被动局面，保证信贷双方的共有利益。第四，建立个人信用监控体系。通过该系统设置不同规模和方向的条件，使居民在不良信用行为之后，不仅在银行的监控机制上会对其做出反映，而且在个人信用记录方面也会有负面评价。这种负面评价对其择业、求职、提薪以及使用信用消费等方面都会产生不利影响。这就会促使使用者珍惜自己的信用，也促使了从单位信用和道德约束逐步过渡到以个人信用保证为主的法律制约的信用中来,有利于完善个人信用的法律环境和技术手段。
（四）建立政府住房抵押贷款担保制度
住房金融的政策性决定了建立政府住房金融担保制度的必要性。与企业担保和个人担保相比，政府担保信誉高、实力强，尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下，政府对住房金融担保机制的高度介入具有现实意义。政府参与能够大大提高广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力，体现了政府的住房福利政策和住房产业政策。政府参与能够降低贷款成本，提高住房金融效率，促进住房金融发展，减少住房金融风险，对建立一个稳健的住房金融体系发挥重要作用。政府担保制度的建立增强了商业保险机构进入市场的信心，对于发挥市场力量建立我国住房金融担保、保险制度将起到积极的主导和推动作用。总之，以政府强大信誉为后盾的担保机制，对住房金融一级市场的稳健发展将发挥着无可替代的作用。为此，应尽快在我国成立专门性的住房抵押贷款担保机构，该机构不以盈利为目的，主要作用在于鼓励中、低收入家庭进入住房抵押贷款市场，促进住房抵押贷款市场的稳健发展，担保的范围限制在中、低收入居民的住房贷款上。资金来源主要由政府财政注资，并可以考虑利用政府背景通过发行长期债券筹集部分资金，在条件成熟时改组成政府控股的抵押贷款担保公司。政府抵押贷款担保机构的担保条件和范围应根据各地区的实际情况实行按年调整，内容包括对贷款的限额、首付款比例、政府担保比例、保费、房屋种类、购房面积、获得政府担保的资格等方面的调整。
（五）建立健全住房贷款保险制度
住房贷款保险制度作为与住房抵押贷款制度相配套的补充制度，其风险转移和损失赔偿机制能有效缓解住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有利于房地产金融市场的繁荣和金融体系的稳定。我国目前的住房抵押贷款保险大致有财产保险、信用人寿保险和保证保险三类。我国的住房抵押贷款保险作为一种新业务、新品种，既需要在实践中不断发展、完善、创新，也需要政府在政策上的大力支持。
建立健全住房贷款保险制度主要应抓好以下三项工作。一是建立保险产品的设计开发系统。要建立新产品的研究开发机构，为技术创新提供组织保障；要注意研究国内外保险市场的新动向、新产品、新技术以及市场的需求信息，并在此基础上及时开发出新的产品以适应市场需要；要重视保险人才的引进和培养，制定人才发展战略。二是建立健全保险营销系统。保险业务发展的关键是市场营销能力的提高，我国保险公司首先要更新观念，真正树立“商业保险”理念。要建立健全营销机构体系，形成以公司直销为核心，以社会人、保险经纪人为的纵横交错的营销结构体系。要创新营销方式，积极开展网络营销，提高保险服务水平和质量。三是制定合理的保险费率。科学预测经济趋势，住房抵押贷款的违约率同经济景气有很大的关系，做好经济预测是制定合理保险费率的前提；尽快建立与完善抵押贷款风险管理制度和评估制度，建立科学的风险评估和分析模型；改变不合理的保险金额计算方法，要按实际房屋本身的重置价格来确定房屋的保险金额。
(六) 健全抵押物处置制度
健全抵押物处置制度可从四个方面着手。一是积极培育发展资产拍卖市场。目前各家银行都在积极推广实行抵押贷款方式，但由于抵押物的处置缺少相应的中介机构和资产拍卖市场一直没有解决，由此导致债务人不能偿还债务时,债权银行将抵押物直接据为己用或自行处置的不规范现象，使抵押贷款的效用大打折扣。因此,要有效地实施抵押贷款并真正发挥其效用,必须培育和发展有关中介机构与资产拍卖市场,制订房地产拍卖规程，解决好抵押物的合法处分问题。二是要健全对房屋使用者的安置制度。当违约行为发生时，要使银行能迅速处分抵押品而收回贷款，政府应通过建设经济适用房和廉租住房，将没有按期归还贷款被法院强制执行而又符合条件的抵押人纳入我国公共住房保障制度的购买和承租对象范围。这样，既保证了法院强制拍卖抵押房产后抵押人有栖身之处，又使银行信贷资产得以保全，同时也启动了部分房地产市场。三是规范房地产评估业务行为，保证抵押物估价真实有效。为此，政府行政主管部门应加强对评估机构的管理，加强职业道德教育，克服单纯的利益驱动行为，切实强化服务职能，提高效率，简化手续，降低收费，最大程度地减轻借款人负担。银行要加强对房地产评估人员的培养，要对外部评估机构提供的评估报告进行严格把关，以避免一些评估机构出于对市场的过高估计或人为因素而高估抵押物价值。四是准确合理地确定抵押率。向银行抵押的房地产经权威评估机构进行价格评估后,银行应根据抵押房屋的实际情况，在充分考虑抵押房地产处分、转让、拍卖所应缴纳的各种税费，以及确保信贷资产安全的前提下，准确合理地确定抵押率。
（七）加强银行内部管理
加强银行内部管理，防范金融风险，主要应抓好以下五项工作。一是加强对按揭贷款项目的审查。包括开发商的资信审查和项目楼盘审查。资信审查主要是加强对开发商信誉、销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向监督控制，一旦发现异常情况应及时采取补救措施。在对项目楼盘进行审查的同时,要综合分析楼盘在贷款期间的价值变化趋势和各种因素对楼盘价值可能造成的影响。二是加强对借款人资格和偿债能力的审查。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权,并领有所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力,且具有房地产开发权。同时银行可要求企业提供验资证明、财务报表等资料，审查抵押人的资信状况。三是加强对抵押物的审查。对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值，易于变现，易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。金融机构应严格做好对抵押物的管理，并要求借款人提供用作抵押房产的产权证件或能证明其产权的合法性证明文件。从而达到规范抵押活动，遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押和当事人作弊等违法行为。四是完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房抵押贷款的登记、公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同及档案等基础管理工作。五是加强贷后监督。重视贷后管理工作，加强贷后管理是防范风险的一项重要措施。银行要经常了解借款人的财务状况，抵押物的使用情况，监督借款人按期归还本息，确保贷款项目发挥效益。
参考文献：
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2.田雨.商业银行住房抵押贷款风险及其对策[J].财经科学, 2004
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