房地产目前状况分析

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房地产目前状况分析范文第1篇

一、房地产行业的盈利模式分析

外界一直对房地产行业的发展争议不断，房地产行业是否像外界传言的那样存在暴利，房价的涨跌到底有何规律等等，人们总是对此类问题追问不停。其实房地产行业的发展也是一步一步走过来的，并不是通过暴利来获取利润。目前，房地产开发商面临的窘境非常多，除了有经营的窘境之外，还有规模及其制度的困境。我国的房地产行业发展还是处于上升期间的，在确认收入成本等各方面还有很多不足之处。当前，我国的民用建筑所使用的收入确认方法还比较落后，再加上很多房地产行业都收到各个方面的影响，导致发展速度比较慢。所以，大多数的房地产开发商主动成立了自身设计、监理及其建筑机构。但是由于我国的行政管理单位在很大程度上都限制了房地产开发商进行这种自我交易，所以导致这种方法实施的时间比较短，取得的成效并不明显。很多房地产开发商对自身充满自信，并且坚持认为，储备性的土地能够增加企业的核心竞争力。所以，我国一些比较大型的房地产开发商会积极储备战略性的土地，甚至不会顾及到企业的财务状况。我国现有的房地产企业的组织架构还只限于项目式的，该种组织架构并不会随着企业的扩大而扩大。

通常，某个房地产公司在竞标中竞得一块地之后，就会在最短的时间内成立相关的项目，因此，这一项目公司的财务报表就可以比较直接反映了该项目盈利与否。不同的房地产项目规模不一样，其开发过程总的来说不会低于两年，正常情况下都是三年之久。并且，一个正常的项目，真正进行预售也是已经在项目开始施工之后大概一年的时间进行，一旦超过这个时间，这个公司的资金周转就会存在很大问题。同时，当项目进行到交房环节之后，就表明这个项目的主要的工作基本已经完成了，也就意味着这个公司可以有效地开展其他的项目。在房地产形势较好的情况下，项目预售之后的半年时间内就可以完成大部分的销售，此时的回款速度也会比较好，但此时离交房来说一般都有很长一段时期，而现有的收入确认方法的时间段主要 是在交房的这个阶段来进行收入确认，交房之前所收到的房款，一般只能记载为预收账款之列，成本在存货中反应，长此以往，房地产项目一般会陷入一个循环中，也就是第一年项目立项并投入大量资金进行工程建设，第二年达到预售条件进行预售并回款，第三年完工交房并确认收入；在财务报表中反映的也就是第一年处于亏损状态，第二年虽然有大量的现金流注入，但是不能确认收入，也还是处于亏损状态，第三年虽然可以确认收入了，但是现金流没有了。有的项目比较多的房地产公司，财务报表上的收入只是以前年度项目的收入，现金流却是目前的项目的现金流，两者并不对应。所以单单看房地产行业的财务报表分析并不能很直观的看出该公司的现时盈利情况。

二、房地产开发的预售制度及其完工确认收入法

1、我国的房地产行业供求现状分析

国家对房地产行业采用预售制度，主要目的是希望能够解决房地产行业资金短缺不足，降低房地产行业门槛、增加商品房供应以活跃房地产，在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。

目前，我国房地产行业处于供大于求的阶段，但是也会根据开发商的具体情况有一定的差别。信用好、有实力的开发商开发的楼盘，销售状况会好于信用不好、实力差，或是定位不准的开发商开发的楼盘。在我国的房地产市场中，供求关系一直是一个矛盾的集合点，对于供给方来说，我国政府部门的土地控制影响着供给量；但是对于需求方来说，影响其购房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的价格等等，对房地产的需求都会造成影响。分析我国人均的实际需求之后发现，我国人均住房需求普遍是比较低的，这是因为大多数的住房消费者的收入水平不高，购房的能力有限，因此对于成本较低、价格较低的普通商品房和经济适用房的需求比较大。但是从房地产企业来分析，目前建造的多以高档商品住宅为主，成本和价格都比较高，人均负担较高，购房承受的压力太大，所以更多的消费者偏向于选择成本价格较低的住宅，这也就导致我国目前房地产行业供大于求现象的发生。

2、我国房地产行业的预售收入确认法分析

（1）完工确认收入法

房地产公司若是选择将房屋完全建造好之后再开始售卖，那么承担的资金压力就比较大，因此更多的房地产企业更愿意采取预售制度，帮助企业解决自身的资金周转，减轻自身的资金压力。一般是项目达到了预售条件，就开始进行预售，目前，我们所使用的预售机制只是根据商品销售的收入确认条件，并不能真正的来确认收入，仅仅只是用来确认为是预收帐款，只有完工交房之后才能进一步确认收入，这也就是我们一直所说的完工确认收入法。

（2）完工确认收入法适用的原因

分析我国现有的情况来看，房地产开发商来进行确认收入是要遵照销售商品的收入确认条件来进行的，也就是说，要严格满足我国相关的规定来确认收入。单单就从我国目前的现实状况来看，所实行的商品预售难以满足真正的需求，很难在第一时间就及时的确认收入，大多数情况下都只是在流动负债表中列支而已。

现在，我国选用的房地产预售收入确认法，主要是依照销售商品的原则来进行确认的。根据这一原则，在没有转移商品的风险及其收益的情况下，若是开发商对商品进行比较有力的控制，那么将会很难满足收入确认的条件，因此，在完工之前要确认收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能确认收入。我们所采用的完工确认收入法因此极易造成业绩波动及其财务指标不真实，不能及时的反映出目前现有的房地产市场的真实有效的情况，以至于房地产开发企业的真实经营状况也很难立即反映出来，财务报表不能直接反映出它本身的作用，严重的影响到投资者的决策。

（3）完工百分比法运用的前提条件

房地产开发企业所使用的完工百分比法主要是要根据合同完工的进度来进行收入和费用确认。其中，使用该种确认方法的前提条件之一就是要确保资产负债表能有效地进行费用估计。其中，具体的表现方法体现在以下方面：能够可靠的估计出固定的造价合同，并且合同总的收入能够可靠有效地进行计量；能够可靠地估计出成本加成合同的结果，也就是说与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。

三、房地产开发企业运用百分比法进行会计核算的优势所在

第一，选用完工百分比法进行核算时能有效的整合房地产企业收入和成本匹配原则。与其他行业的公司相比，房地产企业主要的会计收入特点体现在成本计算上。项目结构复杂，成本高，建设周期长，从立项、到建设、交付等才算一个项目真正完成。我们怎样才能更准确、真实、客观地反映会计信息，这是大家一直讨论的重点所在。

现在，我国很多大型企业都是依照《企业会计准则15号―建造合同的》明确规定来进行收入和成本确认的，选择该种方式是可以在能准确有效的估计出施工合同结果的情况下，选择使用完工百分比方法来进行收入确认成本，很多企业就可以直接利用资产负债表来进行收入确认。对比之前所提到的完工确认收入法，若房地产公司采用完工百分比法，其优点之一就是能够反映企业的财务状况，为投资者做决策提供帮助。完工百分比确认收入主要是根据不同的阶段的不同比例来结转收入的，能够清晰地体现出生产的成果。我国有明确的规定，房屋的预售是有条件的，一般会受到开发方的实力、土地的权属、建设方的资质以及建设进度等的影响，但是一旦符合预售的条件且预售已经发生的时候，说明该项目的成本已经大部分发生了，且对于购房者而言由于预售时房地产公司已在房交所对购房者进行了网络签售，除非购房者退房，房地产公司没有办法对已网签房源进行二次签售，这说明购房者不论房地产公司是否交房，对网签的房屋已有了完全的权利。因此在这个时候来确定收入是完全可行的，也是符合权责发生制的。

各个企业单位在使用完工百分比法确认收入时，不同的会计期间的各种会计表格不会有特别大的幅度波动，并且财务指标也不会受到很大影响。一旦总的成本及其其他的各种投资的净利润处于一个合理的阶段范围时，所确认的收入的差别也不会特别明显，所以利润率也不会有很大变化。

房地产目前状况分析范文第2篇

关键词：中小房地产企业；融资渠道

自2008年金融风暴以来，国际经济遭受重创，各国都用各种方式刺激国内经济，以期早日走出困境。我国也运用刺激内需来维持经济稳定，房地产市场也经历了繁荣时期。随着国内经济增速放缓，银行信贷风险增大，对贷款审批尤其是房地产贷款审批要求更加严格。据了解，目前中国第三大信托公司――中融信托及旗下中融资管对房地产项目也在2015年开始对房地产项目要求更高，只接一线城市的房地产项目。这对二线城市的房地产来说无疑是融资途径的雪上加霜。

一、中小房地产企业融资现状

广东GDP在全国处于领先地位，其房地产行业也在全国房地产行业中处于优势地位，其规模和数量遥遥领先于其他城市。以广东的房地产企业为例，根据广东房地产网站的数据显示，目前广东房地产企业的主要资金来源于国内银行的融资和客户的定金及预付金。央行的分析报告表明，房地产企业的融资70%来自于银行，15%来源于定金及预付金。从融资结构上看，房地产企业的融资方式相对单一，银行贷款融资占据这主导地位，其他融资渠道相对缺乏。从财务杠杆上看，目前房地产企业的资产负债率高于75%，加上经济增速放缓，房产销售时间变长，导致房地产企业的资产负债率比其他行业都高。从债务期限结构上看，银行对中长期的房地产企业贷款收紧，对房地产开发的城市和地段的考量因素增加，以及对开发商的要求提高，致使很多房地产企业无法从银行的贷款渠道取得融资。

二、导致房地产企业融资困难的因素分析

房地产企业的自身原因：房地产企业融资困难，首要因素还是在于自身的不足。企业基础薄是重要的一点。大部分的中小房地产企业资金实力弱，自有资金少，规模小，抗风险能力弱。在管理上，中小房地产企业管理漏洞较多，并且管理水平偏低，缺乏有效的内部控制制度和严格的财务管理制度，导致中小房地产企业的经营不稳定。在向银行申请融资中，上述因素往往成为银行考量的贷款安全的第一因素。

第二，影响中小房地产企业融资困难的另一个因素是信用评级和信息公开程度。按照目前国内的评级，大部分中小房地产企业的信用评级在3B或以下，在资金管理上不严格，容易出现抽逃资金、资金链断裂导致无法偿还贷款等情况。这样导致企业的信用受到很大的影响，大额资金很难进入中小房地产企业。另外，由于中小房地产内部管理制度的不完善和信息缺乏公开透明，造成三方（主要是指中小房地产企业、投资者、银行）之间的信息不对称，投资者和银行难以了解到中小房地产企业的实际经营情况，导致投资者和银行在做投资决策和房贷审批中更加谨慎，甚至为了资金安全，宁可放弃投资。

第三，社会大经济环境也是影响中小房地产企业能否顺利取得融资的重要因素。以银行为例，2015年国内经济增速一再往下调，各项经济指标都下滑，很多企业经营都在亏损，银行贷款无法按时归还。因此，银行的不良贷款率飙升。中小房地产企业由于其规模小、资本金少、信用风险高、经营不稳定和信息不透明等因素，导致银行在贷款过程中，更多去考虑企业的自身状况和是否有充足的抵押和更强的还款来源。尽管政策在调整，放宽个人购房条件和个人购房贷款要求，以此促进房地产的资金回笼，缓解房地产企业的资金压力。但对于银行来说，这并没有缓解银行对房地产企业的惜贷政策。

第四，融资渠道单一是房地产企业融资困难的另一因素。目前国内的房地产融资主要是银行贷款，辅之以房地产信托、房地产基金和少量的直接投资机构。房地产信托由于目前刚性兑付要求，结合目前的经济状况和房地产企业经营状况，对房地产项目要求更加严格。一线城市的冷门地段的项目都难以收到青睐，更别说二线城市，甚至三四线城市的项目能从房地产信托公司融入资金。而房地产基金和直接投资机构本身数量少，资金量有限，对抗风险能力不足，从而在项目选择上慎之又慎。

三、拓宽中小房地产企业融资渠道的探讨

针对上述的多种因素造成中小房地产企业融资困难，本文对拓宽房地产企业，特别是中小房地产企业融资渠道提出几点探讨建议。

第一，内外兼修，转变观念。打铁还需自身硬，对于房地产企业来说同样适用。房地产内部管理的不完善就是其融资困难的软肋。完善经营模式、管理模式，规范财务管理，公开公司经营状况信息，留住房地产方面的专业人才，结合自身的发展，制定合理的发展计划。

转变观念，主要是要转变经营观念和融资观念。房地产企业，尤其中小房地产企业需要发展壮大，需要根据自身实力，制定切实可行的发展路径，切勿操之过急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融资扩大的过于远大目标上，以免导致等不到春天的到来。经营上，许多房地产企业仍然停留在单打独斗的观念上。然而，团队作战才是未来的主流。中小房地产企业倘若能与大房地产企业甚至是上市房地产公司合作，在虽然利益上有所减少，但这样的抱团方式能减轻中小房地产企业的资金压力，提高企业的融资能力，改善经营状况。在融资观念上，银行贷款是房地产企业的最传统、最重要的融资方式。在经济形势和政策形势不向好的情况下，银行贷款收紧，一批批的房地产项目因无法实现融资而放弃。房地产信托、房地产基金已经在国内开展多年，其融资门槛相对银行来说会低一点，可操作性强，亦可作为融资的可行渠道。单一的融资渠道已经不符合发展的趋势，需要多渠道的组合融资。而这前提，就是要改变原有的单一融资观念，才有可能去实现新的融资方式，谋求企业的未来。

第二，政府为房地产企业创造融资政策环境。作为市场的设计者、守护者和监督者，政府有责任让房地产市场健康发展。政府出台了建立“中小企业融资担保体系”和“中小企业社会服务体系”的政策，为中小企业提供必要的融资担保和撮合银行对中小企业的贷款。另外，政府鼓励银行设立专门的房地产产业基金，财政拨款，对产业基金贷款进行贴息。这样对于中小房地产企业来说，政策上更加方便，融资上也有更加便捷的房地产产业基金对接，同是还可以减轻资金成本压力。

第三，鼓励房地产企业发展直接融资渠道。与间接的融资渠道相比，直接的融资渠道具有准入手续少，资金成本相对低的优点。发展直接融资，是房地产企业的不二之选。其一，房地产企业直接对接投资机构，可实现房地产金融脱媒，减少中间环节和降低中间成本，从而直接降低总的资金成本。目前可引入的直接投资机构有各大企业的房地产投资部、企业间成立的投资基金和海外的投资基金等。其二，房地产企业也可以通过发行房地产企业债来实现企业的融资。企业债是最直接和成本最低的融资方式，需要有专门的担保企业为融资的房地产企业做担保，放宽审批权限，简化手续，建立多层次的债权交易市场，提高债券的流动性。除此之外，还需要完善房地产企业的债权评价体系，促进房地产企业的良性发展。

第四，发展房地产联合开发融资渠道。房地产联合开发是指多家房地产企业共同开发一个项目，尤其是中小型房地产企业牵手大型房地产企业，进行同一个房地产项目建设。大型房地产企业融资渠道多元化，信用评价相对高，取得贷款容易并且资金成本较低。中小房地产企业在开发项目时，主动与大房地产企业联合开发，吸取大房地产企业的优点，弥补自身的不足。在融资、管理和技术上，都能有所提高。

结合以上分析，房地产融资，特别是中小房地产企业的融资面临的困难不容忽视，倘若能与国家政策相结合，结合自身需要，拓展多渠道融资，还是能在一定解决企业的融资难题，为企业的发展取得新的突破。

参考文献：

房地产目前状况分析范文第3篇

【关键词】土地资源配置 房地产市场 土地资源配置要素 房地产市场运营状况

一、前言

由于土地和房地产是密不可分的整体，因此它们共同促进城市发展和经济进步。而且房地产市场是国民经济的重要组成部分，深入人民生活当中，与他们的生活密切相关。房地产市场不仅关系到的国民经济是否持续健康的发展，更具有支柱性作用，它的微小波动，都可能导致国民经济巨大的波动。而土地资源作为其重要组成部分，它影响着房地产市场的运行。合理的规划利用土地，执行完善的管理机制，可以更好的控制土地供给总量，调整土地供应结构。

二、土地资源配置要素

土地资源配置的要素可根据不同的角度，进行不同的分类，目前主要是通过土地利用的总体数量，土地利用的位置，土地利用的方式，土地开发的时间，这些方面进行分类。并且通过考察房地产市场中商品房用地，土地储备数量，供应时机，供应结构等基本要素来进行讨论研究土地资源配置的合理性。其中，土地储备是指通过合理合法合规的收购获得的土地，这是经过地方政府所规划同意的。土地供应则是按照经济的的发展，城市的发展，在需要一定数目的土地时，政府所确定的可供应的土地数量。土地储备数量是指可调配的总数量。土地供应时机则是政府根据市场需求投入到市场中所需要的供应土地的时间。

三、房地产市场运营现况

我国土地辽阔，但是人口众多，人均占有土地面积稀少，因此在20世纪建国初期，我国就实行了土地公有政策，通过国家政府依法调控和转让土地，进而进行住宅制度改革，形成了目前的房地产市场。目前我国的土地市场仍然处于起步阶段，在土地资源配置方面存在着很多问题，有些地区违法出让土地，有些地区随意指定土地利用规划，在用地结构上，供给结构极其不合理，商品房空置，住宅房不足，同时，国家的土地规划法律不完善，调控机制不均衡，导致了各地房地产市场很不均衡。因此，只有合理高效地利用土地资源，才能减轻这种变动导致的交易价格波动，从而影响房地产市场，进而稳定房价，促进房地产市场的均衡运作，同时有利于城市和经济的发展。

目前我国的土地制度主要分为三部分，土地收购、储备和供应三个环节。基本都是通过招标、拍卖、挂牌使用权的用地方式进行分配供应。这样的一种市场供应方式，本是我国政府希望尽可能的减少国有土地资源流失，增加地方收入，提高土地利用效率的。但是，这种方式在达到目的的同时，也给整个市场带来了不好的影响，由于其本身存在一定的缺陷，一些地方官员，不法商人就钻空子，相互勾结，产生了“囤地”现象，使得地价升高，从而带来房价飞涨，逐步形成了恶性循环。由此可见，土地资源对于房地产市场的影响有利也有弊，只有合理的调配资源配置，才能对房地产市场的发展产生积极作用。随着经济和社会的发展，房地产市场和土地需求都在发生着翻天覆地的变化，土地供应面积也发生了变化。当前我国的土地供应主要来自于征用农用地，闲置地回收，但是这样的日子早晚会终结，土地是农民的根源，不可能无止境的征收农用地。但是目前土地交易价格不断攀升，说明需求仍然十分旺盛，相反土地供应却跟不上需求，这严重影响着未来的房地产市场。由此可见，合理的调配土地资源配置是十分重要的。

四、土地资源配置政策在房地产市场调控中的作用

目前，我国以合理的土地规划和土地供应这种市场调控手段，调节着房地产的投资和供应，进而影响着整个市场的供应结构。通过引入供给，规划，储备数量等土地资源配置要素，土地税和金融政策，这些核心手段等调控房地产市场。目前，这种种影响着房地产市场行情的手段主要包括以下几种方式，例如：通过增加土地税，土地成本的提高，进而提升房价；通过提高保有税，迫使商品房销售加速；通过增加流转税，减少土地供应量。此外，还有通过银行放款给房地产开发商，放宽了土地抵押贷款，使房地产开发量减少；降低贷款利息，促进房屋销售。无论从供方，还是需方，通过土地资源配置政策，都在影响了房地产市场。目前土地资源配置政策主要是通过三个方面影响房地产市场的，一是对房地产的供应结构调控，二是对房价波动进行调控，三是对房地产的投资进行调控。

但是，由于房地产市场受到多方面的因素影响，不论是经济金融还是社会人文，都会起到一定影响。而且土地资源配置政策自身在时间和空间上，都拥有一定的局限性，因此在整体调控中也只能起到少量作用，在真实购买和房价上，仍然心有余而力不足。

五、土地储备规模对房地产市场的影响

通过前面土地资源政策在房地产调控中的作用分析可知：政策调控对我国房地产市场影响很大，属于政策性市场。房地产市场的规划在国外已经相当成熟，通过税收、城市规划、行业监督等措施既能很好的进行市场调控。我国可借鉴国外成功的经验并结合我国国情，通过变动土地政策带动土地交易，进而影响房地产市场。要想通过土地要素影响房地产市场，土地储备的规模需要达到一定的程度，但土地资源十分稀缺，大量的储存土地要耗费的资金太大，还降低了土地的利用效率。

土地储备规模的确定通过定期补充和预警监控这两种模型。定期补充一般储存较长一段时间需要使用的土地，进而定期补充土地使用量。不许监控，成本低，定期检测即可，投资者能进行预期规划。该模式适用于有大量土地资源的地区以适应不长的土地供应周期，不适用于我国这样的人口大国。预警监控模型预先设定土地储备的最低警戒线，低于警戒线时，开始着手准备土地。这一模型适合我国的土地资源情况。确定土地储备规模警戒线的一般原则为：首先，确保土地市场的需求；其次，要考虑土地的获取成本和时间；还要考虑土地的储存成本。综合考虑以寻求总成本的最低点，进而通过土地储备规模对房地产的市场进行调控。

六、结语

本文讨论了土地资源配置的因素，包括土地供应，土地储备，土地供应时机，土地储备数量等，从现在的房地产市场运营情况探讨了其重要作用。同时本文也从政策方面探讨了土地资源配置对房地产市场具体的影响，经过仔细分析研究，我们发现土地资源配置对于房地产市场是把双刃剑，有利也有弊，只有更好更高效的利用土地资源配置才能更好的发展房地产事业。

参考文献

[1]施灿彬.我国房地产价格波动行为分析及对策研究[J].价格理论与时间，2004，（9）：41-42.

[2]孙国锋.基于“短边规则”的房地产市场非均衡研究[J].经济学动态，2010，（5）：42-46.

[3]吴红华.房地产价格影响因素分析[J].温州大学学报，2001，（3）：22-25.

房地产目前状况分析范文第4篇

（一）房地产投资的走势说明宏观调控已见成效

2003年下半年以来，国家针对房地产投资增长过快采取了一系列措施，包括进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金率和项目资本金的比例、清理整顿固定资产投资项目、控制城市拆迁规模等等。目前来看已经取得较好的成效。我们认为，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。2004年1―3月，全国房地产开发投资比上年同期增长41．1％，1―6月，房地产开发投资同比增长率降至 28．7％，这说明国家采取的抑制房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。1―9月，房地产开发投资同比增长28．3％，表明宏观调控的成果基本得到巩固。

（二）判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求

依据以下各点，我们以为，目前的住宅需求仍是真实需求。

首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4．9亿人，到实现“全面小康”的2020年，预计城市化水平将达到55％―60％，城镇居民将增长到8亿至8．5亿人。在此期间约有3―3．5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口的住房需求进行估计。另一方面，原有城市人口同样存在着改善住房条件的需求。2003年末我国城镇居民人均住房面积为23．8平方米。参照国外相应发展水平的经验，根据我国过去城镇居民住房改善的速度（1978年我国城市人均住宅建筑面积为6．7平方米）、我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，2020年我国城镇居民的人均住房面积可能达到35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。

其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，即2700万户，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户仅只是要增加20平方米的住房，那么这个现实需求总量便是5．4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起，或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。

第三，必须注意到，真实有效的住房需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋势。2003年，全国城市房屋拆迁量约为1．4亿平方米，占当年房地产竣工量的28％左右。2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降。但是未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁等各方面的原因，城市房屋拆迁量仍将保持较大的规模，从而形成对房地产的巨大需求。

第四，个人已经逐步成为住宅消费市场的主体。2000年房改结束时个人购房占了80％左右，2003年个人购买商品房的比例达到96．4％，也就是说，目前住宅市场以个人消费为主，个人消费是支撑住宅市场的主体。这也是我们为什么说住宅需求是真实需求的重要原因之一。

在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

（三）房地产空置量确实是影响我国房地产业发展的“双刃剑”

根据目前的统计数据分析，不能否认房地产空置现象的存在。如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大，这说明房地产的确存在空置问题。但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。2004年8月底，商品房空置面积0．97亿平方米，同比减少0．8％，比去年底减少3％。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。

对于房地产空置现象，可以从两个方面认识：一方面，房地产空置占压大量资金，其中部分形成不良资产；另一方面，一定规模的空置对正常的房地产市场是必要的，在某种意义上它实际上是一种“库存”，发挥着平抑房价的作用。比较北京市和上海市近几年的房价可以看出，上海市近几年房地产供销两旺，不仅没有出现大量空置，连部分以前积压的房子也已卖出，而房价表现为一路飙升；北京市则房价比较稳定，甚至稳中有降，其中空置房对房价上升发挥的抑制作用不可忽视。当然，空置率必须保持在合理的范围内，过高的空置率值得高度警惕。

需要补充说明的是，对于我国的房地产空置率，不能简单套用国际上10％的警戒线，原因是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。国际上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我国目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不同致使我国的房地产空置率与国际比较偏高。

二、关于房地产价格上涨

（一）关于房价上涨的两个基本观点

1、房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价长期趋势总是看涨，但中短期内可能发生上下波动的剧烈变化。正常情况下，房地产价格应该呈缓慢、平稳上涨的趋势。不能将房价上涨的长期趋势与房价中短期的周期波动趋势混淆。在市场经济下，各行业包括房地产业都有复苏、高涨、危机、萧条的周期变化，只不过周期的长短、起伏不同。从长期看，房价应该是平稳缓慢增长，但对长期增长趋势的分析，不能代替对中短期周期波动的分析。长期增长趋势是在中短期周期波动中实现的，在这个实现过程中，可能出现大的波动甚至是剧烈波动。房价的平稳变化只是一种理想状态，然而现实的状况是房价在房地产业发展过程中必然有涨有跌、有起有落。理论上通过宏观调控可以减缓波动，但由于我们的主观认识具有一定的局限性，对事物的发展规律并不是总能科学正确地把握，因此对调控时机、 力度的把握不可能总是最优。对调控效果的评价也不宜只从短期目标出发。有时对长期房价的调控反而会对短期房价起到加剧波动的作用。

2、现阶段房价直接下跌不一定就是好事，对部分房价过高的地区宜采用结构性降价措施使其软着陆。目前我国城镇已有72％以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房（不仅是经济适用住房，还应包括中低价位的商品住房）供给的措施，我们认为是完全正确的，这种结构性的降价不会伤害有房的居民。

（二）房价上涨的原因分析

由于房地产市场的区域性特点，不同地区房价上涨的原因不尽相同，甚至同一地区不同阶段房价上涨的原因也可能不一样。某一城市或地区的房价上涨可能是一个因素主导，也可能是多种因素共同发生作用的结果。这里仅作原则性的分析。

1、地价上涨推动。随着国民经济和城市建设的发展，因“级差地租”变化的影响，造成相关土地出让价格的上涨，这是完全正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。从一个方面来看，土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但另一方面，“招、拍、挂”制度也存在着一定的缺陷，即短期内容易推动地价上涨。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。对此，可以通过制定科学的供地计划和供地策略，配合以相应的控制投机手段，引导市场公开、安全和稳定运行，避免房地产市场的大幅波动。

2、新建住宅成本上升。这里所说的新建住宅成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。比较上世纪80年代、90年代和2000年以来建成的住宅可以发现，无论是所使用的建筑材料、建筑设计的户型，还是小区环境的营造，都有很大的提升。如果说以前的住宅是低档的“温饱型”的住宅，那么现在的商品住宅则是中、高档的“小康型”住宅。因此应当引导消费者树立“不仅要关注房价，更要关注房屋性价比”的观念。

3、房地产供给结构变动推动。目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响到房地产的价格变动，即中低价位商品住房的供应量下降，高档商品房供应量增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是相吻合的。1―8月，全国经济适用住房投资同比增长了4．4％，占开发投资的比例由去年同期的6．2％下降到5．0％，部分地方经济适用住房供应量减少更加明显；一些城市中低价位普通商品住房供不应求，部分城市中低价位的住宅所占比例不到10％，而高价房却占到40％以上。房地产供给结构的不合理推动了商品住房平均价格上升。此外，必须密切关注当前非住宅物业（特别是商业物业）的供需状况。部分城市商业物业投资增长过快，供应量过大，也是推动商品房价格上涨的原因之一。

4、多种住房需求旺盛。除了第一部分分析的自用性需求，即消费需求外，当前房地产市场中还存在着大量投资需求。随着我国经济发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前又处于低迷状态，这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。在上海，住宅投资比例达到16．6％，长沙市的住宅投资比例为16％，写字楼则高达40％。在一定条件下，局部地区的投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。以“温州购房团”为例，对当地房地产市场和房价的直接影响可能很小，但经过开发商借势、媒体放大之后造成的影响却不可忽视，如房价上涨之后反而有更多人跟风，于是进一步形成房地产投机。

（三）房地产价格上涨深层次原因在于消费者预期改变

以上主要是从成本和供求关系两个方面来分析房价，然而房价有区别于一般商品价格的形成特点。仅是简单地按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。这是因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。以香港房地产价格为例，亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65％。在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平的变化都不大，然而仅仅是人们的经济社会预期的改变，便影响新房价发生了剧烈变化。这就是说，经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。

从当前我国宏观经济形势分析，人们看好未来的经济预期。CPI（消费价格指数）是观察和分析消费心理预期的重要指标。最新统计表明，2004年9月居民消费物价与去年同期相比上涨5．2％，这已是居民消费物价涨幅连续达到5％以上的第四个月份。10月居民消费价格涨幅回落，比去年同期上涨4．3％，但全年预期在4％左右，比去年上涨近3个百分点。CPI的上涨说明当前的房价上涨并非是孤立的，而是有其宏观经济背景的。更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。当前采取的调控措施主要有二：一是通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应。二是严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应。这实际上是从资金和土地两个源头控制了房地产的供应。从国家的角度来说，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。然而对普通消费者而言，他们所能感受并得到的心理预期就是，“开发商地也没了，钱也没了，今后房子供应要少了，房价也要涨了”。 在这个过程中，开发商利用政策和市场信息的不对称，利用自己的话语权，通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，进一步强化老百姓的心理预期，从而造成局部地区房价短期内非正常上涨。

综合以上分析可以看出，房价上涨原因十分复杂。除以上原因外，未来影响房价变动的因素还包括国家的利率政策、土地政策、房地产市场对外开放和城市化进程等。同时，不论是宏观调控者，市场直接参与者，还是市场观察者，也都存在着尚不成熟的地方。所以我们认为，面对当前房地产市场的复杂形势，应当继续观察，冷静分析，以决定下一步的举措。

三、关于房地产金融风险

（一）房地产金融风险必然存在

1、房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险必然存在。一方面，房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性。另一方面，房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，还必须依靠金融工具融资。金融业介入房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。因此，房地产金融风险是必然存在的。

2、我国房地产业融资由于主要依靠银行贷款，因而导致银行承担了大部分金融风险。从国外发达国家成熟的房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资的40％。而我国目前的情况是，房地产开发三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）的每一阶段都离不开银行资金的支持，具体来说包括房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等。事实上，除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行。据我们测算，目前房地产开发资金的60％左右来自银行贷款，这一结论和央行的分析同样是吻合的。显然，我国目前确实存在着房地产企业对银行的依存度过高的问题，因此一旦房地产经济发生波动，企业的经营风险便将转变为银行的金融风险。也就是说，目前我国房地产金融风险主要是由银行系统来承担的。

（二）房地产金融风险存在并不意味着房地产业已经“挟持”国家金融和经济

1、房地产金融仍是银行的优质业务。银行本身愿意向房地产业提供资金。在房地产融资过程中，不仅房地产企业是主动的，银行也是主动的，银行分享着房地产开发的高利润。首先，商业银行拥有巨大的存贷差。根据央行的统计，2003年末全部金融机构本外币存款余额22万亿元，比上年末增加3．7万亿元；金融机构本外币贷款余额17万亿元，比年初增加3万亿元。银行存款数量持续大量增加，尽管同期贷款也保持了增长，但存贷余额之间仍保持了5万亿元的差额，这表明大量银行资金处于闲置状态。当前我国商业银行基本状况是超过5万亿元的巨大存差贷不出去。这就使得迄今我国开发商的资金供给者仍然主要是银行。其次，银行愿意分享房地产开发的高利润。房地产业的高利润、高收益对银行有着巨大的吸引力，明知有风险，银行也愿意对其融资。第三，住房抵押贷款仍是银行的优质业务。国际研究表明，住房抵押贷款的违约率一般低于万分之二，被公认为安全性较高的信贷业务。从我国的情况看，住房抵押贷款的违约率同样明显低于其他固定资产融资项目，因而住房抵押贷款实际是商业银行的优质业务和为数不多的优良资产之一。因此，不能因为房地产金融先天的风险性就忽视住房抵押贷款对银行整体资质的优化作用。

2、评价我国房地产金融风险需要同全部资源的资产信用相比。衡量房地产金融风险不仅需要将当期房地产信贷规模与当期房地产实物资源的市场价值进行比较，还要将总的银行信贷规模和全社会总的房地产实物资源的市场价值进行比较。在发达国家或者地区，通常全社会所有住房的总市值中有40％以上的比重实际是通过“按揭”方式从银行借的钱。而我国的情况是，绝大部分存量房产，特别是通过住房改革获得自有住房的的房屋所有者并未向银行借贷，目前银行拥有债权的住房主要是最近几年开发和销售的新房。

3、化解房地产金融风险须依赖于良好的国民经济整体运行状况。房地产经济的发展不是孤立的，而是同国民经济的整体宏观形势紧密联系的。1997年亚洲金融风暴首先是由东南亚一些国家短期外债无力偿还引起的。房地产“泡沫”破灭只是继发因素。其实，破灭的并非是房地产价格“泡沫”，而是经济社会预期。把房地产“泡沫”说成是导致金融风险的根本原因是不确切的。实际上，在亚洲金融风暴之前，相关各国的经济、金融就已经出现了不正常的状况。从我国当前的情况分析，我们认为，只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产泡沫要破灭”、“房地产经济要崩溃”。

（二）依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险

为了解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散。我们认为，拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，也就是说，最好的途径是让投资者直接承担产业风险的市场化融资。

从国际经验看，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险；具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房；发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。

房地产目前状况分析范文第5篇

关键词：房地产；融资渠道；现状；发展建议。

引言。

融资，通常是指货币资金的持有者和需求者之间，直接或见接地进行资金融通的活动。通俗地讲，就是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有状况、以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常的生产、经营管理需要的理财行为。

一、我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析。

近年来，国家开始了新一轮的宏观调控，紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道受到严重的市场挑战。

1.银行贷款。

目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款，银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。我国房地产企业对银行的依赖明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，开始实行紧缩的货币政策，央行连续加息以及连续上调存款准备金率。虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小影响。

2.房地产信托。

目前在我国较为常见的房地产信托融资模式主要包括：房地产股权投资信托、股权证券化信托、混合信托、财产信托和债权信托等。

信托产品能比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系。相对银行而言，房地产信托能降低产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用。在供给方式上，可以根据企业本身运营需求和具体项目设计资金信托产品，增大市场供需双方的选择空间。但对长期的、大规模的项目融资作用有限。同时，房地产信托起点比较高，融资额度最少在1亿人民币以上，信托产品发行周期有限，且退出机制也欠完善。

3.上市融资。

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道。房地产实现上市融资的方式主要为国内主板A股上市、境外上市和借壳上市。

近年来，北京、上海等地有相当多的房地产公司为解决融资问题，在不能从境内商业银行和信托投资公司取得资金的情况下，他们的目光自然就要投向其他融资渠道，上市融资成为房地产企业热门途径。SOHO中国、碧桂园的成功上市不仅给潘石屹、杨惠妍带来了数百亿身价，在缔造一个个富豪传奇的同时，也激起了境内房地产企业上市热潮。对于企业而言，上市的益处在于能够拓宽企业融资渠道、提高公司知名度、提升公司治理水平、有利于培养公众认同感、帮助企业形成较稳定的消费群体。但上市融资，会使公司股本加大，融资的成本较高，股东还需对公司的控制权着以考虑。上市公司信息的批露，使财务公开化。公司还将面临证监委严格的审查，对公司的经营管理者形成约束。

二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议。

房地产企业的健康发展客观上需要改变目前融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为，完善我国房地产企业的融资渠道主要需做好如下三项工作：

1.建立多层次直接融资体系。

中小企业融资难问题既有机制问题，也有中小企业自身问题。譬如：中小企业规模小抑制金融机构的放贷意愿；中小企业贷款条件严、融资成本高；中小企业金融服务和信用担保机制不够健全，以及中小企业融资渠道狭窄等。推动建立中小企业多层次直接融资体系。稳步扩大中小企业板规模，加快创业板市场的形成与发展。鼓励各类创投机构加大对中小企业投资力度。鼓励各金融机构开展产权、非专利技术和股权等无形资产的质押贷款，开办融资租赁、公司理财、账户托管等多种中小企业融资业务。鼓励民间资本参投中小企业金融机构，积极发展小额贷款公司和村镇银行。

2.加紧开发房地产金融投资产品。

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房地产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，在房地产行业已经涌出一批新型的金融产品，典型的就有房地产投资基金和海外资金。房地产投资基金，即指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。房地产投资基金不应是一个简单的财务投资，要对行业、项目有充分的了解，还要搭建好合作平台。海外资金，以基金形式存在，来自海外通过专业管理的资金。海外基金拥有雄厚的资金实力，根据目前中国房地产市场现状和前景，他们认为可以赚取高额利润同时坐享人民币升值的“双赢”投资。目前跨境资本加快了进驻的速度，除了摩根士丹利、ING等海外基金巨头外，一些来自泰国、韩国、日本、俄罗斯和土耳其等非主流的海外基金也开始关注我国的房地产市场。

3.完善金融法律法规，促进房地产金融市场健康发展。

我国现行针对房地产行业颁布了一系列法律、法规，从根本上说体系不健全，规定不具体，操作难度大。从发展的角度看，已经严重滞后于房地产经济的发展，并对房地产行业的发展具有很大的束缚。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。我们应尽快修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等，明确规定开发商及个人的权利和义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。

结束语。

目前，房地产业在国民经济中的支柱地位，已不容置疑。多元化的融资渠道要求在我国房地产以后的发展中，应是以银行贷款为主渠道的前提下，配之以多品种的金融产品相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。突破房地产发展的资金瓶颈，房地产企业才能以最有利的方式、最低的资金成本，更快地持续发展。

参考文献：

[1]中华会计网校。新形势下房地产企业多元化融资渠道。