房地产市场

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房地产市场范文第1篇

关键词：货币政策；利率；货币供给；国房景气指数

利率政策是一个国家经济政策的重要组成部分，是一个国家调节国民经济的重要杠杆，而调整贷款利率，控制货币供应量的变化是货币政策的重要工具。房地产行业作为资金密集型的产业，其供给和需求都离不开银行。使得货币政策对房地产行业有非常重要的影响。

1货币政策与房地产市场理论

1.1利率对房地产市场的影响

利率变动可以影响房地产供给和房地产需求。凯恩斯在《通论》中以需求为中心，论证了投资需求由利率和资本边际效率决定。凯恩斯认为当资本边际效率一定时，利率下降能刺激投资增加，但到底能增加多少又取决于利率弹性系数的大小。房地产行业是资本密集型产业，资产负债率高决定了对银行和客户预付款融资的依赖，利率上升既会影响房地产企业的供给即投资，因为利率上升导致房地产企业融资成本增加，而同时利率的上升导致按揭消费者偿还贷款的增加。比如购买一套60万的住房，按7成20年按揭计算，即首付18万，余下的42万靠银行贷款。贷款利率为5.22％时，每个月需要还款2823.11元，如果利率上调一个百分点为6.22％时，每月需要还款3062.56元，则每月多还款239.45元。如果利率再上调一个百分点到7.22％，每月需要还款3311.95元，每月多还款488.84元。可见利率变化显著地影响消费者需求的变化，又进一步来影响房地产企业的预期资本边际效率，导致房地产供给的减少。而当利率降低时情况相反即利率下降，住房贷款成本费用下降，房地产需求上升，房地产价格上升。

1.2货币供给量对房地产市场的影响

货币供给量的变化通过中央银行公开市场操作，再贴现和法定存款准备金等货币政策的调整来实现，而货币供给量的变化会改变银行的存款和准备金，进而影响贷款的供给能力。而贷款供给能力又同时影响消费者和房地产企业的住房需求贷款和投资贷款。通过影响有效需求来影响房地产价格的变化。当实施扩张性的货币政策即货币供应量增加时，银行的存款和准备金增加，准备金率不变的情况下，贷款的能力增强，宏观经济环境和政策相对稳定情况下，住房贷款增加，房地产的有效需求也随之增大。房地产价格按照供需理论相应上升，而当货币供给量减少时，银行贷款能力降低，住房贷款也相应降低，有效需求减少，房地产价格下降。

1.3汇率对房地产市场的影响

汇率是指本国货币与外国货币折算和兑换的比率。在健全的汇率制度下，汇率与利率之间呈正相关关系。汇率下降即本国货币升值时，进口大幅增加，利率下降，投资回报率相对较高时会吸引海外投资者到本地市场，房地产投资增加，房地产价格也会上升。目前我国汇率实行盯住美元的固定汇率制度，所以汇率对产品市场，货币市场和国际收支影响很小，导致汇率变化对我国银行贷款利率影响也很有限，进而影响房地产市场的变动效果。

我国货币政策主要通过以上三个途径来影响房地产市场，本文主要从利率和货币供应量两个方面出发来实证和计量分析其影响。

2实证分析

2.1利率变化与房地产市场变化

针对1995年，1996年通货膨胀达到16.7％，8.9％。以及有效需求的不足，央行采取了稳健的货币政策，以促进经济增长，从1995年开始，存款利率由1995年7月1日的12.06％到2002年2月21日的5.31％。先后9次下调，累计下调了6.75％，另一方面名义存款利率从10.98％调到了1.98％。达9％存款利率的下调，降低了货币资产收益率，使得投资者增加非货币资产的比例，使房地产投资需求增加。

2.2货币供应量变化与房地产市场变化

适当增加货币供应量，加大金融对当代经济发展的支持力度，是我国货币政策的核心内容，我国法定存款准备金率从1998初13％调到6％，降幅7％。虽然2003-2006三次上调但仍维持较低的历史水平。

3计量分析

3.1数据说明

计量软件SPSS13.0分析中所采用的数据全部来自中国国家统计局网站，中国发展与改革委员会网站，CCER金融经济数据库。中国人民银行官方网站数据样本期为1996年第一季度至2006年第四季度。自变量为一年期名义贷款利率I和广义货币供给量M2，因变量为当年的房地产投资总额REI(RealEstateInvestment)。本文统计分析软件为SPSS13.0。

3.2回归分析

以1995-2006年全国货币供给量M2为自变量X1,以当年年末完成的房地产投资总额为因变量Y，用SPSS13.0进行回归分析，检验两者的线性关系。

从回归分析的方差分析表ANOVAb中可以看出模型通过了统计显著性检验，回归系数通过了t检验，F=364.763,Rsquare=0.973,即自变量与因变量的回归模型可以97.3％地解释因变量的变异性，说明模型拟合比较成功，说明中国全年货币供应量和对应的当年房地产投资总额之间有显著的性线关系，估计回归方程为：

Y=-2304.432+0.060X1即REI=-2304.432+0.060M2

以1995-2006年的一年期名义贷款利率为X2，以当年年末完成的房地产投资总额为因变量Y，用SPSS13.0进行回归分析，检验两者的线性关系。

从回归分析的方差分析表ANOVAb中可以看出模型通过了统计显著性检验，回归系数通过了t检验，F=4.969,Rsquare=0.332,即自变量与因变量的回归模型可以33.2％地解释因变量的变异性，说明模型拟合基本成功，说明名义贷款利率为和对应的当年房地产投资总额之间有基本显著的性线关系，估计回归方程为：

Y=18212.114.432-1471.713X2

即REI=8212.114.432-1471.713I

通过以上分析，可以看出货币供应量与房地产投资额的模型拟合较贷款利率和房地产投资额模型强，这是因为利率作用房地产市场的相对滞后性和被动性。利率作为一种二级调控手段，它的变动需要其他相关变量作用于市场，因此要一段时间后才能看见效果。但是从回归方程上我们可以肯定利率和房地产投资的负相关趋势。

最后，我们同时考虑利率和货币供应量的共同作用对房地产投资产生的影响来进行回归分析，相应的货币供应量为X1，一年期名义贷款利率为X2，因变量为Y为房地产投资总额，进行回归，结果如下：

ModelunstandardizedCoefficientsstandardizedcoefficientsBstd.ErrorBetatsig

(Constant)货币供应量名义利率-7672.799.069546.839677.513.00265.4661.136.214-11.32544.3088.353.000.000.000

aDependentvariable：房地产投资总额

结果显示，在两个自变量共同作用下依然能对房地产投资市场起比较好的解释作用。线性回归方程为：

Y=-7972.799+0.69X1+546.839X2即REI=-7972.799+0..69M2+546.839I

t统计量(-11.325)(44.308)(8.353)

但是贷款利率对房地产投资的边际效用却与单因素回归模型相比产生了巨大的变化，造成这种原因可能是货币供应量与贷款利率有一定的多重共线性，我们对货币供应量X1与贷款利率X2的相关性进行分析：

X1-X2相关性Correlations

名义利率货币供应量

名义利率pearsoncorrelationsig.(2-tailed)N112-.696*.01212

贷币供应量pearsoncorrelationsig.(2-tailed)N-.696*.01212112

Correlationissignificantatthe0.05level（2-tailed）

结果显示货币供应量X1与贷款利率X2确实存在负相关关系，即随着一年期贷款利率的降低，货币供应量存在明显的上升趋势，这也说明利率回归的滞后性，央行通过改变利率从而改变货币供应量来调控市场。贷款利率的上升会降低商业银行之间的贷款需求，降低了货币的流动性，从而抑制派生存款的产生，造成市场上可贷资金的减少,同时对企业来讲，提高贷款利率会降低企业的预期利润率，从而不愿意贷款。从而会使银行的实际贷款低于其本身的贷款能力，造成超额准备金的增加，最终导致了货币供给量的减少。所以我们在观察影响房地产投资市场的变化因素时，可以以前两个回归分析为依据，分别观察利率和货币供给量对房地产投资的影响。同时，我们从前面的回归方程可以看出预测与理论分析是一致的，且货币供应量每变动一个百分点，房地产投资额将正向变动0.060个百分点；利率对房地产投资也有一定的影响力虽然不如货币供应量影响明显，但总的来说与房地产投资变动是同步的，两者之间呈现负相关关系。

4结语与建议

(1)货币政策可以影响房地产市场，抑制和加速房地产价格的变化，房地产投资。但就回归分析拟合效果看，通过改变货币供给量更能直接地影响房地产市场。

(2)由于对货币供给量与利率的相关性检验。发现两者有明显的负关系，当给房地产市场降温时，央行在降低货币供给量的同时，逐步提高利率水平，效果更明显。此外，严格控制投资和投机的信贷资金供给，减少投资和投机资金数量，以使引导房价理性回归，有效地控制近几年房地产投资和房地产价格过快增长所带来的负面作用。

(3)加大公积金覆盖面，提高金融市场透明度。公积金制度有利于降低购房成本，对投机购房有抑制作用。有利于稳定房地产价格，而提高金融市场透明度有利于减少信息不对称性。地方银行为了吸引更多客户往往降低审核资质，造成中央政策紧地方政策松的局面，不利于政策的执行力度。

参考文献

［1］施兵超.利率理论与利率政策［M］.北京：中国金融出版社,2002.(6-38).

［2］周梅.我国货币政策对房地产投资影响实证分析［J］.首都经济贸易大学学报，2007.5.

［3］宋勃，高波.利率冲击与房地产价格波动的理论与实证分析：1998-2006［J］.经济评论，2007.4.

房地产市场范文第2篇

关键词：房地产；市场分析软件；市场分析报告；作用；实践

1.关于房地产市场分析软件和房地产市场分析报告

为了更好的探讨房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的作用与实践和让读者对房地产市场分析软件和房地产市场分析报告有一个深刻的认识，以下将分别对房地产市场分析软件和房地产市场分析报告作概要说明。

1.1房地产市场分析软件

当前市场上流行的房地产分析软件主要包含如下一些功能模块：专题地图分析模块、地块分析模块、宏观经济分析模块、区域市场分析模块以及市场分析报告生成模块，以下分别对房地产分析软件中的各功能模块进行介绍说明。

（1）专题地图分析模块

用户使用该模块可以实现楼盘各项指标（建筑面积、房屋数量、房屋价格等）的专题地图表示，其功能效果图如图1所示。

（2）地块分析模块

用户使用该模块可以利用房地产分析软件提供的各种选择工具和查询功能，查询地块附近的施工项目,并可以查看楼盘的详细情况，包括楼盘的基本信息、房屋户型和装修信息、周边配套设施信息以及对开发商的具体描述信息等。

（3）宏观经济分析模块

用户使用该模块可以对宏观经济的各项指标（楼盘投资额、楼盘竣工面积、空置面积）进行系统的统计和分析，而且该模块可以将用户选择的各项宏观经济指标以图表的形式展现给用户，其功能效果图如图2所示。

（4）区域市场分析模块

用户使用该模块可以对规定区域内楼盘的各项指标（楼盘户型套型、房屋的装修级别、楼盘建筑类型、楼盘的供给规模以及楼盘的销售状况）进行分析，并将分析结果以图表的形式呈现给用户，其功能效果图如图3所示。

（5）市场分析报告生成模块

用户使用市场分析报告生成模块可以根据房地产市场分析软件提供的各功能模块对房地产项目进行市场分析的各项结果自动生成市场分析报告电子文档，并以图文并茂的形式为用户呈现出市场分析的各项成果。

1.2房地产市场分析报告

为了使读者对房地产市场分析报告有一个全面的认识，以下将分别从房地产市场分析报告的概念、房地产市场分析报告的组成以及房地产市场分析报告的功能对房地产市场分析报告作概要说明。

（1）房地产市场分析报告的概念

顾名思义，所谓的房地产市场分析报告就是通过对房地产的市场信息进行全面的、系统的收集、分析、加工、整理之后生成的一种书面报告。

（2）房地产市场分析报告的组成

按照相关的规格要求说明，一份规范的房地产市场分析报告通常由以下五个部分组成：一是关于房地产市场现状的系统分析；二是为有效应对近期的市场风险所采取的主要的风险预防策略；三是当前房地产市场存在的主要问题以及问题成因分析；四是对房地产市场发展形势的科学判断和预测；五是结合房地产市场未来发展形式的预测结果提出下一步的政策和建议及相关问题的主要应对措施。

（3）房地产市场分析报告的功能

第一、一份科学全面的房地产市场分析报告通过对当前市场的状况作系统全面的总结和分析，可以科学的揭示房地产市场的内在规律以及市场的波动规律，有效预见房地产市场的未来发展趋势以及市场风险，进而达到降低房地产市场风险的目的。

第二、一份科学全面的房地产市场分析报告还可以为房地产市场的相关参与者提供市场动态信息、调整市场行为、把握市场发展机遇提供重要的参考依据。

2.房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的作用

房地产市场分析软件作为一个能够对房地产市场的楼盘信息、建筑面积信息、楼盘交易信息等一系列市场因素数据的选择和统计分析，最终以图文并茂的形式为用户呈现房地产市场分析结果的集成化信息系统，房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中发挥着非常重要的作用。

2.1有效提高了房地产市场分析报告的科学性

房地产市场分析软件采用的是服务器/浏览器模式，用户可以通过客户端实现关于房地产市场信息有关数据的录入、导出和采集，通过这三种方式来有效实现房地产市场分析报告中所需要的各种信息数据的动态更新，同时该软件提供的错误信息纠错机制，充分保证了房地产市场分析报告中所需要的各种数据的真实性，进而可以有效提高房地产市场分析报告的科学性。

2.2有效提高了房地产市场分析报告的全面性

房地产市场分析软件作为一个集成化的信息系统，可以为全面的为房地产市场分析报告的编制提供其所需的包括楼盘土地信息、楼盘区域信息、楼盘交易信息、地块信息、专题地图、宏观经济信息等在内的各种信息，并能将这些信息通过科学的统计分析，最后以图表的形式为用户提供房地产市场分析报告的编制所需要的全部信息，从而有效提高了房地产市场分析报告的全面性。

2.3实现了生成房地产市场分析报告的智能化

为了更好的将房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中，多数的房地产市场分析软件中都设计和提供了自动生成房地产市场分析报告的功能模块。这就实现了生成房地产市场分析报告的智能化，从而大大提高了房地产市场分析报告编制的效率，同时也有效避免了人为编制房地产市场分析报告中容易出现的各种错误，有效提高了房地产市场分析报告的精确度。

3.房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中的实践方案

笔者认为为了更好的发挥房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的各项职能，需要有一套科学的实践方案作支撑，以下就对房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中的实践方案的具体操作流程作详细的说明。

第一、确定市场分析报告的研究目的。明确最终生成的房地产市场分析报告是为决策方案的选择服务，还是仅仅为一般的市场研究服务，是为解决某一具体的市场问题服务，还是为更好的发掘市场机会服务等。

第二、充分结合房地产市场分析软件所提供的各种功能模块来确定最后生成的市场分析报告所研究的范围以及所要解决的问题。

第三、根据房地产市场分析软件的数据处理方法，确定分析报告所需数据的类型与收集方法以及数据处理过程中数据分析方法的选择。

第四、通过房地产市场分析软件完成市场分析报告所需数据的收集、处理与分析。

第五、应用房地产市场分析软生成房地产市场分报告的功能模块来自动生成附有市场分析结论和建议的房地产市场分析报告。

结论：将房地产市场分析软件有效的应用于房地产市场分析报告中，可以有效提高房地产市场分析报告的科学性、全面性和精确度，进而可以更好的发挥房地产市场分析报告的各项职能，对进一步促进房地产事业的繁荣和发展具有非常重要的意义。

参考文献：

[1]马智亮.房地产开发项目市场分析信息管理系统[J].清华大学学报，2007(9).

房地产市场范文第3篇

根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：

一、我县房地产市场发展的现状

（一）房地产市场发展形势分析

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。2002年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90－100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25％左右。

总体看，2006年我县房地产需求增长速度将低于2005年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。2005年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了2005年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于2005年水平。2005年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，2006年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

2005年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。2005年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

（二）房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房（1997）173号文和省建设厅鲁建房发（1997）239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议

1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。2005年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另【2006】37号文件已经要求，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后拆迁公告，最后签订拆迁协议，

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[1999]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[2002]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起（2002、3、22），各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场；三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

房地产市场范文第4篇

【关键词】房地产；房地产税；政策调控；税制改革

引言：

随着整个社会经济的高速发展以及城市建设步伐日益加快，房地产市场显示出了一片蒸蒸日上的景象，越来越多的人加入到了购房大军中来，与此而来导致的现象是城市的房价越来越高，造成了更多工薪阶层对居住房购买力的下降，有经济学家甚至将现今以高房价为特征的房地产事业的发展称为“泡沫经济”，房地产行业的健康发展关系到人们的生活与居住条件是否得到保证，在一定程度上也成为衡量整个社会经济发展一个标准。通过对房地产税制改革对房价实施调控是控制房价的有效手段，也是保证我国房地市场健康有序发展的重要途径，

一、我国房地产税的现状

（一）对房地产各个环节所征收的税

1.房产开发与建设阶段所征收的税。包括占用耕地税、使用城镇土地税、营业税、维护建设城市税、教育费用附加税以及印花税。占用耕地税是对单位或个人征收的在耕地上进行建设或进行非农业性生产活动所征收的税，对占用耕地税的征收按耕地面积进行计算，一次性征收完毕。使用城镇土地税的征收对象是在城市或者乡镇以及工矿区使用国有土地资源的单位或个人征收的税种，按使用面积进行征收。营业税的征收对象是转让土地使用权的人，对其进行土地使用权转让时所获得的营业额征收的税款。城市建设及维护税和教育费用附加税是基于纳税人所缴纳的增值税、消费税以及营业税的税额进行计算并按照一定比例征收的税种。印花税则是指对转让土地使用权以及销售不动产签订合同所征收的税款。

2.交易环节所征收的税。交易环节有营业税、契税以及土地增值税等。营业税的征收对象是销售不动产的单位或个人所取得的营业款。契税是当不动产的所有权发生变化时，依据土地及购房价格对产权承受人所征收的一种税。增值税是对转让土地使用权以及建筑物的单位或个人征收的税款。此外交易环节税还包括企业所得税与个人所得税。企业所得税是面对房地产开发企业的营业额所征收的一种税。个人所得税是对单位或者个人通过转让国有土地使用权以及不动产时所获营业额征收的税。

3.持有环节税。房产税是房地产持有环节的主要税种。房产税是以房屋的租金收入或者计税余值作为征收依据对房屋的产权所有人征收税款。长期以来我国只对城市、乡镇以及工矿区的经营房屋征收税款，而对居住房屋不征收。这是我国的房产税收在房屋持有环节征收的唯一一种税。

（二）政府为控制房价所采取的税制改革措施

1.2006年5月国务院出台新规定，对所购住房居住时间不到五年的，对其转手交易全额征收营业税；对个人购买普通住房居住时间超过五年（包含五年）的，免征营业税；对个人购买非普通住房居住时间超过五年（包含五年），按转手交易全额减去购房全款所得差额对房价征收税款。

2.2008年12月，国家税务总局了关于土地增值税的通知，通知要求房地产企业开发单位对土地增值税进行核算，对于分期项目，进行分期核算，充分发挥土地增值税对房地产市场的调控作用。

3.2010年4月国务院对房地产税交易环节的契税出台了规定，对个人购买普通住房并且属于家庭唯一住房的，契税减半；对家庭购买普通住房面积不超过90平方米，且属于家庭唯一住房的，契税的征收减按1%。

4.2011年5月，我国在新出台的房地产税改革措施中明确规定：对个人购买的普通住房居住时间在两年一下进行转手销售的，按交易房屋的全款征收营业税；个人购买的普通住房居住超过两年（包含两年）转手销售的，免征销售营业税；个人购买的非普通居民住房居住超过两年（包含两年）转后销售时，按转手交易全额减去购房全款所得差额对房价征收税款。

5.在2013年2月国务院最新出台的房地产市场调控措施中，强调要坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。

二、房地产税在调控房价中所存在的问题

1.税收种类繁多，重复征税现象严重

在我国的房地产税制中，种类繁多，并存在着严重的重复征税现象，这也是引起房价居高不下的一个重要因素。如对房屋出租收入既有营业税又有房产税；对房地产持有者，既征收营业税又征收房产税。这样税种名目繁多，重复征税，除了导致房价升高的同时，也在一定程度上反映了我国房地产税收体制的弊端。

2.税制结构存在诸多不合理之处

不同的税种会对房价产生不同的影响，对于直接税来说，这部分税款由售房者缴纳，不易出现转嫁的情况。而在流转税中的营业税，作为间接税很容易进行转嫁，房产承受人在不动产销售中很容易就可以通过房价或租金来将营业税税款转嫁给购房者和租房者，因此直接税比间接税更容易对房价产生影响，但是在我国目前的房产税种中，间接税要远远多于直接税，从而造成房地产开发商很容易的就将税负转移个给了购房者，这也是目前我国房价过高的一个重要原因。

3.税收征收管理工作不到位

为打击不法分子的投机行为，我国在税收体制上增加了对于房产持有者与交易环节税款的征收额度，但是在实际中这一措施并未有力的执行。例如在税法中规定，出租的房屋也要缴纳房产税和营业税，但是出租房屋的信息复杂多变，同时由于纳税人缺乏申报意识，所以导致税款的征收出现不到位的现象。

三、房地产税制实施改革的方向与措施

1.明确房地产税收的征收种类

首先是对房地产开发环节的土地增值税和占用耕地税，土地增值税可以有效抑制开发商的利润过高，因此应当保留，可以适当降低税率，而占用耕地税对于保护土地并没有起到实际的作用，因此可以考虑废除；其次是在房地产的交易环节所征收的税种有契税、营业税以及个人所得税等。对于这种税种繁多、重复征收的现象，应当根据实际情况对其进行简化，房地产税收种类的简化与明确可以有效的提高各个环节的征税效率。

2.合理调整并完善房地产税制结构

房地产税制的完善与否，关于到房地产税收工作能否顺利的进行，能否在调控房价方面充分的发挥作用。在房地产市场中，对商品房征收税额的力度会对房价产生较大的影响，对于那些易被转嫁于他人的间接税应根据实际情况适当减小征收额度；而不易转嫁的直接税则可以相应增加征收额度。

3.运用法律法规税收工作进行管理

首先是对税收的征收按规定严格执行，鼓励建设普通住房，减少豪华住房，适当调控地产行业的利润空间，实现税收的经济调节作用；其次对于住宅租赁来说，国家对其征收的税款明显少于非住宅租赁，因此税务局应做好这一部分的税收工作；最后应严厉打击虚假交易，控制虚假交易的进行，与政府房产部门合作，将纳税凭证作为房产转让交易的条件。

四、总结：

在我国房价过高是多种因素作用的结果，因此政府在运用房地产税收在对房价进行调控时，应从房地产的各个环节下手，根据实际情况适当降低间接税的征收额度，增加直接税的征收，简化税收种类，完善房地产市场税收制度，推动房地产行业健康有序的发展。

参考文献：

[1]王玉华.房地产税对房地产市场的调控作用分析[J].经济研究导刊，2012（06）

房地产市场范文第5篇

论文关键词:房地产市场监管垄断

论文摘要:我国的房地产市场是伴随着改革开放而发展起来的,20世纪90年代以来,随着社会主义市场经济体制的确立,城镇住房制度的改革进一步深化,房地产行业迅猛发展。但是2008年在国内国外经济环境的双重影响下,迎来了房地产整体行业的“寒冬”,使“中国房地产泡沫”成为社会关注的热点问题。因此,加强房地产市场监管成为当前房地产市场的重要问题之一。

一、房地产市场现状分析

2008年10月,国房景气指数连续10个月回落,达到99.68点,两年来首次处于“不景气”线以下。1-10月全国商品房销售面积4.5亿平方米,同比下降16.5%,商品房空置面积同比增长了13.1%(截至10月末)。北京、上海成交量严重萎缩,分别达到了49.6%和40.4%。全国70个城市中,有35个城市新建住宅销售价格下降,深圳和广州的新建住宅销售价格降幅较大,同比下跌15%和7.4%。一连串的灰色数字,让整个市场信心全面受挫。地产全行业陷入了数年来最为艰难的萧条局面。6万多家地产公司,数以万计的员工的就业,众多白领和农民工的收入,都系于一条产业链的兴衰。作为“重要支柱产业”,房地产业有着最广泛的关联影响,其低迷状态必将传导到下游的建材、建筑施工、家居等行业,上溯至上游的钢铁、水泥、土地等行业,乃至金融安全。地产行业在信贷政策重负下的萧条,远比想象的后果更为严重。

为应对危机,国务院连续三次降息,并推出扩大内需的“4万亿元”计划。也加大了保障性住房的建设力度,且出台了一系列放松首次房贷的政策。同时,在不断出台各种“救市”措施过程中,国家相关部门也在加强对整个房地产市场的监管力度,避免出现更大的“危机”。

二、房地产市场政府监管的必要性分

(一)房地产市场存在垄断性

房地产的垄断性是由房地产特性决定的,房地产的主要特性是位置的不可移动性,一幢房屋一旦确定位置,其它建筑就不可替代,而且因存在楼层、朝向不同等因素,决定了一幢住宅中的每套住宅都具有独立性,因此物业在出租和出售时,带有地域性和垄断性,从而形成垄断价格。由于房地产投入大,回收期长,因而能进入房地产市场的只能是少数企业。再加上土地供应的有限性和房地产开发经营的规模要求等,很容易形成部分的或地域性的垄断,土地一级市场由政府垄断,经济适用住房和廉租住房由政府提供。为了稳定住房价格,保护消费者利益,房地产市场必须要政府进行监管。

(二)房地产交易存在信息不对称

由于房地产市场交易的高价值性,与土地附着物相联系的房产等方面的信息拥有差异造成了信息严重不对称。对开发商来说,其对商品质量(内在和外在的)了解的更清楚,从而信息的相对拥有量较多。而对一般的需求者来说,既没有能力也没有精力去寻求这些信息。信息不对称一方面提高了房地产市场的交易成本,另一方面降低了市场的流动性。