房地产开发公司管理制度

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房地产开发公司管理制度范文第1篇

【摘要】通过房地产开发公司货币资金的内部控制是企业内控的一个重要组成部分，货币资金控制的好坏直接关系到房地产开发公司的生存、发展、获利。内部控制的主要目的是实现房地产开发公司货币开支的合理、合法和货币回收的安全可靠，货币资金失去有效控制是现在许多房地产开发公司普遍存在的问题，在实际工作中，常由于内部控制制度不健全、执行不到位而造成货币资金管理发生失误甚至被贪污或挪用的现象，因此房地产开发公司房地产开发公司必须建立和完善企业货币资金内部控制制度。为了企业能够健康发展，房地产开发企业必须建立内部控制来提高经营效率。

【关键词】货币资金 内部控制 问题 对策

引言：俗话说：“无规矩不成方圆”。一个国家有自己的法律、道德文化来管理国民，同样，一个企业也需要一些措施来管理员工，措施就是――内部控制。内部控制就是单位内部的管理控制系统，它的根本目的就是保护单位财产，检查有关数据的正确性和可靠性，提高经营效率，贯彻既定的管理方针等。

一、房地产开发公司货币资金的内部控制的概述

房地产开发公司货币资金内部控制对于房地产开发公司具有非常重要的意义，只有使房地产开发公司货币资金的内部控制贯穿于房地产开发的始终，并不断更新，才能为房地产开发公司实现其控制目标提供合理保证。为了使内部控制有效运行，就必须营造一个良好的控制环境，建立一个周密的会计系统，按业务循环设计有效的内部控制程序。

二、房地产开发公司货币资金的内部控制的现状

由于货币资金本身具有的流动性高、安全性低的特性，尤其是可直接用于房地产开发公司或个人消费的货币支付特性，往往成为不法分子贪污、挪用和盗窃的对象。近几年来，我国各级执法部门查处的经济违法犯罪案件中， 房地产开发公司个人非法挪用资金、设立小金库的案件履见发生，其金额之巨大、涉及人数之众多，令人瞠目结舌。而此类案件大多是由于内部控制失效而形成的，特别是货币资金内部控制不力。这些情况使得货币资金内部控制制度的要求越来越高。货币资金控制始终是房地产开发公司内部控制的重点。有的企业财会部门不设置稽核岗位，财务工作环境差，缺少必要的硬件设备和财务软件，很多分析、复核、测试工作无法进行，也就不能报送有价值的财务信息，形成恶性循环。

三、房地产开发公司货币资金的内部控制中存在的问题

（一）信用管理不健全因素

信用管理的目的是在采用信用政策所增加的盈利和由此所付出的代价之间进行权衡。客户的信用风险是客户不良的信用对应收账款产生的风险。目前，有些房地产开发公司授予客户的信用是在主观决策控制下运作的，缺乏有效的信用决策系统；没有统一的客户资信管理制度和客户授信制度，房地产开发公司对客户的信用档案不完整，信用决策和信用控制缺乏有效的信息支持。

（二）商业信用不发达因素

房地产开发公司产权制度落后，缺乏观念。由于全民信用意识不普及，信用体系不完备、不可靠，使得失信带来的收益往往大于守信的成本。首先我们应该认识到在经济发展中的重要作用，它能促进经济发展、调节资本流向。在经济发展过热时，应该提高利率。从而提高投资成本。抑制经济过热。反之，在经济萧条时则应该经低利率。扩大投资，自己经济发展。企业缺乏诚实守信的经营理念，就容易导致舞弊事件的发生，造成企业损失，影响企业信誉。所以好的企业文化是内部控制制度得到贯彻执行的关键，也是企业成功的基础。

（三）商品质量好坏的因素

质量就是生命线。在当今这个社会，物质极其丰富，不论是生产资料的消费者还是生活资料的消费者都有充分的购买能力、选择渠道和选择权利，质量就成为影响企业生存和发展的至关重要的因素。经营能力是影响企业盈利的关键。科技含量是企业的核心竞争力。而所有这些都需要相应的人才来操作和实现。商品质量的好坏、价格的高低及品种规格是否齐全，均会影响客户的付款愿望。一些汽车修理厂销售的商品价格高、质量差，或规格不符合客户的要求，客户购买此类商品后有上当受骗的感觉，最终导致了客户延期付款，甚至拒付。

四、房地产开发公司货币资金的内部控制的对策及改进措施

（一）把好货币资金支出关

常言道，节流等于开源。因此，控制非法和不合理的资金流出，等于为房地产开发公司带来了等量资金的流入。一个持续经营的企业在每天若干笔资金的支付中，如何判断哪笔支出有问题、有猫腻呢？关键的一c，是看支出程序是否合法、合理。为此，要做到“四审四看”，即：一是审支付申请，看是否有理有据；二是审支付程序，看审批程序、权限是否正确，审批手续是否完备；三是审支付复核，看复核工作是否到位；四是审支付办理，看是否按审批意见和规定程序、途径办理，出纳人员是否及时登记现金和银行存款日记账。

（二）管住货币资金的流入点

简单的说，房地产开发公司就是要搞清楚钱是哪儿来的，以什么形式来的，来了多少，还缺多少，没来的钱怎么办。同时，对已取得的货币资金收入必须及时入账，不得私设小金库，不得账外设账，严禁收款不入账。

（三）管理银行开户点

对银行账户的开立、管理等要具体规定。这里需要特别提示的是，一些山南地区汽车修理厂为了达到不可告人的目的，以各种理由在同一银行不同营业网点开立账户，或者同时跨行开户、多头开户、随意开户。因此，按照规定，应及时、定期对银行开户进行认真清查和检查。

（四）管住现金盘存点

现金是流动性最强的资产，由于它使用方便，也一直是犯罪分子青睐的对象。在现阶段，房地产开发公司的日常现金盘点工作基本上都是由现金出纳人员自行完成的，这项制度需要改进，至少应增加其他第三者参与盘点或监盘的内容，保证现金账面余额与实际库存相符，不出纰漏。

（五）管住银行、客户对账点

一切贪赃枉法行为都喜欢秘密、黑暗，怕见光，怕公开。对账就是公开，就是使双方或多方经济交易事项明朗化。一般而言，单位与银行之间的对账较有规律，按照有关规定，每月至少要核对一次。相比之下，单位与客户之间的对账难度要大得多。因此，应加强与异地和同城单位之间往来款项的核对，确保货币资金支付合理，回收及时、足额。

参考文献：

[1]赵保卿，《内部会计控制制度设计》，2010年第5期。

房地产开发公司管理制度范文第2篇

关键词:项目管理 房地产开发 应用

中图分类号:F270 文献标识码:A文章编号:1007-3973 (2010) 02-150-01

项目管理是为使项目实现所要求的质量、所规定的时限、所批准的费用预算而进行的全过程、全方位的规划、组织、控制与协调。房地产开发指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此,房地产开发本身就是基于某个工程项目的基础上进行开发、建设并实现本身所需的回报而建立发展起来的营利性企业,它完全依赖于项目,因项目的持续而持续,因项目的存在而存在,所以房地产开发就是一个最具代表性的项目管理。

1项目管理和房地产开发的关系

对于房地产开发公司而言,首先它的起步应该先针对某个项目,在国家有意向出让某地块用于房地产开发后,这地块的开发形成了这个项目,让有意向的组织者组建项目筹委会,这组织者可以是个人、企业或者是多个法人,项目筹委会可以是组织者或者组织者和他们所聘请的管理人,筹委会委员必须有实力派人物或者专家参与。有了项目筹委会,也就有了开发项目的可能,在国家有意出让的项目上,通过项目筹委会分析、讨论、计算、参与投标获得项目的开发权后,一个有目标、有任务和管理者的房地产开发活动并随即产生。与此同时,对于开发的新项目,项目管理随之产生。

对于个人或者组织者切勿盲目搞开发,对于房地产开发项目,它是一个投资大、风险大、回报相对丰厚的管理活动,他的成败很大程度上直接就决定着一个企业的进步或倒闭。组织者无视开发项目的成本或自身实力及外部影响因素,很容易造成组织者的迅速倒闭、损失。在本地区有一个政府组建的房地产公司,它自己开发了三期工程后决定将剩下的一半地块以拍卖的形式转让于他人开发,被一个刚起步的组织者拍走,该组织者在得手后到处筹集资金,而限约时间到后,该组织者仍未能筹集到一半的成交款,结果因为成交款无法筹集,导致土地收回并没收押金。该组织者不但损失了押金,还损失了大量的筹集款利息,他的失败主要是没有筹建项目筹委会、没有可行性分析、没有认识到自身的实力、也没有对该项目进行有效的调查研究。

2项目前期管理是整个房地产开发项目的重点

对于整个项目管理而言,项目的起动对整个实施的过程的影响最大,竞拍价位是否合理、项目投入是否具有预期估算的目标、风险系数究竟有多大、大到什么程度等一系列项目启动的复查工作均应在尽量短的时间内完成,根据复查的结果提出项目规划,用规划的合理性、充分性来提高项目的可行性及收益率。然后根据市场调查、对象研究按比例考虑项目的开发形式、结构布置,再根据这个市场实际需求构建整个项目的总体轮廓。

管理的规划阶段是一个考虑因素非常多且复杂的阶段,他的成功率对整个项目的实施我想可以用“绝对希望”四个字来形容。第一,它可以起到整体的成本控制。规划设计的充分考虑均能在成本上起到控制作用。第二,它对住宅或写字楼等的房型设计。住宅的花园应尽量在入户口或客厅、餐厅可以直视位置,阳台、露台就尽量与客厅直通,还有卧室的向阳度、户型的设计,以及应尽量预留用户装修的多角度性等等。写字楼的空间考虑开阔,视线良好,采光良好等等。第三,它可以尽可能的在原有建筑面积上实现更多的实际使用面积。比如尽量减少公摊面积,也可以从空间上尽量增加地面绿化的使用面积,对于这种面积,都有一个极大化,只要规划利用了这个最大的可能,这个规划在这方面将是成功的、非常可行的。第四,从使用功能上考虑。现在的房屋开发都向着便利化、智能化、舒适化发展,我们的规划要适应市场,也必须从这方面考虑。所以项目在规划阶段的合理性、充分性是项目在整个生命周期管理内起到非常重要的关键地位,是实施和收尾阶段的“绝对希望”。

3项目进入实施阶段,这是个力量投入最大、运作时间最长的阶段

房地产开发公司管理制度范文第3篇

一、投资运行中存在的问题

1、国家出台新规。自2014年2月起，只允许房地产开发公司建造的单纯基础设施等非房地产项目申请进入投资项目库，房地产开发公司投资建设的住宅、商务楼、保障房、酒店、购物中心、旅游中心、工业园区等各类项目均为房地产项目，一律由本地在库房产公司申请进入房地产开发项目库，由投资司审批。

2、项目入库难。新开工项目入库管理制度实行后，上级对新开工项目申报入库审查越来越严格，申请入库证明材料内容要求更全面、规范，致使对收集的500万元以上项目符合申报标准的难度加大，有的单位由于相关资料提供得不全面或不规范，尤其是备案文件缺失或造假使新开工项目得不到及时申报入库，导致统计资料滞后于工程形象进度。

3、投资额较大项目开工极少。在我县已开工项目中上亿元以上的项目历历可数，而且其中部分项目都已入库。这也是导致入库慢的原因之一。

4、投资备案的项目偏少。从实际情况来看我县开工的项目不少，但是基本都是相关材料缺失没能在发改局或者经信局备案，导致项目不能及时入库。

5、房地产项目投资愈来愈少。我县在库6家房地产开发企业截止今年5月底计划投资总额还剩余1.7亿元，如果没有新的房地产企业入库会直接影响投资进度。

二、下步工作建议

（一）、抓投入，强化投资结构优化。优化投资结构，加大工业投资力度。一是抓好已供地重大工业项目的开工建设和在建重点项目的竣工投产，加快工业大项目的引进与落地，努力提高工业投资在全社会投资中的比重，推动结构调整。二是鼓励和引导工业企业实行技术改造，把企业工艺改造、设备更新作为推进节能减排工作的主要抓手，作为缓解土地制约的主要措施。三是积极谋划筹备一批重大工业项目，搞好论证评价加快前期工作，为今后工业创新发展提供后备项目资源。

（二）继续加大项目招商引资力度，扩大项目储备。各部门要正确把握国家宏观经济政策和产业政策，利用自身的资源、区位优势加大招商引资力度，引进大项目，特别是要引进生产性项目，增加项目储备，形成新的投资增长点，改变工业投资连续下降的局面。

（三）加快项目前期工作，争取更多项目实现开工建设。要把项目的前期工作当成项目建设工作的一大重点，加大部门之间的协作，认真做好项目的审批、设计、拆迁和环评等前期工作，使项目能早日动工，尽快形成投资实物量。

房地产开发公司管理制度范文第4篇

关键词：成本管理；房地产；项目

中图分类号：TU7文献标识码：A文章编号：

近年来，我国房地产业的发展速度日益加快，目前，房地产已成为了我国国民经济的支柱产业。房地产市场日益规范化，但市场竞争也愈演愈烈，在房地产开发项目中，企业必须采取科学有效的成本管理办法，以提高房地产企业的经济效益，促进企业的发展。房地产开发项目具有高风险性、高收益性、高投资及投资期限长等特点，这就决定了房地产开发项目成本管理具有高难度性。成本管理在一定程度上体现了企业的经营管理水平，加强房地产开发项目的成本管理不仅有利于提高企业经济效益，对企业综合效益均有重要意义。

一、房地产开发项目成本管理存在的问题

（一）项目开发成本管理认识不足

在房地产开发项目中，长期存在“重规模轻效益”、“重数量轻质量”和“重过程轻决策”等观念，在开发过程中，过分强调开发项目的规模大小，甚至以开发规模作为衡量房地产开发企业实力以及领导能力的主要指标，而忽视了其在生产效益中的规模。此外，部分企业开发的土地是通过各种模式或者其他的非市场途径所获取的，成本管理认识不足。

（二）缺乏科学的成本管理办法

部分房地产开发项目中，成本管理仅仅被认为是控制单项成本的工作，比如规划设计成本、土地成本、配套设施成本等，对这些成本的管理只是在审核拨付时简单地进行控制，但在项目选址、规划设计以及定位包装过程中，缺乏有效的管理措施，给项目施工及销售过程的成本管理造成了很大的困难。成本缺口使得企业不断地设法堵塞成本漏洞，而对成本漏洞的预防缺乏有效的措施，企业步入债务的恶性循环中。

（三）缺乏有效的成本监督机制和激励机制

房地产项目的开发周期较长，所涉及的成本范围较广，使得成本管理制度的贯彻落实存在较大的难度，很多企业的成本管理缺乏监督机制和激励机制，员工的成本控制积极性不高。

二、加强房地产开发项目成本管理的策略

（一）明确成本管理战略

科学合理的成本管理战略是房地产企业经营战略的关键部分，应贯穿经营活动的全过程，在经营管理过程中充分重视成本管理问题。首先，企业成本管理战略的目标要立足于用户的满意度，从而全面提高项目的市场价值。近年来，房地产行业的市场竞争日趋激烈，用户的需求也在不断提高，如何满足不同层次用户的需求已成为房地产开发项目成功的保证。与其他建设项目不同，房地产项目具有商品性，因此，其价格同其他大多数商品一样具有差别性和地域性。通常，成本越低，企业的价格就越有竞争力。但成本结果实际上是由用户对企业产品的认可度和满意度来决定的，因此，在房地产开发项目成本管理中，必须立足用户的满意度，才能赢得更大的利润。其次，房地产项目的成本管理实际上是从时间以及空间上所开展的业务过程，具有动态性。传统的成本管理主要是对企业内部资金在运动过程中产生的价值消耗进行管理，但成本管理实际上是一个动态的过程，它不仅仅是对某一时间点上项目成本的管理，还应贯穿项目开发的整个过程，因此，项目成本管理具有空间性。房地产项目成本管理应贯穿项目开发的全过程，不仅是寻求成本优势资源降低生产成本，更要注重开发各个环节的优化，保证开发过程的连续性。

（二）加强房地产开发项目全过程各阶段的成本管理

1、项目的决策阶段

在房地产项目的决策阶段，成本管理主要包括项目前期规划费用、可行性研究费以及土地费等。尤其是土地费用，约占房地产总成本的20%-40%左右，因此，应重点控制房地产开发项目的土地费。房地产开发商对成本的控制主要取决于两个方面，一方面是当地政府对于土地的供应能否维持一个动态平衡的局面，另一方面是通过各种关系和正当的手段来获取较低价格的土地。在这个过程中必须着眼城市发展及城市规划建设，做出正确合理的决策，才能保证投资效益。

2、项目规划及设计阶段

在房地产开发项目的规划及设计阶段，成本管理主要包括招标费用、设计费用以及地质勘查费用等。设计费用所占的比例通常在成本总数的1.5%-2.0%左右，虽然所占比例不大，但直接关系着工程造价，且影响程度在75%以上。项目设计质量直接关系着施工阶段的投资规模，同时也影响项目在销售期的经济效益，决定了项目的产品是否符合消费者的需求，也就决定了产品可以为公司带来的收入。在确定投资决策以后，必须加强规划设计阶段特别是设计任务书、设计过程、设计成果评审优化和设计变更四个环节的成本控制。在总体设计规划阶段，可以采用设计招标，将设计方案与工程造价充分地结合在一起，择优选择方案设计单位及建筑设计单位，在确保建筑造型美观、质量较高的同时，确保造价的合理性。但单体设计阶段，则应充分分析市场在一定时期内的需求，在技术分析及经济分析的基础上开展应用价值工程，将工程功能细化，并去除不必要的功能，重点控制造价较高的工程。同时，完善对设计人员的激励机制，以提高设计人员的工作积极性和责任心，以便更好地控制工程造价。此外，还应加强设计出图前的一系列审核管理工作，尽量将工程变更控制在项目开工前。在项目设计阶段，可委托监理单位对设计进行监理，确保工程的安全性、技术性、周密性和经济性，从而减少或者避免设计不合理或者设计失误导致投资损失。

3、项目施工阶段

在施工阶段，加强项目质量管理及施工安全管理是控制额外支出的重要手段。第一，可通过公开招标的方式选择具有相应资质和经验的监理单位，对工程的技术质量全面监管，同时也可协助业主进行成本管理，有效控制成本的支出。第二，应选择较好的承包企业，选择施工工艺先进、报价合理、工期较短、技术力量雄厚和社会信誉较好的施工企业，以有效缩短工期，并节省工程造价。第三，签订合同时，应明确合同内容，根据建筑市场情况、建筑行业的相关标准、规范以及项目建设过程中可能出现的合同纠纷问题，以法律的形式确定合约。第四，加强工程变更签证管理、监督以及审核，确保建立及甲方现场代表的签证，并由开发商的成本管理部门核实。第五，应加强材料及设备成本控制。加强市场价格调研工作，做好材料及设备的采购、验收等，确保质量和价格合理。第六，加强现场安全管理，建立健全安全管理对策及办法，加强现场人员的安全意识，加强现场安全管理和安全事故防范措施，及时发现并处理安全问题，尽量避免安全事故的发生。

4、项目竣工结算阶段

在项目竣工结算阶段，所有结算工程均必须按照设计图纸以及合同规定完成，并且应验收合格，对于取消项目应有相关手续，并在结算中将其扣除。同时，应严格执行投标单价或者签证价格，同时与合同文件进行对照。应严格按照相关协议以及合同内同，合理地确定优质奖和工期奖等相关的费用。应建立健全并严格贯彻落实工程的结算复审制度以及尾款会签制度，以确保工程结算的质量。最后，应正确地处理索赔费用。

5、销售阶段

房地产项目的销售与建设几乎是同步进行的，为确保项目具有较高的销售量，同时使消费者感知到该项目的升值趋势及空间，应具有较佳的销售方式及手段。大部分开发商会委托专业的销售机构进行销售，因此，应加强销售阶段的成本控制，主要包括销售、销售广告以及策划楼书等费用。

（三）完善成本管理制度优化成本管理系统

实施成本管理战略必须要有完善的成本管理制度体系。房地产开发的成本管理是一项复杂的系统性的工程，在实施过程中会涉及不同单位、部门或者个人。因此，开发企业应按照市场化的要求完善企业内部成本管理相关制度，以最大限度地降低人为因素对项目成本的影响，从而提高成本管理绩效。应建立实时有效的监督机构，按照既定目标及相关制度，在重大决策、合同签订、人事任免、资金使用等各个环节中发挥监督管理作用。可通过建立科学有效的激励制度，全面激发员工的工作积极性、主动性和责任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以进一步提高企业效益。同时建立高效的成本管理系统，将企业的目的和任务转化为目标，对开发成本实行目标管理，加强目标制定的科学性和合理性、目标分解的明确性以及目标实施的可控性，通过对估算、概算、预算、合同、合同执行的管理，将动态成本与目标成本进行比较，找出差异，最终达到对成本进行动态控制的目的。

三、结束语

在竞争日益激烈的今天，房地产企业要想提高自身综合效益，实现可持续发展，在项目开发中就必须加强成本管理。房地产成本管理应坚持全员参与和全过程控制，并建立完善的成本管理体系，加强项目全程的成本管理、监督和分析，为企业制定并调整销售策略提供可靠依据，从而使企业获得更大的社会效益和经济效益，并增加企业的核心竞争力，促进企业的良性发展。

参考文献：

[1] 杨芳,文艳梅.小议房地产开发设计阶段的成本管理[J].广东科技,2009,(22):24-25.

[2]周军.浅谈房地产开发的成本管理[J].建材发展导向,2011,09(5):456-458.

[3]刘文青,李存英.房地产开发公司成本管理存在问题与解决方案[J].河北青年管理干部学院学报,2008,(6):107-封3.

[4]顾曙旭.房地产开发项目的成本管理探究[J].现代商业,2012,(20):164-165.

房地产开发公司管理制度范文第5篇

【摘要】

防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。首先对当前我国房地产金融面临的主要风险进行分析，然后对风险产生的原因进行解释，最后给出相应的政策建议，以防范风险。

【关键词】

房地产；金融；银行业；风险

一、当前我国房地产金融面临的主要风险

（一）房地产开发企业高负债经营隐含财务风险

银行和房地产之间一开始就有着千丝万缕的联系。开发楼盘需要贷款，买房人也要靠银行提供按揭贷款。统计数据显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2010～2013年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。一旦资金链条断裂，风险就会显露。

（二）假按揭凸显道德风险

2005年3月17日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。

（三）基层银行发放房地产贷款存在操作风险

突出表现：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。

（四）房地产贷款法律风险加大

新法律法规限制了贷款抵押品的执行。2004年10月26日最高人民法院的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，自2005年1月1日起施行。该规定第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”。这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。

二、我国房地产金融风险形成的原因

（一）房地产企业自有资金不足，资金来源主要依靠银行贷款

目前银行资金至少占房地产企业资产总额的70％，当市场出现波动，房地产开发商就会因资金链断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和信用风险都转变成了商业银行的信贷风险，最后损失的是商业银行的利益。房地产开发贷款基本都以抵押形式发放，银行对抵押物价值确定的主要依据是交易价格和评估机构的评估价格。由于信息不对称性的存在，交易价格具有不确定性；由于国内房地产价格评估不成熟，评估机构的评估价格不能真实反映抵押物价值。

（二）个人住房消费信贷造成的银行潜在风险

贷款人在信贷过程中为追求利益而隐瞒信息，银行不能合理估计其偿还能力，导致房地产金融风险加大。原来各商业银行都把个人住房消费信贷作为优质业务来发展，在房地产市场行情较好时，风险问题被掩盖；在房地产市场行情不好时，通过银行贷款购买商品房作为居住用的消费者，可能会因收入变化而违约，而商业银行普遍缺乏个人住房消费信贷的事前风险预警和事后资产保全机制。

（三）银行管理制度不完善

由于银行管理人员对房地产风险认识不足，商业银行普遍大力发展房地产信贷，在经营业务上易产生急功近利行为。为抢占市场份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了房地产“过热”的行为，同时恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作发放房地产贷款，也助涨了房地产投资中的不良倾向，促使金融腐败的滋生，诸如此类的原因都会给银行带来潜在风险。

三、金融机构防范和化解房地产金融风险的政策建议

（一）严格遵守对房地产开发企业的贷款程序

银行房地产开发贷款管理应重点注意以下内容：一，检查房地产开发企业的资质，比如是否拥有合格的房地产开发资质证书。二，审查房地产开发公司以往的信用记录，比如是否拖欠工程款。三，向作为企业集团成员的房地产开发企业发放房地产开发贷款时，明确借款人在企业集团中的地位和资产情况，密切关注借款人与其关联企业的关联交易。

（二）规避房贷操作风险

各银行应完善房贷操作程序，加强抵押物管理，合理地办理抵押手续，规范抵押物估价行为。革新档案管理模式，发挥档案管理效能，为贷款清收提供有力支撑。各银行总行应制定房贷管理操作手册分再发到各基层银行，操作手册主要包括完善合约的程序和违反操作程序的责任制度等。不定期组织关于金融、法律和房地产等知识的培训，培育一批高素质的房地产贷款业务队伍。

（三）加强利率风险管理

提倡商业银行提供多样化的住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要。商业银行应提高服务意识，设计符合各类消费者需求的贷款品种。商业银行可尝试发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益与其资金成本相匹配。有关部门应进一步研究利率风险管理工具，推出利率互换、利率期权和互换期权等利率衍生产品。

（四）完善住房置业担保制度

2000年建设部出台《住房置业担保管理试行办法》，个人住房贷款担保新机制开始逐步建立与完善。担保公司的风险管理重点在于对借款人的资格审查和对抵押物的评估、处置。与银行相比，住房抵押贷款担保公司拥有对住房处置变现的专业优势，能从专业角度对抵押物房地产的风险作出预测和防范。

（五）进一步研究房贷保险制度

个人住房贷款保险分为三类：一是抵押住房的财产保险，主要保障房产免受意外事故和自然灾害毁损的风险；二是贷款者的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住；三是抵押贷款购房履约保证保险，当投保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿剩余债务，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。房贷保险实际运行中存在银行指定保险公司、强制购买等问题，应专门研究房贷保险，充分发挥房贷保险的风险分担职能。

参考文献：