养老地产项目
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养老地产项目范文第1篇
【关键词】开发区；基础设施建设；PPP模式
1、我国老龄化最新状况
人口老龄化是社会经济发展的必然产物。我国自改革开放以来，尤其是实行计划生育以来，人口年龄结构发生了巨大变化，人口倒金字塔结构开始出现，形成“4+2+1”家庭形式，且我国的保障体系不完善，可能面临“先老后富”。如果按照联合国教科文组织关于老龄化社会的界定标准，则我国从1999年就开始进入了老龄化社会，且近几年呈加速之势。截至2011年末，中国60岁及以上老年人口达1.8499亿，占总人口比重13.7%。我国老龄人口比重将进一步上升，人口老龄化程度进一步加剧，养老压力越发凸显，我国社会未富先老的趋势将愈发明显。具体表现为以下：我国老年人口绝对数量巨大、占世界老龄人口总数的1/5，到2050年我国老年人口总量将超过4亿。人口老龄化速度快、水平高；老龄化阶段推进速度比较快；“未富先老”及“空巢老人”；人口老龄化在空间分布上不平衡；城乡倒置显著；老龄化超前于现代化。
2、养老项目发展前景
养老产业还是一个新领域，养老项目的产业前景具有以下特点：首先，市场基础庞大：据预测，到2020年，我国老龄人口将达到2.48亿，占人口总数的17.1%；到2030年中国将迎来人口老龄化高峰。届时老年人口比重将达到总人口31.2%，老年人口总数将达到4亿。庞大的老年人群将催生巨大的消费市场。其次，消费能力巨大：中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市老年人口中，42.8%的人口拥有储蓄存款。据相关数据显示分析，2010年，我国老年人的退休金额达8383亿；到2020年时将达到28.145亿元；到2030年，将增加到73219亿元。老年群体拥有强大的消费能力。最后，产业前景广阔：参照国外经验数据：2010年、2020年和2030年，我国养老产业规模有望从近1万亿提升到8万亿和22万亿，老年消费占总消费的比重可能从6%左右提升到12%、和15%左右，对GDP的拉动作用可能从3%提升到6%至8%。
3、我国养老产业项目特点分析
我国从改革开放之后开始严格实施计划生育政策以控制总人口的爆炸式增长，虽然计划生育国策的实施对总人口的持续快速增长起到了极大地遏制作用，但也造成了我国人口年龄结构的失衡。由于我国的养老产业相对而言处于起步阶段，没有形成良好的养老产业链的体系，出现了如目前我国的养老产业项目多属于公办社会福利型，设施简陋、功能单一；在开发模式、运行管理等方面还处于探索阶段。此外，养老产业产业项目的发展远不能满足老龄化人口和养老服务需要。养老产业项目的建设缺乏统一的规划；由于人口老龄化认识不足，需要增加养老产业设施；在专业层面上，缺乏养老产业项目的长远规划，对养老产业体系缺乏统筹安排，在数量和服务量上缺乏相应的标准及指标体系。
由于规划设计和管理服务的缺乏规划，造成在养老产业项目的运营阶段不能满足养老需求。尽管现有的标准中间，对于老年人居住家主和公共建筑做了相应的规定，但是在规定方面不健全，有些也没有得到很好的实行。大量的养老项目缺乏老年服务设施。此外不但是硬件建设的缺乏，在医疗护理、休闲娱乐等软件服务方方面也严重不足。此外养老产业项目相对于一般的项目，对于配套和设施要求都比较高，开发成本较大，经济性指标问题不完善，市场在资源配置中没有得到充分发挥。表现在一下几个方面：首先，现有的养老产业项目存在数目少、规模小、分布地区不广等问题；其次，品质层次较低。一些地区存在养老项目，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设品质不高。
4.1养老产业项目需要具备的特点性质：（1）以老年人为主；其中老年社区老年人占据主要地位，老年人口必须占到一半以上；（2）配套设施齐全；需要设置许多有利于老年社会交往和文娱体育活动的场所，配备比较齐全的医护、家务等服务机构；（3）具备一般的社区基本功能；具有对外的交通、通讯网络、商业网点、公用设施和行政管理的功能，与社会形成共享的发展格局。（4）构建老年人精神世界；充分融入老年文化的概念，让社区内的老人感到“老有所学”“老有所乐”“老有所为”“老有所依”。根据以上养老产业的特点分析，通过对其功能的细化，总结一下指标选取原则及指标选取方法、思路如下图所示：
4.2养老项目规划设计要求
老年人对养老服务市场的消费需求与日俱增，建设新型养老服务机构，一方面要为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，提供符合老年设计规范的居住设施和服务，强调针对于老年人生理心理变化的人性化设计，使用高质量的设施提高老人生活的便利性[4]；另一方面，营造合适老人养老的健康环境及配套软。因此，创造一个优越、舒适、安全的生活环境与居住环境。创造一个具有时代精神的、能最大限度地满足老年居民各种实际需求的居住环境是养老地产规划的基本出发点。其具体构思可作区位环境、室内外设计、建筑造型、配套设施、室外设计等的考虑。
（1）室外空间环境应具有多样性和选择性，以满足不同能力老年人户外活动中自主选择的要求。（2）室内外空间规划设计应满足维护老年人私密性活动的需求，以增强老年人独立、自主和“有用”的意识，促进心理健康。（3）室内外环境应有一定的可控性，便于老年人随时可根据自己的需要和爱好重新安排空间使用方式。在设计中可考虑隔断的灵活性和可移动家具，便于老年人按自己意愿重新布置。（4）住宅空间结构应具有足够的灵活性和适应性，以满足不同年龄、不同自理能力、不同家庭关系和不同生活方式的老年人对居住空间多样性的需求。（5）建筑造型空间与社区服务设施应有方便的联系。两者在空间和时间上的协调和密切联系，有助于老年人积极参与社区设施的建设和使用管理。
五、优质的养老项目不仅仅是单一功能的叠加，养老产业软件应该与硬件匹配发展，在养老产业的发展过程中，除了硬件条件的完善外，必须健全老年人文化教育、养生保健、康复护理等项目[5]。从微观层面分析养老产业项目的特点、功能及开发设计的基本要求，拓展及完善养老产业链。其为解决养老问题而探索的思路和途径值得我们去研究、借鉴和完善。缓解我国的养老压力，形成良好的社会效应，从而形成经济效应，实现良性循环的内生型经济增长。
参考文献：
[1]刘美霞.老年住宅开发和经营模式[M]，北京：中国建筑工业出版社，2008：55 - 73.
[2]赵继舜.中国老年住宅的市场需求与开发研究[D]，对外经济贸易大学，2007：40-69
[3]池慧敏.养老社会工程及其产业化发展[J]，重庆理工大学学报（社会科学版），2011（6）
[4]周燕珉.我国养老社区的发展现状与规划原则探析，城市规划，2012（1）
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[6]桂世勋.合理调整养老机构的功能结构[J].华东师范大学学报，2001（4）
[7]张良礼.应对人口老龄化-社会化养老服务体系构建及规划[M]，科学文献出版社，2006：55 - 73.
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养老地产项目范文第2篇
养老地产正慢慢升温。表现得最为明显的，就是包括保利、万科、远洋等在内的众多知名房企纷纷涉足养老地产。
记者在采访中得知，目前全国已有超过20家大、中型房企高调宣布进军或涉足养老地产，其中，万科集团将投资120亿元，在长春市多个区域打造总体占地面积100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目；远洋地产规划了6000多平方米的高端养老项目；绿城在临平的养老地产项目已经建成，在桐乡市的一个养老地产项目也于今年6月份开工，正式进入养老地产领域；保利地产早在去年8月份，与北京安平投资有限公司共同出资2000万元，以各占50%的股权比例合作成立养老产业专业管理公司。除此之外，金融机构和投资资本也纷纷进入这个细分市场，如中国人寿、泰康人寿，社保、红杉、IDG等。
专家认为，随着中国老龄化社会加速的到来，养老产业将形成一个庞大的市场，而作为养老产业中的一个组成部分，养老地产也将会迎来其发展的“春天”。 种种迹象表明，针对老龄人口的服务已经出现供不应求现象。波士顿咨询公司的一份报告指出，到2050年，中国60岁以上的“银发人群”将会达到近4.4亿人，届时将占全国总人口数的34%左右。而现实情况是，目前平均每1000名老人只拥有20余张床位，缺口之大显而易见。这么大的市场，自然会有先知先觉的开发商提前抢滩布局。
现存诸多缺陷
市场存在缺口，但养老地产却并未真正发展起来，并发挥其应有的作用，为何会这样呢？通过采访调查，记者发现养老地产之所以面临当前这种状况，在很大程度上与行业的定位、资源配置以及门槛太高等诸多因素有着直接的关系。
表现得最为明显的是过于纠结政策扶持，而这一定程度上成为造成养老地产开发长期停滞不前的主要原因。就目前而言，开发商所关注的土地、金融等政策支持尚不会出现，但恰恰相反的是，房企希望在这方面得到更多的优惠。至于与地方政府合作能够拿到价格低廉的土地，进行大规模组合开发，不过是以养老地产为幌子，与地方政府急于发展老年产业的政绩结合，只具有个案效应，不利于行业的整体发展。
其次是养老地产缺乏清晰的定位。观察开发商正在实施的养老地产项目将会发现，所谓老年项目不过是社区配套，开发主体仍然是传统住宅项目。上海五合智库有关人士指出，用普通住宅的思维探索养老地产注定是要交学费的。养老地产仅仅是整个养老产业链条的一环，离开整个链条单纯谈养老地产实际意义不大。
还有就是养老地产门槛太高，缺乏适合普通大众的产品。从当前部分项目运作来看，养老地产目标是要开发成高端的、奢华的项目，其结果忽略了养老需求本身。记者调查发现，天津某养老社区销售的会员卡，根据房间面积大小不同，会员费在50万～90万元之间，除此之外，会员还要每年缴纳3万至3.5万元的服务费。更有甚者，国内个别项目会员费甚至高达200万元，如此高的“门槛”，把大多数普通消费者都挡在了市场之外。
此外，养老地产项目选址不当，也让此类项目无法得到市场的认可。为了压缩成本，养老地产项目在选址方面只能考虑较为偏远一些的市郊，周边配套并不成熟，连开发普通住宅的条件都不成熟，何况是老年住宅。如绿城在临平的养老地产项目绿城蓝庭项目，距离市中心有很有一段距离，周边配套并不是很成熟。有业内人士指出，这是当前诸多养老地产项目不得不共同面临的困境，即远离市中心区域。相反，市中心区域配套成熟，适合开展养老服务，同时也适合探望，但高昂的地价让这类项目无法生存下去。
更难的是软件配套。有学者指出，养老地产并非修建住宅让老人过去居住，而是为了实现“安心养老”。为了达到这种要求，则必须地产项目配套良好的老年康复中心，此外还应该配备具备专业知识的护理人员等。而这些，则是当前最为紧缺的，因为一般的养老地产项目也并不具备这些软件配套。
如何适应需求
什么样的养老地产适合市场的实际需求？
洲联集团副总经理卢求表示，目前我国适合老年人居住的建筑的市场有效供给不足，其建设无论从数量还是质量上讲都远远不能满足需求。以养老设施为例，国际上老人入住老年设施一般为4%～6%，我国仅为1%左右。
此外，在项目本身功能设计也应符合市场实际需求，也应该借鉴海外国家和地区的一些做法。卢求表示，由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”。
养老地产在软件配套方面必须完善。要做到这一点，单靠开发商或者其他机构，无法完成这样的工作。记者调查发现，开发企业有能力建造房产，但在疗养、护理和医疗方面却是短板；而医疗、护理机构虽有能力发挥自己的专业特长，但却受到经营场所的限制。鉴于此，专家建议可以考虑让开发商与疗养、护理和医疗机构展开深度合作，共同促进市场的发展。
养老地产项目范文第3篇
2013年养老地产用地“破冰”的消息不断。4月初，北京市国土局公布了2013年度国有建设用地供应计划。在5650公顷的总量中，首次单列养老设施用地计划指标，今年的养老设施用地为100公顷。除北京市制定的首份养老综合用地的供应计划外，其他城市如上海、深圳、广州、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。根据成都市相关规划，到2020年将规划建设395个养老设施项目，总占地11709亩。
将养老设施纳入用地计划，使土地性质更加明确化，这对于养老项目的开发建设非常有利。但在目前养老地产的供地计划中，养老项目的比例仍然缺失。对于开发商而言，目前手中土地基本不是专门定位“养老”性质的，那在具体操作时应该注意哪些方面呢？为此《新商务周刊》专门采访了中国人民大学公共管理学院土地管理系主任叶剑平。
何种土地性质可用于养老地产开发？
目前国内专门用于养老地产供应的土地尚少，就土地性质而言可分为国有出让土地、国有划拨土地和集体建设用地，您认为哪一类型的土地较适合养老地产的开发？
养老项目从性质上要加以划分。一是具有福利色彩和保障性质的，更类似保障房，比如敬老院和养老院，针对的是“三无”老人和五保户，主要是出于对特定群体老人的关怀，由政府公共部门提供，不进入市场流通。
说到养老地产，如果针对的是开发商的行为，也要进行细分。一类是完全的市场行为，开发的是中高档的养老住宅和老年公寓，可用以销售也可租赁。完全的市场行为，当然要以市场方式去供地。另一类是准市场的行为，有些类似公租房的性质，不一定完全可以采取市场方式供地，可能会采用定向供应土地的方式。如果要从土地制度上有所调整，是不是可以借鉴保障性住房的做法，对养老地产进行研究，看看它是否与普通住宅一样、有无差别。没有差别的话，市场行为当然应该用市场方式去解决；有差别的话，我们还要留意到，由于针对的是老年人这一特定群体，养老项目在选址、公共设施的配套上有其特殊性。
养老地产和普通住宅应该还是有差别的？
我个人也认为两者之间肯定是有差别，这就涉及到养老地产的数量问题，应该建多少、和普通住宅之间的比例是怎样的。养老地产也分居家型、住宅小区中的配套及独立供老人使用的项目，我们应该研究这些类型项目的占比，以及随着老龄化程度的加剧，其比例会发生怎样的变化。
我们倒是可以探讨能否借鉴保障性住房的供地模式，在地块出让时实行打包，即在普通地块供应时规定按一定比例配建养老项目。但在我国现行的体制下，养老地产的土地供应不多，供地计划中养老项目的比例也是不足的。
政府部门如何与市场主体联合开发养老项目？
您提到打包出让土地的方式，由于目前养老项目的开发并未像保障性住房那样有强制的政策去保障，这就涉及到地方政府是否愿意减少其土地收益，以促成养老地产的开发？
地方政府应该有这样的意愿。老龄化社会的趋势是各地方政府都要面对的挑战。具有福利性质的养老项目，毋庸置疑应当由地方财政来支持。市场化的行为则是由市场自身去解决，开发商可能会考虑将养老作为项目的卖点。当然，在开发商拿地之后，他是否要打造养老项目，是由他自己去衡量。
而如果是准市场的部分，地方政府就必须提供一定的支持，让市场主体介入为老年人提供服务，无论这样的支持是土地出让金的降低还是税费方面的优惠，地方政府总要有部分让利。
在集体建设用地上开发养老项目应注意哪些问题？
如果将养老地产定位于准市场的性质，是否可以利用集体建设用地开发这样的项目？
在集体建设用地上建设养老项目，并配套养老的服务设施是完全可以的。
但从开发商和投资人的角度出发，他可能会担心地上物的权属是否明晰的问题？
地上物的权属是明晰的，遵循“谁投资，谁拥有”的原则，这就好比将财产储存起来，只不过是存放在银行还是土地上而已。
如果开发商要在集体建设用地上开发养老项目，应当注意哪些问题？
集体建设用地产权的稳定性可能是个问题，开发这样的项目类似小产权房的开发，可能存在政策风险。如果要探索在集体建设用地上开发养老项目，必须是在一线城市。如果是在三、四线城市，由于出让用地的溢价不高，意义不太大。
此外，利用集体建设用地开发养老项目，融资可能会有困难。我倒觉得探索利用集体建设用地开发养老项目，可以借鉴公租房的模式，但要对养老地产进行定义，必须明确满足哪些要素才是养老地产、项目面向的人群有哪些。如果说市场化的养老项目面向的是高端人群，可能准市场化的养老项目面向的就是普通的退休人员。这样，养老基金和社保基金也可以介入。
养老地产项目范文第4篇
2011年金马奖获奖电影《桃姐》中，黄秋生演的养老院老板如此说：养老院“真的很好赚”，甚至养老院“早晚要多过便利店”。
这位人物的信念，也正为众多房地产开发商信奉。在商业地产、旅游地产之后，养老地产俨然成为另一片蓝海。从万科、保利等行业龙头企业，到区域性开发商，再到一些保险公司和医疗机构，大大小小的企业都在涉足养老地产。
然而，这块诱人的蛋糕，吃起来却未必好消化。业内公认，养老地产“挣钱不太爽快”，投入巨大，却收益缓慢。
“目前来看，除了普通的住宅和商业，国内在其他创新物业的开发回报上并不理想，客群的梳理、产品的成熟都需要时间来实现。一个行业发展成熟在中国需要10年左右的周期。养老产业才走了一半的路程。”博志成集团养老与健康事业部总经理胡晶言道。
富人的生意
地处天津郊区的云山镇高端养老社区，其社区项目中，最低一档需要缴纳50万元的会员费，而这一档提供的住房，只是一间宾馆客房大小的开间。要想稍大点的一居室，则需要70万元，两居室则需要90万元。除此之外，会员还要每年缴纳3万至3.5万元的服务费，如果行动不便的老人需要特别护理，还要每天另加100元到150元的护理费。
泰康在北京昌平打造的“泰康之家旗舰社区”身价也是不菲。其入驻资格与泰康推出的寿险产品“幸福有约终身养老计划”挂钩，该产品当前的缴费起点为200万元，交费方式分为一次性趸缴和十年期期缴，每年20万元。
不难看出，这些养老项目收费方式虽不尽相同，但共同点倒是有一个，就是贵，50万元还只是起步价。由此可见，要想“老有所依”，至少得先混个中产阶级。
华高莱斯国际地产有限公司策划总监、养老地产研究中心主任郝荣福认为，养老地产“富人化”现象，与国家对于养老行业政策支持不够、金融保险相关体系不健全有很大关系。“如果政策上还是不给养老以土地和税收上的倾斜的话，那市场肯定还是以高端养老产品为主流。”
此外，不同于医院，养老机构的医疗纠纷更难处理，这对企业来讲是一个相当大的负担。房企从防范自身风险角度，自然会选择身体比较健康、经济实力相对较强的老人为客户。
这类“健康且经济实力相对较强”的老人，只是老龄群体的极小部分。
除了挑人，养老地产也挑地亢作为中高端养老消费，养老地产适合分布在一线城市和省会城市。李亚男认为，京、沪、穗、深将是市场化养老的突破前沿。因为一线城市老人身家丰厚，视野见识广，家中多为独生子女，小孩去国外的比例很大，空巢老人比例大。而他接触的一个江苏南通的项目目前却做不下去，因为那是个相对封闭的小城市，需求量少。
“入水”原动力
养老地产的成本高是公认的，在整个产业链中涉及成本的因素划分为三个大类：第一是土地成本，第二是建安成本，第三是运营成本，前两项是“费钱”大户。
虽然做养老项目，地方政府或多或少会给一点土地供应的优惠，但“大政策”上，基本只照顾非营利性养老机构，比如，划拔或协议出让的“免费”土地只有非营利性的养老机构才可享用。同样，非营利性质的养老院可以享受每张床位1-1.5万元的补贴。但项目一旦销售，就会被认为是“暴利”的房地产领域，无法给予支持。
建安成本高是开发企业逃不掉的。养老地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%，并且在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备。北京太阳城仅前期投入就达到8亿元以上，长沙康乃馨国际老年生活示范城的一期，仅在医院、老年呵护中心以及园林景观上，就投入了2亿元。
如此说来，养老地产并不是合算的买卖，不敢拿“利润”做赌局的地产商们，为何还要竞相往“水里跳”？
“取地、避险、增收”，众多业内人士总结出了地产商们的“原生动力”。
“现在很少有开发商在城区内开发养老地产项目，大多选择在城市近郊、远郊。而在郊区能拿地不外乎三种主题，养老、旅游和产业。你如果不以养老为切入口，很可能拿不到土地，连开发的机会都没有。”郝荣福说道。
此外，由于并无养老性质土地，大部分企业都要走招拍挂拿其他用地开发，但若以养老主题，会容易拿到相对便宜的土地。
“取地”的目标在几年前被部分房企用得十分“”，那时的“养老”只是一件“透明的外衣”，象征性掩盖着大规模的圈地卖房。
“但这一两年开始，养老得到了国家政策的逐步支持，而随着众多品质房企的进入，养老从借口逐渐变为了真实，养老地产变为了真养老项目，无论是开发商、投资商还是地方政府，变得越来越规范化。”博志成研究院副总经理王瑞臣说，“区别真养老和假养老，最简单的办法就是看你是否持有物业，如果一点没有就卖完了，就是典型的假养老。”
除了“取地”，“避险”人养老的企业更多是基于未来战略发展策略的考量上。
“养老产业属于持有型发展物业，对于集团型大企业来讲，是扛房地产周期波动的稳健行业。在当前市场环境下，单一的产品线发展对于企业风险最大。而拓宽产品线，可以增强企业抗风险能力，并目也为未来做技术和产品储备。”王瑞臣说，“并且，在当前销售艰难的情况下，创新性开发也为企业找到一个很好的市场突破口，成为新的销售方向。”
另外，也有一些企业瞄准养老地产附着的产业链，养老地产真正的利润增长点，恰恰潜伏在“养老”整条产业链之中。正如郝荣福所说：“现在开发商所做的，只是养老产业链上的一个养老地产的单一环节，是养老住宅的提供者，还到不了养老服务的供给者。”
就实质来说，养老产业中的地产并不是盈利的载体，而后期运营服务才是企业持续追求的利润点。但由于前期投入量大，资金回收期较长，就当前的实际情况来看，“养老”是不挣钱，或是回钱慢的。“地产”还是挣钱的大头。
养老地产项目范文第5篇
关键词：养老地产；困境；对策
中图分类号：F840 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）09-0080-02
养老地产是用以养老的地产，是养老服务业和老年房地产业这两个第三产业的结合，具体包括适宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、养老公寓等项目的开发和经营的过程。
一、中国养老地产现状
随着中国人口老龄化的不断加剧和房地产市场调控政策趋紧，近年来，越来越多的房地产开发商开始进入养老地产领域。目前，中国的养老地产市场格局基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立之势，三类企业投资额已超过千亿元。
据中国指数研究院2011年的研究报告统计，超过20%品牌房企进驻养老地产。万科、绿城、保利等企业均抛出了养老地产发展计划。万科养老产品线基本成型，绿城集团旗下的养老地产项目绿城蓝庭，也已向市场推出了70年产权的颐养公寓。泰康人寿、新华保险、中国太平、中国人寿等多家寿险公司也纷纷布局养老地产市场，全面展开养老地产的投资和运营。据统计，截至2012年底，“保险系”企业在养老地产领域的投资已超500亿元。另一投资主力“央企系”，在2013年4月、5月份，中国石化和中国水电在四川、重庆两个养老地产项目投资额已达到160亿元人民币。
二、国内外典型案例
（一）美国太阳城
美国太阳城是美国较大的老年社区之一。整个社区包括“太阳城中心”、“国王之殿”、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯顿花园”以及“自由广潮”六大居住社区。每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。
（二）日本港北新城
日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，赋予了老年人更多生活层面的可能性。港北新城把老少户住宅（二代居）、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中，方便子女照顾。
（三）美国The Terraces
The Terraces是亚利桑那州唯一一个满足了900多项护理标准的社区。“陪护”是其最主要的亮点。这里的护士都是最高级别的注册护士，属于“保障型”老年住区。入住率达到82%，每月约有四户需要更高级别的护理从而升级到更高级别的公寓。养老地产发展需重视标准化。
（四）上海亲和源
作为养老地产，上海亲和源走的是高端路线。如今，这个融居家养老和机构养老为一体的养老模式，从园区设计、收费模式再到运营管理，都已成为国内养老地产运营方面的研究范本。
从商业模式上来看其营收渠道很简单，主要是会员卡费和年费。亲和源的会员卡分为A、B卡两种，各占总量的50%。A卡不记名，可继承，可转让，有效期与房屋土地的使用年限相同。B卡是记名卡，不可转让，有效期为十五年。如果老人在亲和源没有住满十五年，剩余年份的费用将按原价折算退还给家属，如果居住期超过十五年，超过的部分免费。
三、养老地产面临的困难和问题
许多企业在运作养老地产项目时，普遍遇到了较大的瓶颈和障碍。其中，土地高成本、政策不明朗、回收周期长等，成了诸多“拦路虎”。
（一）政府审批复杂艰难
目前政府没有专门对养老地产项目审批的相关依据，现在这类项目都以房地产项目为审批标准，而按照这个标准，就要求开发商必须规划配备足够的车位。专门用来养老的房子，一般情况下单套面积都不大，但是数量却很多，如果按照相关要求，开发商就要付出很大的资金修建停车位，可是老年人在这种情况下都不用车，这不仅是各种资源的浪费，也加大了开发商的资金压力，但在目前还没有专门针对养老地产报建规定的情况下，开发商也显得很无奈。
（二）养老地产运营盈利模式不够成熟
在运营模式上，养老地产除了房子设计更适合老人，更依赖服务和配套设施，不仅要有医疗、交通等配套设施，还要有精神上的配套设施。目前养老地产的盈利主要是依靠国外运营服务机构在操作，真正成功的较少，目前国内养老地产领域开发模式多数为配建模式。选择配建模式的开发商，往往最看重的是项目销量及资金周转效率，一定程度上忽视了养老服务及运营质量，养老需求难以保证。
（三）养老地产融资难，前期资金压力大
由于需要配套养老设施，在医疗、家政、护理等方面提供服务，导致了养老地产前期投入高，而以出售服务为目的的项目，资金回笼速度更慢、周期更长，对运营企业资金压力更大，融资难度也更明显。
（四）养老地产后期服务复杂，专业护理人员缺乏
养老产业是一个很庞大的产业链，涉及老年护理服务和设施行业、旅游、金融等领域。仅护理方面，目前国内护理人员存在极大缺口，按平均每3位老人需要1个护理员推算，保守估计需要养老护理人员超千万，而国内现有养老护理员仅数十万人，在这种情况下，一般的养老地产项目想找专业人才就显得很难。
四、对策与建议
养老是时下关注最高的话题之一，养老产业也是朝阳产业，无论政府还是企业都在“摸着石头过河”，政府支持这个行业是明确的，企业在最初阶段难免会遇到很多问题，只要各方面加强沟通，相信问题会得以解决。
（一）政府出台相关政策细则，指导发展方向
政府相关部门尽快研究出台针对养老产业发展的相关执行政策细则，以便加快养老项目的建设。政府可以在土地出让金或者税费方面进行优惠让利。用地可考虑类似于保障性住房用地的做法定向供应，降低福利养老建设成本。
（二）规划设计先易后难，缓解前期压力
在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等。
（三）吸引社会资本，拓展融资渠道
要加快发展养老地产，也需要吸引社会资本。通常解决的途径是吸引基金、信托和投行等金融机构进入。最近新增的通过在股权交易中心挂牌的方式募资的盛泉养老，将有望为养老产业资本化发展探路。
（四）企业配合当地政府规划，争取政府支持
通过配合当地政府的养老发展规划，在土地价格评估方面获得优惠或者争取地方财政、专项补助资金支持。主要是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金、银行贷款利率优惠等。
（五）借鉴国外成熟经验，提升运营服务能力
“国内房企开发+引进国外运营服务机构”成为大多数房企阶段性的尝试与选择。国内开发企业可以学习其经验，在操作过程中一旦成熟就会独立尝试，从而推动公司内部对于养老地产运营、服务相关方面逐渐走向成熟。以培育运营服务能力为核心的，积极引入成熟的养老理念、运营体系、护理标准，培育本土化专业团队。
五、养老地产发展预测与展望
养老地产是时下最热门的产业之一，但同时也是最复杂的产业，养老地产的发展过程是一个社会体系和社会价值的认定过程，其运营模式还有待进一步挖掘。养老地产具有其特殊性，它与社会保障体系必须紧密结合。其市场发展前景也是很广阔的。路漫漫其修远兮，需要企业和政府的努力和配合，才能使中国老年人真正享受老有所养，老有所乐。
参考文献：
[1] 王忠.养老地产商业模式解构[J].现代物业（上旬刊），2011，（2）.
[2] 张冬冬.养老地产开发运营“惑之五部曲”[J].城市开发，2012，（2）.
[3] 于浩波.对养老地产的实践[J].城市住宅，2012，（1）.
