预售资金监管
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预售资金监管范文第1篇
中图分类号：F2
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）14-0015-02
2012年8月，一条住建部正在研究“取消商品房预售制”的消息在网上盛传，一场关于商品房预售制存废的争论在网络上愈演愈烈，我国商品房预售制度再掀存废之争。
笔者认为，在房地产建设资金紧缺的情况下，取消商品房预售制度是不明智的，预售制度应完善而非废除。商品房预售资金的收取和使用是商品房预售的重要环节，预售资金是预售制度设立的最重要基础和存在的最基本条件，故预售资金监管问题是整个预售制度需要解决的最主要问题。本文以商品房预售制度再掀存废之争为切入点，深入研究我国的商品房预售资金监管现状、我国香港地区及美国商品房预售资金监管模式对我国的启示，并为完善我国商品房预售资金监管模式提出构想。
1 我国商品房预售资金监管模式现状分析
商品房预售制度在我国发展的二十几年来，实践中已经形成了政府监管模式、银行监管模式、银行监管加监理公司监管模式、担保公司加银行监管模式等几种监管模式。
1.1 政府监管模式——以广州市为例
政府监管模式即以房地产交易管理部门作为监管机构进行预售资金监管的模式。广州采用此种监管模式，具体监管模式是：由销售预售房的开发商、资金监管小组和为预售资金设有独立账户的银行等三方签订有关监管预售资金协议书，以明确各方所享有的权利和承担的职责。开发商预售商品房所得的款项要全部存入该独立账户，开发商对于预售资金的每项支出都要接受国土房管局和银行的监控。
政府监管模式中因政府具有行政权力而对开发商具有一定的行政约束力，但政府监管部门在监管过程中可能利用行政权力干预项目建设的正常运作，并可能引起寻租和腐败；政府监管部门缺乏专业的监管队伍，使监管在多数情况下流于形式；另外政府部门难以落实因监管不当而产生的监管责任等。
1.2 商业银行监管模式——以南京市为例
所谓的商业银行进行监管的模式，事实上是由开发企业委托商业银行进行监管。南京市2008年制定实施的《南京市商品房预售款监管办法》第五条明确规定了此种监管模式。
银行作为金融机构，对商品房预售资金进行监管具有专业优势，可优化监管环节，提高监管效率；同时监管主体与行政主体分离，可有效避免行政权力对房地产市场的过分干预和权力寻租，又可避免政府因监管不力承担经济赔偿责任。然而银行监管模式有其固有的缺陷：商业银行不具有监管的公正中立性。开发商通常选择与其长期业务往来的商业银行合作，银行势必会为利益而放宽监管环境；商业银行缺乏对工程进度和质量进行监督的专业人员；银行与开发商签订的监管协议缺乏规范性和约束力。因此，银行监管模式并非最佳监管模式选择。
1.3 银行监管加监理公司监管模式——以重庆市为例
此种监管模式是以工程监理机构和银行共同作为监管主体，并共同与房地产开发商签订三方预售资金监管协议。重庆市采用这种监管模式，预售款由预售人委托设立预售款专用账户的商业银行代为收取，代收预售款的商业银行有监督预售款的义务。预售款专款专用，由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实施进度，书面通知代收预售款的银行向预售人划款。未经工程监理机构书面通知，代收预售款的银行不得直接向预售人划款。
监理公司对工程的进展有准确、专业的了解与判断，这就不需要再雇佣专业人士或者委托专业机构进行审核，节省了一部分监管成本。但实践中也存在不足之处：监理公司大多是开发商通过招标确定的，受雇于也受制于开发商，其中立公正的地位难以保障；监理公司的风险抵抗能力和责任承担能力不足。
银行加监理公司监管预售资金，综合了银行监管与监理公司监管的优势，但其共同缺陷，使此种监管模式仍有制度弱点。
1.4 银行监管加担保公司监管模式——以济南市为例
此种监管模式是银行与担保公司作为共同监管主体，与开发商签订三方协议明确三方的权利、义务和责任对预售资金进行监管。济南于2005年在全国首次引入银行监管加担保公司监管模式。商品房预售资金的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施。引入担保公司作为监管主体，有其特有的优势：担保公司的担保责任与开发商违约使用预售资金之间的利益对抗使得担保公司的监管更具有力度，从而减小了购房者的风险；担保公司一般是房屋置业担保公司，此种专业的担保公司配备了建筑、金融、经济知识的专业人员，不须外聘专业人员就可以对工程的施工进度和预售款的流向进行有效评估，减少了监管成本。但担保公司与监理公司类似，受雇于同时也受制于开发商，责任承担能力弱等也会在一定程度上损害购房人的利益。
2 我国香港地区及国外商品房预售资金监管模式对我国的启示
2.1 香港地区律师行监管模式
香港对预售款和定金的监管程度非常严格，采用律师行监管模式。开发商与购房人签订房屋买卖合同时，购房人可支付全款或10%至30%的定金，这些款项交给开发商的代表律师行代为托管而非交给开发商。律师行必须在银行开立独立账户存入款项而不可与自身账户或其他账户混淆，更不可未经批准擅自调动或使用该款项。
笔者认为，香港的商品房预售资金律师行监管模式可以有效防止开发商滥用预售资金，保障购房人的合法权利的同时也维护了为购房人提供贷款的银行的合法权益。但目前来看，我国大陆地区律师行业发展不够健全，律师专业水平有待提高，行业队伍有待壮大，仅可在一定程度上借鉴香港的律师行监管制度。但未来我国大陆律师行业发展成熟后，该种监管模式不失为一种较佳选择。
2.2 美国商品房公证托管制度
美国的商品房预售制度发展到今天已经有五十多年的历史。公证托管制度是不动产交易的保障制度。公证托管制度是指通过中立第三方暂时托管价款、契据、文件各项单据、检查报告，计算当事人所应付的各项税款、保险费。有时也会按照要求完成所有权调查、他项权清查等任务，待契约所应当完成的各项条件达成后，将价款与契据分别交给买卖双方的一项不动产交易办法。
在美国，根据法律规定，房屋竣工之前，开发商不可与购房人签订正式的房屋买卖合同，而是签订意向书性质的“商品房预定协议书”。协议书中规定有意购房者先向开发商支付一定数额的定金，而这个定金不能直接交由开发商保存或变相保存，必须要交中立的第三方存放，该第三方必须是依法取得执照的律师事务所、房地产经纪人、保险公司或者其账户正支付提供担保的机构。开发商预售房屋时，预售量达到一半以上才能拿到银行贷款，正式开始工程建设，而房屋竣工完成交付后，开发商才能取得购房人交付的预售资金。
笔者认为，美国的公证托管制度从根本上断开了开发商与预售资金的接触，从而断绝了开发商对预售资金滥用的可能性，这对我国借鉴美国建立商品房预售资金中立第三方托管制度有一定的启发意义。但目前来看，我国房地产开发资金需求量大，开发周期长，房地产商自有资金短缺，因而预售资金成为开发商短期内融资并加快资金回笼，提高资本利用率的主要方式。因此目前实现美国式的公证托管制度仍不符合房地产市场的现状。但可考虑在经济发展到一定水平时采用此种公证托管制度。
3 完善我国商品房预售资金监管模式的思考
3.1 完善商品房预售资金监管的相关立法
如上所述，我国现有的几种商品房预售资金监管模式各有利弊，发达国家和地区的监管模式对我国有一定的借鉴意义，但是建立一套完备的预售资金监管模式仍需要从我国自身的国情和市场经济发展程度出发。立法是制度建设的根基，我国商品房预售资金监管制度存在的诸多问题中，缺乏全国性统一立法是最根本的。同时，法律位阶和效力问题也应受到足够重视。笔者在分析我国相关立法现状和总结借鉴国外相关制度的基础上提出以下立法构想：首先，制定和完善相关法律。应在现有的《城市房地产管理法》中明确并具体规定商品房预售资金监管制度。且可以考虑以立法的形式具体规定对商品房预售资金的全程监管，在具体监管流程中重点监管预售资金的存入与取出环节。其次，制定相关行政法规。由国务院按照有关法律的规定制定相关的行政法规，在全国范围内统一具体监管办法，提高预售资金监管的法律法规效力位阶。最后，完善部门规章和地方性立法。《城市收费预售管理办法》专门以章节的形式具体规定预售资金的监管办法，避免授权不当的立法乱象，并提高商品房预售资金监管的法律效力。地方性立法应在上位法基础上，结合地方的实际，具体规定并细化监管办法，但不得与全国性的统一立法相违背。
3.2 确立政府监督下的双层监管主体
通过对国内监管主体的考察和评价，我们发现单一主体的监管无法达到全面而高效的监管效果，而现有的多主体监管模式也问题百出。结合发达国家和地区的先进经验，笔者认为，商品房预售资金监管主体应当同时具备以下几个条件：
（1）监管主体应具有中立公正性。监管主体应不牵涉任何利益，以中立客观的第三人身份对预售资金进行监管。这样才能防止监管主体因与开发商有利益牵连而放宽监管环境，公正地维护购房人的合法权益。我国可以尝试由相关行业协会通过随机遴选来确定监理公司、担保公司。
（2）监管主体应具有专业的工程监管能力和金融知识水平。项目工程的监管是预售资金监管的关键环节，要求监管主体具备专业的评估知识和执行能力，监管过程中应当有懂得建筑知识的监管主体（房地产方面的担保公司一般都配备专业人才），还应当有精通金融知识并且能有效控制和监督资金流入的主体（银行无疑在这一点上是最佳选择）。精通建筑知识的主体通过准确把握工程的进度才能有效调动预售金拨付以防止开发商违规挪用和抽逃资金，保证预售金如实运用到工程建设中去。
（3）监管主体应具有一定的抗风险能力和责任承担能力。根据权责相统一的法律原则，当监管主体因监管不当给购房者造成损失时，应当承担相应的损害赔偿责任。这就要求监管主体拥有独立充分的资金，以提高自身抗风险能力和责任承担能力。目前我国的监理公司、担保公司的资金与房地产开发项目资金相比九牛一毛，因此可以考虑要求准入企业联合对预售资金进行监管，增加监管主体的抗风险能力和赔付能力。另外，为提高监管主体的抗风险能力和赔付能力，可以考虑将其监管项目纳入保险体系。
（4）监管主体应具有权威性和约束力。监管主体掌握一定的公权力，可以对被监管主体实施强制力并对其他监管主体统筹协调并督查其他监管主体的监管行为。此时，政府部门中的房地产主管部门无疑是最佳选择。房地产主管部门不干涉其他监管主体的日常监管，并对其日常监管进行定期或不定期的督查，当被监管对象有滥用预售资金行为或者其他监管主体与被监管对象串通挪用被监管资金时，房地产主管部门可以发挥其行政权力的作用，对其进行强制监管。
通过对监管主体应具备的条件的分析，我们应采用多元监管主体对预售资金进行监管。笔者认为，可以将监管主体纵向划分为两层，进行双层监管，即由银行、监理公司、担保公司等监管主体相互配合进行基本监管，政府部门在此基础上对被监管主体和基本监管主体进行监管。这样基本监管主体在日常监管中可以保证预售资金监管的质量和效率，当其监管不力时，政府部门的介入可以强化监管的力度。
3.3 明确监管法律责任
我国没有相关的法律法规来明确监管主体的法律责任，有权无责必然会造成监管懈怠的后果，因此，我们需要明确监管主体的法律责任问题。监管主体因自身工作失误或其他错误、疏忽造成资金错误拨付的，应当承担赔偿损失的民事责任；违反法律或者监管协议的约定擅自使用骗取预售资金造成房地产开发商损失的，应当首先承担民事赔偿责任，情节严重的还应承担行政责任；监管主体与开发商恶意串通造成资金的错误使用而损害购房者利益的，监管主体与开发商应承担连带的民事赔偿责任，同时监管主体也应承担相应的行政责任，情节严重造成严重后果的，还应承担相应的刑事责任。具体的责任承担应有相应的法律法规作出明确的规定。
参考文献
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预售资金监管范文第2篇
在楼市捂盘惜售，期房房价高企等背景下，目前京城二手房市场受到广泛关注，为什么要进行资金监管？这会对市场造成怎样的影响?资金监管是否能真正管好资金?继《楼市》98期对京城二手商品房出入迷局进行深入调查后，本期《楼市》特邀北京房地产中介行业协会副会长周宗楚，中大恒基房地产经纪有限公司董事长刘益良、链家房地产经纪有限公司总经理左晖、我爱我家控股公司签约中心总监王秀娟深入探讨资金监管政策下二手商品房的交易管理。
为何监管?
刘益良：杜绝吃差价行为
资金监管是二手房“网签”的一个重要流程，所以，6月15日起强制执行的资金监管是北京二手房市场适应“网签”的前提条件，这有利于市场的公开透明，也有利于政府部门对二手房市场各项指数的监控，规范整个二手房交易市场。资金监管也在很大程度上避免中介机构的违规操作，从根本上杜绝吃差价等恶劣事件的发生。而对于普通百姓来说，这些管理规定的出台，可以让他们更加放心地购买二手房，他们与中介机构的合作也能得到更好的保障。
自资金监管执行以来，依然有不法中介利用买卖双方不熟悉资金监管政策而钻空子。不少不法中介暗示买房人不要把首付或者全款全部存入资金监管账户，留出一部分存入中介账户，而中介公司将这部分钱款提出去炒股或者挪为他用，这种情况已经引起有关部门的重视，所以，买卖双方一定要熟知资金监管的意义和流程，避免自己的利益遭受损失。
周宗楚：防止中介公司截留资金
引起监管部门出重拳的原因是前段时间国内市场上出现的多起违规事件。资金监管政策主要是为了避免市场上出现的中介企业通过截流资金用于扩充门店，或作周转资金，或转投其他行业进一步获利，导致更多涉及金额更大的中介挪用、卷走资金的事件的发生。挪用资金的中介企一旦资金链断裂，后果不堪设想，如果不实行资金监管，将有可能导致更多类似恶意事件发生。此次央行参与政策的制定与实施，就是要把资金监管的账户明确下来，向市场表明账户的安全性。
监管影响几多?
左晖：有助于平稳房价
当房价是处于上涨的大趋势下，市场操作规范的程度越低，其对价格推波助澜的作用就越大。从当前北京的房地产经纪行业来看，市场操作还不是很规范，交易信息的透明度很低，“暗箱操作”“乱吃差价”等现象也比较严重，从而在一定程度上抬高了楼市的价格，并以此获利。北京实施存量房交易资金监管之后，对于抑制房产的投机行为以及规范市场操作行为会起到相对明显的作用，这在一定程度上可以剔除由于市场不规范导致房价非正常上涨的空间，从而有助于平抑房价。
周宗楚：有利于交易资金的安全
从交易程序可以看出，以后经纪公司将不能再经手交易结算资金，交易资金也就没有任何沉淀在经纪公司自有账户的可能。因此，资金监管实施后，曾经屡见不鲜的经纪公司挪用客户资金进行扩张、或者用于其他投资的行为都将不复存在，一些靠客户交易资金进行现金周转的经纪公司很有可能陷入窘境，甚至会出现一些资金实力较弱的中小公司难以生存的现象。而此政策也将遏制诸如“天津汇众事件”等“卷款逃跑”的恶性事件，交易资金将得到最为有效的保证。
刘益良：利于促进二手房交易
对于传统的中介公司来说，它的职能不仅是提供广阔的二手房信息平台，促进交易，协助办理贷款、过户。它还将承载买卖双方的信任，以钱款保管方的角色出现。而现在，中介公司将不再具有这样的职能，职能的减少意味着因这个职能所产生的纠纷，投诉会减少，有利于重新树立中介机构的形象，改变消费者对中介公司以往的偏见，有利于促进二手房交易。
由于买卖双方对彼此缺乏了解和信任，所以一般不会进行“自行划转”，尤其是对于贷款或者需要解抵押的二手房交易来说更是如此。因为实行资金监管会延长房主拿到全部房款的时间，所以房主不同意签署《北京市存量房交易结算资金划转协议》，依旧按照旧的交易流程将房款打入中介公司的“非资金监管专用账户”。但6月15日以后，预计有超过7成的二手房交易会进行资金监管，尽管交易周期会拉长一个月左右，但是考虑到自己几十万，上百万的房款安全，买方还是会选择资金监管．而卖方此时更多的也有无奈了。
王秀娟：市场反应平稳
买方利益因此得到了最大的保障，因为现在的交易方式是把钱放在银行，银行承担一个“保险箱”的作用。
6月15号的政策实行，我觉得市场的反应还是比较平稳的。因为政策早在今年的4月份就已经进行了宣传，当时的政策规定“在2007年4月15日之前已签订存量房买卖合同的可按原规定办理转移登记手续，但双方当事人应在2007年6月15日前申请办理，逾期未申办的，按本暂行规定执行。”据了解，在4月份政策宣传的时候就已经有人开始使用资金监管的方式来进行二手房交易，资金监管已经给市场操作预留了两个月的缓冲时间，大部分人还是有心理准备。
资金监管难在哪里?
左晖：资金监管流程有待完善
以全付款为例，资金监管的基本流程为：买卖双方签订《北京市存量房交易结算资金划转协议》后到银行将房款存入“专用账户”，领取存款凭证。然后到保证机构(包括经纪公司下同)领取资金托管凭证并到房地局办理产权转移手续。等到买方取得新产权证，卖方取得办结单之后，卖方再到保证机构，领交易资金支取凭证，然后到银行进行交易资金划转。
从此流程可以看出，整个资金监管过程需往来穿梭于银行、保证机构、房地局之间，手续烦琐，另外需要交涉的不同性质的部门和人员非常多，一个环节不当就会影响整个流程。如果“三部门”之间有一个可供操作的封闭式互联网平台，一切都将变得极为简单：买卖双方签订《北京市存量房交易结算资金划转协议》然后到银行，将房款存入“专用账户”。银行分别发指令给经纪公司(通知买卖双方可办理产权过户)和房地局(只需审核买卖双方办理产权登记的房产是否在指令库内)。买卖双方直接到房地局办理过户。过户完毕，房地局发出指令给银行，银行直接将交易资金转划到卖方账户。
由此可见，如果有一个封闭式的互联网平台供“三部门”操作，不但流程简单得多，整个过程的人员摩擦等问题也几乎不存在，因此，互联网平台是整个资金监管流程优化的关键所在。当然，资金监管还在试行阶段，一切都有待完善，并且随着买卖双方的逐渐认可，操作将变得更加顺畅。
周宗楚：买卖双方观念需调整
资金监管的出台，目的是根治中介公司挪用资金的弊端，保障买卖双方的权益。而面对新的合同、新的签约方式、新的房款结算方式，规范政策的直接受益对象――业主和购房者，也要重新适应新的市场环境，他们需要一个学习和适应的过程。
在实际操作过程中，也许买卖双方考虑到手续办理的时间比较长，而且手续烦琐，会对资金监管方式产生抵触心理。其实，他们都对政策存在一些误解，比如，部分卖方急于拿到交易资金，要求交纳契税或取得转移登记受理单即划转交易资金，但实际上这对于买方是不公平的，转移登记办理过程中仍存在风险。因此资金监管强调转移登记办结后划转交易结算资金即为保证交易资金安全，同时也要保证房屋权属安全；再如，由于划转流程规定买方领取产权证、卖方领取办结单，部分消费者误解为买卖双方同时到场才能办理双方的领件手续。实际只要权属部门通知买方可以领取房产证时，卖方即可领取办结单，无须双方同时到场，这就杜绝了因为买方延迟领证而耽误卖方领取办结单的情况发生，即卖方不再受制于买方的个人行为。
对于今后如何扩大政策的执行面，主要在于两个方向的推进：其一是积极进行政策的推广与宣传，各个中介公司要积极宣传，媒体也需要积极宣传此政策的意义，以获取市场上的更多认可。另外是继续对流程进行优化疏理，如进一步与银行系统沟通，解决存取款问题，加快交易信息处理计算机平台的建设．逐步加快产权办理的进度等。
王秀娟：避免办完完税凭证后的风险
资金监管实施前，卖方急于得到房款，要求做完完税凭证就进行资金划转，而买方一旦是贷款购房(当前二手房市场贷款购房约占一半比重)，这时候贷款还没有下放，就需要另行拆借或由保证机构垫资，虽然很麻烦风险也很大，但基于卖方市场的强势，也只好妥协。
预售资金监管范文第3篇
关键词：气力垃圾输送生态城
中图分类号：S891+.5 文献标识码：A 文章编号：
1 工程背景概述
中新天津生态城南部片区生活垃圾收集运输系统是一种全封闭式自动垃圾收运系统，避免了垃圾收运过程中人与垃圾的直接接触，改善了环卫工人的工作环境，克服了传统垃圾收集方式带来的臭气、蚊蝇、鼠害等二次污染，给人们的居住创造了更好的环境。其技术始创于1961年，至今，已有40多年的应用经验，在瑞典、韩国、美国、日本、德国、丹麦、新加坡、香港等30多个国家与地区,安装运行达数百套。
中新天津生态城是中国与新加坡两国政府共同建设的生态宜居示范新城，生态城南部片区生活垃圾收集运输系统作为主要的市政配套项目之一和试点工程具有非常积极的意义，建成后将成为世界范围内规模最大的生活垃圾收集运输系统。
2 生态城南部片区生活垃圾收集运输工程介绍
2.1 工艺控制流程
生态城南部片区收集系统的工作流程为：垃圾经过由设置在街道、住宅小区和每个楼层等处垃圾分类投放口进入储存节，当储存节中的垃圾到达指定容积后，传感器向中央控制室发送信号，中央控制室发出指示启动抽风机，在埋地输送管道内制造负气压，达到设定压力后，投放口处进气阀开启，完成排放所有储存节内的垃圾，阀门随即关闭。整个收集过程中，同一时间内只有一个排放阀打开，顺序排放各个垃圾竖槽和室外投放口内的垃圾。
垃圾在强大负压气流驱动下，以约70 公里/小时的速率被输送到垃圾收集站，通过切换阀把干和湿垃圾送到各自的气固分离器分离，然后进入垃圾压实机，进行压实后被推进到密封的垃圾集装箱内，集装箱载满后，由卡车外运处理。分离出的气体经过除尘除臭处理后达标排放。
2.2 该工程中自控专业的实施特点
生活垃圾收集运输工程作为市政配套项目，其进度与计划与中新生态城开发建设进度相一致，采取分期建设、分阶段实施的方式，共包括五套子系统，各子系统设一座中央收集站，系统成树状结构分布，分别由中央收集站、公共管网、物业管网、投放部分四部分组成。
以南部片区生活垃圾收集运输系统2#系统为例，整个系统包括工艺控制系统和压缩空气控制系统两部分，通过设在2#中央收集站内的中央控制室中的可编程逻辑控制器（PLC）及计算机系统进行整个2#系统的监控。
在2#中央垃圾收集站内的仪表及电气电缆采取桥架、线槽以及穿电线导管架空敷设。Ф8压缩气管敷设在桥架上，Ф16压缩气管敷设在线槽内。
与2#垃圾收集站对接的公共管网及物业管网的控制通信电缆及Ф16压缩气管都穿在Ф65或Ф90的PE导管埋地敷设。
2.3 工程实施过程中出现的问题
南部片区生活垃圾收集运输工程中各子系统中的中央收集站建设时间不统一，其子系统下的物业网项目具有数量多、规模小、施工及投用进度不统一等特点。
各物业网气力垃圾管线因其所处地块的开发进度的不同，不能立即与整个系统实现联通，更不能及时投用，导致设备长时间闲置，部分已安装自控设备和线缆出现质量问题、被盗等问题，影响整个系统投用后的安全性和可靠。
出于中新生态城物业网气力垃管线设计及施工的现实情况、以及物业网气力垃圾管线上设备线缆本身质量和安全等方面情况考虑，按照物业网气力垃圾管线所处地块的不同情况，制定不同的穿线、接线及自控设备安装方案，明确该物业网气力垃圾管线工程穿线、接线及自控设备安装时间点和安装顺序，对于整个项目建设至关重要。
3 建议
3.1关于物业网气力垃圾管线工程穿线、接线及自控设备安装的建议
3.1.1 中央收集站已建成的情况下
a） 地块整体开发，并且垃圾物业气力垃圾管线直接与公网联通，建议此类物业地块的穿线、接线及自控设备安装等工作在管线施工和投放口安装完成后立即进行。
例如：14a整个地块，直接与公网联通，该物业地块的穿线、接线及自控设备安装等工作在管线施工和投放口安装完成后可立即进行。
b） 地块分期开发，物业网气力垃圾管线不直接与公网联通，不建议此类物业地块的穿线、接线及自控设备安装等工作在管线施工和投放口安装完成后立即进行，可在该物业网气力垃圾管线工程与公网实现联通后进行。
例如：45b地块由北向南开发，不与公共网络直接连通，所以不建议进行穿线、接线及自控设备安装等工作，可在整个地块完成开发后进行。
c） 地块分期开发，但该垃圾物业气力垃圾管线与公网直接连通，建议此类物业地块的穿线、接线及自控设备安装等工作在管线施工和投放口安装完成后立即进行。
例如：34c地块已和公共管网对接，但该地块尚未全部开发，所以通讯线缆末端传至中继器，中继器后端至下一期，穿线、接线归入后期施工单位工程内。
3.2中央收集站未建成的情况下:
不建议进行穿线、接线及自控设备安装等工作，在中央收集站建成且与公网连通后参照以上中央收集站建成的情况进行。
3.3关于物业网气力垃圾管线工程通信线缆与空气管敷设的建议
3.3.1 物业网气力垃圾管线施工时，应在PE管中预留牵引线，方便穿线。
3.3.2 穿线前应为PE导管进行清洁处理。
3.3.3 通讯线缆与空气管敷设后应对PE套管进行封堵处理。
3.3.4 在设计和施工接线阶段，应尽量减少断点数量，通讯线缆的断点要求仅出现在控制箱、中继器等位置。
3.3.5 外力破坏或冬季空气管冻裂等情况导致水进入PE导管，建议采取铺设警示带等措施.
3.3.6 进行管线施工前，必须进行技术交底，按图施工，遇到问题，必须与现场技术指导工程师现场协商解决。
3.3.7 对于从投从放口或井室的进出的线缆，应做明显进线和出线标识。
3.4 关于物业网气力垃圾管线工程室外投放口控制箱安装的建议
3.4.1 控制箱建议在穿线工作完毕后进行安装。
3.4.2 控制箱安装完毕后，应对室外投放口控制箱和接线箱安装所处箱体盖板进行密封处理，波纹软管穿线孔也应进行密封处理。
3.4.3 进入投放口、进气口的LW线缆或KVV控制线穿出穿线孔长度应预留足够长度（至少1米），以满足该线缆接投放口或进气口控制箱等设备预留要求；
3.4.4 进入投放口、进气口的气路管线出穿线孔长度应预留足够长度（至少1米），以满足该气路连接投放口或进气口控制箱等设备时的长度要求；
预售资金监管范文第4篇
为支持我国陆上特定地区石油（天然气）的勘探开发，经国务院批准，现将“十三五”期间在我国陆上特定地区开采石油（天然气）进口物资税收政策通知如下：
一、本通知所指陆上特定地区为：我国领土内的沙漠、戈壁荒漠（详见附件1）和中外合作开采（指勘探和开发，下同）经国家批准的陆上石油（天然气）中标区块（对外谈判的合作区块视同中标区块）。
二、自2016年1月1日至2020年12月31日，在我国领土内的沙漠、戈壁荒漠（详见附件1）进行石油（天然气）开采作业的自营项目，进口国内不能生产或性能不能满足要求，并直接用于开采作业的设备、仪器、零附件、专用工具（详见附件2管理规定的附1《开采陆上特定地区石油（天然气）免税进口物资清单》，以下简称《免税物资清单》），在规定的免税进口额度内，免征进口关税；在经国家批准的陆上石油（天然气）中标区块内进行石油（天然气）开采作业的中外合作项目，进口国内不能生产或性能不能满足要求，并直接用于开采作业的《免税物资清单》所列范围内的物资，在规定的免税进口额度内，免征进口关税和进口环节增值税。
三、符合本通知规定的开采项目项下免税进口的物资实行《免税物资清单》与年度免税进口额度相结合的管理方式（管理规定见附件2）。
四、符合本通知规定的开采项目项下暂时进口《免税物资清单》所列的物资，准予免税。进口时海关按暂时进口货物办理手续。超出海关规定的暂时进口时限仍需继续使用的，经海关审核确认可予延期。在暂时进口（包括延期）期限内准予按本通知第二条规定免税。暂时进口物资不纳入免税进口额度管理。
五、符合本通知规定的沙漠、戈壁荒漠自营项目项下租赁进口《免税物资清单》所列的物资准予免征进口关税，符合本通知规定的中外合作项目项下租赁进口《免税物资清单》所列的物资准予免征进口关税和进口环节增值税，上述进口物资均纳入免税进口额度统一管理。租赁进口《免税物资清单》以外的物资应按有关规定照章征税。
附件：
1.享受特定地区政策的地域范围
2.关于在我国陆上特定地区开采石油（天然气）进口物资税收政策的管理规定
预售资金监管范文第5篇
一、进一步完善和加强商品房预售资金监管
2010年4月13日，住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）明确要求：各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。《成都市商品房预售款监管办法（试行）》于同年9月30日印发，同年11月1日，成都市正式实施商品房预售资金监管。2015年10月9日，成都市城乡房产管理局印发《成都市商品房预售款监管办法》，完成对原办法的修订。
成都市实施商品房预售资金监管6年有余，但成都市在建商品房项目烂尾情况仍未得到完全杜绝，由商品房预售项目烂尾引发的也时有发生。在梳理成都市部分预售项目烂尾的成因时发现，部分烂尾项目开发商存在挪用预售资金的情况。因此，进一步完善和加强商品房预售资金监管尤为必要。
1.加大监督检查及惩处力度
监督检查是悬挂在开发企业头顶上的达摩克利斯之剑，让开发企业紧绷守法遵规之弦。除常态例行检查之外，加强飞行检查，即在被检查单位不知晓的情况下进行的启动慎重、行动快的检查，以此及时掌握真实情况，让监管部门做到心中有数。此外，还可采取重点检查手段。在当今信息传播手段日益简便快捷、制度日益完善的情况下，及时根据舆情及情况，重点检查舆情反应大、突出的项目。
2.采取有效措施对违法行为予以严厉打击
根据《成都市商品房预售款监管办法》，开发企业不按规定缴存、使用预售款以及利用其他账户替代预售款专用账户的，由市、县房产行政主管部门责令限期改正；情节严重或逾期仍不改正的，按照《城市商品房预售管理办法》的相关规定对违法行为予以行政处罚。监管银行未履行监管协议约定职责，除承担相应法律责任外，由主管部门予以公示不得再在本市从事商品房预售款监管事宜，并将有关情况抄送银行业主管部门。根据《城市商品房预售管理办法》，开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。在当前高企的房价面前，法定的罚金金额对开发企业而言几乎可忽略不计，换言之，罚款对于开发企业违法行为基本上毫无震慑力。监管部门除责令开发企业限期改正等告诫类措施外，可采取暂停网签、暂停受理新预售许可申请等行政管理措施。
《成都市商品房预售款监管办法》仅由房产管理部门单独制定，银行业管理部门未参与联合发文，该办法对监管银行的违规行为惩处规定不够强硬，威慑力不足。在实际操作中，房管部门将银行存在的预售款监管违规行为书面函送银行业主管部门后，违规银行受到的惩处力度很小甚至零惩处。因此，在对监管银行进行督促、指导，促使银行全面履行监管职责的同时，房管部门可建立黑名单制度，采取暂停或终止受理存在严重违反《成都市商品房预售款监管办法》规定行为的商业银行与任何开发企业签订的包含《预售款监管协议》在内的预售方案审查申请。
3.要加强技术创新，进一步优化监管手段
进一步优化和完善房管金融信息服务交互平台并建立预售款监管信息系统，将取得商品房预售许可证的商品房实时交易备案情况与银行监管账户的实时入账情况进行匹配计算，监察入账情况；将资金使用计划、工程进度计划纳入信息系统以规范预售款拨付，并通过信息系统自动监察各个预售项目预售款收支，同时通过设定资金足额量、资金拨付额与资金使用计划及工程进度匹配度等风险控制指标建立预警机制，对超过风险控制线的预售款暂停拨付并启动现场督察程序。通过技术创新，实现预售款监管从入账到拨付全流程、动态化、规范化的全面监控。此外，可通过预售款监管信息系统实现对全部预售项目预售款监管进行大数据分析，通过监管大数据对参与预售款监管的各商业银行监管能力及服务水平进行考核，为建立监管银行优胜劣汰的淘汰机制提供基础条件。
4.加强合同备案审查，防止虚假交易、确保预售款纳入监管
《城市商品房预售管理办法》规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。长期以来，成都市对预售商品房合同备案的审查主要是采取开发商自主备案、房管部门严管备案变更及注销的模式，事前及事中监管较松，事后监管较严。在这种模式下，开发企业通过备案系统进行虚假备案以达到变相融资（通过备案到债权人或担保人名下作为融资担保）、恶意逃避查封（由于只能查封在房管系统中开发企业名下未售房源，开发企业可自行将房源备案至相关主体名下造成房源全部售完的假象导致无房可封）、捂盘惜售（操作手法类似恶意逃避查封）等虚假交易的目的，由于这些虚假交易并未存在真实购房款，对这些虚假交易房源的预售款监管也无从谈起。此外，部分开发商在购房人支付首付款或全部购房款时，通过非监管银行POS机等渠道将这些资金打入其他账户，绕开预售资金监管，为开发企业挪用现售资金提供了便利。
因此，为避免上述不良行为的发生并确保预售款监管实现全面覆盖，加强合同备案审查尤为必要。在购房资格审查通过后（如有该项审查），开发企业可通过房管系统的开发企业用户端进行预售商品房合同拟定，但在完成备案前，开发企业应当将购房人的付款凭证及资金进入预售款监管账户的证明资料提交房管部门进行购房真实性及预售款入~审查，待审查通过后，房管工作人员通过房管系统房管用户端解除备案限制，开发企业方可完成合同备案。
二、进一步完善预售商品房质量保证机制
在建工程烂尾往往是开发商实力较弱、资金链断裂造成，相较而言小型开发企业开发项目发生烂尾或存在商品房质量问题的风险要比大型开发企业要高。住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）明确要求：暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。由于该通知未明确规定质量责任承担主体赔偿能力的审查标准，各地在实际执行预售商品房质量保证机制时仅对质量责任承担主体提供担保函做形式审查，对于该主体是否具有赔偿能力无法做出判断，造成了该机制的实施基本上流于形式。因此，作为承担实际监管职责的房管部门可结合地方实际进一步完善预售商品房质量保证机制。房屋质量责任承担主体应当具有较为雄厚资金实力及管理运营经验，可从工商注册实缴资本金、近段时期（如近3年）账户资产情况、成立时间（如不低于5年）、主营范围等维度考量。同时对房屋质量责任承担具有较大风险的主体类型进行排除，例如：暂定资质的房地产开发企业不能作为其他房地产企业开发项目的房屋质量责任承担主体。
三、进一步完善信息公开机制
房地产市场存在明显信息不对称，开发企业具有项目信息主导优势，往往会对相关不利信息予以屏蔽或隐瞒，购房人获得预售项目相关信息的来源及渠道较为缺乏。由于信息不对称，购房人在信息不充分的情况下作出的购房决策可能存在盲目性。因此，在不涉及商业机密的前提下，尽可能展现作为交易商品的房屋相关信息，需要进一步完善信息公开机制。
1.信息渠道分散
房地产开发产业链条长，涉及的政府部门及公众部门多，各部门独自自身掌握的信息，导致房产相关信息渠道分散，购房人全面收集相关信息费时费力。例如：工商主管部门掌握开发企业经营信息、建设主管部门掌握开发项目工程建设信息、房管部门掌握开发项目销售信息、银行主管部门掌握开发企业及其实际控制人的信用信息等，购房人若要全面调查了解到所有相关信息，需要到各个政府主管部门查询、核实，费时费力的同时还不一定能得到全面信息。
2.信息不及时、不全面
一些主管部门存在对监管中掌握的信息不及时、不全面的情况。一些信息仅在工作总结中草草带过，对于购房人而言，获得的信息越及时、越全面，越有助于其做购房决策。
3.信息聚合程度低
相关信息渠道分散及信息不及时、不全面导致了信息聚合程度低，极大增加了购房人整理、利用这些信息的难度。
为了进一步增加房地产市场信息透明度，应加强顶层设计，进一步完善信息公开机制。
一是要加强信息公开协作。确立信息牵头部门，由牵头部门组织房地产开发产业链条中涉及的各个部门信息沟通与协作，将工商、税务、房管、国土、建设、规划、信用管理、司法等信息统一纳入信息公开协作范围，及时、统一信息以提高购房人收集信息效率，为市场交易公平、透明化提供基础条件。
