简述房地产投资的特点

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简述房地产投资的特点范文第1篇

关键词：房地产；经济评价；对策

一、房地产项目经济评价

（一）概念

房地产项目经济评价是进行房地产投资可行性分析中必不可少核心内容，是保障房产项目科学性决策的重要方法。它主要通过科学化分析手段，对拟建项目进行多个建设方案财务等相关因素对比分析，运用相关经济技术手段筛选出技术上先进、经济上合理的方案，并对其进行全面的技术、经济、社会等方面的评价，提出对投资项目的技术、经济、社会等方面的全面评价意见。

（二）特征

客观性与主观性相结合的特征。客观性是房地产项目经济评价的基本属性，也是保证评价结果准确有效的基础。评价人员的评价依据必须是真实的，是客观存在的。因此，分析人员要善于利用各界的统计资料，对项目进行经济评价时一定要求分析是客观的。但在实践中，评价人员运用评价的方法的能力、专业技能、观念意识等差异都会使评价结果具有高主观性的特征。

高度策划性特征。开展房产项目经济评价分析实质是为投资者出谋划策。由此而来，策划性便是房地产项目经济评价的重要目的。分析人员不仅要告诉投资者所面临的客观投资环境，更重要的是要告知投资者如何去应对和利用客观投资环境，要为投资者分析投资进程中的机会与威胁，提出正确的策略和方法。当客观因素变化难以确定时，要运用概率等科学的方法分析出变化的趋势。

全面性特征。房地产项目经济评价是一个复杂的系统工程。要求分析人员对投资活动的各方面进行全面系统的诊断，从投资的方向选择、形式特征、方案筛选、需求分析、资金筹措到投资收益、投资风险、社会因素评价等，充分运用定量分析的手段以便客观准确的把握开发项目在市场中的实际状况。

责任性特征。由房地产项目经济评价的策划性决定了，进行经济评价的主要目的在于为投资者出谋划策，辅助投资者进行科学正确的投资抉择。一项好的经济评价可为投资者节省大量资金的同时谋得巨额收益，而一项质量较差或错误的经济评价可能使投资者产生巨额亏损。因此，分析者必须要对自己的分析结果负责。

（三）影响因素

首先是财务因素。对于一个拟建房地产开发项目，必须从财务角度厘清相关财务影响因子。包括固定资产投资收益、住宅销售收益、商业部分销售收益、土地转让收益、管理支出、资金投入、财务费用、税费成本、投资回收期、清偿能力和资金平衡能力等，这一系列财务指标都可能对评价产生重要影响。

其次是市场不确定因素。作为对未来事物的评价，房产开发还必须面对市场不确定因素，涵盖从销售单价、去化速度、房屋空置率、容积率、可售面积、开发时序、土地成本、建安费用、融资成本、资金来源等方面。

此外，在充分分析上述因素指标的同时还必须按照《房地产开发项目经济评价方法》制定的原则，同时综合考虑新财会制度、国家现行法规和政策，按照合理合法的原则进行处理。

二、我国房地产项目经济评价中存在的主要问题

（一）“先入为主”，评价带有极强的主观性

在房地产开发实践中，失败项目的开发商总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，在进行相关评价时，带着求证自己心中的某种假设进行相关论证分析，自然而然的将分析重心置于论证分析某种方向可行的方面，人为的忽视项目的负面因素与不利影响。更有甚者在项目开工建设之后才开展项目经济评价分析工作，必然导致项目投资决策失误的可能性大为增加。

（二）评价配套不完善，缺乏专业评价机构与人员

一个成熟可信的经济评价分析报告必须要求数据准确、使用的方法规范科学、观点客观可信，这就要求进行评价的机构和人员必须是业内的专家。一般来讲，房地产项目的经济评价应由这样几种人来主持分析：由经济专家主持的市场调研；由有经验的工程师和财务专家主持的投资预算；由具有丰富市场经验的营销专家进行市场推广。

可在实际工作中，部分评价人员责任心较弱，加之缺乏自我补充学习能力，导致专业技能存在加大缺陷。此外，部分设计单位根本没有配置市场分析、运营管理、财务分析、项目运营管理、资本运作等板块专业人员，导致评价方案可靠性大为降低。甚至有些房地产项目根本没有成立房地产项目经济评价小组，只是由开发商凭主观经验编写一份评价报告，敷衍了事。有些房地产项目即使成立了房地产项目经济评价小组，但其组成成员往外很难同时配备具备丰富经验经济专家、营销专家、工程师等。这样小组在进行评价工作时，往往凭借主观经验，而非运用各种科学的方法进行技术、经济上的研究、论证，从而导致结论缺乏科学性和可靠性。

（三）缺乏市场分析，基础工作不扎实

房地产项目经济评价必须坚持定量为主、定性为辅的分析方法。客观、高质的评价方案，必须建立在大量市场调研数据分析论证的基础上。因此，必须扭转部分开发商将房地产项目经济评价单一的理解为财务分析的意识。实际上，经济评价中首先要解决的是对市场的评价，其次才是财务评价。对于任何一个投资设想，要证明其是否可行，首先要研究它有没有市场，其次才进行财务评价，研究是否可行。在对房地产市场现状和发展趋势、特定的街区功能配置和变化，交通条件、社会和人文环境、社会商业利润水平及其变动进行研究分析的基础上再谈财务评价，才能保证评价真正有效。

（四）忽视项目不确定因素分析

许多房地产开发商在进行项目经济评价过程中，将过多的精力置于论证项目投资回收周期、盈利能力的论证分析，而忽视了对项目不确定性因素的筛选与分析。但是任何一个房产投资项目都具有各式各样的不确定性因素，合理界定项目不确定因子，对其影响因素进行有效分析并据此提出减少或规避风险的方法，对于保障项目评价的科学性与可靠性具有十分重要的作用。

（五）经费不足

我国房产企业或投资者在房产项目决策阶段，普遍依靠经验主义，定性的分析较多。未充分认识到经济评价对房产开发项目的重大指导意义，对项目经济评价的重视程度极为不足，有些开发商即使外表看来很重视，但人力、财力、物力等方面的投入又大幅压缩，严重阻碍了评价方案的系统全面性与科学有效性。

三、对策建议

（一）改变观念，从意识形态角度增强对项目经济评价的重视程度

经济评价对于房地产项目决策的重要作用已毋庸置疑。如果我们在意识形态上为能充分认识到它的重要作用，那么想得到科学、公正、客观的评价结论几乎是不可能的。一方面，作为房产业内人士必须高度重视房产项目经济评价，另一方面作为行业的关联者或管理者的投资方、业主政府管理部门和人员同样也必须高度重视房产项目的经济评价工作。在充分认识到经济评价对房地产开发项目的重大意义的同时，加大对经济评价的资金以及人力支持，保证评价过程的顺利实施。

（二）完善科学的指标评价体系

完善房地产经济评价指标。首先是财务评价体系的规范化，利用相关财务分析指标，如财务盈利能力、资产平衡状况、财务收支水平等明晰项目财务风险及其可行性；其次是充分运用综合评价方法，站在区域发展运营的角度，对房产项目的区域效应与成本进行有效评估，衡量拟建项目对区域经济贡献度，论证项目社会效益的有效性与合理性。

（三）培育专业房地产项目经济评价研究市场，规范房地产咨询业发展

国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导，培育经济评价研究的专业市场。此外，应鼓励企业与高校进行联合，充分利用高校的人力资源，尤其是高校中的经济专家、营销专家、工程师等，挖掘校企合作的模式，保证房产企业经济评价的客观性与准确性。

（四）提高从业人员素质

在科技迅猛发展的今天，科学技术人员在进行经济评价时必须坚持与时俱进，在不断增强自身业务能力，不断完善与提高自身综合能力的同时必须牢固树立科学发展理念，提升自身使命感与责任感，以适应不断变化的形势的需要。

（五）强化市场调查对房产项目经济评价的重大作用

房地产投资项目经济评价是项目投资决策的重要依据。项目决策必须建立在科学分析、系统论证的基础上，通过大量实地走访调查，获取第一手准确可靠的数据信息，并在其基础上进行细致缜密的数据分析处理，从根源上明晰拟建项目的投资必要性与财务、技术、经济的可行性。

（六）加大对经济评价方案的再评估力度

学会运用专家验证法，将掌握行业专业技术与经验丰富的专家意见同项目经济评价有机结合，对相关评价结论，组织专家团队再评估，将评价过程中不合理因素进行有效的剔除，可极大地增强相关投资决策意见的科学性与合理性。

四、小结

房地产项目经济评价工作，可极大的提高房地产投资经济效益。同时也可为多个单位提供决策参考。它不仅可以作为房地产开发商决策的依据，也能作为政府管理部门房地产项目审批依据，还可以作为金融机构贷款审查依据。合理的房产经济评价报告在完善国家宏观调控、避免项目决策失误、引导投资方向、调整产业结构、合理利用资金、缩短建设工期、节约投资、提高投资效益、提高项目的管理水平等方面具有举足轻重的地位，因此无论是房产从业人员，还是投资者、相关政府部门都应重视房地产项目经济评价在房地产开发过程中的地位与作用，科学合理的进行项目经济评价。（作者单位：成都理工大学）

参考文献：

[1]李竹成. 房地产经济专业知识与实务[M].北京：团结出版社，2001

[2]中国建设部.房地产开发项目经济评价方法[M].北京：中国计划出版社，2000

[3]游达明.刘亚铮.技术经济与项目经济评价[M].北京：清华大学出版社，2009

[4]洪 红.杜昌盛. 房地产开发项目经济评价的特点[J].合作经济与科技，2010（6）

[5]任长能.浅谈房地产开发项目经济评价时应注意的问题[J].工程经济，2004（1）

简述房地产投资的特点范文第2篇

一、内部控制简述

成立于1985年的美国“全国欺骗性财务报告委员会”（即Tread-way委员会）所属的内部控制专门研究委员会――发起机构委员会，简称COSO委员会，于1992年9月提出了《内部控制――整合框架》，1994年、2003年和2013年又进行了增补和修订，简称《内部控制框架》，框架中对内部控制的定义：“内部控制是受企业董事会、管理层和其他人员影响，为经营的效率效果、财务报告的可靠性、相关法规的遵循性等目标的实现而提供合理保证的过程。”为了实现上述的3个内部控制目标，内部控制应具备以下5个要素：控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督。”

内部控制是一个“活动过程”，是一个动态的过程。企业的经营活动是永不停止的，企业的内部控制过程也因此不会停止，它是一个发现问题、解决问题、发现新问题、解决新问题的循环往复的过程。内部控制无论设计和运行得多么完善，也只能为企业的管理层和董事会提供合理的保证，而不是绝对保证，因为内部控制本身具有局限性。

二、房地产企业内控活动的难点

（一）房地产企业资金链的控制难点

资金链的概念与财务理论中的现金流密切相关，而房地产企业的资金链不仅是指房地产的不同阶段资金的表现方式和资金的来源，同时也是指房地产经营过程中资金总量与资金结构、资金周期。众所周知房地产企业是资金密集型企业，而房地产企业受自身条件和国内资本市场的限制筹资渠道较少，在开发过程中除了自有资金外，多数是以银行开发贷为主的高财务杠杆的方式筹集资金。在房地产市场竞争日益激烈的情况下，银行为保证资金安全势必提高贷款要求，这样更增加了房地产企业筹措资金难度。同时高财务杠杆筹资虽可降低资金成本，但同时也面临着较高的财务风险。

例如：筹资决策不当，引发资本结构不合理或无效融资，可能导致企业筹资成本过高或债务危机；资金调度不合理、营运不畅，可能导致企业陷入财务困境或资金冗余。在项目开发过程中，一旦出现资金使用计划性不强、资金回笼不及时、项目成本管理水平低造成的超支等情况，将会造成资金链断裂，成为房地产企业的灭顶之灾。

（二）房地产开发特点对控制的影响

房地产企业受其自身业务复杂性、特殊性的影响，使得控制活动趋于复杂性。总体而言，房地产开发是一个过程复杂、牵涉面广、开发周期长、资金投入大且存在一定风险的行业。从市场调研、投资机会筛选、可行性研究、投资到获得土地使用权、融资、项目策划、规划设计、建设施工、市场营销、广告推广、销售服务、物业管理等涉及多个环节，也涉及勘察咨询、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多类企业，更涉及发改委、国土局、规划建设、地质、人防、消防、环保、市政、房管局、电力、水务管网、通信管网等多个政府部门的审批和监管。同时房地产企业工程建设时涉及大量的发包工程，工程进度和工程质量的控制、工程款支付的审核等环节也要求有较高的专业性。总之任何环节的失控都将可能导致开发周期延长、开发成本上升等风险，影响到控制目标的实现，最终有可能导致项目的失败。

例如：在工程项目控制中立项缺乏可行性研究或者可行性研究流于形式、决策不当，可能导致预期收益难以实现或项目失败；项目招标暗箱操作，可能导致中标人实质上难以承担工程项目或多层转包等原因造成工程质量问题、工期延长等。工程造价信息不对称，概预算脱离实际，可能导致项目成本失控投资失败；工程物资质次价高、工程监理不到位、项目资金不落实，可能导致工程质量低劣，进度延迟或中断；竣工验收不规范，可能导致工程交付使用后存在重大隐患等。

三、房地产企业内控问题的解决措施

（一）资金链管理的内控措施

房地产行业是高投入和高风险的行业，必须完善资金管理，建立预算制度，利用资金有效控制实现对房地产企业的风险控制，实现资金集中统一监控与管理，缩短预售时间，提高资金效率，降低资金风险。

1.应将资金管理提前到项目可行性

研究阶段

首先通过对项目开发背景、规模、功能和各项技术经济指标分析，初步确定投资成本，根据投资成本确定资金使用量。其次企业要对开发进度进行合理的安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等工程阶段安排好进度。大型开发项目需要进行分期开发，应对各期的开发内容作出统筹安排；同时企业要对开发项目成本费用进行初步估算，力求与实际成本相近，尽量提高评价的准确性；最后，企业根据项目投资估算和项目开发进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案。

2.房企应提高自身实力拓宽自身

筹资渠道

目前，银行贷款仍是房企的主要融资方式。但受经济放缓、国内产业政策调等影响，银行也提高对房企的放贷要求，房企筹资渠道日益狭窄。所以，企业必须拓宽筹资渠道，才能满足长远发展。如果企业筹资继续依赖银行，也会给银行带来金融风险。企业筹资方式应当向上市筹资、债券筹资、信托投资、风投筹资等方向发展。企业应对各种筹资方式的资金成本及筹资条件进行综合分析，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，尽量选择偿还周期长，资金成本低的筹资渠道；并且不应局限于一种融资方式，要建立多元化的融资模式，以最大限度地减少筹资风险。

3.加强资金使用控制建立预算制度

首先，房企业根据可行性研究确定资金需求量，进而编制年度、季度、月度资金预算表。资金预算分资金收入预算和资金支出预算，收入预算是指项目投资所带来的现金流入额；支出预算是指项目投资导致的现金流出额。通过编制资金预算及预算执行，将资本运作与日常资金管理工作相结合。其次，企业要加强资金使用动态管理，根据预算执行，对各部门资金使用状况进行监控。企业根据各部门资金使用的特点，以预算为标准建立指标考核体系。资金管理部门根据各部门预算的执行情况，按月、季、半年及年度进行分析与考核，对预算编制以预算精度为考核重点，对预算执行部门考核完成情况；最后，在资金预算执行过程中，当遇到前提条件发生变化时，如发生工程合同变更、工程付款方式变更等情况时，需要对资金预算进行调整或追加。由预算责任部门提出申请，资金管理部门提出调整意见，实行逐项申报、审批制度。预算必须是最新调整过的预算，及时跟踪项目开发过程情况的变化。

4.加快资金周转速度，提高资金使用

效率

首先，在施工建设前要合理控制工程造价，重视工程预算的审核管理。其次，在施工建设阶段，保证工程质量和人员安全的前提下控制施工周期，尽量缩短资金在生产阶段停留的时间；根据工程合同实行严格的拨付款制度，严格控制工程费用支出，提高资金使用效率；竣工交付时，根据合同条款对工程成本进行准确核算，避免不必要的资金流出。最后，销售阶段，销售部门根据即时市场行情及时确定营销策略采取灵活的销售方式，并根据已审批流程规定，严格把控各种形式（宣传推广、现场展示、销售口述、合同文本等）的销售承诺，符合产品交付条件及法律法规要求；对销售环节及交付前后可能存在的法律风险、客户投诉隐患问题进行审核检查，预防并消除潜在风险。销售费用应纳入全面预算管理，按权责审批。销售回款率（额）指标纳入业绩考核并加大权重，以加快资金回收速度。

（二）开发过程的内控措施

房企生产作业的特殊性由其生产对象─土地的特殊性造成，由于土地是稀缺且不可替代的资源，既受经济形势变化的影响，也受政策形势变化的影响，所以在房地产开发中关注国家的宏观调控政策显得非常重要。又由于房地产投资数额较大，建设周期长，资金周转较慢，投资风险较大，所以房地产开发项目的管理控制尤为重要。

1.项目立项的控制

首先对开发项目的背景情况进行认真周密的市场调查及项目对比，在深入调查和掌握各类资料的基础上，对开发项目的规划、设计进行可行性研究与分析，在充分考虑房地产开发的地域性特点、 准确定位消费群体、市场需求及市场供给等状况作出客观的预测，并对项目所需的资金、预期的净现金流量、资金的时间价值、资金的机会成本、投资收益以及投资的安全性等进行综合分析和测算。其次在对项目建议书和可行性研究报告进行充分论证和评审的条件下，对已设立项目进行评估，比较选择项目方案，提出对项目投资决策的建议。并注意使不相容的岗位互相分离；必要时应从企业外部聘请有关专业部门进行项目评估。最后上报董事会，按照规定的权限和程序对开发项目进行集体审议决策。

2.项目施工成本的控制

房地产开发过程中的发包工程种类较多，而各类工程项目所需的施工资质也不尽相同，为使开发成本降低而又保证工程质量，应采用公开招标的方式选择具有合格的相关施工资质的施工企业竞标，建立评标委员会，按照规定权限和程序确定中标人，与中标人依法签订合同，明确双方权利和义务，在同等条件下可尽量选择以往曾合作成功的企业，以期形成未来的战略伙伴关系，更有利于企业未来的发展。

应加强与设计单位的交流和沟通，加强工程造价管理，建立设计变更管理制度，在施工过程中发生工程变更时，应根据设计变更通知书等有关文件，配合工程监理方与施工方及时办理工程变更签证手续，并以诚信为本保护各方的合法权益。对施工地的气候条件要有所了解，配合施工方合理安排好工期，预防地质灾害或气候变化造成的工期延误。

建立竣工算环节的控制与审计制度， 及时组织有关部门进行工程验收，建立工程项目档案，加强跟踪管理。未进行竣工决算审计的不得办理竣工验收手续。必要时可以聘请专业的第三方审计机构进行工程决算审计，要重点审查决算依据是否完备、相关文件是否齐全、竣工清理是否完全、决算编制是否正确以及验收人员、验收报告的范围、验收的依据、验收的程序是否符合国家有关规定和标准等，严格控制施工中的舞弊行为。

3.设备及材料采购的控制

材料采购应按照请购与审批、采购与检验的程序办理，将不相容的岗位分离，以相互牵制，防止舞弊，降低采购成本。对重要设备与大宗材料的采购应建立严格的请购审批制度：对预算内的采购项目应由工程部根据施工进度与工程预算提前向项目部提出采购申请；对预算外的采购项目在提起申请时还应提供有关工程设计变更及施工变更的有关批文，经批准后再由采购部门通过市场分析与寻价，确定潜在供应商。应充分考虑以往的合格供方记录以及生产厂家是否通过IS0国际质量认证，以期从最初环节控制开发产品的质量。要在充分了解潜在供应商的信誉、供货能力等基础上进行公开、公平、公正的招标，且应将项目中所有涉及的要求在招标邀请文件中清楚陈述，最后由项目主管部门确定合适的供应商，并在咨询法律顾问的基础上正式签订采购合同，确保双方的合法权益。对重要的或技术性较强的采购业务还应组织专家进行论证，实行集体决策和审批。在实际操作中还应考虑重要性与成本效益性的原则，对一般材料可采用定单采购或合同订货的方式，对零星材料的采购可采取直接购买的方式，并应制定紧急需求的特殊采购业务的处理程序。对采购回来的普通材料由仓库部门验收，对技术上要求较强的材料应会同技术质检部门验收，对设备则应由技术质检部门进行开箱验收，并出具验收证明。要建立设备与大宗材料采购验收责任制，将采购成本在保质、保量的基础上降为最低，以期使房地产开发产品的成本从基础环节得到控制。

4.房地产开发费用的控制

房地产开发企业费用中较大的是广告宣传费、招待费用和销售提成费用。重大的广告支出应实行集体审议决策制度；对普通广告除进行总额控制、预算控制外，还应在每年末对广告支出与社会效应进行对比分析以制定下一年的广告预算。对重大的费用支出应上报董事会，实行集体决策和审批制度，并建立责任追究制度。对售房提成费用应因时、因地地用预算的方式确定提成比例，以保证在费用最低的情况下调动售房人员的积极性。

5.建设信息沟通与应急预警机制

良好地信息沟通是保持企业正常生产经营的基础保障，也是提高自身管理水平的重要前提。因此，房地产企业应在企业内部构建一个内部信息集成处理系统。打破内部之间的“信息壁垒”，实现资源的高度共享，要加大对信息的收集、加工以及传递控制，区分好哪些信息应该给某些部门和人员看，从而促进企业内部信息的有效合理流动。

最后还应该建立突发事件应急处理机制与内部控制重大风险预警机制。房地产企业应加强事前计划能力，建立一套符合从管理阶层到执行单位的各个层次的突发事件应急处理机制以及内部控制重大风险预警机制，根据企业内部管理的薄弱环节以及企业会计环境定期或不定期的运用定性与定量相结合的方法进行信息的收集以及进行动态分析，并对可能出现的风险建立应急处理的计划，将风险量化。同时，应针对企业的战略规划的实施合理的分配各项资源，建立合理有效的预警及突发事件监测体系，降低企业所面临的经营风险，进一步促进房地产企业的健康发展。

简述房地产投资的特点范文第3篇

作为公司的带头人，始终严格按照集团领导的授权与经营管理范围，带领员工队伍围绕集团下达的年度工作计划指标，坚持以人为根本，以市场为导向，下面是小编收集推荐的物业公司总经理述职报告，仅供参考，欢迎阅读。

物业公司总经理述职报告

回顾在__物业公司担任经理的6年来，所取得的成绩离不开中心党委和中心以及机关各科室的大力支持。在这6年中，我时刻不忘作为一名党员干部的神圣职责，虽然班子成员几经变动，但我始终与班子成员团结协作，带领公司全体干部职工以“创一流物业管理公司”为目标，艰苦创业，努力工作，不断强化管理，规范运作，拓宽市场，提高服务质量，较好的完成了公司的各项工作任务。现述职报告如下：

一、加强学习，努力提高自身素质

这些年来，我坚持学习十_大精神和三个代表的重要思想，并同落实上级要求和创造性的开展工作结合起来，以增强干好工作的责任感和使命感，并紧紧围绕“观念怎样转变，思路怎么创新，物业如何发展”这些深层次的问题去实践。

自从__物业公司成立之日起，我便以一个物业的姿态去努力学习物业管理知识，去研究物业企业的发展方向和物业市场的发展趋势，我始终认为物业公司要生存，就必须走规模化道路。

对此，我在思想上始终与社区保持一致，超前工作，做到了“认识到位、思想到位、工作到位”，在较短的时间内使公司的各项工作实现了有序运转。

在工作中，我同班子成员一起研究确定了公司的管理运作模式、工作目标和“规范化管理、标准化服务、规模化经营、品牌化建设”的总体工作思路，并围绕这一思路开展了一系列扎实有效地工作，使公司的整体管理水平得到了进一步提高。

我深知，作为一名管理者，要想带领大家创市尝求生存就必须不断的学习。为了提高自身领导能力和管理水平，我几年如一日的坚持经常性学习，学习物业管理相关知识，学习市场经济理论，并挤时间参加MBA基础理论知识的学习，以不断充实自己，提高自己适应改革发展的需要。

二、履行职责，努力做好本职工作

作为公司经理，把精力用在管理上，用在抓服务上，用在抓队伍和品牌建设上，这是本职要求。

6年来，我坚持按照“精、细、美”的工作标准和“严、恒、细、实”的工作要求去安排、布置、检查各项工作，制定并完善了公司各项工作制度、工作标准和考核办法，按照精干、高效的原则，组建了符合公司特点的运行机构，并对基层工作运行情况进行不间断的检查。

我坚持定期到各队站听取意见，指导工作，帮助解决困难，在基层干部中树立起了“不干则罢，干就干好”的争一流精神。在抓好管理和服务的同时，我与班子成员一起积极协调各方关系，努力开拓外部市场，增加公司收入，并积极筹措资金，改善基层的办公条件。

为了强化素质教育，在抓好员工岗位培训的同时还积极创造条件组织管理人员外出学习，开扩视野，增长知识，以提高基层干部的工作能力。

工作中，我注重发挥班子成员的作用，坚持“重大问题集体决策，具体工作分工负责”的原则，及时沟通交流，工作上能够尽职尽责，尽心尽力形成合力地做好各项工作，是一个团结稳舰充满活力的班子。

三、严格自律，树立良好形象

日常工作生活中，我严格要求自己，以身作则，注意听取班子成员的意见，尊重、团结每一个班子成员，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，自觉遵守廉洁自律的各项规定，对涉及到采购，队伍录用，合同签订等敏感问题，自己始终坚持“工作人员具体运作，分管领导严格把关，主要领导最后负总责”的工作原则，能够做到不插手，不介绍，严格要求自己“堂堂正正做人，踏踏实实做事”，要在职工中树立一个良好的干部形象。

四、6年来的工作目标完成情况

6年来，在公司全体干部职工的共同努力下，各项工作目标均圆满完成。

一是完成了小区创建目标。

20__年__小区创建为局级优秀住宅小区，雅苑创建为省级优秀住宅小区，20__年__创建为国家示范住宅小区，20__年__两个小区顺利通过了省级物业管理优秀住宅小区的验收。

二是基层建设目标的全部实现。

截至20__年12月，共创建了一个“十佳示范队”，一个“基层队”和两个“行业一强”，另有3个基层单位被评为“社区优秀基层队”。

三是实现了历年成本指标不超的目标。

20__年公司成本控制在了652.26万元以内，并且水费实现了大幅节余;其他几年公司成本均控制在计划指标之内，并有一定节余。

四是外拓市场有了进一步发展。

20__年，公司筹集50万元成立了以家政服务中心为依托的“__综合服务公司”，20__年公司实现外拓物业管理收入近百万元。

五是居民综合满意率历年来均保持在98%以上。

六是日常物业管理工作在社区考核与评比中实现了争第一的目标。

七是在探索物业管理“社会化、专业化、市场化”方面迈出了新的步伐。

五、存在不足及改进方向

一是成本控制力度还略显不够，虽然成本控制指标不超，但成本控制的机制还没有完善起来。

二是在摸准下情上做的还不够，听取职工对公司发展的建设性意见较少。

三是公司某些方面、某些环节按照“精细美”的工作标准去衡量还有一定差距，还没有把“精细美”的工作标准贯穿到各项工作的全过程，需要在精细管理上下功夫。

岗位的改变并没有改变我工作的热情，在今后的工作中，我将继续发扬成绩，克服不足，带领广大干部职工奋勇争先，努力做好上级安排的各项工作。

物业公司总经理述职报告

公司董事长、各位同仁：

大家好!

年初，公司李董再次提出了“二次创业”的战略方针，同时提出了以“五心”撰写20__年物业优质服务的新篇章的工作宗旨。紧紧围绕执行李董下达的目标管理责任开展工作。现对一年来的工作作如下述职总结：

一、简述指标完成情况

年初，按李董下达的目标管理责任进行分解，并按部门和项目签订了部门和项目的目标责任书，明确了自己的各项任务指标。科学安排，强化“三全管理”，为创朝阳特色的企业品牌，树良好企业形象，实现多元化管理，力创社会效益、经济效益双丰收，紧紧抓住物业服务工作主线，展开工作，较好地完成了公司下达的经济各项任务。一年来，虽有项目经理、主管的更换，随着物业遗留问题、安全问题以及服务的缺陷问题的增加发生，影响了物业管理费的收缴，但想方设法还是完成了收费任务，如：新西蓝项目各项收费率：96%;中天花园项目各项收费率：98%;阳光嘉庭项目各项收费率：98%;中联颐华苑项目各项收费率：96%;丰泰项目各项收费率：100%;华茂玉龙园项目各项收费率：98%。

李董在年初公布公司经营状况时说：整个公司盈利约8万元。企业已经具备一定的规模，如此的利润怎么行，憋屈了一年，而今终于可以挽回些颜面。

二、回顾反思落实整改提高

从年初设想管理工作规划的实施到规划的半途扼杀开始认真回顾，就好像写毛笔字在起笔、运笔阶段还算条理清晰顺畅，而点睛之笔却不知为何终止或者说成了涂鸦，细细品味一年来的工作，好像事事都有美中不足的地方;总之，从个人角度总结___年：只求无愧、但求无过。

自身也有许多不尽人意的地方，主要表现在以下几个方面：

1、培训抓得不实不细，培训做了，培训的效果如何，总结不够。

2、工作上缺少持之以恒，缺少一抓到底。

3、思想观念上跟不上形势，在开拓创新上未发动大家，听大家意见不够。

4、制度上过于讲情面。未有进一步量化制度，把制度落到实处。

5、企业文化未实质性强化。公司和员工应是伙伴关系，在提升员工归属感、责任感方面不够。

6、打造企业品牌。企业是生命，品牌出效益。物业公司打服务品牌，要知名度、美誉度。员工都是形象代表，加强品牌教育。

7、制定目标管理粗枝大叶、不详备。责任目标计划在前瞻性、科学性、全面性、系统性、可能性等方面需完善。同时需加强计划管理，流程控制，培训员工的计划意识，努力完成计划。

三、20__年工作计划与思路

20__年，我将紧扣公司的发展规划，一方面认真完成公司李董交给我的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。

(一)进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶

经过这几年的努力和发展，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，2011年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬及管理包干制度，明确实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益;依托现有项目，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。

(二)加强企业和社区文化建设，打造朝阳物业品牌

公司在完成中心工作任务的基础上，2011年应将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页，努力搞好小区的社区文化活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。

(三)加强人力资源的培养与人才队伍建设

要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平;加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。通过与陕西财经学院校企共建的物业管理专业实习基地，选拔优秀毕业生，加强人才队伍建设。

最后，今天借此机会，表达一下我的心愿：感谢李董对我工作的支持，感谢与我同舟共济、朝夕相处的物业公司全体同事对我的帮助和信任。愿20__年公司好、你好、我好、大家好。

物业公司总经理述职报告

20__年，对房地产行业来讲是极不寻常的一年，从20__年持续进行的“抑制房价过快上涨”为主要目标的宏观调控政策的打压下，消费者的心理预测期受到抑制，而紧随着20__年的国际金融危机的蔓延影响，市场观望情绪进一步加重，全国房产成交量出现急剧下滑，使得市场营销难度加大，今年，在成绩的背后，从企业本身及全体员工到我个人都经历了诸多的困难考验，我遵照公司的经营策略，在保证企业收益的同时把工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。

一、了解落实土地信息

根据公司当前的总体思想和工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。20__年我与公司其他部门的密切配合：

一是参与了十多个市内及周边地区的项目谈判，其中包括等，从谈价格包括合作模式，每一步都界入的非常仔细小心。其中对宗地意向性较大的土地进行了实地踏勘，对个地块参加了拍卖，落实了市政管网及城市市政配套设施到位情况，通过对市场调查收集和对项目周边的市场价格及销售情况了解，对其做了投资估算及经济分析，并对重点项目做了项目初步可行性分析并上报了集团领导。

二是办理项目的确界手续、土地证、立项批文、设计方案审查、消防审查意见、规划许可证、防雷、开发项目备案、人防、防震、效果图审查等手续的办理，项目已具备了开工条件。

三是整理汇总并分析各区市房地产市场情况，重点对开发区市场做了调查，认真清理各项治理方面的管理制度，检查校核公司内部管理制度，关注外部监管法规和部门规章的变化，对照相关要求，修改与现行法规不相适应的内容，删除与现行法规冲突或已失去市场管理价值的内容，增加现行法规修改增添的新内容，逐步建立健全公司治理方面管理制度，强化对公司治理制度执行的内部监督检查与考核，健全内部责任追究机制。并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度。

二、集思广益，制定各项管控制度

由于综合因素的影响，的房地产投资和开发得到了快速的发展，从而引发价格的上涨，20__年我按照上级的部署安排，成立领导小组，调研市场的发展情况，整理、汇总并分析了市各区市房地产的市场情况，重点对开发区市场做了调查，并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度，以确保项目在实施过程中能够流畅。

三、提倡加强团结，营造和谐氛围

团结出凝聚力，出战斗力，出生产力，出经济效益，只有全体干部员工心往一处想，劲往一处使，才能优势互补，减少内耗，形成合力，共谋发展。

在日常工作中，讲究大局意识。自觉把企业的利益摆在第一位，做到局部利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益，个人利益服从集体利益，顾全大局，“不谋万世者，不足谋一时;不谋全局者，不足谋一域”。用全局的视角对企业生存发展的问题进行认真思考，积极付诸实践，使企业走上健康的发展轨道。讲究和谐环境。各负其责，各司其职，抓好分管工作，使全体干部员工在思想上“合心”、在行动上“合拍”、在工作上“合力”，增强“一荣俱荣，一损俱损”的整体观念。

同时，维护团结和谐的基础，坚信友谊、谅解和支持比什么都重要。增强团结协作意识，相互信任，相互尊重，相互关心，大事讲原则，小事讲风格，顾大局、识大体，胸怀开阔，善于容人、容事、容委屈，努力塑造团结和谐的工作环境。讲究表率作用。领导干部是企业凝聚力和战斗力的核心，是维护企业团结和谐的表率。工作中自觉主动地要身先士卒当好先锋、当好榜样、当好表率。以党性、制度、原则、纪律为根本，以讲感情、友谊、缘分为剂。

把与企业员工相互沟通作为最基本的工作方法，与员工多交流、多谈心、多换位思考，增进了团结，取得了支持。团结和谐的工作氛围使企业上下形成了思想上相互学习、政治上相互帮助、组织上相互监督、作风上相互促进、利益上相互谦让、感情上相互尊重，创造了一个既有民主又有集中，既有统一意志又有个人心情舒畅的战斗集体。

四、坚持学习，端正工作作风，提高执行能力

20__年在集团公司安排下，还参加了房地产法律、法规知识的学习，重点学习了前期取得土地阶段的相关法律知识，通过学习提高了本人防范法律风险的能力，并能规范行为，能自觉依法维护公司权益。尤其在办理手续的过程中，常和行政主管部门协调沟通，只有熟知各种法律、法规，才能和政府部门很好的对接，少走弯路。

随着国家土地、规划、建设、工程等部门法律、法规完善配套后，就需要我们更快抓紧学习，提高熟知法律、法规的能力，才能适应“科学执政、民主执政、依法执政”新形势的要求，以利于提高办事效率。因此，当进一步增强加强作风建设的紧迫感和责任感，只有工作作风过得硬，才能保证公司的路线、方针、政策和上级重大工作部署顺利贯彻落实。

于是年内，我紧跟上级要求，增强转变机关作风的针对性，端正自身工作作风的同时，努力建设了一支学习上勤奋刻苦、政治上立场坚定、思想上与时俱进、工作上锐意创新的班子队伍，使发展意识不断强化、发展思路不断创新、服务职能不断完善、群众观念不断增强、协调配合不断密切、廉洁自律不断严格，群众满意度不断提高，保证了公司各项工作的顺利进行。

五、严格信息披露，加强监督管理

按照国家有关规定规范信息披露行为，促进公司依法规范运作，维护广大股东的合法权益;本年度，公司根据相关的法律法规修订完善了《管理制度》，并严格执行，保证披露信息的真实、准确、完整、及时、公平。作为公司的总经理，对公司信息披露情况等进行监督和核查，积极有效地履行了总经理的职责，维护了公司和中小股东的合法权益。同时通过学习相关法律法规和规章制度，加深对相关法规尤其是涉及到规范公司法人治理结构和保护社会公众股股东权益保护等相关法规的认识和理解，以切实加强对公司和投资者利益的保护能力，形成自觉保护社会公众股东权益的思想意识。

年内勤勉尽责，忠实履行独立董事职务，凡经董事会审议的重大事项，都事先对公司提供的资料进行认真审核，若有疑问会即向相关负责人员询问以了解具体情况，并在自己的专业领域方面提供相关的建议和意见。公司能够及时向我们汇报董事会决议执行情况、公司的生产经营、财务管理、关联交易、对外投资、募集资金使用、业务发展和相关重大项目的进度以及信息披露等情况。

平时工作中详实地听取公司管理层人员的汇报，主动进行了现场调查、获取做出决策所需要的情况和资料;及时了解公司的日常经营状态和可能产生的经营风险，在董事会上发表意见、行使职权，对公司的规范运作持续开展全面、深入、细致的自查自纠活动，诚恳接受公众评议和监管部门的检查，认真落实整改计划与措施，对董事会决策的科学性和客观性以及公司的规范运作起到了较好的作用。

回顾过去的一年，自己各项工作的完成是靠班子成员的通力合作和广大干部员工的支持、是靠集体的智慧和全体员工的汗水，我个人只是做了一些方向把握、组织协调和督促落实的工作。对照上级领导的要求和企业面临的市场形势，还有许多不足需要在今后的工作中加以克服，主要是对部分政策的把握度不够，做事缺乏前瞻性，不注意细节，在工作落实过程中不够细致，还需要进一步拓展思路，加强学习。

六、20__年工作计划

20__年已经过去，公司给我们提出了更高、更新的要求，公司远景规划，明年是发展最重要的一年。根据公司的长远规划，制定了自己明年的工作重点：

(一)提高个人综合素质，胜任总经理工作。

严格按照自己的工作职责，把职责范围内的工作做好。

房地产业是一个业务分类极其广泛的行业，充满矛盾和争斗，每个参与者都应具有相当的综合素质才能适应新形势下的要求，这就更加要求我们20__年要加强学习，严格要求自己，严守职业操守，先做人后做事，树立正确的人生观、价值观，在头脑中树立服务意识。只有提高我们个人的综合素质，努力使自己成为一个“一专多能”的复合性人才，才能更符合工作的要求。

(二)按照公司计划做好项目工作。

一是土地信息取得方式

从报纸上获得招、拍、挂的公告信息;从土地局交易中心及土地储备中心取得信息;通过投资公司、拍卖公司等其他中介机构获得信息;通过各施工单位和周围朋友的介绍取得信息。

二是工作重点

明年的工作中一定要与大家在土地信息上广开言路，集思广益。在顺应发展思路的前提下和城市总体规划的基础上，看准市场、把握机遇、创新思想，切实做好短期发展目标和投资方向的同时，也在寻找着新的经济增长点和可持续发展之路。在努力工作的同时，也在寻找土地的工作上寻求着新的发展思路：

1、有针对性的寻找土地，不盲目，寻找适合我们的。

2、寻找土地的面要宽，放眼二三级市场，因为这些地区存在着信息不畅，很多政策性、文件性的东西不很完善，土地和规划方面的规范标准还未形成一定的态势，再加上个别地方性的政策、法规等，使得很多房地产企业开发运作行为都可以打擦边球，从一定程度上可以减少建设中的成本投资。

3、房产与地产兼顾的发展思路。房地产公司的开发，不仅局限于房产的开发上，应该使房产开发与土地投资储备二者兼顾，共同发展。在房产开发不景气的时候，公司可把重点放在土地投资储备上;当房产开发有所好转后，再有侧重点地进行房产开发，二者能相互兼顾，共同发展，使企业很好地平稳过度、持续地发展下去。

(三)在物业管理方面我们要严格以市场为导向，根据市场、项目及公司的情况做出合理化建议，寻找适合项目自身的物业公司。