房产调控
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房产调控范文第1篇
就发展历程来看，我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。
一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法
各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。
（一）以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为
房地产市场价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种：一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域；二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本；三是对房地产保有环节征收高税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80％。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。
（二）对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴
房地产市场价格的持续升温，导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供求关系，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案：一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策；二是实施廉租房制度，运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴；三是利用税收收入推行福利住房，满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国，多年来，政府投入了巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”，很好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求，而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收，高福利的国家，政府利用税款建造福利住房已经是家常便饭。
（三）设计差别性税收政策体系，即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理的理性需求，增加投机性需求的交易成本。
从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税（公司所得税），其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%至30%的税率征收不动产增值税。
（四）充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同，但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。如美国按照现行的税法,出售一套自用居住满二年以上的住宅,如果是单身,其售价与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税；如果是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。由于美国房价一直比较平稳,售房差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件,同时也活跃了房地产市场,扩大了国内的有效需求,推动了国内经济的快速发展。（五）针对房地产市场征收不动产税、财产税，以防止房地产市场中的商业活动出现欺诈，漏税等非法行为。所谓不动产税，是对土地或房屋所有或占有者征收的税，依据为不动产的评估价值。不动产又可分为三种类型：一是将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴西、日本、芬兰、加拿大等的不动产税；二是只对土地和房屋合并征收的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住宅建筑税等；三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。土地有地亩税（面积税）和地价税两种形式，西方多采用地价税（主要采用估价计税方法）。除此之外，在不征收不动产税的国家，一般征收财产税，如美国、英国、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、荷兰等国，操作办法是将不动产与其他财产捆在一起，就纳税人在某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是财产的评估价值。其中美国的财产税最具代表性。当然还有定期不动产增值税：该税种主要是针对占有房地产超一定年限的产权所有者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般为5年期和10年期增值税两种。因此，以上三种针对房地产市场的征税有效地保证了房地产市场的健康稳定发展，避免了业主控制或低效率使用房产，刺激了交易活动，这既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置，同时也打击了房地产市场中的投机行为和非法交易行为。
二、国外利用税收手段调控房地产市场的主要特点
从以上国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法，可以总结出其主要特点：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税；五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。
三、国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴
（一）充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税，坚决打击各种投机行为。
众所周知，我国房地产市场属于暴利行业，年增长率极高。房地产厂商的一举一动，牵动着社会上千家万户的心，甚至影响了沪深股市的走势，给股市带来了一定的安全隐患。老百姓对房价居高不下的抱怨，媒体对房地产泡沫的置疑，专家对房地产隐患的责问，使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此借鉴国外先进经验，开征新的统一规范的“房地产税”，增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为，我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑：
1.将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房地产税；
2.按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值；
3.适当扩大征税范围，将发达地区农村纳入房地产体系；
4.体现区别征收原则，对第一套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加成征收；
5.房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。
（二）开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。
具体做法可以参照国外成功的经验，对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税，三年内的转让所得的征收15%的所得税，三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。其次是对购入未满三年的商品住房转让征收5％营业税，以及营业税税额7％的城建税和3%的教育费附加，三年以上减半征收。之所以采用“组合拳”，是因为仅仅征收营业税的调控力度有限，而且也容易让房地产投机需求将税负向后转嫁。沿海一些城市的实践已经表明了这一点。
（三）切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，同时制定相关税收政策，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。
税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段，是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法，我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆，支持我国住宅产业发展。此外，由于我国还处在经济发展阶段，存在一定的贫富差异，存在相当多的低收入者，合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策，鼓励老年人购房和售房,不仅能完善社会保障体系，解决老年人的居住问题，使他们可以安度晚年，而且还能有效地增加二手房市场的房源，激活楼市，促进房地产市场的繁荣。新晨
参考文献
[1]李蕴,朱雨可.美国房地产税收体制对我国的启示[J].中国房地产金融,2003(12):29-31.
[2]李进都.房地产税收理论与实务[M].北京:中国税务出版社,2000.
[3]邓宏乾.中国房地产税制研究[M].武汉:华中师范大学出版社,2000.12.
房产调控范文第2篇
关键词：房产税；房价；供给；需求
中图分类号：D9
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）19017502
1 研究背景
房地产业是我国国民经济中的重要产业，其发展状况与整个国民经济的稳定发展息息相关。近年来，房地产业发展迅速，住房价格快速增长，导致大量的社会资源进入房地产业，使得经济的发展获得了强大动力的同时也带来了一系列社会问题。如何通过税收政策调控房地产市场，将房价控制在合理范围内，从而解决上述问题，已成为各界学者共同关注的重要课题。安徽省蚌埠市作为皖北中心城市，研究其房产税对房价的调控作用对其他中小型城市具有借鉴意义。
2 国内外研究现状
目前，国外学者对房产税与房价之间关系的研究主要包括三种观点，即“传统观点”、“受益观点”、“新观点”。
早期的“传统观点”认为开征房产税会导致房价的上升，并将税负直接转嫁给消费者，最终以高价的形式体现出来。该观点由Simon和Netzer提出，他们采用局部均衡方法，首先假定一国的资本回报固定不变并且资本自由流动，征收房产税使得资本由高税区向低税区流动，因此资本不承担任何税负。而住房具有不可移动性，使得房产税完全由消费者承担，最终导致住房价格上升。
“受益观点”认为房产税仅是一种受益税，是住房者对地方公共服务的一种支付，对住房价格和资源配置无影响。该观点由Hamilton和Fischel提出，他们在Tiebout模型的基础上，提出区域之间的竞争将使每个区域内住房者需要支付的房产税相同，房产税未资本化为住房价值。
“新观点”认为传统观点假定具有片面性且忽略了所有区域均有房产税。为此，Mieszkowski等人提出了一国经济包含高税区和低税区两类这种假设，资本由高税区流向低税区，导致了资本错误配置，由此产生了两种效应。一种是利润税效应，指的是从一国总体上看，征收房产税导致资本整体收益降低。另一种是流转税效应，指的是从区域范围内看，征收房产税导致地方不可移动的商品价格变化。
国内学者对房产税与房价之间的关系也存在着争论。第一种观点认为征收房产税对房价的影响具有不确定性，其影响效果还取决于其他变量。例如，人们对房价涨跌的预期和居民的基本居住需求等。第二种观点认为征收房产税会导致房价下降。另有观点认为，对房产税的征收不能明显影响房价。通过对比开征房产税试点的城市和非开征房产税试点的城市之间的房价走势，发现基本没有明显的差异。
3 对房产税对房价的影响机制的研究
3.1 房产税对供给方的影响
供给方对房屋数量的供给主要取决于两个因素：一是对房屋需求量的预期；二是土地供给的数量。土地作为一种稀缺性资源，其供给缺乏弹性，短期内对房产税的征收对土地供给数量的影响较小，故在此主要分析征收房产税对供给方对房屋需求量的预期的影响。一般情况下，开征房产税会使得供给方认为购房者将减少对房屋的需求，从而其减少供给量，此时，房地产市场均衡价格将提高。
3.2 房产税对需求方的影响
消费者对房屋的需求可以分为三类，即住房刚性需求、改善性需求和投机性需求。前两者都是为了居住而购买房屋，同属房屋的直接需求者，可将其归为住房型消费者。后者是为了投资获利而购买房屋，属于房屋的间接需求者，应将其视为投资型消费者。以下将分别阐述房产税的征收对他们各自行为的影响。
3.2.1 房产税对住房型消费者的影响
住房型消费者是房屋的终端消费者和房价的承担者，征收房产税将产生税收负担的问题，而房产税是一种直接税，这将导致税收负担实际由住房型消费者承担。然而这种税负很难能够被转嫁，这将使得住房型消费者购买房屋的成本增加。此时，住房型消费者面临两种抉择，一是承担税负坚持购买，二是推迟购买。作为理性人，刚性需求的消费者会选择承担税负依然坚持购买，而改善性需求的消费者会选择推迟购买。因此，整个房地产市场需求曲线将向左移动，导致均衡价格下降。
3.2.2 房产税对投资型消费者的影响
投资型消费者购买房屋的目的是为了获得投资收益，手段是买卖房屋赚取差价，其对房屋价格的变动极其敏感，对房屋的需求弹性很大。因此，征收房产税将对其行为产生显著的影响，从而影响房地产市场的供求关系，进而影响整个市场的价格。政府征收房产税无疑会增加投资型消费者的购买成本，使得其投资风险增加，降低其对房屋的投资需求量，引起需求曲线向左移动。当然，征收房产税也会增加交易成本，投资型消费者的交易成本增加，将使其放弃出售已经购买的投资型住房，转为租赁来获取收益。现有房地产市场中存房量的减少，相当于供给曲线向左移动。由此可见，征收房产税能够同时影响投资型消费者的需求和供给。因此，投机市场上房地产均衡价格的确定主要取决于房产税对其需求和供给各自影响程度大小。
综上所述，房产税对房价的调控主要是通过影响房屋的供给方和房屋的需求方的行为来实现的。在需求方面，征收房产税使得购房的成本增加，导致了改善性需求的消费者推迟购房，影响了投资型消费者对房屋交易、持有成本的心理预期，降低了房地产市场中住房的需求量；在供给方面，由于土地具有刚性和稀缺性，土地供给数量无法短时期内大规模提升，而且房屋建设开发周期长，房屋的供给相对于需求具有滞后性，因此供给可以看作是少量下降的，最终征收房产税对房价的影响结果是使房价下降。
4 安徽省蚌埠市开征房产税对预期房价的影响
在研究开征房产税对预期房价的影响方面，笔者随机对蚌埠市不同街道上的过往市民进行了问卷调查。问卷包括四个方面，一是受访者是否有住房，二是受访者近期是否有意愿买房，三是买房的目的，四是假若近期征收5%房产税是否坚持购买。实际发放问卷518份，得到有效问卷487份。经统计后发现，问题一中398人有住房，无住房的仅有89人；问题二中近期有购房意愿的受访者达255人，无购房意愿的为232人；问题三中买房用于居住的受访者为151人，用于投资的为81人；问题四中征收房产税依然坚持购房的受访者为55人，持币观望的为177人。
由实验数据的统计结果来看，买房用于居住的受访者占有意愿购房者的65.1%，买房用于投资的受访者占有意愿购房者的34.9%，征收房产税后推迟购房的受访者占有意愿购房者的76.3%。由此可见，征收房产税将使得大部分消费者推迟购房，使得房地产市场上房屋的需求量下降，需求曲线向左移动。同时，笔者走访了该市包括绿地集团在内的多家房开发商，他们认为蚌埠市作为中小型城市，随着乡镇居民越来越多的涌入城市以及近几年拆迁工作的实施，市民对住房的需求量将会增加。因此，征收房产税将不会减少开发商对住房的供给，供给曲线保持不变。由此可见，征收房产税，使得房地产市场中需求曲线向左移动，供给曲线保持不变，从而导致房价下降。
5 合理性政策建议
5.1 建立科学完善的房产税征管体制
房产税是地方财政收入的重要来源，是地方政府进行各项公共服务资金的重要组成部分，因此建立一套科学完善的房产税征管体制尤为重要。一方面，要保证征收税负具有公平性，增强纳税人的纳税意识；另一方面，更要保证整个征税过程公开透明，加强对征税过程的监督。
5.2 完善房地产税收制度
完善房地产税收制度并逐步开展房产税征收过程，将有利于抑制房价。完善的房地产税收制度应具有合理的税率，合理的税率不仅可以稳定地方财政收入，支持保障性住房的建设，还可以抑制消费者的投机需求，使得房产市场的供需关系趋向合理化。
参考文献
房产调控范文第3篇
房地产调控体系的科学配置与有效运作
与一般工业商品通过工厂生产然后运到市场进行销售不同，房地产的开发、建设及投入使用，必须在确定的土地上进行。这种不能移动的特点，使其开发建设及市场活动都要受到地域性限制，相应地，政府宏观调控也要与之匹配。
宏观调控均以供求总量平衡为基础，然而房地产的宏观调控仅有国家总体层面的供求总量平衡是远远不够的，必须以各地区、各城市房地产的供求总量平衡为前提。否则，必然表现出局部地区房地产冷热不均，要么投资失控、房价高企、供求失衡、空置率居高不下，土地空间资源浪费严重；要么开发投资不足，交易清淡，经济社会发展缓慢，居住条件改善乏力。这正是由房地产的不可移动特性，即缺乏异地余缺调剂能力所决定的。为此，国家必须加快建立完善体现区域性特色的多层次宏观调控体系，明确界定中央政府、地方（城市）政府在房地产调控中的职能定位和职责划分。
中央政府主要调控职责集中于：一是建立适应中国国情和发展阶段特点的长期、系统、稳定的住房公共政策和房地产业发展政策。厘清市场、半市场、非市场的界限，注重政策配套衔接和可持续，保证受益人群的横向公平和代际公平，完善相应土地供应、税费、金融货币支持、市场体系建设等相关法规和政策，加强全面指导监督。二是建立健全中央对地方政府正确履行区域（城市）房地产调控职能的科学考核评价机制，切实改变地方（城市）政府在房地产调控中，由于缺乏执政安全的硬约束而导致单纯追求经济利益的缺位、错位、不到位的问题。督促强化落实住房保障职能，加快建立多层次住房供应体系，加大中低价位、中小套型普通商品房供应，平抑房价，实现可持续发展，保持社会和谐稳定。三是建立健全国家房地产预警预报监测体系，加大对重点地区、城市房地产整体状况监测评估，对不能很好履行住房保障职能、房地产明显过热地区（城市），针对性采取警告、限制措施或强力控制措施，从执政安全角度对地方主要领导者实行一票否决，以抑制过热。
同时，地方（城市）政府也要明确自身的调控职能，包括：一是以满足人们基本居住需求和不断改善居住水平为目标，建立多层次住房供应体系。因地制宜制订住房建设发展规划，与城乡总体规划，土地利用总体规划，国民经济社会发展规划有机衔接，强化住房保障规划和年度建设计划，落实公共财政预算保障措施。第二，妥善处理土地所有者与房地产市场调控者的不同利益取向矛盾，加强土地供应总量、住房供应总量调控，实现供求总量平衡、结构优化。第三，加快市政基础设施、公用设施先行建设与配套，有效实施规划调控引导。最后，全面开展居民居住状况调查，在此基础上对人口规模、居民收入、居住水平、土地供应、房产开发投资、开竣工规模、市场价格等指标进行系统监测，建立健全完整有效的预警预报监测体系，作为实施当地房地产调控的信息决策支持系统，从而不断提高调控的针对性、有效性、及时性。
房地产金融政策如何适应中国特色城市化发展需要
房地产具有明显的资金密集特点，其开发建设和消费环节都需要金融大力支持，住房金融解决了一次性购买和长期性积累的矛盾，延伸、增强、扩展了消费者的住房购买力，是进入“住”、“行”消费升级阶段后，进入消费信用化时代的标志。完善的住房金融体系和服务是实现住房政策目标的有力支持工具。
首先，作为住房公共政策的重要组成部分和调控手段，加强住房金融体系和政策的研究，从住房金融体制设计、运行管理、风险防控、资金投向等方面，把市场性住房金融和政策性住房金融有机结合起来，服务于住房公共政策目标。
其次，以住房公积金中心为基础，加快设立和完善政策性住房金融机构，重点扩展中、小城市机构、网点，大力拓展政策性住房金融服务，加大对中低价位、中小套型面向首次置业普通市民的普通商品住房消费贷款支持，同时加大对保障性安居工程建设的开发贷款支持力度。
第三，与我国大、中、小城市协调发展的城市化发展战略相适应，研究出台支持中、小城市基础设施、公用设施建设的金融政策，加大中央财政转移支付和地方政府市政债券发行融资、注资支持，增强中、小城市经济集聚发展能力，改善中小城市住房消费环境，引导、鼓励外来务工人员在中、小城市置业安居。
多层次房地产市场交易体系的建立与完善
房地产具有高值耐久性的特点，市场交易实质是物权的交易，多次交易或部分交易是其显著特征。房地产既存在新建商品房买卖交易市场（一手房市场），又存在存量商品房买卖交易市场（二手房市场），同时，房屋租赁市场也是住房消费市场不可或缺的重要组成部分。房地产市场与土地市场、建筑市场、住房金融市场关系密切。健全完善、有效运作的多层次房地产交易市场体系，对于降低房地产交易成本，提升效率至关重要，政府在这一市场体系的建构完善中发挥不可代替的作用。
首先要培育住房合理消费理念，改变不切实际的一次性到位住房消费观念，建立梯度升级消费理念，大力培育发展住房租赁市场，规范完善二手房市场。政府应从信息服务、房屋测量评估、合同规范、交易备案、产权登记、法律监督等全过程建立完善制度。同时进一步加大公租房建设力度，规范完善房屋中介服务，强化信用体系建设，使规范有序的住房租赁市场、二手房市场成为住房资源优化配置的重要渠道，通过梯度消费政策引导，改变当前住房供需结构严重失衡的局面，实现“住有所居”目标。
第二，建立完善规范信用的土地市场秩序。地方（城市）政府可借鉴香港勾地表制度，制定年度开发用地供给计划，从土地供给总量、区位、开发建设时限要求，规划控制开发强度指标等作出明确规定，全面、真实、细致、公开地向各界土地市场相关信息，有规划、有步骤、有节奏地推出土地，让土地供给计划的执行能够平稳地满足市场和保障性住房建设需要。加强土地供给的事后监督，督促用地单位按计划要求进行土地开发，对失信企业加大惩戒力度。同时加强土地开发成本和土地收入的监督和管理，使土地收入真正为民所用。
第三，住房商品的质量安全是市场发育完善的根本，它的建造、生产过程如何进一步标准化、系列化、规范化，并逐步实现住宅工业化，进而与信息化相融合以更好满足人们对高品质、低消耗的多样化住宅产品的需求至关重要。
第四，针对住房商品不动产特性，研究适宜的真正反映房地产市场趋势的统计指标体系，对重点监控城市，建立相应固定区位同质同量房价的统计，并重点加强普通商品住房（如90平方米及以下）的监控统计，改变现行平均房价统计同量不同质，往往反映销售结构变化而不是房价真正涨跌的弊端，避免误导调控目标。
房产调控范文第4篇
一、引言
近十年以来，我国房地产行业在GDP中所占的比重越来越高，已经成为拉动我国经济发展的重要引擎。2002年我国房地产投资仅仅7736亿元，但到2011年已经达到61740亿元，增长了将近8倍；在这十年间，开发投资累计总额达到268240亿元，年均26824亿元。也正是在这期间，国内房地产投资热情异常高涨，投资增长率居高不下，远远超过了同期国民生产总值的增幅。但是，伴随着房地产行业的快速发展，房价的大幅度提升严重影响到人民生活的消费结构和生活质量，增大了购房压力，引起社会的强烈不稳定。因此，从2010年开始国家在总结以往调控经验与教训的基础上，提出“切实将房价控制在合理水平的宏观调控目标”，采取多种调控手段，接连推出多项调控政策，调控力度和决心空前坚决，并逐渐显现出一定成效。吉林省房地产市场总体上保持健康稳定态势发展，房地产开发完成投资较快增长，房屋销量增加，房屋价格稳步上涨。但与全国其他省份相比，吉林省房地产行业总量不大、增速较低，尚处于发展的初级阶段，未来的发展空间还很大。国内像北京、上海等一线城市，房地产业的发展已经过热，并且由于可售存量房的不断减少等因素，房价的增长速度已经超过了经济增长的水平，需要中央政府借用行政和信贷政策手段，出台强制的调控措施，进行严厉的调控。而吉林省发展以其自身的独特性，决定了地方政府制定房地产发展政策时，需要结合当地房地产自身发展的情况进行有针对性的研究。长春市和吉林市GDP总量在吉林省GDP总量中的比重达到60%；第六次人口普查结果显示长春市和吉林市人口总量占到全省的44%以上；就房地产投资总额方面，两市的投资总额占全省的70%以上，因此，本文将长春市和吉林市定义为吉林省的中心城市，并以其为研究对象，探讨在房地产行业调控的大环境下，对二线或三线城市调控所应采取的措施。一直以来，吉林省中心城市房地产市场并没有大起大落，走势相对一直比较平稳，在未来有较大的发展潜力。首先，随着经济发展的提速、城市化进程的加速，在未来，中心城市在市区面积和城市人口方面都面着扩容的问题，这为房地产市场的发展创造了先决条件；再次，城区棚户区改造力度加大、小康居住目标的快步实现，中心城市房地产市场还有巨大的需求潜力和发展空间。其次，中心城市作为全省的政治、文化中心，地理位置优越，吸引了周边城镇居民自住或投资购房，形成了中心城市房地产市场的又一有效需求。而在国家密集出台的一系列房地产调控措施的情况下，如何在满足群众的住房需求的同时，保持和进一步发挥房地产行业对吉林省中心城市经济的拉动作用，保障政府财政收入、税收的稳定，是一项重要而亟待解决的问题。本文就吉林省中心城市房地产行业及其发展环境进行分析，并提出多项管控措施，以期可以为地方政府的调控提供选择参考。
二、吉林省中心城市房地产发展特征分析
1.房地产开发投资稳中有升。最近几年，伴随着固定资产投资的不断扩大，吉林省房地产开发投资一直呈现出快速的增长趋势，但总体增速已经有所放缓。2011年吉林省完成房地产开发投资1165.39亿元，比2010年增长26.5%。长春市作为吉林省的省会城市，房地产一直呈现出平稳增长的开发投资态势，2011长春市的房地产投资总额达到666.4亿元，而作为吉林省的另一核心中心城市，吉林市房地产开发投资为206.2亿元，比2010年增长47.8%。吉林市虽然也是保持在较高速度下增长，但存在波动比较大的问题。吉林市的房地产开发投资速度由2009年的14.1%突增至2010年的40.50%，大大超出吉林市的全社会固定资产的增长速度，表现出其巨大的投资发展潜力。相对而言，北京和上海在2011年的房地产投资额分别是3036.3亿元和2070.3亿元，同比增速分别为10.1%、9.6%。虽然在总量上要大大高于长春市和吉林市，但从增速上来看，却远低于长春和吉林市。这说明，相对于国内一线城市而言，吉林省中心城市房地产行业依然保持着较为旺盛的投资开发势头。吉林省及其中心城市的房地产投额及增长率如下图1所示。
2.商品房竣工面积和销售面积增加，空置面积减少。自2006年以来，长春市商品房的竣工面积和销售面积总体增长较快，尽管2008年受金融危机的影响，销售增长率为11.2%，达到近几年的最低。而2009年的销售增长率达到25.3%，2010年略有下降，但作为吉林省的省会城市一直表现出较强的增长态势。吉林市房地产销售受经济危机影响不明显，尽管商品房的竣工面积在2009年也有较大幅度的下降，但销售面积和销售增长率表现出强劲的增长势头，其中商品房销售面积为431.7万平米，比上年增长16.6%。而从全国范围的一线城市来看，如以北京、上海为例，在进入2010年以后伴随国家对房价的调控力度的加大，两市的竣工面积和销售面积的增速直线一度下降到负增长的水平。从空置面积上来看，长春市的商品房空置面积在最近几年逐年增加，2009年达到344万平米，同比增加了21.5个百分点，但是在2010年房地产再次步入快速发展阶段，导致商品房的空置面积也开始减少，比上年降低了18.6%。与长春市的情况类似，吉林市商品房空置面积总体上也呈现出不断减少的趋势，在2007年达到67.97万平米的最高空置面积后便一直保持减少趋势。相反地，北京、上海等一线城市的商品房空置面积在近几年一直都在不断增加。
3.资金来源中企业自筹资金比重大，资金约束加剧。通过对长春市和吉林市的统计数据进行分析可以发现，吉林省中心城市房地产开发的资金来源主要是自筹资金和银行贷款。长春市房地产开发投资的银行贷款额不断增大，由2006年的15.22亿元上涨到2009年的41.50亿元，同时自筹资金由84.87亿元增加到2009年的268.81亿元。虽然吉林市房地产开发资金主要来自于自筹资金，但是自有资金也主要由商品房销售收入转变而来，而大部分的购房者的购房资金都是由银行按揭贷款而来，因此可以看成间接来自原银行贷款。而从统计数据看，北京和上海的房地产开发投资资金来源自筹资金和银行贷款差别不大，自筹资金略多于银行贷款。这从另一方面体现出长春市和吉林市在房地产开发方面对金融机构的依赖性更高，自身实力还有待进一步加强。
三、中心城市房地产行业调控政策的影响因素分析
1.中心城市房地产行业的社会经济环境。近些年来，吉林省及其中心城市经济迅速发展，连续多年的GDP增长水平保持在两位以上。据吉林省统计局、长春市统计局等的统计年鉴进行数据的统计整理显示，2011年吉林省的地区生产总值增长13.7%，GDP总量达到了10530.71亿元。在经济发展的带动下，人均收入水平也在不断增加，2010年吉林省的城镇居民的人均可支配收入为17796.57元。与此同时，近几年吉林省中心城市常住人口数量不断增加。人均生产总值、固定资产投资等指标数据不断攀升，直观的展现出吉林省及其中心城市经济呈现平稳较快发展态势，经济总量稳步扩大，工业经济保持旺盛增长势头，三种产业的增加值结构逐步完善。总之，吉林省及其中心城市的经济全面而快速的发展，居民对高质量的生活水平的需求，促使刚性需求的购房者不断攀升，也就带动着房地产业的高速发展。2009年11月18日，国务院正式批复的《中国图们江区域合作开发规划纲要———以长吉图为开发开放先导区》，标志着长吉图开发开放先导区建设上升为国家战略。这一战略的批准和实施，把吉林省最具潜力的开放优势与最有能量的经济增长优势、最具魅力的资源优势相叠加，建设吉林省对外开放、招商引资的平台，实现全面振兴的新引擎，必将对全省的经济发展产生长远而积极的影响。伴随着振兴东北老工业基地这一宏观政策的贯彻，和长吉图开发开放先导区建设的战略地位的提升，吉林省的发展获得了一系列优惠政策，吸引了大量的投资，更加引发吉林省经济保持快速增长，进而促进吉林省整个房地产业的高速成长。
2.宏观调控政策环境。与其他产业不尽相同的是，国家房地产业政策所包含的贷款利率政策、土地政策等内容对房地产发展具有更为直接的作用，而且作为这些政策的被动接受者，地方政府只能以其为基础制定相应的区域房地产发展政策。自2010年年初开始，房地产调控政策开始出现微调的迹象。随后，随着全国整体房价的快速上涨和土地出让市场的疯狂，房地产调控政策逐步收紧，政策措施趋向严厉。特别是2011年，限购、限贷等强力政策陆续出台。随着这一系列调控措施的出台，房地产市场出现一些变化，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，房地产市场走势回稳，保障性安居工程建设快速推进，房地产价格涨幅逐步回落。相关部委从市场供给方面到银行贷款方面再到成交环节层层布控，调控的决心和力度前所未有。房地产行业政策调控主要从地方政府、房地产开发商、商业银行、以及购房者四个方面来加以实施。一方面在土地政策方面加大土地供应、规范土地供应体制、加强保障房土地供应。政策的出台一是针对开发商，打击土地行为，加快闲置土地开工建设进度。针对地方政府，控制土地成交价格，加大保障房用地供应，满足各种保障性安居工程用地。另一方面，实施以调控经济通胀、资本流动性过剩为主的货币政策，包括提升存款准备金率、上调住房公积金存款利率和加息来控制经济过热及房地产市场过热的问题，通过紧缩性货币政策解决通胀及流动性过剩等经济情况。这些政策的出台对房地产行业产生了巨大影响，一方面银行无钱可贷造成开发商融资困难，另一方面也导致购房者成本增加，影响刚需人群的购房预期。应当看到，当前部分城市的调控成果主要是由限购等政策来实现的。它通过行政手段来提高购房门槛，人为减少了对住房的需求，但这只是暂时缓解市场供求矛盾，深层次的矛盾依然存在。如果不能从根本上解决住房供求矛盾，一旦限购政策退出，供求失调的矛盾将重新出现，并将迎来房价的新一轮上涨。因此，必须在政策体系上加以完善，建立健全促进房地产市场健康发展的长效机制。
3.调控政策对区域经济增长的影响。就地方政府而言，在对房地产行业进行调控时，必须结合区域经济发展特点，以便采取有针对性的措施。自2010年来，国家出台的限购、限贷等一系列房地产调控强力措施，商品房的房价得到强有力的遏制，这对一线城市房地产的发展和人民生活的改善起到很好的调控作用。但对于像长春和吉林市等房地产业处于发展初级阶段的二、三线城市来说并不一定就是最好的。因为房地产业是这些城市经济的重要支柱产业，对于拉动建材、钢铁及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展也至关重要，而对于推动居民消费结构升级、改善民生具有突出作用。目前，对中心城市进行过度的房价调控，无疑会遏制整个城市经济的增长动力，影响到相关产业的长效发展，进而造成居民收入降低及失业等更加严峻的社会问题。因此，对于房地产业并非特别发达的吉林省来说，国家出台的一系列调控政策对吉林省中心城市的房地产市场发展并不完全适应，需要政府进行综合全面考虑，根据自身发展的需要进行选择性的执行，保证房地产业对整个经济的拉动作用。
四、促进中心城市房地产行业可持续发展的调控政策选择
1.采取土地出让费分期支付制度。土地出让费分期支付制度相对于以往的土地费一次性支付方式。这一方式具有如下几方面的优点。一方面，这一制度的实施可以减小房地产开发企业的土地购置成本。由于一次支付的费用改成了多次支付，虽然支付总额不变，但先期的开发成本降低。这样就自然的减小了房地产开发企业的首次投入成本，有利于房地产开发的良性循环。另一方面，政府部门可以利用该方式，根据城市规划的需要，提早征地。这样由于市场发展的土地资源稀缺造成的土地增值得收益，绝大部分可以由政府掌握，从而提高政府财力，使得政府的土地所有权在经济上得到实现。
房产调控范文第5篇
摘要：以1998年住房改革以来，房价走势及目前市场状况为研究背景，讨论了近些年国家为抑制房价出台的各项措施的实施情况，总结了调控失衡的原因，给出了四项建议措施，对实际的房价控制具有一定的指导意义。
关键词：房地产；价格；投资；失衡；
（1）研究背景。
1998年7月，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消了福利分房为特征的中国住房制度，住房改革拉开大幕。
根据中国社科院《中国社会蓝皮书》报告，1998年至2003年我国商品房的价格增加了343元/平方米，2004年后，全面实施“促进房地产市场持续健康发展”后，到2005年房价比2003年涨了740元/平方米，进入2006年，政府出台了一系列调控房价的政策。到2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，房价走势表现为一种非理性上涨。
（2）相关理论。
同其它商品一样房产具有价格，适应供求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论四种理论，他们从不同的角度解释了房价的形成。而我国的房价主要受到土地供应、房屋需求、利率、租金、城市化进程、拆迁等因素的影响，本文以这些影响因素为切入点分析房产政策失衡原因。
（3）政策失衡分析。
房产业是我国国民经济的支柱产业，对拉动经济发展起着重要的作用，自从1998年住房改革以来，各地房价连续攀升，国家先后采取了一系列的政策，包括调节房地产开发企业自有资本比例和房地产开发贷款利率；住房按揭贷款首付比例和按揭贷款利率；调整土地投放数量，进而影响调控房产数量和房产预期价格；征收住房交易税和住房增值税，间接影响购房需求，特别是投机性需求。但这些政策在实际实施中并没有达到预期的效果，总结原因如下：
1供给数量的影响
由于土地供应数量受到严格控制，所以房产市场不能根据市场的需求信号自动调节数量。土地是稀缺且不可再生资源，加上严格保护耕地，使产品市场化与要素非市场化之间的严重不对称。房产放开而土地不放开，是导致目前我国商品房价格居高不下的重要原因。
国家为控制房产的过热现象，先后实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，这些政策在规范房产市场的同时，也有效地减少了房产的供给，无疑会导致房产供应不能满足需求。另一方面，由于提高准入门槛，淘汰了大量的中小开发商，形成“寡头垄断”的现象，通过各种人为手段造成房源紧张，哄抬价格。
2供给结构的影响
由于土地成本的增加，开发商为了获取更多的利润空间，纷纷把资金投入了建设高档住宅，导致房产供给结构不合理，大量住宅闲置，房屋供应紧张的局面。
为优化供给结构，国家实行了经济适用房政策，初步建立了经济适用房供应体系，然而随着经济适用房的推出，一些政策弊端显露出来。
经济适用房只适用于低收入群体，而低收入群体中大部分为外来人口，外来人口却无权购买经济适用房，这样导致了经济适用房不能面向真正需要的人，不能达到缓解住房压力的目的。经济适用房是国家对开发商进行补贴，由开发商按政府指导价格销售给低收入群体，间接使低收入者受益，但是这种政策手段的干预，缺乏监控机制，很难保证各个环节的顺利完成。
3房产的需求
由于房价连续攀升，带动了房产市场的投资过热，具有强劲的需求，导致价格一路上涨，严重偏离房产的实际价值。
为抑制短期投资炒房，国家采取了抑制需求的政策。央行两次加息。但最终结果对短期投资炒房影响甚微，反而抑制了个人住房和长期投资购房的热度，导致市场购买力下降。而房产长期投资者，追求的是租金收益，加息提高了购房成本，加上租赁市场的不景气，租金收益的下降，使许多房产长期投资者失去信心。对于短期投资者，决定房产市场上投机需求的主要因素在于成本收入比，利率上升幅度低于收益率，并且投机者往往将增加的利息成本转移至下家，造成房价的进一步上升。
控制房价措施建议：
措施一：改变土地供给方式，增加土地供给。
将土地供给和开发商相脱离，土地由政府按区域评估划价，出售给房产最终用户，开发商只负责土地上的建安及销售，增加透明度，可以有力削弱开发商囤积土地、炒买妙卖。
根据市场需求及时调整土地供应总量。土地供应过量，宏观经济疲软时，减少土地供应总量，土地供不应求，宏观经济坚挺时，增加土地供应总量。以市场配置土地资源，以计划弥补市场不足，实现土地市场供求平衡，科学规划房产用地布局和比例。
措施二：取消经济实用房，调整供应结构。
经济适用房政策是一种倾向性的政策，具有很大的腐败诱惑性，带来一系列的腐败问题，国有补贴流失，不能使真正需要的人收益，应从供应结构上进行调整，减少高档住宅开发，增加普通商品房供应。对低收入群体可以根据措施一，划分特定区域免除土地费，建设廉价房，由开发商出售给低收入者，减少了监督成本。
措施三：采用多种经济手段调节。
银行利率的调整对稳定房价有积极的一面，也有消极的一面，所以不能单单依靠调整利息的经济手段来控制房价，应采取多种措施，特别是税收调节，对房产投机者制定更为细致的税收政策，提高房产投机成本，减少投机性需求。
措施四:改变消费观念，发展租赁市场。
发展和完善房屋租赁市场，建立梯级消费观念，不仅减轻低收入家庭消费压力，而且解决当前房价居高不下和高空置率的矛盾。
