不动产物权
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不动产物权范文第1篇
【关键词】物权 登记 公示 公信力
公信力原则是指当事人依据法律的规定对所变更的物权进行了公示，即使公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已实施了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。依此原则，公示方法所表现的物权即使不存在或内容有异，但对于信赖该公示方法所表示的物权而与之有交易的人法律仍然承诺有和真实物权相同的法律效果。如土地登记薄上，a笔土地被登记为甲所有，乙信赖该登记而向甲买该笔土地，并为所有权的移转登记，其后，即使发现土地的真正所有人为丙而非甲时，对于土地所有权所生的转移，法律仍予以保护，某乙仍取得a笔土地的所有权。
不动产物权的公信力原则起源于德国法，以保护交易安全为使命，实现交易便捷。参与交易行为的人，只需依公示方法所表现的物权变动从事交易即可，不必再费时费力，详查标的物的权利状态的真实底细。因此，公信力原则完全符合市场交易便捷和迅速的要求，从事交易行为的人不必再担忧有公示方法所表现以外的物权状态存在，而遭受不测的损害。交易的动的安全获得保障，公信力原则因此成为近现代物权法的一项基本原则。
我国物权法采纳的是以登记要件为原则，登记对抗为例外的不动产变动模式，其中动产物权以占有为公示，不动产物权以登记为公示。这样既保护善意第三人的利益，维护交易安全，又可以全面贯彻物权公示原则。另外，将物权静态的公信力贯彻到物权变动中，意味着所有的不动产物权变动或取得都须进行登记，比如遗嘱继承、法院判决、公开拍卖等，只是在这些情形下，不动产物权取得并不以登记为生效要件，但是，权利取得人要取得对抗世人的效力必须取得对抗世人的公示手段——在登记簿上进行登记。
登记由于是由国家机关主持进行，经过严格的程序，具有文字记载，通常情况下可信程度较高，能真正地反映权利归属。例如房屋所有权，这个所有权不受任何人影响。因为不动产登记簿是由国家设立的专门机构登记管理的，物权法采登记生效主义，不动产登记具有权利推定的效力，受到公众的信赖，不动产交易的第三人既然信赖登记簿，其取得的物权就应当受法律的保护。这个制度的关键，是以不动产登记簿为根据“取得”不动产物权，其政策目的是保护不动产交易的善意第三人。并且，这种保护是绝对的使善意第三人取得权利，不存在以反证加以推翻的问题。
不动产物权登记的公信力在于使信赖者获得与其信赖的物权状态一致的法律后果。它是以牺牲物权“静”的安全来保证“动”的安全。因此适用公信力原则时，也应当有一定的适用条件。
一般公信力原则适用条件有以下几点：第一、取得人为善意第三人。登记的公信力不是无限的，它仅保护善意且无过失的第三人，即只有在第三人不知登记有错误且对此无过失的情况下，才受登记公信力之保护。如第三人明知或依当时的情形应知登记有错误而竟然未知的，属于恶意，第三人为恶意的，不受登记的公信力保护；第二、物权变动是有效的法律行为。对于非法律行为的物权变动，不属于交易范畴，不受公信力的保护；第三、公示物权与实际物权不一致。即登记与权利人的实际情况不一致，且这种不一致不能由登记发现，如登记没有错误或登记的错误能由登记薄发现，均不发生第三人受登记公信力保护的问题；第四，须无异议登记。错误登记虽未更正，但已有人提出异议并记载于登记薄上的，该异议具有阻止登记的公信力的效力。
正如上述所说， 法律 之所以赋予不动产物权登记以公信力，在于保护善意第三人的利益和交易的安全。但是，对于错误登记的情况，这并不意味着法律允许将错就错，而置权利人的利益于不顾。相反，为保护真实权利人的利益，应该制定一系列保护措施：第一、在善意第三人获取权利之前，真实权利人可以向登记机关提出异议登记，阻止错误登记的公信力发生；第二，善意第三人在登记名义人处取得权利前，真实权利人有权向登记名义人提起诉讼。提出让法院否定登记名义人权利，在确认自己的权利诉讼获胜后，真实权利人有权依法院判决为依据请求登记机关更正错误登记。第三，善意第三人自登记处取得权利后，真实权利人的权利虽因此而丧失，但是真实权利人有权请求登记名义人赔偿损失。如登记机关对登记错误有过失时，真实权利人还有权请求登记机关或国家赔偿损失。
可见，我国确立不动产物权的公信力原则的必要性和现实意义在于：
第一，不动产物权的公信力原则有利于体现民法的公平公正精神。不动产物权的公信力原则保护了善意第三人的权益不受侵害。在不动产交易中，也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，那么从保护善意第三人，维护交易秩序的目的出发，允许善意第三人可以在不动产上善意取得。
第二，不动产物权的公信力原则是维护市场交易安全的需要。公信力原则的本质目的就在于维护市场交易的安全，为市场 经济 创立一个健康、良好、有序的交易环境做出贡献，体现出交易的安全可靠。
第三，不动产物权的公信力原则有利于完善我国的民事立法，推动了我国法制建设的 发展 。
不动产物权范文第2篇
作者简介：任学勤、李翠芳，河北经贸大学2010级民商法学研究生。
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2012）11-008-02
一、善意取得制度概述
善意取得又称即时取得，是指无权处分人将其占有的动产或者登记在其名下的不动产转让给他人，善意受让人即可取得受让的物权，而原所有权人不得要求受让人返还原物的法律制度。
善意取得制度，是近代以来大陆法系与英美法系民法中的一项重要的法律制度。善意取得制度渊源于日耳曼法的“以手护手”原则，这一制度的目的是协调财产所有权的静的安全与财产交易动的安全之间的冲突。该制度一方面旨在保证所有权安全，保持社会秩序的稳定，另一方面又要维护善意受让人的利益，以促进交易和保护交易安全。当真正权利人与善意受让人之间利益发生冲突时，应当侧重于保护善意受让人，这样不仅有利于维护交易安全，而且有利于鼓励交易。
二、善意取得的构成要件分析
我国《物权法》第106条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
从以上法律规定，可以总结出善意取得的适用条件，但是不动产物权的取得在物权法中适用公示公信原则，即不动产物权变动必须进行登记，也就是说，不动产物权登记过程中买受人必须是善意的，不知道实际的权利归属，是登记发生了错误，而不是买受人的错误。因此，不动产物权的善意取得，应该有自己的适用条件：
（一）当事人在登记的过程中发生了登记错误
登记错误，即在不动产物权进行变动的过程中发生了错误的登记。这是不动产善意取得的首要条件，如果没有登记错误，善意取得便无从发生。登记错误就是指不动产登记簿上显示出的不动产归属及其权利状态与真实状态不一致的错误。
根据登记错误的原因，可以把登记错误分为因登记错误机关的错误、因当事人的错误和因混合错误的原因。因登记机关的错误，是指登记机关的过错是登记错误的原因，如登记机关的原因，错把甲的抵押权登记为乙享有就属于这种情况。因当事人的错误，是指因为当事人自己的原因导致登记错误。例如，甲通过伪造证明书的手段欺骗登记机关，从而成为乙房屋的所有权人。因混合过错的错误，是指登记机关和当事人在登记错误上有共同的过错，如登记机关工作人员与甲恶意串通，在登记簿上涂销了原物权人乙的登记，而将甲登记为权利人。这种分类的意义，在于确定登记机关或者登记机关与当事人共同过错时，登记机关要承担赔偿责任。
（二）当事人有合法的权利外观
这一要件要求让与人必须是具有合法权利外观的无处分权人。善意取得保护的是善意的交易，其基础在于第三人不知登记错误，如果第三人明知登记是错误的依然进行交易，显然就不属于善意取得制度保护的范畴。这就意味着，让与人必须是具有“合法的权利外观”，且让与人必须是记载在不动产登记簿上的权利人。这也表明，只要在不动产交易过程中，不动产物权善意取得的合法要件具备，实际的权利人将无计可施，被不动产登记簿所掩盖的事实也将无从得以保护。
但是，在我国司法实践中，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题解释（一）》第17条第二款规定的，在登记为权利人的夫妻一方处分夫妻共有的不动产时，第三人并不能因处分人具有合法的权利外观而取得不动产。这显然与物权法中的善意取得相背离。
（三）当事人双方有交易行为
这也就是说，第三人必须通过合法的交易行为取得不动产物权，受让人已经支付了合理的对价并取得了物权，即第三人作为新的物权人已经被记载于不动产登记簿中。不动产物权善意取得旨在维护交易安全，实现这一目的，是交易行为安全性的要求，只有具体的市场交易行为得到了合理的保障，才能确保整个经济活动的安全性。
交易行为必须是法律行为，当事人必须有发生不动产物权变动的意思表示，同时交易行为还要符合经济上的特征，即通过有偿的双方交易行为，才是善意取得制度中的交易行为。
（四）交易相对人有善意的信赖
民法上的善意是指行为人在从事民事行为时，不知道或无法知道其行为缺乏法律根据，而认为其行为合法或其行为的相对人有合法权利的一种主观心理状态。通常情况下，通过登记表现出来的物权，即使与真实权利状况不一致，也被拟制为真实的物权，也就是说，第三人只要信赖不动产登记，登记的物权就是一个真实有效而又合法的物权，登记所表现出来的外观不存在权利真实性的瑕疵。
作为不动产善意取得构成要件的“善意”，这种“善意”一方面可以为推定的善意。登记物权首先是具有真实性和正当性的推定力，只要第三人不知道不动产登记有误，信赖登记，就会导致错误的登记被认为是正确的。这时，第三人的“善意”会产生。这种经过严格的法律程序产生的登记事实，理论上称为“物权权利的正确性推定”，这种登记，为第三人的善意取得不动产物权提供了坚实的基础。这种推定善意，实际上是对一般交易情况的认同，除了有证据证明第三人恶意的情形外，不动产物权变动交易的当事人被视为善意的交易者，无需对这种善意举证。另一方面，这种“善意”为客观上的善意。这一特征的基础就是登记这一客观事实，从一定角度来讲，不动产登记总是客观存在着的，是一种容易被人认知的推定标准，与认为善意是主观标准完全不同。这种认定方式显然与那种认为善意取的“善意”是主观的看法是不同的，很显然在这种看似主观的表层加上了客观的面纱。这种客观善意的认定方式，客观上完善了不动产登记制度，非常有利于完善我国的不动产登记制度。
三、不动产善意取得制度在实践中适用的难点
（一）对不动产善意取得制度中“无权处分”的理解
根据我国《物权法》第106 条规定，不动产善意取得制度的前提就是对不动产物权无处分权。民法上所谓的无权处分，“是指非所有权人未得到所有权人授权或者同意，在不享有财产的处分权的情况下将他人所有的不动产和动产转让给受让人的行为。”在无权处分的情况下，往往会产生三方当事人之间的民事法律关系，导致善意第三人与原权利所有人之间的权利冲突，在此种情况下，善意第三人往往相比原权利人来说更处于弱势地位，所以法律为了保护善意第三人的合法权益，便设置善意取得制度来维护市场交易的稳定性。
不动产物权的无权处分，相对于动产物权的无权处分来说更加复杂。动产物权的变动是以交付为要件的，往往比较容易分析和辨别，而不动产物权的变动则是以登记为要件的，此种情况下的无权处分往往就显得非常复杂。一方面，不动产以登记为权利归属的依据，只要进行了登记就明确了其权利归属。交易当事人是否有处分权，可以直接根据登记来判断，所以，登记记载的权利人以外的人处分财产的事件是比较不容易发生的。另一方面，不动产的处分权受限制之后，其所有人再处分其财产也不可能适用善意取得。当然在现实生活中，不动产物权的善意取得制度主要是针对登记发生错误这一情况而产生的，因此，对于不动产物权的认定，应当不仅仅包括没有处分权而产生善意取得，也应当包括登记错误而产生的善意取得。
（二）对于不动产物权善意取得“善意”的理解
不动产物权的善意取得，是以受让人在受让不动产时“善意”为要件的，但是如果受让人在受让不动产时系重大过失时，是否构成善意取得呢？我们国家对此没有进行规定。对此，我们应该认定：当受让人存在重大过失的情况下，是不可以受让不动产的，即不可依据善意取得获得不动产物权的所有权。在上文中我们已经对不动产物权的“善意”进行了解释，这种“善意”既要是客观上的善意，即相信不动产登记簿上的事实；另一方面又要是推定上的善意，即不动产登记簿上记载的事实被法律推定为是真实的，即使其余真实的权利状态不相符合，在此种状态下，获得物权的善意第三人的“善意”需要由提出异议的原物权人进行举证证明，善意第三人不负有此义务。
四、善意取得制度的排除适用
从上面的分析可以看出，只要上述构成要件完全具备，不动产物权善意取得即产生。但是，在不动产物权变动登记过程中，也存在排除适用不动产物权善意取得的情况。具体来说，主要由两个方面：
（一）第三人知道登记的错误
不动产登记错误而产生的善意取得制度，要求第三人仅对登记范围内的信息了解，若第三人明知登记错误仍然进行物权的变动交易，这便阻碍了该物权适用善意取得制度。所谓知道错误，就是说在登记簿中记载的信息，当事人明知是不符合物权客观真实情况的信息。在这种情况下，第三人知情这一事实的证明责任，需要由否定第三人善意的一方承担。若能证明第三人知情，便无需证明第三人知道真实权利状况及归属。当然，如果第三人仅仅是怀疑，并不能排除适用善意取得，此时第三人仍然进行有效的不动产物权变动交易，这也是属于善意的范畴。当然，如何判断第三人“知道”，这是一个非常主观的东西，同时也是一个很难把握的问题，需要我们在实践中具体加以分析和适用。
（二）不动产登记簿上存有异议登记
异议登记也是排除适用善意取得的一种情形，所谓异议登记，是指记载真实权利人对登记权利真实性异议的登记。从当前的情况来看，异议登记不是不动产物权进行登记的必经程序，同时它也不是一个永久的保障物权人合法权利的程序。它仅仅是不动产物权人对自己的合法权利行使的表现，是一种临时性保护措施，目的是保护可能在登记簿中没有被正确记载或者根本没有记载的物权。如果登记簿的记载嗣后被确认无误，则异议登记自始就无意义。
五、小结
传统民法理论，对于动产物权的善意取得规定较为严密。我国《物权法》中对不动产物权的善意取得也加以了规定，这是对传统民法理论的突破，也是适应国际社会理论的潮流。不动产物权的善意取得制度，虽然是应运而生的，但是也有在实践中进行操作的难点，如在文中所述的：如何认定善意？不动产物权善意取得的标准是什么？在现实中，如何判断第三人知道登记错误等等问题。这些问题都是带有一定主观性的，要想实现其具有客观化的一面，还有待人们进行实践探索。
参考文献：
[1]常鹏翱．物权法的展开与反思．北京：法律出版社．2007．
[2]马一．不动产善意取得制度的构成要件分析．铜陵学院学报．2010（3）．
[3]唐德华．物权法解析与适用．北京：中国民主法制出版社．2007．
不动产物权范文第3篇
关键词：登记一房二卖
我国按照物经移动是否损坏其价值，将物分为动产和不动产。动产是指能够移动而不损害其经济价值的物，一般指金钱、器物等。不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的物或虽可移动但损害其价值的物，如土地、房屋。由于不动产往往具有巨大的经济价值，法律通过不动产登记制度来保护权利人的利益，维护交易安全。不动产登记是指权利人向有关登记机关申请将不动产物权变动的事项登记于不动产登记薄上予以公示，以明确物的归属，对抗善意第三人。
我国《物权法》第九条规定了不动产登记效力：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定除外。”但依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百二十九条中又规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”
各国对物权公示效力有不同的立法主义。大陆法系国家，如法国、德国可分为形式主义和实质主义两种主要的立法模式。实质主义是指登记决定物权变动的效力。这种模式是《德国民法典》中创制，因此也称为“德国登记制”。其立法背景是由于16世纪德国物权出现信用没落，以后经过30年战争，发生经济恐慌和信用膨胀问题，急需要强有力的法律制度来规范不动产信用制度，并保护交易安全，在这种情况下，采用不动产登记生效主义体现了强有力的国家干预。与实质主义登记相对的是形式主义登记。形式主义登记下，当事人的法律行为是决定物权变动的唯一效力依据，登记与否仅仅是对抗第三人的要件。英美法系是托伦斯登记制又称澳洲登记制或权利交付主义。此形式为托伦斯爵士（Sir Robert Torrens）于1855年在南澳洲所创，因此得名。其基本精神与德国实质主义登记制基本相同。但区别在于托伦斯登记制要发给权利人产权证书，转让时必须交付转让书和产权证书，并且托伦斯登记制采取任意登记主义，不强制土地所有权必须申请登记。因此，通过上述比较可知我国第九条的采取的是实质登记主义。登记是发生物权变动的要件，只有经过登记才发生物权变动的效力。第一百二十九条和第一百五十八条采取的是形式主义立法模式，是对土地承包经营权和地役权的特殊规定。我国物权法立法采取的是形式主义立法模式和实质主义立法模式相结合的模式，是以实质主义立法为原则，形式主义立法为特别规定的立法模式。
在实践中存在的”一房二卖”现象是指出卖人先后或同时签订两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。由于我国是以实质主义立法为原则，即只有经过登记才能发生物权变动的效力，最初买受人在买卖合同成立后由于未及时办理产权登记，即使买卖合同已经发生效力，给付了金钱，但物权并未发生效力，并不能取得房屋的所有权。在卖方与第三人签订买卖合同并且办理登记手续时，最初的买受人权益的将得不到实现。
一、“一房二卖”现象的产生原因。
1．当事人登记不便。由于我国的不动产登记机关并不统一，登记机关众多，给当事人进行登记带来了很多不便。我国《物权法》第10条虽然明确规定国家对不动产实行统一登记制度，但在现实中各种不动产的登记需要在不同的管理部门进行，这样不仅给登记人带来了极大的不便，而且要重复缴纳登记费用，造成了资金、时间和精力的巨大浪费
2．交易诚信的缺失。根据我国《合同法》第四章第60条第2款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”此条是对附随义务的规定，即附随义务是基于诚信原则而产生的发生在合同的履行过程中，其是相对于给付义务而言的，但依附于给付义务存在。附随义务是为了保证合同给付义务的顺利履行，它的内容是随着合同给付义务完成情况的变化而变化的。因此，在房屋买卖过程中，买卖合同生效后物权变动前的履行过程中，出卖人需要依据诚实信用原则履行协助登记的附随义务以保证买受人权利的实现。但实践中，由于买受人未及时登记，卖方在买卖合同成立后，为了获利，不及时协助买方履行登记义务，甚至存在恶意欺诈从而以更高的价格卖给第三人的不诚信行为以获取利益。
3．登记机关失职。当事人申请房屋登记后，因登记机关不及时登记，致使权利人利益受损。我国《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（2）就有关登记事项询问申请人；（3）如实、及时登记有关事项；（4）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”其中第三项规定的登记机关应该如实、及时登记有关事项，如实是指正确的进行登记，及时是指迅速的登记而不能无故拖延。但实践中，登记机关存在怠于行使权力的现象。
二、”一房二卖”现象中两个买卖合同是否都发生效力
合同是平等主体基于意思自治而达成的合意。合同的是否生效应考虑四个因素：合同主体的缔约能力；意思表示自由，真实；标的确定、可能并合法；符合法定形式。只有满足上述条件，合同才发生效力。因此，”一房二卖”现象中存在的两个买卖合同只要达到上述条件，就是有效的。即买卖合同已经成立，在当事人间产生了债权债务关系。
三、不动产登记与房屋买卖合同的关系
根据物权的变动与其基础行为相区分的原则，买卖合同只要双方意思表示真实即成立并生效了。在现实生活中，买卖合同成立后，若是仅仅交付房产证、交付钥匙并不能发生物权转移的效力，只有及时办理物权登记才发生物权变动的效力，发生房屋所有权的转移，从而成为房屋的所有人。房屋买卖合同的签订使得双方当事人发生了债券债务关系，出卖人负有附随义务，买方可以根据买卖合同主张房屋所有人（买卖合同中的卖方）协助其进行过户登记，转移房屋所有权。
四、法律责任的承担
根据我国《合同法》第四章第60条第2款规定，违反合同履行中的附随义务构成不适当履行合同。在”一房二卖”现象中，当买卖合同中的买受人未经过户登记而由善意第三人取得房屋所有权，致使买方的权益没有得以实现时，根据卖方未履行协助的附随义务，即没有协助买房进行过户登记，属于合同未履行的范畴。买方可基于卖方的不适当履行，要求卖方承担违约责任。若存在欺诈，如以骗取他人财物为目的将房屋进行多次买卖，依照《消费者权益保护法》的规定，卖方应承担双倍赔偿责任；若触犯刑法，则依法承担刑事责任。
参考文献：
[1]谢在全:《民法物权论汇》，中国政法大学出版社，1999，第114页
[2]梁慧星主编:《中国物权法草案建议稿附理由-物权篇》，法律出版社，2004，第19页
脚 注：
谢在全:《民法物权论汇》，中国政法大学出版社，1999，第114页
2 梁慧星主编:《中国物权法草案建议稿附理由-物权篇》，法律出版社，2004，第19页
不动产物权范文第4篇
关键词:不动产;善意取得;标的物;登记
引言
近代以来,民法上有所谓“静的安全”与“动的安全”。与此相应,民法领域形成了财产的静的安全的保护制度——财产所有权制度与财产的动的安全的保护制度——契约(债权)制度。在一般情形下,法律均能较好的实现二者的保护。但是,当无权处分人处分他人财产时,是保护财产所有权的静的安全,还是保护财产交易的动的安全问题,便油然而生。
一、不动产善意取得的基础
(一)不动产善意取得的伦理基础-人的互相尊重。
我国现行《民法通则》及《民法典(征求意见稿)》同样系以人为本位。而其伦理基础则在于人的互相尊重。即每个人得要求他人尊重其存在及尊严,而此更须以尊重他人为前提。人及人的尊严是整个法律秩序的最高准则。正是基于这一伦理规范而产生了信赖保护原则,并以不同的形式表现于民法,如表见、表见法定代表、诚信原则及善意取得等。
(二)不动产善意取得的经济基础-交易安全
如果要求买受人(债权人)在每一交易(设定抵押权)过程中对出让人(抵押人)是否为原权利人进行调查似不可能,即使是可能的话,那征信成本也相当高昂,使得经济发展严重受阻。为此,实有赋予登记推定力公信力,建立善意取得的必要。
(三)不动产善意取得的理论基础-登记公示推定力与公信力
在赋予登记推定力之后,必然要赋予登记公信力。所谓登记公信力是指,对于登记的内容给予信赖者,法律根据信赖内容赋予法律效果,纵使登记内容与实体关系不一致,法律亦视登记内容为正确,从而发生与真实的权利状况一样的法律效果。善意取得便是以登记公示推定力与公信力为其理论基础的。
二、不动产善意取得的性质——兼有继受取得的原始取得
关于不动产善意取得的性质,学界主要有以下三种观点:原始取得说、继受取得说、原始取得与继受取得之争议无意义说。尽管各有其理,但也有其不足之处:
1.原始取得说之不足
(1)该说一方面认为不动产善意取得为原始取得,而另一方面却又强调该交易行为必须为有效,否则,不得适用善意取得。既然为原始取得,又何须交易为有效?该说另一方面认为不动产善意取得为原始取得,而另一方面却又强调该交易行为为有偿,善意取得人必须支付价款。该说一方面坚持不动产善意取得为原始取得,而另一方面却不得不承认对于不动产上第三人的权利非善意的,第三人的权利不因此而消灭。
(2)继受取得说之不足。一方面该说认为善意受让人善意取得不动产是源于法律行为所生的效力,而另一方面却认为无权处分行为为无效或效力待定,受让人仅能补足权源,却不能治疗法律行为的效力。继受取得说也不符合不动产善意取得的宗旨。
三、不动产善意取得对当事人的保护
(一)原权利人的保护
原权利人是最大受害者。为维护公平正义,法律对原权利人提供如下救济:
1.侵权责任救济。无权处分人未经原权利人授权或事后追认而处分他人之物,符合侵权责任构成要件者,原权利人可依民法通则117条请求损害赔偿。
2.不当得利救济。无权处分人擅自处分他人不动产所受对价,是原不动产的替代价值。原权利人受损而让与人获利,且缺乏法律依据,故在原权利人与无权处分人间构成不当得利。原权利人可基于《民法通则》92条请求让与人返还利益。
3.违约责任救济。如果在原权利人与无权处分人间原存在合同关系,如房屋所有权保留买卖情况下,因登记机关的错误而误登记为买受人(无权处分人)所有,则原权利人可向无权处分人主张违约责任。
4.国家赔偿救济。这种情况主要发生在因国家登记机关登记错误的情况下。对此,德国台湾规定值得我们借鉴。如德国专门设立错误赔偿基金。而台湾地政登记机关则就登记所收费用提取百分之十作为登记储金,专赔偿损害之用。
(二)不动产善意取得人的保护。
不动产善意取得人,即是自物权登记名义人处取得物权的人。根据物权登记的公信力要求,一般情况下,取得人受到以下法律保护:
1.从登记名义人处取得所有权的人,登记名义人即使不是真正的所有人,取得人仍应确定的取得其名义下登记的所有权,真正权利人因此丧失所有权。
2.该被取得的财产如果存在没有登记的抵押权时,该财产视为无抵押权的财产,取得人所取得的是无抵押负担的所有权。
3.该被取得的财产如已登记设定抵押权的,就自登记名义人取得财产、受让抵押权的,取得人得取得真正的抵押权。
4.该被取得的物权,如果权利受限制而未记载于物权登记簿,则受让人的受让的物权不受登记名义人的所受限制的影响,确定的取得受让的物权。
5.登记名义人非真正权利人,第三人向登记名义人所作的履行、给付有效。真正权利人的损失,只能请求登记名义人赔偿。
四、结束语
不动产善意取得的性质是兼有继受取得的原始取得(当然,动产善意取得也是如此)。其根本性质之所以是原始取得是由其根本目的-维护交易安全所决定的。然而,我们承认其根本性质为原始取得并不能否认它具有继受取得的某些特征,如交易行为为有效、善意受让人须支付不动产之代价等。相反,确立不动产善意取得是为了更好的避免这种现象的发生。而其最关键的便在于建立统一完善的不动产登记制度。在因登记机关的原因而导致原权利人损害时,应给予迅速、有效之救济。在这方面,德国与台湾地区的制度值得我们效仿。
参考文献
[1]梁慧星、陈华彬著,《物权法》法律出版社,2003年版。
[2]孙宪忠,《再论物权行为理论》,载《中国社会科学》。
不动产物权范文第5篇
基本案情：申请执行人卓某因被执行人张某未执行A区人民法院（2009）民一初第438号民事调解书（内容：张某于2009年4月20日前给付卓某本金5万元及利息4500元），卓某于2009年4月22日申请A区人民法院强制申请执行，人民法院受理后，于2009年7月7日裁定查封了被执行人张某位于A区新工区中心广场C区3室营业房一套。
另查明，被执行人张某因和另一债权人周某因75万元债务纠纷，于2009年6月3日被周某至A区法院，当日双方即达成协议：“被告张某以其所有的位于A区新工区中心广场C区2号、3号张某名下的两处房产作价30万元抵偿给周某，该两处房产尚欠银行贷款部分自2009年5月起由原告周某负责偿还，至原告周某还清贷款后，该两处房产归周某所有；其余欠款45万元由被告每月给付3万元直至还清止。”以上协议内容经法院予以确认，并制作了（2009）民一初字第1122号民事调解书。 2009年7月9日，周某持法院调解书和张某一起到A区房管局申请办理房屋产权过户手续，房管局工作人员李某依据调解书的内容，为C区2室和被查封状态的C区3室房屋办理了过户登记手续，并于8月7日给周某下发了房屋产权证书。周某后又将房屋转卖他人。现因张某下落不明，亦无其他财产可供执行，客观上导致申请人卓某的执行申请无法执行到位。
针对上述案情，办案人员就房管局工作人员李某将法院查封的房屋过户给周某的行为的合法性提出了两种不同的观点：
第一种观点认为，房管局工作人员李某将法院查封的房屋过户给周某的行为是合法的。依据《中华人民共和国物权法》第28条之规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”在该案中，张某和周某已经就涉案C区3室房屋达成调解协议，并经A区人民法院予以确认，调解书已经于2009年6月3日发生法律效力，生效的调解书与判决书具有同等法律效力，张某C区3室房屋的产权在调解书生效时就已转让给周某所有，周某是否去房管局办理变更登记手续，不影响周某对该房屋拥有合法产权的效力，所以李某在2009年7月9日给周某办理房屋过户手续是合法的。
第二种观点认为，房管局工作人员李某将法院查封的房屋过户给周某的行为是违反法律规定的。同样也是依据《中华人民共和国物权法》第28条之规定，认为该案A区法院的调解书并不能必然引起不动产物权发生变更的法律效力。
笔者同意第二种观点。笔者认为该案的争议焦点问题是张某的房屋在已经调解给周某的情况下A区法院法院能否再对其查封的问题。笔者就上述焦点问题提出自己的一点拙见，笔者认为上述问题其实质乃是一个法律理解和适用的问题，《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”从该条的字面表述来看，本案中的调解书应该能够直接引起物权变动的法律效力。然而，由于上述条文中所述的法律文书是一个广义的概念，其中是否包括调解书，尚无明确的司法解释或相关规定，但从理论界的声音来看，大部分人认为，并非法院作出的所有法律文书都可以直接引起物权变动，能够引起物权变动的法律文书仅限于法院作出的形成判决。法院的判决按判决的内容可以分为三种判决即形成判决、确认判决和给付判决。所谓形成判决指人民法院对当事人之间已经存在的没有争议的民事实体法律关系作出变更的判决。形成判决确定时，不需要通过强制执行便自动发生法律状态的效果，例如解除或撤销合同，解除婚姻关系、收养关系的判决等。形成判决在法律效力方面具有形成力，这种形成力具有绝对效力，不仅及于当事人，也及于一般第三人。确认判决是指人民法院单纯确认当事人之间法律关系存在或不存在的判决。给付判决是指人民法院对民事案件进行审理，在认定原告请求权存在的基础上，判定对方履行义务的判决。给付判决还可再分为现在给付判决和将来给付判决。对于调解书，虽然与确定判决有同一效力，但就物权变动事项所作的调解，尚无与形成判决同一的形成力。
另外，从实务的角度来看，调解书的形成最主要受当事人意思自治的影响，如果其能直接引起物权变动，显然不利于对不动产物权的登记管理，也难以维护交易秩序的安全。物权法第二十八条尽管规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，但并没有规定“哪些法律文书能导致物权设立、变更、转让或者消灭”。
