不动产基金投资
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不动产基金投资范文第1篇
关键词：社会保险基金；投资运营；保值增值
作者简介：商丽景（1979-），河北金融学院经济贸易系讲师，研究方向：金融投融资；
贾瑞峰（1973-），河北金融学院经济贸易系讲师，研究方向：金融计量。
中图分类号：F842 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.06.18 文章编号：1672-3309（2013）06-38-03
我国社保基金数额庞大，截止2011年底，我国五项社会保险基金累计结余总额2.87万亿元，其中养老保险累计结余1.92万亿元。由于我国当前的社保基金投资运营存在着投资结构单一、运作方式不健全等问题，导致了社保基金收益低，甚至有些地方若考虑通货膨胀后出现了负收益，这也是我国社保基金难以实现保值、增值的重要原因。因此，需要对社保基金的投资运营路径进行新的探讨和尝试。
一、社保基金投资运营的特点
社保基金与一般资金的投资相比具有自身的特点：
（一）投资的限定性
国家关于社保基金的投资方向、投资规模、投资结构、投资区域等都有一定的政策或法律限制。如有的国家规定社保基金只能存入银行和购买政府债券，不能用于投资股票、不动产等，有些国家还对社保基金的投资数额或比例作出了明确的限制。
（二）投资的长期性
社保基金的收支是相分离的：职工在职期间由职工本人和单位按规定缴纳一定的社会保障费，等到若干年后符合条件时才能享受社会保障待遇，因此，导致了社保基金收支之间存在着较大的时间差。尤其是在养老保险实行部分积累制或完全积累制的情况下，其基金储存积累期最多可长达近40年。社保基金的长期沉淀决定了社保基金需要通过长期的投资来获得较高的收益，以达到社保基金保值、增值的目的，从而确保参保人的收益不受损害。
（三）税收优惠性
社保基金通过投资运营产生的收益并不直接用于分配，而是累加到社保基金中去，以增加基金的总体数量，一方面使其不断的通过投资实现更多的收益，另一方面也可减轻国家在社会保障方面的支出负担。与一般基金投资收益不同，国家对社保基金投资收益是免征所得税的。
二、社保基金投资运营的原则
根据对社保基金在投资运营中的特点分析可知，社保基金投资的原则主要有以下四个：
（一）安全性原则
安全性是社会保险基金投资时必须遵循的首要原则。由于社保基金的特殊性，要求社会保险基金投资的本金必须要及时、足额的能收回，如果投资导致社保基金投资的本金无法收回，就会影响到社会保险基金正常的支付需要，从而影响投保者的正常生活。因此对社会保险基金来说，安全性是投资时考虑的首要问题。
（二）收益性原则
通过对社保基金进行投资获得一定的收益，在达到保值的前提下实现社保基金的增值。由于存在通货膨胀因素，只有社保基金的投资收益率大于通货膨胀率才真正实现了社保基金的保值增值。因此社保基金的投资在注重投资安全的前提下还要注重投资的收益率，应注重投资于收益率较高的项目。
（三）流动性原则
社保基金的流通性是指为了满足随时可以支付参保人对社保基金的需要，社保基金在投资中不发生价值损失的前提下可以随时变现。如果社保基金投资时间过长，投资项目无法变现，那么将严重的影响社保基金随时支付的需要。因此要求社保基金在投资中要对投资项目安全性、收益率和变现能力等进行综合考虑，选择适合的投资项目。
以上是社保基金投资运营中需遵循的三项基本原则。而在实际运营中很难三项原则同时兼顾。比如投资收益和风险往往是呈正相关的，过度的追求高收益必会面临着较大的风险，而过度的注重安全又会影响收益。因此，在实际对社保基金进行投资运营时，在考虑社保基金投资原则的同时还要结合实际情况需要，灵活选择投资方式和项目。
三、社保基金投资运营路径选择分析
社会保险基金实现保值增值的途径主要包括两个：一是进行金融活动投资，包括银行储蓄、购买国债和金融债券等；二是进行经济活动投资，如投资国有大型项目建设等。根据社保基金投资的特点及所需遵循的原则，社保基金投资的路径主要有：银行存款、购买国库券和其他各种债券、参与股票经营、投资基金、抵押贷款和投资不动产。
（一）银行存款
银行存款也被看做为一种投资，而且这种投资是投资风险最小的投资方式，同时这种投资的变现能力也最强，尤其是活期存款可以根据需要随时支取。银行存款的收益率稳定但是较低，尤其是存在较高的通货膨胀下，存款收益率往往低于通货膨胀率，社保基金不但不能实现保值增值的目的，还在不断的贬值，严重了损害了参保人的利益。
社保基金在投资运营的初级阶段，由于没有经验，各种制度、法律建设还有待完善，在投资上还是要更多的考虑投资的安全性。而尽管银行存款的收益率低，但其是各种投资路径中安全性最高、变现能力最强的投资方式。因此，我们可根据银行存款的存款利率选择存款的种类。如果银行长期存款利率能抵消通货膨胀造成的贬值影响，可以对一定比例的社保基金用于该种投资，以保证社保基金随时支付的需要。
（二）国债
1、国库券。国库券是由国家发行的债券，以国家财政作担保，投资收益率高于同期银行存款，由于发行者是政府，几乎不存在信用违约风险，所以国债被认为是一种风险小但收益高的投资工具。我国国库券的期限最短的为一年，投资收益和投资时间呈正相关。同时由于国库券采用的不记名形式，可以迅速的流通转让，满足社保基金投资安全性、收益性和流动性的原则。在实际投资中，可选择不同期限的国库债进行购买投资。
2、其他国债。当前我国国债除了国库券外还有六种其他债券：专业银行发行的金融债券、专业银行发行的国家建设债券、地方企业发行的地方企业债券、国家重点企业发行的重点企业债券、基本建设债券、财政债券。由于六种债券存在着特殊性，现阶段还不太适合社保基金进行投资。比如基本建设债券只对专业银行发行，其他机构或个人不能购买；财政债券只对金融机构发行，只有社会保险基金管理部门成立了相关的金融投资机构才能购买。
（三）抵押贷款
抵押贷款是借款者凭借一定的抵押品作为物品保证而取得贷款的一种融资方式。因为借款者有抵押品作为保证，抵押品一般有房地产、国债券、有价证券、各种股票或货物的提单等等，如果贷款到期，借款者不能如数归还贷款，则贷款者有权处理抵押品作为补偿，所以从事抵押贷款的风险小。同时抵押贷款的收益相对较高，满足社保基金投资的收益要求。
由于当前我国金融市场普遍存在资金短缺的现象，一方面众多企业很难从银行机构获得资金支持，另一方面随着国有企业经营机制的转变，国有企业投资渠道越来越多样化，这些无疑为社保基金进入金融市场进行贷款业务提供了有力的条件。
（四）不动产
不动产投资是为了取得一定的收益而将现金转为不动产的行为。其中不动产是指土地或土地上的定着物，具体包括：各种建筑物，比如房屋、桥梁、铁路、公路、地下排水设施等等；生长在土地上的各类植物，如树木、花草、农作物等等。
不动产投资存在投资数额大、投资期限长、投资风险大、收益率高的特点。因此，社保基金在进行不动产投资时需要对投资项目进行综合分析和评价，比如建筑物投资和植物投资相比，植物的投资风险大于建筑物，不适合进行投资，所以社保基金的投资重点应放在各种建筑物不动产上，比如房屋、桥梁、铁路、公路等；在不动产投资中，可根据我国目前买房难、买房贵的特点，社保基金可以投资建设职工住宅，在获得适当收益的前提下将住宅出租或出售给投保人。
（五）基金
基金投资是一种间接、社会化的证券投资方式，投资效益高、流通性强，同时基金也是境外的投资者向异地证券市场进行间接投资的理想渠道。但是基金投资也存在较大的风险：投资人和信托公司存在的委托——关系致使道德风险的发生，委托机构在各业务环节的操作过程中，可能由于某种原因进行违法或违规操作而引发风险，致使投资人的利益受损；未来市场的不确定性加大了投资风险，比如投资者在购买基金后，如果市场出现加大的波动，使投资者对价格难以进行预测，投资者将会面临被套牢的风险；投资债券收益还会受到利率的影响，导致投资收益的不稳定性。
根据基金投资的特点，结合社保基金投资的特点和原则，社保基金可以进行适量的基金投资，但由于风险较大，投资应该控制在一定比率内，不适合大规模、高比率的投入。
（六）股票
股票投资是一种高收益、高风险的投资。股票的投资收益不像债券利息是预先就确定的，（下转第35页）而是随着企业的经营状况进行变化的，随着企业经营的不断壮大，股票的价值就越高。同时由于企业未来的经营是不可确定和预知的，无疑加大了股票投资的风险。因此在进行股票投资时需要结合实际情况，制定出可行的投资方案。出于安全考虑，社保基金不应投资股票，但由于股票的收益率高，不但能实现社保基金的保值还能实现增值的目的。因此，建议社保基金在兼顾安全的前提下，进行股票投资。在股票投资中应掌握好分散风险的原则：“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，投资时进行投资组合、购买经营状况好的企业股票来达到降低风险、获取收益的目的。
上述六种投资途径中，各种投资途径都有自身的优缺点。社保基金在投资运营中需要结合自身特点和实际情况，通过合理、科学的选择投资路径，尽可能地回避风险和实现收益最大化，实现保值、增值的目标。
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参考文献：
[1] 吕超、 段洪成、 刘海燕.全国社保基金投资组合绩效评价理论综述[J]，金融理论与教学，2010，（01） .
[2] 赵晶晶、邓尧.我国社保基金可持续发展研究 [J]，现代商业，2011，（06）.
不动产基金投资范文第2篇
一、我国台湾地区房地产金融证券化立法之源起
金融证券化的发展可追溯至20世纪60年代的美国。广义而言,证券化包括金融资产证券化(SecuritizationofFi-nancialAssets)和不动产证券化(SecuritizationofRealEs-tate):前者的标的是各类金钱债权,即金融资产;后者则是资本市场与房地产市场融合发展的产物,其标的是土地所有权和相关权利,即不动产物权。目前,不动产证券化最为成功的首推美国的房地产投资信托制度(REITs),这一先进的融资工具先后为欧亚多个国家和地区所继受。以亚洲为例,在仅约7年内就积聚了80个以上的房地产信托投资基金,总值超过770亿美元[2]。我国台湾地区亦不例外。20世纪90年代后期,台湾房市持续低迷,政、商、学三界形成共识,应引进不动产证券化制度以解决不动产流动性不足的问题,促进金融商品多元化,以复苏房地产市场。为此,我国台湾地区于2002年7月先行颁布《金融资产证券化条例》。未几,“行政院”完成“不动产证券化条例”草案,由“立法院”于2003年7月三读通过,其后“财政部”又于2003年12月实施《不动产证券化条例细则》。笔者以为,剖析我国台湾地区不动产证券化的制度构造对于内地开展房地产信托投资基金试点颇具启发意义。
二、我国台湾地区不动产证券化法制之组织架构
《不动产证券化条例》(以下简称《条例》)设计的不动产证券化类型包括不动产投资信托(REITs)和不动产资产信托(RealEstateAssetsTrusts,REATs)。不动产投资信托是参考美国房地产投资信托制度与台湾《共同信托基金管理办法》及《金融资产证券化条例》部分规定;不动产资产信托是借镜日本模式之“资产流动型”制度[3]。前者先发行证券获取资金,再用筹集的资金投资不动产项目;后者则先有不动产项目,再以此为支撑发行证券获取资金。一般国际间所称之REITs,并不包括后者。我国台湾地区将此二者涵纳于《条例》内的理由在于:其一,REATs有投资信托无法取代的某些优点,故须以资产信托为推动主力,以免资金募集不足而致证券化无法展开的窘境;其二,REATs能迅速创造不动产的附加价值,同时规定两种模式能给予金融机构及投资者更多样化的选择。
(一)不动产投资信托
依《条例》第4条第一项第三款,不动产投资信托系指“向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产证券化投资信托受益证券,以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券及其他经主管机关核准投资标的而成立之信托”。换言之,受托机构通过公募或私募的方式发行受益证券,以所筹集的价款设立不动产投资信托基金,并把基金投资于法律规定的范围。不动产投资信托基金以封闭型为主,辅以开放型基金。其原因在于不动产投资信托之标的为不动产,若为封闭型的房产基金,则有固定配息,投资门槛较低,一般公众投资者均可入场投资,但其流动性相对较低,无法提供投资者随时购回的要求。因此,为保留一定的弹性,《条例》又规定了经主管机关核准,可得募集附买回时间、数量或其他限制的开放型基金①。我国台湾地区资产证券化市场与大陆金融市场类似,亦处于初创阶段,故立法者态度谨慎,对不动产投资信托基金的投资标的、闲置资金运用方式、受托机构价款事项等方面均作了详细规定,以期在维持不动产信托基金之流动性、效益性的同时,确保基金之安全性。《条例》在制度设计上的一个亮点是估价报告书的制作和公告。受托机构运用不动产投资信托基金进行主管机关规定的一定金额之上的不动产或不动产相关权利交易前,应洽请专业估价师依《不动产估价师法》规定出具估价报告书。精致的制度设计旨在引入中介机构,借助社会中介力量,保障投资者的权利,这也是公开、公平、公正市场交易原则的具体运用和体现。
(二)不动产资产信托
依《条例》第4条第一项第四款,不动产资产信托系指“委托人移转其不动产或不动产相关权利予受托机构,并由受托机构向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产资产信托受益证券,以表彰受益人对该信托之不动产、不动产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益之权利而成立之信托”。换言之,先有不动产,再进行证券化,通过将不动产移转予受托机构并发行受益证券,使受益人(受益证券持有人)间接享受不动产或相关权利的收益。不动产资产信托与台湾地区金融资产证券化中的特殊目的信托制度最大不同之处在于:金融资产证券化的信托财产是各种金钱债权,而不动产资产信托的信托财产是不动产物权。因此,在立法技术上,《条例》仅就与不动产相关的特殊规则做了规定,其他适用《金融资产证券化条例》相关规定。
(三)不动产资产信托与不动产投资信托之异同
不动产资产信托与不动产投资信托作为我国台湾地区不动产证券化的两种组织形态,必然具有一些共同的运作机制,如受托人、受益人、受益分配、业务风险承担等。因此,《条例》第36条特别允许不动产资产信托援用不动产投资信托的部分规定。不过,两者的差异亦十分明显[4]。
1.不动产投资信托的委托人为不特定的投资大众,即认购不动产投资信托受益证券的投资者。而不动产资产信托的委托人为不动产所有人或不动产相关权利人。
2.不动产资产信托中的信托财产仅以不动产、不动产相关权利为限,较之于不动产投资信托的投资范围为小。不动产投资信托的投资标的除不动产、不动产相关权利之外,还包括受托机构或特殊目的公司依不动产证券化条例或金融资产证券化条例发行或交付的受益证券或资产基础证券以及银行存款、政府债券、金融债券、国库券、银行可转让定期存单以及其他具有较高信用等级的商业票据等金融商品。
3.不动产投资信托的信托财产是金钱,即认购不动产投资信托受益证券的投资者向受托机构缴纳的价款。不动产资产信托的信托财产是发起人移转于受托机构的不动产所有权及相关权利。
4.从受益证券的募集流程来看,不动产投资信托系以先募集资金作为信托财产,再进行资金运用,因此,投资人认购受益证券时资金运用对象可能尚未确定;而不动产资产信托以不动产作为信托财产,就已经确定的不动产及其相关权利进行证券化,然后再发行受益证券,筹集资金。
5.不动产投资信托是仿照美国共同基金(MutualFund)的运作机制设计的,具有融资功能。不动产资产信托则是通过受托机构专业化的经营对不动产为有效开发利用与营运。
三、我国台湾地区解决不动产证券化中若干问题之路径选择
(一)不动产证券化之组织形态
是否仅以信托制为选择?我国台湾地区虽继受美、日制度,却又与两者之制度设计不同:我国台湾地区不动产证券化的组织形态采信托制,日本不动产证券化则兼采信托和公司制双轨并行,美国的房地产投资信托在实务中亦不限于信托制,而是包括信托、公司、合伙三种形态。此外,我国台湾地区金融资产证券化法制虽对其不动产证券化实践具有较大影响,但前者同时涵纳公司制和信托制两种组织形态,故也不同于不动产证券化之单一的信托架构。对此之合理解释在于,我国台湾地区不动产证券化市场处于初创和发育时期,导入公司制必然牵涉过多之立法调整,而且可能引致证券化与公司制度之协调问题。我国台湾地区《不动产证券化条例草案》在立法理由中就指明其仅采信托制的目的在于“避免本条例草案内容过于复杂,以及影响公司法制之契合”[5]。不过,须注意的是,鉴于公司制在不动产证券化中的组织架构优势,晚近的发展趋势是以公司制度推动证券化。韩国、日本在推行不动产证券化时,亦先引进信托制,然后再导入公司制。证券化所要求之特殊目的公司(SpecialPurposeCompany,SPC)牵涉公司法制之协调配合,故无法一蹴而就,只能在进一步发展证券化市场和完善法律制度的基础上方可引入公司制以推行证券化。
(二)受托机构之资质
《条例》通过后,学界之歧见最为集中的莫过于受托机构的资质问题。《条例》规定受托机构以《信托业法》所称之信托业为限,设立满三年以上,并经主管机关认可的信用评等机构评等达一定等级以上,此同《金融资产证券化条例》对受托机构之资质要求。依不动产证券化原理,受托机构应为专业性机构,体现在两方面:一是独立经营,寻求投资对象,开发、管理、营运不动产,以产生效益;二是客观评估不动产的价值,披露不动产的有关信息。换言之,受托机构应是经营、管理不动产的行家里手,是不动产专业机构。然而,《信托业法》规定的信托机构是专门的信托机构和银行的信托业务部门,其性质是专业的金融机构。毋庸置疑,信托机构(部门)具有较强的运营金融资产的业务能力,但其是否具有经营不动产的理论知识和实务经验却值得怀疑。如果受托机构委托专业的不动产公司营运不动产,则须支付数目不菲的费用,而且会产生成本问题。如此一来,无形中减少了投资者的投资收益,这对社会公众而言是不公平的。无怪乎《不动产证券化条例》通过后,各界对受托机构之相关规定异议甚多;而《金融资产证券化条例》中之类似规定,却几乎没有批评的声音。在房地产金融证券化市场极为发达的美国,受托机构并不仅限于金融机构,一般的专业性房地产公司反而成为受托机构的典型形态。事实上,受托机构采何种形式取决于房地产市场的发达程度,在发达的房地产市场可采取专业的房地产公司,而在市场的初创阶段,则应采取金融机构为受托机构。
(三)受益人会议与信托监察人制度
在不动产证券化市场中,如何充分保护投资者的权利,一直备受政、商、学三界之关注。《条例》创设了受益人会议和信托监察人制度以保护投资者的利益。受益人有权参加受益人会议并行使表决权,但受托机构以自有财产持有受益权时,无表决权。受益权的行使方式有两种:一是直接行使,但仅以受托机构基于特殊目的信托契约所负债务之清偿和其他仅为受益人自身利益事项为限;二是间接行使,通过受益人会议或信托监察人行使。换言之,仅涉及自益权的由受益人个别直接行使,涉及共益权的须由受益人会议或信托监察人为之,且以后者为原则。这是由不动产投资信托和不动产资产信托的信托性质决定的,不动产证券化中的信托是商事信托,具有营业性和集团性的特征,受益人作为投资者人数众多且具有流动性,各个受益人基本持分相同,即基本单位权利相同,只是持分数目不同而已。故其不同于一般的民事信托,因民事信托的受益人可个别行使,共同行使反而为例外。受托机构为保护受益人权利,依不动产投资信托契约或不动产资产信托契约之约定,选任一人或数人为信托监察人。信托监察人不得为受托机构之利害关系人、职员、受雇人或不动产资产信托之委托人。可见,信托监察人之设计初衷是有益的,但效果是否必然理想,笔者以为却不尽然。其原因在于,信托监察人设立之目的是保护投资者(受益人)的利益,信托监察人的职责是监督受托机构对受托财产的有效营运。而《条例》规定之信托监察人却由受托机构选任,这岂非矛盾?其实,由受益人选任信托监察人才是合理的制度设计。四、镜鉴与建议房地产金融证券化这一复杂的融资过程,涉及多部门法律,除专门的证券化立法外,还涉及公司法、证券法、信托法、税法等,如何协调各部门间关系,成为制度设计的重要考量因素。我国台湾地区在制定《不动产证券化条例》时,先行修订了相关法律,并参酌《金融资产证券化条例》之成功经验,其稳健的立法进路值得学习。事实上,现行《条例》也只是过渡性的,台湾地区立法部门仍在积极探索引进公司制可能引致之问题与相关对策。最终,其不动产证券化立法必然会和发达国家的法律接轨,采信托和公司双轨制。不过,我国台湾地区在引进不动产证券化的过程中,也有不足之处。例如,据《条例》,投资或运用的标的必须是“已有稳定收入之不动产”或“已有稳定收入之不动产相关权利”。如此,“开发型”REITs因不具备“已有稳定收入”之要件,就不得成为资金运用之标的。笔者以为类似规定无法满足我国内地的需求,故而建议应附条件开放“开发型”REITs①。在我国内地房产开发商用高财务杠杆进行开发的情况未有根本改善之前,为避免发生开发商利用RE-ITs筹集资金却将风险转嫁予投资者的情形,应禁止其投资尚待开发的项目;至于投资已开发而尚未完成的开发项目,则须订定投资时的完工比例,以利于风险评估。此外,应对投资占REITs总资产的比例有所明定,避免投资风险过高,确保受益者的权益。尽管存在或多或少不足,我国台湾地区之《不动产证券化条例》及相关规定对我国内地“开展房地产信托投资基金试点”依然极具建设性意义。目前,借力“双中心”获批东风,上海欲在REITs内地试点城市中拔得头筹,争取今年三季度在浦东推出首个试点。同样,天津滨海新区、北京、广州、深圳的REITs试点工作也在快马加鞭[6]。然而,如前文所述,在国家层面资产的证券化立法上,我国仅有关于金融资产证券化的法规,尚无关于不动产证券化之法律规定。因此,内地可借鉴台湾地区之经验做法,从以下几个方面做出规定:
(一)组织形态:其一,大陆可先借助较为完善的《信托法》构建信托制不动产证券化组织架构,待市场发展成熟并积累足够运作经验后再引进公司制以推行证券化。其二,鉴于我国基金市场尚欠成熟,房地产信托投资基金在初期应以“封闭型”为主,当符合特定条件时才可采用“开放型”,其理由在于:(1)虽然信托并不被认为具有权利主体资格,但是在信托的基础上加上了投资分散、专业管理与高度流通等机制,较单纯的信托更适合于REITs的发展;(2)如采取开放型的基金模式将使REITs的规模限于不确定,影响广大投资者对于REITs风险的评估;(3)采开放型必须维持有一定的现金供受益者回赎所用,相对地可以投资的金额就少,会影响到REITs的绩效,也损及不动产投资信托的安定性[7]。其三,房地产信托投资可以借鉴金融信贷资产证券化的经验做法,仅就房地产金融证券化中的特殊问题作出规定,其他适用金融资产证券化法的相关规定。
不动产基金投资范文第3篇
对于这种趋势，安侯建业会计师许志文指出，以指定用途信托基金方式投资海外有价证券，除了这项收益属于个人境外所得，免课国内的所得税外，还有一项特征就是隐密。
富有的人躲国税局，一般人躲配偶
投资除了讲求获利外，为什么还要追求隐密性呢？许志文点出其中的奥妙所在，因为富有的人要躲国税局，一般中产阶级要躲配偶的视线。
投资所形成的财富，牵涉到的不仅是所得税的问题，还会有后续的遗产税问题，而按所得税法的规定，个人的境外所得免税（民国九十八年以后，个人境外所得有可能须列入最低税负），因为此项免税的关系，会连带使得投资海外基金的报酬率上升。另外，投资海外基金若有获利，属于个人境外所得，为免税项目，因此也没有扣缴凭单，这就形成隐密的效果。
先讲对一般人的效果，现在个人申报综所税时，各税捐机关都有提供一项服务，即纳税人可以向税捐机关查询本人、配偶以及未成年子女的各项所得资料，但必须注意的是，各地国税局提供的查询，是以有扣缴凭单的所得资料为主，至于没有扣缴的所得资料则不在其中，所以就产生隐密的效果。
至于海外基金的免税特征，许志文说，这其中还有一个幻觉的效果，主要是海外基金是免课我国的所得税，而非免课外国的所得税，除非是连结到特定的标的，否则就孳息部分，有可能仍须缴纳外国的所得税，可是这一部分，投资人感受不到。
举例来说，投资人透过基金投资国外有价证券，以美国为例，若是赚取股票交易的差价资本利得是不用课税的，但若是领取股利，则美国政府就要课税。当投资人投资美国股票领取股利100元，若被课了30元扣缴税款（Withholding Tax），投资人实拿70元净额，这70元属于境外所得，就不必再并入个人所得在我国课税。
另外，由于这项免税原因，也连带使得报酬率会有提高的效果，因为富有者将资金投资在国内的股票，股票的差价也是免课证券交易所得税，但是就领取股利而言，就要并入个人的综合所得累进课税了，最高税率达40％，而投资到境外的获利，在国外获利通常低于40％，加上不用再缴国内的税负，报酬率相对就比较高了。
投资不动产，可兼做遗赠税规划
至于不动产的投资，除了赚差价外，也是遗赠税规划的重要项目，因为在资产行情大涨时，公告现值通常并没有马上跟着调涨，因此，在不动产上涨时，投资不动产除了理财需要外，在遗赠税的租税规划上，也有相当的功用。
这中间的差异在于，遗赠税法中规定，遗赠的财产中，土地以公告现值计算，而房屋则以房屋评定现值为准。这两项现值，一般来说，与市价仍有一段差距，因此，当纳税人名下有1亿元的财产时，若以现金形式留下做为遗产，则须全部列为遗产课税。但如果先把这1亿元购买不动产，而不动产的房屋以及土地公告现值合计只有6000万元，则计入遗产的总金额，就由1亿元降为6000万元，其中就省了四成的金额。
当然要采取这种方式，必须注意到所购买的不动产必须具有流动性，也就是比较容易脱手，则在申报完遗产税后，继承人可以顺利再将这项不动产变卖出去，并取回现金。
按所得税法规定，由于土地是课土地增值税，不课所得税，若土地在交易期间，公告现值尚未调整（公告现值每年调整一次），就没有土增税或所得税的问题；但出售房屋的部分，就要举证成本，若无法举证，则须按财政部规定的标准，按照一定的比例，去计算纳税人出售房屋的财产交易所得，并入个人所得课税。
至于股票投资，今年在最低税负制实施下，就比以前要讲究了，股票投资和过去最大的改变，就是对于上市柜股票，要改为以个人名义投资，而不要成立投资公司去投资，如果硬要用法人名义投资，就要在国外绕一圈才行。
投资股票要用个人，用法人要绕道国外才能免税
在最低税负制下，个人投资未上市柜股票的所得，要纳入最低税负制，但是个人投资上市柜股票的所得，则不须列入最低税负制。
于是投资股票的哲学和过去就有很大的改变了，即过去富人多半会成立投资公司在股市从事投资，甚至有设立多层投资公司，因为这样会有递延课税的效果，而且按照所得税法的规定，在两税合一后，企业投资国内其他公司所获得的股利，可以完全免税，而过去公司买卖股票差价的证券交易所得也免税，但是在最低税负制下，若以公司名义投资股市，则相关的获利须列入最低税负税基，课10％的最低税负，具个人名义投资才可免税。
如果富人还是想用公司名义在股市投资，那就只有一个办法，绕道到国外，在国外成立公司，再以外资的名义返回国内股市投资，因为在最低税负制中，对于在我国无分支机构的外资投资我国股市所得，不列入最低税负课税。
至于目前非常热门的不动产证券化（REITS）或金融资产证券化产品，也是富有者锁定的商品，主要是因为在不动产证券化条例中，规定这类证券化产品的孳息，是以6％的税率分离课税，不必并入个人综合所得，这与一般的投资获得的孳息，须并入个人综合所得按0％到40％累进税率课税，两者之间相差太多，因此，也成为富人喜欢的投资工具。此外，就黄金投资而言，黄金的特性是没有孳息，投资黄金的获利属于财产交易所得，在课税上，较无特殊规定，须由投资人自行诚实申报。
不动产基金投资范文第4篇
“处处留心皆学问”，对于做投资的人来说，同样处处留心皆“赚钱的机会”。
为什么这样说？美国远吧，欧美经济复苏的趋势年初就明朗了吧？但如果你不是一个真正做投资的有心人，估计你很难想到这与自己赚钱有“半毛钱”的关系。
但事实胜于雄辩。如果你留心了，如果你知道在基金行业还有一个叫做“REITs产品”的东东，并及时大胆地介入，那么要恭喜你，从年初至今，你至少获得了10%以上的收益。
据Wind数据统计，截至5月30日，全市场一共5只REITs产品，均取得了超过10%的净值增长率。其中鹏华美国房地产今年来的净值增长率为17.15%，在5只REITs产品中排在首位。然而与净值均大幅增长形成鲜明对比的是，这5只REITs产品的份额变化率全在-17%以上，叫好不叫座现象仍然严重。
去年8月已开始走牛
尽管REITs产品今年来表现较好，但总有人爱翻去年的旧账，然后得出“QDII2013年全部负收益”的结论。表面上看这个结论似乎没有错，以REITs产品为例，尽管跌幅较小，但3只有2013年全年投资业绩的产品仍亏损0.65%到4.32%之间。
然而这个结论并不能真实反映REITs产品自去年8月以来的慢牛行情，最终只能误导投资人。这其中，特别要申冤的是广发基金公司，其旗下两只于2013年8月9日成立的QDII-REITs产品（广发美国房地产人民币、广发美国房地产美元），自成立之日起截至2013年12月31日的净值增长率分别为8.6%与9.09%。今年以来截至5月30日的净值增长率分别为15.89%与14.57%。
事实上，不光是广发基金旗下的REITs产品在上涨，其他3只REITs产品也进入了上升通道。据Wind数据，自2013年8月9日起截至2013年12月31日，包括嘉实全球房地产、鹏华美国房地产、诺安全球收益不动产在内的3只REITs产品的净值增长率分别为6%、7.76%和7%。今年以来截至5月30日的净值增长率分别为12.72%、17.15%和16.97%。
显然，随着美国经济的进一步向好，5只REITs产品的净值增长率的涨速也在明显加快。
净赎回困局有待破解
按理说，在当下凄风苦雨的市场，作为最赚钱的品种之一，应该成为热钱追逐的洼地。然而，不知是否是相关基金公司对该类产品宣传得少，以及选择范围也少（全市场就只有5只REITs产品）的缘故，叫好不叫座的现象极为严重。
据Wind数据，自2014年1月1日起，截至5月30日，5只REITs产品的份额变化率全为负数，并且幅度不少。具体来看，广发美国房地产人民币与广发美国房地产美元的份额收缩幅度最大，为-35.29%，鹏华美国房地产次之，为-31.46%，诺安全球收益不动产与嘉实全球房地产分别为-18.55%和-17.68%。
上海一位资深基金业内人士刘梅告诉《投资者报》记者，美国新经济周期已经拉开序幕，2014年应是其加速复苏期。在美元走强、美元利率升高的背景下，美元资产的投资价值也水涨船高，特别是在美国房地产市场、美国股市复苏态势已经较为明确的情况下，挂钩美国资本市场的QDII基金尤其是REITs产品必然会受到越来越多的投资者关注。
“目前的净值快速增长和遭遇净赎回同时并存，其实也是一种极为怪异的倒挂现象。随着相关基金公司在这方面的宣传力度的加大，以及赚钱效应的出现，REITs产品净赎回困局可能很快就会结束。”刘梅说。
国金证券近期报告也指出，新近公布的美国就业数据堪称惊人，非农就业数据达到28.8万人，失业率下降到6.3%，非农就业数据预示了2 季度美国经济将大幅度改善，这有助于美国房地产市场的表现。
相关基金公司积极应对
面对于REITs产品叫好不叫座的困局，相关基金公司正在积极应对。
据报道，为改变叫好不叫座的尴尬局面，日前广发基金对旗下的QDII基金提出了一个新的收费计划，为区别以前债券基金的A与B类收费，这一收费模式被称为是C类收费方式，即投资偏股类基金持有超过30天时，免收申购、赎回费，只收取0.5%/年左右的销售服务费。目前，C计划基金池里包含了广发美国房地产、广发全球医疗、广发全球农业、广发纳指等26只产品。
不动产基金投资范文第5篇
理财策略趋于保守
受宏观经济形势的不利因素影响，投资者市场信心受挫，理财策略趋于保守。
危机下避险为主仍有部分投资者准备抄底
面对金融危机带来的投资损失，投资者普遍用了避险策略，如增加储蓄、保持资金流动性等，综合配置各种理财产品、分散投资成为被调查者的首选。如图所示，从资金动向来看，居民的储蓄意愿增强，基金投资比例大幅缩水；受股市套牢影响。股票投资比例没有变化。虽然2008年各地房价出现不同程度的波动，不动产仍然是投资者投资比例最高的理财方式之一。
也有投资者在“危”中嗅到了“机”的气息。虽然股市2000点附近震荡徘徊，依然有27.4％的投资者表示出抄底股市的意愿，一半以上的股民表示，会采取长期持有的策略。
6成多投资者期望收益不足10％
2008年理财产品收益率大幅下降，投资者失去了对高收益的期盼，超过6成的投资者期望收益不足10％。其中20.8％的投资者表示，理财收益能比同期银行定期存款或国债收益高就可以。
理财方式多元化
危机给投资者上了一堂生动的风险教育课，之前将钱全部投入到一个领域的投资者现在越来越少，投资者选择产品时开始倾向将鸡蛋放在多个篮子里，债市和金市的魅力逐渐显现，银行和保险理财在弱市受到青睐。
银行成为首选理财渠道
超过45％的投资者个人理财的主要渠道为银行柜台和银行网点。便捷性是投资者选择银行的首要考虑，但在未来，产品、服务、专业性等“软件”因素会日益成为更重要的决定因素。调查还发现，投资者在办理理财业务时，对银行类型也有所偏好，以办理基金投资业务为例，投资者更倾向去4大国有商业银行和全国性股份制商业银行。
保险投资蓄势待发
商业保险跻身成为继储蓄、基金、股票之后的第4大投资理财方式，养老险、意外伤害险和健康险是投资者目前主要购买的险种。
