房产投资的特点

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房产投资的特点范文第1篇

关键词:房产“拼杀”;期望效用理论;启发式偏差;心理账户

中图分类号:F0

文献标识码:A

一、房产“拼杀”基本概述

(一)房产“拼杀”

房产“拼杀”活动是指一种多人集资购房,房产所有权依概率决定归属的房产投资活动。其特点在于:一是集资购房降低了个体的出资额,购房者们在购房中投人等额资金,资金总额为该房产价值。二是房产所有权决定方式所带来的低投入、高风险、高回报的投资特点。因此此种投资更类似于一种赌博行为,投资者们依等额资金投入而具有相同的概率获得房产。由于此种房产投资方法具有成本低的特点,相对于高昂的房价而言,即使投资者未能获得房产所有权,成本损失也在可以接受的范围内。

(二)传统理论的局限

传统投资理论对于投资问题的分析,主要是通过成本收益分析来进行。依照投资人为理性经济人的假设,期望效用理论可以描述一般投资者的投资行为。以房产投资为例,假设投资者投入成本为A,获得房产的概率为p,房产本身价值为B,那么按照房产拼杀规则,必然总有B*P=A,这一等式在任何条件下成立,也就是说投资者获得0经济利润。既然依照期望效用理论投资者仅获得0经济利润,那么为何还有如此多的投资者有参与此类投资的动机呢?行为经济学的基本原理可以对此作出解释。

二、房产“拼杀”及行为经济学基本理论

行为经济学认为,投资者在做投资决策时不完全依赖于脑的理性,决策本身要经历一个心理过程,其中主要包括认知过程、情绪过程和意志过程。而在其中,由于种种因素的作用,可能会产生认知偏差、选择偏好等非理性决策,这也就影响了投资决策的完全理性,产生资产定价偏差。房产“拼杀”就可以由上述基本理论描述。

(一)认知过程中的判断启发式和偏差

所谓启发法,是指人们在做决策的时候,当我们没有时间认真思考某个问题时;当我们负载的信息过多,以至于无法充分地对其进行加工时;当手中的问题并不十分重要,以至于我们不必太过思虑时;当我们缺乏做出决策所需的可靠的知识或信息时,由于认知上具有惰性,往往只根据以往的经验或部分信息作出决策。因此决策有可能正确,也有可能产生较大的偏差。而在代表性偏差、可得性偏差和锚定效应中,代表性偏差更能解释房产“拼杀”现象,投资者由于忽略了结果的贝叶斯优先,容易产生“赌徒谬误”,无意识的夸大结果出现的概率,因而高估了投资的收益,产生非理性决策。

此外,锚定效应在决策中也扮演了重要角色,由于媒体的宣传,在此类“拼杀”活动中,更可能被报道的一定是成功的投资,这会在将要作出投资的人中产生心理效应,将投资本身锚定在一定会以低成本获利这一结果上,认为夸大了投资的收益。

(二)情绪过程中的过分自信和心理账户效应

行为经济学认为:因为人的偏好、信念、情感、人格等因素作用,人们往往具有过度自信、损失厌恶、后悔厌恶的特性。此外,对于财产而言,同时具有一个心理账户来衡量财产的价值。

大量的认知心理学的文献认为,人是过度自信的,尤其对其自身知识的准确性过度自信。人们系统性地低估某类信息并高估其他信息。Gervaris、Heaton和Odean(2002)将过度自信定义为,认为自己知识的准确性比事实中的程度更高的一种信念,即对自己的信息赋予的权重大于事实上的权重。关于主观概率测度的研究也发现确实存在过度估计自身知识准确性的情况。当然。就房产“拼杀”活动而言,人们也表现出过度自信的状态,系统性的高估投资会获利的可能性。

而在衡量后悔厌恶和损失厌恶带来的心理效应时,很明显的人们更倾向于机会成本效应可能带来的损失厌恶,认为自己如果不投入少量的购房资金,很可能面对较大的机会成本,而事实上这还是没有尊重贝叶斯优先的一种表现。

更为重要的是心理账户对于投资决策的影响。心理账户与传统的会计账户不同,其本质的特征是“非替代性”,也就是不同账户的金钱不能完全替代,这使人们产生“此钱非彼钱”的认知错觉,从而导致非理性的经济决策行为。投资者会过分夸大自己的投入资金的价值而看轻另一账户――收益账户资金的价值,因此将少量的成本资金与大量的收益资金等同了起来,造成决策偏差。心理账户效应同样反映的是过分夸大的概率在成本和收益账户之间的联系。

(三)意志过程中的羊群效应

意志过程主要指人的从众心理和自我控制作用。从众心理可以由羊群效应来描述,它是指由于对信息不充分的和缺乏了解,投资者很难对市场未来的不确定性作出合理的预期,往往是通过观察周围人群的行为而提取信息,在这种信息的不断传递中,许多人的信息将大致相同且彼此强化,从而产生的从众行为。在房产“拼杀”投资中,只要出现一定数量的投资者,其他犹豫不决的投资者就很有可能会跟风投资,这可能是因为他们心理上对于不投资带来的机会成本过于看重的原因,也可能仅仅就是一种人的本性。羊群效应作用于此类投资的作用是十分巨大的。

三、结论

房产“拼杀”作为一种投资形式,并不是一种完全合乎理性经济人假设的投资方式。除了脑的理性分析外,投资者的心理过程的对于投资的影响也是十分巨大的。启发式偏差、心理账户效应等行为经济学基本概念对于解释此类问题是有很大的说服力的,而通过行为经济学的视角来研究投资行为,也正在逐渐成为经济学的一个重要研究方法。

参考文献:

[1]董志勇.行为经济学[M].北京大学出版社,2005,11

房产投资的特点范文第2篇

[关键字]房地产　投机性需求　限期过户　调控措施

一　购买房产的六种心态

现实世界购房队伍共有六种心态。第一种，自用为主的心态，年轻小伙、大姑娘结婚前的购房大多属于此类，结婚必须有房，租房结婚感觉不是自己的家，买房就是为了结婚，几乎没有出租、出售的想法。第二种，投资为主的心态，年岁已高者购房大多属于此类，投资股票感觉风险太大，兴办企业自己的体力、精力不允许，购买房产――出租他人可以获得稳定租金，既可以保障自己养老，同时能给孩子留下一笔财产。第三种；自用、出租的心态，父母亲在孩子十几岁时的购房属于此类，在孩子谈婚论嫁前出租他人收取租金，到了孩子谈婚论嫁时停止出租也不出售供孩子结婚之用。第四种；自用、出租、出售都行的心态，房价短期内大幅上涨则出售，租金较大则出租，租金太低就空放着，出售、出租、空放着留给自用都行，反正买房比把钱存在银行要强，富得流油的人好多购房属于此类。第五种，出租、出售的心态，购房没打算自己使用，房价大幅上涨则出售，否则出租，较富裕的人购房大多属于此类。第六种，赌一把、碰碰运气赚取差价的心态，购房既没打算自己使用，也没有长期持有出租他人的想法，购房就是为了短期内赚取差价，形势不妙就立刻出售。

六种心态由三种需求组合、组成：第一种，自用性需求；第二种，投资性需求，购后出租他人收取租金；第三种，投机性需求，赚取差价。

二　房地产复苏、繁荣、衰退、萧条的运行规律

当房地产业经过一定时期的萧条，预期房价不会再跌时，自用性需求率先入市，房产成交数量逐渐增加，价格逐步上涨。预期房价会继续上涨，一部分自用性需求提前购房，投资性购房和投机性购房逐渐加大购买量，致使房地产业一片繁荣景象。投机和投资进一步加大购买量，成交量严重大于实际刚性需求，房产价格高于价值，形成泡沫。价值中轴线的回拉作用终究会使房地产业出现拐点并走向衰退和萧条。预期房价下跌时，投机性需求由买方变成卖方，房价下降，成交数量减少。预期房价会继续下降，一部分自用性需求推后购房，投资性房产和投机性房产逐渐加大抛售量，致使房地产的衰退进一步扩大，成交量严重小于实际刚性需求，价格低于价值，形成萧条。价值中轴线的回拉作用慢慢会使房地产升温并走向复苏和繁荣。如此就形成复苏――繁荣――衰退――萧条的房地产周期。

房地产繁荣时期超出实际刚性需求的成交数量，必然要经过萧条时期成交量小于刚性需求来修复。繁荣时间越长，萧条时间相应也会越长；繁荣时期的成交量越大，萧条时期的成交量会相应越小。房产成交数量长期统计之和等于实际刚性需求总量，房产成交数量围绕实际刚性需求上下波动是房地产业的内在规律，刚性需求是房地产业的内在中轴线。

投机性需求助涨了繁荣时期的泡沫，助跌了萧条时期的冷清，使繁荣、萧条时期房价、成交量严重偏离房产价值和刚性需求。彻底杜绝、打死投机性需求，只有自用性和投资性需求的房地产市场，房价、成交量偏离房产价值和刚性需求的偏离度会较小。偏离度较小要好于大幅度偏离，应该对投机性购房严格控制甚至彻底杜绝。

三　投机性需求的特点及限期过户的调控措施

投机性购房来去匆匆，并不恋战，赚一把后快速撤离。来去匆匆，速战速决，这是投机性购房的显著特点，同时也是其致命软肋所在。“二手房的房产过户手续，至少在原房产证填发日期18年之后才可办理”的措施，可切中要害，能有效打击投机行为。缘由很简单：间隔时间不满18年不能过户，在18年间隔期满之前，二手房的购买人因为担心售房人突然某一天可能反悔――双方发生纠纷――不能顺利过户，所以不会轻易购买。买方不买就意味着卖方难卖，二手房很难售出就意味着人们投机性购房的热情很低。二手房在间隔期满18年之前很难售出，直接决定个人、企业投机性购房的想法和动力很低很低，接近为零。如此，投机性购房几乎为零，房地产市场只有自用性和投资性需求，会使成交量围绕刚性需求小幅波动，房价围绕房产价值中轴线上下小幅波动。

“二手房的房产过户手续，至少在原房产证填发日期18年之后才可办理。”的措施，还需要以下两项配套措施，才能确保不留空子，真正发挥效力，否则针尖大小的空子会形成足球球门大的窟窿。

第一，需增补“房产登记部门，违反‘18年期限’办理二手房产买卖过户手续，会得到相应处罚”的条款。必须配套严厉的条款，才能真正震慑房产登记部门工作人员，使其不敢收受贿赂――违规、违法办理二手房产买卖过户手续。

第二，企业进入破产程序、人们由于工作调动居家搬迁、房产继承以及离婚，需要出售、办理二手房产过户手续，不受“18年期限”的限制，但需要相关单位出具书面证明。为了防止虚假证明满天飞，需要配套类似上述措施的条款。

房产投资的特点范文第3篇

经过十多年的发展，如今的智能家居行业已逐步完善了产品的高定位、单一化，以及服务体系的不健全等问题。智能家居行业的数字化、网络化、集成化的发展趋势越来越明显，发展程度也越来越高，其产品明显的体现出人性化、生活化、简单化等特点。另一方面，整个行业的发展模式也越来越成熟，不管是模式，合作模式还是直接面向终端客户进行销售，各大商家都在谋求自身发展的同时，推动了整个智能家居行业的发展。相信，随着2008年奥运会的到来，智能家居行业的发展道路将会越来越宽广。

当今社会，随着科技的迅速发展，人们对高品质生活的追求越来越强烈，对生活越来越追求舒适、智能、安全。于是，智能家居应运而生，自从80年代初期，在发达的欧美、日本等国家开始流行，90年代初期，逐步在东南亚、港澳台地区广泛流行，90年代中期，开始在中国出现智能小区，90年代末，智能小区、智能化楼宇等智能化小区开始迅猛发展，同时针对每个家庭的智能家居产品开始出现，智能生活已成为时展不可阻挡的新潮流，智能家居市场巨大，商机无限，谁能捷足先登，谁就先占领市场份额。根据建设部科技委智能建筑技术开发推广中心最近的报告称，我国智能建筑市场有着巨大的市场潜力。据统计，目前智能建筑的投资约占建筑总投资的5%至8%，在未来几年可达到10%以上。

其中，住宅小区智能化系统投资平均为每平方米60元左右。报告预测，“十五”期间，全国城乡住宅累计竣工面积将达57亿平方米，如按城镇住宅竣工计划的半数实现智能化计算，“十五”期间用于智能化系统的投资就达810亿元，作为智能建筑市场主力的智能住宅小区发展前景可观。

美国权威市场调查机构Pearl Research联合对该市场进行了深入的调查，调查研究表明：到2005年初，智能信息家电硬件产品的费用占据了网络化家庭建设费用的85.14%，其价值约为4100亿美元，其余是软件和技术服务支持所花费的费用。目前在欧洲国家，德国约有37.68%、瑞典和英国约有36.54%、法国和意大利约有34.5%的家庭已经使用上部分智能化家居的产品。在亚洲地区，日本约有27.31%、韩国约有25.84%、中国约有4.45%的家庭具备一定的智能化家居设备。

随着我国3111工程的推进，创建平安城市和建设和谐社会的深入，无疑会对智能社区的发展起到催化剂的作用。据相关资料统计显示，未来5年中国的智能化小区将以30%的速度增长，预计到2010年我国大中城市中的60％住宅要实现智能化。所以，如何更快、更好的营销这个巨大市场是摆在每一个智能家居营销商面前的最大的课题。据目前全国各智能家居营销商的成功营销模式，现总结为如下十大成功营销模式：

一、房产合作

房产合作营销方式又分为：精装修房产项目合作、样品房项目合作、楼盘交房定时展示合作三大营销方式：

精装修房产项目合作

主要是指针对那些比较高档的精装修房产项目，把智能家居这一块纳入房产预算中，这样对房产商来说，既可以让智能家居成为楼盘的一个很好的“卖点”，又是一个赢利点，这种销售方式，一般要在房产立项预算前进行。

销售模式的特点：利润最丰厚、影响面大、但投资额大、工期长、资金回收时间比较长。

货款结算方式：跟房产商分期结算货款。

样品房项目合作

主要在房产楼盘造样板房时，跟房产商合作，作为样板房的一部分，这样对房产商来说，既是一个宣传点，又是一个赢利点，这种销售方式一般在房产打桩时，就要立即考虑跟房产商的样板房合作事宜。

销售模式的特点：成交率高、影响面大、利润丰厚、资金回收快。

货款结算方式：跟房产商成交单数定额分享利润或比例分享利润，直接跟户主结算货款。

楼盘交房定点展示合作

主要在楼盘准备交房给户主时，入住楼盘两至三个月，在楼盘处悬挂展板等展示品，设点展示，演示智能家居，因这段时间为装修高峰期。对房产商来说这是一个赢利点。

销售模式的特点：成交率高、成交期最短、最直接的接触户主的方式，货款可以立刻收到，是最实用、最有效、最直接、最经济的销售方式。

货款结算方式：跟房产商可以交场地费、月租费；跟户主是直接结算货款。

二、装修合作（让别人为您推销产品的最佳方法）

跟各装修公司合作，利润共享，由商来负责安装及售后服务，对各装修公司设计人员进行集中培训，由装修公司来负责产品推荐。

销售模式的特点：销售面最广、销售效果比较快、比较经济快速的销售方式，资金回收比较快。

货款结算方式：跟装修公司分享利润；跟户主直接结算货款。

跟装修公司合作应注意以下几个要点：

1. 利润分配

一定要把更多的利润点让给装修公司，这样装修公司才有更大的热情去推荐产品，一般宜在分享20%以上的利润点。

2. 智能设计培训

一定要对装修公司的设计人员进行集中培训，培训2.4G T-bus智能控制系统的特点、销售技巧及2.4G T-bus智能控制系统配置方案等。一定要非常清楚，想方设法让装修设计人员培训成您产品的推销员。

3. 寻找更多的装修公司

如果寻找到更多的装修合作伙伴，培训更多的智能家居设计师，每天都有这么多人为您推销智能家居产品，这是最重要和省力的销售方式。

三、系统集成商合作（最佳的合作是更大成功的前提）

寻找装修相关类合作商，分享利润，共同推销智能家居产品，主要是一些安防产品销售商、建材销售商、电子产品销售商、电器灯具销售商、弱电总包等，对它们来说，智能家居产品既是一个配套销售的产品，又是一个利润点，所以，会比较乐意去经销和。这种销售方式的合作跟装修公司合作有点类似。其合作方式可以参考跟装修公司的合作方案。

销售模式的特点：销售面最广、销售效果比较快、比较经济快速的销售方式，资金回收比较快。

货款结算方式：跟系统集成商分享利润；跟户主直接结算货款。

四、设立下一级经销商（分享赚钱的方法，才能获得更多的财富）

通过做地方性的招商广告来寻找下一级及经销商，分享智能家居的乐趣与投资商机，一定要做到统一的政策。

五、专业市场设点（把钢用在刀刃上，才能事半功倍）

通过在专业市场设点来宣传和销售智能家居产品，例如大型建材市场、灯具电器市场、专业电子市场、安防市场等，因为到这些地方来的客户大部分都是装修户，所以，都是准客户。

销售模式的特点：成交率比较高、客户群比较集中、成交速度比较快、资金回收比较快、是比较经济而且稳定的销售方式。

货款结算方式：跟户主直接结算货款。

六、智能家居专卖店（最亲切的服务、最专业的品牌效应）

通过设立专业的智能家居形象店，一方面来销售智能家居产品，另一方面也是无形的最大面积的推广智能生活的理念，让智能家居产品真正贴近老百姓的生活。

销售模式的特点：影响面比较大、是比较稳健、经济的销售模式，能比较直接、亲切的接触户主，资金回收快。

货款结算方式：跟户主直接结算货款。

七、超市式销售（贴近生活、贴近百姓，让智能走进千家万户）

通过超市等开铺式销售门面，来大量销售产品，当然，这种方式主要用在产品比较成熟期时，但在初期，可以通过展板演示和促销员讲解，来达到宣传和更直接、更大范围的让普通老百姓接受智能家居生活方式。

销售模式的特点：影响面较广、宣传效果较好、适合于投资不是很大的中型超市做促销，效果比较长久、真正能深入人心、贴近百姓生活。

货款结算方式：跟超市定期结算；跟户主直接结算。

八、特殊战略合作模式

通过在当地找一些跟政府有关系的人建立特殊战略合作伙伴，主要是承接一些市政工程。目的是建立一些形象工程来打开市场，提升品牌效果，建立知名度。

销售模式的特点：成交率高、影响面大、利润丰厚、影响面大、但投资额大、工期长、资金回收时间比较长。

货款结算方式：跟政府直接结算。

九、设计院合作模式

通过选择在本地排名前几位的设计院合作，找到该设计院的水电设计团队合作，一定要对水电设计团队的设计人员进行集中培训，培训2.4G T-bus智能控制系统的特点、销售技巧及2.4G T-bus智能控制系统配置方案等。一定要非常清楚，想方设法让水电设计团队的设计人员培训成为您公司的直接面对客户的一线专业设计人员。

销售模式的特点：成交率比较高、客户群比较集中、成交速度比较快、资金回收比较快、是比较经济而且稳定的销售方式。

货款结算方式：跟客户直接结算货款。

十、项目合作模式

通过选择在本地排名前几位的弱电总包合作，成为弱电总包的产品供应商，一起开发大型的项目。

房产投资的特点范文第4篇

关键词：房产税；房价；房租

2011年1月28日，一直处在预期中的房产税政策终于落地，并且同时在上海和重庆两地以不同的方式宣布开征，这标志着我国房产税征收正式拉开了帷幕。房产税的出台寄予了全国上下对房价下跌的殷切厚望，但是房产税的试点以及在以后的全面开征是否能真正使得一路看涨的房价趋稳或者下降，专家学者都有自己的看法，围绕房产税的讨论也由此展开。

一、房产税对房价影响的现有理论（观点）

近几年来，针对房产税对房价影响的研究，大致可归纳为五种观点。

1、 房产税将推高房价

Simon（1943）和Netzer（1966）提出了房产税与房价关系理论的“传统观点”。他们假设整个国家的资本回报率固定、资本自由流动，从而资本不承担任何税负，房产税完全由购房者独自承担，从而导致高房价。

2、房产税难以抑制房价上涨

持该观点的学者从三个角度论证了在房产税制度下，房价仍将上涨。

（1）供求失衡论

郑龙佳（2006）认为，房价的上涨是各种因素共振的结果，而刚性需求则是房价上涨的根本原因，仅仅依靠对个人保有住房开征一道房产税就试图抑制甚至逆转房价连年增长的趋势，无异于天方夜谭。而贾祖国（2013）从供给角度进行分析，并得出结论：要解决目前大城市商品房价格不断上涨的问题，最关键的还是大幅增加土地供应，尤其是普通商品房以及保障房的供应。在张健铭（2011）看来，房产税改革只是目前房地产市场宏观调控组合拳中的一个动作，只有从供需关系这个根上着手，有效打击房地产市场上的投机行为，才能平稳房价。

再如徐宁、吴福象（2012），从房地产市场供求的稳定性角度出发，运用了帕斯奎尔-惠顿四象限模型嵌入到动态蛛网模型，评估了房产税试点对房地产市场的影响。研究结果表明，房产税试点虽然一定程度上起到了稳定房价作用，但不能从根本上扭转房价的正向发散趋势，原因是过低的税率加之住宅需求曲线的正斜率导致房价收敛的周期延长。

（2）投资推动论

根据中国的国情和房地产行业的现状，王晨曦，汪驰，胡燕玲（2012）认为，目前，征税方案本身和房地产相关配套政策还不完善，它还不能成为政府调控房价的有力政策。中国的股市由于制度原因始终无法吸引大多数投资者，而其它的投资渠道又有限，所以房地产安全且收益高的特点，就使得房产税在中国难以抑制房价。

3、房产税会使房价下跌

抑制房价的观点在国内大体有两种逻辑：第一种逻辑认为，我国房价偏高的原因是当前土地政策导致房屋土地的70年租金包含在住房成本当中，最终开发商将这部分成本间接转嫁给了购房者，因此高房价是高成本所推动的。房产税改革后，土地政策获得的出让金收入会归并到房产税中逐年实现，于是房产税改革会导致一次性进入住房价格中的土地出让金演化成为70年的税收收入，显然这种做法会导致当前住房成本的大幅度下降，进一步形成住房的降价效应。

第二种逻辑是根据短期和长期的供求关系来分析房产税对房价的作用。李彬（2010）认为，消费性需求只随着租金的变化而变化，房产税的开征不会对其造成直接影响，但会使投资（投机）性需求减少。由于房地产开发周期长，所以在短期房地产市场的供给量相对稳定。但由于房产税的出台，房地产的潜在投资收益率相对于其他投资标的而言，其收益下降而风险上升，这将导致资金从房产投资市场流出转投其他资产市场，从而住房的供给量增加。根据短期内需求与供给变动的动态均衡分析，开征房产税后，闲置房产的持有成本增加，房产投资者为转嫁税负，将尽量减少房产闲置时间，这将使房产租赁市场供给增加，租金下降。租金下降所产生的替代效应使部分原打算自置房产的消费性投资者暂缓或放弃购房计划，继续通过租赁方式解决住房问题，消费性住房需求下降。因此，短期内房产税出台将使房产的消费性与投资性需求同时下降且供给增加，这将使房价下降。

而对于长期而言，长期房地产供给取决于土地供给，土地作为稀缺资源，其供给权掌握在政府手中，与房价并无必然关系，但房产税使房产长期需求下降且回归居住本质，改变了需求结构。因此，长期看房产税不仅使房价下降，供给结构也将发生相应转变。

在国外，由Mieszkowski（1972）提出了房产税对房价影响的“新观点”，他认为，传统观点的局部均衡分析是高度误导的。一方面，传统观点忽视了所有辖区均有房产税；另一方面，房产税不仅影响住房资本配置，而且影响非住房资本配置。为此，他们假定整个经济包含高税区和低税区两类，资本由高税区向低税区流动，并导致资本的错误配置，产生了“利润税效应”和“流转税效应”。而Case和Grant（1991）模拟发现，房产税的流转税效应非常显著，房产税将会使房价下降。

4、房产税对房价影响不大

在吕立新（2010）看来，房产税对抑制购房需求会起到一定作用，但是作为一个税种，不能把它看成调控房价的利器，其实它对房价的抑制作用还是有限的。中国社科院财贸所高培勇认为，房价等于成本、利润和税金的总和，房产税只对税金部分进行调节，故而对房价的影响作用不大。

国外学者对于该观点也有自己的理论。Hamulton（1975）提出了“受益观点”，且将其逐步发展。他们假定消费者可自由流动，不同辖区为争夺消费者在房产税和公共服务上展开竞争。在上述假定下，每个辖区内消费者所支付的房产税相同，地方公共服务完全由房产税来提供，房产税和公共服务未资本化为住房价值。据此，他们认为房产税仅是受益税，仅影响地方公共支出，不影响住房价值和资源配置。

5、房产税会使房价短期下跌长期上涨

对于以上三种主流观点，南昌大学MPA联合课题组（2011）提出了独到的见解，他们认为房产税短期具有心理威慑作用，但从长期来看并不能扭转房价上涨的趋势，反倒会推高房价、房租。房产税的开征，短期内对市场无疑是利空，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，一部分炒房者将会被迫抛售房源，这将增加市场供应，从而供大于求使得房价下跌。另外，房产税将会减少楼市的投机和非理性成分，逐渐挤出房地产市场的价格泡沫，使市场更多地回归到由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来。但从长期来看，中国很多一二线城市的工业化和城镇化进程不断加快，商品房的刚性需求依然很大，开征房产税对房价中期上涨的趋势不会造成太大影响。从抑制房价的角度讲，房产税的作用将不会是长期的，开征房产税，只是增加房屋保有环节的成本，调整楼市供求结构。

二、对现有理论（观点）的评述

针对房产税对房价影响这一问题，有着五种完全不同的观点，究其原因在于各个学者研究的角度、方法不同。有些学者从供求关系的角度分析，还有的从投资回报率、房价构成、税负的流转效应等视角进行解读，再加上影响房价的因素众多且环环相扣，所以从不同的切入点入手得出的结论也不尽相同。

对于第一种观点――房产税与房价关系理论的“传统观点”，在当时的那个年代具有一定的借鉴作用，但对于当今的中国而言我认为不太适用。第一，房产税不一定完全由消费者承担，转嫁的程度需要取决于需求弹性的大小。第二，该观点的假设与现实还存在相当大的差距，比如对资本回报固定、资本不承担任何税负的假设存在一定的问题。

再来看“房产税难以抑制房价上涨”这一观点。首先是供求失衡论，价格变动分析的最本质原因就是供给与需求的改变，从而使得均衡点移动。不过在他们的分析框架中没有把房租市场考虑进去，房租市场与住房交易市场之间存在着联动关系，两者相互影响，所以忽略了这一重要因素会使得最终结论与实际之间出现偏差。其次是投资推动论，不可否认在过去10多年中，投资及投机性需要在一定程度上推高了房价，但在限购令、房产税等各项政策下，这一需求已经被严重压缩，剩下的只有改善性需求和刚性需求，所以我对这一论点持怀疑态度。

第三种观点认为房产税会使房价下跌。国内的第一种逻辑有一定的道理，将当前的房价进行分解，可以发现地价占的比重相当大，如果房产税能够在一定程度上取代地价，能提供地方财政一笔可观的收入，那么房价必然会下降。但是就目前的政策来看，房产税占地方财政收入的比重较低，例如重庆在房产税试点的第一年里房产税收入才1亿元，可谓杯水车薪。另外，根据当前重庆的房产税细则，房产税的收入要投入到保障房的建设中，那么指望房产税能够撼动土地财政的期望恐怕就要落空了。

第二种逻辑运用了供求分析的方法，我个人认为此观点在房产税背景下对供给和需求变动情况的分析比较合理，但是对房租影响的分析思路不敢苟同。其分析的逻辑为“开征房产税后，闲置房产持有成本增大，房产投资者为转嫁税负，将尽量减少房产闲置时间，这将使房产租赁市场供给增加，租金下降”。而实际上一二线城市房产的空置率并不高，开征房产税后，房产持有者的成本增加，使得供给曲线向左上方移动，最后的结果是供给减小而租金上升。

对于国外学者提出的的房产税对房价影响的“新观点”，其核心思想是资本会从高税区流向低税区，在国外有一定的实际意义。但对中国而言，东西部贫富差距比较大，东部一线城市对住房的需求远远大于二三线城市的需求，这时候税率对资本流动的影响力会大打折扣，所以流转税效应不会很明显。

第四种观点从房价构成的角度入手，分析税金变动对房价的影响。我个人认为，房价等于成本、利润和税金的总和显示的是房价的合理估值，但是当市场上供大于求或者供不应求时，房屋的价格就会偏离价值，而中国现在的情况就处在偏离的轨道上，房价存在一定的泡沫，所以该公式可能不适用。

最后，我个人更偏向于第五种观点，房产税对短期的影响远远大于长期的影响，这使得短期房价下跌但长期依然上涨。在短期，房产税的出台具有一定的心理威慑作用，在增大供给的同时又有效地降低了投资和投机性需求，使得房价下跌。但对于长期而言，中国的楼市依旧是供不应求的局面，如果不能有效地增加供给，那么房价上涨的趋势就很难改变。（作者单位：浙江财经大学经济与国际贸易学院）

参考文献：

[1]郑龙佳. 对沪渝两地试行房产税改革的思考[J]. 财税论坛， 2013（2）.

[2]贾祖国. 房产税对房地产价格的影响[J]. 观察思考， 2013（1）.

[3]张健铭. 指望房产税降房价是一厢情愿[J]. 决策探索， 2011（3）.

[4]南昌大学MPA中心联合课题组. 房产税对平抑房价的效应研究[J]. 热点关注， 2011（5）.

[5]Netzer，D.，Economics of the Property Tax，1966，Washington：Brookings Institute.

房产投资的特点范文第5篇

拉动海外房产的三驾马车

去年，华人首富李嘉诚持续变卖国内地产业务，频频投资欧洲市场的行为，令国内舆论一片哗然。事实证明，随着中国经济增速的放缓，越来越多的国内投资者将目光投向了海外房地产市场，移民、留学、投资堪称是拉动海外房产的三驾马车。仔细分析其背景原因，首先，是因为受金融危机影响，欧美国家房价前几年普遍跌幅较大，目前欧美经济正在逐步复苏，因此海外楼市出现了不少抄底的机会；其次，宜居养老、子女教育、跨国经商是投资者比较普遍的三大需求；最后，出于对保值及未来升值空间的信心，投资人海外置业意愿坚定，从而纷纷走出国门，成为欧美房地产市场上的新贵。

与中国相比，金融危机之后的欧洲经济相对低迷，资产价格也较为便宜，更关键的是欧洲发达国家，政治环境稳定，法律有保障，经营风险较小，引得众多世界级富豪及名企纷纷踏足欧洲楼市。而美国的房地产市场成熟完善，移民等方面的政策也吸引着诸多中国买家。“今年中国投资者海外投资总额将高于去年，甚至有望翻倍。美国、英国、葡萄牙、西班牙等国家有望受到中国资本的青睐。”万国置地高级咨询顾问如是说。

海外置业知多少

国外购房与国内购房之间最大区别是在土地所有权问题上。在我国，土地只能转让使用权，而所有权归国家所有，使用权最长年限为70年。海外很多国家土地都为私有制，一般来说海外购置的房产都为个人永久产权，基本无年限限制，也有极个别地区的房地有产权年限，但年限也都为90年以上。因此，投资海外房产时，房产的质量好坏也许并不是最重要的，房产所占土地的升值前景和投资价值才是更关键的问题。

房价走势

在购置海外房产前，一定要对当地的房价走势作一次全面的了解，只有选择处于上升期的房产才会获得理想的回报。在投资海外房产前，当然不能完全听信一些公司的一面之词，其中难免有失偏颇甚至存在夸大隐瞒现象，投资者一定要提前做好准备工作，要对即将选择投资地区的人文环境、社会动态、相关政策以及经济发展状况有所掌握。

汇率风险

这是目前多数海外置业者最看重的问题。房产贷款的期限一般都比较长，其间利率的升降对买房者会造成较大的影响，因此最好是选择货币汇率相对稳定的国家进行投资。

关于税费

海外置业者投资前必须要对房产交易时产生的税费清晰地掌握，衡量税费成本是否可以承担，对将来的居住或收益有无影响。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税，其中需要说明的是，契税只是部分国家征收，如泰国、马来西亚等国家，征收标准为房价的1.5%左右。欧美国家主要征收土地税，这种税赋是每年征收一次。当然，也有部分地区是没有税收或者税收极低的。

特别需要提醒海外置业者的是，一定要在充分调查和考量之后再作投资，尤其要注意开发商的品牌和实力、房产的地理位置、项目配套程度以及当地文化背景等各方面因素。在购房过程中，最好聘请专业的中介机构和律师。普通购房者对投资地的贷款政策很难吃透，因此聘请专业机构和人士可以增强交易的安全性。同时还要做好对东西方文化差异的理解和心理准备，另外，选择哪种适合自己投资的管理物业也都是投资者需要仔细考虑并详细了解的问题。

目前，海外房地产市场可谓是百花争艳，各有所长，投资者比较青睐的美国、英国、法国、希腊、西班牙、葡萄牙等地由于大环境的理想以及政策上的优势，吸引着广大置业者。海外购房，对投资者来说挑战多多，实地考察和综合分析必不可少，下面就让我们来看看这些充满魅力的国度。

美国 定居的理想国度

优势 / 经济、文化发达，体制相对健全，生活方式众多，房屋有永久产权，后代可以继承。

安全城市 / 纽约的犯罪率在美国25座城市里排名最低。

教育资源 / 纽约市教育局管理的公立教育体系，其规模在全美首屈一指，还有著名的哥伦比亚大学、纽约大学等私立学校。

英国 古老的文化 开放的市场

优势 / 经济稳定，文化悠久，在英国购买房产，房产归本人所有，而且产权通常是永久性的。英国具有一整套完善且备受尊重的法律体系能够充分保障业主的利益。

安全城市 / 伦敦，是全球顶尖的金融中心之一，在商业、交通、文化、教育、就业、医疗等各个方面都相当发达。

有利政策 / 英国政府对海外买家持有英国房产及其转售均不设限制，也不限制海外买家申请房贷。英国目前的税收政策不对买家征收资本利得税，此外，根据具体情况，还有多项税收减免的优惠政策，是投资者公认的“避风港”。

法国 浪漫与福利并重

优势 / 购买某些项目，可免费申请获得全家法国非盈利性居留卡，享受法国完善的福利待遇。

安全城市 / 巴黎，是欧洲绿化最好与最适合人类居住的城市之一，繁华而美丽。

福利待遇 / 法国的各种福利制度多如牛毛，大致有400多种，为全球福利最多的国家。法国社会福利的特点是不论国籍，只要在法国有合法居留身份，就可享受。国民教育、医疗免费。

希腊 移民去看好风光

优势 / 投资少，购买25万欧元以上房产即可申请全家移民，购买房产获得永久产权，出租收益稳定，无双重征税，消费水平低于欧洲其他国家。

安全城市 / 雅典，三面环山，一面傍海，西南距爱琴海法利龙湾8公里，至今仍保留了很多历史遗迹和大量的艺术作品。

移民特色 / 一人申请，全家移民，享受当地福利，无移民监，无任何居住要求，需解释商业背景及资金来源，无学历和语言要求，子女在当地上学满六年即可入籍。

葡萄牙 灵活自由的居住

优势 / 葡萄牙国家统一、政局稳定、治安良好、人民友善包容，同时食品安全、空气清新、气候宜人，优美的海滩与历史古迹也使得它成为世界知名的度假胜地。投资50万欧元购买房产即可移民，拿到欧盟移民身份，也可得到一套永久产权的房子。

安全城市 / 里斯本，是葡萄牙的政治、经济、文化、教育中心，也是葡萄牙最大的海港。里斯本是葡萄牙乃至欧洲最富庶的地区，这个地区的人均GDP远高于欧盟平均人均GDP的水平，其西部大西洋沿岸的美丽的海滨浴场，亦是欧洲著名的旅游城市，每年接待游客超过100万人次。

居住要求 / 取得临时居留签证后第一年需要累计居住7天，接下来的每两年累计居住14天即可，居住时间可自己掌控，身份灵活自主，不需要放弃国内的事业和生活。

西班牙 尽显皇家风范

优势 / 西班牙的制造业和旅游业都十分发达，此外，它还是文艺复兴时代欧洲最强大的国家，为世界带来巨大影响。置业申请门槛低，不需要解释商业背景和资金来源，无年龄要求，无外语要求，无资产要求，整体流程只需4～6个月。

安全城市 / 马德里，是欧洲著名的历史名城，同时也是西班牙的商业中心和“总部经济”中心。马德里历史文化遗迹丰富，现代旅游设施齐全，可尽情浏览古迹、世界知名的博物馆以及享受夜生活。

投资特点 / 房产坚挺，投资房产风险低，房产可出租，取得永居身份后即可自由出售。一人办理，全家获身份，全球免签国排名保持世界前5，免签170个国家及地区，包括英国、美国、日本、新西兰等热门国家。

购房小贴士

1.签证问题

签证问题主要体现在海外看房及买房后移民的问题上，签证问题相对于其他问题，是完全可以忽略的问题，因为如果您找的海外房产经销商背景够硬，那么这些问题他们都能轻松帮您搞定。有句老话说得好，钱能解决的问题，都不是问题。

2.商的资质问题

记者从国内的海外地产一级商――万国置地了解到，目前国内经营海外地产的公司基本上都是公司，因此选择一级公司至关重要，一方面，一级公司的房源更多，更便于进行专业性的挑选，另一方面，一级公司的房价公道，像万国置地在售房源的价格，就始终保持与国外当地价格一致，并且保证如果有溢价行为，双倍返还差价。

3.物业维护和管理

物业维护和管理对于房地产投资保值、增值起着重要作用。在国内购买房产时候的商是非常重要的，例如万国置地就拥有白金客服体系，保证5年内房产的质量，并提供金牌关键服务，买房后一切质量问题以及房屋租售问题，都能轻松搞定。

纽约 联排别墅

价格 / 152469500元

面积 / 560平方米

来源 / 北京苏富比国际房地产提供

推荐理由 / 这一独一无二的联排别墅坐落在纽约第五大道和格林威治村的黄金海岸，无论是去Village、SoHo，还是Chelsea 都十分便利。

踏上楼梯间，一个宽敞精美的双客厅展现在您面前，约7.6米宽，3.7米的层高，并附有一对壁炉，阳光从宽大的窗户洒向整个起居室，令室内通透明亮。南边的私家花园可以满足您任何娱乐与休闲的需要，同在花园层的大型Boffi厨房以及早餐区，可享受室外用餐的极致体验。三楼是三个卧室、私人衣橱和两个浴室。四楼是主卧套房，拥有奢华浴室、多个走入式衣橱和广阔的朝南露台。5楼是一个类似跃层的可支配空间。全屋共有七个壁炉，豪华典雅，精致生活。

伦敦 罗马公寓

价格 / 350万英镑

面积 / 168～204平方米三居 期房

来源 / 万国置地提供

推荐理由 / 项目位于老牌大都会――伦敦，这里是通往欧洲的黄金大门。该项目无论作为投资型、景观型、定居型、学区型房产均十分适合，特别值得一提的是，如果您的孩子是伦敦当地居民，那么每年可省下学费15万元人民币。

马德里 马德里塔

价格 / 面议

面积 / 87～248平方米一至三居 期房

来源 / 万国置地提供

推荐理由 / 项目位于西班牙首都马德里地标西班牙广场旁，周边配套齐全，剧院、电影院、博物馆、餐馆和咖啡馆应有尽有，让您和家人可以享受豪华、舒适、安全的居住体验。另外，所有住房均可以自如控制温度、照明、百叶窗，安全中心大楼24小时与每个住房连接，保障您的安全，而且所有的装修材料包装质量，绝对一流。

雅典市中心 绿栋

价格 / 24万欧元

面积 / 53～72平方米一至四居