耕地价值评估

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耕地价值评估范文第1篇

关键词 农地资源；市场价值；非市场价值；收益还原法；条件价值评估法（CVM）；江汉平原

中图分类号 F301．3

文献标识码 A

文章编号 1002-2104（2007）03-0085-05

农地作为人类赖以生存和发展的物质基础，提供粮食、蔬菜、木材等实物型产品，以及开敞空间、景观、生物多样性、文化服务等非实物型生态服务，为人类带来巨大的社会福利。科学、合理地评估农地价值，尤其农地的非市场价值，形成完整的资源成本核算体系，一方面能够弥补市场机制作用不足给农地城市流转决策带来的影响，缓解我国农地流失的形势；另一方面，可以修订和完善我国当前的农地分等定级成果，为制定和实施农地生态保护政策，实行开发和保护并举的农业生产方针，确定农地城市流转的生态损失、补偿机制等提供理论依据。江汉平原既是我国重要的商品粮、棉、油生产基地，又是中部密集的城镇带，对其农地资源价值的研究可以为协调地区经济发展和农地保护的现实矛盾，探寻两者的均衡提供重要的决策依据。

1 农地资源价值构成

西方效用价值理论和环境价值理论的发展推动农地价值理论的提升，自然资源由无价向有价的实质性突破也逐渐改变传统经济学对农地价值停留在狭义经济产出价值上的认识局限，农地非市场价值研究引起相关学者的关注。据Navrud对Broker 及Stoll地区农地保护在水资源质量改善上的非市场价值评估，农地非市场价值占总价值的63%[1]；三菱综合研究所对日本全国水田的非市场价值研究，日本水田的非市场价值达12兆日元，是水田经济产出价值的4倍[2]。非市场价值是农地价值中无法忽略的重要组成，若忽视农地客观存在这部分价值，必然会低估农地经营和农地保护的效益，而以此为依据制定的农地制度改革和其他相关政策也会发生扭曲，最终导致政策失灵。

农地价值包括农地提供农副产品可计量的市场价值和提供开敞空间、维护生物多样性、保障国家粮食安全等所具有的非市场价值。其中，市场价值是农地资源目前的使用价值或经济产出效益，传统价值理论中所指的价值部分，也是早期研究中的期望消费者剩余（expected consumer surplus）。农地的非市场价值作为无法通过市场交易实现、而又客观存在的价值部分，涵括农地的选择价值（option value）、馈赠价值（bequest value）和存在价值（existence value）。其中，选择价值是指人们虽然现在不使用农地资源的某项效益或功能，但是未来可能会需要使用，于是为了确保未来能够随时可用，消费者现在愿意提前支付的代价[3]；存在价值也称内在价值，是人们为确保农地的各项服务功能能够继续长时间存在所愿意支付的价值；馈赠价值是一种“持续发展”的理念，是人们基于代际公平，为让子孙后代将来能够继续利用农地事先支付一定的代价来保护资源，避免资源被过度的利用和滥用。非市场价值设置上，一些学者[4,5]认为现有评价技术可以区别市场价值和非市场价值，但企图将选择价值、存在价值和馈赠价值分开仍有困难，它们之间在意义上存在一定程度的重叠。因此，结合国内外研究经验，评估农地非市场价值时为避免嵌入效果、出现人为高估，按居民对农地非市场价值的整体支付意愿进行调查。

2 江汉平原农地市场价值评估

2．1 农地市场价值评估技术

农地市场价值评估常用方法有市场比较法、收益还原法、成本法等。我国农地市场发育不完善，交易资料缺乏，农地经济价值高低主要由收益能力决定，因此收益还原法是当前农地市场价值评估的首选方法。收益还原法认为土地价格是土地收益，即地租的资本化，土地价格的高低取决于土地收益的大小[6]。计算公式为：

式中：P为农地市场价值；a为单位农地年净收益；r为还原率。

2．2 农地市场价值评估

2．2．1 数据来源

依据江汉平原农地资源分布状况和所辖市县的经济发展水平，选取武汉、仙桃和汉川三市县作为典型调查区，随机抽查520户农民，回收有效问卷501份。其中，武汉选择黄陂（横店镇、滠口镇）、江夏（郑店、流芳、纸坊）、蔡甸（玉贤镇、山镇）、东西湖（径河农场、新沟农场）作为抽样区，随机入户调查210户农民，有效样本202份；仙桃市走访干河、西流河、长墒口、沙湖、彭场及胡场6乡镇20个村庄，随机抽查农户180户，有效样本176份；汉川市随机抽查新河、刘隔、分水、沉湖、脉旺、城隍6乡镇20个村庄的130户农民，有效样本123份。调查了解受访农户的人口、土地面积、种植结构、生产投入、农业税费、农业产值、补贴等经济资料，为分析农地的经济产出、估算经济价值提供详实可靠的数据源。

2．2．2 样本特征

①受访农户土地资源禀赋。江汉平原受访农民户均经营农地0．488 hm2，标准差0．549 3。其中，土地流转或已脱离农业生产的有24户，占样本的4．94%；经营规模在0．4 hm2以上的有198户，占40．75%；经营规模超过0．666 7hm2的种田大户占17．91%。②受访农户农业收入情况。501户受访农户除从事农业种植外，农闲时间外出打工、从事兼业活动的有313户，占样本的62．48%；单纯以农业种植营生的有188户，占37．52%。受自然资源及农地产投效率影响，江汉平原农民主要选择稻肥、麦稻、油稻、早晚双季稻、麦棉、油棉、豆棉等耕作制度。④农业收入占家庭收入的比例情况。调查表明，2004年江汉平原受访农户年均收入15 156．86元（标准差11 526．01），家庭收入构成中农业收入所占的平均比例为37%（标准差35%）。其中，农业收入占家庭年收入比例在50%以下的家庭占70．79%，农业收入比例在50%～80%和80%以上的家庭分别占10．55%和18．66%。

2．2．3 农地净收益的确定

农地净收益为农地产值加上补贴扣除生产成本、人工成本、税费所得到的净值。其中，农地产值、补贴、生产成本和税费为实际调查数据，人工成本因各家劳力投入不同，标准不一，按《湖北省农村统计年鉴2004》的平均数据取值。生产成本包括种苗费、肥料费、农药费、水电费、机工费、役畜费等经常性物质费用、以及管理费、利息、利润、税金、农田水利设施的维修费、折旧费等固定成本。数据整理后，江汉平原各调查区农地净收益见表1。其中，江汉平原的均值按各调查区的样本加权平均得到。

2．2．4 农地市场价值估算

对江汉平原501户农民种植情况的调查统计表明，单位农地的纯收入呈明显的正态分布趋势。根据正态分布区间估计，当总体δ2已知，均值μ的双侧1-α置信区间为：

3 江汉平原农地非市场价值评估

3．1 农地非市场价值评估技术

非市场价值不存在直接的交易市场，难以用市场价格直接衡量，只有通过非市场价值评估技术估算，代表性的技术有条件价值评估法(Contingent Value Method， CVM)、旅游成本法（Travel Cost Method，TCV）和享乐定价法（Hedonic price Method，HPM）。但HPM、TCM与CVM相比较，属事后评估法，仅能推估当期资源的使用价值，难以包含非市场价值中的选择价值。为此，衡量农地较为完整的非市场价值，CVM是当前唯一可行的评估方法，也是目前应用最广泛、最成熟的方法[7,8]。CVM是利用效用最大化原理，采用问卷调查，模拟市场揭示消费者对环境物品和服务的偏好，并推导消费者的支付意愿，从而最终得到公共物品非利用经济价值的一种研究方法[9]。CriacyWantrup最早提出CVM的基本思想，认为通过调查可了解人们对公共物品的支付意愿，从而衡量自然资源的价值[10,11]。1963年David首次将CVM应用到实践，评估缅因州林地宿营、狩猎的娱乐价值。随后Randall、Ives和Eastmand进一步阐释CVM的理论优点和特性，从此该方法逐渐地被广泛应用于自然资源的休憩娱乐、狩猎和美学效益的经济价值评估[12]，成为20世纪后半叶资源环境经济学领域的主要理论改进之一[13]。经过半个世纪的发展，CVM已成为评价非市场环境物品价值最常用、最有效的分析工具。

3．2 江汉平原农地非市场价值评估

CVM评估农地非市场价值的基本思路在于：以问卷调查的方式引导受访居民进入假想的市场环境，直接询问其保存农地所愿意支付的价格（Willingness To Pay，WTP），揭示消费者对农地的偏好程度及支付意愿，并把样本扩展到研究区域整体，用平均支付意愿乘以研究区域的家庭户数，估算出农地环境改善所能带来的经济效益。

3．2．1 调查过程

针对受益群体的特征差异及其与农地生活联系的紧密程度，调查对象分为农户和市民两类。其中，农户样本选择江汉平原农地分布较多且经济发展水平不同的武汉、汉川、仙桃3个典型市县的21个乡镇进行随机调查，总样本520份。城镇居民样本305份，根据3市县城市居民的家庭户数，结合调查群体的年龄、文化程度、职业类型等个人特征进行随机抽样。采用面对面的调查方式，调查问卷的回收率很高，排除一些有明显错误的问卷(如前后矛盾、胡乱回答、关键信息严重残缺等)，回收有效问卷789份，占调查问卷的95．64%。其中，农户回收有效问卷501份，占样本的96．35%；市民调查回收有效问卷288份，占样本的94．43%。

江汉平原789户受访居民中愿意保护农地的有677户，占样本的85．80%；不愿意参与农地保护的有112户，占14．20%。受访居民拒绝参与农地保护的主要原因有：①没有多余的钱和时间参与农地保护活动（38．98%）；②农地保护是政府的职责（18．64%）；③谁破坏谁保护（17．80%）；④活动没有作用或其他原因（22．04%）。

3．2．2 数据处理标准

为真实地模拟居民的支付意愿，问卷设计结合实际，受访居民可选择捐钱或义务劳动两种方式保护农地。调查表明，愿意参与农地保护的居民有677户，占有效样本的85．80%。其中以义务劳动保护农地的有450户，占66．47%；为基金会捐钱的有227户，占33．53%。我国劳动力富余，77．33%的农民乐意在农闲时间以劳动方式参与农地保护，44．93%市民也愿意义务劳动保护农地。为此，在进行价值处理时，需要将义务劳动参与农地保护的居民支付意愿按其同期的机会工资折成货币价值。问卷调查时询问受访居民的日均工资水平，江汉平原受访居民的日均工资标准如表3。同时，为降低策略性偏差，保证数据的真实、可靠性，根据CV不得大于个人收入的原则[14]，在数据处理时剔除边缘投标，将居民年均支付意愿大于家庭

年收入10%以上的数据作异常样本剔除。

3．2．3 受访居民保护农地的最高支付意愿分析

按上述数据处理标准，对调查数据进行整理，江汉平原受访农户和城镇居民保存不同类型农地的偏好及支付意愿如表4所示。

从受访居民参与农地保护的支付情况分析，江汉平原受访农户对水田的偏好程度最高，旱地、水域仅次，林地和园地相对较低。江汉平原农地以水田和旱地为主，受访农民普遍愿意保存自家拥有经营权和使用权的农地，因此水田和旱地保护的响应意愿最高。从支付数额高低分析，受访农民对经济产出较高的园地支付意愿最高，经济产值较高及资源丰富的水域和灌溉水田的支付意愿仅次于园地，旱地和林地则较低。而城市居民则普遍对当前流失速度最快且与生活联系最直接、最紧密的耕地的支付意愿最高。

3．2．4 江汉平原农地非市场价值估算

江汉平原现有居民6 001 659户，其中农民3 764 275户，市民2 237 384户。以受访居民对农地保护的平均参与率和户均最高支付意愿为参考，乘以江汉平原当前家庭户数，可估算出辖区内居民对不同类型农地资源的保护意愿，进一步推估出农地资源的非市场价值(见表5)。

估算表明，从受访居民保护农地的支付意愿出发，江汉平原各类型农地资源中，园地的非市场价值最高，其次是林地，水域及耕地的非市场价值较低。单位农地非市场价值的高低与资源禀赋显著相关，资源越丰富的农地类型，非市场价值愈低；反之，越稀缺的资源，非市场价值愈高。江汉平原居民对农地资源的年均保护意愿达280 536．40万元，单位农地资源的非市场价值48 658元/hm2。

4 江汉平原农地资源总价值

综合农地市场价值和非市场价值的估算单价，可以评估出江汉平原现有不同类型农地资源的总价值。江汉平原现有农地资源的非市场价值高达1 246．82亿元，约是仙桃市2004年生产总值138．47亿元的9倍，是农地资源价值构成中无法忽略的重要组成部分。其中，耕地资源的整体保护效益达4 563．28亿元，无法通过市场交易体现的非市场价值有545．30亿元，占耕地总价值的11．95%；江汉平原现有园地资源保护效益为623．09亿元，市场价值和非市场价值分别占67．79%和32．21%；林地和水域的非市场价值分别为225．64亿元和275．20亿元。

5 结 论

传统经济学对农地价值的认识仅停留在单纯的或狭义的经济产出价值上，忽略农地提供开敞空间、景观、生物多样性、文化服务、社会保障、粮食安全等公共物品所具有的非市场价值。运用收益还原法及CVM分别对江汉平原不同类型农地的市场价值和非市场价值进行评估，较为科学地评估出农地的总价值，摸清农地资源的价值构成。江汉平原目前无法通过市场交易实现的农地非市场价值达1 246．82亿元，其中，耕地、园地及水域用地的非市场价值在农地资源价值中所占比例份额分别为11.95%、32．21%和8．57%，是农地资源价值无法忽略的重要组成部分。农地价值的货币化计量，能够解决较多的实际问题。例如，对不同类型农地价值的估算可为“耕地占补平衡”制度实现从数量平衡向质量平衡管理模式转变，建立有效的评价和监督机制提供一定测算标准和参考依据；可进一步完善征地补偿制度，弥补征地补偿标准缺乏非市场价值的不足，为确定合理的征地区片综合地价提供直接参考依据。

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The Total Value of Agricultural Land Resource in Jianghan Plain

CAI Yinying ZONG Qi2 ZHANG Anlu1

(1．College of land Management, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070,China; 2．State Key Laboratory

of Agricultural Microbiology, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070,China)

Abstract Evaluating the total value of agricultural land is an important task in the fields of resource and environmental economics． This is both in terms of providing objective evidence to support decisions about ruralurban land conversions, and potentially to decrease the loss of high value agricultural land． Using income approach and CVM, we can evaluate the total value of different type of agricultural land in Jianghan Plain． Nowadays, the total nonmarket value of agricultural land is 124.682×109 Yuan, which including cultivated land, orchard, forest and wetland． Among that, the total value of cultivated land is 456.328×109Yuan, and its proportion of nonmarket value is 11．95%． The orchards and wetlands' total value are 62.309×109Yuan and 321.006×109Yuan; their proportions of nonmarket value are 32．21% and 8．57%． The total nonmarket value of forests is 22.564×109Yuan, forest resource's nonmarket value is almost 85704 Yuan per hectare．

耕地价值评估范文第2篇

关键词：可持续发展；森林生态系统；服务价值

中图分类号：X826

文献标识码：A文章编号：16749944（2016）12000902

1引言

城市森林是城市重要的组成部分，是当前生态学关注的热点之一。城市森林作为自养生态系统，其所提供的服务价值是绿色GDP实施的基础。森林生态系统服务价值评估，对城市规划建设起指导作用。诸多学者对此做出了相关研究，如亚马逊热带雨林的林副产品价值评估[1]。陈仲新等人对我国各省区生态系统服务价值进行了排序和对比分析[2]。康文星评估湖南省森林生态系统在空气、土壤及水源方面的价值[3～5]以及相关生态价值的评估方法[6]，对区域森林生态系统生态评估做出了很好的范例。

2基本理论与方法

对密云区森林生态环境进行实地观察，调查森林群落生长情况，以此为基础对DEM数据和RS信息进行翻译分类，最后制作专题图，统计密云区土地利用面积的变化情况，如技术路线图（图1）。进而对森林生态系统价值评价，针对现状情况，规划密云区未来发展方向。

单一土地利用类型动态度指研究区域的某一时段内单一土地利用类型的变化数量，其公式可以表达为：

K=Ub-UaUa×1T×100 % （1）

在公式（1）中，Ua、Ub分别为研究初始时间点、末尾时间点的土地利用类型的数值量；T为研究时段。当T设定为year时，K则表示土地利用类型年变化量。

依据“中国生态系统服务价值当量因子表”[7]和农用地的生产服务经济价值，综合处理后得到区域内其余类型的生态服务功能的单价经济衡量价值：

Eij=eijEa（i=1，2，…，9，j=1，2，…9）（2）

公式（2）中，E为土地利用类型j生态服务功能i经济价值单价（单位：元/hm2）；e为土地利用类型j生态服务功能i经济价值相对于农田提供生态服务单价的当量因子；i为生态服务功能类型，包括气体调节、气候调节、水源涵养、土壤形成与保护、废物处理、生物多样性维持、食物生产、原材料生产、休闲娱乐；j为土地利用类型，包括林地、耕地、建筑用地、水域，Ea为常量884.9 元/hm2。根据面积和单位面积生态服务功能的单价计算出研究区生态服务功能的经济价值：

V=∑9i=1∑9j=1AiEij（i=1，2，…，9，j=1，2，…，9）（3）

公式（3）中，V为生态服务功能的总价值，A为j类的面积值，E为j类的i类生态服务单价；i为生态服务功能类型；j为土地利用类型。

对谢高地价值当量因子表分析得知，生态服务价值当量因子的经济价值量占当年全国平均粮食单产市场价值的1/7。其余生态系统的生态服务价值当量因子经济价值依据其对农田食物生产服务的贡献大小将当量因子表转换为当年生态系统服务功能单价表（表1）。

3实例分析

3.1研究区概况

密云区，位于北京市东北部，地处燕山山脉。密云

区水资源丰富，华北地区最大的密云水库位于中央位置。植被丰富，主要包括天然林、人工林、飞播林三类，密云区林业用地面积为105954.05 hm2，占土地总面积的49.72 %。

3.2森林生态系统面积确定

密云区处于山脊处，森林茂密，植被覆盖度较高。植被指数可以在一定程度上可以反映森林面积状况。数据时间为9月中旬，此时天气状况良好无云、森林植被茂盛。数据在ArcGIS处理计算后得到密云区1999年林地面积为141671.36 hm2、水域面积为14441.05 hm2、耕地面积为21856.82 hm2、建筑用地面积为35140.89 hm2；2006年林地面积为105954.05 hm2、水域面积为8376.98 hm2、耕地面积为51169.99 hm2、建筑用地面积为47608.72 hm2。

1999～2006年间，密云区各土地利用类型的面积有以下变化：①林地年变化率最大。林地面积年变化率为-3.60 %。②水域面积有所减少，面积年变化率为-5.99 %。③耕地大面积增多，耕地面积比重增加13.75 %，年变化率为19.16 %。④建筑用地面积增多，城市的快速发展导致人口不断聚集，城市用地规模急剧扩张而导致植被覆盖面积剧减少。

4生态服务价值分析

从表2可以得出，1999年和2006年密云区总体生态服务价值分别为34.60亿元、27.02亿元，相对减少7.58亿元。1999～2006年间，耕地生态服务价值增加1.79亿元，主要是由农田面积增加导致。1999～2006年间，林地面积大幅度减少45717.31 hm2，其生态服务价值减少6.90亿元。数据分析可知，密云区2006年生态环境质量相较于1999年变差。1999～2006年间，水域的生态服务价值减少2.47亿元。

5结语

通过对密云区生态服务价值的对比研究，评估了密云区生态服务价值，结论如下：2006年与1999年生态服务价值有差距，林地面积减少，生态环境质量较差。研究中有些服务价值难以对其进行货币价值衡量，研究不够彻底，以后需改进。计算方法进行改进，以获得准确、系统的城市森林生态系统服务评价模型。在以后发展中，加强生态系统存在与发展的可持续性。从生态系统平衡发展的保护角度出发，认真的研究规划未来的发展蓝图，做到既发展又环保，使得经济价值与生态系统服务价值同步增加。

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耕地价值评估范文第3篇

关键词 耕地保护；区域补偿；价值标准

中图分类号 F062.1 文献标识码 A 文章编号 1002-2104(2008)05-0154-07

作为一个人口大国，耕地保护问题是我国土地管理的基本命题。现实中，耕地过度非农化与耕地质量的下降已经成为我国耕地保护工作亟待解决的两大问题，事关国家粮食安全、社会稳定和经济可持续发展。为了保护耕地，国家采取了一系列措施，实行了世界上最为严格的耕地保护制度［1］。这些耕地保护制度虽然在一定程度上取得了抑制耕地减少的成效，但是远没达到预期的目标，耕地保护形势仍然非常严峻［1］。存在耕地保护问题的主要原因在于市场失灵和政府失灵，主要表现为耕地保护产权不清［1,2］。这就需要在明确耕地保护产权的基础上，建立耕地保护区域补偿机制。

所谓耕地保护区域补偿是指从区域间耕地保护责任和义务对等角度出发，由部分经济发达、人多地少的地区通过财政转移支付等方式对经济欠发达而又过多承担了耕地保护任务的地区进行经济补偿，以协调不同区域耕地保护利益关系，从而达到既能满足社会经济发展对农地非农化的合理需求，又能在总体上最大限度地保护有限的耕地，以保障我国粮食安全的目标［2］。

耕地保护区域补偿机制运行的关键环节在于补偿对象、补偿标准（包括面积标准和价值标准）的确定以及运行机制的构建。其中，耕地保护区域补偿机制的整体框架构建和补偿对象确定已分别在《耕地保护区域补偿机制研究》［2］和《中国区域耕地赤字/盈余预测》［3］中进行过研究。在此基础上，本文主要对补偿标准中价值标准的确定进行探讨。

1 土地价值理论及其构成

土地价值理论是土地价格评估的基础，也是耕地保护区域补偿价值标准的基础。随着人们对价值认识的深化，土地价值理论经历了效用价值论――劳动价值论――现代土地价值论这样一个发展历程。

1.1 土地价值理论发展

1.1.1 土地效用价值论

效用价值论起源很早，英国经济学W•F•劳埃德是这一理论的先驱者。他认为商品价值只表示人对商品的心理感受，不表示商品某种内在的性质；价值取决于人的欲望以及人对物品的估价［4］。18世纪意大利经济学家加利阿尼、法国经济学家孔狄亚克都认为效用是价值的源泉。这一理论经过法国著名经济学家萨伊等人的系统化，成为完整的理论体系。萨伊(J•B•Say，1767-1832)从效用价值入手，提出土地价值的大小在于土地为人类所提供的效用高低，并提出“生产三要素”论，认为地租是对土地服务的补偿或收入［5］。

在效用价值论基础上，杰文斯、瓦尔拉、门格尔、维塞尔以及庞巴维克等提出了边际效用价值论。维塞尔(F•V•Wieser，1851-1926)认为效用是价值的来源，效用和财物的稀少性相结合而形成的边际效用是价值形成的条件，是价值的尺度。土地价值是由土地的有效用和土地资源的稀少性所决定的［6］。他们认为，决定土地价值的因素并非供给方面的生产费用的大小，而是土地利用者需求方面的主观因素，即土地给利用者所带来的边际效用大小才是决定土地价值的惟一因素。由此可以看出，边际效用价值论是用主观心理分析方法来说明价值形成过程的理论。

1.1.2 劳动价值论

威廉•配第(Willian• Ptty，1623-1687)在研究地租时认为：“土地的价值，取决于该土地所生产的产品量对为生产这些产品而投下的简单劳动比例的大小”［7］。他认为，土地的价值取决于投入土地的劳动量，而劳动量则只取决于劳动时间。亚当•斯密(Adam•Smith，1723-1790)在1776年出版《国民财富的性质和原因的研究》中指出，“劳动是衡量一切商品交换价值的真实尺度”，“一种物品的交换价值，必然恰等于这一物品对其所有者所提供的劳动支配权。”地租、利润和工资“这三个组成部分各自的真实价值，由各自所能购买或所能支配的劳动量来衡量”［8］。

卡尔•马克思(Karl• Marx，1818-1883)以劳动价值论和剩余价值理论为基础，提出地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断而获得的一部分劳动者所创造的剩余价值。土地可分为土地物质和土地资本。土地物质是纯自然物，不是人类劳动产品，因而没有价值。土地资本是劳动产品，具有价值。真正的地租和现实中的地租收入不同，真正的地租仅为使用土地而支付，不管这一土地是未被开垦还是已经改良；但现实中的地租收入则除真正的地租之外，还包括土地资本的利息，而且，它们共同决定土地的价值。

1.1.3 现代土地价值理论

张效军等：耕地保护区域补偿机制之价值标准探讨中国人口•资源与环境 2008年 第5期现代土地价值理论是在人类追求经济增长进程中出现的人口与资源和环境矛盾日益尖锐的背景下发展起来的可持续发展价值理论。

随着经济发展过程中自然资源的过度开采和日趋枯竭以及废弃物的大量排放，造成生态平衡的破坏和环境的恶化，人们开始试图通过各种手段包括经济、行政和法律手段来解决这一问题，对资源的生态环境的价值衡量方法也就应运而生。从产权经济学角度看，土地产品具有不同维度，不同维度的产品由于其界定和度量的成本不同，其价值表现不同。起初，土地产品主要表现为承载和生产功能，而其他功能由于不稀缺而显得不那么重要，这时界定和度量其他功能的成本要大于预期收益，致使其他功能的价值被置于公共领域。随着经济发展与资源环境矛盾的加剧，人们开始认识到土地（尤其是农用地）不仅具有承载和生产功能，而且还具有环境等功能。此时，由于这些功能稀缺性上升和技术进步，使得界定和度量以前被置于公共领域的价值成本和收益发生变化，最终这些价值逐渐显现出来。

美国环境经济学家A•M•弗里曼(A• M• Freeman)认为，作为一种资产的资源―环境系统的经济价值，可以定义为其提供的所有服务价值的贴现。由于外部性、公共物品属性以及其他因素的存在，资源―环境系统所提供的很多服务并不能受到市场的适当调节。土地，作为一种最重要的自然资源，由于其外部性等原因，其经济价值要大于其在市场所实现的市场价格［9］。

曲福田教授在对耕地价格的研究中认为，传统经济学对耕地价值的认识仅仅停留在单纯的或狭义的经济价值（农产品价值）的基础上，忽视了耕地所拥有的生态功能、景观功能、食物安全以及世代公平等社会价值与生态价值，从而在耕地非农化过程中导致大量的社会福利损失［10］。霍雅勤从耕地的资源价值出发，并运用边际效用理论，提出土地价值等于土地的边际机会成本，而边际机会成本则是边际生产成本、边际使用者成本与边际外部成本三者之和［11］。还有学者综合劳动价值论和效用价值论，认为自然资源价值的完备结构是由使用价值和补偿价值构成的。使用价值取决于自然资源的有用性，其价值大小决定于它的功能，补偿价值就是人类在利用自然资源上的投入［4］。姜文来、杨瑞珍认为自然资源资产价值应由其商品价值、生态环境价值和折补价值三部分构成，而生态环境价值由比较实的物质性的产品价值（有形资源价值）和比较虚的舒适性的服务价值（无形的生态价值）两部分构成；折补价值是为了维持资源资产开发利用功能恒定而进行的价值、技术等方式的补偿［12～13］。黄贤金教授认为对土地的价格内涵应从四个方面加以理解，即地价是资源配置的结果；地价是土地资源最佳配置预期效益的体现；地价是土地生态环境经济价格；地价是土地的稀缺价格［14］。

1.2 土地价值构成

按照资源经济学的观点：资源资产价值由三部分构成，它们分别是资源资产的商品价值、环境价值和折补价值，用公式可表示为：

V=VC+VE+VD（1）

其中：V为资源总价值；VC为资源的商品价值；VE为资源的生态环境价值；VD为资源的折补价值。

由于我国人口众多，耕地资源在我国尤其具有特别重要的地位，这使得我国耕地资源具有不同于其它自然资源的特殊价值。这就是说我国耕地除了具有其商品价值、生态环境价值和折补价值外，还具有重要的社会价值。刘慧芳［15］认为，在我国耕地资源特别缺乏的情况下，农地社会保障价值和社会稳定功能价值就显得特别重要。俞奉庆、蔡运龙认为根据物质满足主体的性质可以分为物质的物质价值、物质的精神价值和物质的综合价值。就耕地资源而言，耕地资源的物质价值包括耕地经济价值、生态价值和经济生态价值的间接价值及社会价值；精神价值包括认识价值、道德价值和审美价值；耕地资源的综合价值则是耕地物质价值和精神价值的统一，它独立地满足人类具体的物质和精神需求［16］。

资源资产折补是为了维持资源资产开发利用功能恒定而进行的价值、技术等方式的补偿［12～13］。之所以称为折补是因为它与固定资产折旧不同，不能套用固定资产折旧的方法来处理土地资源资产价值折旧。其实，对环境保护技术和资本等的投入及为保护物种而设立的自然保护区的各种投入等都可以算作是土地资源资产的折补价值，尽管这种投入目前来说还远不够。对于耕地资源的折补价值核算，可以从我国耕地资源每年由于水土流失和耕地利用而造成的耕地数量减少和质量下降的角度衡量。据皮门特尔（Pimentel•D）等人研究，美国耕地每年有4×109t土壤流失和130×109t的水流失，由此造成的经济损失达20亿美元/年［17］。

综上所述，我们可以把耕地的价值分为四大部分：即商品经济价值、生态环境价值、社会价值和折补价值。其中，社会价值又可以进一步细分为耕地社会保障价值、耕地国家粮食战略安全价值和耕地的发展权价值。耕地的价值可以用公式表示为：

V=VC+VE+(VSB +VSF+VSS)+ VD（2）

式中：V为耕地价值；VC为耕地商品经济价值；VE为耕地生态环境价值；VSB为耕地社会就业保障价值；VSF为耕地发展权价值；VSS为耕地的国家粮食战略安全价值；VD为耕地折补价值。

2 耕地价值核算

2.1 耕地的商品经济价值(VC)

耕地的商品经济价值是指耕地用于农业生产所获得的农产品的价值。现代估价理论对评估的土地价格要求是正常市场条件下的价格，即将正常市场条件作为评估的基本假设条件。在西方市场经济国家，农民可以取得社会平均利润。我国《城镇土地估价规程》对我国土地价格的规定也是正常市场条件下的价格。但是，我国农业生产是在生产要素不能自由流动的条件下进行的非正常市场条件下的生产，中国农民在从事农业生产的同时，也就失去了获得社会平均利润的机会。如果只根据耕地实际生产的收益来评估土地价格，就忽视了正常生产这一基本条件，因而也就失去生产的正常利润和耕地的正常纯收益，就需要进行补偿［18］。

R=Rn+Rm(3)

式中：R为耕地的商品纯收益；Rn为耕地的农产品纯收益；Rm为耕地农产品社会平均利润修正值。

对耕地农产品社会平均利润修正，通常采用政府对农业和农民补贴的一定比例来计算。其计算公式为：

Rm=(R-R0)×C(4)

式中：Rm为耕地农产品社会平均利润修正值；R为社会投资平均利润率；Ra为农业投资平均利润率；C为农业总投资。

依据周建春的计算，在现行市场条件下，全国耕地的平均纯收益R1n =0.2元 /m2；耕地农产品社会品均利润修正值Rm=0.04元/m2；最 后得到耕地商品纯收益R1=0.2+0.04=0.24（元/m2）。 在此基础上，应用收益还原法可以得到耕地的商品经济价值为VC=R1/r=0.24/4.18%=5.74(元/m2)

2.2 耕地的生态环境价值(VE)

耕地的生态价值是指耕地及其上的植物构成的生态系统具有的生态价值，包括 调节气候、净化与美化环境、维持生物多样性等方面的价值。在农业社会，人类活动还没有危及到生态环境，生态环境对人类的生存和发展也没有表现出制约作用，生态环境对于当时的需求来说并不稀缺，界定和度量生态环境的成本大于受益，因此，耕地的生态价值就被置于公共领域而没有得到体现。随着人口的增加和工业化、城镇化进程加快，人类的活动已严重危及到与人类生存和发展密切相关的生态环境，生态环境资源稀缺性增加，界定和度量的收益逐渐大于其成本，从而使耕地的生态作用从农业的生产资料中突现出来。在当前欧洲大部分国家，耕地不仅是农产品生产基地，而且还是生态用地和景观用地，因此受到规划的严格限制和保护。[KG)]

唐华俊教授对我国生态系统功能价值的核算值为56 098.45亿元/年，其中，耕地的生态环境效益价值为0.08元/m2•年［19］。经收益还原法折算后，我国耕地的生态环境价值VE=0.08/4.18%=1.91元/m2。

2.3 耕地的社会价值(VS)

耕地的社会价值主要包括提供就业保障、保障粮食安全和维护社会稳定等方面的价值。

2.3.1 农民的就业保障价值(VSB)

在生产要素不能正常流动，农民从事农业生产不能获得社会平均利润的同时，城乡分割的管理体制又使农民失去了获得政府提供的社会生存保障的权利［18］。在我国，城市人口享有国家提供的社会养老金补助，以帮助城市人口在退休后得到一笔生活费用。在建立社会养老保险制度以前，城镇职工退休后，仍可以拿到一定的退休工资，以确保生活的稳定。

耕地作为社会保障的替代物，为占中国人口绝大多数的农民提供了基本的生活保障，社会保险是社会保障的核心部分。社会保险是指国家通过法律手段对全体社会劳动者强制征缴保险基金，用以对其中丧失劳动能力或失去劳动机会的成员提供基本生活保障的一种特殊的消费品再分配方式［20～21］。可以用养老保险替代耕地资源的社会就业保障价值。其计算公式为：

VSB=Ya/Aa(5)

式中：Va为单位耕地面积社会保障价值；Ya为人均社会保障价值(以平均年龄为a时保险趸缴金额代替)；Aa为人均耕地面积。

其中，Ya值计算公式为：

Ya=(yam×b+yaw×c)×Mi/Mo(6)

式中：yam为a年龄男性公民保险费趸缴金额基数；yaw为a年龄女性公民保险费趸缴金额基数；B为男性人口占总人口的比例；C为女性人口占总人口的比例；Mi为农民基本生活费(月保险费领取标准)；Mo为月保险费基数。

依据周建春计算（周建春在计算耕地的社会就业保障价值时，参照城市居民养 老金实施方法，剔除了农民用个人收入购买养老保险的那部分费用），[WTBZ]2003年我国耕地农民生存保障纯收益为0.39元/m2。经收益还原法折算后，耕地的社会就业保障价值为[WTBX]VSB[WTBZ]=0.39/4.18%=9.33元/m2。[KG)]

2.3.2 粮食安全价值(VSS)

据国土资源部和农业部统计，我国耕地面积已由1996年的1.30亿hm2减少到2004年1.22亿hm2，8年间耕地净减少7600万hm2，平均每年减少95.28万hm2，人均耕地降到0.094 hm2，可开垦为耕地的后备资源人均还不足0.007 hm2，且多集中于生态条件十分恶劣的西部地区。因此，我国已宣布实施世界上最严格的耕地保护政策，其目的在于保护现有的耕地，以确保国家的粮食安全和社会稳定。

对于耕地的国家粮食安全战略纯收益，可以通过国家占用耕地收取的费用和保护现有耕地所必要的耗费来计算［18］。即：

R=T+CP(7)

式中：R为国家粮食安全战略纯收益；T为国家对占用耕地收取的年费用；CP为国家因保护现有耕地而必要的年支出。

根据周建春的计算，耕地的国家安全战略纯收益R4=1.92元/m2，经收益还原法折算，我国耕地粮食安全战略价值VSS=1.92/4.18%=45.93元/m2。

2.3.3 耕地发展权价值(VSD)

所谓耕地发展权又称土地发展权或土地开发权，是指将耕地改为最佳利用方向的权利。现实大量发生的是将耕地改为建设用地，因此，也可狭义地定义为改为建设用地的权利。它是内生于土地所有权而又可从土地所有权中分离出来的一种用益物权。

耕地的发展权纯收益是指依国家土地利用规划而将耕地只作为种植粮食这一用途，从而失去改变其土地用途取得更大效益机会的损失补偿，是耕地所有权中的耕地发展权的价值体现。它等于耕地转为建设用地后的纯收益扣除农业用途土地纯收益的余额。其计算公式为：

R=Ra-Rb(8)[KG(*22]式中：R为耕地发展权年纯收益；Ra为耕地转为建设用地的年纯收益；Rb为耕地作为农业用途的年纯收益。[KG)]

依据周建春研究，我国耕地的发展权年均纯收益为2.1元/m2。经收益还原可以得到我国耕地的发展权价值为VSD=2.1/4.18%=50.24（元/m2）。

2.4 耕地折补价值（VD）

耕地作为可更新资源资产的开发利用超过了其承载能力，表现为数量不断减少，即资源资产的开发利用量超过了资源资产的更新能力，在质量上也不断下降，资源资产的生态功能受到不同程度的影响，甚至生态系统的恶化或者破坏［13］。本文以我国耕地水土流失价值作为耕地折补价值。

依据朱高洪等人的研究：我国土地水流失造成的各类直接经济损失达642.59亿元［22］。由此计算，我国耕地资源水土流失损失约为每年0.02元/ m2。经收益还原可以得到我国耕地的折补价值为VD=0.02/4.18%=0.42（元/m2）。

综合以上耕地价值核算的结果，得出我国耕地价值为112.68元/m2（112.68万元/hm2）(见表1)。

3 耕地保护区域补偿价值标准界定

以上是对耕地价值的核算，但是，在进行耕地保护区域补偿时，不能按照耕地的价值进行完全补偿，因为，耕地的某些功能价值在日常生活中已经给予补偿，如耕地的商品经济价值中现有市场条件下商品价值在农作物交易过3.1 耕地的商品经济补偿价值(VC)

耕地的商品经济价值包括两部分：现行市场条件下耕地的农产品纯收益价值（Rn）和耕地农产品社会平均利润修正值（Rm）价值。在现行市场条件下，Rn在耕地盈余区农产品交易中已经得到补偿，这部分价值在耕地保护区域补偿时就不必再行补偿；农业生产投资中没有的社会平均利润，即Rm没有在现行市场中实现其价值。如果农业生产投资不能得到社会平均利润回报，且没有对其进行补偿，其生产要素（尤其是耕地）势必会向非农方向转用。因此在确定耕地赤字区向其补偿时，必须对耕地农产品获得社会平均利润不足部分给予补偿。也就是说，要对耕地的商品经济价值中社会平均利润修正之价值（Rm）进行补偿。[KG)]

依据前面的计算，耕地的商品经济价值社会平均利润修正值为Rm=0.04元/m2，那么，在耕地保护区域补偿时，耕地的商品经济价值补偿值为VCm=0.04/4.18%=0.96元/m2（0.96万元/hm2）。

3.2 耕地的国家生态环境补偿价值(VE)

[KG(-*25]生态环境是一个复杂的系统，一个区域的生态环境对其它区域的生态环境都产生影响。一个区域的耕地的生态环境同样对其它区域产生影响。由于生态环境的外部性，常常使其不能得到足额补偿。耕地的国家生态安全价值是国家从人类生存与可持续发展的角度对耕地价值的重新认识，是耕地生态功能的价值体现。对于耕地盈余区，耕地的生态环境效益虽然大部分由本区域享受，但也不能否认它对耕地赤字区的积极影响。由于盈余区耕地生态环境对赤字区的生态环境的影响程度在度量上比较困难，本研究在此暂且把此定为30%。也就是说，耕地赤字区需要对耕地盈余区补偿耕地面积的30%的生态环境价值。[KG)]

根据前文，耕地的生态环境价值为1.91元/m2，那么，耕地赤字区对耕地盈余区耕地生态环境价值的补偿价值为VCE=1.91×30%=0.57元/m2（0.57万元/hm2）。

3.3 耕地的社会补偿价值(VS)

3.3.1 农民的就业保障补偿价值(VSB)

参照城镇职工基本养老保险制度，我国城镇企业职工的养老保险金额由企业交纳和个人缴纳两部分组成。耕地赤字区应该对耕地盈余区耕地生存保障价值中扣除农民个人缴纳金额后的那部分承担补偿责任。

由于前文所计算的耕地就业保障价值中已经扣除了农民个人应该缴纳的那部分价值，所以耕地赤字区对耕地盈余区就耕地就业保障价值补偿的标准为VSB=9.33元/m2（9.33万元/hm2）。

3.3.2 粮食安全补偿价值(VSS)

国家粮食战略安全价值是国家在全部耕地资源上耕地粮食安全权的价值体现。确保国家粮食安全是每一区域的责任和义务，而不仅仅是粮食主产区责任。耕地赤字区没有履行应尽的责任和义务，而是由耕地盈余区代为履行，所以耕地赤字区应该对耕地盈余区代为履行职责进行补偿。

依据前文，耕地的粮食安全补偿价值为VSS=45.93元/m2（45.93万元/hm2）。

3.3.3 耕地发展权补偿价值(VSD)

由于耕地盈余区多承担了耕地保护任务，使得耕地不能转变为其它按现行价格体系收益更高的用途，因此，耕地赤字区应该给耕地盈余区耕地发展权价值予以补偿。

依据前文，耕地发展权补偿价值为VS=2.1/4.18%=50.24（元/m2）（50.24万元/hm2）

3.4 耕地保护区域补偿标准

综合以上分析，耕地赤字区与耕地盈余区耕地保护区域补偿的标准见表2。

（1）现代土地价值理论认为土地价值应该包括土地的商品经济价值、生态环境价值和折补价值三部分。而对于耕地来说，由于我国特殊的国情，耕地的价值不仅包含商品经济价值、生态环境价值和折补价值，而且也包括耕地的社会价值。其中，社会价值又可以细分为农民就业保障价值、国家粮食战略安全价值和耕地发展权价值。

（2）我国耕地的价值为112.68万元/hm2。其中，耕地的商品经济价值为5.74万元/hm2；生态环境价值为1.91万元/hm2；社会价值为105.5万元/hm2（农民就业保障价值为9.33万元/hm2；国家粮食安全价值为45.93万元/hm2；耕地发展权价值为50.24万元/hm2）；折补价值为0.42万元/ hm2。

（3）在进行耕地保护区域补偿时，不能按照耕地的价值进行完全补偿，因为，耕地的某些功能价值在日常生活中已经给予补偿。如耕地的商品经济价值中现有市场条件下商品价值在农作物交易过程已经实现补偿，只需对没有取得社会平均利润的那部分价值给予补偿。另外，虽然耕地的生态环境价值由于外部性没有得到补偿，但是，这部分价值大部分是由本区域居民享受。耕地生态环境在区域间的相互影响较为复杂，本研究在进行区域补偿时将其暂定为生态环境价值的30%。通过计算，耕地保护区域补偿价值标准的全国平均水平为107.03万元/hm2。(编辑：田 红)

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耕地价值评估范文第4篇

1实施耕地资源核算的意义

耕地资源核算是指对一定时刻一定空间范围内的耕地资源，在充分调查、准确测量的基础上进行实物量的核算，以及利用合理的价值评估方法，对其进行价值量的测算的过程。耕地资源核算的结果反映耕地数量和质量的存量状况和动态变化情况。实施耕地资源核算具有以下三方面的重要意义:

1.1实施耕地资源核算是可持续发展战略的需要

《中国21世纪议程》中指出:农业是中国国民经济的基础，农业可持续发展是中国可持续发展的前提和保证。在农业的各个要素中，耕地资源已成为评价和衡量农业可持续发展的重要指标。然而，近年来随着经济的发展和城镇化步伐的加快，各地占用耕地的现象非常普遍。国土资源部公布的最新数据显示，2006年我国耕地面积为1.22亿hm2，而2000年我国耕地面积为1.28亿hm2，我国耕地6年净减少约666.67万hm2。耕地数量的大幅减少必然会影响我国农业的可持续发展，最终影响中国可持续发展战略的实施。中国要想实现其可持续发展的目标，必须防止耕地资源的进一步流失。当前我国耕地统计核算制度缺乏连续性和系统性，很难及时发现耕地的变化及变化的原因，这无法适应国家社会和经济持续稳定发展的战略目标。因此，必须建立更为科学有效的耕地资源核算制度，每年对耕地资源进行核算，发挥其“监控器”和“报警器”的功能，实现对耕地资源的有效控制和管理，确保耕地绝对数量不减少。

1.2实施耕地资源核算是加强耕地管理的需要

由于人口增加、农民生计所迫和社会需求强烈等原因，掠夺式生产经营方式未得到根本改变，致使近年来耕地质量不断下降，现在耕地中劣质耕地约占耕地总面积的35%—45%。然而，我们国家在耕地管理方面重数量、轻质量的问题严重。实际工作只停留在耕地丈量的范畴，缺失质量核算这就使国家无法准确全面地把握土地资源的经济社会价值现状，更难以防范耕地资源的隐性流失。实施耕地资源核算将会解决这一问题，耕地资源核算不仅对耕地的实物量进行核算，同时还对耕地的价值量进行核算，客观地反映耕地的质量情况，能够对耕地资源作出全面系统的评价，从而提高耕地的管理水平。

1.3实施耕地资源核算是改革国民经济核算体系的需要

现阶段，我国采用的国民经济核算体系只重视经济产值及其增加速度，资源消耗无法在国民经济中反映出来。一个国家的矿产耗尽，森林大量减少，水源短缺，空气污染，可是国民经济核算却表明收益增加，经济运行良好，这显然是不合理的。在这种国民经济核算制度下，必将导致盲目追求经济增长，造成自然资源的毁灭性破坏。因此，必须改革我国的国民经济核算体系，将自然资源核算纳人国民经济核算体系中，综合反映经济增加值和对资源造成的消耗。然而，我国资源核算的理论和实践并不成熟，尚未形成涵盖所有资源的核算理论和方法。实施耕地资源核算能够进一步充实和完善资源核算的内容，加速资源核算在我国的研究和应用，推动新的国民经济核算体系(SEEA)的实施。

2耕地资源核算的基本理论

耕地资源核算作为资源核算体系的一部分，其基本理论和资源核算是一致的，其内容以资源核算和土地资源核算为基础。

2.1耕地资源核算的主体

耕地资源核算的主体是政府。政府应该指定专门的机构(例如农业部、国土资源部、国家统计局等)来实施核算。耕地资源核算至少每年开展一次，实际核算过程应按照行政级别自上而下地进行部署、自下而上地逐级汇总核算。

2.2耕地资源核算的内容

与土地资源核算相对照，耕地资源核算应该包括两方面的内容，一方面是实物量核算，另一方面是价值量核算。所谓实物量核算，是指对耕地数量方面的测算，侧重于“量”的确定，主要使用土地丈量等基本方法，实物量核算是耕地资源核算的基础;价值量核算，是对耕地的价值水平进行合理的评估，综合反映耕地的经济价值，侧重于“质”的评定，由于土地的“质”属于数学上边界难以准确划分和界定的处理对象，因此这一过程可通过模糊数学的手段来实现。价值量核算是耕地资源核算的重点，是耕地转化为货币形态的重要过程。

实物量和价值量又都包括存量和流量两个方面，存量和流量反映耕地资源的不同属性。存量记录某一时刻的数值，侧重描述量的多少，是静态数据;流量反应不同期间数值的变化，侧重反应变化的程度，是动态数据。耕地资源核算应该包括实物量存量、实物量流量、价值量存量和价值量流量四个数据指标。

2.3耕地资源核算的程序

一项完整的耕地资源核算主要包括界定核算对象，实物量核算，价值量核算，存量和流量核算以及纳人国民经济核算体系等部分。

实施中，首先应该确定核算对象，界定核算的范围和特征，其次进行实物量核算，之后通过数学模型估计测算耕地的价值量。这时实物量和价值量都是存量数据，最后通过相邻两次存量数据的比较得出流量数据，反映耕地资源的增减变化，这就是流量核算。

耕地资源核算乃至资源核算的最终目标是纳人国民经济核算体系，建立以绿色GDP为核心指标的国民核算。但从当前形势看，绿色GDP核算的实施还存在很大的难度，纳人国民经济核算体系还需要时间。因此，现阶段我们先不考虑耕地资源核算纳人国民经济核算体系的问题，等到条件成熟再将其纳人国民经济核算。

3耕地资源核算方法

一项完整的耕地资源核算包括耕地资源实物量和价值量核算两部分，既要进行存量核算也要进行流量核算。

3.1耕地资源的实物量核算

耕地资源实物量核算主要反映耕地核算期初和期末的实物存量以及期内的变动情况，目的是采集有关耕地属性的精确数据。实物量核算主要是耕地测量，在技术方面主要采用土地丈量的方法，随着技术的进步，土地丈量已发展为更为先进的技术和手段，主要有GPS技术、电磁感应技术等。耕地实物量核算的应用技术已经比较成熟，不是本文研究的范畴。

实物量核算可以借助账户来完成，这些账户通常都采用会计账户形式和复式核算方法，一般包含期初结存数、本期增加、本期减少和期末结存数等内容。这些内容满足基本平衡关系:期末存量二期初存量+本期增加一本期减少。

3.2耕地资源的价值量核算

价值量核算赋予耕地资源一种货币性价值，是反映和揭示耕地质量的一种方法。耕地价值量核算的方法比较多，目前能够为多方面接受的是收益还原法。这种方法以土地收益为理论依据，认为土地价格是土地收益的资本化，土地价格的高低取决于土地收益的大小。

这种方法的基本公式为:MV=a/r

其中MV为耕地的市场价值，a为耕地的年纯收人，r为耕地的还原利率。

首先要确定耕地的年纯收人，其在数值上等于耕地的总收益减去耕地的总费用。

耕地总收益的计算取决于各种农作物的种植面积以及主产品和副产品当年的产量和市场价格。计算时可根据各种作物的种植面积，对各作物收益进行加权求和。用公式表示为:

其中R为耕地总收益，m;为第i种农作物的客观产量，P"为第i种农作物的平均市场价格，k;为第i种农作物的播种面积，n为农作物种类数。

耕地总费用主要包括物质费用、人工费用、投资机会成本和相关的农业税费等，其中人工费用采用工作日乘以劳动日工资价格来计算，投资机会成本等于物质费用与社会平均利润率的乘积。

其次要确定还原利率。还原利率的确定是评估耕地市场价值的关键。具体测算耕地的还原利率时，通常采用”安全利率+风险调整值”的方法进行测算。通常取一年期定期存款利率为安全利率。对于一般种植业用地来讲，其风险调整值可以在1%—2%左右，而种植多年生经济作物的农地风险调整值可以大于5%甚至10%。

耕地价值评估范文第5篇

四川省辖区总面积位居全国第五位，农业用地占比相对其他省份教大，所以在城镇化过程中，对土地进行经济收益预测评价是促进协调发展的重要需求。本文以粮食种植的数据为例，采取灰色马尔科夫法进行评价，得到综合评价结果，运用这种方式得到评价结果对四川省城镇化过程具有一定的借鉴意义，根据预测评价结果指导四川省土地的开发方式，降低城镇化过程中的经济效益损失。

关键词:

城镇化;评估预测;灰色马尔科夫

1．引言

四川省的总面积为72917．45万亩，占全国土地总面积的5．06%，位居全国第五。其中占全省面积8．2%的耕地面积为5988．8万亩。丰富的土地资源代表农业经济为四川省的经济水平提供着巨大的助力，所以城镇化过程中要合理配置土地资源，既要打造智慧化城市、推进城镇化发展，也要考虑土地资源的效益最大化，加快发展现代农业。在决定土地开发方式之前，对现有土地发展模式进行客观的经济效益评价，可以指导四川省城镇化建设过程。四川省的农业经济中以农产品贡献最多，城镇化过程中针对农产品用地要进行全方位的分析，可以避免额外的经济效益损失。采取合理的评估方式，对不同发展模式的土地进行估值和预测，不仅可以解决上述问题，同时也可以指导农林渔牧协调发展，打造农业优势。灰色预测和马尔科夫模型两种方法的结合根据后者的无后效性和平稳过程，弥补灰色预测过程中因数据少和没法反映波动较大的情况。

2．灰色马尔科夫模型构建

2．1灰色预测模型GM灰色预测中的GM模型主要是在系统特征不明确的情况下用主要变量对系统的发展趋势进行预测，其实际内涵是把规律不明确的随即过程看作灰色系统概念内的变化过程，选取的主要变量即为灰色系统的灰变量。灰色预测模型中最为常用的是GM(1，1)。

2．2构建灰色马尔科夫模型首先进行状态划分。由于马尔可夫链当前状态对后续状态不产生影响的特点，通过状态的不同将数据序列划分不同状态，本文是以灰色预测模型预测值与实际值比值作为马尔科夫链状态划分的依据。

3．灰色马尔科夫模型的应用

3．1灰色预测应用现以四川省播种粮食土地为例进行土地价值评估，数据如表1所示:首先对单位面积的产量的数据进行处理。设数列x(0)=(4．435，4．702，4．890，4．981，5．036，5．115，5．128，5．235)，根据级比定义得级比数列为(0．9432，0．9616，0．9817，0．9891，0．9846，0．9975，0．9796)，落在可容覆盖内，符合灰色预测模型要求。其次利用MATLAB的算法对数列进行一次累加生成和模型求解，结果为:y=302．981•e(0．0156536•t)－298．546。预测2013年以后的五年的结果:(5．3336，5．4178，5．5032，5．5901，5．6783)。模型检验结果残差检验epsilon(k)0．1，相对误差和级比偏差值检验均在可控范围。整合以上结果并算出实际值和拟合值的比值结果以进行马尔科夫模型的状态划分，结果如表2:

3．2马尔科夫模型应用首先根据GM(1，1)模型拟合的粮食播种单位面积的产量的实际值和拟合值的比值，以(0．9840．994)、(0．9941．004)、(1．0041．014)三个区间划分状态E1，E2，E3，则2007年和2012年为状态E1，2006年和2013年属于状态E2，其余年份均为状态E3。以2006年的比值状态为起点状态，统计转移到截至2013年个状态的频率，从而建立状态转移概率矩阵。按照状态划分的结果和马尔科夫运算过程得出修正后的四川省2013年以后五年的单位产量及所处状态。

4．结论

根据对灰色预测和马尔科夫链的研究，可以得知结合灰色预测和马尔科夫链得到的结果和实际动态情况更加接近，使得预测的精确度和可操作性都有较大的提高。而且灰色马尔科夫的研究已经在企业经济状况预测评估、交通状况预测、微观层次变化预测等方向取得了较好的成果，也在一定程度上肯定了该方法在预测评估中的实际效果。在城镇化过程中针对土地资源进行预测评价即要求结果客观可操作，有要求能反映动态变化过程。灰色马尔科夫模型正好符合对土地资源评估的要求，所以把灰色马尔科夫模型引入到城镇化过程中对土地资源进行预测评估可以保证结果的合理性，并基于灰色系统的理念充分考虑动态发展过程的各种影响因素，比如土地资产结构、历史产量、发展前景等要素，这是一般的回归分析预测做不到的。

在此方法的基础上可以通过收集种植土地上各种作物的产量占比和不同作物的价位，使预测评估的结果反映为直观的经济效益指标。同时将当前土地的发展方式进行经济效益评估结果和将要发展方式的经济效益评估结果对比，对城镇化过程中土地的开发进行技术上的指导。其次可以在得出土地发展模式价值的基础上有效指导土地资源合理配置，优化农牧渔林布局，从而提高农业经济。

参考文献:

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