成本分析方式

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成本分析方式范文第1篇

【关键词】房建工程施工成本管理

成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。

市场经济，效益为先， 房屋建筑工程施工企业在全力保障工程质量的前提下，能否做好工程成本的管理，便成为企业效益好坏与否的决定因素。特别在建筑工程微利和竞争异常激烈的情况下，要想赢得生存和发展，必须重视成本管理，否则难以生存。

房屋建筑工程施工成本管理是一个复杂的系统工程，要在统一的成本管理责任体系下， 以成本计划、成本控制、成本分析为手段，以加强材料、人员、机械管理为重点，适时进行成本管理，达到缩短工期、保证质量、降低消耗、减少费用、提高效益之目的。随着建筑行业竞争的日趋激烈，成本管理只能加强不能削弱，从而提升企业整体竞争力。

一、影响房建工程施工成本管理的因素

1、宏观经济与政策因素。如施工材料价格上涨、相关税率上调等。

2、资金是项目施工管理系统的关键部分，工程施工既是一种生产活动，又是一种经济活动。工程施工要投入“人、材、机”及资金，投入太多会造成浪费，投入不足又会影响施工进度与工程质量。

3、项目的项目经理应具备较高的政治素质、较全面的施工技术知识和较强的组织领导工作能力，并能充分调动项目参与人员的工作积极性和责任感。如质量问题返工、任务小组冲突造成窝工等都是实施管理时容易影响成本的因素。

4、设计是施工得以进行的前提，设计的深度除了应达到规范的要求，还应达到工程实际施工的要求。具体的影响因素如设计要求难以达到，设计错误等。

5、技术系统是影响施工成本管理的核心因素，确定科学、合理的施工方案是技术系统的重要内容。如任务衔接出现问题、难以满足施工工艺要求、缺少必要的施工设备等因素都会对施工成本造成影响。

6、其他因素。如第三方原因，突发特大暴雨，意外事故等。

二、房建工程施工成本管理方法建议

1、施工机械费约占施工总成本的15%左右，应加强施工机械的使用和管理。一是确定机械手的岗位职责， 每天记录所内机械及外租机械使用情况。机械手不应该只是单纯的维修、 保养机械，也应该确实的溶入到工地中，了解工程进度。二是合理安排机械设备的使用避免不必要的窝工与浪费。每天晚上工长和技术人员必须安排好该工区第二天机械设备详细使用计划，交由设备管理部门。由设备管理部门协同项目经理、总工根据工作的轻重缓急作统筹协调安排。并在当天晚上通知机械手：“什么时间，到什么地方，干什么，由谁来安排”。在施工过程中，某一工序接近完工时工长或技术人员必须及时通知设备管理部门安排另一工作并做好当班签字与记录以备核查。

2、把住材料采购关。工程开工前，项目经理、总工、工程部长、工长必须反复认真的对工程设计图纸进行熟悉和分析，根据工程测定材料实际数量，提出材料采购计划，采购计划应做到准确无误。在材料采购前，实验部门做好抽检工作，确保各种材料符合施工要求；材料采购部门应建立询价小组，小组对市场价格进行调查。材料采购人员所采购材料的价格不得突破询价小组的价格。可以定期召开例会，在例会上由询价小组汇报材料的询价情况，对于钢材、木材、砂石料分别汇报不同厂家的价格和质量，列举出选材使用理由，同时公开厂家的联系方式，以增大监督力度，提高透明度，保证做到“货比三家”优质低价购料。

3、落实责任，实行材料包干使用。在现场根据施工工段或工区划分成立包干小组，由工长、 技术人员材料员等相关人员进行包干与经济责任制挂钩。另外要切实发挥好技术人员的作用，一方面什么部位用多少料，用什么样的料，有多少节余的潜力，他们最清楚。另一方面成本控制离不开施工技术，技术必须与成本、经济效益相结合否则它就没有生命力。

4、以工程量取料，不能突破限额。各分项工程都要控制住材料的使用。物资消耗， 特别是钢材、木材、砂石料严格按定额供应，实行限额领料。在材料领取、入库出库、投料、用料、 补料、退料和废料回收等环节上尤其引起重视，严格管理。对于材料操作消耗特别大的工序， 要重点控制。具体施工过程中可以按照不同的施工工序，将整个施工过程划分为几个阶段， 在工序开始前由工长、技术人员、材料员核定、分配主要材料使用数量，工序施工过程中如发现材料数量不够，由材料员报请项目部领料，并说明材料使用数量不够的原因。每一阶段工程完工后，由材料员、技术员（此种至少有两个人签认）清点、汇报材料使用和剩余情况， 材料消耗或超耗分析原因并与经济责任制挂钩予以奖惩。

5、搞好配合，节约用料。如钢筋制作：由技术人员以单线图、排版图的形式做好“钢筋下料单”并注明用什么型号的钢筋。然后协同钢筋班长及有关人员根据现场实际情况选料制作。 最后钢筋班长和技术人员要对对边角料进行记录并交由有关人员整理归放，做好标记。另外在钢筋制作过程中，钢筋班长必须清楚不同型号的钢筋每一个焊缝需要多少焊条，要用多少领取多少，每个部位用多少做到心中有数，并做好记录，作为以后评估奖罚的依据。再如浇筑混凝土：在施工前由技术人员做好交底交由拌合站。在浇筑过程中，拌合站工作人员确保混凝土不外流，后台施工人员要保证混凝土不流失。最后施工人员要及时通知技术人员还剩多高，由技术人员算出具体还要多少方，以尽快通知拌合站，避免造成不必要的浪费。

6、施工技术管理人员要做好用料交底，防止班组下料时长料短用、整料零用、优料“劣”用，做到物尽其用，杜绝浪费，减少边角料，把材料消耗降到最低限度。一是对边角料及时回收。二是对特殊材料实行以旧换新（安全帽、手套等等）。三是对材料报废须及时提交报废原因。正常报废由项目部承担，否则由使用人自行承担。四是对“假退料”认真处理。所谓“假退料”是月末施工项目对已领未用而下月仍继续要用的材料不退库，但同时编制本月的退料单和下月的领料单。这样可以减少退、领料的搬运，便于正式反映当月实际耗料的常用方法。尤其对项目施工中只完成制作尚未安装的材料耗用，通过办理“假退料”手续，适当折扣部分材料成本，达到收支相对平衡。

7、科学计划，“量体裁衣”。在施工开始前，技术、计划人员不仅要排施工进度计划，也应该据施工进度计划排出每道工序用工计划，根据用工计划算人工费。在开工前与用工负责人商议此份用工计划，做到用工负责人心中有数。

8、责任到人，工序承包。在保证施工质量、施工进度的前提下，针对不同的施工工序定工期、定质量、定人工量，由用工负责人分段承包施工。这样在一定程度上避免了施工管理中的许多麻烦、工长的工作量，同样达到了降低人工成本的目的。也可在施工开始前与用工负责人签订责任书及承包书等，明确责任。这样也可以达到避免生产时紧时松，窝工、停工等问题，降低人工成本的目的。在条件允许的情况下优先采用“施工工序承包法”。

9、发现问题，及时调整。在工程开工后，要严格控制定员，劳动定额，出勤率，加班加点等问题；及时发现和解决人员安排不合理，派工不恰当，时紧时松，窝工、停工等问题。在工程施工中，每天晚上要做好每个环节的用工计划，第二天早晨由工长派工，使用工人数应与用工计划基本吻合，一天中视具体情况增加或减少工人数量。这样就可以在一定程度上避免工人闲滞情况出现，降低人工成本。

参考文献：

成本分析方式范文第2篇

一、价值链价值流思想概述

价值链思想认为企业的价值增值过程，按照经济和技术的相对独立性，可以分为既相互独立又相互联系的多个价值活动，这些价值活动形成一个独特的价值链。价值活动是企业所从事的物质上和技术上的各项活动，不同企业的价值活动划分与构成不同，价值链也不同。对制造业来说，价值链的基本活动包括内部后勤、外部后勤、市场营销、服务；辅助活动包括企业基础设施（企业运营中各种保证措施的总称）、人力资源管理、技术开发、采购。每一活动都包括直接创造价值的活动、间接创造价值的活动。质量保证活动三部分。企业内部某一个活动是否创造价值，看它是否提供了后续活动所需要的东西、是否降低了后续活动的成本、是否改善了后续活动的质量。每项活动对企业创造价值的贡献大小不同，对企业降低成本的贡献也不同，每一个价值活动的成本是由各种不同的驱动因素决定的。价值链的各种联系成为降低单个价值活动的成本及最终成本的重要因素。而价值链各个环节的创新则是企业的竞争优势的来源。

价值流是指企业运转从开始到结束的多组连续活动，这些活动共同为顾客创造价值，顾客可能是外部的顾客，也可能是价值流内部的最终使用者。如定单从开始到履行组成定单履行的价值流，定单接收是组成定单履行价值流活动中的一项。

价值链涉及整个企业，计算成本和价差是价值链作为竞争性比较的基础，企业的业务要求推动了价值链的发展；价值流涉及满足特定类型顾客（内部或外部）的一系列活动，为特定类型的顾客或用户提供特定的工作活动是价值流发展的基础。

二、基于价值链价值流活动的成本控制方法

基于价值链价值流活动的成本控制方法的第一步是描述企业的价值链，确定价值链由那些具体的价值活动构成。在确定了企业的价值链后，通过价值链分析，可以找出各价值活动所占总成本的比例和增长趋势，以及创造利润的新增长点，识别成本的主要成分和那些占有较小比例而增长速度较快、最终可能改变成本结构的价值活动，列出各价值活动的成本驱动因素及相互关系。同时，通过价值链的分析，确定各价值活动间的相互关系，在价值链系统中寻找降低价值活动成本的信息、机会和方法。据美国企业统计，价值链中物流成本约占销售额的21％，通过对价值链中物流的管理，可以节约成本；通过可靠的采购质量控制还可降低后续价值活动的质量检验成本；人力资源的管理可以提高各项价值活动的效率，尤其在新项目计划阶段，可以充分发挥成本节约和质量保证的作用。再以每一个价值活动为中心，描绘其具体的价值流流程，在价值活动内部建立以价值流为基础的成本控制体系，对成本进行实时监控和信息反馈。通过价值链分析，可以获得价值链的整体情况及环与环之间的连结情况，再利用价值流分析各环节的情况。这种基于价值活动的成本分析是控制成本的一种有效方式，能为改善成本提供信息。试举采购活动的价值流图。

对采购活动来说，采购价值可以说是基于时间和质量的一种竞争，顾客满意的标准是以最低的成本及时供应以满足其要求。对价值流中不能增加价值的环节，要通过减少浪费来节约成本，包括时间、人力和物力的浪费。真正创造采购活动价值的是选择供应商和收货入库。因此控制采购成本的焦点问题之一是来源管理，即发展新的可靠的供应商；之二是供给管理和物料管理系统。对这些重要环节的管理应体现在日常的采购活动中，而不是等采购计划下来以后才开始这一步。与供应商的关系是采购工作的核心，集中体现在供应商数据库、供应商的发展和评价、谈判策略和能力、因供应商而异的采购技术、与供应商的合作及相互参与共同开发等，这一部分应是采购活动的重点。物料管理系统，要解决经济库存与订货提前期的关系、仓库的合理布点、物品的合理放置和保管等问题，为提高采购活动质量和效率提供需要的准确数据信息。采购部门在每一次采购活动进行时应描绘出实际的价值流，并记录下整个价值流的总成本及成本变化分配情况，找出变化的原因，提出改进意见。从上面的分析中，可以较科学地获得采购成本产生的根源，找出控制成本的方案。在这一过程中，信息系统数据库、信息的传递和共享、从事价值活动人员的素质问题，都能为节约成本提供机会。同理，其他价值活动可以根据自身的实际业务，进行分析，最后可以得到整个价值链的实际成本信息。

三、价值链价值流分析方法对成本控制的作用

通过对价值链价值流活动成本情况的综合分析，管理人员能够对具体产品或服务，从宏观和微观上了解企业的成本状况和相应的竞争优势。并在这种基础上决策。与财务会计相比，基于价值活动分析的成本数据代表了产品或服务的实际成本，能对实际产生的成本提供一种合理的估计，并由此可对获利情况作出决策。

成本分析方式范文第3篇

【关键词】房地产业；实施阶段；建设管理

一、招投标环节

招投标环节，包括投标单位的选择、招标文件的编制和评标定标。这个环节成本控制的重点是招标文件的编制。工程招标是造价控制的起点，工程招标文件是造价控制的总纲。招标文件除招标范围、工期、造价、质量要求、付款方式、投标注意事项等通用条款外，还应注意以下几方面的问题：（1）事先明确。由于设计不到位，施工中不可预见因素等原因，工程施工过程中往往会产生工程量清单之外的工程变更。因此，要在招标文件中提前对工程变更价款的计算方法作出约定，包括：变更工程与主体工程内容相同或相近的，以工程量清单报价报出的综合单价为计价依据；工程量清单综合单价未能包括的工程变更，按照当地建设主管部门颁布的材料消耗定额、取费标准，以及施工时的材料信息价，确定该项工程综合单价；所有工程变更的结算价款均不再计算规费及措施费，等等。（2）未定因素采取包干、约定分摊。一项工程的建设周期往往需要两三年甚至四五年，要预先制定一套能够囊括未来几年可能涉及造价增减情况的、完全量化的招标条款，是不现实和不可能的。对于建设期内可能遇到的未知因素和风险，需要我们在编制招标文件时千方予以规避。

二、合同环节

（1）合同条款应全面反映招标文件及中标方投标文件的主要内容。建设单位按照合理最低价中标的原则确定中标单位后，随即要与中标单位签订工程施工合同。在投标环节，承包方为了拿到项目，往往在投标文件中附加若干承诺，如果不能兑现承诺，应同样追究其违约责任。（2）慎重对待合同中出现的“工程暂定款”。有些工期紧的项目，往往在设计图纸不全、施工图预算尚未编制的情况下就要签订合同、组织施工。这种合同虽然规定最终工程款经建设单位审核后的决算为准，但合同中会出现一个“工程暂定款”。施工方往往高估工程暂定款，甚至出现决算前建设方只支付工程暂定款的80%，但经决算审核却已超过其应得的全部工程款。出现这种情况，将给建设单位造成很大被动，多付的工程款追回困难，甚至连质量保证金也无法扣除；施工方不配合履行决算手续，不能及时顺利完成工程决算；如果相关人员工作变动，施工方可能得陇望蜀，进一步要求支付全部工程暂定款。因此，必须慎重对待合同中出现的工程暂定款，在合同签订前对工程暂定款进行初步审核，防止其水份过大。

三、施工环节

（1）严控变更。由建设单位技术负责人组织该初设计图纸会审、施工图会审、分部分项工程图纸会审、各专业技术图纸会审，经过会审的图纸要由建设单位技术负责人签字审批，各专业技术图纸要有相关专业审查人员互审互签，力争在开工前将图纸中的问题修改完毕。对于工程开工后提出的设计变更，应严格执行“变更评估一变更会签一变更审批”的程序。即：对有关部门提出的设计变更，先由技术部门评估其必要性，造价部门测算变更费用及对总造价的影响，工地现场负责人评估其对工期的影响；在对设计变更进行评估的基础上，建设单位草拟设计变更通知单，该通知单须经设计单位、建设单位技术负责部门、造价部门、工地现场负责人、监理单位、施工单位会签；会签后的设计变更通知单由建设单位总经理或主管副总经理审批签字后方为有效。（2）规范现场签证。所谓现场签证，是指施工方完成施工合同之外的工程量，要求建设方予以签字认可。当施工方提出签证要求时，建设方工地现场负责人首先要分析签证内容的合理性，即：是否属于施工合同之外的工程量，实施此工程的原因、必要性等等；其次，要认真核对签证工程量。核对工程量应有两人参加，并由监理工程师签字确认；第三，现场签证应坚持当时发生当时签证的原则，不得事后写“回忆录”；第四，现场签证必须经建设方主管部门审查复核无误后才能进行结算。

四、结算环节

（1）掌握一手与工程结算有关的资料。主要包括工程招投标文件、施工合同、工程变更签证、竣工图纸、工程验收报告等。通过对这些资料的了解，全面掌握工程施工范围、合同有关约定、甲供料及其价格、工程总造价及付款办法等相关内容，避免错算、漏算工程量。（2）合理调整材料差价。实行工程量清单报价而中标的工程，材料价差的调整对工程造价的影响较大，结算时，必须严格执行合同规定的价差调整办法，及时掌握材料价格变化情况，认真核实材料采购价格，防止因材料采购价格虚高而影响工程造价。

参 考 文 献

成本分析方式范文第4篇

关键词：房地产；成本管理；管理策略

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

利润是刺激项目建设快速达成的有效抓手，但成本的前期控制才是实现合理利润之根本。但是在一些项目开发中，房地产开发企业往往忽视成本的管理与控制，因此而未能获得合理的利润以及实现整体工程最佳效益这一目标，甚至在项目开发中遭遇困境或遗留后患。所以，在房地产开发项目中要研究的首要课题就是如何加强工程项目的成本管理和成本控制，以达到提高资金使用效率，降低工程成本的目标。

一、新经济形势下房地产企业成本管理的重要意义

1、成本管控是保护股东权益的重要手段

企业发展的最大目的是获取最大利润，这也是所有股东投资的目的。没有人会希望自己的投资付之东流，这就要求企业精打细算，通过一系列的成本控制手段，能够降低经营成本，减少很多不必要的费用支出，这样既能合理使用资金又可以提高企业的利润水平，为企业未来发展打好坚实的基础，使企业价值实现了最大化。从另一方讲也是股东一个更好的回报。

2、成本分析需要成本控制做基础

成本是企业产生利润的必要条件。成本管控贯穿于企业发展的始终，展示的是企业所有成本的形成发展。要进行成本的分析，找出成本控制的关键点，没有成本管控提供的基础数据是无法完成的。

3、成本管控是提高企业竞争力的有力保证

成本管控不是让企业只关注自己的短期付出，而是以长远的目光看待付出的成本对企业未来发展产生的影响。这就形成了战略成本的概念。所谓战略成本就是企业对自身情况进行系统的评估，通过制定一系列的包括产业链分析、原材料加工及销售控制等手段，从企业整体对成本进行合理的消化和控制，以保证企业的短期利益与长期利益的共赢以及企业的可持续发展。战略成本管理将使企业既能“节流”更能“开源”。这样的企业才更具生命力。放眼当今世界500强企业，都是通过完善的管控制度，实现自身基础的稳固和发展的稳健。反观一些微小私人企业，成本管控意识不强，遇到不景气的经济大环境，则无法依靠管控制度合理调整，最终成为淘汰者。

二、房地产企业在成本管理中存在的问题

1、在项目开发建设中，一味讲究权利的划分，却忽视了权与责，责与利的明晰。在成本管理这一系统中，有项目策划，设计管理，采购管理，工程管理，销售管理。每个部门拥有相对的独立权利，而又彼此影响和牵制。在项目开发建设中更多注重强调各部门经理的权限，而忽视对其责任的明确和利益的分配，就会造成项目开发过程中责任相互推诿或工作积极性不高等现象，造成工期延误或质量不达标，最终导致成本管理失控或失效。在项目开发中不能形成责权利统一的管理体系，不能形成合理的奖励竞争机制，不能形成明确的问责制度，就不能有效的实现成本的管理与控制。

2、在成本控制与管理中，一味追求简单利润，却忽视“质量成本”。在项目开发中，有些企业只在投入上做文章，期望获得直接的短期效益，但事实上，企业在房地产项目开发中的利润实现是以质量为前提保障的。很多企业忽视质量成本的管理，在项目开发后期，由于质量问题引发的停工、返工、赔偿或处罚等，最终导致项目成本的大量流失以及企业名誉无法估量的损失。一直以来，很多企业将成本与质量的关系看成是对立的，往往认识不到保证产品质量其实是保证成本有效投入的前提。而质量成本的缺失会导致项目成本的后期追加，从而使企业造成巨大的社会经济损失。

3、在成本控制与管理中，一味强调工期目标，却忽视工期成本。工期成本是指为实现工期目标或合同工期而使用各种办法时所产生的所有费用。很多企业忽视工期成本的预算和规划，不能统筹规划有效推进工程进度，有的企业在超出预期进度的情况下又只会揠苗助长，强推进度引发更多安全隐患。而有的企业无法预期完工在后期的补偿中作出了巨大牺牲。由此，对工期成本的重视不足，使得企业资金无法有效利用，造成开发成本的巨大投入却低效回报。

4、在成本控制管理中，一味重视对材料成本的控制和管理，却忽视对人的控制和管理。很多企业在项目开发中失败，很多时候是忽视了企业人员的控制和管理。设计部门只管设计，采购部门只管采购，施工部门只管完成工期任务，完全不计成本的规划和预算，但事实上成本的控制与管理最终得靠大家，只有整个团队有成本概念，才会实现成本统筹规划，否则只会导致成本预算的巨大支出，而未能达到获得合理的利润以及实现整体工程最佳效益这一目标。

三、房地产成本管控的有效策略

1、从制度管理中要效益

1.1要依法。依照法律细致的订立合同文本，合同文本应面面俱到，明确各项协议条款，在涉及到施工过程的每项环节都应有确切的表述，避免对方钻法律的空子。严格订立合同文本，可以有效防止拖延工期，抬高成本等现象；

1.2要建制。坚持责与权、权与利相结合原则，确立职权清晰的管理制度。明确各部门的职权，细化工作责任，做到人人监督，人人有责。明确奖罚细则，做到奖罚分明，借以调动员工工作积极性。结合实际，制定切实可行的成本管理方案，细化工作任务，做到有章可循，避免规章制度变为一纸空文；

1.3要落实。在进行成本管理时必须做到按章执行，并提高管理人员的管理水平。尤其要严抓采购和审计的纪律。对采购的管理是项目成本管理的重中之重，市场上的材料种类繁杂，规格多样，价格更是天差地别，所以在进行采购招标工作时应遵照公平，公开的原则。在审计过程中，不仅要注重工程完结后的审计，更要注重工程前期，工程中期的审计工作，三者结合对比才能将审计工作做好，才能将成本控制工作落实。

2、从招投标上要效益

2.1细致编制招标文件。造价管理人员应综合多方因素，对各类材料进行估价，对各项招标条款进行研读，制定出严谨周密的招标文件。

2.2要进行实地考察，具体了解供应商所提供材料的真实性.

2.3在确保质量的情况下低价中标。作为工程的投资者、管理者都应该杜绝金钱至上观点，不能只追求低价，而是应该在确保质量合格的前提下，控制中标价格，控制项目成本。

3、从工期成本控制上要效益

3.1合理规划。在工程开始前应提前撰写项目计划书，编撰施工进度表，合理安排各项工作，避免工作任务的冲突，要将施工任务顺序安排妥当，不做只挖坑不种树的事情，确保施工过程中各项环节都可以有序进行。合理利用施工场地，不乱搭建，不乱堆放，要设计出精细的施工图纸，标明所有场地的用途。

3.2对进程监督。施工过程各项环节都应有人进行验收接管，确立逐层监督制度，严抓质量关，确保各项工作都能按规执行，狠抓纪律关，严禁工作人员偷懒耍滑消极怠工，一人偷懒后面的工作人员就得进行补救，不仅浪费材料，更影响了工程的进程.

3.3合理有效施工。在施工过程中应严格控制工期，不能拖延更不能为争夺市场而追赶工期，应有效利用人力、物力，做到人尽其才、物尽其用，做到有计划有顺序的开展工作。

4、从提升人员素质上要效益。要强化业务学习。组织员工集中学习，针对不同岗位设置专门的岗位培训，并对培训的全过程进行监督，逼着不爱学习的爱学习，爱学习的更好地学习；培养员工自主学习的能力。提供良好的学习氛围，调动学习的主动性和积极性，激励员工不断学习成长，充分提高员工的自适应能力。

结束语

房地产企业是一个必须长期生存的企业，该行业成本管控更是一个长期系统性的工程，涉及面十分广，管控周期性长，管控项目多、任务重，要求房地产开发商必须从源头进行管理，做好各个阶段的控制工作，同时需要房产企业全员参与，每个人都从自身职务提出合理的成本管控措施，商讨汇总，由全员共同制定成本管控措施并且实施全过程，利用科学的管理手段，合理安排施工，最大限度优化成本配置，降低企业成本，帮助企业取得更好的效益。

参考文献

[1]朱叶.浅谈房地产企业成本控制思路[J].现代商业,2013（18）:255.

[2]刘斌.谈房地产企业如何控制企业成本[J].民营科技,2010（03）:57-59.

成本分析方式范文第5篇

【关键词】房地产；成本；核算；控制

当前，房地产开发企业在核算开发成本时，主要存在着成本核算的对象较为模糊、成本费用分配的方法不合理、成本核算周期模糊、竣工决算拖延这四个方面的问题，针对这些问题，要对症下药，明确核算对象的归属，采用合适的方法进行成本分配，根据项目的具体情况，确定成本核算周期，及时进行竣工核算。房地产开发企业应充分重视上述问题，加强自身管理。

1.房地产成本的核算与控制措的重要性

房地产开发企业主要通过对土地的使用、房屋的建设和销售过程中，使企业获得效益，完整的房地产项目开发过程包括土地建设和开发、房屋建设经营、城市和公共基础设备的开发建设、销售房屋和商品房的售后服务等多种多样的经营业务。随着，房地产行业的繁荣发展及外部环境的复杂化，造成房地产企业之间竞争日益加剧，房地产开发项目的运行成本不断增加，同时房地产开发项目的复杂性、商品性、资金投资大、建设周期长、风险大等一系列的经营特点，也造成企业效益减少，良好的成本核算工作，可以清晰、及时、全面的反映房地产开发项目开发成本，从而有力管控成本、降低经营风险，保证房地产开发项目的顺利进行。

2.房地产成本的核算与控制措施分析

2.1统一确立成本核算对象

在会计准则中并未对成本核算的对象进行明确规范，但是随着房地产不停地进行分期开发，不一样的产品形态被展现出来，这就要求会计人员应该在开发前对开发的一系列产品（如房产类型、开发分期、样板房、配套的公共建设及装修等）进行充分的了解，深入的研究，根据研究确定成本核算的对象。不论成本核算对象有多少种，都要始终遵循统一的原则来确立成本核算的对象，这样方便于成本费用的整理，成本费用结算的及时性，可以起到监控成本的目的。如果开发工程量较小的项目，可以将整个项目设为独立的成本核算对象；如果开发工程量较大、工期较长的工程，可以把同类型且同期开发的房地产作为一种成本核算对象，也可按使用功能对工程成本核算对象进行划分，如游泳池、幼儿园等等。当划分原则被确立，划分成本核算对象就清晰可见，这可以减少非正常费用的列支，提高核算成本的真实性及效率性，把不可控因素降到最低。若成本划分的太细，就会加大工作量，核算工作就会变得繁杂重复，势必加大成本效益。

2.2将目标成本管控与成本核算有效结合

为有效落实目标成本管控体系、规范成本核算，故通常要求在各部门间使用统一的成本科目体系，成本科目不仅是会计核算的工具，也是各部门进行成本管控的重要手段。在签订合同的环节，作为合同审批的手续或流程，应注明该成本项目的科目代码、成本科目名称、目标成本金额、是否已有同类合同签订、金额多少、本次拟签订合同金额多少，在审核的各个环节一目了然，既简便有可控。在审核工程款支付的环节，某具体合同已发生成本、已支付款项也清晰易查，便于核对和审核。

2.3提高预估成本的可靠性

财务人员在利润结转的时候，工程费用并未结算完毕，导致预估成本时没有充分依据，核算成本必然失去真实性。此时，可按照工程决算报告对成本进行预测，得出来的结果可靠许多；若此时决算报告未编辑出来，可依据工程造价预决算报告进行估算，相对来说结果也会可靠一些；若连预决算报告也没有的话，则依照工程监理或者内部预决算来预估成本，此方式可靠性低于前两种。当然，企业也可以组织人员建立滚动式预算来监控成本，以动态的形式表现出预算的执行情况，把实际运行和预算的差异区分出来，降低因估算成本不同出现再冲回，或者认为调节成本的现象发生，增加可信度。由企业内部的审计部门定期对预估成本进行审计，必要的可以进行专项审计，监控核算成本，摒弃利润失实的情况。

2.4注重开发与销售环节的会计核算

随着《新企业会计准则》的修订和颁布实施，对传统的会计处理模式进行了重大的调整和创新改革，是会计处理里程中的重要分水岭。房地产开发企业实施会计核算活动过程中除了根据原有的核算制度要求外，还需按新准则的标准方式，重点关注企业开发与销售环节的会计核算。这就要求企业相应地设置“开发成本”、“销售成本”条目，以专门核算企业开发和销售过程产生的费用；设置“开发和销售间接费用”条目，用以专门核算除了管理耗费之外，为完成开发与销售房产过程产生的间接性费用；对顺利完工并且检验合格的房产项目设置相应的“开发产品”条目并进行核算，对完成销售环节的房产项目设置相应的“销售产品”条目并进行准确核算；针对开发与销售过程中，用于租赁性质但不属于固定资产的房产和土地设置相应的“租赁开发产品”条目，针对安置拆迁居民所使用的房屋设置相应的“周转房”条目，并在核算环节加以认真核对。

2.5及时进行竣工决算

房地产开发项目竣工决算前，必须拥有已经发生的成本费用的细致、全面的记录，对于未建设完成的项目，房地产开发企业可以根据实际情况，对可能发生的成本费用进行估计，企业应加强对成本预估人才的培养，提高会计人员相关的业务素质。在会计核算方面，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。

2.6充分考虑税收因素

房地产企业的税负很高，除按预售款或销售收入的5%计征营业税（另有附加），还有按增值额30-60%计征的土地增值税、和25%的企业所得税。因此，从广义成本的概念，税收成本也是构成整个开发项目成本的极为重要的方面，房地产开发企业无不加以重视。因而各种税收筹划应运而生，而如何合理设置成本核算方式也是税收筹划工作得以落实的重要手段，成本核算不仅是内部管控的重要手段，也是各项税收计算的依据和载体。因此、合理设置公共成本费用的分摊方法、如何合理界定营销费用与开发间接费用都非常必要。在现实中，经常有开发企业在项目之初首先搭建临时建筑――售楼部，诚然售楼部的开发公司的门面、也是推销开发产品的窗口，售楼部建得高端大气上档次不仅是公司形象的表现，对今后开发产品的销售具有重大的影响。但是很多开发企业在报建时就以“售楼部”报建、会计核算时计入销售费用，实际上公司的设计部、工程部、开发部等均在此售楼部办公，这些部门的费用可以列入开发间接费用，计入开发间接费、还是计入销售费用的最主要的影响在于在计算缴纳土地增值税时前者可以作为扣除项目，并享受20%的加计扣除，而后者不管实际发生多少都包括的扣除项目的5%开发费用中。

3.结语

房地产行业应加强对成本核算的重视力度，善于发现问题，解决问题，财务人员也应加强对自身的专业素养，不断学习提升自身知识层面高度，加强对成本核算的管理，实现成本核算科学化、精准化，最终提高企业成本价值的控制能力，实现企业长久、稳步发展的目标。

参考文献：

[1]羊玲.房地产企业成本核算的相关探讨[J].财经界（学术版），2013（1）.

[2]张迪.房地产企业成本核算若干问题的探讨[J].中国外资，2011（19）.