房地产公司经营状况

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房地产公司经营状况范文第1篇

关键词：中南房地产；借壳上市；建议

一、引言

伴随购房热潮的高涨，不少民营房地产企业也加入到房地产行业中以求获利。由于国家政策对我国房地产行业的宏观调控，银行业对房地产企业的信贷融资也开始紧缩，使房地产企业尤其是民营房地产企业只能望而兴叹。一方面不能有效地快速融资，扩大市场份额，另一方面也使企业资金回笼速度变慢，增加资金链断裂风险。因此，民营企业必须找到一条符合自身特点的融资渠道，才能实现资本的快速扩张，保障企业健康长久发展。在我国资本市场中，企业IPO上市审批程序严格，尤其对民营房地产企业更是难上加难，不少民营企业为了确保上市成功，只能采用借壳上市的方式扩充资本，解决融资难题。为了帮助民营房地产企业提高借壳上市的成功率，本文选取中南房地产与大连金牛公司并购的成功案例，对其借壳上市进行效果剖析评价，为我国其他采用借壳上市的民营企业提供相关建议。

二、中南房地产借壳上市的背景

（一）中南房地产公司借壳动因

（1）中南房地产公司简介。中南房地产公司隶属中南控股集团，是中南控股集团董事长陈锦石名下的民营房地产企业。公司拥有八家房地产开发子公司，并控股一家物流管理企业和一家建筑施工企业，该公司开发了全国各地多处房地产项目，主要以房地产开发与销售、物业管理和工程承包为主营业务，在江苏省房地产行业中首屈一指。在企业借壳上市之前，公司总资产由2006年的0.372亿元增至2008年的1.43亿元，净资产收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，资产负债率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可见，中南房地产公司总资产一直持续快速发展，但其资产负债率却一直居高不下。

（2）借壳动因。一是破解融资难瓶颈。中南房地产公司作为一家民营房地产公司，自身发展势头较好，但在房地产行业中要想做大做强，必须要有足够的资金储备进行土地的开发。对民营企业而言，要想规避IPO上市的困难，只有采用借壳上市的融资方式。因此，中南房地产公司必须要寻找合适的壳公司才能解决公司融资困难的问题，加快企业的发展。二是分散经营风险。同其他民营房地产企业一样，中南房地产公司采用家族管理的经营模式，导致公司经营管理不规范，员工积极性不高，经营风险较大。通过借壳上市，不仅能公开发行新股募集资金，产生资金放大效应，实现了企业资产的证券化，还能调动企业员工参与管理的积极性，分散企业的经营风险。三是加快企业发展速度。通过借壳上市，可以短时间内完成资本的快速扩张，扩大企业资本规模，增加企业融资渠道；通过上市公司的信息披露，可以有效管理约束企业的经营行为，提高企业的知名度，带来企业品牌的增值，继而保证了企业的经营实力，有利于拓展企业的全国性业务实现经营的协同性。因此对民营房地产企业来说，借壳上市可以实现企业跨越式发展。

（二）大连金牛公司售壳动因

（1）大连金牛公司简介。大连金牛股份有限公司成立于1998年，由大连钢铁集团、吉林炭素股份等六家公司经大连市政府批准共同成立的股份有限公司，当年注册资本17千万元，以特殊钢冶炼和特殊钢产品加工为主营业务，其中最大控股人为东北特殊钢铁集团有限公司。在企业售壳上市前，总资本由2006年0.36亿元缩减至2008年的0.35亿元，每股收益从2006年0.07元仅增至2008年0.08元，企业整体经营状况不理想。

（2）售壳动因。一是避免同业竞争。作为大连金牛公司最大股东的东北特钢，也是北满特钢和抚顺特钢的控股股东。三家特钢公司从事相同的经营业务，为了避免形成同业竞争，整合集团整体利益，东北特钢集团必须要选择一家上市公司进行业务重组，经过衡量比较，大连金牛公司成为售壳出让的首选。二是提升集团核心竞争力。通过售壳，可以避免业务冗余造成的利润降低，集中另外两家特钢企业的优势资源，即能有效整合业务资源，又能提升集团的核心竞争力。

三、中南房地产借壳上市效应分析

（一）对上市公司的效应

（1）改变了上市公司的股权结构。借壳上市之后，中南房地产公司取代东北特钢成为大连金牛公司最大的股东，成功完成了资产的重组。在上市期间的股权变动中，东北特钢的持股比例由41%变为4%，中南房地产公司新增加73%的股权。

（2）改变了上市公司的主营业务。借壳上市前，中南房地产公司主要从事房地产开发与销售、物业管理科和建筑施工业务，大连金牛公司主要从事特殊钢材冶炼和钢产品加工贸易。上市后，大连金牛公司承接了中南房地产名下8家公司的房地产开发与经营、物业管理等相关业务，原来的特钢经营产业全部转移至东北特钢。而中南房地产公司只投资房地产开发业务，并无特钢生产项目投资，避免产生并购后的同业竞争行为。

（3）改变了关联交易现象。借壳上市前，由于公司主营业务相近，大连金牛公司与东北特钢及其关联公司关联交易较多，上市后，中南房地产公司主营房地产业务，与大连金牛公司之前的业务关联度不大，因此，不存在企业间的关联交易行为，更好地规范了上市公司的经营业务范围。

（二）对公司治理结构的效应

由于民营公司缺少完善的公司治理结构，其企业经营管理仍然采用家族式的管理模式。借壳上市后，民营企业吸收公众投资者的资金，必须要健全公司治理结构，应用现代化的企业管理制度进行管理，遵循合理的市场秩序。在经营决策方面，要及时向资本市场上的公众进行信息披露，公布公司治理效果，保证决策的规范化、程序化和制度化。在组织形象方面，要为其他投资者树立良好的企业形象和品牌价值，避免股价波动过大，影响投资者信心。在股权结构方面，要及时公开董事会重大决策，第一大股东在行使权力的同时，要受到其他股东的监督和约束，为企业长久健康发展提供良好的保障。

（三）对公司再融资的效应

中南房地产公司利用借壳上市的方式，获得在资本市场上再融资的机会，加速了资本的扩张。同时利用与大连金牛公司的重组，为中南房地产先前项目注入了低成本资金，解决了企业资产负债率居高不下的难题，优化了企业财务报表状况，为企业经营战略提供了保障。同时，利用发行股票募集资金的方式，可以将筹集的大量资金应用于新项目的开发建设，提高了市场占有率，为企业未来的扩张战略提供了较强的资金保障。

（四）对公司股价的效应

自中南房地产公司重组大连金牛公司消息传出后，公司股价出现了大幅度上涨，直到大连金牛正式更名为中南建设后，股价一直从12.67元飙升到21.38元，甚至出现27.50元的新高。可见借壳上市后，投资者对中南房地产公司的成长价值期望值较高。

四、中南房产借壳上市财务指标分析

为了进一步研究并购后企业的经营能力和财务状况，衡量中南房地产公司借壳上市前后的经营绩效变化，本文选取了中南房地产公司借壳上市后年报中的几个重要的财务指标对其分析探讨。

（一）偿债能力

公司的偿债能力可以评价企业的财务状况，财务风险承担能力和资金筹集手段，分为短期偿债能力和长期偿债能力。因此，为了评价企业短期偿债水平，本文选取流动比率和速动比率两个指标，指标比率越高说明公司短期偿债能力好，但过高则会影响公司利润。选取利息保障倍数和资产负债率两指标用于评价企业长期偿债水平，利息保障倍数越高，资产负债率越低说明偿还长期债务较易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以评价企业经营管理的业绩水平。为了评价企业的盈利能力，本文选取了净资产收益率和总资产收益率两个指标。净资产收益率用来衡量公司资本价值，比率越高股东价值越高，盈利能力越高，总资产收益率用来衡量公司资产运行效率，比率越高资产利用越好，盈利能力越高。

（三）营运能力

公司的营运能力可以评价企业资产运营的效率和水平，企业资产流动性越强，周转速度越快，利润率越高，企业的营运能力就越强。本文选取了总资产周转率、存货周转率和应收账款周转率三个指标。总资产周转率高说明流动资产周转快，在总资产中占有比例高，企业的营运水平好。而存货周转率高表示存货流动性较快，不会产生资金积压，但周转过快也会导致因应收账款过多而降低利润的现象。应收账款周转率越高说明变现速度快，为企业运营提供了保障。

（四）发展能力

公司的发展能力反映了企业未来的价值增值和成长空间的大小。通过分析营业收入增长率、净利润增长率和总资产增长率三个指标来判断中南房房地产公司上市后的企业成长能力。

五、民营企业借壳上市的相关建议

（一）寻找合适的壳资源和有利的并购模式

（1）借壳对象的选择。不同上市公司有自身不同的特点，在选择借壳对象时，要格外关注壳公司的资产负债情况，避免因壳公司自身的巨额债务为借壳企业带来较大的债务风险，导致股权结构失衡。要从定性和定量两方面进行壳公司的综合评价，谨慎选择壳资源，以确保借壳上市后目标仍符合企业发展规划，保证公司的资金实力，提高企业竞争力，以实现企业的核心价值。

（2）借壳模式的选择。在选择借壳模式时，根据企业自身的特点可以采用股权转让、二级市场收购、资产置换等某一种或几种综合应用的模式，尽量不采用现金收购的模式，以免减少账面资产，增大上市审批压力，同时导致未来资金周转不灵活，影响借壳后企业长期战略的有效实施。

（3）借壳资源的整合。不同企业的内部经营理念和经营模式各有差异。借壳前，要充分重视借壳对象的内部组织结构，避免借壳对象的排斥和不配合。民营企业更要做到一视同仁，充分掌握借壳对象内部资源的优势和劣势，采用灵活的经营模式整合借壳对象内部资源。也可采用分阶段购买的方式，让借壳对象充分了解借壳公司的经营战略，制定多赢的业务计划，实现系统化的协同效应。

（二）抓住资产重组的重心

民营企业进行借壳上市时，要以确保公司未来的发展战略为目标进行资产重组，不要过多关注短期利益的获取，避免虚假的资产重组和壳资源的炒作重组。短期套利行为虽然能快速融资，但同时也降低了企业的核心竞争力，增加了双方并购后资源整合的难度，浪费了社会公共资源。因此，抓住实质性的资产重组，才能为实现企业价值提供有力保障。

（三）依靠中介机构实现借力

民营企业借壳上市时要借力于专业的中介结构。中介机构拥有经验丰富的专业人员，知识储备充分，服务意识强，可信度高，能在资产重组交易中，对各方企业的经营管理、组织结构等进行客观的评价，降低企业自身进行信息收集和评估的高额成本。与此同时，中介机构的评估建议也会为借壳上市的双方企业带来有价值的参考意见，帮助各方投资者做出最优的决策，保证资产重组的顺利进行。因此，借力于投资银行、财务公司、会计师事务所和律师事务所等中介机构，可以最大程度的保证各方的利益，实现多方共赢。借壳上市时资本融资的重要手段，对民营企业而言，要结合自身的特点，找准适合自己的融资方式。为了保证民营企业借壳融资的成功率，要充分考虑借壳后的企业经营管理和资源整合，制定双赢的融资模式，保证企业今后长远的发展战略。

参考文献：

［1］彭晓洁：《我国民营企业借壳上市的现状、动因及建议》，《财会月刊》2011年第10期。

［2］王皓：《我国A股市场企业借壳上市相关问题研究》，西南财经大学2013年硕士学位论文。

［3］高文君：《我国房地产企业借壳上市的现状、动因及问题》，《经营管理者》2013年第10期。

［4］黄莉娜：《借壳上市助上汽集团并购成功的案例分析》，《商业会计》2013年第8期。

［5］梁立、董佳：《借壳：房地产企业上市的有效途径》，《经营与管理》2010年第10期。

［6］戴娟萍：《嘉凯城借壳上市的经验启示》，《财会月刊》2012年第35期。

房地产公司经营状况范文第2篇

根据《建设部关于行业标准的公告》（建设部公告第127号）， 房地产是指“可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。”

房地产作为我国经济发展的支柱产业，其健康发展与否对国民经济的发展起着非常重要的作用。房地产业作为一个典型的资本密集型产业，充足的资本支持是其健康发展的必要条件。但近两年房地产企业面临着前所未有的资金链压力，部分中小房地产企业逐渐显现资金链断裂的危险。长期以来，因融资成本的考虑，我国房地产业的融资渠道主要集中在商业银行贷款，融资渠道的单一性不可避免地给房地产金融的发展埋下了风险的隐患。在此背景下，信托、证券、基金等投融资渠道近年来发展迅猛，在一定程度上丰富了房地产企业多元化融资的问题，降低了企业的融资风险。

我国房地产信托发展现状及优劣势

根据2013年年末的信托行业相关数据显示，信托公司受托管理的资产规模已超过10万亿，超过保险公司，成为四大金融支柱中仅次于银行的金融机构。而在信托公司的业务分类中，房地产信托占据了可观比例，这与信托模式的多样性及房地产的资金需求量大且能承受高额的资金成本关系密切。

根据《中华人民共和国信托法》的规定，“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”在实务操作中，房地产信托从委托财产类别上主要有房地产财产信托和房地产资金信托。前者是指房地产企业作为委托人，以其所有的房地产或者财产收益权委托信托公司设立自益信托，通过向社会投资者转让全部或者部分信托受益权，使其成为最终受益人而获得相应资金用于房地产项目的活动。后者是指委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司将资金用于房地产项目。

近几年，房地产信托项目发展迅猛，风险累积，为抑制“井喷”式的发展速度和规模风险，银监部门不断出台各类监管文件，从2008年《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，到2014年4月《中国银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见》，对房地产业务的监管程度逐步深化。

房地产信托易发的风险状况

（一）房地产项目建设及销售风险

如果目标项目未能按照原定开发进度顺利实施，或因任何原因导致项目后续建设资金不能按照预期安排及时到位，将影响项目不能按期建设完工和销售。

（二）经营风险

房地产公司的经营状况以及发展的各种因素，如管理能力、财务状况、市场前景、人员素质、技术能力等，可能影响其盈利和运作能力。

（三）信用与流动性风险

若项目未能按期开发并取得预期收入，由于经济形势和市场环境的变化，当需要处置担保物时，可能发生担保物不能顺利变现、甚至贬值情形。且可能发生房地产公司及担保人恶意或者非恶意违约情形。

（四）管理风险

信托财产运作过程中可能由于信托公司的信托资金运用、管理部门对市场和经济形势判断失误、获取的信息不全等，导致信托项目风险。

房地产信托风险管理

（一）信用风险管理

在项目的前期运作中，组织专人进行项目尽职调查。针对创新类信托项目，聘请律师事务所拟订或审核合同，并在合同中设立违约及担保制度。

（二）市场风险管理

通过加强市场调查、研究及分析，尽量对股价、利率、汇率等市场要素有较全面准确的了解；而对于较复杂的特定市场且不能有效了解和把握其风险的，一般采取谨慎原则、保守操作；同时，在业务拓展或产品推介时，除信托文件明示风险外，信托公司必须向投资者明确说明市场因素变化带来的不利影响。

（三）操作风险管理

在财务管理、内部稽核、资金运作、账户管控、客户档案管理等方面，严格按信托法规及信托文件设定相应的管理岗位，坚持固有和信托业务的分离，设置专人专岗，明确管理职责及审批权限，严格执行核保核签管理办法，并通过内部邮件系统、审批流程等标准化、系统化的管理方式，最大程度地控制内部管理方面的风险。

（四）不断完善风险控制措施

从信用履约能力、偿债能力、盈利能力、经营及发展能力等五个方面综合考量客户信用等级。科学评价企业信用状况，准确识别、度量信用风险。针对每个信托项目，合理运用多种风控措施，包括：以不动产作抵押，定期追加在建工程抵押；公司股东及实际控制人提供连带责任保证担保。建筑承包方出具书面承诺放弃项目工程款的优先受偿权等。监管房地产企业的资金使用，要求房地产企业在监管银行开立监管账户，用于归集销售款，在房地产企业的银行账户预留印鉴上加盖信托公司监管人员名章，对资金使用进行逐笔审批，封闭运行。

（五）加强贷后管理

切实落实风控措施，确保项目按计划执行，防止项目运行偏离最初的交易结构设计范围。建立信托经理负责制，信托经理应对项目销售、建设风险进行主动管理。

信托公司应设置专门的项目管理部门，委派专人定期逐一排查各项目，按时收集房地产公司财务报表、销售台账；实施全面的人员派驻制管理，通过派出董事和财务管理人员、委托银行监管账户等形式对房地产公司重大事项、资金使用、销售款回笼等情况进行现场监管，密切关注项目可能出现的风险，确保项目的安全运转。

房地产公司经营状况范文第3篇

[关键词]偿债能力分析；房地产企业；风险

[中图分类号]F2933[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）46-0117-02

1引言

随着经济、政治、文化、市场等多方面的因素，房地产行业现在已经成为中国的支柱产业，对经济的发展和经济结构的调整都发挥着越来越重要的作用。房地产企业是一种主要靠负债经营的企业形式，存在一定的风险，因此越来越多的相关利益主体关注于房地产企业的偿债能力，比如：股东及潜在投资者需要考虑房地产企业的偿债能力做出是否继续投资或者撤资的决策；金融机构在发放贷款前要对其资信及偿债能力进行考核，做出是否贷款持续合作的决策；政府机关对房地产企业的偿债能力进行分析，适当的调控，保持市场均衡发展，提高经济运行效率；房地产企业客户对偿还房地产企业债务进行分析，选择最好的偿还方案。所以对房地产企业的偿债能力进行分析和评价，总结偿债分析指标存在的不足具有非常重要的意义。

2房地产企业偿债能力简析

21短期偿债能力

211流动比率

流动比率越高房地产企业的偿债能力越强。房地产企业持有现金的目的，主要是防止由于现金流入量不足以弥补现金支出情况下的现金短缺情况，但有时会出现现金余额无法维持应有水平的情况，在这种情况下多数房地产企业会向金融机构借款。房地产企业流动资产的一个很重要的组成部分是存货，存货在计价时通常采取历史成本原则，而正常情况下房地产公司的存货的成本与市场价值相差更大，因此用历史成本作为计算流动比率的基础不能正确反映房地产企业的短期偿债能力，房地产企业应该在提高以存货成本为基础的流动比率的同时，也提供以存货市场价值计算的流动比率，使利益相关者较好的了解房地产企业的短期偿债能力。

212速动比率

速动比率越高房地产企业的偿债能力越强，在房地产企业中，存货在房地产企业的流动资产中占有很大的比例，而且现有的经济环境下，作为房地产企业主要存货的房产的变现能力很强，因此在计算房地产公司的速动比率时应该区别对待不同的存货，根据其变现能力来确定是否从流动资产中剔除，计算出的速动比率才能更好地反映房地产企业的变现能力。

213现金比率

现金流动性最强，所以现金比率是最能够反映房地产企业偿债能力的一个指标，能够及时反映房地产企业付现能力。房地产企业能否及时偿还债务的关键并不在于账面利润而要看其有无现金，因为有利润的年份并不一定有多余的现金用于维持房地产企业的发展和支付债务。

214现金流量

生产经营活动中产生的现金流量的大小主要取决于房地产企业销售量的大小、资金使用状况、赊销管理等因素。①房地产企业的生产经营流量如果大于房地产企业因生产经营活动发生的支出，那说明房地产企业的生产经营状况良好，处于稳定的状态；反之，则说明房地产企业的生产经营状况差，处于不稳定的状态。②通过现金周转期计算判断现金周转速度。一般来说，现金周转天数越少，其周转速度就越快，房地产企业产生现金的能力就越强，房地产企业的偿债能力就越强。

215房地产企业的短期融资能力

现在的中小房地产企业随着经济的快速发展变得越来越多，部分企业采用举借新债还旧债的政策的偿还债务，它的短期融资能力不能直接在财务报表的项目上看出来，需要以下分析：①短期融资额度，随着房地产企业的逐渐增长伴随着一定的信用额度，可以在这额度里向金融机构贷款，融通资金，这部分资金可以调节房地产企业是生产经营、投资运营等。②信用担保，如果房地产企业承担着为其他房地产企业的担保业务，到期如果对方无法承担债务，该企业将直接承担这部分债务，加大了自身短期债务的压力，融通资金很有可能降为零。

22长期偿债能力

长期负债的举借一般是房地产企业在初创时期，在萌芽期建议房地产企业举债可以考虑长期贷款，由于较长时间的借款期，可以给房地产企业带来一定的时间运营，产生更多的资金保证企业稳定发展；如果房地产企业已经由萌芽期转型变为稳定增长型，可以较多的考虑短期贷款，短期贷款虽然期限短，但是由于房地产企业稳定的生产经营可以有稳定的资金链，短期贷款可以融通资金的同时减少还息力度，加大资金的流通力度，更加的有效。

3我国房地产企业偿债能力存在的问题

31债务负担沉重，偿债风险大

房地产企业的偿还本金和利息未同时得到重视。现在的房地产企业随着生产经营规模的需要有时候需要融通资金，其中较长的资金伴随着较高的利息，因而这部分的利息需要房地产企业生产经营产生利润的积累，支付这部分的资金房地产企业需要承担很大的压力，房地产企业未对这部分的财务积累进行分析，这必然会导致房地产企业在决策中产生错误的想法。

32偿还资金渠道单一

现有的房地产企业偿还资金较多是生产经营中产生的资金、融资、资产变现，其中最常见的是房地产企业通过使用生产经营中产生的资金和融通资金这两种方式偿还资金，但是现在大多数房地产企业在进行偿债能力分析中依然包括其资产变现的资金，上面我已经说过了房地产企业是建立在持续经营的假设前提下计算的偿债能力分析而不是以清算为基础的，所以现在的房地产企业不应该将资产变现的资金加入计算房地产企业的偿债能力分析，这样的偿债能力分析才会更加的准确有力。

33动态偿债能力缺失

偿债能力分析较多的考虑了资产、负债、所有者权益三大会计要素，而且这三大会计要素都是建立在某一时点的分析，现房地产企业的偿债能力分析没有考虑到房地产企业生产经营过程中产生的偿债能力，只考虑了某一时点的偿债能力分析未考虑房地产企业某一时段的偿债能力分析。

4房地产企业解决问题的措施

41建立企业的财务风险预警体系

我国房地产企业仍处于发展中状态，在激烈的市场竞争中，房地产企业面临的财务风险是无法规避的，要加强房地产企业财务风险管理应当建立完善财务预警系统，加强重视应收账款、应付账款、存货以及贷款利息等对经营现金流量影响重大的科目，使经营活动产生现金净流量净额大于净利润，降低房地产企业的财务风险。长期财务风险体系是以经营效益为基础，通过对房地产企业经营结果的综合评价来评估风险。

42拓宽筹资渠道，偿还资金

房地产企业增资扩股，增资扩股是永久性无须偿还的资金，对维持公司长期稳定的发展有益，每月固定的利息负担，经营波动的给公司带来的财务负担较小，没有到期还本付息的压力，筹资风险较小。向金融机构举债，筹资速度相对较快，借款弹性大，借款成本较低，利息可以低税。房地产企业自有商业信用，通过自己的商誉给公司缓解还款压力，成本低于借款成本，同时企业可以合作分成，合作建房，降低个人的还款压力。

43动静结合，不断改善企业偿债能力

房地产企业偿债能力分析考虑时点，同时考虑时段，企业应该定期制作关于偿债金额的预算表，定期制作预算避免房地产企业静态偿债能力分析所产生的遗漏，预算表能够预算下一月度、季度、乃至年度的偿债分析，这样能够在第一时间知道资金偿还额度及期间，避免企业因偿债金额不足导致的破产。

5结论

房地产企业偿债能力分析包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析，投资者、债权人、政府机关、乃至企业职工对房地产企业的偿债能力分析都十分的重视，在不可预测的众多未来发展因素，即使房地产企业拥有良好的发展前景，如果不做好企业的偿债能力分析也很有可能在下一秒破产，同时房地产企业偿债能力分析的项目指标使用存在不足，应该结合行业特点做好企业的偿债能力分析。

参考文献：

[1]王洪卫，简德一房地产经济学[M].上海：上海财经大学出版社，1997：12-58

房地产公司经营状况范文第4篇

关键词：房地产上市公司 债务融资能力 影响因素 实证研究

一、引言

十提出2020年要建成小康社会，新型城镇化是未来的发展方向，而联合国开发计划署预测，到2030年城镇化水平将达到70%。因此，城镇化的大力推进对于房地产业无疑是重大机遇。然而我国房地产业发展时间短，投融资体系尚未健全，国家的宏观调控和房地产行业的自身调整没能从根本上解决融资问题。目前，我国房地产发展所需资金有60%以上来自银行，这与我国当前的经济发展相适应。在房地产企业投入的开发资金中，商业银行贷款占到20%左右，但定金及预收款中有一定比例的个人按揭贷款，实际的银行贷款比例达到了60%。而我国当前正处在城市化进程加速的过程中，短期内商品住宅的投资比重不会大幅下降，因此，房地产企业对商业银行贷款的依赖仍是不可避免的。此外，企业虽然偏好于股权融资，但由于股权融资所受限制较多，再加上企业所有者担心控制权被稀释，因而债务融资仍然是公司融资的主要渠道。本文拟探讨房地产上市公司债务融资能力的影响因素，既为房地产上市公司的发展提供有益的指引，更重要的是为资金供给者保证输出资本的安全性提供一个可参照的标准，具有重要的理论意义和现实意义。

二、相关文献综述

融资能力是造成企业融资困难的主要原因，而目前对融资能力的研究缺乏一个系统清晰的认识。孙林杰、孙林昭、李志刚（2007）认为，融资能力就是指企业结合社会资金供给状况、自身经营状况以及发展战略，在恰当时机、选择恰当方式和融资对象筹集资金的能力。他们在构建科技型中小企业融资能力评价模型时选取的23个指标，既包含定量指标也包含定性指标。赵亮（2007）认为，从资金需求方角度，融资能力是通过内源性融资和外源性融资获取资金的能力，因而将每股资本公积、资产负债率和再融资占总融资比率纳入评价指标体系中;从资金供给方角度，融资能力即为投资价值，因而从企业的盈利能力、短期偿债能力、经营管理能力和成长能力来评价，并选取了部分常规的财务指标纳入评价指标体系。然而，企业选择的融资方式不同必然会导致对其融资能力的评价指标及方法也不同。根据融资优序理论，企业在筹集投资资金时，相对于外部融资而言首先会选择内部融资，其次在外部融资中，按照先银行借款融资，后发行股票融资的顺序进行。部分国内学者认为，企业所有者担心其控制权受到稀释，一般采取债务融资方式。随后，李定安、周健波等人（2007）深入考察了近几年我国房地产上市公司债务融资的决定因素，分析表明我国房地产企业的融资行为除了受其自身的股权融资能力和企业盈利能力的影响外，主要还受到企业成长性、资产流动性、经营力度及内部融资能力的影响。这些学者在构建企业融资能力评价指标体系时选取的是常规的财务指标，并未根据房地产行业的特点对财务指标修正，其构建出的指标体系针对性不强，不具有说服力。基于以上文献分析，本文拟通过界定债务融资能力的内涵，选取代表性的财务指标并结合房地产企业独有的特征对指标进行修正，利用修正后的财务指标研究房地产企业债务融资能力的影响因素。

三、债务融资能力内涵及影响因素

（一）债务融资能力内涵。融资是企业筹集资金的过程，即企业根据自身的生产经营状况和企业未来经营发展的需要，利用各种各样的融资方式和渠道，从投资者和债权人手中取得资金，以满足企业正常生产和进一步发展需求的过程。融资能力是指企业依据自身的经营需要向资金供给者筹集生产经营所需资金的能力，而企业所能融通资金的规模大小则取决于融资能力的高低。

债务融资是指企业通过银行或非银行金融机构贷款或发行债券等方式融入资金。企业通过债务融资方式筹集资金的能力即为债务融资能力。对于房地产企业而言，负债融资仍主要来源于商业银行贷款、预收账款（这主要是客户的定金和预售款，这部分资金实际上是个人消费贷款转化而来，主要来源于银行）及应付账款（主要是建筑企业流动性贷款），债券融资比例仍然很低。一旦房地产市场出现波动，公司销售下滑，公司资金链断裂，公司发生财务危机的可能性就会增大。笔者认为债务融资能力受企业财务状况的影响较大。

（二）房地产上市公司债务融资能力的影响因素。从房地产企业自身因素分析，企业的规模、企业素质、房地产开发项目、企业财务状况等会影响企业融资能力的高低。但是资金供给者无法深入企业内部了解真实情况，他们了解企业状况的主要方式是经审计后的报表，因此他们对企业融资能力的评价也主要依据企业的财务表现。财务贯穿企业整个经营活动的始终，对管理、营销等方面的情况都会产生影响，因此，笔者仅从财务方面深入探讨债务融资能力的影响因素。

1.盈利能力。盈利能力是指企业在一定时期内获得利润的能力。获取利润是企业的主要经营目标之一，同时也反映了企业的综合素质。盈利能力越强的企业，财务基础越牢固，企业对外筹资的能力和清偿债务的能力也越强，企业发生财务危机的可能性也越小。根据权衡理论，企业盈利能力越强，内部产生的资金可提供企业日常经营以及发展所需，并随着留存的盈余越高，财务状况趋于好转，使得企业资金需求的总缺口缩小。利润是企业偿债的重要来源，因而盈利能力强的企业更能获得资金供给者的青睐。

2.资产管理能力。资产管理能力反映了企业的资金周转状况，对其进行分析可以了解企业的经营状况及经营管理水平。资金周转状况好，说明企业的经营管理水平高，资金利用效率高。企业的资金周转状况与供、产、销各个环节密切相关，任何一个环节出现问题都会影响到企业资金的正常周转。因而，企业的资产管理能力对债务融资能力的高低有一定的影响。

3.成长能力。企业的成长能力一定程度上反映企业资金规模的扩张状况，企业成长能力强，内部资金积累多，内源融资能力也就比较强。通过对企业成长能力进行分析，可以判断企业的发展潜力，预测企业的经济前景。为了降低成本，股东也有通过增加债务融资、提高财务杠杆的倾向。所以，企业的成长性越高，越倾向于债务融资，笔者将企业的成长能力纳入融资能力的影响因素。

4.偿债能力。企业资产的流动性越高，短期偿债能力越好，财务风险越低;流动性的下降除了会引起短期偿债能力下降外，还可能导致财务拮据，引发企业经营风险和财务风险，因而流动性越低的企业，融通资金的迫切性越强。从理论上说，虽然企业的流动资产也可以为企业进行负债融资提供支持，但是考虑到研究对象为资本密集型的房地产公司（属于对流动资金要求较高的高风险行业），笔者认为其对债务融资能力有重要影响。

5.现金回收能力。现金回收能力表现出企业能够从所实现的销售额和利润中回收现金的能力。大多数学者对融资能力研究时忽略了现金流的因素，而企业经营活动产生的现金净流量是一个很好的财务表现，它可以使资金供给者很好地观察到其所投入资金的企业的经营活动情况，观察到其资金的安全性是否得到保障。对于房地产企业而言，只有把利润变现才能用于项目再开发，因此本文认为现金回收能力也是企业债务融资能力的一个重要影响因素。

四、研究设计

（一）数据与样本。考虑到我国房地产开发企业的具体情况和样本数据收集的可行性，本文选用上市房地产企业进行样本分析。研究采用的数据来自新浪网股市行情中各房地产上市公司的年报（http：// .cn），以2013年12月31日为截止点，剔除部分业绩很差、企业内部管理不当、净资产为零或以下以及数据不全的公司，最终选取123家房地产上市公司为研究对象。

（二）指标修正与变量设计。

1.指标修正。通过参阅房地产企业的年度财务报表，笔者发现房地产企业预收账款和预付账款的比重远高于其他行业。结合速动比率的计算机理，应当扣除房地产企业流动资产中变现能力差的存货和预付账款。此外，流动负债中的预收账款一项数额较大，况且对于房地产企业而言存货是用来偿还预收账款的。所以，对速动比率的修正结果如下：速动比率=（流动资产-存货-预付账款）÷（流动负债-预收账款）。

2.变量设计。房地产企业年报中披露的财务指标有100多个，理论上这些财务指标都可以直接或间接说明企业的经营状况，但是过多的指标会破环指标体系的预测能力。在前文分析的基础上，为了真实反映企业的债务融资能力，本文从盈利能力、偿债能力、成长能力、资产管理能力、现金回收能力五个方面，分别选取各指标间相互不涵盖且具有代表性的11个指标（见上页表1）。

（三）分析过程。本文应用SPSS18.0软件中的因子分析对房地产上市公司2013年的原始平均数据直接处理，所得出的KMO检验值为0.637，大于0.5，说明样本量充分。另外Bartlett球形度检验近似卡方为839.339，P=0.000，按a=0.05水准，可认为相关矩阵不是单位矩阵，即意味着变量高度相关，足够为因子分析提供合理的基础。

由表2可看出，第一个因子的特征根为3.655，解释了原有11个变量总方差的33.228%，它刻画的方差最大，累计贡献率为33.228%。第二个因子的特征根为1.853，解释了原有11个变量总方差的16.847%，累计贡献率为50.075。第三、四、五、六个因子的特征根都大于1，前5个因子的累计贡献率达到了85.223%。因此可以选择这5个主成分作为综合评价的公共因子。

由表3可以看出，第一个因子变量在总资产报酬率、总资产净利润率、净利润增长率和净资产增长率的载荷分别为0.886、0.977、0.921、0.944，这说明第一主成分对总资产报酬率（X1）、总资产净利润率（X2）、净利润增长率（X8）和净资产增长率（X9）有绝对较大的载荷系数。这个主成分主要概括了房地产企业的盈利能力和成长能力指标，鉴于本文选择的代表成长能力的净利润增长率（X8）和净资产增长率（X9）也可代表企业未来的盈利能力，所以将第一因子变量命名为盈利能力因子。

第二个因子变量在经营活动现金流量回报率和现金流量比率的载荷分别为0.923、0.899，这说明第二主成分主要由经营活动现金回报率（X10）和现金流量比率（X11）决定，这个成分主要概括了企业的现金回收能力，所以第二因子可以命名为现金回收能力因子。

第三个因子变量在速动比率和现金比率的载荷分别为0.878、0.874，这说明第三主成分主要由速动比率（X3）和现金比率（X5）决定，这个成分主要反映了企业的短期偿债能力，因此第三因子可以命名为短期偿债能力因子。

第四个因子变量在利息保障倍数的载荷为0.862，这说明第四主成分主要由利息保障倍数（X4）决定，这个成分主要反映了企业的长期偿债能力，因此第四因子可以命名为房地产企业的长期偿债能力因子。

第五个因子变量在总资产周转率和存货周转率的载荷分别为0.995、0.354， 这说明该主成分主要由总资产周转率（X7）和存货周转率（X6）决定，这个成分主要反映了企业的资产管理能力，因此第五因子可以命名为企业的资产管理能力因子。

根据表4，可以得到五个主成分的表达式，如下：

Y1=0.242X1+0.280X2-0.019X3-0.094X4+0.006X5+0.026X6+0.015X7+0.264X8+0.267X9-0.016X10-0.011X11

Y2=0.079X1+0.006X2+0.072X3-0.038X4-0.036X5+0.098X6-0.020X7-0.063X8-0.043X9+0.543X10+0.506X11

Y3=0.115X1+0.015X2+0.548X3+0.062X4+0.520X5+0.021X6+0.025X7-0.083X8-0.055X9+0.113X10-0.089X11

Y4=0.021X1-0.077X2+0.101X3+0.667X4-0.021X5+0.563X6+0.005X7-0.043X8-0.019X9+0.024X10+0.024X11

Y5=0.017X1-0.005X2+0.034X3+0.045X4+0.0074X5-0.045X6+0.984X7+0.027X8+0X9-0.103X10+0.078X11

根据主成分的特征值，运用归一法可以确定每个主成分的权重，如表5所示。

综上所述，我们可以得出房地产上市公司的各项能力对其债务融资能力的影响由大到小排序依次为企业的盈利能力、现金回收能力、短期偿债能力、长期偿债能力和资产管理能力。

五、研究结论

国内外学者对融资能力没有达成统一的、清晰的认识，本文在分析融资能力相关文献的基础上发现企业选择的融资方式不同必然会导致评价企业融资能力的指标体系构建不同，继而提出债务融资能力概念。本文基于房地产上市公司财务报表提供的主要指标数据，分析房地产企业独有的特征，即预收款项比重明显高于其他行业企业，在设计评价房地产企业债务融资能力的指标时，对反映短期偿债能力的速动比率这一指标进行修正。实证研究的结果表明盈利能力是影响房地产上市公司债务融资能力最重要的因素，其次为现金回收能力、偿债能力和资产管理能力。其中偿债能力又分为短期偿债能力和长期偿债能力，而短期偿债能力对房地产企业债务融资能力的影响高于长期偿债能力。X

参考文献：

1.孙林杰，孙林昭，李志刚.科技型中小企业融资能力评价研究[J].科学学与科学技术管理，2007，（5）.

2.赵亮.房地产行业上市公司融资能力研究[D].陕西：西北大学，2007.

3.刘星，魏锋.我国上市公司融资顺序的实证研究[J].会计研究，2006，（04）.

4.杨雪.基于ISM模型的中小企业融资能力影响因素分析[J].中国商贸，2011，（15）.

5.李定安，周健波.中国房地产上市公司债务融资影响因素新探[J].经济与管理研究，2007，（10）.

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房地产公司经营状况范文第5篇

    面对厂商对于中小企业CRM产品不遗余力的宣传,众多中小企业却是各有各的看法,有的觉得CRM的确有所帮助,有的则不以为然。

    需求一:能否量身定制?

    一家早在两年前就实施了CRM的广告公司经理樊先生向记者诉苦说:“起初我们公司上下对这套系统寄予了很大的期望,以为它可以轻松解决我们在客服流程方面的一些问题,但结果表明,实施起来太难了,最后它成了一个负担!” 据了解,他们购买的是一套通用CRM,在使用的过程中发现有许多环节与公司自身的做法不一致,于是有许多功能模块根本无法使用,实际应用过程中只利用了CRM系统中15%左右的功能。

    软件用户对软件产品的个性化需求是软件供应商面临的一个最头痛的问题,因为个性化与开发成本之间是一对不可调和的矛盾。因为行业太多,如果每一个行业做一个行业版本的话,对一个专业软件商来说难以实现。从供应商的角度来说,不能用行业版本来满足每一个行业的需要,因为供应成本太高。如何协调解决成本与个性化之间的矛盾,看来是CRM厂商需要解决的重要问题。

    需求二:能否帮助销售?

    中小企业在客户管理方面更加重视销售机会,而以往他们对客户价值重视不足,忽视了客户资源的有效利用,处在从自然成长型向策略成长型企业的过渡阶段。这类企业对CRM最迫切的需求是客户资源企业化和加强对经营状况的控制。

    正文房地产公司虽说应用CRM系统一年以来收效很大,但仍然对CRM提出了更多的要求。正文房地产公司客户部的宦先生接受记者采访时表示,对于许多开发商而言,来自一线销售的压力、资金回收的压力仍然较大,企业必须面对楼盘的设计问题、规划问题、定价、物业管理及市场竞争压力等诸多问题。企业急需借助CRM系统,来提高一线销售人员对于客户跟踪、客户服务的能力。但公司目前使用的CRM系统在有效提高销售业绩方面表现一般。

    需要三:能否加强培训?

    申隅集团是一家成功的房地产公司,在经过对信息化建设大笔投入之后,公司负责IT架构的陈女士却依然对CRM保持观望。