房地产行业经济

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房地产行业经济范文第1篇

一、国家宏观经济政策对于房地产行业的影响

随着市场经济的深入发展，土地用地的限制、政策办理的严格规范以及新的设计理念的不断产生，房地产行业中的竞争力日益加大。要想在房地产行业中有所收益，让经济得以持续发展，土地规划的合理配置就作为一个弹性的元素就成为了房地产行业是否产生经济效益、社会是否得以长存发展的关键问题。房地产行业是一种涉及到系统管理、控制、信息以及工程等多种行业因素、诸多环节的复杂实体产业，这当中需要大量的人力资源、物资条件以及各种政策措施的扶持，环节上所要求考虑的因素比较多，而这些因素与国家对于经济发展的宏观调控息息相关。房地产行业的更大的经济效益和社会效益都与国家各项经济调控政策有着很大的关系。

二、市场因素对于房地产行业的影响

在瞬息万变的知识经济时代，随着市场环境的不断变化和企业经营的不稳定，使得企业各种风险并存，公司盈余能力的稳定性也受到了很大的挑战。面临着材料价格、房屋价格等不断上涨的风潮，房地产公司的风险不断加大，公司资产出现“泡沫”现象。房地产项目的成本需要考虑到的各种因素，既要考虑到人工的有效配置，又要注意到劳动的有效性以及材料的合理利用，在当前社会生产力发展水平下，在考虑组织因素对生产消耗影响的前提下，完成的建筑项目工程如何实现各种资源的有效配置，实现人工和材料经济的最大有效化是当前房地产成本核算重点关注的问题之一。

1.人们的购买力对于房地产行业的影响

房地产行业所涉及的资金很大，一般来说，很多家庭对于房地产住宅的购买力不是可以进行随意挥洒的，对于商业性质的地产更不能够任意而为。而一旦在某一个区域的房产已经达到饱和或者价格高于当地人的实际水平，房地产价格就会受到冲击而影响了销售，进而对于投资了巨额资金的房地产商来说，就会带来重大亏损，对于土地资源也是一种浪费。

2.土地价格的变化对于房地产行业的影响

房地产是依托土地在土地上建筑而得以形成的。土地是属于国家的。政府对于土地出让金的多少取决于市场土地价格的变化。而如果政府土地出让金比较大，那么房地产行业的成本就会加大，从而影响房地产的利润。

3.行业竞争的影响

随着我国经济的持续发展和人民生活水平的不断提升，人们对住房建筑条件的要求越来越高，受到当前各种政策的影响，房地产市场规模化在不断壮大的同时，同行业间的竞争也越来越大。行业之间为了能够在市场中胜出，必然通过成本控制策略来降低成本，同时也通过营销策略来进行房地产的营销。而从这里来看，市场经济对于房地产行业的影响也涉及到了盈利背后的各种运营措施之间的竞争。

三、防止市场经济不稳定因素对于房地产行业的影响

1.政府对于房地产所依托的土地价格的调控

如果没有政府从中进行的统一规划，不统一各个区域的统一规划开发，就会带来没有规划的建设，不仅不能让土地开发产生有效的经济利益，而且可能因为无规划的建筑而造成了彼此的阻碍与牵制，因此造成了土地浪费。另外，很多房地产商看到的是眼前的经济收益，而没有从社会的长远发展来考虑问题。土地不经过政府的规划然后再按照计划地进行，就会产生大量开发土地、无计划开发土地的盲目。一旦出现过剩的情况，房地产商本身实力不足难以承担所有的应有成本支出，于是就出现了土地被搁置的现象。而有些房地产商，为了自己的经济利益，对于自己征收来的土地进行二次出让开发，这当中，土地被转来转去，没有一个统一的规范管理，市场混乱，造成了土地资源以及人力资源的极大浪费，同时也给房地产行业带来很大的冲击。

2.政府对于房地产行业提供防范措施

房地产行业经济范文第2篇

第一条  为了加强对深圳经济特区（以下简称特区）房地产行业的管理，规范房地产开发和房地产中介服务机构的行为，维护房地产市场秩序，根据法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。

第二条  在特区范围内从事房地产开发和房地产中介服务，应遵守本条例。

第三条  本条例所称房地产开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本条例所称房地产中介服务包括房地产咨询、经纪、评估和其他房地产中介服务。

本条例所称房地产咨询，是指为房地产开发、交易提供信息、咨询、策划、可行性研究服务的有偿行为。

本条例所称房地产经纪，是指以促成房地产交易为目的，为房地产交易双方提供中介服务的有偿行为。

本条例所称房地产评估，是指专业评估机构接受委托，估算房地产价格的有偿行为。

第四条  房地产开发企业和房地产中介服务机构必须依法经营，其合法权益受法律保护。

第五条  房地产开发企业应当按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则从事开发经营。

房地产中介服务机构应当按照自愿、公平、诚实信用、平等互利的原则从事中介服务。

第六条  深圳市人民政府房地产行政管理部门是房地产行业的主管部门（以下简称主管部门），依法对房地产行业进行指导、监督和管理。

深圳市房地产业协会（以下简称市房地产业协会）是房地产行业的自律性组织，依照本条例的规定履行职责。

第二章  房地产开发企业

第七条  本条例所称房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的企业法人，包括房地产专营企业和兼营企业。

第八条  设立房地产开发企业，须具备下列条件：

（一）注册资本不得少于人民币一千万元；

（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；

（三）有按市场价格取得的土地使用权；

（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。

增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。

工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。

第九条  房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。

房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示《房地产开发企业资质证书》。

第十条  主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度。

第十一条  房地产开发企业不得出卖或以出租、挂靠、外借等手段变相出卖开发经营权。

第十二条  房地产开发企业应按期向主管部门报送房地产开发经营报表。

第十三条  房地产开发企业销售房地产，预售的，应当申请办理《房地产预售许可证》；外销的，应当申请办理《商品住宅外销许可证》。

主管部门受理《房地产预售许可证》、《商品住宅外销许可证》申请后，应在三十日内作出是否核准的决定。予以核准的，应同时发放许可证。

第十四条  房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与单位提交下列材料的复印件，并出示原件：

（一）营业执照；

（二）《房地产开发企业资质证书》；

（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提交《房地产证》。外销的，应提交《商品住宅外销许可证》。

不能提供前款规定材料的，广告经营与单位不得为其制作、房地产销售广告。

第十五条  房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：

（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；

（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号。外销预售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号；

（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。外销现售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号。

广告经营与单位不得为房地产开发企业不具备前款规定内容的房地产销售广告。

第十六条  房地产开发企业不得经营法律、法规、规章禁止交易的房地产。

第十七条  房地产开发企业作为出地方参与合作建房，应当以按市场价格取得的土地使用权作为合作条件；作为出资方参与合作建房，应当出具金融机构提供的资信证明，其自有资金必须达到该合作项目预算总投资的百分之二十五以上。

以减免地价款或行政划拨方式取得的土地使用权作为合作建房条件的，应当符合前款规定的条件并报主管部门批准。

第十八条  禁止房地产开发企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。

第十九条  房地产开发企业必须按土地使用权出让合同的规定建设市政、公益配套设施和项目，并按期交付使用。

第三章  房地产经纪人和评估人员

第二十条  本条例所称房地产经纪人，是指依照本条例取得房地产经纪人资格证书并领取执业证书，从事房地产经纪活动的专业人员。

本条例所称房地产评估人员包括估价师和评估员。评估员是指依照本条例取得房地产评估员资格证书并领取执业证书，从事房地产估价活动的专业人员。

第二十一条  符合下列条件的，可向市房地产业协会申请培训和参加统一考试：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）具有大专以上文化程度；

（三）具有三年以上房地产业从业经历；

（四）具有深圳市常住户口或蓝印户口。

考试合格后，由主管部门核发《深圳市房地产经纪人资格证书》、《深圳市房地产评估员资格证书》。

第二十二条  取得国家有关部门颁发的房地产估价师资格证书或取得市房地产经纪人、评估员资格证书并在特区执业者，应当向主管部门申请注册，领取《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》。

第二十三条  注册申请人应向主管部门提交下列材料：

（一）申请书；

（二）房地产估价师资格证书或房地产经纪人资格证书或房地产评估员资格证书的复印件，并出示原件；

（三）所在房地产中介服务机构的任职文件或聘用合同或工作调动证明。

第二十四条  主管部门受理注册申请后，应在三十日内决定是否批准并书面通知申请人。注册申请批准后，由主管部门发给《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》；未获批准的申请人有异议的，可自收到决定之日起十五日内依法申请行政复议。

第二十五条  申请人有下列情形之一的，主管部门不予注册；已注册的，予以撤销：

（一）无民事行为能力或限制民事行为能力的；

（二）国家机关现职公务人员；

（三）提供虚假评估报告或在从业活动中有收受贿赂等违法行为的；

（四）提供虚假申请材料的；

（五）违反本条例规定，受吊销深圳市房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书处罚者。

被撤销注册的当事人有异议的，可自接到撤销注册通知之日起十五日内依法申请行政复议。

第二十六条  取得房地产经纪人、评估人员执业证书者，同一时期只能在一家房地产中介服务机构从业。

第二十七条  主管部门对《深圳市房地产经纪人执业证书》和《深圳市房地产评估人员执业证书》实行年度审核制度。年度审核合格者方可继续执业。

第四章  房地产中介服务机构

第二十八条  房地产中介服务机构的组织形式包括个人、合伙和法人。

个人设立的房地产中介服务机构，由设立人对其债务承担无限责任。

合伙设立的房地产中介服务机构，由合伙人对其债务承担无限责任或有限责任。

具有法人资格的房地产中介服务机构，以其全部资产对其债务承担有限责任。

第二十九条  个人设立房地产经纪机构，应具备下列条件：

（一）有深圳市常住户口；

（二）注册资本不得少于人民币三十万元；

（三）须有三名以上人员（含设立人）持有房地产经纪人执业证书；

（四）有固定的服务场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第三十条  合伙设立或设立具有法人资格的房地产咨询机构以及增加房地产咨询业务范围的，应具备下列条件：

（一）至少一个发起人有深圳市常住房口或住所在深圳市的经济组织；

（二）注册资本不得少于人民币一百万元；

（三）须有二名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书和二名以上人员持有房地产评估人员执业证书，同时有四名以上其他专业人员，其中包括经济、工程、法律、财务等人员；

（四）有自己的名称和固定的服务场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第三十一条  合伙设立或设立具有法人资格的房地产经纪、评估机构以及增加房地产经纪、评估业务范围的，应具备下列条件：

（一）至少一个发起人有深圳市常住户口或住所在深圳市的经济组织；

（二）注册资本不得少于人民币一百万元；

（三）设立房地产经纪机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书。设立房地产评估机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产评估人员执业证书；

（四）有自己的名称、组织机构和固定的服务场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第三十二条  主管部门可根据房地产评估机构的专业人员数量、注册资金及开业时间等，每年评定一次房地产评估机构的等级并核发《房地产评估机构资质等级证书》。

房地产评估机构的等级分为三级。一级房地产评估机构须有房地产估价师五名以上，注册资本不得少于人民币三百万元，开展评估业务五年以上；二级房地产评估机构须有房地产估价师三名以上，注册资本不得少于人民币二百万元，开展评估业务三年以上；三级房地产评估机构须有房地产估价师或房地产评估员三名以上，注册资本不得少于人民币一百万元，开展评估业务一年以上。

标的人民币一千万元以上五千万元以下的评估业务，须委托二级以上评估机构承担；标的人民币五千万元以上的评估业务，须委托一级评估机构承担。违反本款规定越级评估的，所作评估报告无效。

第三十三条  设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围，由设立人或发起人向工商行政管理部门提出申请，并提交本条例规定的有关证明材料。

第三十四条  工商行政管理部门对设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围的申请，经审查符合本条例规定条件的，予以登记，发给营业执照；对不符合本条例规定条件的，不予登记。

第三十五条  房地产中介服务机构在领取营业执照之日起三十日内，应当到主管部门备案。备案应当提交下列材料：

（一）《房地产中介服务机构备案登记表》；

（二）营业执照复印件；

（三）房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书复印件和其他专业人员资格证明材料。

提交前款规定的材料，应同时出示原件。

第三十六条  房地产中介服务机构成立后，由于从业人员变动或其他变动达不到设立条件的，工商行政管理部门应暂停其营业，并要求其在九十日内达到设立条件。

第三十七条  房地产咨询机构开展咨询业务，双方认为有必要签订书面合同的，应当签订书面合同。

咨询合同应具备下列内容：

（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；

（二）咨询事项、期限和要求；

（三）咨询报酬的数额、给付方式和时间；

（四）违约责任；

（五）当事人认为应当载明的其他事项。

第三十八条  房地产咨询报酬的标准由双方当事人约定。

第三十九条  房地产经纪机构除为房地产转让、租赁当事人提供经纪服务外，还可以提供服务。

以营利为目的，为委托人提供房地产转让、租赁等经纪、业务，只能由房地产经纪机构进行。

第四十条  房地产经纪机构开展经纪、业务，应当签订书面合同。

经纪、合同应具备下列内容：

（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；

（二）经纪、事项、期限和要求；

（三）经纪佣金或报酬的数额、给付方式和时间；

（四）违约责任；

（五）当事人认为应当载明的其他事项。

第四十一条  房地产经纪、合同不能履行或不能完全履行的，房地产经纪机构不收取或减少收取报酬，但由于委托人过错造成的除外。

由于房地产经纪机构的过错造成委托人经济损失的，房地产经纪机构应承担赔偿责任。

第四十二条  房地产经纪机构开展经纪、业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向房地产经纪机构提供全面、真实的相关资料。委托人提供虚假、失实资料或隐瞒真实情况的，房地产经纪机构有权拒绝为其服务。

第四十三条  房地产经纪机构开展经纪业务，有权获取佣金，佣金由交易双方平均分摊，另有约定的除外。

佣金标准由主管部门会同物价部门制定。

佣金不能高于或低于规定的标准。

第四十四条  房地产经纪机构开展业务，应当向交易当事人提供与合同成立有关的全面、真实的资料和信息，不得向交易当事人提供虚假、失实的资料，不得隐瞒交易情况。

第四十五条  房地产经纪机构不得因同一宗经纪业务所涉及的房地产与交易双方中的任何一方发生房地产买卖、租赁关系。

第四十六条  房地产经纪机构就同一宗业务，不得同时兼为经纪、行为。

第四十七条  房地产经纪机构对法律、法规、规章规定禁止交易的房地产，不得进行房地产经纪、活动。

第四十八条  通过经纪行为达成的房地产交易合同，必须由持有《深圳市房地产经纪人执业证书》的人员在合同中签字，并加盖经纪机构公章。

第四十九条  房地产经纪机构房地产销售广告，必须符合本条例第十四条、第十五条的规定，并在广告中载明经纪机构的名称、地址；房屋租赁广告的，还须持有《房屋租赁许可证》，并在广告中载明证号。

未载明房地产经纪机构名称、地址的广告，广告经营与单位不得。

第五十条  下列房地产可依照本条例进行评估：

（一）买卖、产权交换的房地产；

（二）继承、分割、合并、赠与等其他形式的产权转移的房地产；

（三）实行租赁、联营、入股经营或进行股份制改造的房地产；

（四）抵押、投入保险的房地产；

（五）进行兼并、清算的房地产；

（六）因拆迁需给予当事人补偿或赔偿的房地产；

（七）其他需要评估的房地产。

第五十一条  房地产评估机构开展评估业务，应当与委托人签订评估委托合同。

评估委托合同应具备下列内容：

（一）双方当事人姓名或名称、住所、法定代表人姓名；

（二）评估标的物名称、地点、面积、座落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；

（三）评估事项、期限和要求；

（四）评估报酬的数额、给付方式和时间；

（五）违约责任；

（六）当事人认为应当载明的其他事项。

第五十二条  房地产评估机构开展评估业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向评估机构提供全面、真实的相关资料。

第五十三条  房地产评估机构有权获取评估报酬。

评估报酬的标准由主管部门会同物价部门制定。

评估报酬不得高于或低于规定的标准。

第五十四条  房地产评估机构按合同的约定完成评估后，必须向委托人出具房地产评估报告。

房地产评估报告应载明下列内容：

（一）房地产名称、地点、面积、座落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；

（二）评估依据和方法；

（三）评估结果；

（四）其他需要说明的事项。

房地产评估报告还应包括评估过程中作为依据的有关图纸、照片、背景材料、原始材料及实地勘察数据等必要附件。

第五十五条  房地产评估报告必须由执业评估人员和房地产评估机构法定代表人或负责人签名，并加盖评估机构公章。

第五十六条  房地产评估机构应对出具的房地产评估报告的真实性、正确性、合法性负责。

第五十七条  用作征收有关房地产税和确定政府给予房地产损失补偿或赔偿金额依据的评估报告，必须经市物业估价所审核，并报主管部门或税务部门认可。

第五十八条  房地产中介服务机构及其从业人员对委托人提供的资料和物品应妥善保管，并出具清单副本。

房地产中介服务机构及其从业人员应当依法为委托人保守秘密。

第五章  房地产业协会

第五十九条  市房地产业协会是依法登记成立的房地产行业的自律性社团法人。其主要职责是：

（一）制定房地产行业行为准则及道德规范；

（二）组织房地产行业从业人员的培训、考试；

（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理建议；

（四）向主管部门反映房地产行业的意见和要求，维护房地产行业的合法权益；

（五）调解行业内部的争议；

（六）组织业务交流；

（七）办理主管部门委托的其他事项。

第六十条  依法成立的房地产开发企业和房地产中介服务机构可以申请加入市房地产业协会，成为团体会员。

依法持有房地产经纪人、评估人员执业证书，并在房地产中介服务机构从业的个人，应加入市房地产业协会，成为个人会员。

第六十一条  团体会员和个人会员应当遵守房地产业协会章程并按规定缴纳会费。

第六十二条  市房地产业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。

第六十三条  理事会由主管部门委任的理事和协会选举产生的理事共同组成，主管部门委任的理事不得超过理事总人数的三分之一。理事总人数由章程规定。

第六章  法律责任

第六十四条  未取得《房地产开发企业资质证书》，擅自从事房地产开发经营的，由主管部门责令改正并没收非法所得。

被主管部门吊销《房地产开发企业资质证书》，继续从事房地产开发经营的，除依照前款的规定处罚外，可并处人民币五万元以上十万元以下罚款。

第六十五条  房地产开发企业连续两年未从事房地产开发业务的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。

第六十六条  违反本条例第十条规定，不参加年度审核的，由主管部门责令限期改正，并处人民币一万元以上二万元以下罚款；在责令改正的期限内仍不参加年度审核的，由主管部门给予降低一级资质等级的处罚；连续二次不参加年度审核的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。

第六十七条  违反本条例第十一条、第十六条、第十七条、第十八条规定的，由主管部门没收房地产开发企业的非法所得，并处人民币二万元以上十万元以下罚款；情节严重的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。

房地产行业经济范文第3篇

关键词：国房指数；宏观经济景气指数；协整理论；VAR模型

中图分类号：F2933文献标识码：A文章编号：1006-723X（2013）03-0048-07

我国房地产业从20世纪80年代后期逐步发展，随着我国经济体制建设的逐步完善，国家总体经济水平的不断发展，房地产业经过这二十多年的酝酿和探索，已经迅速成为推动国民经济发展的基础性、先导性和支柱性产业，并拉动相关配套产业的发展，形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体。近年来，我国房地产业蓬勃发展的同时，房价居高不下，炒房、囤房等现象屡屡发生，中央及各地方政府也相继出台如“国八条”、“国六条”等调控措施对房地产业进行调控和引导。

因此，广大学者就我国房地产价格方面展开大量研究，梁云芳，高铁梅，贺书平[1]利用协整分析和H-P滤波方法，计算了房地产均衡价格水平及房地产价格偏离均衡价格的波动状态，我国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响等结论。严金海[2]运用格兰杰因果检验、误差修正模型等方法，短期内房价决定地价，长期内二者相互影响等结论。杜敏杰，刘霞辉[3]建立了房地产价格变动与汇率变动之间的数量模型，通过实证研究得出汇率的小幅变动可以通过久期杠杆使房地产价格大幅度变化。依资产定价无套利规则，房地产价格的上涨需要同等幅度的地租上涨来支撑，如果上述关系不能满足，就会产生房地产价格泡沫等结论。沈悦，刘洪玉[4]利用1995—2002年我国14城市的中房住宅价格指数与宏观经济基本面相关变量的平行数据，运用混合样本回归等分析方法，对住宅价格与经济基本面的关系进行了实证研究，我国住宅市场并不符合有效市场假说、1998年后经济基本面对住宅价格的解释能力发生了显著的变化等结论。梁云芳，高铁梅[5]运用误差修正模型形式的面板数据模型，从货币政策效应、人均GDP、房价预期等角度对房价区域波动的差异及其原因进行深入研究，得到相应结论。

综上可知，我国广大学者分别从房价的均衡价格、房价影响因素及机制、房价差异性等方面入手展开了广泛研究，得到了丰富的成果。但另一方面也看到对房地产研究大多集中于对房价的研究，而对房地产业本身发展及其与我国宏观经济运行的关系和相互影响少有研究。因此，本文通过实证手段探讨了我国房地产业发展与宏观经济运行状况的关系及相互影响机制等问题。

一、主要模型和方法

本文将采用以下检验方法和步骤进行实证检验和分析：首先，检验各序列的平稳性；其次，运用Engle-Grange法[6～10] （以下简称E-G法）进行协整性检验；然后，建立VAR（Vector Autoregression Model）模型[1，9]，得到模型最佳滞后阶并以该滞后阶为基础进行Johansen协整检验[11，12]及Granger因果检验[10，13-15]；再次，运用Johansen协整检验结果对E-G法结论做出验证，并结合E-G法和Granger因果检验结果分别建立国房指数和宏观经济景气指数长期协整方程[7，9]；运用脉冲反应函数和方差分解[16]，分析两者的脉冲响应效率表现情况，并研究各个信息对两者的相对重要程度；最后，为观察和分析上述序列间短期作用与长期均衡间的关系建立VEC模型。

（一）序列平稳性检验

本文采用ADF检验法进行单位根检验，这是因为其检验效果较好，简单易行，且在检验线性协整时具有较高的检验势而被广泛应用[17]。

ADF法有以下三种检验模型：

模型一：无趋势和截距项

yt=δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（21）

模型二：无趋势项，有截距项

yt=μ+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（22）

模型三：有趋势和截距项

yt=μ+βt+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（23）

具体检验过程是通过判断使用模型和方程参数δ，来判断原假设H0：δ=0是否成立：若原假设成立，则表明存在单位根，序列非平稳；反之则不存在单位根，序列平稳。

（二）协整性检验

对于两个或多个非平稳时间序列，虽然每个时间序列具有各自的长期波动规律，如果它们是协整的，则它们之间存在着一个长期稳定的均衡关系，从变量之间是否具有协整关系出发选择模型，其数据基础是牢固的，统计性质是优良的[17]。

首先使用E-G法判断国房指数和宏观经济景气指数之间是否存在协整关系，主要步骤如下。

第一步，首先求出序列xt和yt单整的阶，若单整阶相同，则它们之间可能存在协整关系。其次，若两变量是同阶单整的，则用OLS法分别以xt和yt为因变量估计协整回归方程：

yt=b0+b1xt+vt（2.4）

并分别保存回归残差et，作为均衡误差vt的估计值。

第二步，对于协整变量来说，均衡误差估计值必须是平稳的。为检验其平稳性，对上一步保存的et应用ADF检验法估计建立如下方程：

et=δet-1+p11j=2δjet-j+1+νt（2.5）

若均衡误差估计值et是平稳的，则yt与xt是协整的；反之则不是协整的。

（三）VAR模型

由于Johansen协整检验、Granger因果检验及脉冲反应函数等都可在VAR模型框架下建立，本文建立VAR模型：

yt=A1yt-1+……+Apyt-p+Bxt+εt（26）

其中yt是k维内生变量向量，xt是d维外生外生变量向量，A1，…，AP和B是待估矩阵.εt是随机扰动项。由于内生变量有p阶滞后，所以上述模型叫做VAR（p）模型。

在VAR模型框架下，对国房指数和宏观经济景气指数序列进行Johansen协整检验以对E-G法所做协整检验结果进行验证，并得到相一致的结果。

（四）VEC模型

VEC模型（即向量误差修正模型）的误差修正项表示对变量长期均衡关系在短期内偏离纠正调节作用的大小，模型形式如下：

Δyt=α0+∑m11k=1αkxt-k+∑m11k=1βkyt-k+δecm+μt（2.7）

二、数据说明和实证分析

（一）数据来源及预处理

本文主要研究我国房地产业和宏观经济整体运行状况的关系和相互影响情况。我国统计局公布的“全国房地产开发业综合景气指数”（以下简称“国房指数”）是针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系。宏观经济景气指数具体包括：一致指数、先行指数、滞后指数及预警指数具体解释详见.cn。由于一致指数反映当期我国宏观经济的基本走势情况，本文仅使用一致指数数据表示宏观经济景气指数。

其次，我国自1998年底开始实行一系列房地产改革，1999年开始在全国范围内推行住房分配货币化制度，停止福利分房，正式开始住房制度改革的市场化进程。因此本文选取我国1999年1月至2011年12月国房指数和宏观经济景气指数月度数据为实证研究数据，并剔除缺失及不匹配数据，最终得到165对数据数据整理自国家统计局公布统计资料，具体见统计局网站http：///tjsj/。

最后，本文在实证检验中全部使用自然对数数据。这主要是因为：（1）对数化并不影响统计特性与VAR模型的建立和检验。（2）降低异方差性影响。同时将国房指数序列定义为xt，宏观经济景气指数为yt，其对数序列数据相应为ln xt和ln yt。

（二）协整性检验

1平稳性检验

首先运用ADF法未经特殊说明，本文实证计算及检验均由Eviews6.0完成对ln xt和ln yt及它们的一阶差分序列进行平稳性检验，结果见下表：

2E-G协整性检验

上述序列均为一阶单整序列，接下来使用E-G法检验序列ln xt和ln yt之间的协整关系。首先分别以ln xt和ln yt为因变量做出它们的OLS回归并得到相应的两个残差序列e1， e2，然后检验残差平稳性，检验结果如下表：

分别以ln xt和ln yt为因变量得到的两个回归残差均平稳，因此国房指数与宏观经济景气指数间存在协整关系。

（三）建立VAR模型

1VAR模型的建立

由E-G协整检验得出ln xt和ln yt存在协整关系，但无法确定两者之间是否存在滞后期的影响以及该影响作用是否显著，因此建立VAR模型。表3VAR模型滞后阶AIC和SC值

4 脉冲反应和方差分解

脉冲反应函数可以反映VAR模型内某一内生变量的冲击对其他内生变量所带来的反应。通过对内生变量协方差矩阵进行Cholesky分解，可得正交化脉冲响应函数图2和图3。

国房指数和宏观经济景气指数波动一方面受自身变化的影响，另一方面还受到对方的影响，且上述影响均呈先增后减的特点。相对而言，国房指数对自身及对宏观经济景气指数的影响较为平缓且持续时间较短，大约50期左右即达到收敛；而宏观经济指数对国房指数冲击影响更为强烈，影响持续时间较长，如在15期左右的反应显示为负，且大约在80期附近才达到收敛状态。

三、结论

通过本文实证检验与分析，可得以下结论：

（1）通过协整检验，发现国房指数和宏观经济景气指数间均存在协整关系，说明我国房地产业和宏观经济整体运行情况密切相关。长期协整方程的建立从数量角度揭示出二者间的长期均衡关系。

（2） 由Granger因果检验得到，我国宏观经济景气程度对房地产行业的发展和运行具有单向引导作用。

（3）国房指数和宏观经济景气指数的波动一方面会受到自身变化的影响，另一方面还受到对方的影响，且上述影响均呈现先增后减的特点。相对而言，国房指数对自身及对宏观经济景气指数的影响较为平缓且持续时间较短；而宏观经济指数对国房指数冲击影响更为强烈，且影响持续时间较长。

（5）通过方差分解可得，国房指数和宏观经济景气指数误差主要由自身解释，但国房指数占有重要的解释能力。一定程度上反映出我国房地产业作为支柱产业对国民经济具有重要影响，房地产的冲击对经济具有长期影响。

（6）通过建立VEC模型，发现长期趋势的偏离在短时间内可以得到修正，且修正作用明显，同时宏观经济景气信息对房地产市场的影响较为迅速。

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房地产行业经济范文第4篇

资本的长袖继续在房地产经纪行业舞动，直让人眼花缭乱：上个月专栏已经提到58同城收购了安居客，4月14日，移动互联网房产交易平台房多多与专业分类信息网赶集网共同签署战略合作协议，正式达成战略合作伙伴关系。仅仅三天之后的4月17日，58同城与赶集网又正式宣布合并，同时宣布的消息还有腾讯先入股了58同城。

资本市场热闹和喧嚣的背后，众多的房地产经纪人并没有太多的激动或者是不安，因为且不说之前的各种资本进入房地产经纪行业的并购事件，单说这次58赶集的进入，两家公司的创始人在回答记者提问的时候已经表示：58赶集将从“中国最大的分类信息服务网站”转变为“中国最大的房地产交易服务平台”，这个平台的主要业务会放在新房销售上，包括原来以二手房业务为主的安居客，都会成为新房销售的平台。

这样的战略选择自有其道理：一方面，经济环境的改变导致新房销售会越来越困难，而且开发商这些年早已改变了过去靠自己直接投放广告揽客上门的模式，而是通过电商平系购房者，然后以销售业绩直接和电商平台结算销售佣金，不再另行支付广告费用。所以电商平台在和房地产开发商合作方面已经是驾轻就熟。另一方面，也是更重要的一点：新房销售的重点在房屋品质本身，销售人员的服务质量对销售过程的影响相比二手房买卖来说要小很多，也就是说新房销售的核心竞争力首先并不是体现在销售人员的服务质量上。越来越多的业内人士已经充分认识到经纪人给客户的服务体验在二手房买卖过程中显得至关重要，或者说二手房买卖服务的核心竞争力就体现在经纪人给客户的服务体验上。房地产经纪人怎样才能给客户提供优质的服务体验？当然是要能够最大限度地满足客户的需求。二手房买卖双方的需求是什么？当然是房地产经纪人的专业服务。因为对于客户来说，二手房买卖涉及的各种专业知识远比一手房买卖要多，这才是客户在能够通过网络平台非常容易地和获取房屋买卖信息的情况下仍然需要房地产经纪人提供专业服务的关键原因。

在行业变革不断渗入的今天，我们很欣喜地看到：不管是大公司还是小公司，越来越多的房地产经纪公司已经充分认识到了专业服务的重要性，并且正在这上面倾注更多的精力和资源。基于此，我们有理由相信：在资本的冲击下、在互联网的大潮中，传统的房地产经纪行业仍然能够找到自己的生存空间。

房地产行业经济范文第5篇

【关键词】行政管理；自律管理；管理制度

0 引言

为使我国房地产经纪行业与国际接轨，需充分了解他国的战略方针，政策及行业运作机制，本文旨在对日本房地产经纪行业管理模式作必要介绍与综合信息的阐述，为我国同行业发展提供参考最新数据。

1 日本房地产经纪行业实行人归业、业归会及保证金保证业务和保证金等保管业务等的状况

1.1 行政管理

1.1.1 管理主体

政府机关与特殊法人：

国土交通省

住宅金融支援机构

UR都市机构：独立行政法人都市再生机构

1.2 具体职能

国土交通省：政府机关，实施相关法律，政令的颁布，监管等。

UR都市机构主要业务内容：

1.2.1 都市再生

作为都市再生的计划者通过构思方案，诸条件配备等的配套业务及作为合作者对事业计划进行参与并推进民间的都市再生。而且谋求与地方公共团体等的合作推进全国都市再生。

UR都市机构所从事的主要都市再生业务范围有：

对伴随产业结构转换的大规模的土地利用的再编；在都市范围内形成生活・交流・经济据点；都市防灾性的提高与密集市街地的改善；通过民间出租住宅的供给支援等形成良好的住宅市街地；活用既存出租库存的地域生活据点的完善。

1.2.2 居住环境

就由旧的都市基础整备工团继承的约76万户的出租住宅，进行力求既要保证居住者居住的安定又要给予合理管理的同时、通过以供给（照顾残疾人）无障碍化、改善房间配置、适应社会状的设备水准提高为目的的更新的住宅、屋外环境的改善、改建事业事等实施居住区的综合再生及有效利用。

1.2.3 灾害复兴

支援因地震等受灾地的复兴事业及强化都市的防灾机能。

1.2.4 郊外环境

以少子高龄化的对应，共生环境，安全安心的城市制作为题目灵活运用地域的特性，谋求实现有魅力的郊外及地方居住。

2 自律管理

2.1 全宅联（公益社团法人全国宅地建筑物交易业协会联合会的简称）

由于宅地建筑物交易业者的业务是以对国民来说最为重要的宅地和建筑物的供及流通等为主要内容的，特别要求其公共性与社会性。为使这些业务公平公正地得以运作，与此相关的法律制度和行政体制的完善成为重要的事项。此外，宅地建筑物交易事业者自身也应充分意识到其业务所具有的公共性与社会性，并尽力于根基在此基础上的活动尤为重要。

因此，宅地建筑物交易业者相互协作，不断努力，为保护一般消者和谋求宅地建筑物交易业健全地发展，根据宅地建筑物交易业法第74条，在全国各都道府县设立了宅地建筑物交易业协会（宅建协会），而且还设立了作为全国组织的全宅联。

全宅联，为达成上述目的，在对不动产进行调查研究和进行政策提议的信息提供活动的同时，还实施了房地产交易等启发事业及房地产相关人才培养事业。

全宅联是以全都道府县的区域为单位的47个宅地建筑物交易业协会为会员的。从属于这些会员的构成成员（为宅建协会会员的宅地建筑物交易事业者），大约有10万家，构成不动产业界名符其实最大的团体。会员所拥有的构成成员的大多数是中小不动产事业者，全国团结一致取得相互合作的成果。

2.2 全宅保证组织

全宅保证是随着昭和47年的宅建业法的部份被修正并制度化后设立的团体。昭和47年12月召开设立总会，开始活动后立刻有宅建协会的所属构成成员约4万5000名入会。昭和48年3月，会员数达5万6000名，获得了建大臣的社团法人许可。同年5月接受指定业务后，从次月6月开始了宅建业法第64条的第3款中规定的对意见的解决、研修、偿还业务。昭和55年，由于在宅建业法第64条の3・第3项增加了为谋求“宅地建筑物交易业的健全发展的必要业务”，也开始对流通机构的完善和促进流通的现代化等助事业的推进做出贡献。昭和62年1月开始定金保证业务，推进保证的扩充，从昭和63年11月开始推进以定金等保管业务为开端的种种业务。之后顺利发展，平成23年3月末的会员数约达到10万社。全国的宅建业者约80%归属其中。平成18年（2006年）5月“公益法人制度改革关联3法”成立，于平成20年12月开始施行，公益法人（社团法人及财团法人）的制度改革得到推进。作为社团法人的全宅保证也为谋求公正的不动产交易和消费者保护于平成24（2012）年度过渡到公益社团法人。全宅保证是从事解决以宅地建筑物交易业者为构成成员的宅地建筑物交易相关的意见及赔偿业务的公益法人组织。全宅保证的主要事务所（中央本部）设在东京都千代田区，从属事务所（地方本部）分别设在47个都道府县，采用在全国各地都能够解决宅地建筑物交易相关意见及受理赔偿的组织体制。中央本部和47个都道府县的地方本部在谋求会员管理、意见解决、赔偿、研修等范围业务处理上相互有机合作的同时，致力于合理的组织运营。

全宅保证的目的和主要业务

按宅地建筑物交易业法（以下“宅建业法”第64条的第2款，规定了关于“宅地建筑物交易业保证协会”的指定事项。公益社团法人全国宅地建筑物交易业保证协会（下称“全宅保证”），就是基于此而设立的保证协会，全国宅地建筑物交易业者（以下“宅建业者”）中大约80%加入了该协会。该协会以解决买卖物件购入者，出租物件借人等顾客与会员宅建业者间纠纷的相关意见，以及万一未能解决时的偿还业务为中心，实施为谋求宅建业务相关各方资质提高的研修，以及服务于消者的一系列不动产相关的研讨会等。而且，还施行为公平、公正、安全地进行交易的保证金保证业务及保证金等保管业务。此外，接受国土交通大臣的承认，进行旨在谋求宅地建筑物交易业健全发展的各种必要的业务。同样地，成为全宅保证的保证业务基础的，偿还业务保证金分担金的合计委托保管额（偿还业务保证金）在平成23（2013）年3月末至今，约达600亿日元。

2.3 全日本房地产协会

公益社团法人全日本不动产协会是从建设大臣领受了设立许可的公益法人，以昭和27年6月10日“宅地建筑物交易业法”首次公布为契机，于同年10月1日成为具有业界设立历史最悠久之盛誉且拥有全国47个都道府县房地产业者的全国性组织。

本协会在房地产是产业的基础，土地和宅地建筑物的供及流通是国民生活的根本的认识下，开展为确保消费者的安全和公正，促进有效利用等活动，及贡献社会和业界健全地发展等系列活动。

特别是本会伴随着公益法人制度改革，被内阁总理大臣认定为符合公益认定基准的团体，接受了作为“公益社团法人”的认定，从平成25（2013）年4月1日起，以“公益社团法人全日本房地协会”身份开展各项业务活动。

（1）主要业务

a.进行国内外房地产相关的调查研究及信息收集，同时将通过对其所做研究而提供给政府的政策建议及提供的信息作为出版物进行刊行出版

b.面向从事宅地建筑物交易业者或将要从事者的研修，讲习及指导

c.面向国民进行关于房地产交易知识的普及，启发，指导及建议

d.举办房地产相关会议及演讲会等

e.开展对受灾者及其他社会弱者的支援或对地域社会的健全发展有益的启发活动、支援活动及其他贡献社会的活动

f.开展以谋求会员利益或促使其彼此和睦为目的的事业

g.此外还开展为达成本会目的的必要事业

（2）事业活动

a.全国房地产会议；b.社会教育事业；c.研究指导事业；d.公益社团法人房地产保证协会；e.国际交流

3 管理制度

3.1 保证金等保管制度

A.成为对象的交易

如宅建业法第41条的第2款规定的，当宅地建筑物交易业者自身成为卖主时，在向买主的一般消费者出售完成物件的情况下，要领受买卖货款的10%或者超过1000万日元的保证金等时候，必须对保证金等采取保全措施。保证金等保管制度就是其中之一。

B.保证金等保管制度的结构

保证金等是根据此项制度，由全宅保证地方总部代替卖主接收进行保管，直到物件交付和所有权转移登记手续（包括登记所必需的必要文件由卖主向买主的交付的场合）完全办完为止。

C.保管费的有无

不需保管费。

D.事业内容

根据宅建业法第64条的第3款，会员身份的业者在处理与宅地建筑物交易业相关的交易时，全宅保证要以解决来自客户的不满为开端，处理因交易产生债权相关的偿还业务，并对宅地建筑物交易业从事者实施研修措施。自昭和62年导入保证金制度以来，一直开展谋求交易安全・促进流通机构登录等保证金保证业务。根据昭和63年11月的宅建业法第41条的第2款实施保证金等保管事业，谋求保护消费者利益和流通的完善顺利，及宅地建筑物交易业者信用的提升。

除此之外，还致力于继续不断地提供宅地建筑物交易相关信息，及对公平公正而且安全的交易进行启发督导。

E.偿还业务

全宅保证从事的业务有，关于会员与其所拥有的宅地建筑物交易客户进行交易产生的债权，及对其损害（损害的补偿）进行补偿的事业。 当宅地建筑物交易者等卷入纠纷，在意见解决事业解决不了，受害者希望获得损害赔偿时，全宅保证代替会员对其进行以上限为会员主要事务所大约1000万日元（拥有从属事务所的场合每个事务所均追加500万元）的金额（赔偿业务保证金）进行赔偿。

当然，关于宅建事业者成为该协会会员之前的交易也成为对象。赔偿事业不需要因裁判而有的手续，根据因宅地建筑物交易蒙受损害者提出的申请，对提出的该申请是否是与宅地建筑物相关，申请者所拥有的债权金额算定等的认证进行审查。

F.研修业务的说明

研修业务是指以交易主任者所从事其他的宅地建筑物交易业业务或者即将从事者为对象，以谋求宅地建筑交易业相关知识及能力提高为目的，由全宅保证的各地方本部与宅建协会一道共同进行的研修。

G.纸上研修的实施内容

全宅保证根据宅建业法第64条的第6款规定，作为研修业务的一环以宅地建筑物交易业者等为对象对其实施纸上研修。实施至今的纸上研修自开始到现在共128期。

3.2 保证金等保证制度

A.成为对象的交易

身为一般消费者可以与卖主与买主一样，向流通机构登录物件，全宅保证会员则可利用成为客付（受客）媒介业者的交易（不过，只根据本会规定实施保证。）

B.保证限度额

所谓保证限度额就是被授受的保证金的数额，限度是在买卖价格的20%以内到1000万日元间。

C.保证期间

如果是发行保证书，是直到交付或者所有权转移登记的所有项完结为止。

D.保证费用的有无

无需保证费。

E.产生保证金的支付的场合

尽管买卖合同效力丧失，买主不能从卖主接受保证金的返还的场合须支付保证金。

F.面向消费者的研讨会：在47 都道府县设立宅建协会的房地产相关免费协商窗口。