房地产开盘优惠方案
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产开盘优惠方案范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房地产开盘优惠方案范文第1篇
2022房地产销售部工作计划范文
在已过去的20xx年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务，
房产销售员工作计划。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。
一、加强自身业务能力训练。
在20xx年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20xx年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20xx年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。
在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20xx年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20xx年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。
产销售工作重点是××*公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。
我将结合20xx年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。
我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。
明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
2022房地产销售部工作计划范文
一. 销售节奏
(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。故本销售计划相关节点只是初稿。待工程节点确定后，再最终定稿。
1. 推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。
2. 鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。
3. 开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。
(二)销售节奏安排：
1. xxxx年10月底—xxxx年12月，借大的推广活动推出-项目
2. xxxx年10月底—xxxx年11月初，召开产品会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。
3. xxxx年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。
4. xxxx年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。
二. 销售准备(xxxx年1月15日前准备完毕)
1. 户型统计：
由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于xx年12月31日前完成
鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。
2. 销讲资料编写：
由营销部-、策划师负责，于xxxx年12月31日前完成
-项目销将资料包括以下几个部分：
购买-的理由：产品稀缺性销讲
基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。xxxx年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。
建筑工艺及材料：需要在xx年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。xxxx年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。
客户问题集：以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决办法。
样板区销讲：
不利因素公示
3. 置业顾问培训：
2. 预售证
由销售内页负责，于xxxx年1月10号前完成
3. 面积测算
由销售内页负责，于xxxx年1月10号前完成
4. 户型公示
由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错。
由策划师负责，于xxxx年1月10号前完成5. 交房配置
由工程设计线蒋总负责，于xxxx年1月10号前完成
6. 一公里外不利因素
由策划师负责，具体调研后，与销售经理-会商后，于xxxx年1月10号前完成，分析总结后，作为销售时重点关注的抗性，专门进行培训。
三. 样板区及样板房
(一)样板区
1. 样板区范围：考虑到-项目销售必须突出良好居住环境的气氛，因此我们将-售楼中心至1#样板房区域所包含的整个大区都打造成为样板区。物管，保洁等须按照样板房的管理规定进行管理。其中有两套样板房、售楼部到样板间的步行情趣长廊、叠水喷泉、及10#的临时景观区域。(注：从售楼部至样板房之间的参观浏览线路，以下暂定为y区)
2. 样板区作用：最大限度的展现温江宜居，城在林中氛围、家居水畔的氛围，体现国色天香大社区远见、高档、生态、宜居、增值的社区概念，体现独具特色的建筑风格。
3. 样板区展示安排：
确定对y区沿线情调、步行道的包装方式和具体要求;
确定y区道路沿线灯光布置方案，灯具选型要求和效果交底;
明确样板区工程施工、营销包装整体和分步实施节点、任务分解;
具体见附后(参观园线说明)
(二)样板房
1. 样板房选择：样板楼选定为1#楼，1#楼一方面靠近售楼部，由于样板间前10#修建时间较晚，样板间会有较好的景观视线，另外1#楼位于英郦庄园主入口不远，不会影响后期其他楼幢施工，同时也不产生其他楼幢施工影响客户参观的情况。选定1# 楼平层、底跃各一套。
2. 样板房作用：考虑到-项目户型面积偏大，通过样板房精装修设计可以引导客户更好的理解户型设计，同时也是对推广所倡导的享乐主义生活的一种实体诠释。
3. 样板房展示安排：
前期设计，包装由项目部同事负责，-跟进协调。样板房应于xx年12月底前完成，以便于先期推广时，到访客户时参观。样板房的日常管理工作由营销部-负责，。
四. 展示道具
包括沙盘模型、户型模型、户型图的制作：
1. 沙盘模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
2. 户型模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
3. 户型图：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
五. 价格策略
均价确定：包括销售均价及赠送面积等由策划师和销售部职业顾问踩盘整理数据，策划员协同-写出定价报告，报领导审批后执行。价格按建筑面积计算，不包括赠送面积。价格策略包括：销售均价，销售起价，销售实得单价，套内单价。价格走势分析，节点价格初步预计，职业顾问优惠权限，销售主管优惠权限，销售经理优惠权限，内部员工推荐优惠权限，公司领导优惠权限，一旦确定优惠权限，坚决执行，防止权限不明，私放优惠，扰乱现场销售。
时间安排：营销策划部于xxxx年1月10日提出销售价格表和销售政策。
2022房地产销售部工作计划范文
在已过去的20xx年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务，
房产销售员工作计划。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20xx年房-
地产销售个人工作计划。
一、加强自身业务能力训练。在20xx年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20xx年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20xx年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20xx年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20xx年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20xx年的房 。 产销售工作重点是*公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20xx年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
房地产开盘优惠方案范文第2篇
不可否认，随着近年来城市化建设的进程，及农民工收入的逐年增高，农村人购房的潜力一直在增加。当然，有的地方尤其是离城区比较近的乡村，在城里购买一套房成了婚嫁的彩礼之一。
其实，很多人心知肚明，看到农民购房潜力的不断增加，前些年地产热时，不少地产商开始把投资目光转向三四线城市，很多小城市在政府主导下发疯了般地建房。房子囤得太多，卖不出去，开发商着急，地方政府也发愁。这时候他们想到了鼓励农民买房，为此不惜大量财政进行补贴。
就全国房地产市场整体表现而言，国家统计局最新数据显示，1-4月份，全国商品房销售面积同比增长36.5%，销售额增长55.9%；4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，已连续两个月减少。
上述数字可以看出，目前，我国房地产去库存的压力还是比较大的。
本来，因为购买力相对较弱，加上一些地方土地存量比较大、楼盘库存多等因素，导致三四线城市的去库存压力比较大，一些地区的房地产市场一直比较疲软。
为了化解去库存压力，有不少地方政府部门出台了让农民工购房的相关优惠政策，在这些方案中也提出了发展租赁市场、降低购房成本等诸多措施，大力鼓励农民进城购房。
事实上，小城市房地产库存如此之多，这是多年积弊的结果。当前出台的优惠政策，有一些财政补贴，有地方甚至还包涵了解决子女上学、常住户口等问题，在短期内固然会吸引一些农民进城买房，但这种效应也存在不小风险。
政府补贴的毕竟是小钱，农民的可支配收入并不高，就业压力大，收入也存在不稳定性。此时，让他们拿大量储蓄甚至是透支未来为房产托市，一旦因失业、家庭变故等问题，农民就会像不稳定的股市一样被套牢了。
其实，房地产市场出现疲软，除了前几年高房价形成的泡沫，关键是经济发展出现了一些问题，想一想，农民赚钱是很困难的，当然城市居民挣钱也不容易，所以开发商大量无序建的房子不好卖。
各地出台关于农民购房的政策固然重要，但绝对不是简单地让农民住上城市的楼房，更不能像前些年一样，有的地方在搞所谓的城镇化建设时，就是把农民简单地从土地上赶出来，住进城市的高楼大厦，这是一种不正常现象，或者畸形的发展方式。
房地产开盘优惠方案范文第3篇
置业400亮相春季房展
4月8日，“2010北京春季房地产展示交易会”在中国国际贸易中心展览大厅举办。此次房展会会聚了130个房地严项目，是史上参展商最多的一届北京房展。置业400房产咨询服务项目，通过调查问卷的形式记录每个买房者的购房需求，并免费推荐房源，其贴心的服务获得了众多购房者青睐。据了解，置业400作为国内唯一一家为购房者提供免费服务的专业选房平台，依托全北京最全的房源数据库，为购房者筛选出适合其需求的项目信息。许多正在填写调查问卷的市民表示，置业400提供即时有效的房源信息的专业咨询服务，真正让购房者选到适合自己的家。
凯德置地再赴“智光之旅”
4月23日，凯德置地北京公司组织来自上海北京的志愿者代表来到北京智光特殊教育培训学校，这座全国首家以特殊教育为主的民办福利教育机构，曾5次被迫迁移校址，在风雨飘摇中坚守了12年。智光的精神始终感染着凯德的员工。凯德置地坚持5年爱心接力，为智光的孩子捐款及生活学习用品。并投身于中国的一系列公益事业中，希望以企业之力搭建一个社会公益平台，吸引更多的人来关注公益事业。
21世纪中国不动产进入新房市场
21世纪中国不动产近日宣布，计划2010年在全国39个城市完成i350家门店的布点。同时全面进入新房和商业地产市场。2009年，该公司在新楼盘业务方面的总交易金额达21亿元。这家传统上以二手房为主营业务的房地产经纪公司，欲开拓新的营收来源。该公司将持续开拓北京、上海和深圳的直营体系，做大按揭服务，同时开拓个人金融服务。
蓝光心系玉树捆欷千万
4月20日，蓝光集团在中央电视台《情系玉树 大爱无疆――抗震救灾大型募捐活动特别节目》现场，向玉树灾区捐献1000万元，这是继为汶川地震灾区捐献1000万元之后的又一次爱心壮举。20年来蓝光集团始终坚持“慈生我心，善行天下”的公益精神，回报社会、关注民生，倾心投入各项社会公益事业。蓝光集团曾连续7年蝉联四川楼盘销量冠军，拥有超过10万个客户会员，目前蓝光品质楼盘共40余个。2009年底。蓝光集团全资子公司以2.43亿元的价格竞得了“北京丰台区大红门北天津庄商业金融项目用地”，将全力打造为进军京城的品牌力作“蓝光・云鼎”，这预示着蓝光集团全国战略初步成型，成为川内首家真正意义上的全国性城市运营商。
天洋城三期正式开盘
4月24日，天洋城三期新品正式开盘，此次推出74号76号两栋楼，户型面积涵盖了50～60平方米一居，70～90平方米两居。110～120平方米三居，共计十余种户型。据悉，天洋城三期开盘前推出免费预订，购房享5000元优惠活动，截至开盘前―天已经积累了千余意向客户。天洋城兰期建筑品质得到一贯传承，园林延续了前两期的北美风情，并在此基础上引入北美最大原生态公园斯坦利的景观风格。以大面积的原生态绿植作为园区主要景观组团，配以少量的硬景小品，力求将人为的痕迹降到最低，还以公鼠式的悠然闲适。目前，天洋城―期共有3000多户业主入住社区。京东尢城的繁华生活已经完美开启。
街值柏迪举办媒体见面会
4月19日，国际房地产咨询机拘GVA衡信柏迪在北京举行了媒体见面会，对房地产市场的发展进行了回顾和展望，对酒店式服务等专业市场服务，进行了专题演讲。这是衡信柏迪2010年上半年四城媒体见面会的第一站。接下来将在沈阳、青岛、宁波进行。衡信柏迪行政总裁司徒建强先生率董事会成员、各区域总经理及各业务部门负责人随团全程出席。GVA衡信柏迪还将在青岛和宁波举行盛大项目签约仪式。司徒建强先生指出：目前国家针对抑制房价过快增长所推出的一系列调控政策，将会起到积极有效的作用，但是能否要达到预期的效果，仍需要时间来验证。
第―太平戴维斯联手天津泰达
4月22日，全球领先的地产服务综合提供商第一太平戴维斯与天津泰达发展有限公司携手合作，成立天津泰达第一太平物业服务有限公司。根据双方达成的协议，合资公司将通过国际先进的服务流程与严格的管理体系为天津泰达MSD・C区提供优质的物业管理服务和物业顾问服务，并为天津泰达发展有限公司的其他重要发展项目制订和实施高标准的专业化服务方案。泰达MSD由20余座国际甲级商务商业楼宇以及相关配套设施组成，总建筑面积134万平米，其中写字楼86万平方米，商业15万平方米。泰达MSD・C区项目是由3栋写字楼及商业裙房组成的商务综合体，总建筑面积大约16万平方米，将于2010年8月投入使用。
世邦举办物业市场回顾及展望
3月29日，世邦魏理仕(北京公司)召开了2010年一季度北京优质物业市场回顾及展望新闻会。根据世邦魏理仕统计数据显示，2010年一季度，北京高档公寓和服务式公寓的租金较上季度分别小幅上涨了0.2％和0.3％，达到了每月每平方米89.5元和171.5元。高档别墅的租金较上季度上涨了0.3％，为每月每平方米121.6元，尤其是位于温榆河区域的大湖别墅、丽高王府等项目。世邦魏理仕指出，供应稀缺、城市经济快速发展、房地产投资活跃等因素的共同作用，将带动北京高档住宅市场出现新一轮上涨。目前销售价格在每平方米6万元以上的豪宅项目逐渐增多，大多紧邻CBD、燕莎等主要商务区。未来还有一批项目，王府井区域、长安街滑线等城市核心区域等将陆续推出新的项目。世邦魏理仕还指出，依照北京市国土资源局最新的信息，北京2010年全年计划供应政策性住房土地1250公顷，建筑面积1600万平方米，比去年增加60％。土地供应继续向政策性住房倾斜无疑会压缩用于建设商品住宅的土地供应，在供应总量有限的影响下，位于市区的商品住宅用地显得尤为稀缺。目前销售价格在人民币60000元每平方米以上的豪宅项目大多紧邻CBD、燕莎等主要商务区。世邦魏理仕致力为大中华地区，包括中国大陆、香港、澳门和台湾在内的的开发商、投资者和使用者提供最优质的房地产服务。
精品楼盘
铁建・国际城三期即将面市
由中国铁建开发的中国铁建・国际城二期于近期开盘，这是继今年1月该项目一期开盘创造两日热销9亿元的业绩后，再次以创造新高的业绩震撼市场。在二期之后，中国铁建・国际城三期产品即将问世，计划发售全新地块的舒适型稀缺性产品，户型以舒适型二居、三居和四居为主，以满足区域内改善生活品质、升级居住空间的客户需求。据悉，中国铁建・国际城三期由洋房与舒适高层产品组成。其中，全新问世的舒适型低密度花园洋房产品，致力于将城市生活与庭院花园完美结合。不仅创造高舒适度的生活品质感，更营造私属空间的人居尊贵感。在户型设计上，三期花园洋房
南北通透，得房率高，景观均好，并在首层和顶层各有花园和露台相赠。
世联地产举行首次媒体见面会
4月21日，世联地产2010媒体见面会暨《中国式企业联盟》新书仪式在北京举行。会上，世联地产董事长陈劲松、总经理周晓华等企业高层就世联地产战略发展与业绩汇报、《中国式企业联盟》新书暨房地产服务业并购之道等与多家媒体展开深入的交流。本次媒体见面会上，世联地产作为2009年刚剐上市的中国A股首家轻资产人力型房地产服务企业，迎来了第一次“交成绩单”的考验。《中国式企业联盟》所讲述的正是前不久刚刚发生的房地产行业大宗并购案――世联地产收购山东房地产行业龙头信立怡商51％股权，迈出进攻山东市场的关键一步。作为第一家在A股上市的房地产服务企业，世联地产此次与山东龙头企业合作，看中的是二三线城市的巨大潜力。世联地产认为，未来三年中国房地产市场将以每年22％的复合增长率高发展，商品房销售额从1.8万亿元增长到4万亿元。世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市。成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。经过17年的发展，世联地产现已成为全国性的房地产市场服务提供商。至今，世联地产拥有23家分支机构，已为全国90多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高品质的房地产综合服务。
霄云路8号获楼市“双销冠”
根据“易居中国”北京第一季度销售的网签数据统计，在单价4万元以上的高端项目中，合生・霄云路8号以签约额8.09亿元稳居市场首位，项目的实际认购成交额已突破13亿元；另据新浪乐居数据，今年3月北京楼市在售所有楼盘销售业绩总排名中，合生・霄云路8号以签约额6.6亿元名列第一。合生・霄云路8号成为北京历史上首位同时跑赢高端地产和全楼市的销售冠军。据悉，合生・霄云路8号近日又推出520平方米观景大宅。该产品在之前热销的450平方米户型基础上，对居住尺度、舒适度及私密性都有进一步提升。其豪华主卧设计，不仅附带书房，还提供双向步入式更衣间、双人按摩浴缸、私家桑拿房等多项高端配置。
京御地产推出新品
京御地产继孔雀城别墅连锁品牌后又推出新品――孔雀大卫城。该项目位于京开高速与永定河交汇处东侧。距玉泉营40公里。同时位于北京市地铁4号线的延长线大兴终点站旁，距离首都第二机场10公里左右。孔雀大卫城总规模数百万平方米，一期27万平方米，整体为南加州风情小镇，内部保留了原生态的树种，精心打造水系等景观，以60～130平方米、一居到三居的通透板楼为主，主力户型为二居，主力总价为50万元/套。项目位与北京市地铁4号线的延长线大兴终点站旁，公益西桥到大兴天官院站，实现8分钟班车的无缝对接。首都第二机场距离项目10公里左右，预计2015年投入使用。
清水湾200套房源一天售罄
4月24日，K2清水湾推出200套优惠房接受VIP客户的选购，200套房源当天售罄，销售额达2.4亿元，以一次性付款客户居多。K2清水湾首推200套高板，即“漫香庭公馆”公寓院落，户型设计做到几乎每户都能零遮蔽瞰五河，对视京东第一高楼。此前，“中国不动产研究中心”在项目首度《通州新城价值报告白皮书》。K2地产一直倡导“生活就是在度假”的开发理念。K2清水湾则被看成是“度假地产”的升级版：在选址、规划、产品设计等方面均有新的突破，产品类型也更为丰富，涵盖了别墅、洋房、公寓等不同产品。
朝阳首府树立高端物业标杆
根据亚豪机构的统计数据显示，第一季度开盘的项目朝阳首府、太阳星城三期、万科公园五号等多个项目频频推出景观楼盘，并以高性价比赢得了市场青睐。以朝阳首府为例，该项目推出的珍藏景观楼盘，创造了低碳家居、管家式物业管理以及新古典主义设计风格，成为新一代品质和尊贵的象征，吸引了众多投资客前来登记，销售市场一片红火。据悉，朝阳首府逆市推出景观楼王也是为回报长期以来市场对项目的认可和关注，从去年项目开盘两小时狂销8亿元创造北京市场开盘当天销售奇迹以来，到现在楼盘已接近现房、来访客户源源不断，充分体现了客户对项目本身的一种肯定。
“燕京航城”倡导纯棉生活
4月16日，中国著名影星李小璐与三河上京地产的签约仪式在燕京航城展示中心举行。签约仪式上，李小璐与三河上京地产代表共同启动了燕京航城“纯棉时光”的生活主张。据悉，这次与燕京航城的合作，是李小璐首次涉猎房地产产品形象代言。李小璐希望通过自己的代言，唤醒人们对低碳生活与纯棉生活的向往，激发人们向生态、宜居的生活方式的转变。
红玺台“巅峰之红”样板间亮相
红玺台于4月25日在项目接待中心举办了主力户型精装修样板间全面亮相仪式。戏剧大师海葆玖亲临现场，并当场演绎名了段《贵妃醉酒》。目前，红玺台1号、6号楼面世，精装修220～300平方米舒适开阔主力户型在售中，2011年底入住。国际空间大师壬大君全面参与红玺台整体空间规划设计。红玺台是北京首个采用红色彩釉玻璃为建筑立面核心材质的高层高端住宅。
论坛活动
海南楼市再度活跃
在3月20日举行的2010年博鳌国际旅游论坛“地产与旅游主题分论坛”上，海南省副省长姜斯宪表示：“海南已经启动恢复商业性土地开发出让和新的房产项目审批准备工作。”4月1日，三亚已经有亚龙湾、海棠湾等因“两个暂停”而一度被搁置的项目重新开始运作，“封地”的政策实际上已经解冻，拇南土地交易市场再度活跃，连琼中、白抄等偏远县市的土地也成为开发商争夺的焦点。随着国际旅游岛进程的加快和政府对市场规范的重视，有理由相信，海南楼市的发展前景将变得更加理性。
房商通引领行业进入电子商务B2B时代
4月9日，由新浪地产、中国房产测评中心主办的“2009年中国房地产开发企业500强建材采购首选品牌暨新浪地产房商通产品会”在京举办。活动期间，房商集团向业界正式推出中国第―个房地产电子商务产品包――房商通。据悉。该产品旨在为广大房地产开发商和上下游供应商打造高效沟通、互相了解和商机交互的平台。此次首度亮相的乙版房商通，将有效地帮助房地产行业的供应商和服务商做推广，有效地延展信息化在房地产整个产业链中的应用，助力全产业更多企业实现共赢。
建邦枫景“DIY体验”开启体验式营销新时代
上线不到半年的建邦枫景网站，浏览量突破了16万人次，建邦枫景项目也创造了销售佳绩。同时开启了体验式营销的新时代。作为体验式营销的代表，建邦枫景在北京地区首次采用项目网站植入“DIY体验”功能，客户
可根据个人喜好，置换各类装修装饰品种，在购房前就能感受户型特点，节省看房、选房各类成本。同时“DIY体验”有利地避免了建造样板间而造成的能源浪费，体现出建邦枫景为“低碳事业”所做出的举措。
全球经济将在2010年底复苏
全球领先办公设施解决方案供应商雷格斯调查指出，全球经济正稳步增长，但直到2010年12月才会出现真正的全面复苏。这项两年一度的调查成功访问了15000家企业，当中感受到收入和利润增长的企业较先前经历下降的更多。当企业被问及预期自己国家经济何时会呈现强劲而可靠的复苏和增长时，它们则把预期由原来的2010年7月延至12月，相差5个月的时间。尤其在中国市场，企业现在获得23％的净增长，但预计要到2010年11月才会出现明显复苏。调查还反映企业净增长情况：获得收入上升的企业数目较面对收入下降的多12％；至于获得赢利增长的企业数目则比赢利下降的多8％。各地的企业仍然需要专注于可以加强成本管理和提升运作弹性的业务策略。
搜狐启动“房梦成真”活动
4月14日，搜狐白社会联合万科地产在北京召开会，正式启动大型活动――“房梦成真”。所有白社会注册阿友，即日起可参加热门应用“梦幻城”的盖楼抢房活动，楼层最高者即可获赠万科购房券50万元。此次活动与万科地产合作，最高奖项是价值50万元的万科购房券。由楼层最高的网友获得，凭此券可购买万科遍布全国的任一楼盘。此次活动将从4月14日持续到5月27日。此活动的一大特色是可以发动亲朋好友静忙盖楼，集合众人的力量一起冲击最高楼层。目前，“梦幻城”游戏用户总数超过1000万户，日盖房子700万栋，收租金次数接近3000万次。
DGNB召开新闻会
2010年3月31日，由洲联集团(WWW5A)和德国DGNB认证体系共同主办的“低碳设计新趋势战略会――暨德国DGNB绿色生态建筑标准新闻”在北京凯宾斯基酒店召开。洲联集团积极提倡将生态节能设计应用到建筑设计中，并一直为该目标不断地努力和实践，本次与德国DGNB认证体系的正式签约，使其成为DGNB在中国的唯一合作伙伴，可提供DGNB认证及培训的相关服务。这标志着洲联集团的节能技术正式与国际接轨，并将继续在中国市场引领生态节能之路。
金经联开发低碳培训课程
为了提升从业人员的专业水准，全国工商联房地产商会全国房地产经理人联盟组织开发了“低碳建筑和低碳技术”培训课程。课程涉及大型住区低碳评估标准、低碳技术、绿色建筑、住宅产业化等领域，授课讲师由知名经济学家及具有丰富实战经验的行业资深人士担任。本课程将帮助学员了解低碳建筑与低碳技术的发展趋势，提升学员对低碳建筑和低碳技术的认识水平与专业水平。本课程将于6月5日～6月6日在北京授课，由全经联可续建筑委员会提供技术支持，参加本次培训的学员与企业在今后的项目开发与运营过程中将优先得到全经联可续建筑委员会的支持。低碳建筑和低碳技术对房地产行业的大转型与变革有着重要的推动作用。
合生“最低碳”计划
4月24日，合生创展举行了2010年“最低碳”社区计划会。该活动旨在将与联合国环境署达成的“低碳生活，保护环境”共识在京城各个社区中得到进一步的推广。合生创展集团率先提出“最低碳”社区计划，在全国各地社区中开展公选“绿色使者”的行动。该计划在全国合生社区中公选出一批社区“绿色使者”作为低碳理念的传播者和实践环保行动的带头人，在日常生活中逐步培养健康、绿色的社区文明。活动负责人表示，今后合生将在全国80个社区、百万业主中将“最低碳”计划全面推广。
房地产开盘优惠方案范文第4篇
为此，笔者立足于当前中国房地产发展大环境，针对成都房地产营销策划的现状，结合成都某房地产企业项目营销策划实际，对房地产营销策划过程的重点内容和操作流程进行了阐述，分析了当前国内房地产市场的现状，构建了房地产营销策划的框架。在实证研究中，通过对成都H房地产公司的实际情况论述，同时对产品的定价、价格调整、广告推广进行了详实的阐述。本文试图在房地产营销策划上进行一些有益的探讨研究，希望总结出一套既科学又切实可行的房地产营销策划框架，为房地产开发企业提供有益的帮助。同时，笔者通过房地产营销策划的实际操作来佐证房地产营销策划理论，使理论与实践相互映证，期望对房地产营销策划实践起到一定的指导作用。
关键词：房地产企业，营销策划，产品定价，价格调整，广告推广
ABSTRACT：
Ourcountryrealestateindustrydevelopmentmovestowardstherationalityandthestandardunceasingly,howevertherealestatemarketingplanstillwasattheinitialstage,ontheonehand,thedeveloperdidnottakethemarketingplan,butalthoughortooktolackthesystemthetheorymethodtoinstructtheworkingpractice,Ontheotherhand,somemovingspiritsdidnotunderstandbutanyisthetrueplan,theplanbehaviorcapriciousnessstrongthescientificnatureisweak,someso-calledmarketingexpertisinductingthemarketingplanthewrongroad.Thisintensifiedtoacertainextentthemassivecommodityapartmentsvacant,createsthesocialresourcestheenormouswaste.
Therefore,theauthorbasesonthecurrentChineserealestatedevelopmentmacroenvironment,inviewoftheChengdurealestatemarketingplanpresentsituation,linkstotheChengdusomerealestateenterpriseprojectmarketingplanreality,hascarriedontheelaborationtotherealestatemarketingplanprocesskeycontentandtheoperationflow,Hasanalyzedthecurrentdomesticrealestatemarketpresentsituation,hasconstructedtherealestatemarketingplanframe.Intherealdiagnosisresearch,throughtotheChengduHRealestatecompany''''sactualsituationelaboration,simultaneouslytotheproductfixedprice,thepriceadjustment,theadvertisementpromotionhascarriedonthedetailedelaboration.Thisarticleattemptsintherealestatemarketingplantoconductsomebeneficialdiscussionresearch,hopedsummarizesasetboththescienceandthepracticalandfeasiblerealestatemarketingplanframe,providesthebeneficialhelpforthepropertydevelopmententerprise.Atthesametime,the
authorthroughtherealestatemarketingplanactualoperationevidencerealestatemarketingplantheory,causesthetheoryandthepracticereflectsthecardmutually,expectedpracticescertaininstructionfunctiontotherealestatemarketingplan.
Keyword:Realestateenterprise,marketingplan,productfixedprice,priceadjustment,advertisementpromotion
一．绪论
1．1研究背景
随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功，中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。2003年国务院颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时，宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业，肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用，房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来，房地产业开始迅速市场化，市场竟争日益加剧，企业盈利能力同比降低。
由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响，市场出现各种问题:烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位;一方面，一些策划人还不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强而科学性弱;一方面，一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。
房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查，制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者，它是以创造消费者需求并满足其需求为核心，以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚，导致投资策略失误，开发产品不对路，以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升态势。
由于营销策划过程中出现的上述问题，很多房地产企业陷入了困境，因此，如何规范地做好房地产营销策划，使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路，尽量降低房地产企业项目投资的盲目性，从而降低风险，使房地产企业健康发展，成为本课题研究的主题。
1．2研究的意义
随着我国房地产市场的建立，特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点，房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而，目前我国的房地产市场的总体现状是:一方面各地房地产投资不断升温，增幅过大过快，在整个国民经济中占有相当大的比重，出现了所谓的房地产热。另一方面，是许多房地产企业仍然是以产定销，企业规模偏小，不注重质量和品牌，忽视市场调研，盲目投资，开发的产品与市场脱节，致使大量的商品房闲置。
目前，我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变，因此，市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地，在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划，是否能生产适销对路的，能以吸引顾客的产品，成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。
房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考，从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪，充分体现以销定产，最大限度地满足消费者的需要.房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确，很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争，营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径，因此，企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。
二．房地产企业营销策划理论分析
2．1房地产市场概论
2．1．1房地产市场的影响因素
房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段，影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点：
宏观经济环境。作为微观经济的产业之一，房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。
政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况；第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。
人口统计环境。市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。
产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚，发展还很不成熟，行业利润率提高，吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善，房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地，就要走专业化的发展道路，提供适销对路的产品。
产品的需求者。如果需求者很少，在这种产品的交易过程中，竞争程度就会低，反之，竞争程度会很高。现阶段，随着国家鼓励购房的政策出台，，需求者和潜在需求者数量庞大，但由于价格与收入等原因，有效需求相对不足。以北京市为例，调查显示，成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此，需要政府与开发商共同努力，培育和发展潜在的需求。
其它因素，包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。
2．1．2房地产市场的特性
房地产作为一种商品，有其特殊性，如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。
1．市场供给缺乏弹性
供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点，房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。
2．市场供给的异质性
因为房地产的位置、环境、数量的差异，市场供给的房地产一般不是同质商品，所谓不同质商品是指一类商品的内部，由于可按不同方式或标准划分，而导致商品质量上的差异。
3．市场的区域性
一方面由于房地产的不可移动性，使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体，甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小，房地产产品的销售对象，一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同，各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别，而这种房地产价格的区域性落差，就直接反映不同区域的经济发展程度。
4．市场的周期性
房地产市场与国民经济一样表现出很强的周期性。经研究，经济周期与房地产投资周期之间的关系密切，二者的相关系数为0.86，属高度相关；二者的波动同步，只是波动幅度不同而已；二者的波动周期也大致吻合。房地产行业的发展一般滞后于经济发展，其发展进程不仅限于自身的发展冲动，而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。除此之外，房地产市场还具有季节性、长期性和随机变动等特点。长期性变动通常预示着整体经济发展的总趋势。
5．市场容量难以估算
由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。
6．市场的政府主导性
房地产在市场经济体制下属于私人财产，其所有者应具有自由处置的权利。但是，由于房地产开发使用有着巨大的外部效应，因此若听任私人自由经营，极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此，政府为了增进全社会福利，势必要动用“公众权力”，对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场，是一个政府主导型市场。由于国家性质决定，我国的土地属国家所有，受政府干预的特点更为突出。
2．2房地产营销策划理论和方法
美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结:
第一，房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。
第二，房地产营销策划具有明确的目的性，即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求，从而更好地运作项目，赚取更大利润。
第三，房地产营销策划可以比较与选择方案。
第四，房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。
房地产营销策划的方法主要有两种:一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法，即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划，即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。
三．成都房地产市场分析
3．1成都市房地产市场的基本势态
3．1．1成都住宅建设持续增长
近年来，成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。2006年成都市完成房地产开发投资414.21亿元，比2005年增长17.2%；2006年，全市完成房地产开发投资714.8亿元，同期增长17.1%;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二，房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达4.1个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升，使房地产投资结构得到了持续优化。2006年全市完成商品住房投资314亿元，占房地产开发投资的比重进一步上升到71%。经过多年的努力，全市人均居住面积己经由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。
3．1．2成都住宅建设与城市发展方向同步
迈入新世纪，成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境，“五路一桥”等基础设施的建设，东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施，促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖，并引发了一股房地产郊区开发热潮。2006年，成都14个郊区(市)县共投资70.64亿元，施工面积增幅达39%。
3．1．3成都房地产市场持续活跃
随着城镇住房体制改革的不断深入，通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展，成都市居民个人购房呈现不断上升的态势，房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中，居住消费所占的比重从1990年的0.8%上升到2006年的24.97%，个人购房己成为商品房销售的主体，老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体，住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。
另外，随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强，成都近郊的房价大幅上涨，2006年成都房地产市场空前繁荣，城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，紧追沿海发达城市。同时，居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位，并高出35个大城市平均水平元。近年来，成都房地产市场持续活跃，政府组织的房地产交易会，极大地凝聚了市场人气，掀起了商品房的销售热潮。
四．案例分析——成都市H房地产企业营销策划
根据科特勒的定义，产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益，是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体，而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益，即为了提高自己的生活质量，更方便、更舒适的进行工作和生活，满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务，就是从满足消费者的需求出发，揭示消费者购买每一房地产产品的真正目的。H房地产公司的形式产品层次是核心产品层次的外在表现形式，是消费者选购房地产产品的直观依据，一般表现为房地产产品的质量、地段、用途、套型、面积、朝向、楼层、外墙装饰、品牌以及周围设施等特征。附加产品层次又称延仲产品层次，它是消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和，它表现为H房地产公司的商品房在销售过程中的信息咨询，产品说明，按揭保证、装修，代为租赁以及物业管理等。H产品的构成层次如图所示。
H房地产公司住宅的营销，不仅仅销售单独的房地产有形产品，同时向顾客提供其核心需求及附加的服务，即将核心产品转变为形式产品，并在此基础附加多种利益，客户购买的是一个整体房地产产品系统。因此，H房地产公司的开发过程中从小区的规划设计到每户的户型结构，从建筑物的外观式样到房屋的建筑质量，从业务人员的销售服务到业主入住后的物业管理，都进行了充分的策划和准备，以适应市场的发展变化和消费者的需求，从而赢得顾客和占有市场，取得持续的竟争优势。
4．1成都市H房地产企业市场定位分析
市场定位是指企业根据目标市场上同类产品竟争状况，针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度，为木企业产品塑造有力的、与众不同的鲜明个性，并将其形象生动地传递给顾客，以求得顾客的认同。
根据周边楼盘及市场调查，结合H房地产企业周边区域竟争对手的情况，在分析项目自身资源的基础上，充分挖掘项目的核心竟争优势，通过制定完整的舒适生活体系，充分将项目侣导的“法式尊邸，人文世家”讯速在市场上传播，使H房地产企业与其他企业的项目区分开来，让顾客明显感觉和认识到这种差别，并在顾客心目中占有特殊的位置，从而最终得到市场的认可。
国际风尚，舒适生活，代表着一种高性价比的产品，同时，又是很多人可以轻松拥有的生活享受，具有较强的市场吸引力。木项目的目标就是打造成为成都中高档楼盘的典范，成为成都市同类产品市场中的表率，以其优越的性价比，赢得消费者的一致追捧。
最后，H房地产企业的市场定位是:成都市中高档住宅市场的领导者，具有国际时尚的绿色家园。
4．2成都市H房地产企业定价策划
从房地产产品的消费行为来看，“开发商看单价，顾客看总价”。所以，H房地产企业的定价策略要结合以下策略视情况而综合运用。
1．总体定价策略
从房地产企业定价的主要目的来看，房地产企业总体的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定位策略各有不同的定价依据。
（1)低价策略
采用低价策略，一般以提高市场占有率为其主要目标，而营销利润往往为次要目标。该策略适宜实力雄厚的公司进入新的市场。
（2)高价策略
采用高价策略的主要目的是在短时间内赚取暴利，而市场销量与市场占有率可能无法同时提高，现实中高价策略公司需谨慎使用。
（3)中价策略
这种策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘销售，房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。
2．过程定价策略
房地产销售全过程是指开发的楼盘或小区从预售开始到售完为止的全过程。在实际营销中，市场营销环境可能相当复杂，房地产企业往往需要在确定总体定价策略后，根据实际情况确定其销售全过程的定价策略。营销过程定价策略一般有以下几种:
（1)低开高走定价策略
低开高走定价策略就是随施土建筑物的成形和不断接近竣土，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略。大多数开发商都采取低开高走的定价策略。
（2)高开低走定价策略
这种定价策略类似“吸脂定价策略”，正如将一锅牛奶中的油脂(精华)部分一一撇走的做法一样，其目的是开发商在新的开发楼盘上市初期，以高价开盘销售，迅速从市场上取得丰厚的营销利润，然后降价销售，力求尽快投资收回。
（3)稳定的价格策略
这种价格策略是指整个营销期间，楼盘的售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。
根据H房地产公司以往的销售经验表明，前期低价入市，促进轰动性的销售效果，然后分批加推单位，逐步提升售价，是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。因此H房地产企业一期项目继续沿用此策略，便于在总体销售速度和销售价格之间取得最佳的平衡。
3．时点定价策略
时点和折让定价策略，即以销售价格为基准，根据不同的销售情况适当调整各出售单位价格的策略，先根据建造好的商品房定出一个基本价格，然后再以各种折扣和折让来刺激中间商或客户，以促进销售。在H房地产企业的销售过程中，可给予以下几种折扣方式。
①在双休日与法定假期给予额外99折优惠。
②在开盘和房交会期间给予额外99折优惠。
③一次性付款给予98折优惠，首期三成给予99折优惠。
4．3成都市H房地产企业广告策划
1．项目导入期广告促销
H房地产企业一期项目的导入期，即开盘前期。在此阶段广告的内容是通知性的，广告的运作应努力在短时间内将产品概念灌输到目标消费者的头脑中，让产品在消费者的心里建立正面的形象，激发其购买欲望。H房地产企业产品牌宣传H房地产企业优秀的楼盘品质、园林式社区生活方式、法兰西国际时尚生活方式等。产品、品牌、文化概念的传递都要在这一段时间达到显著的效果，以求在目标消费群体心目中建立H房地产企业国际风尚社区的园区形象，使目标受众对项目有较为全面的了解，对项目的带来的生活产生向往，以产生购买欲望，对于房地产产品，百万元的广告费用一次投入比分十次投入效果要明显得多，大幅宣传带来的规模效应对房地产销售是十分显著的。因此，对于导入期的广告投入应是全部销售过程的广告投入中最重要的部分，以求达到广告宣传量的饱和。
2．项目成长期，即项目的开盘期
在这一阶段广告的内容是劝说性的，广告促销应强化H房地产企业的市场定位与确立产品品牌个性，确定产品在目标消费者心中的心理定位，以便在高速成长阶段占据有利位置。
在这一阶段的广告，应侧重于高品质国际时尚生活与H房地产企业一期的对接。
由于第一阶段广告实施中的国际时尚生活方式的侣导在目标消费群体中已产生共鸣，他们对于这种生活方式的追求也日渐强烈，在成长期，将H房地产企业与其心目中理想生活相呼应，以求实现销售开盘的理想预期。
电视广告对于完成上述对接可达到理想的效果。以及揭示H房地产企业成为“国际自由人的家”的远景生活。从而，带了目标客户的尊崇感受和向往，并与其它竟争品牌有效差异化，形成H房地产企业的国际风尚品牌资产。值得注意的是:由于现代生活节奏加快，许多成功的商务人士可能要到晚上十点以后才有时间看电视，所以，将电视广告安排在较晚的时间段可能效果更好，那个时段的广告收费也相对便宜一些。
这种广告宣传片也可用于楼宇视频系统的播放。此外，报纸广告、电波传送等媒体的广告实施，也可对这一阶段项目的销售起到良好的促进作用。
3．项目成熟期广告促销
项目经历了开盘期后，销售进入较为平稳的成熟期。在这一阶段，广告的内容是以提醒广大消费者注意本案产品为主要目标，对产品的品质强化是广告推广的重点。就本项目而言，在这一阶段，项目的建设已近完成，已购房的消费者同持币待购的消费者对项目的进展都十分关注。将项目的建设情况及时的向消费者传递，同时让他们看到项目实施过程中对公司之前的承诺的履行，这是H房地产企业项目最好的销售卖点。
因此，在这一段的广告运作中应侧重于项目承诺与项目实施的对接。“电视购房”是这一阶段广告宣传的理想媒介。计划购房的精英人士对房地产类节目通常都会有所关注，这些栏目的节目制作要结合项目实况，则会使购房者更有信心和安全感。耳听为虚，眼见为实。将楼盘实景展现在消费者的而前，将老客户的居住生活展现在目标群体而前，对他们是最好的吸引。
4．项目衰退期广告促销
当项目进入衰退期，即尾盘期后，应对项目的销售工作做总结。此时不宜花太多的资金投放在广告上，所作的少量广告也应是围绕在企业形象和品牌上下功夫，理想的销售业绩，购房者的满意和业主的忠诚，这些都是对H房地产企业项目尾盘最好的推广，同时，这些也将成为企业品牌的有效验证，为企业下一次的开发项目奠定基础。
五．结论
房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式，房地产公司所做的任何调整都应有利于更好地服务消费者，向消费者提供高附加值的产品，提高消费者和市场营销的调研质量，同时要重视消费者的行为研究。任何组织都是在一定环境中从事活动的，环境的特点及其变化趋势必然会影响组织活动的方向，内容及方式的选择。而对日益激烈的竟争，开发商们必须进行经营理念的调整，对房地产营销进行深层次调整和整合策划，这是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。
成都H房地产公司对房地产公司项目进行营销策划，要做中国有竟争实力的公司就要以客户需求为导向，以市场为龙头，以策划工作牵头引导其他工作，实现从产品型向服务型企业转化，从资源优势企业向能力优势型企业的转型。
本文在对H房地产公司项目的市场营销策划研究的写作中，结合该公司的客观实际，确定市场定位，最后制定了产品策划、价格策划、广告策划等一系列的房地产项目营销策划。运用理论和实践相结合的方法，对H房地产公司项目的营销策划作了较深入的研究。
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房地产开盘优惠方案范文第5篇
【关键词】房地产项目；营销
【中图分类号】F27 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2012）06-0064-2.5
一、产品策略
户型设计分析。高层电梯采用两梯六户和两梯四户的平面组合，以90-100m2之间的小三房为主力户型，以110-120m2之间的标准型三房、75m2左右的两房为辅，面积紧凑，空间结构布局合理，既保证了刚性需求者的基本居住要求，又控制了总价。但是，与我们的主要竞争对手相比，在产品的性价比上，处于相对的劣势，特别是花样年、花样城、格凌兰、佳兆业、丽晶港等项目，在户型设计上采用了弹性设计，大面积的灰空间（即赠送面积），形成可变户型，受到目标客群（刚性需求者）的追捧，在区域内的销售状况较好。但我们仍然有变通的优势，在同样实得面积与户型结构上，我们的产品在后期装修上，不存在对灰空间进行装修改造的巨大成本投入，从而尽可能地为业主降低购房成本。
多层洋房均采用上跃式设计，并且带电梯，随着城市化的进程逐渐加快，叠拼洋房正在变得稀缺，加上电梯的配置，突出了产品品质，这为未来的产品价格预留了提升空间，也为整个项目提供了品质标杆。
园林景观设计分析。园林景观最大的优势在于组团绿化，形成了两个中庭景观区，一条沿河（灌渠）景观绿带，既保证了楼栋之间非常宽阔的楼间距，又具备了较为广阔而且集中的景观视野。整个社区的景观层次丰富，分成多个各具特色的景观区，如入口景观区、住宅组团景观区、住宅入口景观大道区以及住宅中庭景观区，而且整个景观与建筑充分融合，实现建筑在绿地中充分的生长，加上超高的绿地率，形成一个富有生态型的居住空间。景观空间设计紧扣项目的核心理念，整体把握环境、建筑与人三者之间的和谐关系，追求景观风格的完整性，突出悠闲的北美主题意境，坚持植物景观动态美学。把小型休闲空间、活动场所植入景观区，预留足够的停留和想象空间，为业主构建交流的平台和空间，并突出“都市森林”的设计理念。中间的一条南北向的灌渠，比较破败，水质不佳，而且不能进行改造和整治，这会影响项目的居住环境和居住品质，因此，建议对灌渠的河岸进行绿化，以抵消其负面的影响。
配套设施分析。本项目规划有比较完善的配套设施，以弥补周边区域配套与商业氛围不足的问题，以方便业主的日常生活，降低业主的生活成本。在项目地块南侧的第25#楼，规划为一个18F的酒店（或酒店式公寓），并附设1F、局部3F的商业裙楼。在项目地块西侧的第11#楼，临规划道路也设置1F的商业裙楼。布置有兼顾对外服务的小型超市、洗衣店、美容店、面包房等生活便利设施，以及具有社区会所功能的茶室、康乐等休闲设施。社区规划了全地下车库，停车数量约1624辆，基本实现人车分流，提升居住的舒适性和安全性。目前的方案对运动空间的规划比较简略，建议设置篮球场、网球场、羽毛球场等室外运动场所，以及户外健身设施，并增加一个小型的儿童游乐园，并把这些设施融入景观设计中，实现景观与运动休闲的融合。
二、价格策略
整体价格策略。满意定价策略。建议本项目在总体上应采用的价格策略为“满意定价策略”。满意定价策略是介于新产品入市的“撇脂定价策略”和“渗透定价策略”之间的一种定价策略，即将产品的价格定在一种比较合理的水平，既符合目标客群的购买力，又能获得适当的开发利润，实现客户和开发商的双重满意。原因在于：满意定价策略，本身就是适用于不成熟市场上的成熟产品，本项目的产品设计已经是十分成熟的，而且市场竞争激烈，有同质化的倾向，另一方面，金马片区相对来说，成熟度不高，而且配套设施严重缺乏。同时，我们在营销战略上是采用差异化的竞争策略，以产品的高性价比为主要卖点，这也要求我们的价格与产品性能相比，更具有优势。本项目定价过程，是一个在成本与竞争、需求的相互博弈中寻找一个平衡的过程。这需要在项目开盘前期，通过严密的市场调研，得到当时最新的竞争项目价格信息资料，通过科学的定价法来得出本项目的精准价位。
差别定价策略。楼盘定价并非是“单一价”、“一口价”，因为不同的户型在同一个楼盘中具有差异性。在围绕一个确定的均价水平的同时，根据不同户型所在楼栋的位置不同、楼层的不同、朝向的不同、景观视野的不同、户型布局的不同，实行差别定价；制定高于或低于均价的“一房一价”价格体系。制定详尽的定价方案，目的在于通过阶段性的房源搭配销售，实现较好房源和较差房源的综合去化速度和盈利目标。
价格调整策略。整体价格调整策略。建议采取“低开高走、循序渐进”的整体策略。原因在于：若采用“高开高走”，则市场风险极大；如果定价一旦脱离了市场，可能会给竞争对手可乘之机，是目标客群全面流失，从而导致项目失利；若采用“高开低走”的方式，将会给项目形象带来致命性的打击，可能会使目标客群认为项目在产品质量、或建设资金方面出现问题而不得已降价销售，从而导致市场信心的全面动摇，使得销售进入恶性循环的局面；采用“低开高走”的方式，一方面为了在初期实现稳中求胜，另一方面有利于在既定的分期开发战略中，逐期获取产品更优和土地升值方面的价值提升，从而在“脉冲式”推盘中，最大限度的实现开发和盈利目标。
期间价格调整策略。每一期的销售价格，也不是一成不变的；建议结合当时市场竞争状况，采用“销控引领、灵活多变”的价格变动策略。均价微调策略：根据市场竞争和需求的细微变化，对均价进行微调，但调高或调低的幅度较小，目的在于适应市场，同时保证销售率和销售利润的兼顾。价格与促销的结合：如果要将提价的幅度加大，也将促销的力度加大，这样可尽力避免因涨价带来的客源流失。
定价原则和方法。前期的定价目标在于拓展市场和获取销量，中期目标在于赢得竞争和获取利润，最终目标在于实现开发企业的生存和长远发展。成本导向定价法是以成本为基础的定价方法，包括成本加成定价法和投资收益定价法；其目标是销售价格要高于成本，以便实现开发利润。竞争导向定价法是以行业竞争为基础的定价方法。由于行业竞争的存在，使得价格垄断受到限制，因此价格并非越高越好，否则会出现市场被竞争项目蚕食的局面，从而导致滞销乃至项目失败。一般说来，多采用行业价格比较法或比较权重结合法。需求导向定价法是以目标客群的购买能力为基础的定价方法；通常以购买能力和市场接受的价位来倒推和确定成本。根据本项目的特点，以及我们对数据的搜集，建议采用第一种方法（成本导向定价法）与第二种方法（可比竞争导向定价法）相结合，来综合考虑本项目的定价。根据初步测算，本项目的整体均价，按目前的市场价格推算，高层应在4200元/m2，多层应在6000元/m2，而第一期对外团购的整体均价应在3600-3700元/m2（高层）的区间。
三、渠道策略
本项目可采用的销售渠道有以下几种方式：第一销售渠道是指能够直接促成客户成交的销售方式。客户通过我们的宣传推广，从感兴趣——了解——认识——熟知——接受——成交。这是一条最普遍通用的销售路径，约有50%以上的客户通过这条通道购房。对于项目而言，开发商具有多年的开发经验，有专业的销售人员，主要会采取直销的销售方式。第二销售渠道本质是第一销售通道的延伸。当通过第一销售渠道购房的客户成交后，对我们的售后服务和产品品质使客户感到满意，建立了良好的市场口碑，并由客户和社会舆论进行传播，从而引来其他客户购房，这样就形成了第二销售通道。第二销售渠道的来访客户数量可能不如第一销售渠道大，但成交率一般较局。团购也是一种十分有效的销售方式。济南市房价依然缓步走高，很多个人和单位组织团购购房，以求达到降低房价的目的。我们可以充分利用人们的这种心理，委托他人或自行联系单位或组织团购。团购可以加快销售速度，迅速回笼资金。网络。目前，国内网民数量猛增，人们通过网络了解信息和购物的习惯正在形成，而本项目的目标客户群中拥有相当比例的网民。我们可建立自己的网站，也可在各大专业网站制作网页、信息和接受订购，从而扩展销售通道，增加销量。同时网络宣传和销售也可在一定程度上扩大楼盘影响，树立楼盘形象。
四、促销策略
公关活动策略。在营销4P策略中，公关促销是出了广告之外最重要的一种促销方式，在房地产营销中地位尤为重要。公关对象与目标，主要有目标客群、政府、银行、媒体、关联企业等。对于消费者公关，既需要诱之以利，也要动之以情；对于政府，要以社会利益和政治利益的双重性，获取其支持；对于银行，以利益和安全性为公关基点；对于媒体，以新闻价值和利益性为公关基点；对于关联企业，以利益为基点建立战略联盟。对于每种公关活动，需要严格把握如下程序：明确公关目的、预计公关代价、确定公关对象、选择公关形式与制定公关方案、举行公关活动和评估公关效果。不同的营销阶段所采用的公关活动在类型和作用上不一样。形象期的活动在于树立产品形象和知名度；造势期的公关活动在于积累开盘客源；开盘期的活动在于促进热销；而持续期和尾盘期的活动在于树立口碑、以“以老带新”策略促进销售。
销售促进。销售促进也是促销手段中具有举足轻重作用的方式。其能起到吸引和留住顾客、促进下单购买和强化项目品牌的作用。本项目在操作中可以采用的销售促进方式包括：人员推广、参加房交会、重点区域SP巡展、重要企业SP巡展，付款方式的多样化、销售折扣优惠的使用等等。在人员推广上，要重视人员行销的作用，特别是在团购重点区域的人员行销，是本项目第一期销售成功与否的核心。对于吸引客源来到销售现场、促使其下单的措施主要有以下方面：面积灰空间或赠送面积、免（代缴）相关税费或免物管费、抽奖促销、竞价销售和限时特卖、一次性付款优惠、分期付款优惠、银行按揭优惠、升值销售等。以上促销措施应结合具体的促销活动予以执行。
销售策略。整体销售策略。根据项目的营销战略，我们建议，本项目的整体销售策略如下：以高层电梯的快速销售来回笼资金，以多层洋房的销售来提升项目的盈利水平。高层电梯以锻造高性价比的产品为主要销售说辞，以团购的手段来实现高层的快销，为项目的整体开发打下坚实的物质基础。多层洋房以高品质的产品、大型居住社区为主要说辞，通过控盘的方式，对外逐步销售，并且逐渐提升销售价格，以树立项目入公司的品牌，同时，为项目树立一个价格标杆，从而有效地促进价格较低的高层电梯的销售。
推售货量部署。项目推售战略分析。对于项目整体来说，先推售哪一批单位，再推售哪一批单位，然后推售哪一批单位，需要以前瞻性眼光来确定总体推售战略。本项目的分期开发战略，体现了项目整体上的推售战略。结合价格策略，先以较低价推售第一期，然后逐步提高价格推售第二期、第三期。
项目货量特征分析。应全盘考虑项目各个分期货量的推售部署。在同一期内部，要做到不同楼栋的搭配销售；在同一楼栋内部，也要各单元、各单位、各户型搭配销售。不能因为尽快回笼资金的压力，而先推朝向好、户型佳的单位，否则较差的房源将无人问津，从而造成大量“死角房”的挤压。因此，需认真分析货量中的好、较好、一般、较差、差的户型单位，应对不同的单位区别做价，“一户一价”，搭配销售。
推售节奏及销售控制。本项目需注重推广及销售节奏的控制，分期、分批、有重点、有节奏的推出，保证推广、销售上的连续性。各单位的推售同样需要节奏上的控制，是集中引爆还是持续推售都需要仔细考量。
把握楼盘及客户特性。采用“集中引爆”的推售节奏。这个过程分为“蓄水-开盘-封盘”的过程，有利于形成销售上的“羊群效应”，制造紧张热销的现场氛围，给人“供不应求”的热销感觉，鼓动客户产生购买动机，从而加速推进销售。善于发现和引导市场需求。在项目推售过程中同样需要密切关注市场的需求变化，保持市场敏感度，针对市场变化随时调整推售策略。不断地进行阶段性创新突破，而非一成不变、固步自封。
价位链条的合理控制。如果前期推售部分销售火爆，也不要认为前期价格定得过低而无原则的疯狂涨价。如果价格拉升的幅度把握不好，很容易形成销售阻力而影响中后期销售。市场反应情况及竞争情况。市场反应热烈，可考虑适当提前开盘或加推新单位；市场反应不理想，需要推迟开盘时间等。
根据市场宏观环境、竞争对手的影响或抓住了一些利好因素，就需要采取非常规的推售节奏；或者为了抢占市场而加快推售节奏，或者为了避开一些不利因素而加以减缓推售节奏。
【参考文献】
[1]决策资源集团房地产研究中心编.地产策划实施指南[M].中国建筑工业出版社，2007.
[2]决策资源集团房地产研究中心编.现代房地产广告策略全案[M].暨南大学出版社，2008.
