房地产存在的问题及建议

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房地产存在的问题及建议范文第1篇

关键词：房地产；融资；问题；措施

在当前我国社会经济发展的过程中，房地产行业的发展在其中有着十分重要的意义，它不仅关系到我国整个社会经济发展，还给人们的生活和工作创造了一个良好的环境。而房地产企业融资作为当前我国房地产行业发展的主要内容之一，在对融资模式进行研究分析，可以有利于我国房地产行业的可持续发展。不过，从当前我国房地产企业融资发展的实际情况来看，我们在房地产融资的过程中，还存在着许多的问题，这些问题就给房地产行业的发展带来了巨大的影响，因此我们就要根据我国当前国情，来对房地产融资中存在的问题进行分析，从而找到相关的解决措施，来对其进行处理，以保证我国社会经济的长足发展。下面我们就对房地产融资中存在的问题和相关的措施进行介绍。

一、我国房地产企业融资主要模式

在当前我国的房地产行业发展的过程中，人们就采用融资模式来促进社会经济的发展，其中常用的融资模式主要有以下几种

1、金融机构借款

所谓的金融机构借款也就是指，房地产企业在经济发展的过程中，向银行或者其他的金融企业借款。近年来，在我国社会经济发展的过程中，由于房价突飞猛涨，房地产行业也得到了迅速的发展，许多开发商为了进一步的促进自身经济的增长，就向金融机构融资，以确保自身经济的周转。

2、债券融资

在当前我国债券市场发展的过程中，由于社会民众没有对其进行相应的支撑，这就对我国企业债券行业的发展有着极大的形象，而在我国房地产行业发展的过程中，因为自身需要巨大的资金，而且自身的金融风险也比较巨大，这就使得房地产企业在经济发展的过程中，缺少流动性，所以我们就可以将债券市场和房地产市场向结合，这样不仅有效的解决了我国房地产行业发展中存在的资金问题，还对当前我国企业债券市场的运作机制起到了一个良好的推动作用。

3、上市融资

从1997年起，我国的房地产业逐渐转入理性的发展阶段。从我国房地产业从开始发展到现在的十几年间，融资之路异常曲折。从1993年以前的开放阶段到1993—1999年上半年的明令禁止阶段以及1999年下半年开始的解禁试点阶段。

4、利用外资

房地产企业利用外资是相对于在国内融资而言的，就是指利用境外流入的资金对公司进行经营和对业务进行开发。

5、房地产投资信托

从我国信托投资公司进入新的发展阶段以来，房地产投资信托在其中发展中一直发挥着很重要的作用，特别是在2010年年末印花对房地产市场实行紧缩政策之后，迫使大量的地产企业转向信托机构某集资金。

6、自筹资金

尽管上市募集资金和利用外资都可以为企业资金提供很好支撑，但是自筹资金在房地产企业中仍然占有很重要的地位，仅仅按照国家规定的最低标准，自筹资金比例也占项目总资金的35%。

二、我国房地产企业融资模式中存在的问题

目前，我国房地产企业在融资发展的过程中，由于受到各方面因素的影响，因此导致其自身经济在实际运作的过程中，存在着许多的问题，其中常见的几种问题主要体现在以下几个方面。

1、融资过于依赖银行贷款且贷款方式单一

在房地产这个行业中，其最传统的融资方式就是向银行贷款。并且，这个也经常看作房地产行业的主要融资方式。因此也不免会产生资金依靠银行贷款过度，来源形式过于单一，经营性欠款和银行贷款的数量过大等状况。

2、利用外资增长过快且利用率不高

众所周知，房地产的开发需要丰富的资金作为后盾。这些资金来源也多种多样。其中，利用外资、银行贷款、自筹资金占据了一大部分，还有通过其他渠道获得资金。房地产业自2002年以来取得了飞速的发展，并且，其投资额也在不断的上升。

3、企业负债率高，自有资金严重不足

目前，我国的房地产行业的负债率普遍都不低，自2002—2012年年间，我国的房地产面临一个严峻的形势，背着一个沉重的债务包袱。房地产开发公司的资金数目也比较少，远远低于国家的规定标准。因为面临沉重的负债问题，所以直接就像影响了这个产业的稳定，为以后的发展买下了一个定时炸弹，降低了公司的信誉，使得公司在集资时面临严峻的问题。

4、制度不健全，制约创新融资模式的发展

如果缺少了相关配套的法律法规，就会使得经济的发展出现滞后效应，影响经济的发展。由于我国的相关法律不够完善，很多房地产企业无法找到一个合适的渠道进行合理的融资，这就使得我国的房地产出现了上述资金不足的现象。这严重阻碍了房地产企业的发展，急需才有有效的措施进行改进。

三、房地产融资存在问题的对策研究

在我国房地产业融资模式的优化上，应立足于我国特定的经济背景下，构建起证券市场融资与银行信贷融资两者相协调，充分利用财政性融资的综合房地产融资模式体系。

1、提高直接融资比重

从对我国房地产企业融资模式的问题分析中可以得出结论，直接融资在整个房地产融资中所占比重不高，有必要完善和深化房地产资本市场。长时间以来，我国的房地产融资就会过多的依赖于非市场化的银行信贷融资，并且这个局面是很难改变的，导致银行企业信用关系的扭曲，信贷的风险集中化，资金的使用率低下等不良现象的发生。

2、构建多层次的银行体系

按照目前的状况来说，我国的银行体系过于单一，市场化程度不高，融资机制创新力度不足，因此亟待建立健全。也只有通过建立完善的银行体系才可能为房地产融资提供保障。

3、深化发展财政性融资

财政性融资是财政政策主导的一类融资，表现为福利性资金，比如住房公积金。我国目前住房公积金政策的运用只限于个别企业的员工福利措施，未能得以普及，给房地产行业的资金支持作用有限，完善和发展的空间很大。

可见。我国的房地产业融资发展滞后，已是我国房地产业健康发展的瓶颈。房地产业本就属于资金密集型的行业，而其经济活动就是巨额资金的投入运行过程。房地产企业的背后是一个为其提供资金的集合市场，而且这个市场是个活跃的市场。在市场中，企业可以选择不同的融资方式，组成合理的融资结构，从而实现企业的融资目标。

四、结束语

由此可见，在当前我国房地产行业发展的过程中，房地产融资中还存在着许多问题，这些问题不仅影响了我国社会经济的发展，还存在着极大的发展风险，因此我们就要根据当前我国房地产发展的实际情况，来对其中存在的问题进行处理，以确保我国社会经济的发展。

参考文献

房地产存在的问题及建议范文第2篇

关键词：房地产；抵押评估；问题；对策

中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：1001-828X（2015）010-000-02

目前，房地产行业属于固定产业，具有保值性和增值性的特征。随着金融机构对贷款风险管理要求越来越严格，在经济发展的同时，以房地产抵押作为贷款的担保，根据抵押的特征分析，它具有价值大、不宜转移的优势，因此在金融及机构以房地产抵押作为担保方式，备受欢迎。房地产抵押贷款提高了相关金融领域的安全性和可靠性。然而目前房地产抵押评估过程中，由于评估业务在逐年增长，评估中出现的问题逐渐增多。结合实际工作分析，房地产抵押评估中，出现了抵押手续不完善以及不规范、抵押评估工作缺乏合理性、抵押环节不科学、不畅通等现象，严重影响房地产抵押评估工作不能健康发展，影响经济发展，并且制约整个房地产业以及金融领域的发展。本文针对房地产抵押评估过程中存在的问题进行分析，并提出了相关的对策，改善当前房地产抵押评估现状。

一、房地产抵押评估中存在的问题分析

针对当前，房地产抵押评估工作中的具体现状进行探究，由于抵押评估工作中首先要对房地产价值进行评估，根据评估结果确定抵押价值，从中按照价值发放一定比率来发放贷款。目前，根据银监会、人民银行以及建设部等针对进一步规范与银行贷款业务相关的房地产抵押估价管理提出了文件规范，对商业银行（抵押权人）与借款人（抵押人）通过协商议定的形式来衡量抵押物价值，这种抵押物价值模式，贷款人在考虑时间和经费因素等，通过采用协议定价的方式来实现抵押评估。然而协议定价方式，在抵押评估工作中，提高了办事效率、促使贷款双方有议价自，并且在一定程度上节省了评估的相关费用，促使房地产抵押评估工作顺利进行，但是在实际应用过程中，由于受到诸多因素的影响，可能会存在诸多不同方面的问题，基于当前房地产抵押评估现状分析，工作中存在的问题影响了整个行业的发展和进步，因此，笔者通过分析和探究，最终总结并归纳出一些解决抵押评估工作的具体对策，表现在以下几个方面：

（一）抵押评估知识的缺乏

由于金融机构或者是银行信贷人，缺乏专业的抵押评估知识，因此在具体评估过程中无法准确估算房地产的价值。抵押评估人具备较广的知识面和比较精通的业务能力了，但是由于缺乏对房地产评估的专业性，在理论和实践上有所欠缺，在信息、知识以及资料等方面受到评估限制，这就很难对房地产做出客观合理地价格评估。

（二）缺乏相关的法律知识

信贷人缺乏相关的抵押评估法律，导致在具体评估过程中无法正确判断房地产的合法性、有效性以及科学性。主要依据《担保法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》等相关的法律，如果房地产性质不同时其抵押评估效果也就会不同，另外房地产的价值也会存在差异性；因此当信贷人不熟悉相关的法律时，就造成抵押评估与实际价值出现很大的偏差，影响抵押评估的结果，甚至会出现无效现象。

（三）协议定价方面存在负面影响

房地产抵押评估过程中，由于协议定价具有主观随意性，在受到利益驱动时，导致部分信贷主管人员为了发放人情贷款，利用自身的权利对抵押物做出了高估，另外还会出现：银行为降低风险过低抵押评估物，造成借款人的合法资产受到一定的限制，最终影响银行部门、金融机构以及房地产抵押评估方的利益。

房地产抵押评估工作中仍然存在诸多问题，最终影响抵押物评估失真甚至出现贬值现象，造成抵押物处置困难，严重影响银行信贷的资金使用效率。

二、房地产抵押评估工作的改进建议

针对当前房地产抵押评估工作中的问题进行探究，并提出了相应的对策，进而达到改善抵押评估工作的目的，促进房地产行业的不断进步，具体对策有以下几点：

（一）强化信贷人员的道德教育

目前，在银行以及金融机构中，信贷人员从事房地产抵押评估，自身的理论知识以及业务能力要比较精通之外，还需要良好的专业道德素质。良好的职业道德素质，有助于增强抵押评估工作的客观性，做到公平、公正。避免出现抵押评估价格不公现象，对当事人的利益造成影响，并会造成银行信贷部门资金损失。因此，强化信贷人员道德教育对于房地产抵押评估来说具有十分重要的意义。职业道德教育具体从这几个方面完善：保证抵押评估信息和资料的真实性，评估过程中尽可能地做到公平、公正、客观；加强估价的独立性和严肃性，遇到亲友或者是其他关系人估价时，必须要回避；发现自身专业能够有限时，必须要委托专业的评估机构对房地产进行科学、合理估价；加强对抵押评估资料的保管，不得随意向他人泄漏评估资料及相关内容。

（二）完善对房地产法律知识的学习，严格审查抵押物的合法性和抵押性

银行及金融机构，必须注重对信贷人加强对房地产相关法律知识的学习，了解相关的制度和政策，确保在抵押评估过程中正确判断，提升抵押的合理性和有效性，避免银行或金融机构资金受到损失。抵押评估工作中主要涉及的法律知识包含《城市房地产管理法》、《担保法》、《土地管理法》其中，房地产在抵押评估中具体对《担保法》的范围作出了明确规定：法律上认可的财产抵押有：并且房地产抵押人有房屋以及抵押地上定着物；抵押人有权处分的国有土地使用权以及房屋等地上定着物；同时，法律上不认可的财产抵押物有：土地所有权；耕地及相关的土地使用权；学校、医院等公益性部门；不明确所有权或者是出现争议的财产。在抵押评估前，首先要对房地产的权属、性质进行确定，以免影响评估结果。

（三）准确评估抵押物的价值

在遵循估价的原则，按照估价的程序以及选择合适的估价方法的前提下，结合房地产价格有关的其他因素，最终确定估价标准。在评估过程中要做到诚信、客观、公平、公正。科学判断价值，提升估价及估算活动的水平和质量，这就要求在房地产抵押评估之前，信贷人以及评估部门必须要明确估价的目的、原则、程序以及方法出现问题。目前房地产估价常用的方法包含：比较法、成本法、收益法。其中比较法是针对估价对象与估价时点的近期交易状况与相关房地产，为成交价格提供重要依据和判定标准，客观、公正物价。该方法适用于交易型房地产，用于普通住宅、写字楼、商场以及工业生产等使用属性。成本法：针对近期开发或者是计划建造的项目进行大致估价。该方法对其进行扣除折旧之后，为估价对象提供更合理的估价方法。收益法。选用适当的资本化率将其折扣到估价时点后进行累计处理，属于一种超前估价行为，最终为估价或者是估算提供合理的评定标准，收益法在评估中，主要适用于商店、公寓、餐馆等一些公益性用途的房屋。

（四）建立健全相关评估制度及其抵押手续

房地产抵押评估过程中，针对抵押贷款在发放中，必须要经过抵押部门进行严格审查、评估以及登记等相关事项，严格规定评估流程。银行可以自行成立评估机构，自行评估抵押物的价值，这种抵押物评估方式，有助于提高评估效率，缩短评估时间，同时为贷款人提供了更大的方便，提升了自身企业的市场竞争力。在评估抵押物过程中，遇到一些复杂的房地产，自身银行无法正确进行估价时，必须要委托专业评估机构来做出合理的判断，针对评估资料以及信息做出有效的抵押估价，提升评估效率和实效性，最终做出准确的评估报告。

有关房地产相关部门拿到评估报告时，工作人员必须要认真阅读，查看抵押估价时点、估价定义以及最终结果等事项，以便为最终核定抵押物价值提供准确依据。估价定义：其中包含了土地开发程度、用途以及剩余使用年限等，当使用用途发生改变时，必须要重新定价；估价时点：估价时点是委托评估机构或者贷款发放的时点，它在评估报告中明确提出。评估中必须要根据房地产发展状况，充分考虑贷款的风险等，以便做出更合理的预期价值。使用权性质：以土地出让的方式取得土地使用权时，房地产的价值可以看作是评估时的价值。当出现土地使用权属于划分取得时，其房地产价值要严格按照评估价值扣除预计处分所得应缴纳土地使用权出让金的款项。除此之外，房地产抵押评估中，要不断完善抵押手续，为评估报告提供更准确的依据。

三、总结

总之，为了提高抵押评估报告的准确性和合理性，在银行部门评估物价时，要遵循诚信、客观、公平、公正的原则，在抵押工作中尽可能做到规避风险，保全抵押人的合法权益不受侵害，降低资金损失现象。为抵押评估行业提供更规范、更标准的环境，促进我国房地产抵押评估工作及其抵押贷款业务朝着更标准的方向发展。

参考文献：

[1]刘桓.完善房地产抵押评估的几点探讨[J].中国房地产，2004（04）.

房地产存在的问题及建议范文第3篇

[关键词] 房地产经纪 经纪人员 职业资格 制度

2001年12月18日国家人事部、建设部联合发出关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（以下称《暂行规定》）和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知（人发［2001］128号），标志着我国房地产经纪人员职业资格制度正式确立并起动。这项制度实施以来，强化了对房地产经纪人员的监管、提高了房地产经纪从业人员的职业水平，对规范房地产经纪活动秩序起到良好的作用。但也存在一些问题，有待进一步进行制度的修订和完善、解决制度实施中反映出的各种问题。

一、我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题

从目前来看，我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题可分为以下两大类：

1.房地产经纪人员职业资格制度执行不到位

（1）房地产经纪人员职业资格考试制度执行不到位。《暂行规定》规定房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。前者实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，自2002年12月首次组织考试以来，每年举行一次，已正常化。而后者实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。自2003年以来，只有为数不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陆续开始举行当地的房地产经纪人协理从业资格考试。相当多的省份至今仍未启动当地的协理级资格考试，其中部分省或市有自行组织的相当于协理级的资格考试，但没有采用由建设部拟定、由人事部审定的全国统一的协理资格考试大纲，且各地所发资格证书的名称也不尽相同，如《房地产经纪人岗位证书》、《房地产中介服务人员资格证书》、《房地产经纪资格证》等。不少地方长期没有组织房地产经纪人员资格考试，未经过专门培训和考试的人员素质低，所提供的服务质量不高。

（2）房地产经纪人员职业资格注册制度执行不到位。按《暂行规定》，取得房地产经纪人或协理职业资格证的人员受聘时，应当申请办理注册手续；在注册有效期内，变更执业或从业机构者，应当及时办理变更手续；再次注册者，须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。现时情况是：许多取得资格证的人员受聘时未及时办理注册手续，未取得《注册证》而从事经纪业务；变更执业或从业机构者未及时办理变更手续；继续教育和业务培训工作不规范，参加人数少，尤其是协理级的继续教育工作在多数地方还未开展起来。

（3）房地产经纪人员职业资格证书使用制度执行不到位。按《城市房地产中介服务管理规定》（1996年1月18日建设部令第50号），设立房地产中介服务机构须有规定数量的房地产经纪人。严禁转让《房地产经纪人资格证》。但由于近年来房地产经纪服务市场十分繁荣，房地产经纪机构迅速扩张，并争相开设分行、连锁店，产生了对经纪人员职业资格证书的大量需求，从而出现了出租、转借房地产经纪人员职业资格证书的交易市场。

2.房地产经纪人员职业资格制度不完善

我国房地产经纪人员职业资格制度不完善表现在如下方面：

（1）考试次数少。我国房地产经纪人执业资格考试每年举行一次，举办房地产经纪人协理从业资格考试的省份一般也是每年举行一次。由于考试次数少，有志于从事房地产经纪行业的人士不便于灵活地安排时间参加考前培训和考试，也不能满足房地产经纪服务市场对受过专业培训并持证的、具有较高房地产经纪专业水平人员的大量需求。同时这也是造成现实中不少人员无证上岗的一个原因。

据香港地产监管局网站（省略.hk），2008年香港地产资格（相当于房地产经纪人资格）考试（简称E牌考试）安排4次（2月、4月、8月、12月）；营业员资格（相当于协理资格）考试（简称S牌考试）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。这两种考试香港在2007年3月、6月、9月及12月都举行了4次。

（2）没有对特殊人员豁免资格考试的规定。香港对资深从业人员、新加坡对高校相关专业毕业生，都是豁免其资格考试而由管理机构直接认定其执业资格。我国每年都有一大批房地产类专业的大专、本科毕业生涌向就业市场，他们若要直接从事房地产经纪业务，也首先必须与非房地产类专业的毕业生，甚至与高中毕业生一样参加培训、考试以取得资格证。而培训和考试的内容基本上又是他们在高校中学过并考过的，只是炒一次冷饭，造成他们的时间、精力、金钱等的浪费，加大了他们的就业成本。同时也显现出我国房地产经纪专业人才培养的低效率。

（3）没有房地产经纪人员职业资格终止的规定。在国外及我国港台地区，暂停或吊销职业资格，作为对职业资格持有者违法违规的处罚。如美国商业职业法典10176项和10177项中列举了各种有关房地产经纪人和销售员（相当于我国的协理级）执照暂停或吊销的规定，主要情形包括：不实的陈述、虚假的承诺、不实的广告、混淆公私款项、多方、以欺诈手段骗取执照、违反道德规范、隐瞒真实利润、渎职、未负起监督责任等。其中“未负起监督责任”是指经纪人对其属下的销售员负有监督的责任，如果因为监督不严而导致客户受到严重损失时，则经纪人负有连带责任，经纪人可能会因此而被暂停甚至吊销执照（作为房地产经纪人员执业资格的证明）。而我国的《暂行规定》第二十五条规定：“房地产经纪人有权指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务”，但没有相应的罚则条款。

二、对健全和完善我国房地产经纪人员职业资格制度的建议

笔者对上述我国房地产经纪人员职业资格制度中存在的问题提出如下建议，供有关部门参考。

1.加强对房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设

房地产经纪人员职业资格监管制度，与考试制度、注册制度、证书使用制度等构成完整的职业资格制度。而监管制度又是其他各项子制度得以贯彻执行的保证。美国有专门规范房地产经纪人资格的法律，即各州的执照法，且是规范经纪业最严密的法令。该法的目的是通过规定发给经纪人执照所需符合的标准与所需具备的资格，来维护房地产经纪业的一定的专业服务水准，从而使消费者免受不良经纪人之害，同时也保护持照经纪人免受不正当的竞争。又如香港的《地产条例》于1999年1月1日生效，台湾也于1999年2月颁布了《不动产经纪业管理条例》，都对本地区房地产经纪人员职业资格管理和房地产经纪服务市场的监管起到很好的作用。

目前，我国涉及房地产经纪人员职业资格监管方面的立法，有建设部制定颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商行政管理局制定颁布的《经纪人管理办法》。地方性的法规、规章虽然部分省、市都有，但各地不统一。这样，一方面全国性的法律法规不健全，另一方面各地的法规、规章又缺乏权威性，全国房地产经纪服务市场的混乱无序状况无法从根本上得到改变。因此，必须加快房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设。笔者建议我国制定房地产经纪专门法律法规：《中华人民共和国房地产经纪管理法》或《房地产经纪管理条例》（由国务院颁发）。立法中要把对房地产经纪人员职业资格的监管作为重点和核心内容，改变过去侧重对房地产经纪机构的监管的做法。

2.全面落实房地产经纪人协理考试、注册制度

协理级层次的人员数量比经纪人层次的多得多，能解决大量人口的就业问题，但也不能因为职业素质差而损害消费者的利益，因此必须切实提高这部分从业人员的职业素质。建议国务院规定各省、自治区、直辖市举行房地产经纪人协理级资格考试的最迟开始时间。建议除统一大纲外，材，因为部分省份并不具备教材编写力量，同时便于保持全国各地的水平基本一致。

严格执行注册制度，未按规定办理注册手续的人员不得以房地产经纪人协理的名义开展经纪业务。再次注册者，必须提交接受继续教育和参加业务培训的证明。政府主管部门或行业组织应向他们提供继续教育的机会，如举办培训班、研讨会、学术讲座、网络在线课程等。要量化继续教育条件，建议借鉴发达国家的做法，用学时数或参加学术活动的小时数来衡量。协理级资格注册的有效期，有的地方规定为3年，有的为1年，建议2年为宜，因为协理级人员的职业变动性较大，有效期太长不利于强化管理，太短又会增加注册换证的工作量。

3.增加房地产经纪人员职业资格考试的次数

为解决持证人数少和加快房地产经纪专业人才的培养，建议房地产经纪人执业资格考试改为每年两次（即增加一次），分春季考试和秋季考试，具体考试时间由建设部、人事部在每年初提前预公告。建议房地产经纪人协理从业资格考试定为每年2～4次，各省份根据当地房地产经纪服务市场对人才的需求情况灵活调整考试次数，具体考试时间由各省份建设部门、人事部门在每年初提前预公告。

4.增加对高校房地产类专业毕业生豁免资格考试的规定

为培养专家型的房地产经纪人才，提高人才培养的效率，建议规定：对房地产类专业的毕业生，如《房地产经营与估价》专业（专科）、《房地产经营管理》专业（本科）、《工程管理》专业房地产方向（本科）、《工商管理》专业房地产方向（本科）等毕业生可以不参加房地产经纪人协理从业资格考试，在房地产经纪机构见习满一年后即可向管理部门申领协理级资格证书；从事房地产经纪业务工作满3年（专科）或2年（本科），并能提供接受继续教育的证明，可直接向管理部门申请，经审核后领取《房地产经纪人执业资格证书》。

而对各专业的房地产研究方向的硕士、博士，规定其在房地产经纪机构见习满半年后即可向管理部门申领协理级资格证书；从事房地产经纪业务工作满1年，即可直接向管理部门申请，领取《房地产经纪人执业资格证书》。

5.明确规定房地产经纪人员职业资格终止的情形

法律法规要明确规定暂停使用资格证书（即职业资格的暂时终止）或吊销资格证书（即职业资格的永久终止）的具体情形，以便各监管部门依法对违法违规人员实施处罚。建议暂停使用资格证书的暂停时间视情节轻重可分为三个月、半年、一年三种情形。

加大对房地产经纪人员的监管和处罚力度。建议有关法律法规增加房地产经纪人对房地产经纪人协理违法负有连带责任的条款，建立房地产经纪人负责制度。这样房地产经纪人协理就必须接受来自政府的监管和来自所在经纪机构的房地产经纪人的监管，这种分层次的监管方式，既保证了政府对市场的有效监管，又减少了政府的管理负担。对参与出租、转借职业资格证书的人员坚决给予吊销资格证书的处罚，并记录在案。

参考文献:

房地产存在的问题及建议范文第4篇

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2.杭州商品房市场分析报告――透明售房市场研究院.

3.2013年杭州土地市场分析报告――透明售房市场研究院.

4.15家外来大鳄首次在杭州市区拿地.http：///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm

5.2013部分重点出让地块开发节奏一览表.http：///info/news_newsinfo_53900845_33_1.htm#a

房地产存在的问题及建议范文第5篇

关键词：房地产开发企业 成本核算 借款费用

近年来房地产行业备受社会各界关注，房产的销售价格也不断上涨，其原因是多方面的，其中最重要的是开发成本因素，而控制开发成本的关键问题之一是保证成本核算的准确度。目前国家房地产的相关政策法规都在进一步完善之中，对于成本核算对象的选择、处理借款费用的方法，每一家企业做法都不尽相同，本文将对这两方面进行探讨。

一、成本核算过程中存在的问题及建议

（一）实际操作中存在的问题

在房地产开发过程中，能否正确确定成本核算对象是保证经营成果公允表达的前提，一般来说，可以根据开发项目所处地段、建设规模、开发周期、建筑规划指标等具体情况来确定成本核算对象，逐一计算得出单个核算对象的成本，与此同时销售成本也一起结转。

一般情况下，以概算或施工图预算是否独立编制来确定单项开发项目成本核算对象。但实际操作中，对比那些建设规模大、开发周期长、多个功能区域同时存在于一个项目中，这种情况下，会出现先将项目整体作为成本对象核算，项目完成后再按照一定标准分配到各个功能区域。比如一个项目中同时存在着商务办公楼、商业、住宅和公寓等形式，因为各用途不一，购买对象和销售策略不同，因此在设计装饰上的风格也将不同，这样就会形成建筑成本差异化。如果只是简单的将项目整体作为成本核算对象而不单独核算各功能区的成本，将导致各功能成本平摊，不能合理区分每个功能区域的售价和租金，使得成本和收入不能配比，违背了会计上的配比原则。

实际操作中还可能出现先把各个功能区域的成本归集起来，以此来确定整个项目的成本核算对象，之后各个功能区的成本根据估计比例来划分。这样使得会计核算的工作量加大，同时也可能出现人为调节各功能区单位成本，因为比例是事后确定的，这样也违背了会计信息的可靠性原则。

（二）成本核算问题的改进建议

通过多年工作经验的累积，笔者觉得，在选择成本核算时采取以标段为对象的做法是合理可行的。

1、国家规定了建设项目投资超过50万元的，对于施工单位的确定应采取相应的招投标方式，做到公开、公平。一般是以2-6幢确定为一个标段，而这一标段的施工单位只有一家。由投标单位根据其设计图纸，确定其工程工作量，编制一个概预算。对于标段的划分，应尽可能使每一幢成本基本相同或接近，将建筑功能、层高、设计相同且靠在一起的房屋划成一个标段。

2、根据一块待开发的土地项目的规模大小、功能设计、结构类型等，将其划分为一个或多个标段。为了反映和归集成本和费用，可以把土地开发成本、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、建筑安装工程费等项目设置在各个标段中。

3、按标段归集直接发生的成本；如果在发生当初即是能够分清楚的如土地成本、前期工程费、配套设施费等费用，那就将其直接在每个标段中归集；如果发生当初无法分清楚的，那将其以项目所在地来进行归集，成为间接费用。

4、间接费用可以采取以下方式分摊。对于是由一块单独的土地组成，或者开发建设是一次性完成的间接费用，在完工之时，先把归集好的间接费用分摊到每一个标段中，分摊的标准是以房屋的建筑面积为依据，以此来计算得出每一个标段单位成本。对于不是一次完成的开发建设但是能够分清批次的间接费用，可以先将各批次按照一定的标准分配，比如每批次所占用的土地面积、每一批次的建筑面积等进行分配，之后再按其建筑面积将每个批次的间接费用分配到各个标段中，以此来就算每个标段的单位成本和总成本。

二、借款费用存在的问题及建议

（一）准则中借款费用资本化对象的确定

借款费用是企业为经营活动需要承担的与借入资金相关的利息费用，包括长期、短期借款利息；与债券相关折价和溢价摊销；安排借款时发生的辅助费用的摊销等。《企业会计准则——借款费用》规定，“因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合本准则规定的资本化条件的情况下，应当予以资本化。”从以上规定可以看出，房地产开发过程中所发生的借款费用并未在该准则范围中列入，仅限于“为构建固定资产而专门借入的款项”。笔者认为没有必要将其他非构建固定资产而形成的资本性资产（如房地产开发等）排除在这一准则范围之外， 因为房地产开发企业在项目开发过程中，土地成本占用企业大部分资金，加上开发周期较长、运营资本大、存在着各种各样的风险，如果把借款费用直接计入当期损益，那么这样会使得开发成本降低；而将借款费用资本化也是目前房地产开发企业常用的处理方法。因此，准则中仅限于“为构建固定资产而专门借入的款项”作为借款费用资本化的对象有不妥之处。

（二）借款费用处理建议

笔者认为应将房地产开发过程中发生的借款费用资本化。因为房地产开发商品为特定项目而发生的借款费用，尽管是种理财行为，但是它的使用对象是特定的，并且其发生与项目成本间有着必然联系，属于为项目成本出去而发生的间接费用，因此，可以将其作为房地产项目成本的构成组成部分，列入开发间接费用。这样，也可以使得历史成本原则和费用配比原则相符合。同时笔者对房地产开发项目借款费用资本化的起止时间有以下观点：