商业地产招商策划方案

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇商业地产招商策划方案范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

商业地产招商策划方案范文第1篇

关键词：商业地产；经营管理；成本；工程项目；管理

商业地产经营管理是一项复杂的系统管理工作。商业地产开发商作为管理主体，需对项目从定位期到稳定期的全过程有一个正确且清晰的管理思路，有效地进行计划、组织、协调、监督和控制，确保整个经营管理过程符合开发商预期的战略及所要达到的市场目标。

1.商业地产项目经营管理现状概述

商业地产管理遵循的是战略目标管理方式，是目前最为普遍的管理方式，主要设置项目总体战略，通过总体战略的分解，形成阶段战略目标和部门战略目标，用来指导和管理整个项目的运作。商业地产项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目负责制为基础，运用系统管理的观点、理论和方法，项目经营管理的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲，商业地产项目不同于住宅地产，具有投资金额大、运营周期长、投资回收缓慢、经营管理复杂等特点，最重要的是商业市场变化较快，开发商需不断去适应市场的变化，灵活采取经营管理策略，以满足市场的需要。所以在制定管理的目标时既要有硬性的指标也要灵活变通。目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、商场开业率、销售利润率、自有资金利润率等效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标年度销售额、店铺出租率、投资限额、质量标准等。除此之外，商业地产项目还受城市区位因素、城市规划、目标受众群体、招商公司等条件制约。商业地产项目涉及投资方、规划、设计、施工、招商、营销、租户等多部门和单位，以及最终用户消费客群的相互制约和相互影响，因此，商业地产经营是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调项目的全过程和确保总体目标的实现。

2.房地产项目管理的重点

2.1 商业地产项目的计划管理

对商业地产项目进行计划管理，能使项目的前期论证、招商策划有计划、按顺序有条不紊地展开。可以说，通过使用一个动态计划管理，将项目全过程和全部经营活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。

2.2 商业地产项目的组织管理

这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种适合本企业的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

2.3 商业地产项目的协调管理

其意义是为经营管理提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找招商推广渠道，广揽优秀招商和推广队伍，获得市场竞争优势，更好地服务于项目。

2.4 商业地产项目的控制管理

其意义是有利于对既定的战略目标的实施进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、阶段性目标的贯彻执行与监督等措施，对项目的设计规划、招商周期、营销推广费用、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保项目用最少最优的人力物力投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

3.商业地产经营管理的策略

商业地产项目的经营管理是指从项目定位期到稳定期的全过程所进行的管控。由于商业地产项目专业性比较强，一般需要与专业的商业地产管理公司或机构来协助进行项目运作，在管理好项目自身团队的同时，更重要的是需要团队成员运用好外协单位的资源和力量服务于项目，所以商业地产的经营管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查等方法，对商业项目推进过程中的技术活动和经济活动，按照行业要求、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保商业项目总体目标的最终实现。

商业项目阶段式目标管理方法。对一个商业项目而言，需经历项目定位期阶段、项目筹备期阶段、项目进场期阶段、项目启动期阶段、项目运营期阶段和项目稳定期阶段6个大的阶段，6个阶段彼此独立又相互关联，需要管理人员在实际管理过程中针对每个阶段制制定合理的管控策略，这样才能将6个阶段统一起来实现商业项目的总体目标。

3.1项目地位阶段的策略

定位期，为商业运营打好基础。一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求，对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、公司，从物业的实际运营者角度说，经营管理工作在此时就应该提前介入，依托专业的商业策划管理公司或机构对项目进行整体的规划和展望，制定确实可行的策划方案，并逐项分解到项目的各个专业，包括招商需求、推广需求、营销需求等等，目的是为商业项目的实施奠定一个强有力的基础。同时需要制定一些风险管控机制。确保项目目标顺利实现。

3.2项目筹备阶段的策略

筹备期，为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后，经营管理公司应对商户的招商对象筛选，并做好市场运营的宣传推广工作。这个阶段需要重点关注对商业项目影响较大的主力店的确定，

主力店作为商业项目的主要业态之一，不但具有巨大的“磁场”吸引力、良好的集客效应和极强的品牌号召力和影响力，同时能够达到提升商业项目的整体商业价值，增强业主的投资信心，推动商业项目商铺的销售的作用，为其他业态及业种的加盟奠定坚实的基础。可以说，商业项目主力店招商的成果，引进主力店的品牌质量和档次，招商的速度快慢，直接决定开发商投资回报的实现及商业项目后期的运营和管理。管理者需结合招商规划和商圈的特点确定主力店，待确定后需尽快将主力店的物业条件提交给设计和工程部门，由他们尽快完善设计和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本压力，其他次主力店及商铺也需尽快确定，并将物业条件提交给开发部门，以达到商业管理和工程开发的有效衔接，有效地降低成本和保证质量。

另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作，比如建立IT信息部优化商户上游货源资料，建立终端推广点，为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质，帮助商户采购有竞争力商品。

3.3项目进场阶段的策略

进场期，提升产品竞争力和商户经营信心。此时期商铺逐步进入交铺工作，经营管理公司在此阶段应该帮助商户与工程部门进行工程交接，使商户尽快进入场内，同时要帮助商户审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作，任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品，如此恶行循环经营自然难以做旺。此阶段工作经营管理工作的核心，就是尽最大可能提高商户经营信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。

3.4项目启动阶段的策略

启动期，把人气做起来。商业进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是聚拢人气，增加人流，可以用特价（SP活动）、商业抽奖、消费送礼、免费接送、明星造势，线上线下等推广营销方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是餐饮业态，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品与客群需求不匹配、品种不全、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。

3.5项目运营期的策略

运营期，把生意机会最大化。项目初步经营起来之后，应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点，应尽可能扩大商圈辐射范围，对商圈盲点进行专项推介，对商圈居民进行情感性沟通工作等。此外在建立起一定的品牌口碑后，需要在推广营销上不断进行强化和创新，在节假日举行大型的推广活动的基础上利用网络和媒体的力量进行持续的推广。以此来建立商业项目的特有的品牌影响力，保证客流持续稳定的增长，从而实现商业的持久盈利。

3.6项目稳定期的策略

商业地产招商策划方案范文第2篇

每天翻看报纸，半版、整版、通版、套红、彩版的房地产广告遍眼都是。有企业连续7天的在《华商报》、《西安晚报》一天一个整版，更有企业把脑白金电视广告搬到了报纸上，连续数月投放同样版式同样内容的广告。据说曾有开发商准备一次发八个整版的彩色连版广告。《华商报》、《西安晚报》的黑白整版价格一般都在7万到8万间，彩版费用则要在黑白版的基础上加收50%的费用。这样测算下来，一个地产项目的一年运做下来，报纸广告投入少则一百万余万，多则五、六百万。当前西安另一个属于贵族们的媒体热土——户外广告，自然也成了地产开发项目的天下。当今地产开发商的巨额报纸广告投入，让以往的前辈们家电、手机汗颜，甚至也让正感觉“中国市场正好！“的跨国汽车巨鳄们自愧不如。

（地产企业的广告投入基本都是区域型集中，而家电、手机、汽车行业则一般是全国区域范围，笔者在这里对比所说明是现在的区域广告投入主流企业已经是地产企业。其实如果放眼全国范围的报纸、户外路牌媒体，地产行业在此两类的广告费用投入已经超过了其他的行业。）

如果说在前两年，地产开发商巨额广告投入带来的是开发商、报社、消费者三者微笑，那现在到底有多少开发商能真正的开心的笑起来呢。西安南部住宅超级大盘豪华别墅、北部的众多中高端项目、东部的高层楼盘别墅的开发商们，现在正在或多或少的咽下“广告成本”这颗苦果带来的项目销售价格居高、营销后期费用紧张、企业现金流短缺等问题。更加让人担忧的是，有些开发商并没有从“营销成本控制”角度出发解决问题，而是采用的是“额度不足加大投入”法办，来试图改变这种局面；可以预见很多新开发中的项目，营销经验不足的开发商也即将品尝到那颗“广告成本”的苦果。

笔者在此就房地产企业的“报纸媒体成本控制”这个问题做以浅显的分析，并希望能与同行诸位进行此方面的交流与沟通。

房地产企业巨额投入的起因分析：

行业暴利是根本——地产企业巨额的广告费投入必须有其雄厚的资本做为基础，地产行业高比例的投入回报率是地产企业的完成原始资本积累的关键。而高额的回报率往往让地产企业，对企业运营、经营、营销等成本忽视控制，这里自然也包括“广告成本”。试想如果一个行业的的投资回报率高达30%以上，就算他的拿出销售额的10%进行广告投入的话（家电企业广告费用比例为销售额的2%以下），那他的投资回报率仍远远大于同期社会平均投资回报率（目前长期国债收益率仅为3．3％，近几年另一暴利钢铁业平均投资回报率也只有12％——25%）。

俗语所言——“钱来的容易、去的也容易”，知道了地产行业高额的投资回报率，我们就不难理解地产企业为什么能在广告上一掷千金了。近一年来随着国家地产政策控制力度的加强、地产法规的健全、融资渠道的规范、行业竞争强大的增大，地产行业的正在回归其应有的正常的投资回报率上。如果地产企业的经营层沉迷于往日的黄金岁月中，那吞咽“广告成本”的苦果就在所难免了。

成长中的市场——

地产市场尤其是内地地产市场，是近5年才开始全面起步发展的。一个成长中的市场，往往存在着市场需求饥饿、消费心理不成熟、供需双方信息传递不顺畅、竞争项目定位雷同等问题，而这些问题基本是可以通过广告这个促销(Promotion)手段加以解决的。地产企业的高密度、大强的广告投入，能快速消除项目与消费者在空间与时间上的信息不对称的问题，使产品信息完全的暴露在消费者面前，进而使双方产生互动买卖关系。市场成长初期采用高额度的广告投入，使地产开发商的资金得以快速回笼，并在“高比例的投入回报率”基础上获得了丰厚的现金回报。

随着地产市场的逐步成熟，地产市场由卖方市场进入了买方市场，消费者的面对充斥眼前的地产广告消费心态，多了份冷静、辨别、选择和理性化。曾经为地产企业带来投资回报的报纸、户外媒体广告，买入效果越来越差，但价格却越来越高。

无效广告多——

翻看地产企业的报纸广告，一部分项目是天天都有新概念，一天是专为白领打造的时尚社区，第三天就变为了“回家的感觉”。这样的项目概念堆砌成山，产品几乎成了“人见人爱的”万金油了，好象什么人都能在里面找到“总有一款适合你”。产品定位模糊，对消费群体无的放失，广告次数无形中大大增加，但广告效果在市场上却时时不见回应；

另一部分项目在报纸广告上是“抱定青山不放手 ”，如西安本地的一个商业地产开发商，在销售商铺广告时同样内容（一个主力+一个投资回报表）与版式的广告竟然一连做了3个月，而且现在好象还没有改换的意思。笔者总共认真的看过4次这个广告，现在只要看到他就一翻而过了，这类的广告类似于“脑白金”那样的恶俗叨叨者，开发商大量的广告费用也就这样被白白的浪费掉了。

策划公司缺乏职业道德——

笔者在工作中接触到了大量的策划咨询公司，策划咨询公司按项目介入协作形式可分为做方案纯文案策划公司（这类公司主要是深圳、广州、北京的异地咨询公司）和全程策划执行公司（本地营销公司）。在策划过程中，很多咨询公司不是从“投入回报最大化”这个指标来为开发商安排广告费用，在这样的指导思想下，项目的广告成本大大增加。尤其是全程策划公司，在策划过程中，为使后期的执行期销售或招商更加的顺利，往往说服开发商提高广告支出比例。另外本地公司往往也是很多报纸媒体的商，所以为获得报纸的费用，公司也会在策划方案时有意的说服开发商提高广告费用的数额。

问题解决基本方法：

开发商改变过去对行业的认识——开发商应该尽快从卖方市场的惯性思维上向买方市场上转变，把握市场发展趋势。可以了解中国家电市场的发展，从中得到“行业投资回报率稀释趋势”启示。

正确认识广告在营销系统中的作用——市场上竞争强度的增加、消费者消费更加理性化、投资回报率下降、行业政策的完善等种种现象表明，地产市场正在快速的步入行业成熟期。在此阶段期，广告在营销系统中应从行业成长期的“火车头”，改变为“加速器”，把广告投入纳入营销费用总体成本中。广告支出中时应制定效率最大化的计划、执行效果最大化的内容、严格控制费用支出、及时检测产出效果等工作。

加强自我团队对广告的操作技巧：

开发企业提高自我团队，对各类外围协作公司所提方案的鉴别能力。

在操作技巧上，投放时间上可以采用淡季逆向投放，在媒体上采用多样化原则，尤其是可以减少报纸等“地产热点媒体”的投入，加大电视、专业杂志等媒体上的投入。参看笔者在中国营销传播网的《不要忘记广告的根本》。

商业地产招商策划方案范文第3篇

旅游策划方案之一：“风花雪月”如何让大理游客翻倍？

作者：熊大寻

大理被称为“东方的瑞士”和“亚洲文化的十字路口”。曾几何时，大理和西双版纳一度成为云南旅游的代名词！

但是，近年来随着丽江旅游的世界性引爆和观光旅游向体验旅游的转型，丽江成为全世界小资的天堂和中国旅游的最热点。大理和西双版纳的大有退隐江湖之势。如何重新发掘新的旅游概念和主题，实现资源的重组，焕发品牌的活力从而拉动地方经济的增长已成为当地政府的重大课题。

20__年5月大理发生了两件轰动性事件，一是占地700亩的“天龙八部影视城”即将破土动工，中央电视台《天龙八部》60%以上的镜头将在大理拍摄；二是大理旅游集团正式组建成立，由大理市副市长杨辉和市委宣传部部长廖平牵头整合旅游局资源，实行市场化运作，大理市把旅游放到了重要的战略位置上来，从旅游区的布局、海外旅游推介、招商引资和大力引进社会人力资源等方面来看，大理旅游全新的全局性的布署全面展开，大理旅游一个全新的时代即将来临！

为此，两件事一联系，其逻辑不言自明：大理欲借《天龙八部》影视城的建设及电视剧的拍摄，重振大理旅游！

熊大寻受大理市政府之邀,为大理做了整体策划.熊大寻在给大理市四套班子的见面会上，现场即兴发力：

“今天，我是二十年来第二次来到大理，一下车就看到了玉带云，很兴奋!银苍玉洱、灰瓦白墙，南诏古国，天龙八部，现在加上玉带云，这一整套形象系统很富有诗意。此情此景，让我想起了德国著名哲学家海德格尔的一句名言：‘我们诗意的栖居在大地上’，用‘诗意地栖居’来形容大理带给人的感受非常贴切。虽然这句话被人引用得较多。但是，我发现用在大理是最合适的。”

“为什么呢？我们都知道，中国城市的发展对古老的东西破坏是很大的，中国几乎所有的城市都是千人一面，很难有自己的特色，很难看到古代建筑符号的完整表现。这其中的原因有政治上的也有经济上的，更重要是两个因素：

“一是中国自古以来都是中央集权制度，缺乏市民阶层，不像西方国家自9-11世纪以来城市形成过程中，城市自治权就得到充分的体现，这主要是城市中手工业者和商人形成的市民阶级和行会，他们在城市建设与管理中有很大的权力，可以左右城市的建设。因此，市长要想对这个城市干点什么，都必须征得市民的同意才可实施。”

“所以，千百年来欧洲各国的城市建筑风貌得到了极大的保护。即使是作为二次世界大战的主战场和震中，这些城市都保存着远比中国完整得多的古代建筑风貌。”

“第二，中国缺乏‘民间工匠’这种阶层。或者说这个阶层缺乏意志表达的权利。所以，很多东西破坏了就缺乏一个修复机制来恢复。举个例子来说，我们今天要想看到唐朝的城市建筑要到哪里才能看到？只有去日本，只有从唐昭提寺、奈良和京都的禅院里才能找到那种感觉。这是因为日本保留了一个发展良好的工匠阶层，他们一直把一千多年前从中国学来的精华延续了下来。现在，在中国很多城市我们能看到的基本上是一些低级的复制品。”

“而人们到了大理，就会喜出望外地发现，在明山秀水间居然还存活着如此完整的一块中原文化的样板。因为大理民居的灰瓦白墙，雕梁画栋，三房一照壁，四合五天井，加上‘家家门前流水，户户庭院栽花’的景致，完全是古代建筑文化的活化石!”

“这根本不像是一个少数民族聚居地，更像是一个超然世外的汉家文化的桃花源。这其中的道理何在？这来源于白族是一个口传文化的民族，它只有自己的语言而没有自己的文字，文以载道，没有文字怎么行呢？所以就向中原汉王朝借来了汉字，于是皮罗阁和异弁寻朝见唐王朝，将中原文化复制到了边远的西南，并且在这里生根发芽。加上尊重文化是白族根深蒂固的民族传统，我们在考查天龙八部影视城的施工现场就看到一条很能说明问题的标语‘赶建天龙八部城，白族儿女苦也值’。”

“所以汉文化在这里得到了很好的保存和发扬。现在丽江在全世界搞得沸沸扬扬的纳西古乐，其实不过是皮罗阁从唐王朝带回来的宫庭音乐罢了!因为唐代是李姓江山，所以把道家的开山祖师李耳即老子被视为其文化代言人和祖先。唐玄宗李隆基又被人称为‘梨园祖师’，所以将道家音乐演绎过来变成王室音乐。所以，至今我们听到的纳西古乐中仍有浓重的道家洞经音乐的味道。其实纳西古乐是从咱们大理传播过去的！还有白族女子身上的以白色和粉色为主色的轻逸飘渺的着装，酷似古代中原王朝的宫庭服饰。”

“说了那么多，其实是我想要表达的是：大理白族将中原文化的内涵和形式都原汁原味地保留了下来，并且在表现形式上和完整性上还超过了中原地区！诗文化、诗意境和山水文化是中原汉文化的代表，而这些最突出的文化表征都在大理得天独厚地体现了出来：大理古国的13个皇帝中有9个主动禅位出家，这种淡薄名利的传统和风俗极富有‘久在樊笼里，复得返自然’的悠然诗意，再配上陶渊明和老子所描述的‘小国寡民，鸡犬相闻’的桃花源和理想国般的山水景致，更是将‘诗意的栖居’体现得淋漓尽致！”

“纵观全国，文化遗世独立，景观独步海内，风情儒雅超然，内蕴丰厚雄浑的旅游目的地无人可及大理!”

“综上所述，大理带给游客最核心、最深层次的感受其实就是这种诗意居住的感受。虽然大理有数不胜数的文化自然宝藏，比如‘亚洲文化的十字路口’、‘东方瑞士’、‘五朵金花的故乡’、‘西南敦煌’等等，但能够沉淀下来永世不衰的还是这种根深蒂固的诗意。这种感觉的把握和理解非常重要，我们知道一个旅游目的地的策划最重要的就是找到它的灵魂所在，也就是说我们通常所说的定位。只有找到恰到好处的定位，才能制定好旅游发展战略，才能找到盘活旅游一盘棋的活眼。”

“云南每隔三五年就会有计划、有目的地推出一个热点 ：比如一开始是60年代《五朵金花》播映把大理推向世界；接着通过电影《阿诗玛》让石林一举成名天下知；后来，‘动植物王国’的宣传概念把西双版纳推向了前台；接着是1996年丽江大地震，云南人反弹琵琶，把坏好事！丽江以绝世之姿出现在世人面前，至今仍是中国旅游的最热点；1999年云南省政府在考察后宣布迪庆州中甸县就是传说中的香格里拉，同年昆明奋力争取到举办世博会的机遇，使城市建设和旅游发展向前推进了十几年；20__年又提出了打造‘川滇藏大香格里拉旅游圈’的概念，同时把三江并流这个雪藏已久的绝世景观拎了出来……。”

“由此看来，云南总是富有策略的不断制造新的热点。云南旅游资源极为丰富，分布各地，通过有效策划，让这些各路神仙，你方唱罢我登场，城头变幻大王旗，不断吸引世人的关注，产生规模效应。这就是云南人在旅游营销策划上表现出来的超人之处！为此还引来全国各地旅游人士到云南取经，就像当年全国上下学广东一样。”大理旅游形象定位在经过熊大寻及其策划机构的反复思考和逻辑推演后，终于浮出水面。熊大寻为大理首先做了第一层策划:形象定位策划.

天龙八部影视城——大理旅游品牌整合联动策划案

之一：定位策略（讨论稿）

策划缘起及目的：本项目策划宗旨是，借天龙八部影视城及影视剧的拍摄，以之为杠杆，以之为契机，整合、创新大理旅游品牌形象，让大理旅游形象再上新台阶，在全国（甚至世界）范围掀起大理旅游继电影《五朵金花》之后的第二次，撬动大理经济和文化板块。

根据项目需要，我司将此次项目策划分为定位策略、表现及传播策略、协同传播推广方案三个部分，按计划分三个阶段向贵方提交。

最后，三次方案经讨论定稿后，将提供全套方案。

第一部分 定位策略（理念设计）

第一回合 回归整合——资源大盘点

第二回合 借势引爆——需求大揭底

有了正确的指导思想，

一切工作才能围绕它展开。

第一回合

回归整合——资源大盘点

一、 大理有什么？

1、《五朵金花》的故乡——浪漫风情；

2、《天龙八部》的故乡——武侠传奇

3、风花雪月——富有诗意的自然景观

4、三塔、太和城、石宝山石窑、南诏铁柱——历史人文

5、南诏国、大理国——古王国

6、三道茶、三月街——白族风情

7、茶马古道、南方丝绸之路——亚洲文化的十字路口

8、佛之齐鲁、儒释道巫本主——开放、包容、一团和气的“妙香国”

二、大理是什么？

民族风情？（民族性）

但与西双版纳、相比优势不明显。

五朵金花的故乡？（故事性）

但世易时移，风光不在。

《天龙八部》的故乡？（传奇性）

但缺乏足够的文化和景观支撑，不是代表性的品牌资源。

文献名邦、历史名城？（历史性）

但与全国第一批24个历史文化名城的差异性不大，

吸引力不足，文化遗存及景观支持不够。

东方日内瓦？（类比性）

但感受性不强，联想不够

亚洲文化的十字路口？（国际性）

但卖点不强，吸引力不够，不足以拉动整体品牌

西南敦煌？（文物性）

但历史遗迹的集中、完整与规模还不足以令世人震惊。

六教杂处？（宗教性）

但也有规模与现实性的问题。

南诏国、大理国？（异域性）

文化遗迹的规模和风土人情的“异”性还不够。

风花雪月（唯一性）

大理就是“风花雪月”

三、大理为什么是“风花雪月”？

市场第一法则

珠穆朗玛峰效应

根据第一法则，大理特点众多，但每一个特点都难成“天下第一”

——成为大理旅游的卖点。

但是，反过来思考：

大理旅游的最大优势恰恰在“合”，不在“分”。

“分”开来看都不怎么样，但“合”起来就有可能成为“天下第一”。

天下大势，分久必合，合久必分！

用什么来“合”？

什么东西能承载、涵括上述丰富资源？

什么东西是大理千百年积淀的最大品牌资产？

大理抽去了什么东西，大理将不成其为大理？

什么东西是大理的唯一性、权威性、排他性、包容性？

风花雪月

（三塔、南诏）

大理最重要、最悠久、最有价值的品牌资产是“风花雪月”，这是经过古今中外、千千万万人所共同认可的“宇宙珍奇”，我们不能也不敢将之舍去。

我们不仅要将它保留，还要将它强化、放大，直至“天下第一”。

我们所要做的不是创造大理，而是创新大理。

让熟悉的东西新鲜起来！永远新鲜，常感常新！

四、“风花雪月代表着什么？

1、代表着大理最独特、最具价值的景观

下关风、上关花、苍山雪、洱海月——“风花雪月”有一足以称天下奇观，而四者皆全，可谓天下大观，独步海内！

“风花雪月”所具有的文化内涵和诗情画意，最能代表大理让人“诗意的居住”的整体形象和精神内涵

2、代表着大理的自然、人文、风情

是四大自然奇景

是浪漫气息

是中国入诗入画入书最多的景象和意境

既是自然景象又是人文意境

既是浪漫气息又是武侠背景

既是诗情画意又是声色人性

3、代表着无穷的演义和联想……风——风光、风情、风化、风俗、风味、风月、风水、、风雅、风韵、风谣、风流千古

花——花好月圆、花朝月夕、花红柳绿、花枝招展、花容月貌、上关花、大理茶花、木莲花、兰花、苍山杜鹃、金花、花坝

雪——雪山、雪雾、雪线、雪原、雪野、雪松、雪泥鸿抓、十九峰十八溪

月——月白风清、月宫、月桂树、月下老人、月貌花容、月下花前、月圆花好

五、“风花雪月”如何诏告天下？（一）广告传播的要求：

1、要做就做最好——桂林、苏杭、泰山、少林寺、石林。

2、市场第一法则，不要怕说“第一”。

3、大理的历史、风物、人文丰富性多元化，足以支撑“第一”的概念。

由此得出定位策略（理念设计）的上半句：

风花雪月

小结：

经过第一回合——回归整合，大理旅游的资源捏拢、聚合了。

将在第二回合中把它们“裂变”而放射出巨大能量。

第二回合

借势引爆——需求大揭底

大理旅游满足消费者的独特功能需求

宣传的目的不是让人知道“风花雪月”，而是让人需要“风花雪月”！

因此，理念设计的下半句，不仅要做“天下第一”，而且要说出给消费者什么样的好处和利益。

即要点明消费者内心对大理旅游的独特需求，和大理旅游对消费者的独特满足功能。

调研：

您为什么去大理？结果：

1、大理什么都有。

2、武侠（金庸）

什么都有新“风花雪月”多元化丰富性各取所需身之自由自在武侠天龙八部成人童话解放的渴求自我中心自我个人崇拜成为伟人的欲望为所欲为心之自由自在

综上，消费者对大理旅游的独特需求，和大理旅游对消费者的独特满足功能——非“逍遥”二字不能涵括（一）庄子著作《逍遥游》，有仙风道骨、清静无为、自由自在的味道，有强大的文化支撑和哲学意味，且与旅游直接相关。

（二）《洞仙歌》（《天龙八部》第32回目录）“且自逍遥没谁管”，极其精准地描绘出旅游、居住、 生活在大理的最生动、最突出的感受，是对 “风花雪月”的最佳阐释，是消费者对大理旅游的需求和利益的最佳诉求。

（三）回顾大理历史民俗传说故事，点点滴滴都在阐释着“逍遥”的概念：

22位皇帝中有9个禅位出家，淡薄名利，何其逍遥！

东山将军与白姐错换鞋子，神仙，何其逍遥！

三道茶，一茶三味，何其逍遥！

每处山水都有一个爱情神话，纵情山水，何其逍遥……！

如果能找到一个词准确地概括大理所有的风情景观、人文历史，同时又能带给消费者丰富的消费联想和感受，那一定非“逍遥”二字莫属！

南诏至大理国500年来无内战、高人雅士、选胜登临、呤诗作画、赏花品茗、把酒临虚、笑谈英雄、皇帝出家、僧道还俗、神仙、六教九流、共处一方、高手乍现、来去无踪……逍遥哉！

（四）将严肃文化与通俗文化、商业文化结合，“逍遥” 可指游山玩水、琴棋书画、可指吃喝玩乐，可指修仙成道，也可指声色犬马。必须反映大理品牌资产所具特有的意境——妙香国的仙境、古王国的悠远、武侠小

说的瑰丽、风花雪月的浪漫、山水城市的诗意、东方瑞士的和美、西南敦煌的丰富、础石木雕的天工、银苍玉洱的神奇。

必须反映出大理所特有的气韵——有神仙气、有人间气、有自然气、有文化气、

有武侠气、有爱情气。

非“逍遥天下”四字所不能涵括！

综上：“逍遥、江湖”二词符合大理的旅游格调：雅俗共赏、人神共处。视觉、听觉、味觉、触觉味味皆全；风情、人情、爱情、侠情情情动人，可赏、可玩、可见、可闻，风花雪月，完全之美，逍遥江湖！

“逍遥、江湖”使“风花雪月”与《天龙八部》水融，可以说“风花雪月”就是武侠小说要营造的主要氛围——这一借势，可以说精准恰当、力沉势大。

1、 与丽江的区别：原始圣洁，荡涤心灵——风花雪月，逍遥自在！

与中甸的区别：超凡出尘，不食烟火——悠游江湖，吃喝玩乐！

2、 “风花雪月”与《天龙八部》的密切联系，可以说“风花雪月”是武侠小说营造的主要氛围。

以下内容摘自《天龙八部》章回目录，由此我们可看出武侠小说中浓郁的“风花雪月”的情调：

第一部：玉壁月华明；马疾香幽；崖高人远；谁家弟子谁家院；无计悔多情；换巢鸾凤；

第二部：向来痴；从此醉；水榭听香，指点群豪戏；剧饮千杯男儿醉；杏子林中，商略平生义；昔时因；今日意；

第三部：千里茫茫若梦；双眸粲粲若星；塞上牛羊空许约；烛畔鬓云有旧盟；莽苍踏雪行；

第四部：且自逍遥没谁管；红颜弹指老，刹那芳华；梦里真真语真幻；同一笑，到头万事俱空；胡涂醉，情长计短；解不了，名缰系嗔贪；却试问，几时把痴心断；

第五部：念枉求美暮，良缘安在；枯井底，污泥处；酒罢问君三语；为谁开，茶花满路；王孙落魄，怎生消得，杨枝玉露；

小结：第二回合整合了消费者需求、大理旅游特色功能和天龙八部借势需要，三位一体，得出理念设计的下半句：

逍遥天下

至此，就完全从理念（定位）上，勾勒出大理旅游无可替代的品牌个性和核心广告语

——风花雪月，逍遥天下

第二层策划是什么呢？叫做营销策划，当时这个定位出来后，我们拍电视广告来宣传这个新的定位，在大理苍山的顶上取景，拍摄过程中我发现一个问题，就是苍山顶上有一个巨大的象棋盘，做了一千多平米，水泥浇灌的。我就跟他们市长讲：“象棋不适合大理，大理是一个王国，你的文化是贵族文化，是阳春白雪，而不是下里巴人。在中国文化里象棋是下里巴人，围棋才是阳春白雪，是贵族运动，所以你们应该把这个象棋盘改成围棋盘”。这是第一个道理。

第二个道理是什么呢？金庸写《天龙八部》，里面写了一盘棋，叫珍珑棋局，写的也是围棋。而且金庸是大理荣誉市民，他本身是业余围棋三段，他不会下象棋，所以也从来不写象棋。

这样一来众多因素都指向告诉我们，这个地方应该做成一个围棋盘，做成之后干什么呢？我让他们搞一个 “苍山论剑”，请世界围棋第一高手李昌镐，到这个地方来下一盘棋，通过新闻事件引爆苍山。

20__年我们策划的这件事情，在20__年1月份做成了，感通旅游索道有限公司的老板吉小东，以及旅韩中国棋手芮乃伟夫妇一起邀请到了李昌镐，在苍山大棋盘进行了一次韩国国手赛。李昌镐还在苍山上亲手种下纪念树。

通过这个事件，低成本、高效益的营销，全中国的媒体全都聚焦到这里，一下就把大理推到了世人面前。事后，李昌镐被授予了大理荣誉州民的称号，这个待遇还高过了金庸先生，这是一个事件行销，属于营销策划。

第三个策划叫产品策划。刚才提到，大理当时面临一个问题，每年游客人数有300万，而且它的游客量比丽江还多100万，但它的旅游总收入比丽江还要少，为什么呢？因为大理留不住人，游客过夜就走。而丽江却可以让人们停留3到5天。这样旅游总收入的差距就显示出来了。

怎么留住游客这很关键。而产品策划就是为了解决这个问题。

我为大理做了三个产品策划：

第一个是，大理的下关市是一个现代化的城市，它离大理旅游古城差不多有二十分钟的车程，大理的旅游全部发生在古城，跟下关这个现代化的城市一点关系都没有，这很可惜，如何发挥出下关的作用来呢？

其实一个现代化的城市在旅游中可以扮演一个很重要的角色，这个角色是什么呢？叫做“蝙蝠侠”。“蝙蝠侠”的角色就是晚上出来活动，下关就是要扮演旅游的夜间功能，因为游客来旅游他是多元化消费，不止是来旅游观光。他是吃喝玩乐，全方位消费。古城承载不了的现代化夜生活消费的内容，你下关就可以作为重点来打造的。因此下关应该与古城进行错位发展，可以在下关打造一个夜生活的中心，这样把游客的钱在晚上把它掏出来。

这个事情20__年也做成了，下关在人民广场旁建了一个商业地产项目，叫奥林大厦。是昆明的一个开发商按照我们的策划理念去做的，招商很成功，肯德基在中国第一次下四线城市、下地州，就是到下关。这个地方是一个综合性的商业形态，有超市、KTV、有酒吧、有夜总会、有茶室等，这样呢就扮演了一个夜间把游客的钱掏出来的一个功能。

第二个产品策划就是“洋人街”。我不知道在座的有没有人去过大理洋人街。20__年我去的时候洋人街只是一条狭窄的小街。我当时就提出一个观点：洋人街“名大于实”，名气很大，产生的生产力很小，容纳不了那么多游客，我们应该紧挨着洋人街多做几条商业步行街，使洋人街纵向横向拓展，变成一个旅游小镇，而不仅仅是一条小街道。这样就能充分释放洋人街这个品牌的生产力，可产生出几十倍的效益来!

后来，也是到了20__年，根据我们的策划，政府指令开发商在洋人街的中段开发出了一个新的商业步行街项目，这个项目还是我做的命名，叫“新洋人街”，最近另一侧正在开工，又是一个新的洋人街。到现在，原来洋人街不仅横向做了两个大项目，还在纵向进行了延伸，现在的洋人街，比原来长了两倍多!

第三个产品策划是艺术家创作基地。针对大理旅游景点留不住人的现象，我们提出“让人来留住人”的策略。因为大理这个地方雪山碧海、青瓦白墙、入诗入画，加上丰富的历史文化内涵。我们可以引导艺术家到这里搞创作，设立自己的工作室，这样一来吸引成规模的艺术家群体长期停留在大理，在大理形成一个类似北京三里屯的艺术家创作基地。通过这些艺术家群体来吸引游客，让他们参与到大理旅游中来，成为大理旅游的一个重要元素。

具体做法是这样，对艺术家和文化人及知名人士到大理投资创业，给于优惠政策和优先扶持，一般采用“前店后宅，租售并举”的方式，即艺术家、文化人和知名人士优先租赁或购买铺面、房屋，临街的房屋和院子用来做自己的酒巴或工作室，背街的房屋用来居住或留给主人。

到现在为止，这个策划取得了巨大的成果：不仅王菲、李亚鹏、杨丽萍等知名人士在大理建造私人别墅，还有大量的 国内及港澳台文化人及艺术家，在当地建立自己的工作室和酒巴，我在20__年就曾在洋人街的最上端一个香港工程师开的酒巴里呆过一个晚上。如此一来，大理形成了成规模的艺术家创作基地，吸引大量游客前往与之交流并停留下来。

第四层策划是商业魔式策划。当时大理旅游集团刚刚成立，缺乏资金和运作机制，怎么办呢？我告诉他们，我们不能守着金饭碗要饭吃。大理苍山洱海之间有几十平方公里的土地，这里除了苍山洱海之外，还有四个国家级的旅游景点：三塔（是云南旅游的标志），蝴蝶泉、三月街和天龙八部影视城，因此其土地是极为宝贵的。

但是，国家风景名胜区是不允许搞房地产开发的。光靠旅游收入又不能解决问题，必须把旅游和地产开发结合起来，才能实现我们通过旅游盘活升值城市资产的核心目的。

为此，我们结合大理旅游的实际，策划了旅游配套性开发的思路，大理旅游需要二次创业，需要升级换代，就需要从观光旅游向休闲度假旅游转型。说白一点就是能让游客留下来，怎么留？当时的大理古城没有象样的酒店，人群不分高低，只能住在几十块钱一晚上的老房子里，不能满足游客的需要。

因此，必须开发五星级酒店，通过优越的住宿环境，让中高端游客能够留下来；要吸引高端游客留下来，还需要有高尔夫球场、温泉度假区、商务别墅和私人别墅，因此，这些项目都必须作为现代旅游和休闲度假旅游的主要配套来开发，这样一来，就把这些项目作为旅游配套性项目规划出来，以旅游开发的名义进行土地的提升。