地产基金方案
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇地产基金方案范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
地产基金方案范文第1篇
法定人：尹桂晶（系原告之母），女，1937年2月生，汉族，大连市人，农民，住址同上。
被告：大连市金州区三十里堡镇人民政府。所在地：金州区三十里堡镇。
法定代表人：汪缜春，镇长。
第三人：雷才军，男，1939年12月生，满族，大连市人，农民，住金州区三十里堡镇老虎村。
第三人：雷才民，男，1962年11月生，满族，大连市人，农民，住营口市老边区。
第三人：雷淑珍，女，1944年8月生，满族，大连市人，农民，住营口市老边区。
第三人：雷淑英，女，1944年6月生，满族，大连市人，农民，住金州区三十里堡镇老虎村。
第三人：雷淑萍，女，1953年5月生，大连市人，农民，住址同上。
第三人：孙美娣（系第三人雷才民之妻），女，1962年12月生，汉族，大连市人，农民，住址同上。
以上五位第三认得委托人为雷才军，雷才民。
第三人：雷雪（系第三人类才民及孙美娣之女），女，1987年11月生，满族，大连市人，学生，住锦州区三十里堡镇老虎村。
法定人：雷才民（系本案第三人）。
第三人：张权，男，1949年12月生，汉族，黑龙江省方正县人，工人，住锦州区三十里堡镇老虎村。
本案争诉的房屋坐落于金州区三十里堡镇老虎村，该房建成于1981年。1982年3月雷光的父母雷才杰与尹桂晶登记结婚。1985年金州区三十里堡镇人民政府发了房照，所有权人为雷光父亲雷才杰，共同共有人为雷才杰一家三口，土地使用证亦同时发给。1990年政府换发房照，由村将老房照收回，由政府换发新房照。1990年12月11日雷才杰与尹桂晶离婚，尹桂晶与雷光住于尹桂晶母亲家。雷才杰外出打工。1990年12月30日，金州区三十里堡镇政府为该房发放了大房执金农字第0508360号房产执照，新房拙的所有权人变更为雷英林（雷才杰父亲），共同共有人为雷英林及其妻子（已死亡），第三人雷才民、孙美娣、雷雪五人。该镇政府同时亦为雷英林填发了金集建（90）字第0508360号集体土地建设用地使用证。1992年11月14日雷英林与第三人张权订立房屋契约将房屋卖掉，已付款并占居该房，未办法过户手续。1992年12月末，雷才杰打工归来得知该房照已更名且房屋被卖，雷才杰于1993年2月向金州区人民政府三十里堡法庭起诉要求雷英雄邻国返还房屋，1993点4月4日，雷才接在诉讼期间非正常死亡，雷才杰继承人雷光的法定人尹桂晶撤诉。撤诉后，雷光的母亲尹桂晶为取得该房所有权不断上访，始终未得到解决。金州区三十里堡镇人民政府在诉讼中未能提供发放房照、土地使用证与原房照及土地使用证名称不符所依据的规范性文件，属没有法律依据。
雷光法定人尹桂晶对被告的换发房屋执照及土地使用证不服，向大连市锦州区人民政府提起诉讼诉称：三十里堡镇政府发给雷英林房照的房屋原系原告雷光的父亲雷才杰（已于1993年4月去世）所有，该政府已于1985年为雷才杰颁发了房屋执照及土地使用证，后来换发房照时，政府未经雷才杰同意将房照及土地使用证发给雷英林，政府的这种行政行为是错误的，要求法院撤销该镇政府所发的上述房产执照及土地使用证。
被告大连市锦州区三十里堡镇人民政府辩称：本镇政府只是房照机关，且1990年将房照换发给雷英雄邻国（系原告之祖父已于1996年11月去世）的原因是根据村委会的证实雷才杰不承担赡养老人义务而由其父雷英林将房屋所有权收回。
第三人雷才军，雷才民、雷淑珍、雷淑英、雷淑波、雷淑萍、孙美娣、雷雪均无答辩意见。
大连市金州区人民政府经审理认为：被告大连市金州区三十地保镇人民政府对其发放房照及填发土地使用证的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告未能提供必要且合法的证据及规范性文件，应视其行政行为不符合法律规定，应予撤销。对原告的诉讼请求，应予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十二条、第五十四条第（二）项之规定，该院于1998年8月10日作出判决如下：
一、撤销被告大连市金州区三十里堡镇人民政府1990年12月30日发放大房执金农字第0508360号房产执照及填发金集建（90）字第0508360号集体土地建设使用证的具体行政行为。
二、被告大连市金州区三十里堡镇人民政府应于本判决生效后三十日内为该房所有权人发放房产执照及土地使用证。
地产基金方案范文第2篇
关键词：公租房；REITs；REITs运作模式
一、引言
公共租赁住房简称公租房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。然而公租房作为一种政策租赁住房，前期投资规模较大，主要靠租金收入来回收成本，处于保本或微利水平，这样使得资金沉淀的周期过长，资金回收周期较长，缺乏投资吸引力，融资比较困难。
融资困难促使政府寻找其他的融资渠道。这时房地产投资信托基金（以下简称REITs）这一在国外大放异彩的创新金融品种就引起了人们的关注。从提出引进REITs建议到选择试点这一路并不平坦，时至今日也没有明确的试点方案出台。因此，基于REITs的公租房运作模式的研究符合当前REITs试点研究的需要，同时对公租房REITs的运作模式设计有借鉴意义。
二、REITs与房地产信托及房地产投资基金的区别
房地产投资信托基金（REITs）是一种专营房地产项目的金融工具。它是通过公开发行股票或受益凭证募集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，以物业资产的租金等收益为来源，定期将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs与国内已有的房地产信托与房地产投资基金的区别如下。
房地产信托是指信托投资公司遵循信托的基本原则，将委托人的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益并将部分收益支付给受益人的行为。
房地产投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的原则，运用现代信托关系的机制，以基金方式将各个投资者分散的资金集中起来，交由投资专家运作和管理，投资于证券等金融产品或其他产业，以实现预定投资目的的投资组织、投资机构和投资制度。
对比三者的定义可以发现：房地产资金信托是以投资公司参与房地产项目；房地产投资基金则属于基金的一种，投资于房地产领域；而REITs是在满足法律定条件后依法建立的证券化的房地产投资资金，流动性更强。
三、公租房引进REITs的重要性和可行性分析
前文中提到，政府对REITs的引进是赞成的，也希望地方政府的试点方案侧重保障性住房领域进行设计。同时，地方政府与民间也对REITs抱有很大的期望。因此，在多方赞同的情况下，研究公租房引进REITs是符合时代特色的。
（一）公租房引进REITs的重要性分析
1.有利于解决公共租赁租房的资金短缺问题
关于公租房存在的资金短缺问题在文章第一部分已经进行了阐述，引进REITS可以吸引民间资本，给公租房建设注入新鲜的血液，缓解资金压力，拓宽融资渠道。
2.有利于引导公民投资理财
中国一直以来都是以高储蓄为特色的国家，但是普通大众能够参与的具有可观回报的投资很少，以至于公民一直以来被迫选择将资金放在银行。现在我们引进REITs，公租房稳定现金流带来的稳定收益对手握高储蓄的公民来讲是一个很大的吸引力，与此同时也是一个双赢的举措。
3.有利于公租房的成长
从可持续发展的角度来讲，政府层面的工作量太大。保障性住房到最后都会回到市场化的运作机制，政府只是一个指导者，在供需严重失衡时暂时主持保障性住房的建设，当供需不再那么失衡时，市场则成为主导者，这时市场的供求关系主导着大局。
（二）公租房引进REITs的可行性分析
REITs在中国保障性住房领域的试点工作到目前为止主要经历了三个阶段。
第一阶段，概念的提出。2008年12月3日，在国务院常务会议正式提出，要通过大力发展房地产信托投资基金（即REITs）拓展企业融资渠道。紧接着，京、津、沪三地便申请成为试点区。
第二阶段，方案设计。上海浦东新区率先提出了两套方案：一套是人民银行、银监会主导设计的，属债权型的REITs产品，未来在银行间市场交易；一套是证监会主导设计的，属股权型的REITs产品，未来在证券交易所交易。然而，试点工作遭遇了2010年4月17日以来的房地产调控，进入了新一轮的调整期。2010年5月，人民银行将《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院，国务院要求央行在当前市场形势下就REITs怎样支持保障性住房建设等问题补充材料。与此同时，REITs也从商业地产转向了保障房。
第三阶段，经过四年的沉淀，REITs方案已经比较成熟，各地方政府也已做好了准备。2012年8月，北京已将朝阳区的五个公租房项目打包，申请试点发行REITs，一旦获得证监会批准即可将公租房资产证券化。
综合来看，国内REITs试点工作条件已很充分。其一，政策层面。政府明确支持在保障性住房领域发展REITs，而且REITs试点基本成熟。其二，潜在投资者众多。从上海、天津这些踊跃申请试点的城市可以看出，投资者对于这种新型产品很有兴趣。其三，众多经验可以借鉴。国外及香港REITs发展的经验为中国大陆提供了丰富的经验指导。
四、REITs运作模式探讨
经过几十年的发展，REITs有了一些比较成熟的运作模式，目前从房地产行业和证券行业的相关法律制度方面考虑，比较可行的三种模式是信托计划模式、房地产上市公司模式和封闭式产业基金模式。
（一）REITs三种模式的对比分析
信托计划模式、房地产上市公司模式和封闭式产业基金模式三种模式各有优势与劣势，具体见下表。
对比三种运作模式，房地产信托计划是最符合REITs产品设计要求的模式，但是信托的法律构架已经成型，要对其改变难度较大。封闭式产业基金的模式具有组织结构上的优势，以专业房地产管理公司对资产进行管理，利于REITs的成长，但同样因为法律问题，在实施中的难度较大，不过有香港作为很好的借鉴。房地产公司REITs模式所面临的法律制度方面的障碍相对较小，所有权与收益权结合，是目前可以考虑实施的模式。但是，对外投资的限制对公司的成长不利，并且存在公司职能管理与房地产项目管理之间的利益冲突。
（二）我国公租房的REITs运作模式构思
考虑到信托计划存在法律障碍及房地产公司运营模式的硬伤，在保障性住房领域REITs成长动力不足。这样一来，采用封闭基金模式的可能性比较大，且有香港的REITs作为借鉴。但是，由于产业投资基金类的法律制度不完善，所以对投资者的利益没有法律上的保障，公信力不强。本文还是倾向于封闭式基金的运作模式，同时也对香港的REITs结构进行了调整。我国公租房REITs运作模式如下图所示。
在实际操作中，设有如下原则：一是基金管理公司承担REITs的管理工作，取得租金收益并以不少于租金收益的90%派发给投资者；二是承租户向政府公租房管理机构申请租赁公租房，通过审核后，由政府公租房管理机构进行配租并综合考虑承租人情况，给予一定的租金补贴；三是租金补贴与租金相分割，实行两条线的管理；四是为了保证投资者的利益，基金以封闭式运作，以五年（也可视项目而定）为周期开放。
这种模式的一个大前提就是法律法规制度的完善。虽然由政府出面对公租房的出租和租金收入进行把关，但是也需要相关产业基金法律和法规来规范整个REITs市场，减轻政府的负担。在相关产业基金法律和法规缺乏的情况下，政府应该对REITs基金管理公司的成立严格把关，把相关的政策写进公司成立的相关制度中，以规范其行为。
五、结论
REITs在中国的道路几经曲折，从一开始致力于经营传统业务，到如今专注于保障性住房，随着时间的推移，终于要与世人见面。至于面纱揭开之后是什么样的内容，以什么样的模式进行运作，现在还不得而知。本文分析了三种可能的REITs模式，构建了我国公租房REITs的运作模式，希望能起到抛砖引玉的作用。
参考文献：
[1]刘方强，李世蓉.REITs在我国公共租赁房建设中的应用[J].建筑经济，2010（12）.
[2]李静静，杜静.保障性住房融资中运用REITs的探讨[J].工程管理学报，2011（1）.
[3]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R].深圳证券交易所综合研究所，2004
地产基金方案范文第3篇
【关键词】房地产开发 融资 贷款
一、我国房地产开发企业传统融资渠道的现状
（一）银行信贷不断攀升的融资门槛
房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。如国内房地产价格出现全面、持续的大幅下跌，商业银行在其负面影响下将受到不小的冲击。由此，随着系列政策的落实，开发企业从银行获得信贷融资非常艰难，这导致部分中小民营房地产开发企业出现资金链断裂。
（二）我国房地产开发企业债券融资占比非常小
2010年以来，部分房地产企业相继将目光转向发行企业债券的融资渠道。从目前的融资情况来看，万科房产、复地集团、龙湖集团、中粮地产等大型房地产集团公司分别通过发行企业债券的方式获得10-60亿规模的低成本（5%-7%）资金。
债券融资作为房地产业重要的融资渠道之一，但债券融资在整个房地产业资金来源中所占比例极小。仅占房地产开发投资总额的5%左右。
二、当前我国房地产开发企业应积极开拓的融资渠道
（一）进一步挖掘自有资金融资渠道，降低经营风险
国家对房地产开发企业自有资金的数目设有硬性“门槛”规定，开发商自有资金比例必须超过30%。房地产开发企业利用自有资本金或通过其他途径自有资金基础，向上一级集团以及关联的材料供应商、建筑总包单位、分包企业公司借款。通过这种渠道筹措的资金，开发商可以长期持有，自由支配，灵活使用，而且财务成本普遍较低；对公司制定中长期的发展目标，特别是短期可能影响业绩的目标，不会构成过大的财务压力。
（二）引进境外资金
我国资质较好的房地产开发企业出海融资已经成为惯例，而且规模呈逐年上升态势。据彭博报道，2014年1-9月，我国房地产开发企业在海外银行获得的贷款总额高达59亿美元，同比增长39%。
一方面，外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。另一方面，国外银行介入国内市场向国内的房地产开发企业提供信贷资金的同时，如中建、万达、绿地、中坤实业等开始走向海外 “造城”、“抢客”利用国外银行的资金势在必然。
（三）房地产产业基金融资
随着房地产产业基金管理流程的完善，能通过产品结构设计降低资金成本的产业基金将具备更好的发展前景和投资者的认可，而项目型、关注于投机的地产基金将逐渐被边缘化。
1.行业洗牌将加速融资利率合理化
房地产产业基金生存环境的改变将助推行业收益率合理化。从美国房地产产业基金历史来看，美国房地产机会型基金在20世纪90年代也一度高达20%左右，但随着行业规模扩张以及本土地产逐步复苏，收益率开始逐年下降。从我国目前普遍发行的房地产私募基金来看，总体成本保持在16%-20%以上，高利率一方面源于房地产融资渠道的狭窄，另一方面也由于当前开发商的高利润率足以支撑该成本。从行业环境看，房企利润率下行趋势已现，可选择融资渠道也逐步回归。这些因素将共同助推国内房地产产业基金收益率逐步下降，向合理水平回归。
2.房地产产业基金迎来战略合作契机
自2013年5月以来，中国的资产管理行业迎来了业务创新的浪潮。打破了保险、证券、期货、信托、银行之间的竞争壁垒，使资管行业进入竞争、创新、混业经营的大资管时代。通过合作，整个私募房地产基金行业的游戏玩法可能都发生变化，在募集阶段，房地产基金可以借由各种资管平台的产品设计不同的基金结构和募资方案，也可以为投资人打造个性化的财富管理方案。在投资阶段，各个资产管理机构除了能为地产基金管理机构带来充足流动性，还能通过各大资管机构的资源为基金项目池带来储备。随着支付宝、微信支付等网络支付的兴起， 技术驱动以及金融变革将为私募房地产基金带来新的生命力。
（四）房地产开发信托融资
1.贷款型信托融资
由信托公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
2.股权型信托融资
信托公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式（收购股权或增资扩股），向项目公司注入资金；同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投资公司持有的股权。
3.混合型信托融资即夹层融资。
它是一种由债权和股权相结合的一种信托融资模式，它具备贷款类和股权类房产信托的特点。通过债权和股权的组合满足房地产开发企业的资金需求。一般要求大型集团开发的盈利能力好的项目，向项目公司委派董事，办理土地抵押、股权质押、第三方担保等风控手段。融资金额一般在5亿以上，2-3年期限。
地产基金方案范文第4篇
这家另类投资集团为投资者提供私募股权投资基金、房地产管理基金、对冲基金和只做“长仓”的传统基金的投资和咨询解决方案。投资者可以通过认购基金的募集额、母基金投资、战略投资、二级市场投资、联合投资、种子基金投资的方式寻找机会。
该集团在全球拥有10个办事处及超过250位专业人士。客户包括财富基金、养老基金、政府基金、金融机构、捐赠基金、基金会和家族企业。高盛另类投资和管理者选择集团通过集团的私募股权投资、房地产投资、对冲基金和全球管理者战略项目，为超过800亿美元的另类资产投资提供投资或顾问服务。
根据全球专业咨询服务公司韬睿惠悦研究显示，目前全球100强另类投资管理公司管理的资金额已经超过3万亿美元。该公司今年7月出具的全球另类资产投资调查，涵盖了个人的私募股权投资和对冲基金，显示出全球排名前100家另类资产投资管理者和房地产投资管理占据的资产份额最大（35%，或1.1万亿美元），紧随其后的是私募股权投资管理公司（22%，或6960亿美元），对冲基金（21%，或6430亿美元），私募股权投资基金的母基金占9%，即2880亿美元，对冲基金的母基金占6%，即1870亿美元，基础设施基金和消费品类基金分别占4%和3%，即1190亿美元和1010亿美元。
韬睿惠悦研究揭示出养老基金资产额占全球前100家另类资产管理者所管理资产的三分之一，紧接着是保险公司、财富基金和捐赠基金及基金会。
根据该报告，北美洲国家的另类资产管理公司所管理的资产总数占总额的48%，除基础设施基金外，大量的资本流向欧洲。
研究报告根据管理的资产额对基金管理公司进行了排名，CBRE全球投资者公司以940亿美元击败去年的冠军麦格理集团成为今年全球最大的房地产投资管理公司，麦格理集团以890亿美元的资产管理额依然占据全球最大的基础设施基金管理者的宝座。凯雷集团是全球最大的私募股权投资基金管理公司，以总资产910亿美元位列第二；荷兰私募股权投资公司AlpInvest Partners第一次进入榜单，以410亿美元管理资产成为顶级私募股权投资基金的母基金。高盛的私募股权投资业务管理资金额为780亿美元，名列第五。
再来看看高盛另类投资和管理者选择集团那个空缺的职位需要什么样的人才，如果你喜欢你所看到的，那么上面所引用的一些数据或许会对你研究这个公司和这个行业有所帮助。
地产基金方案范文第5篇
除了在私募地产基金领域的投资管理，喜达屋资本集团还擅长通过资本市场的分拆上市来为旗下私募基金的投资人铺设一条良好的退出渠道。
喜达屋资本集团自成立以来已经创造或参与了8家上市公司，包括：1）Starwood Hotels & Resorts Worldwide（NYSE： HOT），全球最大的酒店管理集团;2）Equity Residential（NYSE： EQR），全美最大的出租公寓REITS;3）Starwood Waypoint Residential Trust（NYSE： SWAY），独栋住宅出租领域的大型REITS;4）TRI Pointe Homes（NYSE： TPH），美国西海岸的大型地产开发商，也是金融危机后美国第一家新上市的住宅开发企业;5）Starwood Property Trust（NYSE： STWD），全美最大的商业地产抵押贷款REITS;6）iStar Financial（NYSE： STAR），美国大型商业地产抵押贷款REITS;7）Starwood European Real Estate Finance（LSE： SWEF），在伦敦交易所公开上市的投资于欧洲市场的商业地产抵押贷款投资基金;8）Opus Bank（NASDAQ： OPB），服务于中小企业和高净值个人的商业银行，尤其擅长地产金融方案的设计。
当前这8家上市公司的总市值已达到520亿美元，而每家公司的背后都是一个经典的创富故事。不过，不同于一般的企业股权私募投资基金（即，VC、PE基金），喜达屋资本不仅仅是这些上市公司的财务投资人，它更是其中多家公司的创始人和管理者，这其中既有重资产的REITS公司，也有相对轻资产的酒店管理公司或住宅开发企业。因此，通过资本市场的上市退出来创造流动性，提高投资收益已成为喜达屋资本集团旗下地产基金的一大特色。
一号基金，搭EQR上市便车兑现投资收益
1991年Barry Sternlicht成立了喜达屋资本集团，致力于地产相关的基金投资业务，当时美国地产市场正遭受储贷危机的冲击。1992年喜达屋资本集团发起了第一只机会型私募地产基金及其附属基金Starwood Opportunity Fund I & IA（SOF I），募集资金5200万美元，用这笔钱喜达屋资本从FDIC（美国联邦储蓄保险公司）、储蓄贷款协会等金融机构处低价购买了6400套出租公寓;仅18个月后，喜达屋资本就用这6000多套公寓交换了出租公寓公司Equity Residential的经营份额，随后Equity Residential作为全美最大的出租型公寓REITS首发上市（NYSE： EQR），而喜达屋资本所持有的经营份额也随即转化为普通股，并在二级市场获利退出。
二号基金、三号基金助力HOT成长
1993年11月，喜达屋资本发起了二号基金Starwood Opportunity Fund II（SOF II），募集资金1.02亿美元，二号基金主要投资于酒店领域过度杠杆化的不良资产。1994年，公司将一号基金和二号基金所持有的酒店资产全部置入到当时已濒临破产的酒店类REITS公司Hotel Investor Trust（NYSE： HOT）中，从而换取了HOT公司75%的股权，重组后的HOT拥有了47家酒店的权益，并更名为Starwood Lodging Trust。此后，喜达屋资本又在三号夹层基金Starwood Mezzanine Investors（SOF III）的帮助下于1995年以5.37亿美元收购了威斯汀酒店品牌，1998年，威斯汀酒店集团以16亿美元的高价置入了上市公司HOT，HOT也正式更名为喜达屋酒店管理集团Starwood Hotels & Resorts Worldwide。到1998年中期，HOT的市值已从收购时的800万美元上升到200亿美元，而在这个过程中，喜达屋的二号、三号基金获得了丰厚的投资收益。
四号基金借STAR分拆上市
1997年2月，喜达屋资本完成了四号基金Starwood Opportunity Fund IV（SOF IV）的募集，总募集资金8.3亿美元。四号基金沿袭三号基金的夹层投资策略，但投资领域更为广泛，除了投资于酒店行业的夹层贷款和不良资产外，还投资于零售物业、综合体等物业资产的高收益债权。四号基金成立一年后，1998年3月，喜达屋资本再次发挥其高超的资本市场技能，把三号基金剩余的全部资产和四号基金的三分之二资产都置入到一个小型的RETS中，并将这只REITS重组为Starwood Financial Inc.（NYSE： SFI），从而将三号基金和四号基金所从事的夹层投资业务分拆上市。后来Starwood Financial更名为iStar Financial（NYSE： STAR），成为当时商业地产金融领域最大的上市公司。2003年喜达屋资本及旗下基金通过二级市场交易退出了在iStar Financial的投资，兑现了丰厚收益。
